泸州楼盘市调表
项目优势：
区域：项目处于新区位置，道路都是双向6车道，市政规划非常好
周边配套：交通便利、小学、中学都有、购物方便
社区产品类型：是多层洋房加高层带电梯的小区，功能配套相对齐全，户型从84-189都有，套三占比例约75.5%，二期预计明年交房，都是准现房，是以毛坯房为交房标准
电梯：品牌电梯
容积率：此项目容积率只有1.5，在多数社区里面，容积率属于超低型
建筑密度：建筑密度只有25%，从这个可以看出此项目的楼与楼之间的间距非常宽
绿化：绿化达到3.3万平方米，高达37%
幼儿园：是国际双语品牌幼儿园
售楼部包装：售楼部包装中高端，服务太度相对较好
项目劣势：
绿化：项目绿化尚未成形，没有给人直观感受
商业：自身商业还没有进住，人流显得很少，没有形成商业
外立面：外立面采用的是仿真漆，虽然大大降低了成本，但时间一长，难免会掉漆。
营销推广：营销太少，少宣传，只有暧场活动和政府给的每平方米200元补助，价格还相对较高。
样板间：此项目无样板间，是直接带客户去购买层直观感受
外部景观：无外部展示景观
户型面积：房型面积相对偏大，80多套二和部分小套三比较好卖。
三、主力户型分析（附照片）
1、绵世溪地湾3、4号楼C4户型3室2厅1厨125.00㎡
2、绵世溪地湾
3、4号楼C1户型3室1厅1卫1厨 89.00㎡
3、绵世溪地湾3、4号楼C2户型4室2厅1卫1厨 89.00㎡
4、绵世溪地湾7号楼C4户型2室2厅2卫1厨 98.10㎡
5、绵世溪地湾户型图3、4号楼C3户面积:74.00m2
6、绵世溪地湾7号楼B5户型2室2厅1卫1厨
7、绵世溪地湾户型图7号楼C1户型面积:89.26m2
8、绵世溪地湾户型图7号楼C2户型面积:87.97m2
9、绵世溪地湾户型图7号楼C3户型面积:74.05m2
10、绵世溪地湾户型图7号楼B5户型面积:73.00m2
11、绵世溪地湾户型图7号楼C2户型面积:89.00m2
12、绵世溪地湾户型图5号楼A1户型面积:35.41m2
13、绵世溪地湾户型图5号楼A2户型面积:40.51m2
14、绵世溪地湾户型图5号楼A3户型面积:51.91m2
15、绵世溪地湾户型图5号楼A4户型面积:52.70m2
16、绵世溪地湾户型图5号楼A5户型面积:47.26m2
17、绵世溪地湾户型图5号楼A6户型面积:47.26m2
18、绵世溪地湾户型图5号楼B1户型面积:61.16m2
19、绵世溪地湾户型图5号楼B2户型面积:64.03m2
四、项目效果图（或实景照片）
中海?银海湾格力海岸——踩盘报告及个人心得 周楚涵 以下文字仅为个人经历及感受。不代表他人意见。 中海?银海湾踩盘过程 11月22日下午，在接受完公司的第二次培训之后，我与两位小伙伴组成的团队浩浩荡荡的向银海湾进发了。 初到中海银海湾，鉴于我们一行实在长得不像来买房的，于是我们选择宣称自己是做房地产调研课题的学生，我向站岗的保安大哥直接表明来历之后，保安大哥态度温和，并给出明确的指示，那就是要有联系楼盘里面的某个人，才能让我们进去。当然，这时候我们先采取软磨硬泡的手段，保安大哥也是比较有原则的，自然不给我们放行，但同时给我提供了方法，建议我们网上查银海湾售楼部的号码，然后说是买房的，就可以进去了。然后我们就查找并拨通了售楼部的电话。 “你好，这里是中海银海湾。” “你好，我是来看房的。” “您现在在哪个位置。” “我已经在银海湾门口了。” “您要看什么户型。”（估计因为已经在门口了，所以有点起疑） “一百多的吧”（失误了，没有事先了解清楚） “我们这里现在最低的只有三百多平的户型了”（瞬间蒙圈~） “哦，是这样的，我们是……”（迅速淡定转~） “那你们进来吧，跟保安说你们是实习的就好了” 对话大致就是如此，有简单的博弈不过明显我还略显稚嫩，分分钟被识破的节奏，不过目的达成才是最重要的。 然后从保安大哥那里领取了三个挂证，因为刚才跟保安非常礼貌，在间隙也跟他聊得比较好，大哥也是比较客气，帮我们叫了辆电瓶车送我们上去售楼部。 通过之前在门口的感受以及坐电瓶车沿路上来的观察，不愧是中海，物业给人的整体感觉比较亲切，也很有安全感，楼盘内部景观氛围较为温馨，地势还是算个天然缺陷。 到达售楼部，一位销售姐姐已经站起来走到正对门口的地方面对我们，但并不是走出来迎接我们，这个细节我觉得还是蛮到位，如果我是她，我的选择也是这样做，这样做也已经完全足够体现对我们的尊重了。进入里面之后，姐姐接待了我们，然后带我们乘电梯前往楼上，进入电梯之后，我询问了一下她。 “姐姐怎么称呼？” “姓江，叫我江小姐就好了。” “江小姐，这里还招销售的实习生吗？” “不，我们这里的话主要还是用老手。” “噢噢，难怪看姐姐气质很稳重成熟。” “哈哈，是说我很老了吗？不过确实比你们大很多啦。”（大家都笑了） “没有没有，不是这个意思哈哈”（看来对女性，成熟这个词要慎用…）
踩盘心得范文 踩盘指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。下面是带来的踩盘的心得范文，欢迎欣赏。 踩盘心得范文一： 今天和辉哥一起到保利山庄去踩盘了，我们是上午10点半左右从绿地二号桥出发的，中午1点半结束的。我们都是步行过去的，沿途观看了周边的环境和社区配套，第一感觉就是，上面到目前为止，交通还是相当不方便的。由于还在施工，环境比较杂乱无章，车辆摆放无秩序，空气中粉尘比较多。售楼部门口摆放着自己的宣传广告语，切合实际又新奇，举行钓鱼大赛的形式吸引眼球。保利的售楼部简约而不简单，整个面积比较大，给人一种高端大气的感觉，物管方面做得也比较好，十分的热情，亲切，有礼貌。售楼部整个布局比较合理，中央一个大的沙盘，周围是各个项目的小沙盘，各个职业顾问的形象比较佳。样板间基本没什么问题，装修比较豪华，设置比较合理，没有像我们样板间那种低级的错误，看房车的师傅也很热情。 今天的体会颇多。首先，是了解了市场调查大致的基本流程，不管你是谁，你都必须保持十分的谦逊，“以诚待人”，话不能多，
