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字号[ 大中小] 商业航母下一站目标——豪布斯卡
分类: 房产人生 | 标签: 商业地产, 感悟, 广告, 思路, 营销
文/海峰整理·搜集·撰写
何谓豪布斯卡？
HOPSCA豪布斯卡最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于少数几个世界超级城市。通常这种复合地产模式得以成功实现，均有着严格的选址要求：一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的绿化作为景观绿带，有快
速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。豪布斯卡由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。是由传统的“纯居住生活区”向“高级酒店－甲级写字楼－生态公园－商业－休闲－公寓”的综合规划模式的演变，她既摆脱了传统的商业方式和业种业态单一经营的桎梏，体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，同时她又是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代城市服务功能的新高地、新载体。
世界上成功展示“豪布斯卡”复合地产的著名城市有法国巴黎、美国纽约以及日本东京：
巴黎：巴黎西北部的拉德方斯，是欧洲著名的以豪布斯卡规划的城市新区。这里高楼林立，聚集着许多著名公司的总部，是现代巴黎的象征。拉德芳斯依照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，并建造有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、大规模的居住面积、优良的绿化环境以及快速的交通捷运系统使得拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领着巴黎最新经济的发展。
纽约：素有“纽约市的心脏”之称的曼哈顿同样是以豪布斯卡地产模式发展的世界级CBD城区。曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、拥有美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆等等。这种现代化商业服务集聚区的集约规划与它所形成的巨大经济效应，不仅让曼哈顿成为世界之都，更使它成为谱写豪布斯卡城市传奇的又一卓越典范。
东京：东京的六本木是近几年才诞生的以豪布斯卡规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多走在时代尖端的人们竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。
中国的豪布斯卡在哪里？
厦门：西城?海岸——豪布斯卡（HOPSCA）国际社区六大基准：
1、酒店HOTEL：翔鹭国际国际大酒店、悦华大酒店
2、写字楼OFFICE：闽南古镇商贸大楼
3、停车场PARKING：麦德龙及东方家园停车场，闽南古镇超大停车场
4、购物空间SHOPPING MALL：国际大卖场麦德龙和建材巨头东方家园；闽南古镇大型主题商业中心；350米翔鹭花城商业步行街。
5、娱乐空间CONVENTION：“闽南古镇”休闲、美食主题商业区
6、国际公寓APARTMENT：【西城?海岸】国际公寓
上海：绿洲雅宾利花园
HOPSCA：资源融合、聚合增值
任何事物的产生总是和社会、经济、历史条件息息相关。“HOPSCA”的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市在向现代化大都市发展的过程中，需要城市中心区的综合性开发，需要结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。无疑，“HOPSCA”地产模式在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
一个成功的“HOPSCA”项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨
大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，“HOPSCA”对城市发展的影响不能单纯地看作是个地产模
式。“HOPSCA”是一个强大的磁场，融汇城市的各种资源，也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；其更是个核心，影响甚至能带动整个城市的发展。这就是“HOPSCA”特有的城市精神——“融汇、交流、影响”，一个“资源融合、聚合增值”的全新地产模式。
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评论 (2)
2007年 05月26日 22:25
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花袭人不错不错
2007-06-11 09:51, 来源: [中国房产]
小北写得很好啊!给小北带来一些启发!让小北又多一了种思维模式!
