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商品房买卖中网签与预告登记制度的关系探讨
作者：张一宸
来源：《职工法律天地·上半月》2018年第03期
摘要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人
权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。
关键词：商品房买卖；网签；预告登记
一、概述
（一）商品房买卖“网上签约”制度
近年来，各地纷纷推行商品房预售“网上签约”制度。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求，此后，网签制度更是得到蓬勃发展。
以上述《通知》为例，采用网签以避免开发商一房多卖的技术手段如下：开发商与购房者签订的商品房预售合同，均应在网签系统上进行网上签约和预售登记。一旦网上提交，系统自动生成认购书编号或合同编号，且管理系统及时标明相关商品房已预订或已预售。一旦商品房已联机签约或已预售登记，则开发商对其就不能另行网上签约。已联机签约的，须经交易双方当事人共同申请才能解除，即注销网签。简言之，所有的商品房预售，都必须进行网签，而一旦网签，则对于已预售的商品房，开发商就无法再次进行网签，从而被实际剥夺再次订立买卖合同的可能。
网签合同对于房屋的归属亦有重要的影响，这一点在一房二卖情形之中体现得尤为明显。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，应按照办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立的先后顺序等确定权利保护顺位；其同时规定了预告登记具有对抗效力。除此之外，地方许多法院的文件对房屋归属顺位的因素作了类似的更细致的规定，有些法院还要求考虑实际付款数额的多少、是否网签、预售合同是否登记备案、房屋利用等情况。例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定的房屋顺位即按照移转登记-已合法占有-实际付款数额的多少及数额、是否办理了网签、合同成立的先后等因素。
（二）商品房买卖预告登记制度