广元市天成实业有限公司郫县分公司
“水岸天成”项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称：水岸天成
1.2项目地址：成都市郫县郫筒镇（郫县武装部旁）
1.3项目实施单位：广元市天成实业有限公司郫县分公司
1.4项目负责人：于海洲
技术负责人：张建
财务负责人：文晓军
1.5项目建设内容及规模：开发城市土地36733.52㎡（55.1亩），修建郫县“水岸天成”商住楼群，总建筑面积92000㎡，其中：地上建筑面积80000㎡（包括住宅面积77600㎡，商业面积2400㎡），地下建筑面积12000㎡（包括425个车位），完善“水岸天成”项目范围内的附属配套设施及绿化工程。
1.6项目总投资：“水岸天成”开发项目总资金需求16725.70万元，其中：土地成本3800万元，前期费用901.60万元，建筑安装工程成本9180万元，建设期贷款利息77
2.20万元，不可预见费用459万元，其他工程税费1612.90万元。
1.7项目资金筹措：项目单位自筹资金6475.70万元，占项目总投资的38.72%，申请银行中长期项目资金贷款8000万元，占项目总投资的47.83%，商品房销售款转投入2250万元，占项目总投资的13.45%。
1.8项目建设期：拟建项目建设期为2年。
1.9项目销售期：拟建项目商住房销售期限为3年。
1.10项目贷款还本付息期：拟建项目中长期贷款还本付息期为3年。
1.11项目效益
1.11.1经济效益：“水岸天成”属房地产开发项目，具有投资大、回报高的特点，其经济效益可观。经测算，项目建成销售后，可实现销售收入23200.80万元，上缴各项税金及附加1287.65万元，实现利润5187.45万元，投资利润率达2
2.36%，为商业银行创造利息收入772.20万元。
1.11.2财务效益：因“水岸天成”开发属城市建设项目，其财务效益要求相对其他行业较高（国家标准内部收益率达于10%即可），但项目实施单位多年从事房地产开发，具有丰富的管理经验，雄厚的技术实力，良好的企业信誉，优良的开发业绩。通过对该项目的财务效益计算分析，其财务净现值NPV=2405.29万元，内部收益率IRR=19.42%，效益成本比BCR=1.225，动态投资回收期为
2.636年，静态投资回收期为2.515年，财务效益十分良好。
1.11.3社会效益：“水岸天成”位居郫县城西，是城区内最大最老的居住片区之一，加快该片区的开发与建设，具有十分明显的社会效益。一是项目的开发与实施符合城市发展的需要，符合郫县新城区开发的政策，项目的完工标志着新城区开发向前迈进了一步，为市容、市貌增添了一幅靓丽的风景，为争创国家级“最适合人居环境城市”奠定了基础；二是项目在实施过程中，可以解决下岗职工的就业，解决农村剩余劳动力，为民工带来就业的机会，可以增加农民收入，为地方政府减轻就业压力；三是该地段的建设全部由开发商投资实施，按政府规划要求,负责对片区内居民进行安置补偿和土地开发，既可以缓解政府财政压力，又可达到改善城市面貌，帮助政府完成建设城市和经营城市的目的；四是该项目规划集商住为一体的小区，其设计与新城建设相匹配，重点突出改善人居环境，该项目完工将加速该片区的经济繁荣，带动其他相关行业的发展，刺激消费水平，促进经济增长，带动GDP的增长。
1.12结论
综上所述，“水岸天成”的开发建设，不仅可以改善城市面貌，完善城市功能，增强城市活力，加快城市化进程，而且能够开发更多的商业机会，提供更多的就业岗位，促进城乡一体化发展。项目本身具有投资安全，回报率高的特点，能够带来良好的经济效益和社会效益，项目切实可行，希望有关投资部门给予大力支持。
第二章项目背景与项目单位
2.1项目背景
2.1.1项目由来：
郫县古称郫邑，为古蜀国都城。公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县，迄今已有2300余年。郫县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵，孕育出汉代哲学家、语言学家扬雄、宋代著名诗人张俞、清代名将罗应旒以及当代英籍华人作家韩素英、世界著名男高音歌唱家廖昌永等古今名人。毛泽东、刘少奇、邓小平、杨尚昆、胡锦涛、吴邦国、贾庆林、周永康、李铁映等党和国家领导人先后视察郫县。
城市是名片，她因有建筑而美丽，有市场而兴旺，有绿水而灵动，有人气而繁荣。郫县古老、富饶而美丽，具有得天独厚的地理环境优势以及无穷的发展潜力。首先是属成都的上风上水之地，为国家级生态示范区，境内“七河并流”，生态环境优良；再是在所有郊县城市中，郫县是距离成都最近的效县之一，拥有“近城而不进城”的绝对地理优势，境内聚集了西南交大、西华大学等14所大学，科教资源富集，人力素质较高；三是郫县作为成都西部新中心，是成都城市板块的重要组成部分，郫县是成都加快新一轮城市发展的重点区域，相邻的成都高新西区发展势头迅猛、成都出口加工区西区已封关运行，尤其是随着投资近30亿元的英特尔项目，投资数亿美元的中芯国际等几个大项目的入驻，为郫县的相关产业特别是服务业提供了强大的发展动能。
优越的区位优势和完善的基础设施，使郫县成为成都郊县楼市的最后盛宴。根据成都城市总体规划，已经对郫县定位成“成都西部新中心”，已明确提出要把郫县建设成既适宜居住，又适宜创业的综合性城市。目前，郫县县委、县人民政府正沿着这条路线强力推进城市建设和居住环境的改造工作，紧紧围绕“构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心”这一核心目标，郫县县委、县人民政府已将经营城市、发展城市列为工作的重中之重。按照计划，在未来三年之内，郫县旧城将被全面改造为“亲切宜居独具魅力的文化蜀城”，7平方公里的东南部新城区将全面形成城市道路骨架，并聚集一大批城市功能性项目。因此郫县县委、县人民政府把2005年10月-2006年10月为郫县房地产年，这将为那些有实力的开发商带来很多机会，郫县人民欢迎全国各地、世界各地的实力企业前来郫县寻求商机，把握市场，与郫县共同发展。
