第一章房地产业
【本章历年考情分析】
■ 历年所占分值很少
【学习方法】
■ 抓西瓜丢芝麻
【本章主要内容】
第一节房地产业概述
第二节住房制度概述
第三节土地制度概述
第四节房地产法制建设
【内容详解】
第一节房地产业概述
1.房地产的基本概念◆
■ 概念
◇房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业
◇在国民经济分类中属第三产业
■ 房地产业与建筑业的区别与联系
◇区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业
◇联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系
2.房地产业的作用（七大作用）◆
■ 为国民经济发展提供重要物质条件
■ 房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）
■ 可改善人民的住房条件和生活环境
■ 可加快旧城改造和城市基础设施建设
■ 有利于优化产业结构，改善投资环境
■ 可扩大就业
■ 可增加政府财政收入
3.房地产业的细分（两大行业3大类）◆
■ 房地产开发业（主体地位）
■ 房地产服务业
◇物业管理
◇房地产中介服务业
☆咨询
☆估价
☆经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）
【注意】
■ 中介和经纪的区别
■ 房地产服务业和房地产中介服务业的区别
【2008年真题】
◆物业管理业不属于房地产中介服务业。（）
[答疑编号500431010101]
『正确答案』√
『答案解析』物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。
【典型例题】
◆（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A.房地产投资开发
B.房地产咨询
C.房地产估价
D.房地产经纪
[答疑编号500431010102]
『正确答案』B
4.房地产业的历史延革（五个时期）▲
■ 1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业
■ 1949～1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期
■ 1055～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位
■ 1966～1978年，房地产混乱停滞
■ 1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场
第二节城镇住房制度改革
【我国的住房制度】
■ 城镇住房制度－78年后发生根本性变化
■ 农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化
【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】
■城镇住房制度改革
■ 城镇土地使用制度改革
■ 房地产生产方式改革
1.城镇住房制度改革▲
■ 传统城镇住房制度
◇国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度
■ 根本问题
◇不能有效满足城镇居民的住房需求
◇以租无法养房
■ 住制度改革的阶段（三阶段）
◇探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）
◇改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）
◇改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）
2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）◆
■ 新增住房供应方面（两条脚走路）
◇加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）
◇增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）
■ 存量住房方面（房改）
◇推进公房出售
◇完善住房补贴制度
■ 政府住房保障职能
◇建立完善廉租房制度
2.1 经济适用房
■ 性质
◇经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）
■ 出售价格确定
◇实行政府指导价，按保本微利原则确定
■ 经济适用住房的成本（八项）
◇征地和拆迁补偿费
◇勘察设计和前期工程费
◇建安工程费
◇住宅小区基础设施建设费
◇企业管理费，一般控制在2%以下
◇贷款利息
◇税金
◇开发利润，按前四项的3%以下
■ 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）
◇土地无偿划拨
◇减免行政事业性收费
◇政府承担小区外基础设施建设
◇控制开发贷款利率
◇税收优惠政策
■ 建设的规定
◇严格控制在中小套型
◇严格审定销售价格
◇严格实行建设项目招标投标制度
■ 供应的规定
◇供应实行申请、审批和公示制度
■ 集资、合作建房
◇资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营
【2008年真题】
◆经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）
[答疑编号500431010103]
『正确答案』×
『答案解析』实行政府指导价，按保本微利原则确定
【2006年真题】
◆经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）
[答疑编号500431010104]
『正确答案』√
2.2 普通商品房（两个70政策）
■ 从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上■ 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%
2.3 廉租房
■ 内含
◇廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道
■ 保障方式
◇城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主■ 人均廉租房面积标准
◇原则上不超过当地人均住房面积的60%
■ 租金标准
◇实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成
■ 租赁住房补贴标准
◇按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算
■ 廉租住房房源（四项来源）
◇政府新建
◇收购
◇改建
◇鼓励社会捐赠
■ 廉租住房保障资金来源（五项来源）
◇财政预算资金
◇住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后
◇土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高
◇廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理
◇中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部困难地区）【2008年真题】
◆我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
[答疑编号500431010105]
『正确答案』A
【2007年真题】
◆政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
[答疑编号500431010106]
『正确答案』D
『答案解析』低收入的住房保障只有廉租房。
【2007年真题】
◆廉租住房保障资金的来源有（）
A.财政预算资金
B.房屋维修资会
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
[答疑编号500431010107]
『正确答案』ACD
第三节城市土地使用制度改革
1.土地所有制（土地实行社会主义公有制）■
1.1 国有土地
■ 内含
◇所有权归全民所有，由国务院代表国家行使
■ 国有土地的范围（土地管理法）
◇城市市区的土地
◇农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地
◇国家依法征收的土地
◇依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
◇农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地
◇因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
■ 特殊情况
◇建制镇的土地所有权问题区别对待
■ 取得建设用地使用权的途径（四种）
◇划拨
◇出让
◇转让
◇租赁
■ 关于国有建设用地的相关规定
◇使用权人享有占有、使用和收益的权利（还有部分处分的权利）
◇不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准
◇建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
◇房随地走
◇地随房走
【2008年真题】
◆国有土地所有权由（）代表国家行使。
A.国务院
B.国务院土地行政主管部门
C.市、县人民政府
D.市、县人民政府土地行政主管部门
[答疑编号500431010108]
『正确答案』A
『答案解析』政府代表国家行使，只能是中央人民政府。
1.2 集体土地
■ 内含
◇所有权归农民集体所有
■ 三种具体形式
◇村农民集体
◇村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
◇乡（镇）农民集体
■ 集体所有土地的范围
◇农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）◇宅基地和自留地、自留山，属于集体所有
◇法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）
2.土地管理基本制度（四大制度）■
■ 土地登记制度
◇国有土地使用权登记
◇集体土地所有权登记
◇集体土地使用权登记
◇他项权利登记
■ 土地有偿有限期使用制度
◇土地使用权出让有偿有期限
■ 土地用途管制制度
◇土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类
◇核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准
◇控制建设用地总量
■ 耕地保护制度
◇包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地
◇以种植农作物为主，间有树木的土地
◇耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地
3.城镇土地使用制度改革▲
■ 原有的使用制度核心（两方面）
◇土地实行行政划拨，无偿无期限使用（无偿无期限使用）
◇禁止土地使用者转让土地（禁止流转）
■ 城镇土地使用制度改革的进程（五方面）
◇征收土地使用费
◇开展土地使用权有偿出让和转让
◇制定地方性土地使用权出让、转让法规
◇修改宪法和土地管理法
◇制定全国性的土地使用权出让和转让条例