随时关注对方的眼神，眼神上的交流还是很重要的，要善于和人家沟通，言语上面不能浮夸，不能让人家觉得你是个夸夸其谈的人。在问问题的时候要有自己的技巧，不要光记到问而不注重与对方的沟通和交流，这样对于后期的踩盘是相当不利的，要虚心学习，虚心受教，和对方建立起一个友好的关系，便于下次的交流，方便我们踩盘，这样才能拿到最真实的数据，当然这个也是相对来说。在售楼部现场，要多多观察，看看人家的布局，人家的配置，人家的服务态度。这样回到自己的公司才能提出相应的改善措施。 可能由于社会阅历有限，在交谈方面还有很大的问题，交谈方式，交谈技巧，交谈话题，这个都是需要在后期提升的，还得向辉哥多多学习才行，受益匪浅啊，看他和人家交谈总能找到话题，切入相关的话题，这个在后期同样需要加强才行啊，现在自己还处于学习的起步阶段，凡事都是多学多问，多问几个为什么，好好工作，好好学习，我相信自己在后期的成长中会慢慢的学习到这些东西，会慢慢的走上正轨，慢慢的，真正的进入这个行业。 踩盘心得范文二： 踩盘感想—踩盘心得首先要明确你要调查的地域和要调查 的工具(如：住宅物业、商业物踩盘报告业、厂房物业等)再行动寻找对象名目的相踩盘感想关材料(如：网上，已有资料，知情人士等)作一个初步的解，制定在踩盘过程中应该重视哪些方面，
踩盘报告表格 篇一：踩盘报告模板 万科珑庭楼盘X年X月X日踩盘报告 二、产品情况：产品情况，附楼盘实景图、主力户型图、户型配比图产品情况 产品卖点：学区房、配套、环境、地段户型特点：1、低密度退台电梯洋房 2、户型多样，提供给客户多样选择 3、附增面积多，附加值高 4、学区房户型类别：90户型、115户型、130户型、154户型、240户型。 周边环境：项目东面临河，靠黄石山城市大绿肺，近邻中国姿态雕塑公园、星月公园两大公园，背山面水，是典型的公园环抱的洋房住区。 周边配套：万科·珑庭不仅坐拥龙湾第二小学、龙湾外国语小学、龙湾实验中学等龙湾中心区完善教育体系，还与建设中的温州市龙湾区第一小学/温州市实验小学龙湾分校仅一桥之隔。家门口优享名校教育资源，让孩子起步领先一步，赢在起跑线上。 篇二：踩盘报告撰写各种表 我是这样写的，把踩盘的内容分几类，第一是跟我们楼
盘有竞争的是哪几个，他们的特色是什么，优劣势在哪里。第二就是归纳出几个离我们楼盘有些距离，但是能分走我们一些客源的楼盘，总结出他们的优缺点。第三就是分析一下踩盘时每个售楼员的态度，怎么样介绍的，哪些楼盘的置业顾问素质高点，对其印象怎么样？总结出态度能给销售带来什么。第四就是价格问题了，总结出每个楼盘房子的价格，他们贵在什么地方，优惠又在什么地方，楼盘的园林怎么设计的，给你带来什么样的感觉。总的来说就是这些，然后就是写出你通过这次踩盘你学到了什么，给你带来了什么。 资料收集阶段。在踩盘的时候就要对这个楼盘有全方位的了解，其经济技术指标要知道（用地面积、建筑面积、容积率……），销售情况以及销售方式的项目概述 2、对其中楼盘的主要特色需明确提出。就如当年我去广州雅居乐地产踩盘，他们的楼盘中每个卧室以外带60公分的凹阳台等等……同时要分析如果本公司采取该项技术有什么好处（风格新颖，令人眼前一亮，符合人民生活习惯等等）与坏处等等（防水处理要注意，广州雨多，通常风也比较大，凹阳台处容易湿滑，且造价要上升） 3、对该项目发展前景作出预测，通过对多个项目的整体推算，来预测楼市大致发展前景 4、总结本次踩盘活动的收获 总之，我认为，这个报告可以自由写，但是你要抓住老
西派浣花踩盘报告 一、基础信息： 1.占地面积：18.7亩 2.建筑面积：4.6万㎡ 3.开发商：成都中铁瑞兴房地产开发有限公司 4.地址：青羊区清江东路63号（西二环） 5.物业：中铁建物业，5.5元/㎡ 6.总户数：218套（2T2户，206套高层、12套叠拼） 7.总栋数：高层3栋（17-30F）;叠拼1栋（3个单元，上下叠，4F） 8.容积率：3.8 9.绿化率：30% 10.面积段：170-260㎡ 11.产品布局：高层围合式布局 12.园林风格：泰式景观（打造180米凌空书桥） 13.推广渠道：地铁灯箱/道闸、宽窄巷子LED、影院灯箱、安居客、房天下 14.推广主诉求：与世界共浣花 15.推广画面：
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16.周均来访：约120组 17.开盘时间：预计2019年5月底拿预售，6月初开盘 18.预计价格:精装，30000元/㎡左右（地价13580元/㎡） 19.区位及沙盘图： 20.户型图： 建面约176㎡建面约197㎡建面约245㎡
二、周边配套： 1.交通：地铁：4号线草堂北路站369米；2号线白果林站979米； 公交：成温立交桥站49米：5路/13路/47路/64路/78/路； 2.商业：麦德龙/金沙时代生活广场/峨影生活区/仁和春天 3.生态：峨影1958电影公园/浣花溪公园/杜甫草堂博物馆 /金沙遗址博物馆 4.医疗：武警四川省消防总队医院/四川省人民医院 5.教育：成都市第五幼儿园/香港金创教育.费尔园/浣花小学/金沙小学/成都树德实 验中学/成都市石室联合中学/成都十八中/西南财经大学 三、近期活动 1．4月27日：《庞凡vs西派浣花的世界观》画展 2．活动现场图： 四、案场展示 1.围挡画面 2.案场包装 五、项目总结 优势：中铁建品牌开发商，西派系高端作品，西二环贵胄之地，交通便利，配套醇熟； 紧邻成都最大的城市森林公园-浣花溪，生态景观资源丰富。 劣势：面积大，单价及总价双高，客户高端难寻。 2019年5月7日