郫县已被列为国家级土地供应县，3—5年内将提供5000亩土地。一些眼光独到有实力的开发商已纷纷抢滩郫县，开发了大量优质楼盘。今日润园、成都后花园、和韵·美联墅、舜苑·一里阳光等中高档楼盘纷纷亮相。商品住宅平均销售价格已涨至2500元/平方米，非住宅平均销售价格已涨至6000元/平方米。2005年，郫县完成房地产投资5.05亿元，新建商品房61.9万平方米，新建商品房销售情况良好。但从房地产投资规模看，郫县与2005年排名前4的双流、温江、龙泉、新都相比，增长空间较大。
在这种大环境下，广元市天成实业有限公司经过充分地市场调查和政策咨询，最终确定在郫县投资开发房地产，并将项目命名为“水岸天成”。
2.1.2项目建设的必要性和可行性
房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，具有很强的产业关联性，被称为第三产业的龙头产业。
一个城市的房地产业兴衰与经济发展水平息息相关，房地产业的发达与繁荣，是一个地方拉动内虚、经济获得新的增长点的重要途径。郫县以她的耐心与大度，迎来了前所未有的发展时机。当我们转到郫县，惊喜地发现，这里的交通世界先进，这里的土地存量丰厚，这里的消费群体无比庞大，这里的政策优惠灵活……楼市盛宴，已经摆开；各路英豪，摩拳擦掌；郫县楼市，腾飞在即！一些本地或外地的开发商满怀激情，使队伍快速集结，他们把希望的目光投向了郫筒、犀浦、红光和高新西区。根据规划，最近十年内郫县城区面积将扩展到49.7平方公里，城市人口将达到50万人。郫县房地产开发达到了一个高峰时期，为了防止房地产泡沫和开发商投机行为，政府在鼓励开发的同时也制定了一系列的限制措施。在房地产业的发展中，我们可以看出郫县房地产发展是遵循市场规律而进行的有序开发，开发商结合了当地的民俗风情、经济状况、消费观念，理性对开发项目进行定位，没有超出市民实际消费能力。随着城乡一体化进程的加快，郫县房地产业进入了新一轮快速发展阶段，房地产投资已成为扩大投资需求的重要增长点之一。正确引导郫县房地产业快速健康发展，对于推动城市建设，壮大城乡一体化产业支撑，拉动全社会投资与经济增长具有重要的现实意义。
由此可见，“水岸天成”项目的开发建设是十分必要的，非常迫切的，安全可行的。
2.2项目法人及管理模式
2.2.1项目法人基本情况：
名称：广元市天成实业有限公司
法定代表人：杨光全
住所：广元市利州经济开发区郑州路133号
注册资本：（人民币）柒仟万元
公司类型：有限责任公司
注册号：508002801199
资质：房地产开发一级资质、房屋建筑工程施工总承包壹级
经营范围：
主营：土木工程建筑施工；房地产开发及物业管理；建筑装饰装修；建筑材料、五金工具、水暖器材；
兼营：建筑机械零配件、塑料及制品批发、零售；新技术开发及应用、餐饮娱乐等。
广元市天成实业有限公司成立于1998年2月，公司成立时注册资本1000万元，2001年7月新增注册资本6000万元（以房地产作价3260万元，以存量土地51557.18平方米作价2740
万元，目前这些土地企业已开发完毕）。其股东构成及出资额为：杨光全出资6999万元，占股99.99%；杨光明出资1万元，占股0.01%。
截止2005年12月31日，公司总资产16743万元，总负债1075万元，所有者权益15668万元。资产负债率6.42%。
2.2.2法人业绩及管理水平评价
广元市天成实业有限公司是集建筑、安装、房地产开发、物业管理、酒店经营、商贸投资于一体的综合型企业，2005年1月通过了ISO9001：2000标准质量管理体系认证（覆盖产品：房屋建筑工程施工、安装和服务）。公司具有多年的房地产开发经营、工程施工经验，主要业绩有：。
1、房地产开发业绩：
公司自成立以来，在广元市先后成功开发了：“天成公寓1#、2#、3#楼”、“天成商住楼”、“凤台嘉苑”、“国库公寓”、“两江嘉苑”、“东坝商务小区”等项目，项目工程施工均由公司自己完成，总建筑面积近20万平方米，总投资近1.5亿元人民币，实现销售收入2亿多元人民币。
表2-1 主要开发项目基本情况表
以上开发项目中，未出售的为商铺和地下车库，公司已将其开发成本全部结转。
2、工程施工业绩：
公司近年来还承建了广元市政府、运管处、交警支队、地税局等政府部门住宿楼；郫县“鹃城园”住宿小区；广元市机场、九黄机场航站楼；广元国家粮库；广元市民政局殡仪馆；
广元市人民医院外科大楼；广元市电业局、广元市工商局、广元移动通信公司综合办公楼等工程项目，共承建工程面积20多万平方米，实现收入3亿多元人民币。其中“广元中央直属储备粮库工程”获四川省人民政府2001年颁发的“四川重点建设信誉AAA级证书”、“国家粮库公寓A、B幢”荣获四川省建设厅2003年颁发的“省级安全文明施工标准化工地”称号、“广元机场航站航管楼工程”和“广元第二交换局移动通信综合楼工程”获“四川省建设工程天府杯金奖”。
表2-2 主要建设施工项目情况表
3、目前经营开发情况：
