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房地产新人培训课程

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认识代销业

教学重点:让新人对代销业有一个基本的概念

房地产业作为第三产业的支柱产业,是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理,这个过程是很长的,而且任何一个环节出现问题,都会导致这个过程出现偏差。所以,在目前房地产业的高速发展中,对各个环节的要求也越来越高,从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象以前,一家公司完成整个过程的时代一去不复返。

从房地产业的发展趋势中可以看出,今后开发商将专门负责开发(造房子),销售商将专门负责销售(卖房子),物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理(把小区内的各项管理事物再分包给各专业公司来负责,例小区的保安可以请专业的保安公司,小区的绿化可以请专业的园艺公司)。

在这里,主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点,就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子,通过广告吸引客户至现场,从而把房子卖掉的过程。

这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入,但它对专业性的要求会更高,其中代销业还可再分成三个部分:

1.纯企划

2.企划代销

3.包销

①.纯企划的概念简单地讲,就是由发展商出广告费,我们公司根据项目的特点,来为这个项目进行一系列的广告策划,不包括现场业务。

②.企划代销的概念简单地讲,由发展商提供广告费用,我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位,从前期的案前准备、广告策划以及现场的销

售进行一系列正题的运行。

.包销和企划代销的区别在于,由我们公司来承担广告费用,因此包销的风险性在代销业中是最大的。

或许有人会问那代销和中介到底有什么区别呢?同样都是自己不盖房子,

来替发展商卖房。其实代销和中介的最大差别在于,代销行业讲究的是整体作

...战.(由公司研展部了解市场,把信息反馈给销售部和企划部,而销售部根据现场的实战接触把信息反馈给企划部,使企划部能根据市场的变化不断调整广告的诉求,从而达到最佳效果,吸收更多的客户去售楼现场,可以说缺了任何一个部门都不行),而中介更多地是靠个人的单兵作战,它们往往没有一系列的广告配合。更不一样的是,代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作,而中介是每个人都可以有许多案子来供客户挑选,中介往往要主动找客户,而代销因为有广告的配合,故更多的时间是客户主动上门。

当然,中介和代销还是有一定联系,因为大家都有自己的优势,如能做到取长补短的话,那就能使自己的能力更上一层楼。

汉武置业一直以为顾客创造优质的生活空间为企业的使命与宗旨,并以下列理念作为永续经营的基本价值观:

以五心精神做好顾客服务

「顾客服务、从心做起」是汉武置业成立以来一贯的信念;无论是服务业主还是消费者,汉武置业的同仁皆秉持着「决心」、「诚心」、「信心」、「细心」与「爱心」,希望能做好每一件事,满足每一位顾客:

决心:心中没有「如果」的想法去完成一件事;

诚心:真诚付出的过程比完美的结果更重要;

信心:世上没有失败,只有暂时停止成功;

细心:从和别人不一样的角度思考;

爱心:一种感同身受的同理心让人能为别人着想;

销售部的企业文化:

1、两个精神:团队合作精神、求新求变的无墙壁精神

2、三大保证

①保证辛苦:体力付出:加班工作,节假日不休息,精神压力:目标考核;

②保证严格:小细节上严格要求,要求同仁完全服从,因为标准不会改变;

③保证学到东西:售楼先生,售楼小姐,提升为房产专业人士;

3、个人素质四个要求:热情、专业、诚实、负责;

住宅建筑基础知识

1、社区部分

2、单体部分附:建筑面积计算方法

一社区部分:

按照社区的规模可分为:居住区8000~1.5万人;居住小区3000~5000人;居住组团800~1500人;(按照各地户均人数不同,基本上3~3.5人/力);以目前来看,商品房开发一般是组团级的,也有超大规模的,象万科等,就可算的上是居住区级的。

按照社区的规划布局可分为:行列式(象公房、新村房)周边式(花园在当中,建筑围绕周边,象东苑绿世界、新家坡美树馆)混合式(既有行列式,又有周边式)自由式(依据景观、地形等因素考虑,布局较自由);

按照社区的层数结构可分为:别墅花园、联排别墅、排屋、多层小区、小高层小区、高层小区;

混合式:按照社区景观组织方式:中心式(集中绿地)分散式(小区花园)社区部分中需要了解的基本知识:

基地面积:又称占地面积是开发商买的全面积用地面积:基地面积――规划红线(道路),退界的面积:退界、道路(是可供开发商进行建设的用地)(退界,沿主要道路,一般退了3~5米)

建筑面积:所有建设形成的构筑面积(每层均算)其中住宅建筑面积是实际销售面积,容积率:建筑面积/基地面积一般多层小区2以内高层3以上间距:(日照间距)建筑物之间的间隔,目的是保证建筑物的采光,彼此不受影响,或减少影响。

日照间距:每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。

一般这样规定:

住宅建筑间距控制规定

对执行上述规定确有困难的,经规划部门批准可适当按规定间距缩小10%。

社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数(容积率)、景观组织。

其次还要注意小区的停车组织方式:人车分行,和景观一同组织,大面积地下停车等在市场上较为流行。

二单体部分:

单体就高度来看:有别墅、排屋、多层、多层带电梯、小高层、高层、超高层;

单体就结构来说:砖混(一般多层)钢筋混凝土(高层)预制楼板(在工厂定做好)现浇楼板(在施工现场现做)

就房型来说:平面式、平层式、立体式、错层式、跃层式、复式

单体需要着重注意的层数、结构、建材(外观)、房型

房型:主要有横(厅)套式(厅东西向)直(厅)套式(厅南北向)

结构:层高、楼板施工方式、隔墙施工方式

建材外观:面砖还是涂料,塑钢窗还是铝合金

外观风格:现代式、古典式、新古典式

单体需要了解的基本知识:

面宽:迎南面,直接有关采光朝向

进深:南北长,直接影响有关适风采光

得房率:基本为套内使用面积/建筑面积,建筑面积=套内面积+公用分摊面积,套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

附:有关建筑面积计算规定,什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积?

房屋建筑面积是房屋各层面积的总和,每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算,建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时,可按其面积的二分之一计算在

居住面积内。

建筑面积计算有什么规则?

建筑面积计算规则:

计算建筑面积的范围

单层建筑物不论其高层均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。

多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。

层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

用深基础做架空层加以利用,层高超过2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次,层高超过2.2米的,按其墙外围水平面积计算建筑面积。

与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面计算建筑面积;独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

封闭阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的,室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算建筑面积,多层者按多层计算。

室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的,其超过1.8米的部位计算建筑面积(多层按多层计算)。

原始设计为假层(含顶层阁)屋面全部翻高后,前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的,按实际计算建筑面积。

不计算建筑面积的范围

突出墙面的构件和艺术装饰,如:柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

检修、消防等用的室外爬梯。

层高在2.2米以内的技术层、夹层。

构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储仓、地下人防干、支线等。

建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

岗亭、警亭、书报亭等。

里弄房屋后天井内的天棚。

利用马路、通道及隙地所搭棚架。

阁楼。

房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

其他

在计算建筑物面积时,如遇上述以外的情况,可参照上述规则精神办理。

公用建筑面积分摊有什么规则?

