2009年5月号市场周刊·理论研究
房地产业在许多国家已是成熟的产业，在我国则还是个新兴产业。我国的房地产业是随着经济体制改革的不断深化而发展起来的。经过20多年的改革和发展，我国房地产业在国民经济中扮演着愈来愈重要的角色，深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定房地产业，逐步发展成为我国的主导产业。2002年以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模太大，投资结构不合理，商品房价格飞涨，商品房空置率太高，房地产投机买卖行为盛行，造成一定的市场混乱，给房地产业的平稳发展乃至国民经济的健康持续发展带来了一定的危机。在这种情况下，国家出台了一系列宏观调控政策，国家出台的一系列调控政策，取得了初步成效，禁止了虚构买卖合同，恶意哄抬房价，发布虚假广告等行为，抑制了囤积房源、炒买炒卖等现象，一定程度上稳定了住房价格，调整了供应结构，遏制了投机需求，消除了一些导致房地产发展不健康的因素。但实际效果却并不很理想，主要原因有：政策并非十全十美，政策本身有漏洞，缺少短期、中期、长期的综合考虑，缺乏各种调控手段的科学、综合、合理运用，政策调控时间节点的把握上也值得商榷，各地贯彻政策的力度大小不一，发展也不平衡，这些政策未能从根本上解决问题，也远未建立我国房地产业健康持续发展的保障机制。故本文将列举一些国家成熟的房地产政策和制度，我们要借鉴他们房地产业发展经验，完善我国城市房地产政策和制度建设。
美国、日本、新加坡是世界上比较典型的三种房地产业发展模式，美国依赖市场原理运行的住房政策，日本以公库、公营、公团为三大支柱的住宅政策，新加坡的“居者有其屋”计划和中央公积金制度，这三个国家房地产政策制度各有其优点和不足。
（一）美国：主要依赖市场原理运行的房地产政策
美国总统胡佛讲“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。”这句话已成为政府首脑关心住房的一句名言。目前，美国的住房政策主要指导思想是刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民买房，进一步提高个人拥有住房的比例，改善住房结构，资助低收入居民租房。主要包括以下几方面内容：一是政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险,鼓励银行为居民提供购房的资金来源。二是对购房者实行优惠的税收政策。凡贷款买房者，其所付的贷款利息均可抵冲个人收入，从而少交所得税。三是政府参与建造一定的经济适用房。四是实施公平住房政策，严禁在租房、买房以及申请贷款时歧视有色人种或穷人。
美国房地产政策的主要特点是充分依赖市场原理运行，是相当彻底的民间投资主导型住宅供应政策。住宅政策的展开过程是低、中、高收入阶层住宅援助政策的市场原理的渗透过程，推行的“小政府、大市场”的经济理念，是政府作用最小化、限定化过程。政府在住宅开发中推行和鼓励私人机构参与中低收入家庭的住房建设与经营管理。美国保持着很高的私有房拥有率，只拥有极微小部分的公营住宅。美国住宅政策最大的成功是带来了市场繁荣，促进了经济发展，房地产业成为支撑美国经济发展的三大支柱产业之一。同时，美国的房地产市场也是世界各国中经济规模容量最大的市场。这一政策取得成功的关键是以健康有序的市场机制作保障，这也是我国房地产政策与制度建设最应借鉴的地方。
但美国的房地产政策也存在明显的缺陷：从整个住宅政策发展的历史来看，没有一次能充分提供低收入阶层的住宅供给。民间主导市场在发展过程中时刻伴随着阶层市场化问题、低收入阶层居住环境恶化问题、住宅市场的不安定问题。美国的住宅问题并非其他发达国家那样是突出型住宅不足问题和居住质量问题，而是低收入阶层过重的居住费负担问题，即无法确保能力范围内适当的住宅供应问题。彻底的市场化带来了住宅市场的阶级差别和不安定发展的社会问题，这是我国最应吸取教训的地方。
（二）日本：分阶层的住宅供应体制
二战后，日本住宅供应量严重不足，居住环境恶劣，又在20-30年内基本实现了都市化转变，这迫使政府采取经济措施解决住宅供应量不足问题。政府在短期内确立了分阶层住宅供应体制，即为中等收入以上阶层提供私有房市场，为中等收入阶层提供市场租赁住宅，为低收入阶层提