公司现正在承建广元市天剑实业有限公司电梯公寓工程，工程施工面积2.3万平方米。自建房地产开发项目广元两江口项目，项目总用地面积75233平方米，规划总建筑面积114387平方米，拟分三期开发。项目第一期为“天成商场”，目前“天成商场”主体全面封顶，已完成了幕墙铁花、地面、吊顶、消防等工程，总建筑面积约27030平方米，现已投入资金约6700万元，项目建设所需的“四证”齐全，其后期装饰装修主要由商家出资；根据企业计划，拟将其中1200平方米一层临街营业房用于出售，其余用于招商和出租经营；公司现已与“人人乐”超市、国美电器、劲浪体育、麦当劳快餐店等初步达成合作意向。第二期为“天成商住楼”，目前已完成主体体工程，项目建设所需的“四证”齐全，第三期规划为星级宾馆及广场，土地已拆迁完毕。
2.2.3法人组织形式
公司按照现代房地产企业管理模式运行，建立一整套科学、规范的现代经营管理制度，坚持以市场为导向，围绕市场、立足发展，走多元化开发建设道路；坚持品质第一、消费者至上的原则，以一流的发展、一流的管理、一流的信誉，树立公司形象，创造公司品牌。公司采取集整管理模式，实行“产权明晰、权责明确、集体决策、按股分红”的现代企业发展要求，内部建立相应的控制制度，设置相应的职能部门。
公司股东会为公司权力机构，由全体股东组成，依照法律、法规和公司章程行使职权。公司设执行董事一名，由股东大会选举产生；执行董事对股东会负责，为公司的法定代表人。
公司经理主持公司的日常经营管理工作，下设行政经理、总工程师、生产经理，分设办公室、财务部、人事部、质管部、质安部、经营部、生技部、供应部。
2.2.4管理层素质
杨光全：公司法定代表人、执行董事、总经理，1955年生，男，四川广播电视大学工业与民用建筑专业毕业。1979年—1990年在广元市人民医院工作；1991-1998年年在广元市建筑装饰公司任经理；1998年至今任广元市天成实业有限公司任总经理及法人代表。是四川省政协委员、广元市政协常委、广元市工商联常委、副会长，四川省光彩促进会常务理事、广元市光彩促进会副会长。2005年被省委统战部、省经委、发改委、人事厅、工商局、工商业联合会评为“四川省优秀中国特色社会主义事业建设者”、被广元市政府评为“广元市劳动模范”、2004年被省总工会、省工商业联合会表彰为“关爱员工的优秀民营企业家”。
于海洲：水岸天成项目部指挥长。1964年生，男，大学本科毕业，工程师。1986年毕业分配到广元市城乡建设环境保护局工作；1990年2月任广元市建筑工程定额管理站副站长；1995年5月任广元市建设工程造价管理站站长（兼招标办主任）；2000年2月任广元市建设工程质量监督站站长、广元市建设工程管理站站长；2002年2月任广元市基建建工管理处处长；2003年3月，任广元市规划管理处处长；2006年7月，任广元市天成实业有限公司郫县分公司总经理、水岸天成项目指挥部指挥长。
文晓军：财务总监，1970年生，男，大专毕业，会计师。1991年—1994年4月任国营广元无线电厂主办会计；1994年5月—1998年10月任广元市建筑装饰公司财务部主任；1998年10月－2005年11月任广元市天成实业有限公司财务部主任；2005年11月至今任天成集团财务总监。
第三章实施项目的有利条件
3.1区位地理优势
郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市近郊，距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。
郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市高速公路7公里，距成都市三环路13公里，
距成都市二环路15公里，距成都市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站20分钟车程。
本项目所在地为位于郫县县城西北方向，西大街与沱江河之间，县武装部旁。
3.2宽松的政策优势
完善政策，为房地产业发展提供优质服务。进一步制定并完善关于加快房地产业发展的相关优惠政策，开通房地产“绿色通道”，简化手续办理程序，提高报建效率，为房地产业发展提供优质服务。完善户籍管理政策，当前购房入户必须取得房产证书，而一些按揭购房户在短时间内还不能拿到房产证书，导致无法办理户籍手续，相关部门要进一步研究凭购房合同和发票办理入户手续的政策。进一步降低住房二级市场的入市“门槛”，简化办事程序，实行“一条龙”服务，方便群众办事，以此进一步激活房地产二级市场。完善社会保障体系。普通住宅的消费主体，是占城市人口总数80％以上的中低收入户，而目前城区的房价对这部分人来说有些偏高，为保障工薪阶层、低收入群体的利益，政府应继续大力发展经济适用房，将经济适用房和廉租房纳入社会保障体系。
加强管理，促进房地产业健康发展。加强房地产开发企业管理，严格从业资格；具体开发项目采取向社会公开招标的形式，加强对项目建设的监理。采取经济、技术、法律等手段规范房地产市场，使房地产交易的各项信息公开化，营造公平竞争的环境。促使房地产逐步实现土地开发与建筑分开，物业管理与经营开发分开，不同企业按照产品价位和特征打造不同品牌、不同风格。加强小区物业管理，引进有实力、服务好、讲诚信的物业公司，新开发小区必须纳入物业管理，旧的小区逐步纳入物业管理。
3.3便捷的交通条件
郫县新的工业园区已经与建成的高新西区连为一片，新的行政配套中心正在建设之中，两条园区道路已经建成通车，城市道路改造已经接近尾声，城市面貌已经焕然一新。
郫县是成都的后花园，已开通305、54、98、等4条公交线路，直达成都市区。
郫县境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。交通四通八达，进出郫县十分方便。
3.4强大的经济基础优势
近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软