楼盘调查表 项目名称天地之间广福郡（销售许可：预许昆字2012008号） 项目地址广福路和拥金路交汇处大商汇一侧区位南三环 开发商云南金达房地产开发有限公司 楼层17-19层联系电话 规划物业形态住宅、物业结构高层 规划设计公司景观设计公司 策划销售代理公司格瑞特地产行销机构广告公司观澜广告开盘日期2012年3月17日交房日期2013年年初竣工日期2012年年底 占地面积33333㎡总建筑面积99507㎡住宅建筑面积128632㎡商业用地容积率总户数（户）616户居住用地绿化率% 停车泊位（个）700个商业用地建筑密度本次推出房源4栋100套产权70年备注 户型名称户型面积（㎡）户型结构备注 A ㎡2室2厅1卫2阳台住宅 B ㎡1室1厅1卫1阳台住宅 C1 ㎡2室2厅1卫1阳台住宅C2 ㎡3室2厅2卫2阳台住宅 主力户型户型C，面积为㎡（2012年3月17日推出4栋AC1C2，3种户型） 周边配套设施 周边环境 项目距市中心仅3公里，周边5条公交线路，十分顺利。片区集中省级行政单位，因而成为省级政治，文化，经济的核心。在规划和设计时致力于体现21实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按照低密度，高绿地指标建设。项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。 教育海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中医疗儿童医院南市区分院，同仁医院 商业沃尔玛，国美电器、百大家电 交通南市区公交车站,181路，78路，24路等 银行建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行
物业管理公司——物业管理费（元/ ㎡） —— 配套费—— 物业管理内容—— 备注 毛房毛坯初装修——全装修—— 备注 单价区间7900元-9120元/㎡起价7900元/㎡均价8500元/㎡主力总价住宅万总价区间住宅71万-119万价格变化6万-9万/套间定价策略毛坯低价价格评估参照同区域二手房价格在9500元/㎡备注 开盘时间2012年3月17日认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看，本项目开盘主要针对市场刚性需求客户：一方面是首次购房的年轻人，另外一方面是项目城中村改造项目附近的拆迁换房的家庭客户。（年龄层为25岁-50岁） 营销活动1.开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往石林县长湖镇。 2.开盘当日，持卡会员一次性付款享受8%优惠，按揭享受5%。 促销方法1.以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广； 2.首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 3.开盘给予折扣； 4.借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 5.现场抽号，制造紧张度。 广告宣传主要通过网络，短信，报纸三个平台 优势 1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强； 2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5.项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到%，但后期销售压力却不小； 2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价
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房地产项目尽职调查清单(标准版)
尽职调查资料清单 一、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记查询授权书； 8.现行有效的公司章程； 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖公章，法定 代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况 等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以 非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；
15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel 版）； 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17.公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18.公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质押、 担保合同； 19.公司关联交易情况说明及相关材料； 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.外商投资业务批准证书复印件（如有）； 7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 8.信贷登记查询授权书；
楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施