国外房地产政策与制度建设的经验借鉴
傅晓艳
（南京市城市建设开发（集团）有限责任公司，江苏南京210002）
摘要：美国、日本、新加坡是世界上比较典型的三种房地产业发展模式，本文重点分析了美国依赖市场原理运行的住房政策，日本以公库、公营、公团为三大支柱的住宅政策，以及新加坡的“居者有其屋”计划和中央公积金制度，并简述了三国房地产政策制度的优点和不足，以便借鉴他们的发展经验。最后，针对我国当前房地产政策与制度建设存在的问题和不足，对完善我国城市房地产政策制度以保障房地产业持续健康发展提出了设想和对策。
关键词：房地产；政策；制度
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008-4428（2009）05-47-03
产业经济
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2009年5月号市场周刊·理论研究
供政府保障性住宅。制定“住宅金融公库法”、“公营住宅法”、“日本住宅公团法”，确立了日本独特的住宅供给制度。住宅金融公库的作用之一是为购房或建房的个人提供低息、长期的住宅贷款，它为支持社会中高收入阶层自有住宅做出了很大贡献。公营住宅法的制定主要是为了解决社会底层的住宅难问题，它为保护社会低收入阶层有房可住，维护社会安定发挥了积极的作用。住宅公团加速产业振兴，开始大面积住宅地开发和住宅团地建设，满足中等收入阶层的住宅需求。
由于住宅投资主要依靠公共金融来拉动民间投资，所以形成了日本独特的政府金融模式住宅政策。总的来说，日本政府在房地产行业的参与程度相当深，政府工作一是体现在立法上，颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿供给公社法》等。明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。二是体现在财政、金融的支持上。创造住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右，而且地方政府和民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。三是体现在税收的支持上。日本规定国民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，个人住宅所得的定期收益免征所得税，对住宅交易征收的税进行减税优惠。
以公库、公营、公团为三大支柱的日本住宅政策，加上积极的财政投融资政策，有效解决了战后严重的住宅供应短缺问题，还为安定社会和推动经济发展做出了贡献，在解决广大民众的基本住宅需求方面取得了很大成功。
但这种急进性发展也给日本带来了前所未有的高地价高房价问题。尤其是在80年代，日本对美国的贸易收支出现了大幅度的顺差，为了减少经济摩擦，政府开始重视内需主导型经济的扶持和发展，在此背景下房地产业作为扩大内需的支柱型产业得以快速发展，战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例6%-8%。同时也导致了土地、房屋价格飞涨，房地产的恶性投机引发了世上罕见的房地产泡沫的产生。到1990年，日本的房地产业经历了一个极大的发展过程而达到了鼎盛，地产的总价值约为20万亿美元，相当于当时全球股市总价值的2倍，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本出现了狂热的地产投机风潮。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大。最终金融环节断裂，致使股市、房产泡沫破灭，国民经济开始了长达八、九年低速和萧条，其阴影一直延续至今。
日本分阶层的住宅供应体制，以及有效解决住宅供应短缺政策，值得我国借鉴。同时，由于我国仍然是投资拉动型经济增长方式，加上地方政府的利益驱动，房地产投资过热现象并未得到根本改变，我国应吸取日本的教训，提前防范房地产过渡泡沫的产生。
（三）新加坡：完全政府主导型的房地产政策
新加坡主要依赖于三大房地产政策措施：一是实施“居者有其屋”计划；二是建立中央公积金制度；三是构建一个完整的住房金融机构体系。