件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2005年，全年地区生产总值实现85.5亿元，同比增长14.8%，一、二、三产业比达到12：52：36；完成全社会固定资产投资52亿元，增长90%；实现全口径财政收入8.76亿元，增长33.2%；地方财政收入4.91亿元，增长36.6%；实现城镇居民人均可支配收入11300元，增长10.5%；农民人均纯收入4715元，增加505元。进入全国最具投资潜力中小城市50强，县域经济发展综合指数排名全国“百强县”第89位，县域经济基本竞争力位居西部“百强县”第七位，连续5年进入全省综合经济实力“十强县”。随着新一轮城市发展改造及规划的提出及实施，郫县的城区环境已经有了较大的提升。
3.5其他条件
本项目在土地供给、能源、通讯、原辅材料、劳动力、技术水平、资金等方面都有相当的保障，完全能够满足项目实施的需要，不需要为项目建造而额外专门投入。
“水岸天成”恰好处于这个很好的地理环境和经济环境之中，项目规模适中，地块位置优越，是未来交易市场的热点，具有良好的物业升值潜力。
第四章项目规划与设计方案
4.1项目建设规划设计指导思想
“水岸天成”开发项目本着以人为本的规划设计理念，着重突出居住环境，尊重自然环境和历史人文特点相结合，做到合理规划，精心设计，充分考虑环境视觉要素、景观生态理念、建筑使用功能等因素，力求达到建筑与环境的融合、协调，体现出时代精神和现代建筑艺术之美。让小区居民深深感受到共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关的那份恬静；让小区居民享受鸟语花香、蝉声蛙鸣那种田园风光的温馨；让小区居民笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦。同时，在规划中体现出一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体规划及局部创意上传达郫县历史遗留下来的人文特色、建筑文化特色、地域特色的各种信息；利用一些设施与生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；使小区内的各种场所都是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；所有这些将是“水岸天成”鲜明的特色。
4.2项目建设规划设计目标
●主题思想应和谐、统一，整个楼盘的外在气质应是其具体的体现。
●主题的突出还表现为设计风格和设计手法中对生活情趣氛围的营造、把握及运用。
●主题的突出也表现为住宅户型设计的独特、新颖和实用。
●民族的、地方的建筑语言应是项目主题的组成部分。
●注重对驾驶者的关怀，项目目标客户群相当比例的有车一族，也是我们人性关怀的重点。具体体现在停车场与单元入口间的景观通道的设置，地下车库的景观、阳光引入等等。
●根据“水岸天成”的市场定位思路，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。
●小区分层次部局会所、儿童活动中心、物业管理办公室、水电设备用房。会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所、健身房、书吧，因此，在规划中要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用，会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外。
4.3项目规划设计总体方案
“水岸天成”项目占地47655.72㎡（71.48亩），总建筑面积92000㎡，其中：地上建筑面积80000㎡（包括住宅面积77600㎡，商业面积2400㎡），地下建筑面积12000㎡（包括425个车位），项目建成将成为郫县新区一座具有代表性的高尚住宅小区，将是郫县新城区一道亮丽的风景。
在进行项目规划时，我们不但从消费者的角度出发，了解市场的发展动态，摸清市场上哪类型的住宅需求量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅等问题。同时也从开发商的角度考虑，在保证开发商合理经济效益的基础上，总结开发经验，吸收其他开发商的优良经验，务求把小区规划设计得更好。所以，“水岸天成”项目的规划设计首先要达到市场定位的要求，然后再考虑规划条件、建筑设计科学和艺术等技术要求。
总之，“水岸天成”项目市场定位应向着郫县最前卫、最时尚、最新潮、最高品位、最高档次、社会功能最齐全、商业意识形态最先进、最具有魅力的体验式、享受型、休闲型等综合化景观居家平台的目标方向前进。
●规划超前化。第一是“水岸天成”项目导入家居智能化的设置，而且这种智能化设施在5-10年内不落后；第二是建筑规划符合当今时代的潮流；第三是建筑选材用料要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四是服务意识超前化，包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从更好地为日后的住户着想为出发点。这些都能体现出本项目的超前意识。
●户型合理化。本项目的户型设计首先考虑的是合理化、实用性，并容入了新颖的布局元素。
●建筑艺术化。本项目定位的目标客户群是中高收入的白领阶层、政府公务员及个体经营户，他们的学历大多数在大专以上，所以在小区规划时，要求建筑艺术化，包括建筑设计本身的造型、外立面和整个项目的环境设计。