2007-05-31 16:38, 来源: [中国房产]
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XXXXXXXXX有限公司 总经理 XXXX年度经营管理目标责任书 责任人： 签订时间：年月日 目录 第一章总则 (3) 第二章责任期限 (3) 第三章经营管理目标 (3) 一经营目标 (4) 二年度关键点控制目标 (4) 三管理目标 (4) 四费用开支控制目标 (6)
第四章绩效挂钩方案 (6) 第五章其他约定 (9)
第一章总则 为规范公司的授权经营体系，明确XXXXXXX有限公司（以下简称“公司”）责任人的年度项目经营的责权利关系，切实推行董事会领导下的总经理负责制的公司运作体系，发挥公司总经理领导下的公司高管人员的积极性和主动性，树立业绩目标意识，并约束、激励总经理带领全体员工实现公司的年度经营目标，特制订年度经营管理目标责任书。 第二章责任期限 责任期限：自《总经理经营管理目标责任书》年月日起至年月日止。 第三章经营管理目标 一、 2018经营目标（权重50%） 年经营目标： 1、销售面积：平方米； 2、总销售额：万元； 3、总回款：万元； 4、2018年度和田金鹰国际城招商面积：？平方米 5、2018年度和田金鹰国际城招商回款：？ 说明：一层销售面积合计㎡，销占率。 二层销售面积合计㎡，销占率%。 三层销售面积合计㎡，销占率%， 写字间销售面积合计㎡，销占率%。 二、项目进度的关键点控制目标（权重20%）
项目进度的关键点控制目标 1、项目进度的关键点控制目标： ①营销任务分解： ②招商任务分解表： 2、项目预算目标 项目预算类控制指标（单位：万元） 三、管理目标（总分100分，权重20%） 1、负责制定及分解商管公司经营指标及管理目标，落实年度经营指标及管理目标，完成经营及管理目标的分解，并组织实施及监督检查各部门的完成情况，做到每月有书面记录可查；（15分） 2、重大事项的管理：重大伤亡事故、重大设备机损事故、火灾责任事故为零，应急管理有序，有安全记录。（5分） 3、公司的相关突发事件的处理，从公司利益出发客观公正负责地处理紧急事件，处置迅速要求一周内对处理内容上报综合运营部。（10分） 4、协助组织策划公司重大公关和庆典活动，负责组织对外接待活动，妥善处理各种对外事务，要求活动前一周上报综合运营部。（10分） 5、制度建设：目标管理、标准化管理、信息化管理、流程管理，是否执行到位有会议纪要等有据可查。（10分） 6、人才规划：关键岗位人员到位、内部人才培养、外部人才招聘与储备。（5
公司经营目标责任书 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
公司年度经营目标责任书 为充分调动湖北鑫博大商贸有限公司管理人员积极性，确保公司下达年度经营目标的实现，湖北鑫博大商贸有限公司（以下简称甲方）授权给以为责任人的（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。 按照责、权、利对等的原则，双方在平等的基础上签订2013年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务，本责任书一经签字即对双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、目的 在完善湖北鑫博大商贸有限公司总经理负责制的经营管理机制的基础上，在充分调动经营管理人员积极性的同时，建立对经营目标责任考核体系，以加强公司对分公司的有效监控，同时推动公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。通过推行目标责任体系，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评，将有力地推动公司管理手段和经营风格的转变，增强管理层的抗风险意识和能力。 二、2013年经营考核年度期间：2013年1月1日至2013年12月31日。 三、双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督，并提出改进意见。 2、甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。 3、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时，对本责任书提出修订或决定终 止本责任书的执行。
（二）乙方的权利和义务 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及湖北鑫博大商贸有限公司制订的各项经营政策 和管理规定。 2、乙方享有公司授权范围内独立开展经营管理活动，进行正常的经营决策的权利。 3、乙方应在市场竞争中积极拓展经营范围，加强内部管理，降低营运成本，加强市场体 系建设，提升营销管理水平，提高市场占有率，增强行业市场地位，提高盈利能力。 4、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失。 5、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送（提交）与经营活动有关的各项文件和资 料，包括： （1）年度和月度的经营计划及投资计划。 （2）年度和月度工作计划。 （3）年度和月度的财务预算和财务会计报表。 （4）年度和月度销售。 （5）甲方要求提供的其它文件和资料。 四、经营责任考核指标和薪金构成 本年度经营责任考核指标包括主要指标:利润、销售收入以及相关修正指标（包括存货、应收帐款、应付帐款等）。
编号：_______________ 年度经营管理目标责任合同 甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： ____ 年_____ 月_____ 日 甲方: 乙方:
