兴国·万博汇生活广场
市场调研及初步定位分析报告
新生活方式的引领者与运营者
October 2014
新生活方式的引领者与运营者 January 2015
市场调研及初步定位分析报告
兴国·万博汇生活广场
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中小城市新生活方式的引领者与运营者
目录
第一节、兴国县市场调研分析报告 (4)
一、兴国县区域属性研究 (4)
（一）．兴国基本情况概述........................................................................................4 （二）．兴国区位交通条件........................................................................................5 （三）．兴国经济综合情况........................................................................................6 （四）．兴国人口与消费情况....................................................................................8 （五）．兴国城市发展规划......................................................................................12 （六）．兴国房地产开发状况. (14)
二、兴国县商业环境研究 (15)
（一）．兴国商业总体特征......................................................................................15 （二）．兴国商圈发展格局......................................................................................18 （三）．兴国零售商业发展情况..............................................................................23 (四)．兴国乡镇商业概况. (28)
三、兴国县商铺投资市场研究 (31)
（一）．兴国县在建在售房地产项目分布..............................................................31 （二）．兴国商铺投资市场完好度..........................................................................35 （三）．兴国商铺投资回报率区间..........................................................................36 （四）．兴国商铺投资群体构成 (37)
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（五）．兴国商铺投资市场发展对项目的启示 (38)
四、项目地块自身条件.......................................................................................39 （一）．项目地块1..............................................................................................39 （二）．项目地块2.. (43)
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第一节 兴国县市场调研分析报告
一、兴国县区域属性研究
（一）．兴国县基本情况概述
1．区位：兴国，位于江西省中南部，赣州市北部，东倚宁都县，东南邻于都县，南连赣县，西邻万安县，西北界泰和县，北毗吉安市青原区、永丰县，连接吉泰盆地，距赣州市82公里、省会南昌346公里。
2．面积：全县东西长84千米，南北宽71.5千米，总面积3214平方千米。 在江西81个县市排名第5位。
3．行政区划：全县辖25个乡镇、1个经济开发区、304个行政村、
8个城市社
区。