●质量标准化。对于质量标准，本项目内要求要达到国家的优良水平。
●建材环保化。对于这个标准，不仅是“水岸天成”项目追求的目标，同时也是其他开发商想方设发要达到的目标。现在社会上到处都在讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑的成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。
●配套完善化。由于本项目所在地处于新城区内，有些生活、商业配套还不完善，需要在项目规划时有所考虑会所、健身场所、日用品商业等配套设施应有尽有，尽可能方便小区住户的需求。
●环境园艺化。对于“水岸天成”开发项目，不但要求有很高的绿化指标，更要求在项目园林绿化规划设计和景观打造上做到精致化、艺术化。小区内修建“亲水广场”，为项目增添活力。
●社区人性化。对于这个标准，是“水岸天成”的一种理念，也是本项目今后的宣传主题之一。通过物业管理公司的桥梁作用，把安全、温馨、互助、温暖的生活气氛充分地展示出来。
4.4项目规划构思
4.4.1功能分区：
“水岸天成”分住宅区、文化商业区、休闲娱乐区三大板块。
住宅区定位以“家园生活＋健康人居”为市场主导，引导城市各阶层的品位生活，小区规划的主力户型以90 ㎡-150㎡的中小户型面积为主，在规划中打破传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念，从户型、外形、环境等方面体现出住宅是爱的归宿和居住空间健康的要求。
文化商业区是小区的配套服务区域，单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，可能会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面现象。解决这一不足唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，坚持“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。为此将小区商铺规划为30--120平方米的中小铺位，容易被小商户接受。实行“小铺位，多通道”的市场经营模式，有别于商场的经营模式，也会吸引中低收入人士前来消费。
休闲娱乐区除布局在小区内的“亲水广场”附近外，更主要依靠沱江河景观绿化，分布一些休闲广场、会所等场所。
4.4.2环境要求
“水岸天成”项目的环境结构是一个有机整体，特点是以“亲水广场”和沱江景观为构架，以小区的公建为整体环境的中心，配备喷泉、瀑布、假山、人工小溪、人工湖、古船、木桥、花卉藤条等等，增强项目的艺术性和审美系数，营造美轮美奂的园林型商业空间，最大化的提升项目的价值与召感力。
4.4.3规划特点
本项目整体规划设计以科学、环保、信息为主题，不断提升科技含量，将现代技术与传统建筑融为一体，营造一座大型的智能化的商业文化、高档居住社区。无论是项目内的“亲水广场”、活动中心、喷泉水池以及附近的沱江景观，均突出了该项目的文化气氛。
4.4.4道路系统规划
本项目道路设计考虑到出入的方便,设置了沿沱江滨河路和西大街的环形道路,并将商业区、住宅区、娱乐休闲区巧妙地隔离开来。
4.4.5停车场规划
“水岸天成”地下建筑面积12000 ㎡，布局着425个地下车位，以满足小区住户停车的需求。
4.4.6绿化系统规划
●小区级绿地。本项目小区级绿地就是小区的前庭广场，设有硬地景观、艺术雕塑，休憩凉亭、儿童设施等。
●组团绿地。本小区的组团绿地主要供组团内居民使用，设有各种各样的花木草坪、桌椅、简易儿童设施等。
●住宅庭院绿化。本小区的住宅庭院绿化较多，以一号地块的大型中庭花园为代表，另外包括住宅旁边绿地和顶层绿地。其种有大量的草皮、水景，设有简易儿童设施、为老人设置的休闲桌椅等。这部分绿地主要供本栋或邻栋楼的居民使用。
●道路绿化。本小区的道路绿化设置一些乔木、灌木、花卉、草坪和建筑小品组成，其作用在于遮阳、防噪音和尘土、美化道路环境。
4.4.7户型特点
各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。
●卧室空间。卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别
大户型还配有书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求应严格，设计时不允许出现“暗房”。
●厨房空间。建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻。
●卫生间空间。建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。
●厨卫设备。厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：
依照模数尺寸的需求，便于配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。
合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨。大户型的住宅应独立分设厕所。
厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。
各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。
各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强调工种施工的特殊性。