为充分调动所属公司经营管理者的积极性，保证集团公司年度经营计划目标的实现，电梯公司（以下简称甲方）授权为电梯有限公司经营责任人（以下简称乙方）， 按照责、权、利对等的原则，经甲、乙双方充分协商签订年至年经营目标责 任书，责任书签订则具有法律约束力，甲乙双方均需遵照执行。 一、目的： 签订年度经营责任书在于完善经理经营目标责任的现代管理机制，调动下属企业管理人员的主动 性、积极性，建立健全集团公司对所属公司的经营责任考核体系，加强对集团所属企业的有效的 监督管理，运用科学指标评价体系管理企业，增强下属公司管理责任意识和经营能力，推动公司经营管理手段和经营风格的转变，向科学、规范化方向发展，促进企业进入良性、持续发展的轨 道。 、责任时间: 三、甲方的权利和义务： 1、为乙方经营过程提供必要的资金、设备、后勤等支持保障，保证经核定的年度、月度资金按 时到位； 2、努力降低公共费用，减轻乙方公共费用分担； 3、全年核定乙方万元员工薪资和管理费用（乙方在核定内审批支岀），每月10日前预存账户款额万元，年终统一结算； 4、甲方应全方位支持乙方正常经营管理活动，不干涉乙方的经营自主权和人事管理权； 5、负责财务的监督和管理，负责生产物资采购（不含办公用品），保证生产所需购件的按时供 给，以保障产品的正常发货，承担因采购配件不及时而推延发货时间所造成的损失； 6、在不影响乙方正常经营活动的前提下，有权定期或不定期对乙方经营活动进行检查、监督、 审计；
公司年度经营目标责任书 为充分调动湖北鑫博大商贸有限公司管理人员积极性，确保公司下达年度经营目标的实现，湖北鑫博大商贸有限公司（以下简称甲方）授权给以为责任人的（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。 按照责、权、利对等的原则，双方在平等的基础上签订2013年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务，本责任书一经签字即对双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、目的 在完善湖北鑫博大商贸有限公司总经理负责制的经营管理机制的基础上，在充分调动经营管理人员积极性的同时，建立对经营目标责任考核体系，以加强公司对分公司的有效监控，同时推动公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。通过推行目标责任体系，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评，将有力地推动公司管理手段和经营风格的转变，增强管理层的抗风险意识和能力。 二、2013年经营考核年度期间：2013年1月1日至2013年12月31日。 三、双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督，并提出改进意见。 2、甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。 3、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时，对本责任书提出修订或决定终止本 责任书的执行。 （二）乙方的权利和义务 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及湖北鑫博大商贸有限公司制订的各项经营政策和管 理规定。 2、乙方享有公司授权范围内独立开展经营管理活动，进行正常的经营决策的权利。 3、乙方应在市场竞争中积极拓展经营范围，加强内部管理，降低营运成本，加强市场体系建 设，提升营销管理水平，提高市场占有率，增强行业市场地位，提高盈利能力。 4、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失。
封面 作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途
龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬” 下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地 翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险龙 湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差 异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高 品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实 地基础 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风 险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣 势.2011 年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多 业态” 战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上 地发力游刃有余 .早在 2008 年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年，龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20 个以上，并储备200 万平方米商业土地 .2012 年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为 5 大品类 12 个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 )，进一步加强住宅产品地抗风险能力 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发 展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障，而又不失其中高端定位地特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出，战略对房地产企业地重要指导意义， 运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身地战 略规划以争取竞争优势，是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途