4. 现行城镇土地使用制度的基本框架◆
■ 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）
■ 土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权可入市）
■ 需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）
第四节房地产法制建设
1.房地产法律体系（六类）■
■ 法律－人大通过（四法律）
■ 行政法规－国务院令（六条例）
■ 地方性法规
■ 部门规章－国务院部委部长令
■ 地方性政府规章
■ 规范性文件和技术规范
2.房地产相关法律（四法律）■
■ 城市房地产管理法
■ 土地管理法
■ 城乡规划法
■ 物权法
3.房地产行政法规（六条例）■
■ 土地管理法实施条例
■ 城市房地产开发经营管理条例
■ 城市房屋拆迁管理条例
■ 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例
■ 住房公积金管理条例
■ 物业管理条例
4.房地产部门规章
■ 名称特点：XX办法，规定
第一章房地产业
一、单项选择题
1.房地产业属于（）产业。
A.第一
B.第二
C.第三
D.第四
2.建筑业是物质生产部门，属于（）。
A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.第四产业
3.下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。
A.房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方
C.两者的业务对象不相同。
D.二者是既合作又竞争的关系
4.目前，我国房地产业中（）占主体地位。
A.房地产经纪业
B.房地产咨询业
C.房地产开发经营业
D.房地产估价业
5.在成熟的房地产市场中，（）是房地产业的主体。
A.房地产经纪业
B.房地产咨询业
C.房地产开发经营业
D.物业管理业
6.分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，属于（）。
A.房地产开发经营业
B.房地产咨询业
C.房地产估价业
D.房地产经纪业
7.在我国房地产业的历史沿革中，（）在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
A.1949～1955
B.1956～1965
C.1966～1978年
D.1978年以后
8.我国1949年以前的土地和房产都是以（）为基础的。
A.国有制
B.公有制
C.私有制
D.社会制
9.（）在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A.中国共产党第十一次全国代表大会
B.中国共产党第十二次全国代表大会
C.中国共产党第十三次全国代表大会
D.中国共产党第十四次全国代表大会
10.自（）年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A.1978
B.1982
C.1986
D.1987
11.（）年中国房地产发展的主要特点是针对传统住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提高租金为基本环节的改革思路。
A.1949～1955
B.1956～1965
C.1966～1978
D.1978～1991
12.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。（2003年试题）
A.1997年下半年
B.1998年上半年
C.1998年下半年
D.1999年
13.下列不应当作为经济适用住房开发利润计算因素的是：（）。
A.征地和拆迁费用
B.建安工程费
C.借款利息
D.住宅小区基础设施建设费
14.下列关于经济适用住房政策，说法正确的是（）。
A.以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费和建安工程费等3项成本因素为基础计算计入房价的企业管理费
B.经济适用房的开发建设应实行政府指定制度，用行政方式确定开发建设单位
C.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下
D.房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下
15.（）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
A.廉租住房
B.经济适用住房
C.普通商品房
D.工业用房
16.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在（）倍以上。
A.4
B.5
C.6
D.7
17.我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。（2008年真题）
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
18.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。（2007年试题）
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
19.国有土地所有权由（）代表国家行使。（2008年真题）
A.国务院
B.国务院土地行政主管部门
C.市、县人民政府
D.市、县人民政府土地行政主管部门
20.国家实行土地登记制度，由（）对所管辖的土地进行登记造册。
A.县级以上人民政府
B.县级以上人民政府土地管理部门
C.县级以上人民政府农业管理部门
D.乡级以上人民政府
21.按照目前我国土地登记制度规定，属于国有土地的核发（）。
A.《国有土地所有证》
B.《国有土地使用证》
C.《集体土地所有证》
D.《集体土地使用证》
22.按照目前我国土地登记制度规定，属于农民集体所有土地的核发（）。
A.《国有土地所有证》
B.《国有土地使用证》
C.《集体土地所有证》
D.《集体土地使用证》
23.按照目前我国土地登记制度规定，属于土地他项权利的核发（）。
A.土地他项权利证明书
B.土地他项权利使用证
C.土地他项权利所有证
D.用益物权证书
24.土地用途管制是指根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是（）。
A.不能开垦荒地
B.不能无证使用国有土地
C.不能在国有土地上设立抵押权
D.不能随便改变农用地的用途
25.国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是（）。
A.新开垦荒地
B.轮歇地、草田轮作地
C.以种植农作物为主间有零星果树桑树或其他树木的土地
D.耕种3年以下的滩地和滩涂
26.下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是（）。
A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地
B.土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者
C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，可以进行出租、抵押或者用于其他经济活动
D.需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按出让时市场情况补交地价款
27.（）的立法目的是：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。
A.《中华人民共和国土地管理法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《中华人民共和国城乡规划法》
D.《中华人民共和国农村土地承包法》
28.（）是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系；确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容，不动产等级制度，设立了更正登记、预告登记等。
A.《物权法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《中华人民共和国城乡规划法》
D.《中华人民共和国农村土地承包法》
29.房地产的部门规章是以（）颁布的。
A.中华人民共和国主席令
B.国务院令
C.国务院房地产行政主管部门部长令
D.省政府省长令
30.下列属于房地产的行政法规的是（）。
A.《城市商品房预售管理办法》
B.《城市房屋拆迁单位管理规定》
C.《建筑装饰装修管理规定》
D.《房地产开发企业资质管理办法》
31.下列属于房地产的部门规章的是（）。
A.《商品房销售管理办法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《住房公积金管理条例》
D.《土地管理法条例》
二、多项选择题
1.房地产业（）。
A.是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B.包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动
C.在国民经济产业分类中属于第二产业，是为生产和生活服务的部门
D.关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要先导产业
E.是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
2.房地产中介服务业包括（）。
A.房地产交易
B.房地产咨询
C.房地产估价
D.房地产经纪
E.物业管理
3.房地产服务业包括（）。
A.房地产中介服务
B.房地产开发
C.房地产经营
D.房地产抵押
E.物业管理
4.房地产开发经营业具有（）等特点。
A.单件性
B.投资大
C.投资风险小
D.附加值高
E.产业关联性强
5.我国传统的城镇住房制度的特点包括（）。
A.国家统包的实物福利性住房制度
B.市场供应的实物福利性住房制度
C.低租金的实物福利性住房制度
D.无限期使用的实物福利性住房制度
E.无偿分配的实物福利性住房制度
6.1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，主要是指（）。
A.最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房
B.最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房
C.最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅
D.廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建
E.高收入家庭购买、租赁经济适用住房
7.1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容包括（）。
A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制
B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度
C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化