热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。
建议和“品牌整体厨房”联动，为客户提供整体优质的整体厨卫配套的服务，这样，在“水岸天成”的今后的销售中，还能成为一个促进销售的绝佳亮点。
4.5项目规划技术经济指标
表4-1项目技术经济指标表
第五章市场分析与预测
5.1国内房地产市场走势分析
2004年国家土地制度调整以后，全国房地产供求关系变化不大，但随着土地资源的国家控制，商品房预售在一片“涨”声中，成交量较大。进入2005年后，国家为了防止房地产泡沫，从土地供给、信贷，以及需求方面加大了对房地产市场的调控力度，部分房价虚高地区出现价格回落趋势。从中短期来看，国内房地产市场（特别是商品房市场）将面临较为严厉的政策环境和金融环境。但是，总体供求机构在较长时期内不会有根本变化，房地产价格仍将维持高位运行，国内房地产正值高增长期。
首先中国城市化建设的加快，促进房地产发展高峰期的到来。城市化就是房地产化、城市化即农业资源、农业生产活动和农村人口向城市的转化，中国城市化现为38%，每年以约一个百分点的速度推进，根据建设部和民政部的远景规划，到2010年或更长时间，全国大陆地区设市级城市达1000个左右，建制镇2万—2.5万个，城镇人口年均增长4—5%，年增约1600—1700万人，城镇人口将达6亿多，城镇化水平约45%。也就是说，今后15年内将有2.7亿人口进入各类城市与建制镇，即使以联合国低收入国家城市人均住房面积6.1平方米/人计算，也要新形成16.4亿平方米住房需求。同时，城市中60%来自农村的流动人口，将产生不容忽视的大量住房需求。随着旧城区二次城市化重新启动房地产业，旧城区改造中，房屋拆迁将会引起投资和需求的双重效应，城市有机更新和保护性开发需追加大量投资。我国城市数十亿平方米的住房存量，即使按低于国际住房折旧通用标准1.5%计算，每年就有约一亿平方米的投资需求。由此可见，我国国内房地产业发展空间很大。
其次，我国国内居民现代生活方式的普及需要物业和公共设施急剧增长，为房地产业发展创造了又一个高峰机会。消费时间比例的变化要求宅居面积扩大，根据国家发展计划委专家的测算，我国小康社会目标城镇人均住房建筑面积在2010年将达到25平方米/人，年均以0.5平方米/人递增。经济发展迅速降低恩格尔系数（2010年均为30%），使消费结构发生根本的变革。工作与闲暇比例此消彼长，相应住宅功能由农耕时期单纯的日落而息的“巢”，愈来愈成为休闲活动场所，住宅面积要求扩充，新经济发展时代的数字网络下“生活+工作”方式流行，更要求人均居室面积增加。
第三我国房地产市场价格持续高温，价格仍大幅上涨。根据国家统计局2004年第三季度对全国35个大中城市房地产市场调查显示，房屋销售价格比去年同期上涨了9.9%，土地交易价格上涨了11.6%，房屋租赁价格上涨了2.1%。2004年三季度与二季度相比，房屋销售价格上涨了1.9%，土地交易价格上涨了1.3%，房屋租赁价格上涨了0.6%。尽管国家对投资领域进行宏观调控，压缩固定资产投资，但房屋市场仍持续供需两旺态势，2004年三季度的商品房销售价格比去年同期上涨了8.5%，比二季度上涨了1.8%，在商品房销售中，住宅价格比去年同期上涨了8.6%，比二季度上涨了1.8%，经济适用房和普通住宅销售价格比去年上涨了2%和9.2%，豪华住宅价格上涨了8.4%。非住宅用房销售价格比去年同期上涨了7.7%，其中写字楼和商业房销售价格分别比去年同季上涨了8.6%和7.5%，其他用房销售价格上涨了3.8%。
由此预测，国内房地产市场尽管受国家宏观政策的调控和限制，但市场供需突出，仍是高价位运行。
5.2郫县房地产业发展现状
开发势头强劲，但投资规模不大。2004年，郫县完成房地产投资5.05亿元，新建商品房61.9万㎡，实现销售收入12亿元，其投资额、施工面积、竣工面积、销售额均大幅上升，新建商品房销售情况良好。2005年1-8月，商品房施工面积56万㎡；预售面积23.38万㎡，成交金额5.9亿元；销售面积20.45万㎡，成交金额4.8亿元；二手房成交面积12.31万㎡，申报金额1.18亿元。但从房地产投资规模看，2004年，双流、温江、龙泉、新都分别实现房地产投资14亿元、10亿元、12.2亿元、5.6亿元，郫县房地产投资规模在同环区县排名第五，说明郫县房地产业投资增长空间较大。
开发质量提高，市场有待培育。郫县房地产有企业开发的商品房、有农民在集体土地上联建的自住房屋、还有政府修建的安置房和农民新居，总体上住宅小区正从传统的户型逐步向景观舒适型过渡，新开发小区普遍注重环境营造，以西区花园为代表的高档住宅小区，其环境营造和物业管理，对县内其它小区开发起到了好的示范带动作用。从房地产市场来看，
新建商品房市场供应稳定，需求旺盛，交易规范；二手房市场被进一步激活，交易频繁，逐步规范；农民自建房自发入市，隐形交易，亟待规范。一个城市房地产业成熟的标志之一是其二级市场成为交易的主体，上海市已超过50%，但就郫县1-8月的销售情况看，二手房销售面积仅占总销售面积的37.6%，这说明郫县房地产市场有待培育。