4．自然资源：兴国矿产资源丰富，主要矿种有金、钨、稀土、铅锌、铌钽、铀、铁、硫铁、莹石、石灰石、白云石、花岗石、硅石、水晶、高岭土、钾长石、泥炭、水海石、软玉、石棉、煤、矿泉水等，其中莹石储量和品位在全国居重
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要地位，石灰石、花岗石储积量均居江南县市之首，瓷土储积量居华东之冠，高岭土储量高达2000
万吨。
5．旅游资源：兴国是中国著名的红军县、将军县，有以将军园为首的“一园一院六馆七大革命旧址”等丰富的红色旅游资源。自然景区有宝石仙境风景区、太平岩溶洞、灵山冰心洞风景区、均福山森林公园。
（二）．兴国区位交通条件
1．铁路：中国第二大动脉京九铁路（北京－九龙）贯穿兴国县，设有三级货运站，设有客运站“兴国火车站”，通过京九铁路，兴国北达南昌、北京，南到广州、深圳，东至上海、杭州，西通重庆。正在筹建的昌吉赣客运专线（南昌－吉安－赣州）规划经过兴国西部均村乡，并在埠头乡牛尾塘设立客运站（兴国西站），建成后，兴国到南昌的时间可压缩到1.5小时以内，兴国至赣州不到二十分钟，兴国可迅速地融入赣州市区核心圈。兴国到深圳可压缩到2.5小时左右。
2．机场：距赣州黄金机场约77公里、井冈山机场82公里。
汽车站
火车站 公交公司
地块2
地块1
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G72泉（泉州）南（南宁）高速，G6011兴国－赣县（规划中的昌赣高速公路的一段）高速（在建）贯穿兴国县，G319国道穿县境东西，与赣粤高速公路、G105国道、G323国道、G76厦蓉高速公路、G60沪昆高速公路相连。 4.客运站： 兴国县汽车站创建于1958年，位于将军大道392号，于2001年建成投入运行，总占地面积1.2万余平方米，现有职工156人，运营线路包含省际和县际，进站经营车辆238台，营运线路64条，日发班次256.5个班次，是兴国唯一的汽车站。车站车辆基本为私人性质，车站管理混乱，县际车辆车站不管理，都为车上购票，且无固定的发车时间，一般县际车辆发车时间为10-30分钟/趟。
5.公交： 总共有10条线路（1、2、3、5、6、7、8、9、10、11），票价为1或2元（开空调），总共有50辆车
6.出租车：总共有60辆出租车，管理比较混乱，规定起步价是3元，但县城范围内都不打表，票价都是10元起步。
（三）．兴国经济综合情况
2013年赣州市管辖县市国民生产总值（GDP ）对比图（亿元）
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1．经济总量：2013全年实现生产总值（GDP ）110.84亿元，财政总收入10.78亿元，社会消费品零售总额25.79亿元，城镇居民人均可支配收入17215元。GDP 省内排名第23位（广丰为7位），人均GDP 省内排名第70位（广丰为18位）。
2．经济增长速度：2013全年实现生产总值110.84亿元，增长10.3%；财政总收入10.78亿元，增长18.3%，公共财政收入6.3亿元，增长21.7%；完成500万元以上固定资产投资68.5亿元，增长28.5%；实现社会消费品零售总额25.79亿元，增长13.3%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到17215元、5285元，分别增长9.4%和18.1%。
2008—2013年兴国县GDP 和增长率（亿元）
2008—2013年兴国县规模以上工业总产值和增长率（亿元）
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3．工业经济：2014年兴国县工业经济稳步增长，扎实开展“百日招商大会战”，全年引进投资5000万元以上项目23个、亿元以上项目19 个。启动实施了总投资18亿元、占地9500亩的开发区扩区调区工程，完成南区一期2000亩土地平整，“两园两基地”三产业格局初步形成。全县规模以上工业增加值、主营业务收入、利税分别实现34.7亿元、140.4亿元、20.8亿元，分别增长13.7%、24.8%、67.8%。 兴国经济综评：兴国县有利的交通区位，京九线成为兴国可迅速地融入赣州市区核心圈主要条件，成为当地招商引资的有利条件，通过工业园区的加快建设，兴国工业经济稳步增长，扎实开展“百日招商大会战”支柱产业的大企业引进、营改增的税收试点等。兴国县矿产资源丰富，以石灰石、花岗石储积量均居江南县市之首，瓷土储积量居华东之冠。随着沿海地区产业梯度转移的提速；2014年兴国县政府提出大力实施“生态立县、旅游兴县、工业强县”战略，以新型，预计兴国县经济将继续强劲增长，未来三年经济实力将突飞猛进成为江西省辖县市第一方阵。
（四）．兴国县人口与消费情况