D.发展住房金融
E.加强住房物业管理
8.廉租住房保障资金的来源有（）。（有修改）（2007年试题）
A.财政预算资金
B.廉租房租金收入
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
9.《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括（）。
A.社会主义所有制
B.全民所有制
C.劳动群众集体所有制
D.初级公有制
E.高级公有制
10.下列明确“城市（市区）的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括（）。
A.《中华人民共和国宪法》
B.《中华人民共和国城乡规划法》
C.《中华人民共和国城市房地产管理法》
D.《中华人民共和国土地管理法》
E.《中华人民共和国物权法》
11.下列属于取得建设用地使用权的途径有（）。
A.通过行政划拨方式取得
B.通过国家出让方式取得
C.通过房地产转让方式取得
D.通过收购农村集体土地方式取得
E.通过土地或房地产租赁方式取得
12.下列属于农民集体土地范围的包括（）。
A.村农民集体的土地
B.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地
C.乡（镇）农民集体的土地
D.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
E.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
13.关于国家实行土地登记制度，下列说法不正确的是（）。
A.依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯
B.属于国有土地的，核发《国有土地所有证》
C.属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
D.属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》
E.使用集体土地的，核发《集体土地所有证》
14.在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行（）土地的制度。
A.行政划拨
B.无偿无限期使用
C.无偿有限期使用
D.禁止土地使用者转让
E.允许一定范围的土地使用者转让
15.我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D.修改宪法和土地管理法
E.允许农村耕地使用权流转
16.我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有（）。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》
B.《中华人民共和国土地管理法》
C.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D.《中华人民共和国城乡规划法》
E.《中华人民共和国物业管理条例》
17.房地产部门规章包括（）等。（2002年试题）
A.《城市房屋拆迁管理条例》
B.《城市房地产转让管理规定》
C.《注册房地产估价师管理办法》
D.《房地产估价规范》
E.《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
18.房地产的行政法规包括（）。
A.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
B.《土地管理法实施条例》
C.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
D.《住房公积金管理条例》
E.《城市房地产中介服务管理规定》
19.房地产的部门规章包括（）。
A.《城市房屋租赁管理办法》
B.《注册房地产估价师管理办法》
C.《城市房地产抵押管理办法》
D.《城市房地产市场评估管理暂行办法》
E.《城市房地产转让管理规定》
20.房地产的技术规范包括（）。
A.《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B.《房地产估价规范》
C.《关于房地产中介服务收费的通知》
D.《房产测量规范》
E.《城市房屋拆迁估价指导意见》
21.下列关于物权法的表述中正确的是（）。
A.是规范财产关系的民事基本法律
B.调整因物的归属而产生的民事关系
C.确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则
D.确定了物权的种类和内容
E.确立了动产登记制度
三、判断题
1.在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（）
2.在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（）
3.房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（）（2004年试题）
4.物业管理业不属于房地产中介服务业。（）（2008年真题）
5.房地产业的细分行业包括房地产开发经营业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。（）
6.房地产评估业是知识密集的行业，不是劳动密集的行业。（）
7.物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（）
8.我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。（）
9.房地产业在我国是一个既古老又新生的产业，我国目前，土地是以公有制为基础的，房产是以私有制为基础的。（）
10.1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。（）
11.集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（）
12.廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（）
13.建制镇既属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴，不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（）
14.农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都
属于农民集体所有。（）
15.目前在我国凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行
有偿有限期使用。（）。
16.目前在我国，国家核准的划拨土地实行有偿有限期使用。（）。
17.城市土地使用制度改革的进程中，开展土地使用权有偿出让和转让起初是在深圳特区开
始进行的。（）
18.国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（）
19.1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。（）
20.目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政
法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。（）
四、阅读理解
1.w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施
的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2004年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为220元、勘察设计和前期工程费为350元、建安工程费为800元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为80元、贷款利息为60元。
(1).按照规定，C房地产开发公司在开发建设园林小区经济适用住房建设项目中，其每平方
米开发利润应控制在（）元以下。
A.43.5
B.40
C.45
D.45.3
(2).按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使
用权取得方式应是（）。
A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让
(3).下列关于经济适用住房的表述中，正确的是（）。
A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.中低收入家庭可购买经济适用住房
C.经济适用住房土地可以通过划拨取得
D.经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度
(4).《国务院办公厅转发原建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的（）以上。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
(5).在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最低的是（）。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》
B.《w省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《w省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
(6).在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最低的是（）。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》
B.《w省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《w省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
(7).《中华人民共和国城市房地产管理法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.地方性政府规章
D.规范性文件
(8).w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.地方性政府规章
D.规范性文件
(9).w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》属于（）。
A.法律
B.地方性法规
C.地方性政府规章
D.规范性文件
(10).在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排列第三的是（）。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》
B.《w省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《w省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P1
【答疑编号10051374】
2.