五、物业管理 六、装修标准 七、价格 八、销售信息 九、楼盘点评 优势 1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强; 2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点； 3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。 劣势 1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准 客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深，在开盘当 天据了解只办理了不到 50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购 的原因，首次开盘 开盘时间 2012年3月17日 认购日期 本次为首次 2012年3月17日 销售率 82.57% 客群定位 从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性 需求客 户：一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附 近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为25岁-50岁） 营销活动 促销方法 广告宣传 1. 2. 1. 2. 4. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从 现场前往 石林县长湖镇。 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受5% 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广; 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度； 开盘给予折扣； 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度； 现场抽号，制造紧张度。 主要通过网络，短信，报纸三个平台
踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课，可是对于新手，如何踩盘，踩哪些内容，是他们所不知道的。在这里，将自己的一些见解和看法总结下来，和广大置业顾问分享。 踩盘的目的： 获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。古彦讯“知己知彼，百战不殆”。 踩盘的方式：明踩和暗踩 明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。 暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘. 踩盘的重点： 项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。 关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。这样就能达到制胜对手的目的。 关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间 踩盘的时间： 分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。不同时期踩盘的策略点极不相同。
房地产（商铺）踩盘要点及说辞设计 客户结构 自用与投资的比例是多少？ 客户群体主要分别来自哪些区域？ 目标消费群体信息？ 规划 项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？ 商业定位？业态规划？功能分区？ 停车场供应情况？ 商业的辐射范围？ 产品类型 产品比例？ 产品单间面积、面宽、层高、用途？ 什么类型的产品销售速度快？ 能否做餐饮？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 最终成交价格、最大的折扣幅度？ 销售率？ 预计租金水平？ 踩盘时需注意的方面 1、明确人员、主要目的和最佳时间 踩盘时要避免的： A、上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会； B、中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫，状态全无； C、下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么就要开始培训或者开每天情况分析例会； D、最好不耽误销售人员接客户的机会，要学会换位思考，不要给人家找麻烦。 2、确定踩盘身份 踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。 3、准备好踩盘设备和交通工具 踩盘设备：录音笔或手机录音；大容量拍照、摄像功能的手机；收集的资料的手提袋或者包。 交通工具：如果要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装。 六、踩盘资料的整理分析 1、进行编辑整理，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。 2、将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。 3、对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。 七、撰写和提交踩盘报告
一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量） 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解： （1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说，有关它的营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受，注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质
