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尚美佳常州房地产市场(2011.4月)

持续系统的房地产整合解决之道

常州房地产市场

月度监测报告

2011年4月

尚美佳?中国┃常州市场部

市场政策资讯一级市场动态二级市场监测高端项目跟踪月度营销动态

4月市场综述

重要新闻发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保

持在合理水平。

一级市场4月份,市区挂牌出让地块22宗,面积108.5万㎡,环比增长285.9%。4月

份,共有5宗地块成功出让,成交面积28.1万㎡,环比上涨72.6%

二级市场供给情况4月全市商品房新增预售面积44.19万平米,环比上涨22.85%。其中,商品住宅新增预售面积35.8万平米,环比上涨20.38%

成交情况4月全市商品房签约面积37.91万平米,环比下跌17.35%。其中,商品住宅签约面积29.50万㎡,环比下降18.35%。

成交均价全市商品房成交均价7800元/㎡;商品住宅成交均价7300元/㎡

分析

进入“银四”月份,成交量与上月相比有所增加,一方面开发商推盘不断;

另一方面在政策的调控下,部分楼盘纷纷加大优惠幅度,吸引购房者购房

欲望。

政策资讯个人住房公积金存贷款利率4月6日起开始上调

?住房和城乡建设部6日发出通知,决定从4月6日起,上调

个人住房公积金存贷款利率。

?根据通知,从4月6日起,当年归集的个人住房公积金存款

利率上调0.1个百分点,由0.40%上调至0.50%;上年结转

的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点,由2.60%

上调至2.85%。

?五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,

由4.50%上调至4.70%;五年期以下(含五年)个人住房公

积金贷款利率上调0.20个百分点,由4.00%上调至4.20%。

尚美佳观点:公积金存贷款利率上调给楼市再次带来利空消息,影响较大的是以公积金贷款购房的购房者,还贷压力的加重将使得刚需型客户处于观望态势。

政策资讯

国家发改委拟对商品住房实施反暴利规定

?国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受

中新社记者独家专访时称,发改委正在研究在商品住房

领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理

水平。

?《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施,许昆

林表示,在规定实施之后,官方还会陆续出台一系列规

范房地产行业价格行为的政策措施。这当中,实施反暴

利法规定是最重要的措施之一。

尚美佳观点:“五一”后政府可能会陆续出台实施反暴利法规定等一系列规范房地产行业价格行为的政策措施,楼市调控将继续加码。

央行半年以来第四次加息

政策资讯

? 4.5日起上调人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点。

尚美佳观点:加息后,百万商贷月供将增加118.68元,公积金贷款利率随之调整。加息叠

加此前的调控措施,楼市调控将进入量变到质变的过程,下半年或迎来楼市促销季。

贷款类型

套数

利率

月供(元)

月供差(元)

商贷(100万元)

首套加息前6.60%7514.72118.68加息后6.80%7633.4二套加息前7.26%7909.82133.89加息后7.48%8043.71公积金(80万元)

首套加息前4.50%5061.286.77加息后4.70%5147.97二套

加息前4.95%5257.5797.49

加息后5.17%

5355.06

?从2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次为央行年内第四次上调存款准备

金率,此次上调后,存款准备金率将达到20.5%的历史新高。

存款准备金率4月21日起再次上调0.5个百分点

尚美佳观点:上调准备金率的主要目的是对冲流动性。央行需要对冲的资金量依然庞大。除此之外,中东局势动荡推高国际油价、日本央行向市场大规模注资也是此次上调存款准备金率的诱因。

政策资讯

17

17.5

17

16

15.5

16

16.5

17

17.5

18

18.5

19

19.5

20

20.5

15

16.51819.5

21存款准备金率

单位:%

政策资讯

常州:十条举措确保中等以下收入家庭户户有房住

?4月6日,常州市召开全市保障性安居工程建设工作会议,会上提出我市的住房保障工作要往深度做、向广度推,通过实施十条举措,确保常州范围内城镇中等以下收入家庭户户有房住,并将此作为幸福常州、和谐常州的刚性指标。

第一,降低门槛,扩大范围。

第二,大面积、大规模建设保障性住房。

第三,多管齐下,实现实物配租全覆盖。

第四,提高经济适用住房补贴标准,今年将经济适用住房购房补贴标准由8万元提高至10万元。

第五,优化公共租赁住房、廉租住房布局结构,让更多保障家庭享受住房的尊严和实惠。

第六,严格规范对住房保障工作的管理。

第七,加快建设新就业人员和外来务工人员居住的公共租赁住房。

第八,转变观念,加大投入。

第九,采取切实措施,调控房价。

第十,加强领导、强化责任。

尚美佳观点:保障性住房对商品房市场的影响是有限,以廉租房和经济适用房为主的供给结构,决定了保障性住房将主要针对中低收入人群,对商品房购买群体的分流作用不明显。

行业动态

上海重庆房产税试点满三月成交下跌房价仍坚挺

?今年1月28日,上海、重庆正式推出房产税试点,到本月28日已经运行

满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下,上海、重庆二个城市的

楼市成交量低迷,特别是高档楼盘受到冲击较大,但目前这些城市的房

价仍然坚挺,并未出现明显下跌,甚至还有微涨,房产税对于楼市调控

并未产生立竿见影的效果。

?4月24日刚刚落幕的2011重庆春季房交会成交量暴跌。为期4天的房交

会上,共成交各类房屋3403套,成交建筑面积32.94万平方米,成交金

额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%,更不到去年春交会的

两成。

?同样,上海市统计局25日公布的数据显示,一季度上海商品房销售面

积同比下降23.5%,商品住宅下降24.6%。其中,140平方米以上住宅

销售面积下降超过了30%。

尚美佳观点:上述数据显示各地房价总体呈现僵持状态,开发商、购房者、政府间的博弈仍在继续,地产销售不会在目前明显恢复。房产税的试行一定程度限制了成交量,但楼市限购政策的影响更显著,利率及存款准备金率持续上调效用现在也正在逐渐体现,未来楼市可能出现价格理性调整、土地市场持续冷淡和投资增速放缓等现象。

行业数据2011年4月十大城市住宅价格指数(按环比涨幅排序)

排序城市环比涨跌同比涨跌均价(元/㎡)

1深圳0.57%8.75%25398

2重庆0.35% 6.60%6732

3武汉0.33% 6.91%7307

4上海0.32% 2.03%23662

5杭州0.22% 5.84%20845

6南京0.17% 3.85%12350

7成都0.15%8.52%8102

8广州0.06%8.65%15131

9北京-0.14% 4.41%22862

10天津-0.35% 4.36%12077

尚美佳观点:4 月份十大城市住宅平均价格为15802元/平方米,环比上涨0.13%。具体来看,天津、北京住宅价格环比分别下降0.35%和0.14%,其他8个城市的价格则呈现环比上涨,涨幅皆在1%以内,深圳涨幅最大,环比上涨0.57%。

行业动态

保障房投资升温百亿级基金参建公租房

?受紧缩性宏观调控政策影响,房地产市场正悄然分化,越来越多楼市内的资金开始想方设法要在国家保障房建设的大潮中分得一杯羹。

?近日,首个专门用于公租房建设的基金正式成立,其背后是近十家房企的资金支持。上海建银精瑞资产管理有限公司表示,旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成立,该基金拟设投资期限为七年,计划首期募集资金规模约为100亿元,预期投资回报率为5% 12%。计划今年上半年完成基金的审批和注册,7、8月份募集资金到位,年底之前启动相应的投资项目。在这一基金的首批发起人中,不乏众多大型房企,如碧桂园集团、路劲地产、复地集团、四川新希望集团和华远地产等。