历史上的新加坡，曾是一个殖民地国家。1959年，脱离英联邦自治时，还有40%的人口拥挤在破旧、肮脏的棚户区内。1960年，新加坡成立建屋发展局，负责建造公共组屋，以解决广大中低收入居民的住宅问题，开始大规模兴建住宅。1964年，政府宣布“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层购买政府建造的组屋，使人民都拥有自己的住房。到90年代中期，建屋发展局共兴建了70万套国民住宅，已有87%左右的人口在该计划的支持下购买了组屋。在新加坡的住宅中，有85%以上是政府兴建的公共组屋。居民购买组屋可用低息贷款支付80%的组屋售价，也可用公积金购买，对低收入家庭，可享受高额低息贷款等优待。建屋局严格管制组屋的转售，防止居民通过转售牟利，只允许居民在住满5年后可将组屋转售他人，但须付给建屋局相当于转售价10%到20%的附加费，或在下次分配组屋时加付10%的售价。
新加坡住房融资主要采取的是中央公积金制度，这项制度于1955年开始实施，至今已经过了40多次的修改和完善。它的实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度，它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源，也是“居者有其屋”计划能够顺利实施的主要内容。主要做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按一定比例扣除工资；作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，分别记在雇员名下，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。公积金缴交率近几年来基本维持在20%的水平。中央公积金局收取公积金后不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应付会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。
新加坡有一个完整的住房金融机构体系，它包括专业性住房金融机构——
—新加坡中央公积金局，非专业性住房金融机构——
—商业银行。住房金融担保和保险中介公司在住房融资提供担保。除此以外，新加坡还有一个完善的公积金保险体系，包括公积金最低贷款计划、填补最低存款计划、家庭保障计划、家属保障计划。健储蓄计划、保健双重计划、公积金教育计划、公共住屋计划、住宅产业计划。借助于发达的金融业的支持，新加坡的房地产业发展很快，住房问题得到了较好的解决。
新加坡是世界上住房问题解决得比较好的国家，政府十分重视房地产业对整个经济发展的调节作用。当经济出现衰退时，政府便组织大量建房，通过发展房地产业来带动经济的发展。可见新加坡房地产业的整个行业是由政府主导的。由于新加坡的国情与我国差别太大，我国作为13亿人口的大国，地区发展又不平衡，新加坡的房地产发展模式不能照搬照抄，但应借鉴实现居者有其屋目标的成功做法，学习它的中央公积金制度和完善的住房金融机构体系。
分析以上三国房地产政策制度的优点(下转第71页)
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（上接第48页）和不足，借鉴他们的发展经验，以利于对我国当前房地产政策与制度建设存在的问题和不足，对完善我国城市房地产政策制度以保障房地产业持续健康发展提出一些设想和对策。
首先确立房地产业发展的四个理念：一是确立房地产业是我国国民经济的主导产业和支柱产业的理念；二是确立房价上涨或下跌过快是宏观调控出发点的理念；三是确立房地产宏观调控是一个系统工程的理念；四是确立房地产宏观调控立足于法制化的理念。
其次，对城市房地产政策与制度建设作总体性的框架设计：一是用金融、财税等手段调节导致房价上涨或下跌过快现象的不合理因素；二是政府切实履行经济适用房、廉租房建设责任；三是完善土地供应制度和土地使用权转让机制；四是建立健全公平合理的动拆迁补偿制度。
参考文献:
[1]张永岳.国际房地产概述[M].上海：上海人民出版社，2004.