公用建筑面积分摊规则

分摊原则

房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。

房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后,不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

商、住、办综合楼,其房屋内各部位使用功能,房型分隔差异较大,应根据其用途或房型分隔的不同,按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层),然后再分摊各自公用建筑面积。

商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑

面积

计算方法

套内建筑面积由以下三部分组成:

A)套(单元)内的使用面积

套内使用面积的计算应符合下列规定:

套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;

跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;

B)套内墙体面积

新建住宅各套(单元)内使用空间周围的围护或承重墙体,有共用墙和非共用墙两种。外墙(包括山墙,共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均入套内墙体面积。

C)阳台建筑面积

原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;

挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积;

凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一般计算建筑面积;

半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一般计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

公用建筑面积由以下两部分组成:

电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一般。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。

公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异?

在购买期房时,由于房屋未竣工,无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸,计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距,因此计算房间内净尺寸,应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖(约24公分),户内分割墙一般采用一砖或半砖。

市场调查培训课程教案

目的:通过市场调查,获得所需要的信息,并对竞争个案作出评价。

分类:基础市调:通过市场调查,对所从事的房地产代销行业做基本的直观了解,专题市调:针对性的市场调查,迅速获得所需要信息。

例如以性质划分的:办公楼市调、别墅市调、商场市场调等,以地理区域划分的:区域内个案市调,某道路沿线个案市调,以市调重点划分的:竞争个案折扣情况市调。竞争个案来客情况市调等。

市调表格分析:

一表头部分解释:

案名---------个案名称

投资兴建---发展商名称

企划销售---代理商名称

建筑设计---设计单位

规划用途---①楼层:多层,小高层,高层

②规模:单幢、小区

③用途:商用、住宅、商住两用

基地面积---个案占地面积

销售面积---可供销售的面积(各户型面积之和+商铺面积之和)

建筑楼层---地上和地下的楼层(地下:B 地上:F)

规划面积---最小户型面积到最大户型面积,是一个区域

主力面积---占多数房型的面积区间,是一个范围

平均单价---可售总价/可售面积

车位单价---车位价格,如可租用标明租金

单价范围---最高单价到最低单价

售楼处------售楼中心地址,有多少写多少

工地位置---工地地址

主力总价=平均单价*主力面积

可售总价=所有户型总价之和

规划户数---规划中所有户数之和

可售户数---可供销售的户数

售出户数---已售户数

销售率------已售户数/可售户数

付款折扣---列明各类付款方式可享受的优惠

特别付款---有无与众不同的付款方式(如发展商免息贷款等)

基地位置图:

1.标明指北针

2.标明周围道路状况,如属不知名小马路需标注出标志性建筑或道路

3.注明河流

4.注明是角地、边地还是中心地

二综合分析

(一)环境分析

环境分析需要写明个案所处的具体位置以及环境特点。如果有地段优势则必须详尽描述

环境分析内容:

1、个案所处区域,邻近道路

2、个案所处商圈

3、周边交通状况,有无捷运系统、高架道路以及公交线路情况

4、就医就学状况

5、人文景观部分

6、周边居住环境成熟程度

如果周边有大型公建正在施工或者为房产开发热点区域,也可写出此类开发(包括本案开发)对于环境所造成的影响

对于环境中某些有历史延革的东西或者市府计划大规模改造的情况也可叙述

(二)发展商分析

需要写明发展商具体开发实力以及背景状况,可以包括:

1、发展商出资状况(三资,中资,合作等)

2、发展商背景(有无政府背景)

3、发展商实力(注册资本大小,是否为项目公司,该楼盘投资额等)

4、开发经验(有无开发同类产品,建设销售经验如何)

(三)规划分析

对于产品规划做一个综合叙述,将产品的概况描述出来,同时点出规划之中的特色之处,可以包括:

5、楼盘规模(占地面积,容积率,总户数,预计入住人口等)

6、楼盘分期建设状况以及每期完工时间

7、社区内道路系统配置

8、社区内的公建配置

9、有无会所,会所规模以及配套如何

10、社区车位配套,与住户比例

11、社区内绿化规划、绿化率(有无请知名公司合作)

12、社区内景观建设(有无请知名公司合作)

13、得房率

规划分析中必须加入面积配比表,面积配比表力求准确全面

面积配比表一

面积配比表二

建议户数与比例可写可不写,是表达自己观点的栏目。基于对同类产品或市场的看法,可提出相应的有利于销售的面积配比

(四)建材分析

对于个案的建材做一些必要的罗列,注重特别之处的详细介绍(比如智能化配套等)

要注重对于装修房的分析,必须指明该装修房的装修成本如何,包括装修品质如何,建材表,装修可供选择的方案,装修工程队品质如何,以及装修程度等

(五)价格分析

首先,必须将表头部分做一次综合评述

其次,将该案的定价原则做相应分析,主要有:

1、楼层差价分析

2、朝向差价分析

3、户型差价分析

4、栋与栋差价分析

以上必须注明差价方式与差价幅度。差价幅度可用单价元/ m2或用以固定楼层为基准的百分比表示

最后,价格分析必须写明该案与行情的价差以及价格的历史变动,以利于做进一步追踪

(六)去化分析

主要分析该案销售情况,所以必须先点明销售率,随后做更深入的分析去化分析之中,需要将详细去化的情况分别加以介绍,也就是说明究竟个案中哪些房子好卖,哪些房子难卖,并做必要的分析:好卖与难卖的原因究竟是什么,可以是:位置,楼层,景观,朝向,价格,客户偏好等等。

(七)客源分析

对于购买该案的客源特征做详细的描述,要避免笼统的介绍。这方面分析可包括客源区域,客源年龄,客源职业以及客源类别(单身或家庭购买),客源的收入状况以及偏好等。

(八)媒体分析

该案选择哪些媒体做主打媒体,媒体诉求如何,不同销售阶段媒体诉求变化如何。

(九)销售分析

对于该案的销售力量以及销售方式做一番评析,特别对于有代理公司代理销售的个案做重点分析

首先,卖场营建如何,包括:规模,形式,气氛,模型……

其次,销售人员素质以及销售方式有何特别之处

第三,有无样板房,品质如何

最后,SP活动方式与效果如何

如果有特别出众之处可以记下配合相关之厂商,对于其他一些有特别之处的地方(如卖场的选址,看板设立与引导旗的排放等)也要做必要的描述。

(十)利多利空

利多:将所有对本案销售有利的因素详细列出

利空:将所有对本案销售不利的因素详细列出

利多利空分析将提供很大的空间,予以市调表格填写者,可以充分发挥自己对于产品的理解与市场的理解,列出自己的看法,供阅读者参考。

房地产开发流程

一房地产综合开发的步骤及主要内容(4个阶段)