【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P1
【答疑编号10051376】
3.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P1
【答疑编号10051377】
4.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P3
【答疑编号10051379】
5.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P3
【答疑编号10051380】
房地产相关制度与政策 第五章房地产相关制度与政策(教材中的第四章，新大纲为第五章，内容基本没修改) 第五章房地产相关制度与政策（1） 第一节房地产与房地产业管理制度简介 一、考试基本要求 考试基本要求 掌握：房地产领域的现行法规体系 二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级） 1. 房地产领域的现行法规体系（A级） 三、要点内容辅导 1. 房地产领域的现行法规体系（A级）P127 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属 于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 房地产相关法规有： （1）直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 （2）国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管 理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经 营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 （3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发 企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销 售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产 中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管 1页
《房地产交易制度政策》题库 一、单选题 1 ?以出让方式取得土地使用权的房地产项目，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，应完成开发投资总额的以上，才能够转让。（A） A. 25% B.30% C.35% D.5O% 2.2007年6月，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过出让方式获得一宗住宅用途、 法定最高年限的国有建设用地使用权，2009年3月开工建设。2012年6月，甲企业将该项 目转让给乙房地产开发企业（以下简称乙企业），则乙企业受让时的土地使用年限为 年？（B） A. 55 年 B.65 年 C.68 年 D.75 年 3. 张某从其母亲李某处继承了一处房产，该房产原登记在李某名下。现张某计划将该套房屋 进行出售，并委托中介机构代为办理相矢事宜，其应该向中介机构提交以下那份书面材料？ （C） A. 产权人为李某的《不动产权证书》 B. 确认房产归张某继承的《继承权公证书》 C. 产权人为张某的《不动产权证书》 D. 李某身前所立《遗嘱》 4. 房地产开发项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（B） A. 20 B.30 C.40 D.60 5. 陈某和其女儿李某（已成年）欲共同购买一处商品住房，陈某户籍地为上海，丧偶，无社保证明。其女儿李某为本市户籍，已婚，名下有1套住房。则根据目前的限购政策，以下那项说法是正确的（C ） A. 陈某和李某可以购买，但陈某需提供无房证明 B. 陈某和李某可以购买，因为李某为本市户籍，可以以家庭为单位购房 C. 陈某和李某不可以购买，因为陈某不是本市户籍且无社保证明 D. 陈某和李某可以购买，但李某需提供其配偶或未成年子女的无房证明。 6. 经济适用房自购房之日起—年内不得上市交易？（D） A. 2 B.3 C.4 D.5 7. 企业购买本市限购区域的住房，需满_______ 年方可上市交易？（B） A. 2 B.3 C.4 D.5 8. 下列哪类房产可以出售？（D） A. 甲某于2016年3月1日办理了购房入户手续的房产 B. 甲某于2014年3月1日购买的经济适用房 C. 杭州市中院于2017年3月1日进行查封登记的甲某名下房产 D. 甲某因拆迁安置取得并已登记至其名下的房产 9. 矢于中介代理的二手房网签流程，以下哪项做法是正确的？（C） A. 买卖双方就买卖事项达成意向，但未签订纸质房屋转让合同，操作人员自行提交房屋买卖合同网上备
房地产基本制度与政策 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务、和管理的行业。包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。 房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 建筑业是物质生产部门，属于第二产业。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 作用：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。3、可以改善人民的住房条件和生活环境。4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6、可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。7、可以增加政府财政收入。 房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 房地产开发经营业巨头单件性 、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联高、带动力强等特点。 我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。 房地产咨询业的具体业务，进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。 房地产估价业是知识密集型行业。 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。 在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业得主体。 房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。 房地产法律体系内容：1、宪法。2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。3、国务院发布的房地产方面的行政法规。4、地方性法规。5、行政规章。（包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。）6、最高人民法院的司法解释。（有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。） 房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 房地产中介服务时房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 房地产中介服务的三个特点：1、人员特点。2、委托服务。3、服务有偿。 设立房地产中介服务机构的条件：1、有自己的名称、组织机构。2、有固定的服务场所。3、有规定数量的财产和经费。4、有足够数量的专业人员。5、法律、法规规定的其他条件。（在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案）。 具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。 在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师。 房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 房地产经纪人执业资格注册工作交由中国房地产估价师与房地产经纪人学会。报住房和城乡建设部备案。 省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或其授权的省级房地产经纪行业组织初审合格后，送交中国房地产估价师
市城市房地产交易 管理制度
昆明市城市房地产交易管理条例 （1 9 9 9年9月2 3日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议经过1 9 9 9年11月2 6日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 第一章总则 第二章房地产转让 第三章房地产抵押 第四章房地产租赁 第五章中介服务 第六章其它规定 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为加强我市城市房地产交易管理, 规范房地产交易行为, 维护房 地产交易当事人的合法权益, 根据＜中华人民共和国城市房地产管理法＞、