公司年度经营目标责任书（模板） 为充分调动建筑工程有限公司管理人员积极性，确保集团下达年度经营目标的实现，（以下简称甲方）授权给以为责任人的（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。 按照责、权、利对等的原则，双方在平等的基础上签订年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务，本责任书一经签字即对双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、目的 在完善建筑工程有限公司总经理负责制的经营管理机制的基础上，在充分调动经营管理人员积极性的同时，建立对经营目标责任考核体系，以加强董事会对投资公司的有效监控，同时推动公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。通过推行目标责任体系，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评，将有力地推动公司管理手段和经营风格的转变，增强管理层的抗风险意识和能力。 二、年经营考核年度期间：年月日至年月日。 三、双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督，并提出改进意见。 2、甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。 3、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时，对本责任书提出修订或决定终止本 责任书的执行。 （二）乙方的权利和义务 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及集团公司制订的各项经营政策和管理规定。 2、乙方享有集团授权范围内独立开展经营管理活动，进行正常的经营决策的权利。 3、乙方应在市场竞争中积极拓展经营范围，加强内部管理，降低营运成本，加强市场体系建
设，提升营销管理水平，提高市场占有率，增强行业市场地位，提高盈利能力。 4、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失。 5、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送（提交）与经营活动有关的各项文件和资料，包 括： （1）年度和月度的经营计划及投资计划。 （2）年度和月度工作计划。 （3）年度和月度的财务预算和财务会计报表。 （4）年度销售政策。 （5）甲方要求提供的其它文件和资料。 四、经营责任考核指标（注：“利”的分配部分） 本年度经营责任考核指标包括主要指标:利润、销售收入以及相关修正指标（包括存货、应收帐款、预付帐款、不良资产及其它方面）。 注：此利润总额（M）指税前利润总额。 五、考核分值计算方法（以确保值为完成标准分值100分） 以下计算考核分值的利润和销售收入是经过修正后的数值。 M S M1 S1 考核分值（A）= （×80% + ×20% ）×100 注：此公式中[(S/S1) ×20%]封顶值为30 %。
公司经营目标责任书精 选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
XX公司经营目标责任书 为了实现河南ZZLQ建设有限公司中长期发展战略，激励约束分公司所有员工尤其是经营班子成员，公司总部与分公司经营管理层签订如下经营目标：一、责任人：分公司经营班子成员为责任人，经理是责任代表。责任人标准工资的50%作为风险工资。二、经济指标：1.净利润：基本目标为万元，争取目标为万元。 2.独自承揽施工产值：基本目标为万元。3.管理费用：净利润达到争取目标，管理费用不超过万元；净利润没有达到争取目标，管理费用不超过万元。三、其他指标：4.安全生产：无因重大安全责任事故导致人身伤亡及重大财产损失发生。5.项目进度：在业主规定的合同工期内完成工程项目。6.项目质量：年度内竣工工程经业主验收全部达到优良等级。7.项目利润：年度内结束项目经审计利润指标不低于基本目标2个百分点。8.项目管理：没有严重违反公司管理制度的行为发生，在项目材料采购、材料管理、人员调配、设备租赁与调配等方面没有严重失误而导致项目发生重大损失的行为。9.员工上岗：除长期脱岗员工外，公司所有项目岗位员工平均在岗时间达到5个月。10.薪酬与绩效考核：能及时完成季度绩效考核，能及时发放员工基本工资、绩效工资。四、奖惩兑现办法：经营班子成员实际风险工资=标准工资×50%×12×分公司目标责任考核系数×岗位年度考核系数分公司部长级奖励=标准工资×10%×12×分公司目标责任考核系数×岗位年度考核系数年末除经营班子外所有员工奖励：若分公司目标责任考核系数超过1，则分公司员工享有奖金奖励。五、分公司目标责任考核系数计算11.分公司目标责任考核系数确定方法如下：若年末净利润没有达到基本目标，则K=0；若年末净利润超过基本目标，则 K=1+（实际利润－基本目标）/（争取利润－基本目标），K最大值为3。12.独自
广东恒辉实业集团有限公司 昌辉彩印2016年经营目标责任合同书 甲方：广东恒辉实业集团有限公司 乙方： 甲、乙方秉承互惠互利的原则，经平等协商达成如下共识，以期共同遵守，促使甲、乙方双方价值最大化。 一、年终责任奖模式 各子公司主要负责人的年终奖金采用责任制，遵循高激效高报酬的弹性管理模式，透过公司价值的不断提升，让各主要负责人同步获得相匹配的经济利益；其年终责任奖金与公司年度销售额、经营利润紧密挂勾； 二、责任考核因素 1）参数一a ：2012年度销售额与2011年度销售额的对比系数α，见下表； 2）税后利润的增量指数b ：①假如某公司2011年实现的税后利润为P1，且P1＞0，2012年税后利润为P2，且P2＞P1，那么b = P2- P1； ②假如P1＜0，P2＞0，那么b=P2；③如果P1＞0，P2＜0，则b=0；④如果P1＜0，P2＜0，那么b=0； 3）应收账款回款率c; 三、责任考核方式 1）2012年货款回款率c ＞95%； 2）公司年度责任奖劢金F=b*15%*a ，其中营业部总经理、生产