开发成本上涨，房地产价格攀升。2003年以来郫县商品房价格有较大幅度增长，郫筒、犀浦、红光和其他镇2005年与2004年比较，住房平均价格分别达到2000、2400、1800、1000元，增长25%、15%、50%、25%；营业房平均价格分别达到5200、6700、4000、2000元，增长16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推动。2004年外北仓库、原郫筒二小和小北街片区的地价分别达到每亩93万元、119万元和124万元，县城片区地价从2003年平均每亩约50万元涨到100万元左右；再是建筑原材料价格上涨等建设成本提高。二是需求拉动。2003年以来郫县商品房市场呈现阶段性供不应求，使得商品房平均成交价格上扬；2004年以来，县政府采取的促进二手房交易措施收到明显效果，2005年二手房交易频繁，价格也有较大幅度增长，郫筒、犀浦、红光和其他镇二手房市场成交价格分别达到1250、1350、1000、650元，比2004年增长25%、8%、18%、8%。
开发主体增多，楼盘规模较小。随着城市交通网络不断完善和城市辐射功能的增强，加之成都近郊区市县特有的地价、房价和环境优势，近郊区市县已成为房地产商投资的重点。由于郫县房地产业具有明显的后发优势，很多企业都看好这个市场，目前各类房地产开发企业已达到39家，竞争非常激烈。但由于用地供给的约束，楼盘相对较小。2004年以来，全县共出让土地13宗，其中房地产开发超过50亩的仅有3宗地，最大楼盘面积178.4亩，最小的仅2亩。总体上看，目前20—50亩的小楼盘较多，规模小，档次也不够高，精品楼盘相对偏少。郫县近些年楼市发展十分迅速，在城市建设方面，郫县坚持旧城改造与新区开发并举原则。按照旧城“一年一变样、三年大变样”的目标，将用五年时间全面完成旧城改造。而在新区开发方面，坚持高起点、大手笔、精品化、可持续发展的原则，将建设一大批特色鲜明的城市建筑和城市景观，以此展现新郫县的独特魅力，为推进城市化迈出新步伐。
5.3郫县房地产市场需求形势分析
5.3.1郫县城市发展方向和重点
成都市新一轮城市总体规划对郫县城市发展定位是：成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。郫县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。到2010年郫县城区将新增建设用地15平方公里，城区总用地达到30平方公
里，人口达到20万人；到2020年规划城市建设区面积51平方公里，城市片区人口45万人以上。东南部新城是郫县未来城市发展的核心区域，将承担郫县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模7.1平方公里，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元（不含拆迁安置费）。从今年开始计划用3年左右时间分步建设，当前重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。
未来郫县发展的总体思路是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立全面、协调、可持续的发展观，围绕全面建设小康社会，主动承接中心城区辐射，全面配套高新西区建设，统筹城乡经济社会发展，加速城乡一体化进程，推动城市化迈出新步伐，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现代农业新局面，增强县域综合竞争力，提高人民生活水平，促进物质文明、政治文明和精神文明协调发展，构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。预期奋斗目标是：到2007年，地区生产总值突破120亿元，人均GDP达到3000美元，财政收入达到12亿元，城镇居民人均可支配收入达到13000元，农民人均纯收入达到5000元，城市化率达到42%。
5.3.2促进房地产市场需求的有利因素
城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求。随着城乡一体化的快速推进，到2020年全县城市化水平将达到80％，年均提高2个百分点，县城片区年均新增1.8万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16 ㎡计算，每年需新建住宅 28.8万㎡。
居民消费结构变化形成对住宅的需求。2000年以来，郫县城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均收入从6569元增加到10200元，农村居民人均纯收入从3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。
县外人口来郫县购房形成对住宅的需求。成都市的老龄人口逐步增多，他们大多不太适应越来越拥挤、快节奏的城市生活，而选择到距中心城区近、空气清新、自然条件相对优越的郫县来居住；高新区西区紧邻郫县，区内一些白领阶层也会选择在郫县买房；省内不少市外人口到郫县定居或投资，由此也形成较大的市场需求。据调查，目前除郫筒镇购房户本地居民较多外，犀浦、红光两地商品房购买对象县外人口占了绝大多数。
5.3.3制约房地产市场需求的不利因素
收入预期不确定。2000年以来，郫县地区生产总值年均增长8.2%，农村居民纯收入年均增长6.3 %，低于地区生产总值增长；城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%，虽然比地区生产总值增长略高，但受企业改制职工转变身份、就业压力较大等影响，加之医疗、养老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出预期。未来收入的不确定性和支出预期的增加，对当前购房消费造成一定抑制。