＜中华人民共和国土地管理法＞等有关法律、法规, 结合本市实际, 制定本条例。 第二条本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。 第三条昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门, 各司其职, 密切配合, 负责全市城市房地产交易管理工作。 县（含县级市, 下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。 建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责, 协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。 第四条房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第五条房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规, 依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。 第二章房地产转让 第六条房地产转让, 是指房地产权利人经过买卖、互换（交换）、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给她人的行为。 第七条以出让方式取得土地使用权的, 其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内能够转让。
房地产交易制度政策：房地产权利（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 A 房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B 市C 县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A 房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（ ）年。A.40 B.50 C.60 D.70 本题答案： 2、多项选择题 A 房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B 市C 县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A 房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。经同意，A 房地产公司改变该项目部分土地用途，（ ）。A.必须变更或重新签订出让合同 B.不需变更或重新签订出让合同 C.必须相应调整地价款 D.不用调整地价款 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
房地产经纪人考试制度与政策命题权威试卷及答案 一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1．在国民经济产业分类中，建筑业是物质生产部门，属于（）。A．第三产业 B．第二产业 C．第一产业 D．第二产业和第三产业 2．从事物业管理活动需要树立（），正确处理好与业主的关系。A．主人翁意识 B．综合发展意识 C．服务意识 D．主体突出意识 3．房地产转让时，土地使用权出让合同载明的（）随之转移。A．权利和义务 B．权利 C．义务 D．中介服务机构 4．房地产中介服务是一种服务性的（），委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。 A．政府行为 B．行政职能
C．经营活动 D．义务活动 5．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上的房地产估价机构资质等级为（）。A．暂定等级 B．一级 C．二级 D．三级 6．房地产估价分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在（）办理变更或者注销登记手续后30 d内报原备案机关备案。 A．经济行政管理部门 B．建设行政管理部门 C．国土资源行政管理部门 D．工商行政管理部门． 7．根据《刑法》的规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。 A．3 B．4 C．5 D．6
8．凡已经取得房地产估价师执业资格的人员，可免试科目（）。A．房地产基本制度与政策 B．房地产经纪相关知识 C．房地产经纪实务 D．房地产经纪概论 9．房地产经纪人的责任是（）。 A．促进房地产业发展 B．为委托方提供真实可靠的信息 C．诚实信用 D．客观反映房地产价值 10．中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是（）。 A．常务理事会 B．董事会 C．全国会员代表大会 D．秘书处 11．关于征收土地批准权限的规定，表述不正确的是（）。A．基本农田以外的耕地超过35 hm2的，其他土地超过70 hm2的，由国务院审批 B．其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案 C．征收农用地的，应办理农用地转用手续
词汇表(Vocabulary) A abandon 放弃，抛弃 ability 能力，智能，才能aboard 在船（飞机，车）上absence 缺席，不在场 absolute 绝对的，完全的absolutely 绝对地，极其，完全地absorb 吸收 abuse 虐待 academic 学院的，学术的accelerate 加速，促进 accent 腔调，口音，重音accept 接受，认可 acceptance 接受，接纳，承认accident 事故，意外的事accompany 陪伴，伴随 accomplish 完成 accordance 一致 account 账，账目，说明，解释accumulate 积累，积聚 accurate 准确的，精确的 accuse 谴责，指控，告发accustomed 惯常的，习惯的 ache 疼痛，酸痛 achieve 完成，达到，获得achievement 完成，成绩，成就 acid 酸，酸性物质，酸的acquaintance 熟人，相识 acquire 取得，获得 acre 英亩 across 横越，在…那边 act 行为，动作，表演action 行动，动作 active 活动的，活跃的，积极的activity 活动 actor 男演员 actress 女演员 actual 实际的，现实的 actually 实际上 A.D. 公元 addition 加法，增加 additional 附加的，另外的adequate 足够的，恰当的adjective 形容词 adjust 调节，调整 administration 管理，经营，行政机关， 政府 admire 羡慕，赞赏，钦佩 admit 允许进入，接纳，承认 adopt 收养，采取，通过 adult 成人 advance 推进，促进，前进 advanced 前进的，先进的 advantage 优点，有利条件 adventure 冒险，惊险活动 adverb 副词 advertisement 广告 advice 忠告，意见 advise 忠告，劝告，通知 affair 事，事情，事件 affect 影响 affection 爱，感情 afford 担负得起，买得起 afraid 担心的，害怕的 Africa 非洲 African 非洲人，非洲的 after 在…之后 against 对（着），反对，靠 agent 代理人，代表 agreement 同意，一致，协定 aggressive 挑衅的，放肆的 agriculture 农业 aid 援助，救援 aim 志在，旨在，目标 aircraft 飞机，飞行器 airline 航空公司，（飞机）航线 airport 航空站，机场 awkward 尴尬的 alarm 惊恐，忧虑，报警 alcohol 酒精，乙醇 alike 相同的，相像的 alive 活着的，活跃的 allow 允许，承认 almost 几乎，差不多 along 向前，沿着 aloud 出声地，大声地 alphabet 字母表 alter 改变，变更 although 虽然，即使 altogether 完全，总之 amaze 使惊愕，使惊叹 ambition 雄心，野心 ambulance 救护车 America 美洲，美国 American 美国人，美国人的 amount 数量，数额，合计 amuse 经…以消遣，给…以娱乐 analysis 分析，解析 analyze/analyse 分析，分解 ancestor 祖宗，祖先 anchor 锚，抛锚，停泊 ancient 古代的，古老的 anger 愤怒，气愤 angle 角，角度，观点 ankle 踝 announce 宣布，通告 annoy 使烦恼，使生气，打搅 annual 每年的，每年度的 anticipate 预料，期望 anxiety 焦虑，挂虑，渴望 anxious 担心的，焦虑的，渴望的 anyhow 无论如何，不管怎样 apart 分离，隔开，相距 apartment 一套公寓房间 apologize/-ise 道歉，认错 apology 道歉，歉意 apparent 明显的 appear 出现，出场，仿佛 appearance 出现，露面，外表 appetite 食欲，胃口 application 申请，申请书，应用 apply 申请，运用，应用 appoint 任命，委派，约定 appointment 约会，约见，任命 approach 接近，途径，方法 appropriate 适合的，恰当 approve 赞成，同意，批准 approximately 似地，约 April 四月