尚美佳观点:从整个宏观政策和房地产市场的发展来看,房地产市场将会走向高端盘和公住房两个极端。从政府不断的加大对保障住房的投资力度来看,保障性住宅大量开发是这两、三年必然趋势。保障性住房建设对资金的需求量非常的大,而开发商在国家宏观调控的影响下有了大量的游离资金,故公租房建设投资基金成立了。开发商希望通过恰当的投资条件设臵和风险控制,公租房基金能够获得合理的投资回报;而政府也可以利用这笔资金建设更多的保障性住房。这表示出现了新的房产投资方向,同时也表示保障性住房的建设成本增加了。

市政建设

经过1年多的紧张建设,常州机场新航站楼4月28日起全面启用

?常州机场自2009年10月起,按一类口岸和4E级标准实施

改扩建,总规划用地面积360公顷,概算投资18亿元。改

扩建工程包括飞行区、旅客航站区、货运航站区、货运

区、航管区、飞行保障区、动力设施区、办公区、生活区

等。航站区总建筑面积12万平方米,其中航站楼建筑面积

3.8万平方米,规模在全国地级市中首屈一指;飞行区跑

道向西延长至3400米,扩建站坪7万平方米。航站区空侧

设有6座登机桥,站坪设有14个机位。改扩建后,常州机

场可起降各种大型客机,成为苏南航空综合交通枢纽。

尚美佳观点:常州机场新航站的建设,其争取实现航空口岸开放、开通国际航线的,有助于加

快常州开放步伐、走向世界,有助于常州旅游业的发展。而常州打造的中华恐龙园、春秋淹

城、西太湖生态休闲区将吸引大量的中外旅客,而政府也大力支持这三大旅游区的地产开发,

在不久的将来常州旅游地产将掀起高潮。

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土地出让

4月份土地挂牌出让一览

数据来源:尚美佳常州市场部 4月份,市区挂牌出让地块22宗,面积108.5万㎡,环比增长285.9%;其中武进区以21宗位列首位,用途

以商业为主。

区域

地块名称

出让面积(平方米)

规划用途

容积率

起始价(万元)起拍地价(万/亩)竞拍

时间

中心城区储运公司地块40650商住 1.8-2.5

29000475.6 5.27武进区遥观镇观庄村中吴大道北侧地块二13480商住≤2

3841.8190 5.13武进区湖塘火炬路纬四路交叉口西北角地块52012.6商业其他商服用地 1.80≤R≤2.803900.94550 5.15武进区雪堰镇雅浦港堤闸西侧地块66664.8商业其他商服用地≤1.1014999.58150 5.15武进区邹区镇通灵路西侧地块9924商业其他商服用地≤41563.03105 5.15武进区横林镇崔横路东侧、东环路北侧地块1563.5商业批发零售用地≤0.25351.7875150 5.15武进区横林镇中吴大道南侧、红丰路西侧地块3049.9商业批发零售用地≤0.15

823.473180 5.15武进区嘉泽镇溪五路两侧1#地块803.5商住其他普通商品住房用地≤1.6096.4280 5.15武进区嘉泽镇溪五路两侧2#地块709.8商住其他普通商品住房用地≤1.6085.17680 5.15武进区嘉泽镇溪五路两侧3#地块513商住其他普通商品住房用地≤1.6061.5680 5.15武进区西太湖大道东侧、环湖北路北侧地块92080.7商住其他普通商品住房用地 1.20≤R≤2

38673.894280 5.15武进区西太湖揽月路北侧、明月路西侧地块21357.2商业其他商服用地≤1.80

1922.14860 5.15武进区西太湖环湖北路南侧、凤苑南路西侧地块86856.3商住其他普通商品住房用地1≤R≤1.507817.06760 5.15武进区西太湖环湖北路与兴湖路交叉口东北地块24917商住其他普通商品住房用地≤2

10465.14280 5.15武进区西太湖祥云路西侧、揽月路北侧地块23097.8商业其他商服用地≤1.202078.80260 5.15武进区西太湖大道东侧、环湖北路南侧地块187436.4商业其他商服用地 1.7≤R≤2.316869.27660 5.15武进区西太湖揽月湾东侧地块147640.2商业其他商服用地 1.5≤R≤2.314394.919565 5.15

武进区武进汽车城三期东风本田4S 店北侧地块9256.8商业批发零售用地<1971.96470 5.15武进区雪堰镇雅浦小城湾地块12108商业住宿餐饮用地≤1.50

726.4840 5.15武进区邹区镇东方大道东侧地块154112.66商住≤1.628896.12375125 5.19武进区邹区镇312国道南侧地块135757.2商住≤3.331767.1848156 5.19

武进区湖塘镇夏城路与长虹路交叉口东南角地块4216.4

商业≤0.9

1264.92200 5.25

时间市区中心区新北区武进区1月2015412月112093月

5

2

1

2

4月221021合计438134比例

100%

18.6%

2.3%

79.1%

2011年常州市区经营性土地成交幅数

(单位:宗)

4月份常州市区经营性土地出让22宗,武进区出让21宗占据首位,其中商业用途为主;中

心地区出让1宗,地价为475.6万/亩,可见中心地块的稀缺。

时间市区中心区新北区

武进区1月458249.3413950416854.32月1629941358650271293月

281301.3

112410

43827

125064.3

4月1085487.83793001047557.76合计1988032.4

327600

43827

1616605.36

比例

100%

16.5%

2.2%

81.3%

2011年常州市区经营性土地供应面积

(单位:平方米)

?储运公司地块

新城金郡银河湾

明苑

地块

?该地块位于中心城区,底价为475.6万/亩,目前周边有项目新城金郡、银河湾明苑等,目前新城

金郡均价为14500元/㎡,银河湾明苑均价为11000元/㎡,周边配套较为成熟,地块将会吸引众多开发商的眼球。

土地成交

4月份土地成交一览

数据来源:尚美佳常州市场部

?4月份,共有5宗地块成功出让,成交面积28.1万平米;

?其中中心区成交2块,成交面积为11.2万㎡;武进区成交地块2宗,成交面积12.5万㎡;新北区成

交1宗,面积为4.4万㎡;

?全球500强日本大和房屋工业株式会社以7.2亿拍得横塘河西路西侧、竹林北路北侧地块,正式进

驻常州。

区域地块名称

出让面积(平方米)

规划用途容积率成交价(万元)地价(万/亩)

竞得人

中心区横塘河西路西侧、竹林北路北侧地块

74480

商业、住宅

1.5-

2.5

72400648 日本大和房屋工业株式

会社

中心区龙城大道南侧、德胜河东侧地块37930商业(市场)仓储1.0<R≤1.86100107 常州嘉保利金属材料城

有限公司

新北区新九路以南华山北路以西地块43827商业、居住

≤3.3

14000

213 新九路南侧、华山北路

西侧、东风河东侧武进区

淹城路与312国道交叉口东南角地块

117866.3

住宅

2.0-2.78839.9725

50

常州市淹城投资发展有

限公司武进区湖塘富克斯流行广场西侧地块7198商业≤3.210940.961013

苏宁电器

时间市区中心区新北区武进区1月399291.8251300147033958.82月451555.3413950410160.33月1629941358650271294月281301.3