住房产权制度不健全。市场交易的各类住房中，只有房地产开发企业出售的商品房可以获得房屋所有权和土地使用权证书，其它房屋，包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等，其土地的供给形式极其复杂，凡是在非出让方式获得的土地上所建房屋都不具有土地使用权证，因而难以上市交易，也无法办理抵押贷款，这给购房融资带来一定的难度，对房地产需求造成了一定影响。
国家宏观政策约束。近年来，商业银行对个人贷款业务中住房贷款占了绝对比重，金融对个人购房支持力度有了较大幅度增加。但是由于商业银行住房金融资金来源单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制；个人住房抵押贷款条件偏严、期限偏短、额度偏低，还款方式单一等问题，都对住房金融健康发展形成一定阻碍。加之去年以来国家宏观调控提高商品房按揭贷款利率，也导致金融对房地产业的支持力度有所减弱。
5.4 项目S W O T分析
5.4.1优势(Strength)
品牌优势：郫县鹃城园三期的顺利完工，四川天成集团已经积累了一定的知名度。
户型优势：住宅设计多档次（两室两厅单卫、三房二厅单卫、三室两厅双卫、四室两厅双卫、跃层式三卫，面积从90—150㎡以上不等）；结构多类型（平层、错层、跃层等）；户型实用，利用率高，分区明晰。
地段优势：位于郫县县城西北方向，北靠沱江河，西接武装部，南临西大街，东边紧临蜀都西苑住宅楼。东向和西北向以及西南向的老西街区域几乎集中了政府各大职能部门的家属宿舍区，比如地块东向就集中了县委、政协、国土、地税、城建等宿舍区。这是郫筒镇传统的居住老区，居住氛围浓郁，片区人居的认知质感较高。
县内交通优势：项目用地通过西大街链接的二环路（含北向的老成灌路段）以及正在新修建中的郫筒镇最大的客运中心，都使得本区域在某种程度上，在城市地缘中心化的基础上，有了外向的可能。
价位优势：产品面向具有一定消费能力的社会各阶层，信价比高，付款方式多样，有
相当吸引力。
自然环境优势：位于郫县上风位置，地势开阔、周边无遮拦、自然环境良好、四季分明、气候宜人、雨量充沛、无污染源、空气质量佳。地块北向最长边直临的沱江河是郫县政府城市规划中近期重点改造项目，净用地退30米作为沿河景观绿化带，提升了项目的综合品质。
重要的配套优势：除了享受主城区综合配套优势以外，重点小学――郫筒镇一小给予项目重要的教育配套优势。
5.4.2劣势(Weakness)
项目较小：本项目占地面积不大，气势难于营造。因为项目占地为近两年发展起来的乡村区域，城市的相关配套还不是十分到位，将间接的影响楼盘今后的销售。
生活配套较差：这里的生活配套专指农贸市场，目前西门的农贸市场仅项目地西南向较远处的宝生小区有一处，但条件太差；据调查，项目地周边的居民大多“舍近求远”到南门或北门去采购。
天成品牌：广元天成实业虽然以高质量的完成了郫县鹃城园三期工程，得到了郫县县政府的认可，但是离天成品牌美誉度的距离还很远，在“水岸天成”的营销中，公司品牌很难给其大力支持。
5.4.3机会点 (Opportunity)
“水岸天成”可凭借卓越设计的中小户型、远离闹市、小区内环境优美的优势在和相邻或者同类楼盘的竞争中脱颖而出，得到目标客户的认可，取得相对的成功。
政府规划好：“水岸天成”紧临郫县政府即将下大力改造的沱江河旁，随着工程的进展将会给“水岸天成”所在的地域带来多方面快速发展的契机。
客户资源优势：在“鹃城园三期”顺利完工派生出的众多潜在客户资源。
5.4.4威胁 (Threats)
市场风险：主要表现在同类楼盘相同的市场定位及类似的目标客户，因相同的定价对价格较敏感的中低端用户选择带来多样性，从而使得的推广与行销造成不同程度的威胁，可能需要花费较大的机会成本。
自身风险：客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象——品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。
5.4.5综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重
市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给——需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
5.5 同期楼盘市场价格分析
5.5.1目前市场情况
据郫县统计局、房管局的有关资料显示，2005年，郫县商品房总建筑面积约61万平方米。郫县市场的销售情况总体上是平稳过渡，相比成都市场稍显缓慢，基本消化速度保持在项目呈现后，销售率仅达50%、60％，此类销售周期在郫县属于大面积的状况，但郫县市场的房源在成现房后基本都有一定程度的销售高潮，此类现象值得关注。
2005年，社会经济的持续发展给郫县注入了活力，郫县的旅游、文化、娱乐、经贸、工农业的总体持续发展，带来了郫县的经济繁荣，与之相辅相承的郫县楼市随之有了兴旺的源泉和着力点。
5.5.2同期市场楼盘情况（在售项目典型个案）
1 、枫林秀色
位置：望丛中路395号
开发商：鸿宇建设、大一房产
户型：三室两厅、两室两厅、跃层式三卫
面积（主力产品）：128～133㎡
楼层：6＋1F多层及花园洋房
付款：一次性付款，按揭最高七成二十年（住宅）
均价：2600元/㎡
交通状况：小区地处二环路外测，现该路段正在施工，交通不便。
2 、滨河花园
位置：望丛东路
开发商：志达房产
项目户型：三室两厅、两室两厅、跃层式三卫
付款方式：一次性付款，七成二十年按揭
均价：2600元/㎡
面积：户型面积从78～170㎡
3 、鹃城帝景