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作者简介:
傅晓艳,南京市城市建设开发(集团)有限责任公司经济师。
（二）控制质量成本管理
对工程企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，就是质量过剩。无论是质量不足或是过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本加以调整。质量成本管理的目标是使几类质量成本的综合达到最低值。一般来说，质量预防费用起初较低，随着质量要求的提高会逐渐增加，当质量达到一定水平再要求提高时，该项费用就会急剧上升。质量检验费用较为稳定，不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。而质量损失则不一样，开始时因质量较差，损失很大，随着质量的不断改进，该项损失逐步减少。施工质量成本管理应找到一个质量成本最低的成本点。
（三）施工工期成本管理：
一般来说，工期越短，工期措施成本越小，但当工期短至一定限度时，工期措施成本急剧上升。因此必须正确处理好工期与成本两个相互关系，即工期措施成本和工期损失之间的相互关系。在确保工期达到合同的前提下，尽可能降低工期成本，而不可为了提高企业信誉和市场竞争，盲目抢工期进度，造成成本增加。工期成本表现两个方面，一方面是项目经理部为了保证工期而采取的措施费用；一方面是因为工期拖延而导致的业主索赔成本，这种情况可能是由于施工环境及自然条件引起的，也可能是内部因素所造成，如停工、窝工、返工等，因此所引起的工期费用，可称其为工期损失。一般来说，工期越短，工期措施成本越小；但当工期短至一定限度时，工期措施成本则会急剧上升。而工期损失则不然，因自然条件引起的工期损失，其损失额度相应较小，通常情况下不予赔偿或赔偿额度较小，该部分工期损失可不予考虑。因施工项目内部因素造成的工期损失，随着时间的推移，经验的积累会逐步减少。综合工期成本的各种因素，就会找到一个工期成本为最低的理想点。这一点也就是工期最短并且成本最低的最优点。
由于内外部环境条件及合同条件的制约，保证合同工期和降低工程成本是一项十分艰苦的任务。因此，必须正确处理工期成本这两方面的相互关系，即工期措施成本和工期损失之间的相互关系。在确保工期达到合同条件的前提下，尽可能降低工期成本，切不可为了提高短期效益，盲目抢工期赶工期进度，做饮鸩止渴的事。
（四）建立考核奖惩措施
认真抓好管理体系的流程控制，从体系建立、责任到人、保障措施、经济支持，检查整改、奖惩兑现等，都力求从多方位、立体化进行全方位的系统管理，从机制上建立安全检查管理制度，从技术上制定各类安全保证措施，从经济上确保安全措施的到位，从落实上抓好整改奖惩兑现。
（1）完善对工程项目的考核体系。对工程项目要突出经济效益指标，除了安全、质量、进度、产值、工期等指标外，还增加了产值利润率、成本降低率、上交款完成率等指标，以保证工程项目利润的实现。完善各工区的激励和约束机制，在内部预算确定后，明确了项目经理层和各作业工区的效益责任，同时，做好经济责任的考核、严格执行既定的奖惩措施。
（2）建立亏损单位的责任追究制度。项目规定对工区负责人的自身原因或管理不善等原因造成亏损的一定要追究责任。
参考文献：
[1]卢海筠,汪志华,黄文清.论施工项目成本管理[J].工程与建设，2009,(03).
[2]古彩霞.浅谈项目成本管理[J].民营科技，2009,(01).
[3]吴淑玲.浅谈施工企业项目承包的工程成本管理与控制[J].广东科技，2006,(02).