112410

43827125064.3合计1295142.4540970190860563312.4比例

100%

41.8%

14.7%

43.5%

2011年常州市区经营性土地成交面积

(单位:平方米)

土地成交

时间市区中心区新北区武进区1月2015412月112093月43014月5212合计4022513比例

100%

55.0%

12.5%

32.5%

2011年常州市区经营性土地成交幅数

(单位:宗)

4月份常州市区土地成交宗数为5宗,虽然成交地块较少,但成交面积达到了28.13万㎡,

中心区和武进区皆有大面积土地成交。

?横塘河西路西侧、竹林北路北侧地块?本地块在竞拍当天仅上海同济房产与之竞争,土地市场相对理性,最终大和臵业以楼面价3888元/㎡竞得,但此楼面价加上后期各项成本,毛坯价将超过约一万每平,而周边在售项目单价还未过万,因此后续也将成为本区域值得期待的高端项目,作为外企与周边本地新城地产的“香溢紫郡”、常发地产的“常发豪郡”、嘉宏、金新、天顺、法尔威

等项目进行激烈竞争。?

横塘河的价值将成为青龙生活区发展的前行部队,城东将成为常州房地产开发最具潜力板块和新的热点之一。

东经120

紫荆公园

成交地块分析

38.9129.6

1

85.3

22.5

88.2

64

27.8

37.6

68.4

118.7

80.3

40

45

25.4

20

40

60

8010012014010-1

10-2

10-3

10-4

10-5

10-6

10-7

10-8

10-9

10-10

10-11

10-12

11-1

11-2

11-3

11-4

常州市区经营性土地成交面积情况

市区成交面积

28.13

土地成交

万㎡

各区

由于市场仍处于谨慎期,出让土地有限,4月土地成交为28.13万㎡,同比下跌67%,

环比上涨10.7%;其中最大的一宗地块为淹城路与312国道交叉口东南角地块,被淹城

投资发展有限公司竞得。

经典房地产提案

前言 鸿源天晨于福州华林路中段,地处华林路中段,东临六一路,西倚华林河,南望温泉公园,北接鸿裕温泉花园。面朝福寿路,距离五四路、六一路约200米。距离福州温泉公园约500米。属于福州的一级一类地段。该地段交通便捷通畅,配套设施成熟完善,本地段从区划上讲属于鼓楼区温泉版块,因此整体的人文环境和街市氛围繁华中不失格调,清品里更含高尚。 本案由住宅、写字楼和商场组成,属于混合业态的物业。在福州市场,混合(尤其是两种以上的)混合业态产品本就是非主流产品,在此前的市场行为中,尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。对于本案,这既是最大的难点,也是最大的机会点。 在福州,温泉版块的房市竞争向来比较激烈,同样也是各种前沿营销手法的试验场。由于本案在前期规划中缺乏准确的定位,以及在此基础上建立系统的市场营销规划和战略战术,虽然开盘几个月以来销售状况尚可,后期销售却不可避免地受到影响,前景不容乐观。不过,从福州房地产近年的发展看来,呈现良好稳步增长的态势,预计 1

今年内房地产市场仍将保持持续增长的势头;如何规避恶性竞争,将产品导入良好的销售渠道,是否能够在产品和概念包装两方面同时协力运作突围市场,将成为本案成败的关键。 经过对同类产品及项目周边的粗略考量,结合本机构推广楼盘的经验,我司做出恰当的运营诊断,并在此基础上着手营销策划。 结合本案当前进展情况,在本策划书中,我方将重点放在市场定位、产品的改进包装和营销推广的制定和各营销节点的执行和控制上,以创新的精神,务实而严谨的作风整合资源,理清项目思路,为今后产品销售铺就良好基础,为贵司打造高水准项目品牌和企业品牌起到一定的促进作用,籍以树立项目品牌,塑造企业品牌。 另,因本案属混合业态物业,本策划思路将部分突破传统。在策划原则上突出整体性、品牌性和标志性。 2

2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析 ;;(一)宏观经济政策的调整,有利于房地产市场回暖 ;;从宏观经济走势看,2014年国内宏观经济增幅回落,加上世界上多数国家经济增长乏力,使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上,中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下,货币政策作为稳定经济增长的重要因素,预计将延续2014年四季度的调整思路,不仅“定向宽松”政策会继续实施,而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心,有利于促进房地产市场的持续回暖。 ;;(二)新型城镇化背景下,住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇 ;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》,我国实现新型城镇化,重点在于落实“三个一亿人”落户城镇,这会带来城镇住房需求的持续增长,为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说,未来城市住房需求将呈现以下变化: ;;一是每年大量高校毕业生就业,带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据,2014年高校毕业生达到727万,如加上中等职业教育毕业生,未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势,毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算,重点城市每年新增毕业生10-20万人,北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时,也增加了当地住房需求。以深圳为例,预计未来几年,每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套(包括购房需求2万套、租赁需求8万套)。 ;;二是一亿农业人口落户城镇,将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇,每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低,其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例,预计未来几年,每年将新增住房租赁需求10万套左右。 ;;三是城镇棚户区和城中村改造,将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标,到2020年,大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析,预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米,需求规模巨大。以深圳为例,目前深圳市住房自有率仅为30%,而北京、上海为70%,广州90%,远高于深圳;在未来新型城镇化背景下,若不考虑新增人口带来的需求,仅计算改善性需求,按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算,当住房自有率达到北京、上海目前水平,需求实现时间需23年,故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析,预计未来6年,改善性需求每年将在15万套左右。

楼盘精彩文案

我的十条 一、锦绣江南深圳大型楼盘尚美佳广告水乡文明风情阐释 户外看板: 看板一锦绣江南小镇一次相遇一生情怀 看板二中国人中国生活锦绣江南小镇40万平米江南情怀社区 二、锦绣江南 只有APEC会议上的唐装,才配得上做锦绣江南的衣衫。 三、建设.新新家园 在纽约…第五大道,纽约的都心 在东京…银座,东京的都心 在深圳…建设.新新园家 我是都心,我是你的梦! 四、枫丹白露 这是法国的枫丹白露。北京东边也有一片这样的树林 这里有生活,有艺术,有美,惟独没有压力 五、万科假日风景 在孩子眼里,假日广场是地上跳不完的方格砖

六、丽江花园 左岸,我的视听室 七、珠江.竣景高尔夫花园 S.S.HOME生活与你有关 八、香蜜湖.水榭花都 都市中心的房子:天价 都市中心带自然景观的的房子:无价 九、万科.东海岸 到东部去,那里有真正的海 十、星河湾 好房子自己会说话 好房子市民会帮着说话。 多层楼盘百款精彩文案 NO1 美庐锦园阳光地带湾区物业深圳华侨城板块尚美佳广告 美庐锦园之“美”10月28日正式公开发售 深圳湾的蓝天碧海,高尔夫的尊贵格调,华侨城的深邃人文……美,已经无处不在 里仁为美,择不处仁,焉得知?《论语》 美庐锦园之“庐”10月28日正式公开发售 有着居高俯瞰的视野,有着高人一等的身度,更有着开扬通透的饿豁达,家,