2009—2013年兴国县建成区面积和人口
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1．兴国人口：2013年兴国县总人口达81万人，江西省县市排名第14位，人口自然增长率控制在年8.9‰左右。2013年广丰县建成区面积24.5平方公里，建成区人口25.2万人，城镇化率44.7%。2010—2012年建成区面积年均增速4.11%，建成区人口年均增速4.17%，而
2013年建成区面积和人口增速分别达到44.7%和6.19%，表明广丰县正步入城区快速扩张、非农人口比例迅速提高的发展阶段。
2．人口比例：按户籍地划分，兴国县城人口占全县总人口近19%，全省百强镇即高兴镇占全县总人口的7%。以兴国县城为中心，G319
国道两侧的乡镇成为全县主要的人口聚集区。
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3．居民收入：自2012年以来，城镇居民收入呈井喷式增长，2013年末兴国县城镇居民可支配收入已超1.7万元，位居赣州18个县市区中第6位，高于同属冲刺全国百强县的龙南县1.5%。
2008—2013年兴国县在岗职工平均工资和增长率（元）
2013年赣州管辖县市区城镇居民人均可支配收入对比图（元）
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4．零售消费：2011年以来，社会消费品零售总额增长持续下滑，2013年增长率已下滑至13.2%，表明居民消费意愿持续萎缩。赣州18个县市区中，按人均消费品零售额计，章贡区社会消费品零售总额201.62万元，排列赣州第一，兴国县排名第17位，表明当地居民外流输出较大、流动性人口较少、居民消费较为保守。
2008—2013年兴国县社会消费品零售总额和增长率（亿元）
2013年赣州管辖县市区社会消费品零售总额和人均消费品零售额对比图
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兴国人口与消费综评：
受地形地貌限制，全县人口聚集分布在县城及国道两侧的主要乡镇，快速增长的居民可支配收入与缓慢增长的零售消费市场形成强烈反差，经济增长红利带来的居民财富未能得到有效释放，与此同时，兴国的城区建设、非农人口转化的同步提速，为当地的商业零售市场带来快速发展的重大机遇。
五）．兴国城市发展规划
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1．兴国县规划：与城市总体规划划定的城市规划区相对应，其中重点为中心城区范围，包括主城区8个社区、县经济技术开发区和长冈、埠头、江背3 个乡镇部分用地。规划至2015年，中心城建设用地23.09平方公里，人均用地指标104.96平方米。
2015年中心城区人口规模控制在22万人左右，建设用地规模控制在23平方公里左右。
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2．兴国规划：兴国县城市中心城区人口规模2020年规划达到29万人，建设用地规模达到32平方公里，中心城区的发展方向为“东控、南拓、西延、北抑”。其中西延为“优化和睦、平川北片区的用地布局，推动中心城区向西延伸”，北抑为“北侧用地作为中心城区发展的战略空间，为远景发展备用地，本次规划期内应该以控制为主”。
兴国城市规划综评：兴国县在赣州市整体城镇群规划中定位为主城副中心，赣州—兴国城市一体化建设将在整体规划和冲刺全国百强县政策影响下加速推进，兴国县城的建设将由此飞速提升。按照兴国县的城市规划，城西片区的商贸业将做优做强，故本项目作为区域性商业集聚中心拥有良好的发展空间。
项目地块一
项目地块二
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（六）．兴国房地产开发状况
兴国县房地产开发状况
房地产发展： 以2007年数据为基础，2008年为房地产投资高峰期，2009-2012年处于稳定增长，但增幅不高（据了解，当地政府领导班子更换频繁，可能是影响当地经济增长的因素之一） ，随着人均收入提高，2013年出现了房地产投资热潮。
兴国房地产开发综评：兴国县2008年为房地产投资高峰期，2009-2012年处于稳定增长，随着人均收入提高，2013年出现了房地产投资热潮。兴国县围绕建设30万以上人口规模的宜业、宜居、宜游花园式“赣州卫星城市”目标，加快推进新型城镇化建设，城市建成区面积24.5平方公里，城市人口25.2万人，城镇化率44.7%，比2013年提高1.5个百分点；在着力建设富裕和谐秀美兴国的进程中，房地产业仍有稳健的发展空间。