(1)决策阶段。

这是房地产公司选择开发项目,进行调查研究,决定实施开发建设的阶段。主要内容包括:

规划摸底—了解城市总体规划对拟开发区域的要求,研究开发建设的可能性。

市场调查—通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况,对拟开发项目的前景进行预测。

可行性分析—经济分析、效益测算等

领导决策—在完成以上工作的前提下,由领导研究决定开发项目。

(2)前期阶段。

在开发建设项目决策以后,从申报立项到完成建设准备工作阶段,也称土地开发阶段。主要内容包括:

申请立项—由房地产开发公司向主管部门提出申请,获批准后,列入开发预备项目计划,以后视前期工作进展再列入建设计划。

建设方案—根据城市总体规划要求编制建设方案,并报市或区的规划管理部门批准。同时,应征询各主管单位意见,研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。

申请用地—在建设方案获批准后,向土地管理部门申请建设用地,在得到批准后办理用地手续。

委托设计—建设方案获批准后,可以通过招标委托进行工程设计。

动拆迁—上述工作完成后,可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。

三通一平—指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。

(3)工程建设阶段。

即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括:

施工招标—房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。

进度控制—按照审定的施工组织设计,监督施工单位按计划施工,保证建设进度。

质量监理—对各个分部分项工程进行验收并签证,发生质量问题,应及

时组织处理,确保工程质量。

竣工验收—工程竣工后,按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。

市政配套—市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后,还要进行各种管线的施工,并申请正式用水、用电等。

交付使用—小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收,并办理房屋的移交手续。

(4)经营阶段。

实现房地产本身价值,回收建设投资,达到资金增值的重要阶段。主要工作包括:

房屋预售—在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。

房屋销售—商品房竣工交付使用,可以进行房屋的销售或出租。

产权登记—商品房竣工后,建设单位应到产权登记部门进行总登记;房屋买卖后,业主必须按规定进行产权登记,并领取房地产权证。

(5)物业管理。

房屋交付使用后,在两年内,由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后,由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。

房地产开发中涉及的部门及批文

(1)申请选址立项

报计委取得立项批复

报规划局取得选址意见书

与土地局洽谈取得土地出让合同

到住宅发展局登记开发项目内容

(2)规划阶段

进行规划方案设计报规划局方案审批

进行扩初设计报规划局扩初批准

各项配套征询报各配套主管部门取得征询意见

(3)申请用地

三证一书

报规划局

取得规划用地许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证

报房屋土地管理局

取得建设用地批准书(内销房)或房地产权证(外销房)

注:有偿取得土地使用权有三种方式招标、协议、拍

卖。

(4)建设

扩初批准后报建委取得施工许可证

建设过程中包括建筑、监理单位的招标、对监督站的报监、材料采购等工作,征询单位穿插其中。

(5)预销售

取得预售许可证的条件:工程进度至+0或投资≧总投资的25%。

期房→预售;现房→销售。

期房→{竣工验收合格、交房许可证、大产证}→现房

(6)验收

经过质监站、水、电、煤、消防、交通设施等配套部门、住宅发展局等的验收。

二基本建材知识

一、墙面

1.涂料:常用于居室中大面积墙面和顶面装饰,有数百种颜色,施

工简便、价格便宜、适用范围极广。

餐厅、走廊等的墙面、顶面选用的涂料要具备良好的耐老化性、保色性和较强的附着性。可选择803内墙涂料、乙丙涂料、JHN84-1内墙涂料。

一般房间走动较少的部位要选用防火、防霉等性能的,可选择VB型浮胶漆、BS系列乳胶漆、RT-171内墙涂料、206内墙涂料。

卫生间、厨房要选用耐火、防水、防霉、防沾污、易刷洗的,如JQ-831

耐擦洗内墙涂料、808内墙涂料、苯丙乳胶内墙涂料、YJ-8401耐久内墙涂料。

2.壁纸、墙布:壁纸、墙布图案丰富、色彩鲜艳、材料质地柔软,

装修后效果突出,不易断裂、吸声、无味、无毒,适合书房、卧室、儿童房和客厅。

全纸壁纸:图案较多、价格便宜、性能差、不耐潮。

天然材料壁纸:用草、木、树叶等制成面层,风格古朴、自然、素雅、大方、返璞归真。

塑料壁纸:简称PVC塑料壁纸,通常分为普通壁纸、

发泡壁纸,品种多。

织物壁纸:用丝、毛、棉、麻等纤维多原料织成,色泽高雅、质地柔和。

无纺墙布:用棉、麻等天然纤维或涤腈合成纤维,经过无纺成型,涂树脂,印刷彩色花纹制成

房地产新员工培训

房地产新人培训教材 第一张房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1. 房地产可分为 (1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。 (2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。 (3)三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2. 生地,只是一块土地,未达到可盖方的要求(水、电、煤都没有)。 3. 熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 4. 何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 5. 何为“七通一平” 达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通热气、通煤气、通讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 6.什么是内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。⑴外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。

⑵内销房的土地是没有年限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70 年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房) ⑶平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年内不准上市交易。 上述三类住宅房20GG 年8 月1 日起统一土地年限为70 年取消内外销等交易对象限制。 7. 计算公式: 容积率:总建筑面积/土地面积X 100 % 建筑密度:建筑占地面积/土地面积X 100 % 绿化率:总绿化面积/土地面积X 100 % 集中绿化率:集中绿化面积/土地面积X 100 % 得房率:套内使用面积/建筑面积X 100 % 建筑面积=套内使用面积+公共分摊面积=套内建筑面积X分摊数 公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(低层的大堂、设备层)。 建筑面积= 关门面积+ 套内墙体面积+ 分割墙体面积/ 2= 建筑面积/分摊系数封闭式阳台:面积计算100% 敞开式阳台:面积计算50% 阁楼、露台,一楼花园,一般赠送 住宅交付时的要求 ⑴交付使用许可证,入住许可证 ⑵质量保证书⑶产品使用说明书 前提,全部验收合格(包括水、电、煤、通讯等) 8、何为代理,何为中介?二者区别