已被尊贵典藏。 众鸟欣有托,吾亦爱吾庐。陶渊明读《山海经》 美庐锦园之“锦”10月28日正式公开发售 不论是感受世界之窗的美景,不论是体验出行的快意,更不论是享有悠闲的生活,身旁已经太多斑斓。 鸳鸯绿浦上,翡翠锦屏中。李益《长干行》 美庐锦园之“园”明日正式公开发售 在静谧中种植梦想,在闲适中品位奢华,在关爱中滋长感情,只因,我们身在一个休闲的庭园。 开荒南野际,守拙归园田。陶渊明《归园田居》五 二美庐锦园开盘广告系列一 10月28日正式公开发售 美庐锦园深圳湾高尔夫华侨城全景观人文名宅。 海风轻拂芳草绿,悠然在我家。 系列二 今日正式公开发售 美庐锦园唯美的风景气质,醇厚的生活内涵,高人一等的俊朗身度,传承人文的时代经典。 海风轻拂芳草绿,悠然在我家。 三美庐锦园高尔夫系列楼盘有明显的高尔夫特质,广告用了一个系列来突出 系列一(没有主标,全部内文编排整版) 清晨7:00我被GOLF的鸟儿唤醒。早上8:00推开窗,GOLF新鲜空气扑面而来!中午10:00我爱上了GOLF绿地上洒满的阳光!午后2:00咖啡

常州房地产市场宏观分析

目录 第一部分:区域市场历史及现状2第二部分:区域规划对城市开发的影响10第三部分:常州房地产市场整体研判14第四部分:常州市场产品宏观分析19第五部分:版块划分及研究24第六部分:常州及新区房地产项目简析29第七部分:新区房市分析32第八部分:消费者及投资者行为分析36第九部分:常州房地产市场趋势展望54第十部分:重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59 附: 新区主要楼盘一览表68常州其他区域典型性竞争楼盘概览83常州其他区域楼盘概况89 2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91

常州奥林匹克花园二期营销市场报告 (初稿) 第一部分:区域市场历史及现状 一、宏观市场状况 经济形态的发展和人民生活水平的提高,促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元,同比增长28.6%,占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。 常州市房地产投资额快速上升 从宏观市场变化来看,房地产整个市场的总体走向仍趋强势,全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少,房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。 详细分析见下述报告。 1、市场供求关系 常州商品房市场发展总量表 常州房地产市场发展总量 单位:万平方米 项目2003年2002年2001年2000年 总施工面积645 526 487.5 407.4 先开工面积374.35 238 233 197 竣工面积249.17 268.8 193 204 销售面积205.9 248.61 172.9 149.3 空置面积25.2 50.68 69.78 77.7

三周年发言稿

尊敬的邓总、……总、亲爱的尚美佳同仁、家人们: 大家晚上好! 今天是尚美佳宝鸡公司值得纪念的日子!其中的喜悦和艰辛,也许只有在座几位:邓总、董总、边总、曹总以及我……深有感触。三年前,尚美佳·中国、全力行地产从西安来到宝鸡,未来不可知,前路一片迷茫。当初的开拓者们,只身几人,每人只手拎一个包,就开始了这片热土的开拓之旅。初步对宝鸡地产市场的摸底后,我们嗅到了市场的空白和商机,这片热土深切地渴望新型地产营销的破土。最终,尚美佳在总公司几位领导的率领下轻松拿下宝鸡第一个项目:华厦·生态时代、华厦·盛世佳园!初战的成功,我们士气大振。尚美佳终于依靠自己的韧劲和努力,在宝鸡深深扎根!“挺住意味着一切”——我们将这句口号以及尚美佳精神传播到这片土地,全新发芽。三载征途继往开来,再回首激情依旧! 2011—2012年,尚美佳战果累累:华厦旗下两项目——华厦·生态时代、华厦·盛世佳园2年内数次开盘;东岭、凤凰城等项目也战绩累累,市场发声度极高的尚美佳,慢慢发展成为宝鸡地产市场的领军者,在这两年,尚美佳真的有足够的理由去骄傲!但成功的光环背后,往往暗藏湍(tuan)流,2012年市场的寒风还是让我们措不及防,市场长时间观望、销售策略遇冷、推广费用数度缩减、低价等恶性竞争加剧,我们的销售战果屡屡受挫。尚美佳、全力行的各位同仁、家人们,我们必须脚踏实地、坚持不懈地进行二次冲刺、三次冲刺……因为市场瞬息万变、优胜劣汰,尚美佳不允许每一个家庭成员对自己说不! 一系列加强团队建设政策开始实施:销售团队“小太阳”五级联评晋升激励机制确立;“尚美佳大讲堂”为员工共享优质培训资源;野营出游、辩论赛、桌球赛等为员工紧张的工作解压。在市场不活跃的环境下,首先加强团队内部建设才是冲出阴霾的解决之策,作为地产营销者,我们深知:细节决定成败! 时至今日,尚美佳宝鸡公司历经坎坷,付出过代价,体味过酸楚,品尝过收获的快乐和成功的喜悦。三年弹指一挥间,三年,只是漫漫进程中的一个节点。三年不是我们的目标,十年、百年才是尚美佳的目标! 最后,我仅代表个人:愿尚美佳、全力行的各位同仁、家人们能在这里寻到自己真正的人生目标,实现自己的人生价值!

(整理)2005年常州市房地产市场总结16028590.

2005年常州市房地产市场总结 一、宏观经济运行形势 (一)GDP发展令人瞩目 (二)人均GDP突破4500美元 二、宏观政策情况 2005年是房地产市场变革最多的一年,在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格,从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策,力求整顿和规范房地产市场,高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。

※3月17日,中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 ※3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》 ※4月27日,国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施 ※5月11日,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ※5月31日,国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》 ※7月21日,人民币升值 ※10月18日,国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》 三、2005年城市建设成果 (一)道路建设 外环路城市化改造工程已经通车,04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成,长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车,常焦路、长江路北段完成大部分拆迁,施工已进场,各项工程基本达到计划进度。 (二)绿地建设 2005年,城市绿化覆盖率为38.8%,比上年上升1.2个百分点,达到时序进度要求;森林覆盖率为16.9%,虽然比上年提高1.8个百分点,但仍低于时序进度0.7个百分点;环境质量综合指数为65.7分,比上年下降5.6分,与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。

(三)定销商品房建设 清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段,预计2006年6月份可以交付使用;星鑫家园项目已开工并取得预售许可;目前正在进行06年定销商品房项目的选址。 (四)其它 开通12319城建服务热线,为市民群众提供24小时不间断服务。一年来,热线中心共受理来电3万条,受理率100%,及时回复率100%,办结率达到99%。 (五)2006年工程目标 认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》,进一步完善城市功能,改善城市环境,提升城市品味,增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。 2006年工程建设项目(包括2005年结转工程),预计年内投资为42.59亿元。其中:城市交通工程预计投资约18亿元;环境绿化工程预计投资约22.08亿元;公用工程预计投资约2.48亿元。