作者简介：
潘湘渄，上海炼安工业设备安装公司。
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他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。 但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。 我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。 相似处： 第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。 第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。 第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。 区别处： 第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。 第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。 第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。 基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。 根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。 美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
国外城市规划的经验及借鉴 世界上一些占领导地位的城市包括纽约、伦敦、东京、新加坡、悉尼等都在制定城市发展战略规划，下面将这些城市在规划过程中对如何适应人口的变化、加速经济增长、促进环境保护等方面所采取的措施做出归纳总结。它们规划过程和处理问题的方法和经验有很多是值得我国大城市规划学习的，因此，在文章的最后论述了这些方法和经验对我国大城市的规划建设的借鉴意义。 伦敦人口现在是740多万，预计在2016年达到810万，国际移民不仅使得伦敦人口的增长速度加快，而且也使得人口的年龄结构、种族结构、家庭结构等变化也非常大。纽约的人口在2000年3月大约是它历史上的最高记录800万，比1990年最近一次人口普查增长了9.4%。纽约的人种结构差异和种族差异对比整个美国的平均水平还大些，如人种结构混血人占27%、黑种人占25%，非混血的白种人仅占35%，这个指标低于整个美国平均水平69%，虽然亚洲人和其它非混血人现在所占的比例小但因为移民原因而增长很快。东京的人口预计在2010年(大约1226万)和2015年(大约1220万)达到顶峰之后会逐步下降，然而预计在2010年以后家庭数因为家庭变小而将会持平；到2015年65岁或以上的老年人口将陡增到283万，这个数目将是1995年的2倍，达到总人口的四分之一。新加坡自从独立来人口增加了一半，2000年人口总数达到400万，然而非正式定居的居民人数增长最快，从1990年的31.1万人增长到2000年的75.4万人。悉尼的人口总数预计在2011年至2016年某个时间会增长到450万，比1998年增长12.5%，同时平均每户大小也从1971年的3.1人降至1996年的2.7人，另外城市的中心城区的衰退仍然是悉尼的一个主要问题，中心城区人口的减少，而郊区人口占总人口的比例在增长，在1996年占到45%。 伦敦经济增长较快，该城市的产业结构以金融贸易、旅游等第三产业为主，商业和金融服务部门和其它一些如高科技支撑的产业创造的就业占到全市三分之一，并且生产出40%的伦敦财富，这种高速增长趋势既使得伦敦中心区的办公闲置率几乎减半，同样也因为房租价格的上升导致商业成本的上升；零售业是伦敦的第二大部门，然而在80年代和90年代，地区商业中心、超市和零售仓库的发展是大量依靠城市的大规模交通发展起来的，导致了城市污染达到不可接受的地步，而且一些伦敦普通被市民排除在这些部门所提供的就业机会和设施便利之外；旅游业也是伦敦经济的一个非常重要部门，英国最高级别的艺术品和文化产品的出口市场和许多商店和饭店都集中在此，伦敦有英国最集中的旅馆，但70%的旅馆床位都集中在伦敦的三个中心区，使中心区超负荷发展。纽约继续发
房地产品牌理念策略 由于房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点，使得消费者在选购房子的时候，介入程度会很高，市场搜寻更广泛。根据一项研究结果，绝大多数消费者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志、价值的体现，就能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后遗憾，加速购买行为的发生。因此，对房地产行业来说，品牌就显得尤为重要。 品牌理念之争 我国房地产业的发展经历了地段竞争、规划竞争、概念竞争、品牌竞争四个阶段，对品牌的认识是逐步加深，日渐系统的。但就目前我国房地产业品牌现状而言，并没有如人们希望的那样进入品牌竞争阶段，而是呈现出不平衡的发展状态，不同的房地产企业的品牌理念并不相同。 我国房地产竞争的现状已经基本告别了地段竞争的初级阶段，规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。按照王石的划分方法，可以将目前我国房地产公司分为：项目公司、产品公司、品牌公司。项目公司与产品公司是以规划竞争、概念竞争为主导战略的公司，大部分房地产公司都属于这种类型的公司；而品牌公司就是指品牌驱动型公司，该类型的公司在中国是凤毛麟角。