第8讲房地产交易管理制度与政策(上) 一、内容提要： 1、房地产交易管理概述 2、房地产转让管理 3、商品房销售管理 二、考试目的和考试要求： 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产转让政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括： 掌握：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，房地产转让的概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。 熟悉：商品房预售的概念，商品房现售的条件，商品房销售代理的要求，商品房销售中禁止的行为。了解：房地产交易的管理机构及职能。 三、内容辅导： 第一节房地产交易管理概述 一、房地产交易的概念 1988年建设部、国家物价局，国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。它是房地产市场管理的重要内容。 例题：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括()。 A．房地产转让 B．房地产开发 C．房地产抵押 D．房地产权属登记 E．房屋租赁 答案：ACE 解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。
2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析 一、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号） 1．廉租住房租金由（）构成。 A．维修费和管理费B．维修费和利润C．维修费、管理费和利润D．维修费、利润和税金 2．房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。 A．发现地下文物 B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计 3．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年 A．38 B．40 C．68 D．70 4．拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。 A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构 5．房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（）。 A．《住宅使用说明书》B．《住宅验收说明书》C．《住宅保修说明书》D．《住宅保修保证书》 6．房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。 A．竣工B．竣工验收C．入住D．交付 7．建设工程竣工验收由（）单位组织实施。 A．施工B．建设C．监理 D．工程质量监督管理 8．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。 A．城市蓝线B．城市绿线C．城市紫线D．城市黄线 9．在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。 A．拖欠的建筑工程材料费B．拖欠的建筑工人工资C．抵押担保债权D．出租房屋租金
房地产基本制度与政策分类模拟23 一、多项选择题 (每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意) 1. ______是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。 A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.租赁用途 D.租金交付方式 E.房屋的修缮责任 答案：BCDE 2. 关于商品房预售的说法，错误的有______。 A.未竣工的预售商品房不得再行转让 B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房 C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度 D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价 E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续 答案：BE 3. 关于商品房预售许可的说法，正确的是______。 A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.预售许可的最低规模可以小于栋 C.持有建设工程规划许可证和施工许可证 D.可以分单元办理预售许可
E.不得分层办理预售许可 答案：ACE 4. 关于房屋租赁期限说法，正确的是______。 A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定 B.房屋的租赁期不得少于6个月 C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年 D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效 E.租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 答案：CE 5. 关于房屋租赁的说法，正确的是______。 A.承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意 B.房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统 C.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效 D.房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案 E.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人不可租赁该房屋 答案：ABCD 6. 关于房屋转租的说法，正确的是______。 A.指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为 B.转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明 C.承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提
[模拟] 房地产交易管理制度与政策(一) 单项选择题 第1题： 房地产的交易活动应通过( )进行。 A.房地产管理部门 B.房地产中介机构 C.房地产交易所 D.房地产市场 参考答案：C 答案解析： 第2题： 房地产交易双方，应在成交合同签订后( )，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A.30天内 B.45天内 C.60天内 D.90天内 参考答案：D 答案解析： 第3题： 当申报的成交价格明显低于正常的市场价时，应以( )作为缴纳税费的依据。 A.双方协议的价格 B.市场价 C.评估价 D.管理部门核实价 参考答案：C 答案解析： 第4题： 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是( )。 A.出让合同约定的年限 B.出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用后的剩余年限
C.出让双方在出让合同中所约定的年限 D.政府按规划需要重新决定的年限， 参考答案：B 答案解析： 第5题： 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交有关证件资料，其中应有投入资金达到工程建设总投资( )的证明。 A.10%以上 B.15%以上 C.20%以上 D.25%以上 参考答案：D 答案解析： 第6题： 以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办土地出让手续的，应对转让方征收( )。 A.地价税 B.土地收益金 C.土地转让金 D.土地升值税 参考答案：B 答案解析： 第7题： 房地产划拨土地使用权的转让，按国务院所发通知的规定，需往当地( )部门审查批准。 A.房地产行政主管部门 B.城市规划管理部门 C.城市土地管理部门 D.房地产市场管理部门 参考答案：D 答案解析：