总经理各占40%；余下的20%由集团总经理根据实际情况灵活处理； 四、补充责任考核方式 当公司未实现利润增量或出现亏损，但2012年的营业额较2011年有较大增长时，遵照如下方式考核、执行： 1）当年营业额增长大于25%（含），同时小于30%时，生产与营业总经理各奖励20000元； 2）当年营业额增长大于30%（含）时，生产与营业总经理各奖励25000元； 3）当营业额没增长，但是不存在亏损时，生产和营业总经理各保底30000元； 五、坏账的处理 公司可接受的坏账标准为0.3%（行业标准），当公司出现超出坏账标准的部分数额，按5~20%的比例从各责任总经理的年度奖金中扣除，扣除比例由集团总经理根据实际情况确定，营业总经理、生产总经理各承担40%； 六、甲、乙双方职责和义务 1、甲方职责和义务 1）甲方应提供足够的政策保障和资源支持，确保乙方能顺利的开展工作和最大限度的为公司创造效益，实现甲、乙双方互赢； 2）在乙方运营过程中遇到不利或较大困扰时，甲方应全力配合和帮助乙方顺利渡过难关； 3）甲方应科学合理的核算公司的经营效益，并应乙方的要求提供相关的财务报表； 2、乙方职责和义务 1）乙方应兢兢业业做好各自的本职工作，创新求变，日趋精化公司管理，向管理要效益； 2）乙方之间应密切配合、深入沟通，做到开源与节流的完美统一；
银行经营目标责任书 篇一：公司年度经营目标责任书】 公司年度经营目标责任书 为充分调动湖北鑫博大商贸有限公司管理人员积极性，确保公司下达年度经营目标的实现，湖北鑫博大商贸有限公司（以下简称甲方）授权给以为责任人的（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。 按照责、权、利对等的原则，双方在平等的基础上签订2013 年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务，本责任书一经签字即对双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、目的 在完善湖北鑫博大商贸有限公司总经理负责制的经营管理机制的基础上，在充分调动经营管理人员积极性的同时，建立对经营目标责任考核体系，以加强公司对分公司的有效监控，同时推动公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。通过推行目标责任体系，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评，将有力地推动公司管理手段和经营风格的转变，增强管理层的抗风险意识和能力。 二、2013 年经营考核年度期间：2013 年 1 月 1 日至2013 年12 月 31 日。三、双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务 1 、甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督，并提出改进意见。 2、甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。 3 、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时，对本责任书提出修订或决定终止本 责任书的执行。（二）乙方的权利和义务
1 、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及湖北鑫博大商贸有限公司制订的各项经营政策和管 理规定。 2 、乙方享有公司授权范围内独立开展经营管理活动，进行正常的经营决策的权利。 3、乙方应在市场竞争中积极拓展经营范围，加强内部管理，降低营运成本，加强市场体系建 设，提升营销管理水平，提高市场占有率，增强行业市场地位，提 高盈利能力。 4 、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失。 5 、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送（提交）与经营活动有关的各项文件和资料，包 括： （1）年度和月度的经营计划及投资计划。（2）年度和月度工作计划。 （3）年度和月度的财务预算和财务会计报表。（4）年度和月度销售。 （5）甲方要求提供的其它文件和资料。 四、经营责任考核指标和薪金构成本年度经营责任考核指标包括主要指标:利润、销售收入以及相关修正指标（包括存货、应收帐款、应付帐款等）。 注：此利润总额（m ）指税前利润总额。 2 、绩效工资：x 万元/月，根据每年或半年一次的考核结果进行支付；
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
责任部门：分公司 一、考核指标： 时间：2005年月至月。 单位：万元 1、积极协同营运管理部门深入细致的做好调查研究，努力实现收入增长。 a.调整现有线路求增长。年内至少调整2~3条千车公里收入在2000元以下的线路，收入力争 增长200~300元/千车公里以上。 b.规范运行方式求增长。应着重做好班次计划的优化、准点率和提高驾、乘人员的规范操作， 以优质服务、方便快捷吸收乘客，增加收入。 c.新辟线路求增长。下半年完成1~2条线路的开辟，应注重开辟线路前的调研工作。 2、逐步建立以片线为效益增长中心，以修理车间为费用控制中心的核算管理模式。 3、强化安全管理工作，年内一般事故控制在0.5起/百万公里以下，死亡人数控制在0.15人/百 万公里以下。 三、考核办法： 1、考核将按照完成定额得工资，完成目标得奖金，完不成定额扣工资的原则执行，具体考核办 法为： a.实绩低于定额时，按低于的百分比每1%扣减工资总额1000元的扣减，扣减总额以5000元 为限。 b.实绩介于定额和目标之间时，按(实绩-定额)/(目标-定额)×5000×比重进行加奖。 c.实绩超过目标时，由总经理室另行加奖。 2、考核实行按月考核年终结算的方法，在下月初5日前，将考核自评表一式二份报人力资源部。 3、工作目标的完成情况以总经理室的评定为准，属未完成目标的扣减应得奖金的10%。 4、本考核办法的考核对象为分公司正副经理。