房地产基础知识培训课程

房地产基础知识培训课程 一、房地产的概念和分类 1房地产:房产和地产的总称,也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态:单纯的土地,单纯的房屋,土地房屋的综合体。 1)房产:房产及其权利的总称。 2)地产:土地及其权利的总称。 3)房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 4)房产类型:1居住用房地产(住宅)2生产用房地产3经营用房地产4行政用房地产5其他专用房地产。 2房地产的特性: 1)房地产位置的固定性2)地域的差别性3)房地产的高值耐久性4)保值增值性5)数量的有限性6)用途的多样性7)互相影响性8)受限制性 3房地产市场: 1)一级市场:土地使用权出让市场,(一定是国家的),既所有权市场。 2)二级市场:土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产以出租、出售方式将使用权转让的市场。 3)三级市场:可称二手房市场,指购买者再次将房地产转卖或出租的市场。 4房地产分类: (1)从开发程度划分: 1)生地:指荒地,农地,不具备城市基础设施(三通一平)。 3)熟地:指具有完善的城市设施,土地已经推平,可直接建设的土地。必须具备三通一平。 4)再建工程(也称待建工程):土地上的建筑物尚未建成,不具备使用的条件。(例如烂尾楼) 5)现房:房子建好,具有七通一平。 (2)从建筑结构划分: 1)钢结构:最大特点可移动,建筑工程分部完成。比如大桥,建好各部分,然后对接。例如新海会展二期、市贸大厦 2)钢筋混凝土:(框架结构),由钢筋混凝土灌铸的柱子、梁及楼板构成的房子,因为砌墙时象个框架,所以 称框架结构。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用,可以拆改,但不能在楼板中随意加砖间墙,否则会减轻抗震能力。 3)砌体结构:(也称混合结构)用砖砌起,由钢筋混凝土楼板构成的,墙壁承重,不可移动。 4)木结构:多用于别墅 5)塑料结构:不是一般塑料,用于层数不高的可移动房。 (3)按结构形式划分: 1、墙体结构(砌体结构) 2、框架结构 3、深梁结构:从地基上与框架有区别。 4、简体结构(塑料结构) 5、网架结构:在北欧用的比较多,墙体及楼板用高密度的网架而不用钢筋,有很大抗震能力。 6、空间薄壁

房地产公司培训方案

房地产公司培训方案 2012年XX房地产有限公司培训方案一、培训背景概述: 围绕公司“追求卓越,互利共赢”的企业文化精神,通过对员工的培训与开发,提高员工的工作技能、知识层次,从整体上优化公司人才机构,培养具有高素质的人才,增强企业在房地产行业中的综合竞争力。 二、培训的指导思想工作即培训,通过培训——工作的结合,使员工发生有益于 公司发展的变化, 提高工作能力,改变工作态度,改善工作绩效。 三、培训目标 1 、实现企业战略目标 2、提高员工的绩效,综合素质的提高。 3、把培训塑造成一种文化,认同培训。 四、培训需求调查与分析为了使培训方案具有针对性和可操作性,在制定该方案 时,进行培训需求调查 在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划,特制定此培 五、培训具体内容 在培训内容上,根据需求调查基础上,每月举行一次大型专题培训,课题内容可以再商定,培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。 根据培训人员不同,把我公司人员培训分为:管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。 (一)管理人员培训

管理人员可分为高、中、基层管理干部,中高层管理培训重点在于管理者能力的开发,通过培训,激发管理者的个人潜能,增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训,有效团队建设,企业文化了解上,生产实践等管理技能培训。 培训方式有以上几种: 1(参加各种研修班、研讨会、公开课,提高管理技能。由培训部提供相关资讯,或由管理人员提出培训部组织,; 2(集中讨论与自学相结合,掌握新咨询,了解行业动态; 3(负责对下属提供学习和管理的机会,提高整个部门业务能力的提高; 4(参加拓展训练,提高团队协作、创新能力。(二)专业技能人员专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力,专业技能的提高,其中对于企业文化的认可,忠诚度的培养方面 培训方式有以上几种: 1.选择内训或外出参加公开课方式,提升管理、岗位技能; 2.继续教育学习; 3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高 (三)普通员工培训 员工培训重点在提高专业技能,领悟公司经营管理理念,提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划,并负责组织实施,人事行政部备案。 培训方式有以下几种: 1、全体员工参加公司企业文化培训; 2、采用内训与光盘结合的形式,对一些操作技能,安全生产等进行培训, 培训部组织和跟踪考核; (四)新员工岗前培训

房地产新人培训课程

房地产新人培训课程 目录 壹认识代销业2 叁住宅建筑基础知识3 一社区部分:3 二单体部分:5 伍市场调查培训课程教案7 一表头部分解释:7 二综合分析8 陆房地产开发流程10 一房地产综合开发的步骤及主要容(4个阶段)10 二基本建材知识11 三吊顶13 柒现场销控对答练习13 一销控的重要性13 二喊销控中的基本技巧14 捌现场基本动作和基本礼仪14 一进门:14 二销售区:14 三样板房:14 四工地:14 五送客户出门:14 玖现场各种表单的正确填写和注意事项15 一来人来电表的正确填写15 二预约单的正确填写15 三A、B卡的填写要求和容15 壹拾来电接听方法和技巧16 一开场白16 二目的16 三作用16 四留客户联络方法(、、地址等)16 五填写来电表16 六特别注意点:16 七忌点17 壹拾壹拾叁来电追踪方法和技巧17 一追踪的目的:17 二追踪的时间:17 三追踪的方法和技巧17 壹拾贰产品介绍注意事项和销售道具的充分运用17 一销售道具18 二介绍产品中所应注意的事项18 壹拾叁现场SP19 一SP的含义19 二SP的目的19 壹拾肆逼订20 一逼订的意义20 二小订的作用20 三逼定前提20

四逼订时机20 五逼订方法21 六小订后的心理变化21 七逼订注意事项:22 壹拾伍足签的追踪方法和技巧22 一目的:22 二追踪的方法和技巧:22 壹拾陆DS方法和技巧22 一DS简介22 二DS步骤22 壹拾柒带看工地路线介绍重点及其它注意事项23 一准备工作23 二注意事项24 三应避免的情况24 壹拾捌现场突发问题的解决25 壹拾玖来人追踪技巧25 一目的:25 二原则:26 三方法:26 贰拾办理银行按揭流程及安排按揭客户工作26 一确定情况26 二客户需要准备的资料26 三费用:26 四按揭合同的签订26 五安排公证:27 贰拾壹收缴款流程27 一预收定金部分27 二佣金27 贰拾叁接听及转接技巧27 一接听技巧27 二转接技巧28 壹认识代销业 教学重点:让新人对代销业有一个基本的概念 房地产业作为第三产业的支柱产业,是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理,这个过程是很长的,而且任何一个环节出现问题,都会导致这个过程出现偏差。所以,在目前房地产业的高速发展中,对各个环节的要求也越来越高,从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象以前,一家公司完成整个过程的时代一去不复返。 从房地产业的发展趋势中可以看出,今后开发商将专门负责开发(造房子),销售商将专门负责销售(卖房子),物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理(把小区的各项管理事物再分包给各专业公司来负责,例小区的保安可以请专业的保安公司,小区的绿化可以请专业的园艺公司)。 在这里,主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点,就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子,通