房地产项目尽职调查清单标准版 1
尽职调查资料清单 、项目公司基本情况 1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打 印）； 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件； 4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件； 5.《组织机构代码证》正、副本复印件； 6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码； 7.信贷登记杳询授权书； 现行有效的公司章程； 8. 9.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本； 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件（如有，需加盖 公章，法定代表人于授权代理人签字确认）； 11.法定代表人身份证明书； 12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和当前开发项 目情况等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等； 13.公司组织结构图； 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，女口 2
股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报 告》； 15. 最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子 excel 版）； 16. 针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明； 17. 公司重大担保（包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料； 18. 公司重大合同情况，如有银行或金融机构借款，请提供借款合同及抵/质 押、担保合同； 19. 公司关联交易情况说明及相关材料； 20. 公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明； 21. 公司董事会成员和高级管理人员的简历； 22. 公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23. 公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1. 工商机读档案（需提供工商局盖章原件，到注册地工商局打印）； 2. 经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件； 3. 有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件；
房地产楼盘开盘标准流程 万科开盘标准流程 房地产开盘主要实现以下目的:营造市场关注，制造热销氛围，达到短期促销;加深老业主及其亲友对项目的美好印象，通过口碑传播楼盘形象，形成扩散效应，加大市场影响力;继续巩固项目的市场形象，实现价格支撑。 一、开盘前相关筹备事项 1.开盘前提条件 (1)销售法律手续完备;(2)工程形象良好;(3)现场包装到位; (4)宣传资料齐备;(5)销售资料齐备。 2.准备事项 (1)确定开盘形式(包括时间); (2)明确通知方式、时间和口径; (3)确定选房地点; (4)制定开盘流程、做好物料及 人员的具体安排; (5)确定协助开盘的人员名单，并通知落实(同时落实人员的宿 食问题); (6)现场包装和物料; (7)代理商和发展商的分工细化; (8)清楚开发商销控单位情况; (9)确定选房礼品。 3.开盘的主要形式 (1)抽签VS排队
抽签:蓄客量多/客户意向度把握不明确/较公平公正; (2)认筹定顺序VS开盘定顺序 筹定顺序:提前对客户意向度进 行把握。 (3)注意事项 注意通知时间的把控，避免制造 排队现象，避免形成客户间不公 平的心理;对提前销控做好“托”的工作。 4.开盘流程图 5.人员安排 (1)项目经理或策划提前通知工作和支援人员彩排的时间，彩排时工作人员和支援人员必须到场; (2)每一环节一定安排有经验的为负责人(即组长)，负责人对细 节监控，对每一位自己岗位人员 进行讲解培训，每一环节的对接 必须清楚如何操作(即前面环节 按什么凭据进入下一环节); (3)提前设置危机处理小组。 二、各区域现场把控要点 1.签到区 由于华府是提前认筹确定了顺序 号，因此开盘签到只是为了确定 客户的到场情况。 时间:一般从8:30开始进行，9:
房地产踩盘市调实用技巧
过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。 1、销售人员的要有“善待同行的理念” 1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急 就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样？人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。 1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会 专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。 刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了! 1.3、友好一些