市房地产市场调研报告

市房地产市场调研 报告

泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着

泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区

常州房地产市场动态分析报告

《2007年二季度常州房地产市场动态分析报告》 1、上半年全市房地产市场运行特征 根据今年上半年我市房地产市场运行监测数据分析,当前房地产市场运行呈现以下特点:⑴新一轮调控之后,常州房地产市场进入平稳发展轨道。在我市经济持续快速增长形势下,城市居民收入稳步提高,城市经济的增长带动房地产的升温。⑵由于股市的爆发,大量游资涌入其中,而楼市中投资性购房更加减少,使得自住型刚性需求主导楼市。外来购房者的增多,在一定程度上也刺激了本地需求的攀升。⑶房地产开发投资增速明显反弹,商品房建设规模保持同步扩张态势,商品住宅销售面积大于竣工面积,市场需求比较旺盛。⑷新建商品房供、销绝对量较上年同期增长明显,供、销同比增幅同时下滑,市场可售房余量呈小幅上升,市民购房选择余地加大。 ⑸“ 70-90结构调控”等政策直接影响市场,中小面积住房供应量得到提升,中等面积户型主导市场,供销结构趋向合理。⑹住房价格涨幅总体平稳,中低档房供给增加是平抑房价的最直接因素。常州房价增幅低于5%,为宁沪线上最低。⑺房地产市场成交活跃,房地产税收增长势头良好。⑻土地成交明显放量、成交单价同比下降,中心区域土地供应有所减少。⑼个人住房贷款继续保持稳定增长,房地产开发类贷款大幅增长,房地产贷款月增额呈现明显的不平衡性。 2、上半年全市楼市现状 ①新增供应情况 1-6月份,全市新建商品房累计批准预销售面积为407.04万貳,较上年增长15.03 % o 其中,商品住宅累计批准预销售269.50万貳,同比增长 2.86 % ;商业营业用房累计批准预销 售71.88万貳,同比增长18.57 % ;办公楼累计批准预销售11.16万貳,同比增长12.61 % ; 别墅累计批准预销售 26.02万貳,同比增长281.52 %。另据统计,二季度,市区楼市新增供应和上年同期相比,总体呈现下调态势。本季度商品房新增供应总量为215.84 万貳,同比下降3.51 % o其中,住宅新增供应142.33万貳,同比下降19.57 %。其余主要物业除别墅供应同比有所增长外,商业营业用房、办公楼同比供应量亦有不同程度的下调。 ②楼市销售情况 1-6月份,全市新建商品房累计实现合同预销售面积303.19万貳,较上年增长34.10 %。其中,新建商品住宅累计成交217.92万貳,同比增长 27.60 %;商业营业用房累计成交47.79万貳,同比增长58.72 % ;办公楼累计成交10.81万貳,同比增长186.74 % ;别墅累计成交7.62万貳,同比下降4.99 % o另据统计,二季度,市区商品房的销售情况总体好于上年同期。本季度商品房累计实现合同销售面积136.72万貳,同比增长13.70 % o其中,住宅实现合同销售面积102.08 万貳,同比增长8.99 %。商业营业用房、办公楼、别墅的销售量同比均有不同程

关于视力养护门店启动抖音平台运营方案

关于尚美佳视界加盟门店抖音运营方案随着抖音短视频在中国的发展,平台上已经聚集大量的用户,每个用户目前平均逗留时间在1小时以上,所以启动抖音是我们宣传不可或缺的手段,下面关于启用抖音的运营方案如下: 一、主题定位 1、首先设立抖音宣传的主题; 2、头像、抖音名称、账号类型及风格定位的一致性; 3、主题要求有高大上的意境,以视力预防、健康保护、保健为主,视力养护为辅,切记不要一上来就直接宣传视力养护或推销视力养护。 二、养号 4、如果本有的抖音号长时间不涨粉也可以重新培养新号; 5、注册新号完成一周之内不要急于发布视频,新号每天要花至少一小时以上的时间,用这个号刷抖音,给其他用户点赞和评论,特别是多刷看视力保护或视力养护同行的抖音,让这个号保持活跃状态。 6、多关注一些同行大号也是养号的一部分。 三、视频内容及要点 7、初级阶段建议发布视频时长30秒之内,越短越好,一定抓住黄金前三秒,增加视频的完播率,提高抖音推介指数和权重; 8、寻找差异性拍摄发布内容,要发布视力养护同行差异化的内容;

9、聚焦视力保护知识科普(资料可以在网上或在《尚美佳视界》公众号里找),吸引广大家长和学生关注;话术由你对视力养护的好奇到自己参与学习,再到自己成立视力养护中心,然后到已经给用户解决了痛点为顺序,分期分批发布相关内容,由自己的好奇心带动受众的好奇从而一步一步的愿意跟着你了解视力养护,重视视力养护,直到前来咨询和感受视力养护; 10、有一段时间后每天坚持发布不同的眼睛护理过程的抖音视频; 11、抓住典型案例拍摄,一个客户好的感受胜似我们百次的宣传; 12、拍摄内容应以身边的人和事为主,最好在当地有影响力的人和事; 13、蹭热门,比如到每年的护眼日,国家会大量播放关于护眼的知识,这时就可以大量的发布关于视力养护、保护的视频;也可以模仿同行的热点; 14、内容以原创最佳,创新性原则,差异化拍摄日常的所感所见,内容简单、明了、稀缺;完播率高、互动率高、点赞量高、转发量高是抖音判定是否推上热门的标准,同时也是增加抖音权重的标准;15、除了视频本身外,文案也是吸引用户停留、互动的一个关键要素,发布文案的字数限定为50字,但一般来说,建议尽量简短,让人容易一眼获取信息。最易引发互动的文案主要有悬念型与对话型,不论是悬念型的说一半留一半,还是对话型的平易近人,都能更好的引发用户的兴趣,从而得到一些评论互动。悬念型:听说亮点在最后;对话型:大家认为我会做好吗?相信高手在民间,期望大家多给赐教!

2020.4 溧阳房地产市场调研报告

溧阳市场调研报告 一、溧阳市概况 溧阳为常州市代管县级市,位于江苏省西南部,距离南京约100公里、杭州170公里、上海250公里。溧阳市土地总面积1535平方千米,下辖10个镇和1个街道(昆仑街道)。2019年,全市地区生产总值突破千亿大关,达1010.54亿元,同比增长7.8%。全市居民人均可支配收入43010元,其中城镇居民人均可支配收入53478元,农村居民人均可支配收入28292元。在2019年度全国综合实力百强县市排名中,溧阳市位列第41位。 1.1交通条件 ●高速铁路:宁杭高速铁路在溧阳市境内设有溧阳站和瓦屋山站2个站点。宁 杭高铁由南京南站至杭州东站,全长256公里,设计时速350千米/小时,于2013年7月1日正式开通运营。 ●公路:宁杭高速、扬溧高速、常溧高速、溧高高速、溧广高速、溧宁高速等 多条干道穿境而过,交通便捷。 ●机场:距离南京禄口国际机场76公里,车程约1个小时。 1.2人口规模 表1. 溧阳市2017-2019年人口统计

1.3经济体量 表2. 溧阳市2017-2019年宏观经济数据 二、城市总体规划 溧阳全市域形成“中心集聚,外围开敞”的总体格局,即市域中心城区极化发展,外围地区形成有机渗透融合的生态开敞格局,具体形成“一核两翼、一环双轴”的空间结构。 “一核”为主城区。 “两翼”为江苏中关村科技产业园和天目湖旅游度假区。 “一环”为市域交通环路,连接“三山(南山、曹山、瓦屋山)两湖(天目湖、长荡湖)”及外围各镇,整合特色资源,构建市域大山水旅游格局。 “两轴”分别为宁杭发展轴、常溧宣发展轴,依托宁杭、常溧-溧广交通走廊,集聚非农产业和城镇发展空间。