责任部门：营运发展部 一、考核指标： 时间：2005年月至月。 每车收入=营运收入÷［(期初车辆数+期末车辆数)÷2］ 二、工作目标： 1、年内应按计划完成七条新线路的开辟工作。 2、研究并建立公交线路的评价标准体系，并按此对现有线路进行一次全面评估，分出线路优劣等级，提出整改方案。对千车公里收入低于2000元的线路进行调整，要求年内完成8—10条。 3、对现有的调度制度及调度方式进行评估，找出调整和优化的可能性。 4、做好领导交办的其他事项。 三、考核办法： 1、考核将按照完成定额得工资，完成目标得奖金，完不成定额扣工资的原则执行，具体考核办 法为： a.实绩低于定额时，按低于的百分比每1%扣减工资总额400元的扣减，扣减总额以2000元 为限。 b.实绩介于定额和目标之间时，按(实绩-定额)/(目标-定额)×2000×比重进行加奖。 c.实绩超过目标时，由总经理室另行加奖。 2、考核实行按月考核年终结算的方法，在下月初5日之前，将考核自评表一式二份报人力资源 部。 3、工作目标的完成情况以总经理室的评定为准，属未完成目标的扣减应得奖金的10%。 4、本考核办法的考核对象为部门的正副经理。 总经理签字：分管领导签字：责任人签字：
经营管理目标责任协议 甲方（用人单位）：XXXXXXXXX有限公司董事会 乙方（劳动者）： 为传递组织目标，强化管理责任，公正评估价值贡献，充分调动管理人员（乙方）的积极性，确保公司股东权益及董事会年度经营管理目标的实现，明确双方的责任、权利和义务，根据劳动法及相关的法律法规规定，经双方在平等自愿的基础上协商一致，达成以下协议条款： 一、乙方职务及岗位职责 乙方担任甲方职务，并按照甲方规章制度中规定的岗位职责履行职务，负责公司相关经营管理工作。乙方接受该职位并愿意承担相应的责任和义务。 二、经营管理目标责任考核期限 1.年度考核期限： 年月日至年月日。 2.季度检查期限： 第一季度：年月日至年月日； 第二季度：年月日至年月日； 第三季度：年月日至年月日； 第四季度：年月日至年月日。 三、经营管理目标及考核标准 1.年度考核 乙方的个人能力态度考核表详见《岗位年度考核表》，所管辖部门年度绩效指标详见《部门年度绩效指标》。
2、季度检查 每一季度公司召开公司高管工作的绩效反馈会议，对该季度绩效执行情况进行检查，不进行考核，检查结果对年度考核结构有影响。 3.经营管理目标的调整： （1）根据经营管理目标任务完成情况，每季度对绩效考核情况统一分析并酌情调整，调整幅度不超过10%。 （2）出现外部环境发生重大变化或不可抗力的自然灾害等情形时，由公司董事会根据具体情况相应调整经营管理目标。 四、双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1.甲方有权在与乙方充分协商论证的基础上制定并下达生产任务和其他各项生产经营管理指标，对乙方的经营管理活动进行检查和监督，并提出改进意见。 2.甲方有义务为乙方在正常的履行职务或经营管理过程中提供必要的条件、服务和支持。 3.甲方有权在乙方的经营管理活动出现失控和重大失误时，对本责任目标提出修订或决定终止本责任协议的执行，并追溯乙方本责任协议项下相关责任。 （二）乙方的权利和义务 1.乙方享有在完成本责任协议项下目标及甲方公司绩效考核合格的前提下，按时、足额获得甲乙双方共同商定的年薪及相关的福利待遇。 2.乙方享有甲方公司授权范围内开展经营管理活动、进行正常的经营决策的权利。 3.乙方承诺严格遵守国家各项法律、法规及甲方公司职代会、董事会制定的各项经营政策和管理制度及完成公司股东会（或董事会）下达的各项经营管理目标和任务。 4.乙方承诺加强项目管理，控制项目成本，确保项目按质按量按期顺利完工，开拓行业市场地位，提高盈利能力，加强内部管理，降低运营成本，提高甲方投资主体（股东）的投资收益。 5.乙方承诺按甲方要求和相关的管理制度等报送、报告或提交与经营、管理活动有关的各项文件和资料，接受并配合公司月度检查、季度检查、年度考核。主要包括但不限于以下第项： （1）月度工作报告：乙方每月定期向董事会提交工作报告，通报公司分管部分经营状况以及改进建议或意见。工作报告主要内容应包括：本月工作总结、本月工作中的主要问题以及解决方法、本月重大事件、下月工作计划以及其他需要向董事会汇报的事项； （2）季度、年度工作报告：乙方应提交书面的季度、年度工作报告，汇报工作进展情况、分管部分预算执行情况以及经营管理活动过程中存在的主要问题和解决方法；
程序修改记录
XX文化科技有限公司 2016年度经营目标责任书 目录 §1 年度经营管理责任(责) (4) 1.1 业务责任 (4) 1.2 管理责任 (5) 1.3 费用开支控制责任 (5) §2 管理权限(权) (6) 2.1 授权原则 (6) 2.2 授权项目 (6) 2.3 其它事项 (7) §3 绩效考核与薪酬挂钩方案(利) (7) 3.1 绩效考核指标体系 (7) 3.2 绩效考核指标的说明和计算方法 (8) 3.3 绩效考核评分与薪酬系数对应表 (10) 3.4 薪酬挂钩方案 (11) .
2016年度经营目标责任书 目的：为明确XX文化科技有限公司（以下简称“公司”）的2016年度经营的责权利关系，规范公司的授权经营体系，切实推行董事长领导下的总经理负责制的公司运作体系，发挥公司高管人员的积极性和主动性，树立业绩目标意识，并约束、激励高管人员带领全体员工实现公司的年度经营目标，强化经济责任，集团授权以项目负责人为第一责任人的经营班子负责该公司项目经营管理工作，特制订本年度经营目标责任书。 按照责、权、利对等的原则，本目标责任书规定了双方的责任与权利，一经签订即对双方具有约束力，双方应共同遵守。 经营目标责任考核周期：从201X年月日起至201 年月日。 §1 年度经营管理责任(责) 1.1 业务责任 1.1.1 项目开发责任：总任务指标 A.详细到每个月的开发进度、标准、相应的项目可控成本控制目标； B.各环节进度的关键点控制目标： 1.1.2 销售责任 A.公司总体每月度销售目标及费用指标； B. 各环节进度的关键点控制目标：广告费支出、客户到访率、客户销售率、客户首次消费额度、配赠物料额度、客户管理、客户产 .