房地产新员工培训计划书

目录 第一章公司简介*********************************(1)第二章房地产业的特征***************************(2)第三章房地产基本专业知识***********************(3)第四章销售培训方式*****************************(4)第五章按常规范及自我管理***********************(5)第六章市场调研培训*****************************() 第七章房产物业管理知识培训*********************()第八章结案报告及考评***************************()附件1*******************************************() 附件2*******************************************()

培训内容纲要 第一章公司简介 1、经营理念:勇于进取高度专业化的团队精神。〈建议领导诠释〉 2、介绍公司的组织形式及历史;近期的工作重点。 3、被培训员工的工作职责及工作内容,以及未来的个人发展空间。〈详细〉 第二章房地产业的特征 1、阐明房地产行业的特点 a. 房地产业是把地产和房产结合一体经营的不动产产业部门。 b. 土地的固定性、差异性、稀缺性的解释说明。 c. 房地产需求的不断增加,使得土地具有增值性(从地段考虑)。 注:详见《房产开发与交易》P17 2、目前整体房地产发展的方向 a. 国内大城市(详见附件) b. 合肥市房地产介绍(详见报) 3、房产代理机构的产生意义及发展前景 a. 深度介入(从前期立项、选址、策划开始)。 b. 以物业为基础,来建立自己的品牌形象。 4、房地产销售人员的基本素质

某房地产中介公司新人培训计划课程安排

学习成就未来,努力换取成功 某房地产中介公司新人入行培训计划课程安排 2013年房地产形势正在复苏,公司中介业务部应当抓住这市场拓展之年,强化人才储备,以下为新人入行培训方案: 一、企业介绍及企业文化宣讲(两个课时120分钟) 由公司中介部总经理亲自授课,主要围绕着公司的创立目的,公司的企业愿景及对员工未来的职业发展规划进行宣讲。通过一个课时的企业文化宣讲让 新入行员工迅速了解公司的业务范围及现状,对公司有基本认知。 二、公司规章制度介绍(两个课时120分钟) 由公司行政部经理进行介绍,除了总公司要求的基本规章制度以外,须对二手房中介部的部门规章进行详细介绍,协助新入行员工迅速建立公司各项规章制度的遵守意识。 三、业务精神的培养(三个课时180分钟) 由公司二手房市场总监进行授课,主要目的是培养新入行员工的业务战斗精神、敬业精神,建立“我要成功”的优良职业素养。业务精神打造旨在协助员工对乐业、敬业、勤业有充分的认识,建立行业信心并热爱自己马上要从事的事业。 四、老员工分享(一个课时60分钟) 选取三名公司优秀员工上台为新入行员工进行分享,分享他们从事二手房中介工作以来的一些成功体会。要求尽量围绕从事二手房事业以后给自己带来的哪些好的变化(如经济、为人处事、生活等方面)。同时,通过老员工分享告诉新入行员工未来的工作充满挑战但更充满了机遇,坚持总将成功! 五、房地产专业知识学习(三个课时180分钟) 要成为一名优秀的房地产经纪人,就必须掌握足够多的房地产专业知识,在三个课时的时间里,我们无法完全让一个新人变成房地产专家,但可以把一些基础知识灌输给他们,授课人可以在网上搜集此类内容,可结合本地房地产综合门户晒房网https://www.doczj.com/doc/a6686080.html,对城市楼盘分布及各楼盘小区做详细介绍,并学习网站经纪人店铺操作技巧,同时在其他房地产类专业网站上下载一些诸如房地产分摊、得房率、绿化用地等基础行业术语进行学习。 六、二手房销售技能学习(三个课时180分钟) 分行经理及优秀业务主管进行授课。主要掌握如何跑盘、洗盘、配房及与客户有效沟通的方式,发掘客户的真实需求和隐藏需求,掌握瞬间与客户建立信任感,拉近距离的能力;学

房地产销售新员工培训

房地产销售新员工培训 篇一:房地产中介公司新员工培训研究 房地产中介公司新员工培训研究 摘要:房地产中介行业在国外是一个高薪行业,从业人员的待遇和社会地位都比较高,目前国内这个行业的发展却差强人意,虽然经历了近15年的快速发展,但整体而言还属于一个新兴的行业,从业人员的素质参差不齐,社会对于整个行业的评价也不是很高,目前暴露出来最明显的问题就是行业的诚信问题。

本文以福建麦田房地产中介公司为例,通过分析公司员工流动的现状,分析目前房地产中介行业员工入职培训存在的问题,并且结合行业经营现状,配合新员工入职培训目的和内容,概括入职培训需要注意的地方,并以此为我国房地产中介行业的发展提供借鉴。 关键词:房地产;中介;新员工;服务;问题 目录 一、问题的提出........................................................................ . (2) 二、以福建麦田房地产中介公司为例介绍房地产经纪行业员工流动现

状 (2) 三、新员工培训不足的原因分析........................................................................ (3) 人员流动比较大,公司人员留职率比较低 (4) 公司高层对新员工入职培训的重视程度不足 (4) 缺乏诚信重视短期效益导致基础培训缺失 (5) 四、新员工培训的对象........................................................................

某房地产公司新员工入职培训课程大纲

新员工入职培训课程大纲 一、入职培训简介及目的: 本课程从公司管理制度到企业文化,从产品知识到专业技能等多方位帮助新员工从局外人转变成为企业人的过程。入职培训帮助新员工增长工作所需的知识与技能,引发新员工对公司的热爱之情,新员工不仅能成为适应企业发展需要的人才,同时亦会培养起对企业深厚的感情,产生强烈的归属感。 二、入职培训对象:(分四种类别) A类:主管以上人员 B类:编制岗人员 C类:劳务系列人员 D类:营销系列人员(业务直销系列以其主管部门培训为主)三、入职培训时间安排: (一)培训时间总计: 1、应急课时:2天~3天 2、普通课时:5天~15天 3、精装课时:10天~20天 (二)课程时间安排:上午:8:30~12:00 下午:14:30~17:30 四、入职培训地点: 15人以上大会议室 15人以下阅览室 五、入职培训环境:(需提前一天会场准备) 1、会场环境:桌椅、话筒、水、水杯、灯具等 2、相关硬件:相机、录音笔、摄像机、投影仪、电脑笔记