2020年常州房地产价格调查与分析

常州房地产价格调 查与分析

摘要 自1998年我国住房制度改革以来,常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。然而,常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题,突出表现之一就是房价上涨过快。对此,中央和常州市政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控,希望有效的抑制房价的上涨,但调控效果并不显著。本文首先用定性和定量相结合的办法研究了影响常州市房地产价格的具体因素。在对影响房地产价格因素分析时,重点从土地价格、利率、人均可支配收入和预期等因素对房地产价格进行了分析。其目的就是为下文的建模做准备。其次,在假定投资者预期模式的基础上并借助进化博弈理论,对信息不完全条件下房地产价格进行分析,并从理论上构建了常州市房地产价格计量模型。再次,我们把研究重点放在的常州市房地产价格实证研究上。在建立常州市房地产价格最终的动态模型之前,我们首先建立常州市房地产价格初始静态模型,其目的是为后面的动态模型打下基础。紧接着,又通过迭代法建立常州市房地产价格波动的动态模型,并对模型结果进行了分析。最后,对稳定常州市房地产价格提出了几点建议。 关键词:常州,房地产价格,调查,分析; 目录 摘要 (1) 目录 (1) 引言 (2) 一、房地产价格波动影响因素 (4)

1.1、房地产市场供应数量对房价波动的影响 (4) 1.2、房地产市场供应结构对房价波动的影响 (4) 1.3、住房区位对住房价格波动的影响 (5) 1.4、土地供给与住房价格波动 (5) 1.5、土地供给价格与住房价格 (6) 二、房地产价格影响因素 (6) 2.1、土地出让方式对地价的影响 (6) 2.2、地价与房价相互作用机制 (7) 2.3、土地取得和开发成本 (7) 2.4、其他费用 (8) 三、影响因素 (8) 3.1、城市人口数量 (8) 3.2、城市人口结构 (9) 3.3、政策因素 (9) 3.4、经济因素 (10) 3.5、实际利率水平 (11) 四、常州市房地产市场价格波动的实证研究 (11) 4.1、数据的来源与说明 (11) 4.2、初始静态模型变量的选取 (12) 4.3、变量平稳性检验 (13) 4.4、常州市房地产价格动态模型的构建 (13) 五、稳定常州市房地产价格政策建议 (13)

楼盘推广策略提案

IDEA 深圳市尚美佳广告有限公司 深圳市4A创始成员提案总纲

“亚幸福状态”的深圳人 奔波忙碌一天,回到家又成了“沙发土豆”,看5、6个小时的TV,是不是就叫生活?周末,邀三五好友打麻将,熬得两眼发黑,是不是就叫休闲? 陪老婆孩子逛逛街,走得腰酸腿疼,这也算是休闲吗? 忙碌的深圳人没有真正的休闲生活! 忙碌的深圳人没有完整的家庭生活! 他们赢得了事业,却输掉了家庭幸福; 创造了财富,却丢掉了生活品质。 他们不仅处于亚健康状态,而且处于亚幸福状态!

无处可逃的深圳人 为工作而疯狂的深圳人,有着“没有时间刻度的人”、“夜生人”、“夜游人”等一大堆的“美誉”。8小时工作、8小时生活、8小时睡眠的作息规则被彻底打乱。 在人们既有的观念中,8小时工作之外的时间才具有个人价值,因此,拼命而规矩地工作、疯狂放纵地娱乐一度成为许多人奉行的生活准则,但结果仍然不能使自己的压力有丝毫的减轻。 一切真正的自由都应该包括“空间自由”和“时间自由”。深圳人关注“时间自由”,是因为工作节奏越来越快,人们被逼得无处可逃,所以希望解脱。但是休闲是什么?除了关注时间自由外,更需要空间自由,把人放回自然的状态。

出路在哪? 绿色生存,为生活换一层新鲜色彩!因为人类是从大自然中来的,所以,只有当人真正返回大自然中时,才能找到心灵的慰藉。早在19世纪末,美国上流阶层已经发起了向郊区迁移的运动,20世纪,几乎所有西方国家的中坚份子都加入这一行列,“绿色生存”将划定整个21世纪主流家居方向。在紧张的工作之后,人们从繁华的都市,涌向郊野,奔向大海,在浪水的冲洗、绿叶的遮护,及森林淙淙流水与虫鸣的安谧祥和中,尽情地呼吸大自然的气息,获得放松和汲取智慧。 大梅沙,这块未经污染的灵秀之地,得以继续享受自然的恩宠,山林、大海、沙滩、蓝天、阳光、鲜氧……在今天已是无法再造的奢侈品。 梧桐山隧道,年底将开通的盘山公路,以及政府拟建的第二通道,构成发达的交通网,彻底模糊了市区与大梅沙的距离界限,大梅沙与市区不再是简单的地理区隔,而是生活品质的分野。

房地产项目产品建议书

产品建议书 一、项目规划建议 (一)本项目建筑心理学定位 1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征,引导他们的潜意识需求,从而真正为营销服务。 从品质地产发展及客户认知心理来看,本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要远高于当地平均水平,属于卫辉市标志性社区。本项目定位于卫辉品质化的中高档楼盘,从建筑心理学的角度出发,我们希望这样的住宅首先是有外在品质感的、能够赢得市场信赖的,视觉上是沉稳、整洁的,通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。 2.适度超前、非激进张扬的,略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。 目标客户群重视他们实际感受到和切身体会到的特点:如建筑细部的精美与特色,优良的材质,齐备的设施,建筑和园林风格所体现出的生活方式等等,而非平庸的、浮夸的特征。 3.应该竭力营造社区的整体氛围,从整体的感受上衬托出相应的社会地位和文化品味,而非对此直白的诉求。 在目标客户群普遍的心理特征上,希望自己享有的空间是比较开放、舒适、随意、自由的,反对对称式空间带来的压抑感。对于他们来讲,希望在能够享有较高的生活品质的同时,享有自我无拘无束的

空间。但对外来讲,他们潜意识上又希望给外界一定的信息,让外界感受到他们别致生活的品味。因此在建筑处理上要格外重视对内和对外的关系,一方面重视内部空间的品位化、舒适化、自由化,另一方面重视在建筑形式和立面上的处理。 (二)总体规划思想建议 针对本项目的开发及我们对于卫辉市场的认知,我们提出了“品质地产”的开发理念,从产品的规划设计开始,便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思,规划可概括为:区域性、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点,发挥园林景观优势,用建筑小品突出现代气息,用中心绿地、景观强化小区的品质,目标将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。 1.本小区规划布局,应综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则,以人为本,注重社区的人性化设计,突出绿化组团、小品景观与人文康体景观相结合的自然生态健康环境,体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样,利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境,促进人与自然及人与人之间的亲和关系,强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用项目地块三极落差的地理特点,做好社区内景观园林境设计,创造高品位的人居环境,使小区成为独具魅力的园林景观花园。