公司经营目标责任书范本 根据公司《20xx年度公司绩效考核办法》，由公司(以下简称甲方)任命***同志担任生产经营部部长(以下简称乙方。甲方为了确保乙方顺利完成年度经营目标，加强责任管理，充分调动乙方积极性，双方20xx年度经营目标责任等有关事项，特订立此《责任书》以供双方共同遵守。 一、目的 在完善公司以经理负责制为主要内容的经营管理机制的基础上，充分调动经营管理人员、员工的积极性，充分挖掘人力资源潜力;建立公司对经营部门的经营目标责任考核体系，以加强公司对经营部门的有效监控;推动公司经营管理
工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评;推动公司管理手段和经营风格的转变，增强公司管理层的责任意识和经营管理能力。 二、本责任书有效期限为：20xx年3月1日20xx年2月28日 三、经营目标主要内容：(是否明确各项指标权重) 1、最低完成经营任务万、目标万。 2、最业低实现利润任务万、目标万。 3、工程款项回收指标：当年回款率达75%;壹年以内欠款回款率达80%;两年(含)以上欠款回款率达95%。 4、工程项目质量事故损失总额不突破工程总价的1%。 5、死亡事故为零，伤残事故为零，其他安全事故损失控制在工程总价的2%以内。 6、财务类指标：资金安全100%;账务数据准确率不低于98%。 7、甲方要求乙方上报的各类报表及
时、准确率达100%。 8、其他需要完成的指标，如内控管理及人力资源管理指标。(面试网) 四、绩效薪酬。乙方纳入年度经营目标考核的奖金总额为xxx万元，计算方式为：所得绩效薪酬总额=考核得分/100×考核奖金总额。 五、甲方的权利与义务 1、甲方必须为乙方的经营活动提供必要支持和保障; 2、甲方有权对乙方的经营活动过程进行检查和监督，并提出改进意见; 3、甲方有权在乙方经营过程中出现失控或重大失误而乙方又无有效解决办法时，修订责任书有关条款或决定终止本责任书的执行; 4、甲方在每年年初制定乙方年度经营任务目标，并签订经营目标责任书，作为甲方考核乙方工作绩效依据之一; 5、甲方最终决定乙方人事任免等重要事项; 6、乙方若连续3个月未完成相关业
目标考核责任
2017年基金管理部目标考核责任书 为充分调动经营管理部门人员积极性，确保总部下达给各部门年度经营目标的实现，总部（以下简称甲方）授权给以为责任人的基金管理部（以下简称乙方）负责该部门的经营管理。按照责、权、利对等的原则，双方在协商一致的基础上签订2011年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务。本责任书一经签字即对甲乙双方具有约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、考核期间：2017年1月1日至2017年12月31日。 二、甲方的权利和义务 1、甲方为乙方经营过程活动提供必要资金、设备、后勤等支持和保障； 2、甲方有责任努力降低公共费用开支，减轻经营部门公共分摊费用负担； 3、甲方必须按双方商定的工资标准和方式按月向乙方发放管理人员的工资（具体标准和方式等另行规定）； 4、甲方有权对乙方的经营管理活动过程进行检查和监督，并提出改进意见； 5、甲方有权在乙方经营活动出现失控或重大失误而乙方又无有效解决办法时，修订责任书有关条款或决定终止本责任书的执行。 6、基金业务按会计年度进行相关业绩指标考核；
四、乙方的权利和义务 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及公司制订的各项管理规 定。 2、乙方应在2017年度内完成下列主要经营管理指标： 单位:万元 ●营业净收入的核算方法以年末实际财务回款或当期可变现资金为准， ●总费用564万元，主要包括部门费用270万元和公摊费用294万元。费 用项目包括人员薪酬福利、交际应酬费用、交通费、通讯费用及差旅费、会务费等； ●部门资金成本为-47.2万元。即：现金总流入1310万元-扣减部门现金总 支出327.5万元后，实现现金净流入982.4万元，按资金成本率10%/年计算冲减部门费用47.2万元，2017年基金部总费用516.8万元。 ●部门利润为税前经营利润 3、乙方应在双方签字生效后半个月以内向甲方提供具体的可操 作的、可测量的、可实现的、有时间性的目标实施详细计划，在 获得甲方批准后以此作为对乙方进行绩效考评、监督和控制的依 据。 4、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送（提交）与经营活 动有关的各项文件和资料。
武汉理工大学毕业论文 浅析龙湖地产有限公司的营销模式
摘要 众所周知，现在的房地产行业告别了高速增长的阶段，很多大型房地产企业也在纷纷转型升级。造成这样的局面有多方面的因素，包括老龄化的加剧、土地供应偏紧和租金回报率偏低等等。在这样的市场环境下，房地产企业间的竞争也日渐激烈。尽管如此，龙湖地产依然保持着良好稳健的发展态势。市场营销作为房地产开发中的一个重要环节，更是站在这场战役的最前线。随着房地产行业由卖方市场向买方市场的转变，营销策略在房地产企业的成长历程中显得尤为重要。伴随着龙湖地产的迅速发展壮大，其在营销模式上必然有很多值得学习的地方。 本文通过运用所学的市场营销的知识并结合自己在龙湖地产的实习经历，对龙湖地产有限公司的营销模式进行浅析。在了解龙湖地产近几年营销成果的基础上，对龙湖地产有限公司进行SWOT分析和营销策略的分析。从而得出龙湖地产在营销方面具有值得其他公司学习之处的结论。同时，也希望通过结合房地产行业的营销现状，总结出龙湖地产的不足之处，在一些方面提出合理化建议。 关键词：龙湖地产；SWOT分析；营销策略；体验式营销；跨界营销