2017年房地产基本制度与政策真题 (总分：100.00，做题时间：150分钟) 一、单项选择题(总题数：40，分数：20.00) 1. 廉租住房单套建筑面积应当在______m2以内。 A.30 B.50 C.60 D.90 （分数：0.50） A. B. √ C. D. 解析：廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。 2. 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的______。 A.5% B.8% C.10% D.12% （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。 3. 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，______。 A.无偿收回 B.给予补偿收回 C.自动续期 D.届满前一年申请续期 （分数：0.50） A. B. C. √ D. 解析：依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 4. 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报______批准。 A.国务院 B.省人民政府 C.县人民政府 D.国土资源部 （分数：0.50） A. √ B. C. D. 解析：征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土
地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 5. 房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的______。 A.二分之一 B.三分之一 C.三分之二 D.四分之三 （分数：0.50） A. √ B. C. D. 解析：评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 6. 在城市规划中，规定的保护历史文化街区的历史建筑控制线，称为______。 A.蓝色 B.黄色 C.红色 D.紫色 （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：在编制城市规划时应当规划保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 7. 根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是______。 A.1 B.2 C.3 D.5 （分数：0.50） A. B. C. D. √ 解析：正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年。 8. 房屋建筑工程保修期从______之日起计算。 A.工程竣工验收合格 B.工程交付使用 C.物业管理企业进驻 D.内部装修完成 （分数：0.50） A. √ B. C.
房地产中介服务管理制度 一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务，是指房地产投资、开发、交易、管理、消费等经济运行的各个环节中，在租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业的所有者与使用者之间，为当事人提供多功能、全方位的居间服务活动的总称。 二、房地产中介服务的内容 一个完善的房地产中介服务体系按服务的内容可分为房地产金融中介，包括存贷、投资、信托、保险、抵押、贴现、承兑、代理发行房地产证券、结算、审计等；房地产法律中介，包括司法公证、法律仲裁、法律保护等；房地产服务中介，包括信息咨询、价格评估、物业管理、经纪代理等。目前，我国房地产金融主要由专业性金融机构承办，真正意义上的房地产金融中介机构还未建立；房地产法律中介还处于起步阶段；而房地产服务中介发展相对较快。本书论述的房地产中介服务仅指房地产的服务中介，即指为辅助房地产市场交易的实现而从事房地产咨询、经纪评估等项有偿服务的活动。目前，我国房地产服务中介主要包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等业务。 三、房地产中介服务机构的设立管理 （一）房地产中介服务机构的设立条件 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是具体有独立法人资格的经济组织。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》。设立房地产中介服务机构应具备下列条件： 1、有自己的名称、组织机构； 2、有固定的服务场所；
3、有规定数量的财产和经费； 4、有符合法律规定具有专业知识的经营、技术人员。例如，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术的职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 （二）房地产中介服务机构的设立程序 设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在邻取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产行政管管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。 （三）法律禁止的房地产中介服务行为 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为： 1、索取、收受托合同以外的酬金和其它财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益； 2、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 3、同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 4、与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 5、法律、法规禁止的其他行为。 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务机构可以在承担赔偿责任后对有关人员进行追偿。
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1．下列经济活动中，不属于房地产业的是（A）。 A．房屋勘察设计 B．房地产开发经营 C．物业管理 D．房地产中介服务 2．下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ B ）。 A．《物权法》 B．《住房公积金管理条例》 C．《房屋登记办法》 D．《房地产抵押估价指导意见》 3．狭义的房地产法一般是指（B）。 A．《物权法》 B．《城市房地产管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《土地管理法》 4．下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（B）。A．房地产转让 B．房地产典当 C．房地产抵押 D．房屋租赁 5．根据《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地（ A ）行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。 A．工商 B．税收 C．建设 D．房地产 6．参加房地产经纪人资格全部4个科目考试的人员，必须在（ D ）考试年度内通过应试科目，才视为考试通过。 A．一个 B．任意两个 C．报考约定的两个 D．连续两个 7．技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的（ D ）。 A．0．1%
B．0．2% C．0．3% D．0．5% 8．根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上（ C ）行政主管部门备案。 A．工商 B．国土资源 C．房地产 D．财政 9．关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ B ）。 A．房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格 B．房地产经纪服务是受当事人委托进行的 C．房地产经纪服务属于公益性活动 D．房地产经纪服务的特点是价格垄断 10．下列权利中，房地产经纪人不享有（ D ）的权利。 A．指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 B．拒绝委托人发出的违法指令 C．要求委托人提供与交易有关的资料 D．以个人名义订立房地产经纪合同 11．下列权利中，不属于房地产估价对象的是（ C ）。 A．土地使用权 B．在建工程抵押权 C．知识产权 D．房屋所有权 12．土地使用者延期付款超过（ D ）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。 A．15 B．30 C．45 D．60 13．商业用地不能采取（ D ）方式出让。 A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议 14．关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（ A ）。 A．建设用地使用权不得在地表以下设立 B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权