江苏常州市房地产市场调研报告

常州市房地产市场调研报告 一、常州房地产初感 近年来整个房地产市场火爆异常,作为长三角地区经济发达的城市常州,房地产市场也在飞速发展,成为人们关注最多的热点地区之一,常州房地产市场自1999年开始回升,2001年遇到点小波折,到了2002年的9月开始复苏,从2000年到2003年,常州的房地产市场连续4年保持着上升势头,且上升速度逐年加快,2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2005年受国家宏观经济调整的影响,常州市房地产市场开始降温。表现为消费者持币观望比例增加,房价涨幅放慢甚至下跌,部分楼盘以特价等形式变相降价。但相比与上海、南京等一线城市而言,常州房地产市场的形势不算太差,上海、南京等一线城市出现的普遍性降价在常州尚未出现,南京经常发生的挂牌土地流拍现象在常州发生较少,土地市场较为平稳,说明开发商对常州未来一两年的市场预期依然看好。 二、常州房地产市场现状 1、开发投资持续增长、结构发生显著变化。 近年来,大规模的市政拆迁和旧城改造,使常州市商品房市场需求量日益增加,呈现出多年来少有的供不应求局面,许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象,这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来,常州市住宅投资增长速度明显加快,对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显,住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。从个案上看,新城南都2004年开盘至今,销售面积超过40万平方,销售均价接近4000元,这种销售进度是少见的。反映了常州市场的异常火爆。 房地产市场的火爆还表现在商业用房(商铺)上,2004年和05年上半年,常州市商业用房(商铺)销售较好,说明常州市经济活力相当强。但另一方面,常州写字楼市场却呈现出下滑的趋势,开发量下降,在售项目

别墅营销活动汇总

别墅营销活动汇总 翔凤信心年 领创英式文化新意境 纯粹英国味道, 不墅群 自然田园,专门英国,专门诗意。 竞争对手 在发售之初,按购买先后分不给予购楼折扣,前10名,八八折,前2 0名九折,前50名,九二折,前100名九八折。 推广主题 在客户的挖掘上,销售的口碑传播是最重要的 顶级不墅中,其产品能否做得出彩,其关键还应该是资源的稀缺性 顶级不墅的推广要紧策动于精神层面的价值感,或者是尽可能地让客户身份、地位与所售不墅项目相匹配 顶级不墅应该多采纳欧美风格。因为最早的不墅产品确实是从欧洲引进过来的,过去差不多上贵族居住的,有专门长的历史。而历史是最有价值的。因此,从某种意义上讲,风格确实是财宝的另一种暗示。顶级豪宅事实上确实是一个历史、一个传统。只有通过上百年持续改进、持续完善的产品,才可能更接近完美。

翔凤人制造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。 专门的推广渠道 而在媒体策略上,以专业刊物和特色杂志为主,并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播,降低大众媒体投放,最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。 目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199 /167,3本杂志主刊分不叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都能够忽略,太小了!除非你是当地人,那就不讲了!例如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个确实是《中国民航》,只是那个是民航总局的刊物,他们没有实体的,差不多上让各个航空公司派发的,成效不行!而且价格差不多是前面3家的2倍! 顶级不墅的客户有着高、精、尖的特点。吸引这些客户因此需要通过专门的营销。通过记者了解,这些顶级不墅客户要紧通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息 网络广告

龙湖地产品牌宣传片提案10.16(1)

龙湖地产品牌宣传片提案 以手作之心不负湖之名 背景说明: 一、对于龙湖地产而言,建筑不只是钢筋水泥的构造,而是精致的创造,她创造生命的价值,创造家的温暖。当房子的质量问题成为社会普遍关注的焦点,龙湖地产则始终保持着匠心,靠工艺、靠制度、靠科技,将龙湖项目施工品质凝聚为一张耀眼的名片与一份份温馨入住的信任。没有多少人知道,为了每一寸有生命的空间,有温度的服务,那些给你家建房子的那群龙湖入付出了怎样了心力。公司缺乏一部项目部回顾与成长的纪录片。 二、公司现项目三维宣传片,重点在于对特定项目的呈现,不能覆盖企业项目部的全部优势与精神。公司需要一部面向性更广、用途更为广泛的部门宣传片。 综上,我们需要一部再现项目历程,同时凸显企业形象和文化的视频,这既是一部项目部成长纪录片,也是一部企业文化宣传片。 受众: 客户,公司员工,购买消费者 目的: 通过纪录片式呈现,凸显龙湖项目部的工匠精神,体现员工与项目的共同成长,间接展现项目的精品属性、精良品质。

文案: 【序言】 每一座城市都有生命----- 一砖一瓦、一窗一盏; 皆有呼吸。 但,一切生命都有期限。 这是无法逾越的禁锢,也是心心相守的理想。 敬畏生命,善待一生; 以手作之心打造每一件房屋,终不负龙湖之名。 【正文】 中国,一所房屋对于人们的意义与价值,早已不仅仅是一个温馨住所,更是维系一生的精神羁绊。于是,有人笑谈“中国最昂贵的商品是由农民的手工来建造的”,有限的建设能力,让“不可逆的”房屋质量沦为“诟病”。 对于龙湖地产而言,房屋不只是钢筋水泥的冰冷构造,而是精致的创造、是创造生命的价值,是创造家的温暖。寻觅真正的“家”,需要从工法与技艺中之间探索。龙湖工程人,以“工艺、制度、科技”为利器,打造严格的施工标准,毫厘之间都是匠心独运的诉说------ 【采访】(暂列了三组工程师,可后期补充) 土建工程师(专家代表)立足房屋质量的痛点,龙湖地库顶板采用特有的溶剂型橡胶沥青涂料、加卷材,加丙纶三道防水施工方式。地库侧墙采用三接头止水螺杆,加聚氨酯膜施工工艺,有效保证了地库库防水效果。同时龙湖在卫生间

房地产·旅游·特色策划提案

清镇市城市规划展暨房地产·旅游·特色商品推介会 策划提案 一、活动主题 观黔中明珠风采绘清镇发展蓝图

二、活动名称 清镇市首届城市规划展暨房地产·旅游·特色商品推介会 三、活动目的 1、传承文明,开拓进取。 清镇素有“黔中明珠”之美誉,本次活动旨在通过城市规划展的形式向人们全方位展示清镇市城市发展的历史、现在和未来,加强人们对清镇的了解,激发人们热爱清镇的热情,并齐心协力、与时俱进,积极投身到清镇的城市建设中,达到缔造清镇这颗璀璨的黔中明珠而不懈奋斗的目的。 2、城市营销,内引外联。 展览将以“城市规划”为品牌推介主线,围绕中心主线采用独特的视觉分别把清镇的城市建设、历史风情、文化内蕴、人文风貌、工业建设、人居环境、休闲旅游等有次序的一一进行推介。通过主线会展的引导、支线推介会在内容上的丰富,打造清镇城市品牌形象,增强“黔中明珠”城市品牌对内的凝聚力和对外的吸引力。 四、活动形式 城市规划展+专家论坛+房地产推介会+旅游推介会+特色商品推介会 通过对清镇市过去城市发展历程的回顾,现阶段城市发展及人居环境所取得的巨大成果,以及对清镇未来城市建设美好蓝图的综合展示,来体现清镇市的城市魅力和打造清镇市的城市品牌,以提升清镇市的综合竞争实力,为未来清镇的发展创造更大空间和更好的机遇。