Abstract It’s generally known that the hour of the real estate industry’s departure from the stage of rapid growth has come. Therefore many large real estate companies also pursue transformation and upgrade. There are several reasons to explain this situation, such as aggravation of the aging, the intensity of land supply, the low-level of rental yields and so on... In such a market environment, the competition among the real estate industry companies has become increasingly fierce. Nevertheless, the development trend of Longfor Properties remains good, fast and healthy. Marketing as an important part of the real estate industry’s development is standing on the front line of the campaign. With the change of the real estate industry from the seller's market to the buyer's market, the marketing strategy is very important in the course of the growth of real estate enterprises. With the rapid development of Longfor Properties, it must have many things to learn from the marketing model. This paper is to analyse the marketing model of Longfor Properties by applying the knowledge of marketing I’ve learned and combining with the practice experience of the Longfor Properties. To analyze the marketing strategy of Longfor Properties with the method of SWOT analysis which based on the understanding of the marketiong outcome of Longfor Properties in recent years. From what has been mentioned above, we can draw the conclusion that it’s worth learning from Longfor Properties for other real estate companies. Meanwhile, to find the shortcomings of Longfor Properties and put forward to
**集团下属子公司 年度经营目标责任书 为充分调动子公司管理人员积极性，确保公司下达给下属子公司年度经营目标的实现，（以下简称甲方）授权给以为第一责任人的子公司（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。 按照责、权、利对等的原则，双方在协商一致的基础上签订2011年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务。本责任书一经签字即对甲乙双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。 一、目的 建立公司对下属子公司的经营目标责任考核体系，以加强公司对下属子公司的有效监控；在以子公司经理负责制为核心的基础上，充分调动下属子公司经营管理人员积极性，充分挖掘人力资源潜力；推动子公司乃至整个千圣源铁公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展，用科学的指标评价体系替代粗线条的考评；推动下属各子公司管理手段和经营风格的转变，增强子公司管理层的责任意识和经营管理能力。 二、2011年年度考核期间：2011年月日至2012年月日。 三、甲方的权利和义务 1、甲方必须为乙方经营活动提供必要启动资金、设备、后勤等支持和保障； 2、甲方有责任努力降低公共费用开支，减轻子公司公共分摊费用负担；公共费用为各子公司所在项目及 人员来公司总部所发生的费用； 3、甲方有权对乙方的经营管理活动进行检查和监督，并提出改进意见； 4、甲方有权在乙方经营活动出现失控或重大失误而乙方又无有效解决办法时，决定终止本责任书的执行； 5、连续一个季度未完成相关业绩指标，甲方有权向乙方提出警告； 6、连续两个季度未完成相关业绩指标，甲方有权终止本责任书（新建子公司适当放宽1月）。子公司经理 两年内公司不再委派至其他区域任子公司经理； 7、甲方有权对乙方的经营业绩进行定期审计与考核。 8、因客观条件导致子公司业绩异常时，甲方有权调整子公司经营目标。 四、乙方的权利和义务 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及公司制订的各项管理规定。 2、乙方负责“甲供、甲控材料”投标的信息搜集，以及代办中标后的货物配送工作，“甲供、甲控材料” 的销售毛利按20%分配给子公司。 3、乙方应在计划年度内完成净利润万元； 注：（1）、净利润率＝税前利润总额/实际销售收入； （2）、净利润＝销售收入—销售成本—管理费用—销售费用—财务费用—公共分摊费用—税金； （3）、销售成本：直接工资、直接费用（运输费、水电费用、固定资产折旧、子公司人员差旅费）；