本、公司宣传资料、白纸、板刷、白板笔、公司小礼品、 横幅、培训签到表、培训效果评效表等。 3、相关软件:培训项目实施计划表、培训函、课程安排表、 学员名单、培训处标识、联系相关授课教师等。 4、新员工必备包:欢迎信、课程安排表、员工行动检查表、 笔、笔记本、公司宣传资料(业务及报刊)、员工手册、 课本资料、小礼品等。 六、入职培训内容模版:(详见附件) 1、欢迎会:可采用欢迎信的方式;6人以上设立欢迎会, 气氛活跃,准备茶水,新老(主管或部门经理)员工欢 聚一堂。破冰运动让新员工相互认识,加深印象减少陌 生感,增加亲切感。(可奖励公司小礼品) 2、素质训练:与相关单位合作开展为期一周至两周时间的 军训或野外素质拓展训练。(根据实际情况安排) 3、企业文化:由公司简介到经营理念,由组织机构到公司 人文介绍。 4、ISO90001质量管理体系:让新员工理解并认同公司推行 ISO认证,同时基本了解公司ISO管理体系。 5、行为管理:员工行为规范、商务礼仪、时间、团队管理 等。 6、基础规章制度:了解人力资源、财务、行政营销等基本 规章。 7、基础技术业务:了解相关业务及技术支持。 8、营销理念及技巧:针对市场营销人员开设专门课程。 9、测试及座谈交流:对培训效果测评,与新员工交流了解

房地产新员工入职培训计划方案

房地产新员工入职培训计划方案方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密,并有很强可操作性的计划。方案一词,来自于“方”和“案”。“案”,书案,读书、写字都是案本文是小编精心编辑的,房地产新员工入职培训计划方案希望能帮助到你! 房地产新员工入职培训计划方案篇一 【课程背景】: 新员工入职培训引导是一种最常用的人力资源开发方法,但普遍存在的情况是太多企业不能保证这些方案具有较高的质量和效度,存在着这样或那样的缺欠。理想的员工入职培训引导方案应该能够向新员工提供他们需要的信息,帮助他们尽快适应组织。另外,入职培训引导是一段很有利的时期:通过这段时间,可以减轻新员工的焦虑,强化组织的价值观,并且激励新员工去做好他们的新工作。然而,很多组织并没有利用这些机会获得上述好处。 【课程简介】: 新员工在进入组织时,面临着许多挑战。他们要学会对于他们有效地进行工作所必需的技能和行为,同时,他们还要知道组织和工作团队的规范和期望。有一个重要的概念叫“组织社会化”,是指圈外人怎样转化为得到认可的和有效率的圈内人(文章转贴自实用工作文档栏目) 。成功的社会化能够产生对新员工和组织都很重要的结果,包括职位的满意度、工作绩效和流动率。如果组织运用好各种策略来让新员工融入组织,这些策略都会对新员工的态度和行为产生影响。

然而,并非所有的新员工都会回应组织的这种努力,可大部分新员工也会在采取行动之前积极收集信息,运用各种战略和不同的信息资源,来学习有关组织和组织期望他们扮演的角色的各个方面。 本课程在帮助新员工转化有效率和获得接受的圈内人的两种方法是:现实工作预览和员工入职引导。 【课程特点】: 职业化:这是一套标准的职业化入职引导与培训方案 操作性:企业可依次标准建立属于自己企业的入职培训流程 实用性:实用价值强,弥补了普通企业关于员工入职、培训的缺失 工具性:流程中标准的表格植入是入职培训中必不可少的工具享受性:听完这个入职、引导、培训过程,如同享受了一次星级服务的温暖 【课程收益】: 描述组织如何让新员工成为圈内人即“社会化”的内容、成果和过程 陈述新员工进入组织面临的挑战,以及帮助他们获得成功的因素描述新员工预览现实工作的方法,并解释这种方法能够为组织和新员工带来什么利益 定义并解释员工入职引导的目标 确定有效的员工入职引导方案所具备的特点 学习有关设计、实施和评价有效的员工入职引导方案的关键要素

房地产基础新人培训

众所周知,我们中介行业赖以生存的基本条件就是客户和房源,由此可以看出,房源对于我们来说是极其重要的,占了我们生存之本的50%。 每天,都会有大量的房源进入我们的渠道,但是这些房源却存在很多的问题,例如:有的房源是其他中介的,有的房源报价不对,有的房源暂时卖(租)不起来等等,这样就给我们接来下的业务操作带来很大的不便,大大的削弱了我们的工作效率,所以房源维护的重要性也就体现了出来。 一、房源维护的周期 房源维护的周期因人而异,没有一个固定的说法,就我个人现在的经验而已,买卖房源至少五天要维护一次,租赁房源至少两天要回访一次。 二、房源维护的方法及技巧 在房源维护的过程中,房源维护分前期维护和后期维护,我们要针对不同时期不同类型的房源,采取不同的话术来进行回访。 1. 前期维护 前期维护主要是指对于刚刚进入渠道的新房源,进行完善信息的过程,比如详细地址、楼层、装修、价格含不含税、看房什么时候方便、有没有满五年、有没有产权证土地证等等,总之,这些信息要越详细越好。 2. 后期维护 在前期维护做的很充分的情况下,后期维护就是指定期的回访,主要以下几点: a、房源还在不在? b、价格有没有变化? c、在房源已租(售)的情况下,问问业主还有没有其他房子出租(售),还有没有身边的朋友同事有房出租(售)? d、租赁房源和买卖房源之间的转换,当租赁市场好的时候,可以把买卖房源转化成租赁房源,同样的,当买卖市场好的时候,也可以把租赁房源转化成买卖房源。 三、后期维护压价的话术和技巧。 1.您好,我们一直在向客户推荐您的房子,今天刚刚还推荐过,但是大部分客户都仅仅讲考虑一下,基本上就没有下文了,您看你这个价格可否做一个适当的调整,您看多少比较合适。 2.不好意思,打扰您了,还是关于那套房子的事情,我们公司一直在不断的帮您推荐,但是一说到价格,就都不看房了,我觉得是不是价格有点偏高了,您看是不是适当的调整一下呢? 3.xxx先生小姐,您好,不好意思,您的房子我们已经很久没客户去看了,其实我们一直都在不断的帮您推荐,但是客户一听到价格,就都不愿意去看房子了,要不您看这样行不行,我们暂时先不跟客户报价,等我们估计客户承受能力差不多的情况下,先带客户过去看房子,价格等客户看中之后再谈,您觉得怎么样? 4. 当然,这样的话术有很多很多种,在临场发挥的时候,希望大家都能够随机应变,看房主的语气,看房主的性格,然后再和房主进行一个很好的沟通,达到我们的目的。 在这里,我不得不提醒一个问题,就是千万不要从一味的从正面去打压业主的价格,这样不但达不到目的,还很有可能把业主和我们之间的关系搞僵,一定要注意方式方法,让业主觉得,你的的确确是在用心帮他(她)卖房子,用心在帮他(她)考虑,这样就算价格没有打压下来,也不至于把关系搞僵。 四、独家委托房源 其实,房源维护的过程,不仅仅就是房源的维护,更重要的同时要维护我们和业主之间的关系,在把回报议价和维护业主关系做的很好了之后,随即又产生了一个非常重要的业务品种

房地产新人培训教材(doc 16页)