五、活动内容 清镇市地处黔中腹地,交通方便,能源充足,资源丰富,工业集中,山川秀美,气候宜人,旅游资源丰富,极富发展潜力。本次活动的举办,将以展览和推介会的形式,集城市规划展和盛况空前的房地产、旅游、特色商品推介于一体,展示清镇城市风貌、建设成就、高品位的人居环境和得天独厚的自然资源,立体化凸现清镇城市发展曾经取得的辉煌成果,现今的发展成就,以及未来的发展方向。通过邀请知名城市品牌实战专家和房地产操盘专家及各类学者进行高峰论坛对话,为清镇未来城市的品牌建设、规划方向、人居环境、休闲旅游等献策献计。 六、活动安排 1、活动时间:2004年9月20日—10月8日(暂定) ?根据以往在十一黄金周前就有大量游客来黔的情况和黄金周期间才开 始宣传推广难度大特点,建议在旅游旺季到来前就开展活动;在做好前 期准备并充分预热的基础上,以期在黄金周期间掀起展出高潮。 2、展出时间: 18天(以活动能覆盖黄金周前、中、后为计算标准) ?为取得最佳的推广效果,活动持续时间以15至20天为宜。 3、活动地点:清镇市(具体地点待定) ?为便于管理,展厅最好以2000平方米的整体大厅为佳。 也可考虑将中央展区设在中心城市贵阳,各功能展区依然设在清镇。以期通过中心城市的扩散宣传作用吸引人群到清镇。

2016 年常州市房产市场分析报告

2016年常州市房产市场分析报告 据土拍网统计,2016年常州市全市(市区、金坛、溧阳)商品房销售备案面积1058.3万平方米,其中住宅销售备案面积856.77万平方米;全市商品房成交均价6986元/平方米,其中住宅成交均价7188元/平方米。 一、2016年常州市商品房市场分析 1、2012-2016年常州市商品房销售备案面积同比分析 据土拍网统计,2016年常州市全市商品房销售备案面积1058.3万平方米,与去年同期相比上涨25.33%。其中住宅销售备案面积856.77万平方米,与去年同期相比上涨25.17%。2016年常州全市商品房销售面积破一千万,创近5年销售量新高。 2、2016年1-12月常州市商品房月度供求分析 从供应方面分析,2016年1-12月常州市商品房批准预售面积733.18万平方米,商品住宅批准预售面积540.38万平方米。其中,9月份商品房批准预售面积最多,占全年总预售批准面积的15.2%。 200400600800100012002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 779.97 830.82 813.78 844.39 1058.3 658.15 706.81 678.64 684.47 856.77 2012-2016年常州全市商品房销售备案面积同 比图 全市商品房销售备案面积(万方) 全市商品住宅销售备案面积(万方)

从需求方面分析,2016年1-12月常州市商品房销售备案面积1058.3万平方米,同比增长25.33%, 商品住宅销售备案面积856.77万平方米,同比增长25.17%。其中,3月、9月、10月常州市商品房销售备案面积均超100万平方米,尤其“银十”,商品房销售备案面积124.01万平方米,创造了常州楼市近几年单月成交历史新记录。 3、2016年1-12月常州市商品住宅销售均价月度对比分析 从常州市2016年1-12月的商品住宅月度销售均价走势图可以看出,销售均价呈现W 型上涨 的趋势。2016年4月商品住宅销售均价开始走高,9月商品住宅销售均价再度上涨,12月商品住 宅销售均价又一次上涨,达到7871元/平方米,环比上涨6.26%,2016年常州市的商品房住宅均 204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 64.27 14.54 62.23 66.64 68.88 59.67 23.42 82.61 110.5 50.17 46.24 84.01 39.81 4.18 42.8 52.78 49.13 54.13 17.52 55.05 88.95 33.37 41.38 61.28 2016年1-12月常州市商品房月度批准预售 面积走势图 全市商品房批准预售面积(万方) 全市商品住宅批准预售面积(万方) 20406080100 1201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 64.61 50.14 110.73 87.13 83.31 72.58 78.88 78.9 120.41 124.01 92.53 95.07 52.1 41.61 91.71 72.16 66.43 61.57 63.92 62.11 103.4 98.75 67.83 75.18 2016年1-12月常州市商品房月度销售备案面 积走势图 全市商品房销售备案面积(万方) 全市商品住宅销售备案面积(万方)

2012年常州房地产市场运行情况

(一)商品房销量大幅回升 经历了成交低迷的2011年之后,2012年,全市商品房及商品住房分别销售795.75万㎡和658.13万㎡,同比分别上升25.52%和33.76%,成交水平恢复到近5年来的平均水平。市区商品房及商品住房销售备案面积分别为684.20和576.35万㎡,同比分别上升35.53%和45.92%。市区商品房销量在全省位居第3,仅次于南京、苏州。 (二)商品房价格止跌回升 2012年,中低价位的刚需楼盘全面热销,全市商品房成交均价为6969元/㎡,同比下降7.30%;其中,全市商品住房成交均价为6648元/㎡,同比下降5.78%。市区商品房、商品住房成交均价分别为7124元/㎡和6799元/㎡,同比分别下降4.34%和1.19%。从月度走势来看,商品房价格在2月份见底后,3、4、5月份开始反弹,5月份以来一直保持平稳小幅上升态势。从省内排名来看,我市市区商品住房均价低于南京、苏州、无锡,位居第4。 (三)商品住房供应量略有上升 2012年,全市商品房批准预售面积1018.92万㎡,同比下降2.40%;商品住房批准预售面积785.95万㎡,同比上升0.98%。其中,市区商品房批准预售面积880.59万㎡,同比上升13.60%;商品住房批准预售面积675.62万㎡,同比上升18.60%。市区商品房年度供销比为0.78,接近全省0.82的平均水平。从省内排名来看,我市市区商品房供应量低于南京,位居第2。(四)商品房有效库存处于合理区间 截至2012年12月末,全市商品房累计可售余量为1360.26万㎡,同比上升12.84%;商品住房累计可售余量为777.55万㎡,同比上升14.44%。市区商品房累计可售余量为1076.70万㎡,同比上升17.93%;商品住房累计可售余量为603.12万㎡,同比上升20.99%。从省内排名来看,我市市区商品房可售余量低于无锡市、南京市,位居全省第3,与我市商品房的销量规模匹配。虽然我市商品房可售余量有所增加,但从可售余量的年度分布结构分析,我市商品房有效库存仍处于合理区间。经统计,我市有54%的商品房和42%的商品住房可售余量都是2009年及之前的,大部分都是开发企业自持的商业、车库和办公等物业,以及地方政府持有备用的拆迁安置用房,弹性和活力较小,很少进入市场流通,基本属于无效库存供给;因此,市场上商品房有效库存只占总量的46%,商品住房有效库存只占总量的58%。按照2012年商品房和商品住房的销售速度计算,全市商品房有效库存去化周期为9.43个月,全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月,处于6—12个月的合理区间之内。特别值得关注的是,在商品住房的可售余量中,低于144㎡的普通商品住房只占60%,按照2012年的销售速度,低于144㎡的普通商品住房有效库存去化周期为6.17个月,已经逼近6—12个月的下限,不久的将来有可能会形成供不应求的局面。 (五)二手房市场有所回暖 随着新建商品房的见底复苏,二手房市场也开始有所回暖。2012年,全市二手房成交面积为264.35万㎡,同比上升16%;二手住房成交面积为180.2万㎡,同比上升20%,其中市区成交二手房和二手住房分别为187.93和117.91万㎡,同比分别上升18%和15%。

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