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二、兴国县城市商业环境研究
（一）．兴国商业总体特征
兴国 ——中国著名的苏区模范县、红军县、中国烈士第一县和誉满中华的将军县，“江西十佳魅力新城”之一。
兴国县位于江西省中南部，赣州市北部，东倚宁都县，东南邻于都县，南连赣县，西邻万安县，西北界泰和县，北毗吉安市青原区、永丰县。县建成区以将军大道、兴国大道、潋江大道为主建设；将军大道南北纵贯县城，兴国大道和潋江大道则横贯东西。兴国县的商业给人第一感觉就是大而散，没有明显的中心商圈，主要原因是在2000年赖连民主政下，兴国县城开始超常规扩张，短短几年之内修建了将军大道、潋江大道、平川大道、红军大道、兴国大道等。现阶段兴国县主要商圈有五福广场商圈（由兴国大道东段、潋江大道、红军路、和凤凰大道末端组成），太平洋购物广场商圈（由平川大道、潋江大道北端、和凤凰大道组成），老城区商圈（由背街、永福街、东街西街、五福路等组成），
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和将军大道沿街商业、滨江大道沿街商业。兴国县零售业主要分布在三大商圈，将军大道主要为建材五金、汽修汽贸，滨江大道则主要为餐饮业。
1．商业规模
根据市场调研统计结果截止2015年1月兴国县商业实际经营总体量约59.2万平米。其中3大商圈（五福广场商圈、太平洋购物广场商圈、老城区商圈）实际经营面积约28.5万平米；3大专业市场（贸易广场、建材市场、汽车城）实际经营面积约9.2万平米；将军大道、滨江大道实际经营面积约11.5万平米；其他商业（零散业态、大卖场、零散街道等）实际经营面积约10万平米。
2．商业形态
兴国县零售业主要分布在三大商圈，将军大道主要为建材五金、汽修汽贸，滨江大道则主要为餐饮业。城区以外的区域以专业市场为重点发展，居住为主的项目均配以少量裙楼商业。
3．经营模式：
硬售后出租：社区商业大多采用先硬售后出租的经营模式，商铺业主自行招租。 委托经营模式：专业市场（如娱乐城等）主要采用委托经营模式销售商铺，委托经营期限内统一招商、管理，委托到期后业主可自行招租或继续交予市场方管理。
4．发展水平：
商业形态齐全，辐射范围小：近年来兴国商业得到快速发展，百货商场、步行街、大型超市、专业市场等一应俱全，但知名零售品牌少、竞争能力有限，仅辐射县城周边的乡镇。
商业范围广，集中度低：兴国县商业范围很广，没明显核心商圈；商业步行街分布于潋江大道和凤凰大道2次，且都在城市主干道，连接性差，可以说没有专业的商业步行街
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（二）．兴国商圈发展格局
1．五福广场商圈
以五福广场为核心，包括兴国大道东段、潋江大道、红军路、和凤凰大道末端等大型零售商业，囊括了大部分兴国目前在营的购物中心、百货商场、大卖场、商业街，是兴国县居民消费的主要商圈。商圈地铺平均租金105元/㎡.月，价值高点在五福广场周边，平均租金120元/㎡.月。
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1．1 商圈业态组合
据对商圈内4个规模以上商业体的数据采集，按对总营业面积21万㎡的占比划分，以服装、鞋包、针织、小商品为主的零售购物功能占比为21%；休闲、娱乐功能占比为56%；餐饮占比16%；建材五金、
汽配汽贸合计占比7%。因休闲娱乐包含酒店宾馆、休闲会所等单个经营面积庞大业态，所以占比较高。
1．2 商圈零售业态配比：
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通过五福广场商圈内4个规模以上商业体的数据采集，按对零售功能总营业面积44000㎡的占比划分，服装业态占比为38%，家电业态占比为33%，小商品业态占比13%，针织业态占比8%，鞋包业态占比8%；因兴国县大小家电基本集中在商圈中心，有几大家电品牌（国美家电、四平家电、肖记电器等）和本地家电商云集于此，所以占比较高。
2．太平洋购物广场商圈
以太平洋购物广场为核心，包括太平洋购物广场、平川大道、潋江大道北段和凤凰大道。商圈地铺平均租金65元/㎡.月，价值高点在太平洋购物广场周边，平均租金90元/
㎡.月。
2．1 商圈功能组合
据对商圈内4个规模以上商业体的数据采集，按对总营业面积3万㎡的占比划分，以服装、鞋包、针织、小商品为主的零售购物功能占比为35%；休闲、娱乐功能占比为15%；餐饮占比22%；建材五金、汽配汽贸合计占比28%。因此商圈除太平洋购物广场外，其余地段业态比较分散，所以整个商圈业态占比无太大差异。