房地产新人培训教材(doc 16页)

房地产新人培训教材 第一章房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为: (1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。 (2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。 (3) 三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。 3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。

4、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。 *(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式: 容积率:总建筑面积/土地面积 建筑密度:建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率:总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率:集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率:套内建筑面积/建筑面积× 100% 建筑面积=套内建筑面积+ 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。 套内建筑面积= 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 =建筑面积/分摊系数 封闭式阳台:面积计算100%

房地产培训计划方案(1)

西安长流房地产营销策划有限公司 关于内部员工培训计划方案 为改善公司员工知识结构,端正工作态度,增强员工的服务意识,提升员工综合素质与服务水平,提高员工业务技能, 提高工作效率,满足公司的发展需要,更好的完成公司的各项工作计划与工作目标,特制定培训方案如下: 一、培训讲师 (一)讲师成员:行政人事部、魏明、赵乐、段宏强、王彦红、黄伟、王引红 二、培训人员 公司全体员工 三、培训目的 (一)提高员工综合素质、责任意识和风险意识,提高工作效率,提升公司的经营管理水平。 (二)培训员工相关专业知识及日常问题的解决能力。重点针对业务员进行系统培训,从业务拓展、市场营销、后续服务等各个环节,整体提升业务员素质及形象。 (三)提高员工向心力、凝聚力,打造一支素质高、团结协作能力强的团队。 四、销售经理培训内容 (一)企业简介及文化、规章制度 (二)管理经验及带团队技巧 (三)价格谈判及分析逼定的技巧 (四)合同签订及售后服务(权证过户及贷款的操作流程) 五、销售人员培训内容 (一)企业简介及文化、规章制度 1 、职业素质及生涯规划的培训 2 、个人形象及礼仪的培训 3 、公司规章制度及员工职业操守 (二)行业基础知识及业务流程 1 、行业概念 2 、房地产基础知识 3 、业务流程

(三)精细跑盘及要求 1 、精细跑盘要求及业务流程 (四)房源开发及客户开发 (五)房源实堪、客户接待、跟进、电话约看 (六)带看及带看操作技巧 (七)网络端口及房管家的使用 (八)税费计算 (九)价格谈判及分析逼定的技巧 (十)合同签订及售后服务 (十一)权证过户及贷款的操作流程 六、行政人事部培训内容 (一)、企业简介及文化、规章制度 1 、职业素质及生涯规划的培训 2 、个人形象及礼仪的培训 3 、公司规章制度及员工职业操守 4. 其他培训内容根据个人岗位职责进行相关培训 七、培训方式 课件演讲、投影仪观看、经验借鉴和讨论等。 八、培训时间 销售人员培训每月6 次,销售经理每月2 次,行政人事部每月4 次,具体时间已通知为准。 九、培训效果评估采用考试、问卷调查、访谈、等手段,对培训过程的前、中、后进行培训效果的评估,并出具培训效果评估报告,以便及时改进。 十、注意事项 (一)不可迟到、早退,不得请事假(特殊情况除外),擅自缺席。 (二)培训期间禁止随意出入,手机必须调至静音状态。 (三)培训时要保持安静,不可窃窃私语,注意力要集中。 (四)培训时应作好笔记,不得做与培训无关的事。 (五)培训结束后,每一个参加培训的员工都需要写一份培训心得和填写培训反馈表。

房地产公司培训方案

2012年XX房地产有限公司培训方案 一、培训背景概述: 围绕公司“追求卓越,互利共赢”的企业文化精神,通过对员工的培训与开发,提高员工的工作技能、知识层次,从整体上优化公司人才机构,培养具有高素质的人才,增强企业在房地产行业中的综合竞争力。 二、培训的指导思想 工作即培训,通过培训——工作的结合,使员工发生有益于公司发展的变化,提高工作能力,改变工作态度,改善工作绩效。 三、培训目标 1、实现企业战略目标 2、提高员工的绩效,综合素质的提高。 3、把培训塑造成一种文化,认同培训。 四、培训需求调查与分析 为了使培训方案具有针对性和可操作性,在制定该方案时,进行培训需求调查,在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划,特制定此培训方案。 五、培训具体内容 在培训内容上,根据需求调查基础上,每月举行一次大型专题培训,课题内容可以再商定,培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。 根据培训人员不同,把我公司人员培训分为:管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。 (一)管理人员培训 管理人员可分为高、中、基层管理干部,中高层管理培训重点在于管理者能力的开发,通过培训,激发管理者的个人潜能,增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训,有效团队建设,企业文化了解上,生产实践等管理技能培训。 培训方式有以上几种: 1.参加各种研修班、研讨会、公开课,提高管理技能。由培训部提供相关资讯,或由管理人员提出培训部组织,; 2.集中讨论与自学相结合,掌握新咨询,了解行业动态; 3.负责对下属提供学习和管理的机会,提高整个部门业务能力的提高; 4.参加拓展训练,提高团队协作、创新能力。 (二)专业技能人员 专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力,专业技能的提高,其中对于企业文化的认可,忠诚度的培养方面 培训方式有以上几种: 1.选择内训或外出参加公开课方式,提升管理、岗位技能; 2.继续教育学习; 3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高 (三)普通员工培训 员工培训重点在提高专业技能,领悟公司经营管理理念,提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划,并负责组织实施,人事行政部备案。 培训方式有以下几种: 1、全体员工参加公司企业文化培训; 2、采用内训与光盘结合的形式,对一些操作技能,安全生产等进行培训,

房地产新人培训课程(doc 65页)

房地产新人培训课程 认识代销业 教学重点:让新人对代销业有一个基本的概念 房地产业作为第三产业的支柱产业,是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理,这个过程是很长的,而且任何一个环节出现问题,都会导致这个过程出现偏差。所以,在目前房地产业的高速发展中,对各个环节的要求也越来越高,从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象以前,一家公司完成整个过程的时代一去不复返。 从房地产业的发展趋势中可以看出,今后开发商将专门负责开发(造房子),销售商将专门负责销售(卖房子),物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理(把小区内的各项管理事物再分包给各专业公司来负责,例小区的保安可以请专业的保安公司,小区的绿化可以请专业的园艺公司)。 在这里,主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点,就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子,通过广告吸引客户至现场,从而把房子卖掉的过程。 这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入,但它对专业性的要求会更高,其中代销业还可再分成三个部分: 1.纯企划 2.企划代销 3.包销 ①.纯企划的概念简单地讲,就是由发展商出广告费,我们公司根据项目的特点,来为这个项目进行一系列的广告策划,不包括现场业务。 ②.企划代销的概念简单地讲,由发展商提供广告费用,我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位,从前期的案前准备、广告策划以及现场的销