辽宁省房地产经纪人《制度与政策》：登记与监督考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产经纪机构品牌战略的目标包括品牌愿景、品睥结构和。 A：品牌承诺 B：品牌个性 C：品牌定位 D：品牌价值 E：客户资金代收代付风险 2、在房屋租赁过程中，出租客户所关心的安全性问题是． A：希望找到合适的房源 B：希望自己消费获得最大效用 C：房租越高越好 D：对承租客户身份和信誉有所要求 E：工厂的生产设备 3、默示条款是合同的，一般情况下，默示条款不能改变明示条款。 A：主要条款 B：普通条款 C：必要条款 D：程序条款 E：客户资金代收代付风险 4、项目投资资本金，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的。A：15％ B：20％ C：25％ D：30％ E：权利型房地产投资信托 5、顶棚又称天花，是室内饰面构件之一，表面应光洁、美观，且能起作用，以调节室内的亮度。A：折射
B：反射 C：装饰 D：映射 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 6、住房公积金的缴存比例是指职工个人按缴存(或职工单位按月资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。 A：周 B：月 C：季 D：年 E：权利型房地产投资信托 7、房地产经纪人在开展经纪业务时，因虚报成交价而产生的风险，属于。 A：房地产经纪人员的道德风险 B：操作不规范引起的风险 C：客户道德风险 D：承诺不当引起的风险 E：客户资金代收代付风险 8、租赁期限为的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。 A：4个月以下 B：6个月以下 C：7个月以下 D：10个月以下 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 9、房源的属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。 A：法律 B：心理 C：物理 D：价格 E：工厂的生产设备
2009年房地产基本制度与政策考试试题
2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析 一、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号） 1．廉租住房租金由（）构成。 A．维修费和管理费B．维修费和利润C．维修费、管理费和利润D．维修费、利润和税金 2．房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。 A．发现地下文物 B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计 3．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年 A．38 B．40 C．68 D．70 4．拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。 A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构 5．房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（）。 A．《住宅使用说明书》B．《住宅验收说明书》C．《住宅保修说明书》D．《住宅保修保证书》 6．房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。
A．竣工B．竣工验收C．入住D．交付 7．建设工程竣工验收由（）单位组织实施。 A．施工B．建设C．监理 D．工程质量监督管理 8．在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。 A．城市蓝线B．城市绿线C．城市紫线D．城市黄线 9．在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。 A．拖欠的建筑工程材料费B．拖欠的建筑工人工资C．抵押担保债权D．出租房屋租金 10．下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。 A．房地产抵债B．房地产作价入股C．房地产买卖D．房地产继承 11．房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。 A．估价时点B．估价委托日C．估价报告出具日D．估价开始作业日 12．在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。 A．用作公共休憩的架空层B．本幢公共使用的电梯井C．本幢的公共门厅D．本幢的公共过道 13．根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按（）收取。
售后服务管理 一）、鉴证契约办法 1. 契约签定后，由甲方人员与契约上产权人及共有人到某某市房产交易中心办理合同鉴 证； 2. 本着客户自愿原则，卖方提供授权委托书，委托相关人员代表甲方办理鉴证相关事宜。 3. 买方提供身份证复印件及个人委托书原件，委托甲方人员代理办理鉴证事宜，涉及未成 年人请提供与法定监护人有直系关系的证明复印件（如：户口本、出生证明等）。 （二）、鉴证后契约更名（一次性付款、按揭更名） ※ 一次性付款 1. 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产 管理处进行审批。 2. 3 个工作日后卖方夫妻双方携身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开具单 身证明，离婚者可携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 3. 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证 ※ 按揭更名 1. 卖方须还清银行贷款额，由银行开具注销抵押证明到开发商处盖章。 2. 卖方携契约正本、某某市房地产抵押合同及注销抵押证明到某某市房产局按揭抵押柜台 办理注销抵押相关事宜。 3. 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产 管理处进行审批。 4. 3 个工作日后卖方夫妻双方携本人身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开 具单身证明，离婚者携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 5. 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证手续。 6. 契约更名费：合同工本费等。 （三八按揭贷款 1. 公司备齐“五证” （土地使用权证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证、建 设工程施工许可证、商品房销售许可证）与银行签订项目贷款的大合同，与房产局办理抵押备案收件单，具备申请个人购房贷款条件。
房地产估价师题-房地产交易管理制度与政策 1、住房转让手续费按住房的()收取。 A.成交价格 B.评估价格 C.建筑面积 D.转让增值额 2、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”是根据()确立的一项房地产交易基本制度。 A.宪法 B.法律 C.行政法规 D.部门规章 3、下列()行为，不属于房地产转让方式。 A.以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的 B.因企业被兼并，房地产权属随之转移的 C.房屋租赁 D.以房地产抵债的 4、房地产转让的实质是()。 A.未发生房地产权利人转移
B.房地产权利人发生转移 C.未发生房地产权属转移 D.房地产权属发生转移 5、无须办理房屋所有权转移登记的是()。 A.房屋租赁 B.受遗赠房屋 C.以房屋作价入股 D.房屋分割导致所有权发生转移 6、下列行为中，属于单务行为的是()。 A.房地产抵债 B.房地产低价入股 C.房地产遗赠 D.房地产互换 7、《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有()。 A.完全产权 B.全部产权 C.60%产权 D.有限产权
8、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以()作为缴纳税费的依据。 A.出租价格 B.抵押价格 C.成交价格 D.评估价格 9、房地产转让的程序中，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。 A.7 B.10 C.15 D.30 10、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有()年。 A.20 B.42 C.50 D.70 11、以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出