售进行一系列正题的运行。 .包销和企划代销的区别在于,由我们公司来承担广告费用,因此包销的风险性在代销业中是最大的。 或许有人会问那代销和中介到底有什么区别呢?同样都是自己不盖房子, 来替发展商卖房。其实代销和中介的最大差别在于,代销行业讲究的是整体作 ...战.(由公司研展部了解市场,把信息反馈给销售部和企划部,而销售部根据现场的实战接触把信息反馈给企划部,使企划部能根据市场的变化不断调整广告的诉求,从而达到最佳效果,吸收更多的客户去售楼现场,可以说缺了任何一个部门都不行),而中介更多地是靠个人的单兵作战,它们往往没有一系列的广告配合。更不一样的是,代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作,而中介是每个人都可以有许多案子来供客户挑选,中介往往要主动找客户,而代销因为有广告的配合,故更多的时间是客户主动上门。 当然,中介和代销还是有一定联系,因为大家都有自己的优势,如能做到取长补短的话,那就能使自己的能力更上一层楼。 汉武置业一直以为顾客创造优质的生活空间为企业的使命与宗旨,并以下列理念作为永续经营的基本价值观: 以五心精神做好顾客服务 「顾客服务、从心做起」是汉武置业成立以来一贯的信念;无论是服务业主还是消费者,汉武置业的同仁皆秉持着「决心」、「诚心」、「信心」、「细心」与「爱心」,希望能做好每一件事,满足每一位顾客: 决心:心中没有「如果」的想法去完成一件事; 诚心:真诚付出的过程比完美的结果更重要; 信心:世上没有失败,只有暂时停止成功;

房地产新人培训教案

壹认识代销业 教学重点:让新人对代销业有一个基本的概念 房地产业作为第三产业的支柱产业,是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理,这个过程是很长的,而且任何一个环节出现问题,都会导致这个过程出现偏差。所以,在目前房地产业的高速发展中,对各个环节的要求也越来越高,从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象以前,一家公司完成整个过程的时代一去不复返。 从房地产业的发展趋势中可以看出,今后开发商将专门负责开发(造房子),销售商将专门负责销售(卖房子),物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理(把小区内的各项管理事物再分包给各专业公司来负责,例小区的保安可以请专业的保安公司,小区的绿化可以请专业的园艺公司)。 在这里,主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点,就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子,通过广告吸引客户至现场,从而把房子卖掉的过程。 这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入,但它对专业性的要求会更高,其中代销业还可再分成三个部分。 1.纯企划

2.企划代销 3.包销 纯企划的概念简单地讲,就是由发展商出广告费,我们公司根据项目的特点,来为这个项目进行一系列的广告策划,不包括现场业务。 企划代销的概念简单地讲,由发展商提供广告费用,我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位,从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。 包销和企划代销的区别在于,由我们公司来承担广告费用,因此包销的风险性在代销业中是最大的。 或许有人会问那代销和中介到底有什么区别呢?同样都是自己不盖房子,来替发展商卖房。其实代销和中介的最大差别在于,代销行 业讲究的是整体作战 ....(由公司研展部了解市场,把信息反馈给业务部和企划部,而业务部根据现场的实战接触把信息反馈给企划部,使企划部能根据市场的变化不断调整广告的诉求,从而达到最佳效果,吸收更多的客户去售楼现场,可以说缺了任何一个部门都不行),而中介更多地是靠个人的单兵作战,它们往往没有一系列的广告配合。更不一样的是,代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作,而中介是每个人都可以有许多案子来供客户挑选,中介往往要主动找客户,而代销因为有广告的配合,故更多的时间是客户主动上门。 当然,中介和代销还是有一定联系,因为大家都有自己的优势,如能做到取长补短的话,那就能使自己的能力更上一层楼。

房地产新人入门培训教材

房地产新人入门培训教材引言 本培训教程主要内容具体阐述了房地产销售业务处理各个环节的技巧和规范,指导每个业务员成为房产销售的专业顶尖人才,往往一个新进业务员要成为能得心应手运用各种专业技巧,通晓客户心理的行业高手,需要摸索很长的时间,这样一来每一个人才的培养周期就变得很长,无法满足高速发展公司急需的人才,会影响公司的发展速度,所以本着人才至上的原则,编写本教程,明确一条成长的捷径,传授前辈多年总结的经济,愿各位细心学习其中内容,在工作中融汇贯通,并在此基础上进一步提高,创出自我独到的销售风格。 第一章房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为: (1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。 (2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。 (3) 三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。

3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。 *(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式: 容积率:总建筑面积/土地面积 建筑密度:建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率:总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率:集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率:套内建筑面积/建筑面积× 100% 建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。 套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 =建筑面积/分摊系数 封闭式阳台:面积计算100% 敞开式阳台:面积计算50% 阁楼、露台,一楼花园,一般赠送

房地产新人培训教材

房地产新人培训教材 第一章房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为: (1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。 (2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。 (3)三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。 3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。 *(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式: 容积率:总建筑面积/土地面积 建筑密度:建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率:总绿化面积/土地面积×100% 集中绿化率:集中绿化面积/土地面积×100% 得房率:套内建筑面积/建筑面积×100% 建筑面积=套内建筑面积+ 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。 套内建筑面积= 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 =建筑面积/分摊系数 封闭式阳台:面积计算100%

房地产置业顾问新人培训教材

第一章房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个开发商的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节房地产业与房地产市场 一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称,在法律上一般叫不动产。它主要是相对于不动产而言,其要求特点就是不能移动位置,具有长时期的稳定性,正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的转移及土地使用权的转让,土地产权是我国所有,至高无上不可以买卖的。 2、“房地产业”,房地产业属于第三产业的范畴,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业,在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色。 第二节房地产相关业基础知识 一、建筑业基础知识 1、房屋建筑分类:

按使用功能分为生产性建筑、非生产性建筑,即工业建筑和民用建筑。 按建筑高度可分为:7层以下为多层建筑,8~11层为小高层建筑,12~16层为中高层建筑,16层以上为高层建筑,30层以上为超高层建筑。 2、房屋建筑结构分类: 按建筑结构材料材质分类: (1) 钢结构用于厂房、超高层 (2) 钢和钢筋混凝土结构 (3) 钢筋混凝土结构 (4) 混合结构 (5) 砖木结构 房屋建筑按结构受力和构造特点分类: (1)框架结构传力路线:楼板—梁—柱—基础—地基,用于办公楼和宾馆。 (2) 剪力墙结构,优点:侧向变形小,承载力高,整体性抗震性好,室内平整美观;缺点:灵活性不够。用于15层~40层高层住宅建筑,施工方法大部分采用滑模和大模板施工方法。 (3) 框架—剪力墙结构,框剪结构可发挥框结构和剪力墙结构的长处,克服它们的缺点,使建筑平面灵活,是较好的结构形式。 (4) 简体结构,用于超高层。 3、房屋建筑的构造 一幢建筑物一般是由基础墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所构成。

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