概念与品牌 概念是房地产业经常出现的术语，指的是提出一种全新的概念和主张，通过对这种概念的包装，达到销售的目的。概念不同于品牌，但通过对概念的提炼，可以上升为项目品牌的核心价值，而对品牌核心价值的提升与传播正是品牌策略的要求。如以品牌连锁经营思路著称的广州奥林匹克花园，早期提出了“运动”的概念，这就是概念竞争的体现，但奥园后来通过有效的品牌管理，将“运动”概念提升为奥园品牌的核心价值，以一句“运动就在家门口”的品牌理念，塑造了奥园强势品牌的形象。 但目前国内房地产公司正确理解二者关系的并不多，大多数公司仅仅以为提出一个概念、主张就完事了，通过这个概念就可以达到销售的目的了，这是典型的概念竞争的思路。如目前北京、上海的开发商们都不约而同地打起了“奥运概念”、“世博概念”。当然，依靠享受政府在奥运会场馆周围建设和绿化的便利，可以使北京至少有几十家楼盘直接受益，据调查，奥运概念至少使得一些奥运场馆附近的房产增值近10%。上海世博会的召开，也使世博会周边的楼盘，每平方米的价格至少上涨了2000到3000元。 “奥运概念”、“世博概念”的提出确实可以给开发商带来巨大的利益，但单纯依靠概念的经营偶然性太大，容易抄袭，并缺少系统性与连续性。目前我国以世界花园、世纪花园、世纪龙苑、都市名园之类命名的楼盘比比皆
xxx房地产评估有限公司 管理制度 第一章管理大纲 第一条为了加强公司管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度。 第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律及公司文件规定。 第三条公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。 第四条公司倡导“团队”思想，禁止任何所属机构、部门、个人损害公司的形象、声誉。 第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。 第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。 第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。
第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬团队合作和团队创造精神。 第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对做出贡献者公司予以奖励、表彰。 第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会； 第十三条公司为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。 第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。实行“底薪加效益工资”的分配制度。 第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第十六条公司提倡“求真务实”的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。 第十七条员工必须维护公司声誉和形象，遵守公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。 第二章员工守则 第十八条遵纪守法，忠于职守，克己奉公。 第十九条维护公司声誉，保护公司利益。 第二十条服从领导，关心下属，团结互助。 第二十一条爱护公物，节约开支，杜绝浪费。
国外海岸带综合管理经验借鉴 海岸带地区一直都是全球人口密度最高，发展最快速的地区。随着近年人口的激增和城市的扩张，对滨海地区的资源、环境和生态都产生了巨大压力。基于海岸带和岸线资源在生态方面的脆弱性和在经济方面的战略价值，自 1970年代以来，国际上逐渐发展和成熟了海岸带综合管理（ Intergrated Coastal Zone Management ，ICZM ）的理论与方法体系。 一般说来，相比岸线地区，海岸带的概念要更为宽泛而且广博， 但是海岸带与岸线地区在资源特性方面是共同的，只不过在空间尺度上有所差异。国内外先进城市的岸线管理与利用也都是在海岸带综合管理的工作框架下进行的。因此，分析解读海岸带综合管理的理念与要求，对探讨岸线资源的合理利用有重要的借鉴意义。 管理目标 行动计划 机会+高层次决策+准备+行动 海岸带管理问题：1、资源耗费2、生态退化3、使用者间矛盾冲突4、供需不平衡管理投入： 1、资源禀赋 2、生态环境 3、生产活动 4、社会需求法规条例规则教育 监测/评价/反馈 图6：海岸带综合管理的过程与模式 海岸带综合管理是通过多种学科手段对海岸带自然、人文、经济资源制定计划、进行统筹开发保护的管理模式，同时也是为实现可持续地开发、利用和保护滨海地区及其资源所进行的持续的、交互式的、多方参与的、动态的决策管理过 程，其基本目标是追求开发滨海资源产生的最大利益， 减少人类活动与滨海地区的可持续发展之间的矛盾，并保持各种开发活动与造成的环境影响之间的平衡。其具体管理模式见图。
面对海岸带资源的多样性和复杂性，“综合”是海岸带综合管理的主要精髓 所在，其“综合”的理念主要体现在不同经济部门的综合、不同级别部门的综合、不同管理内容的综合、不同管理手段的综合等等。结合到具体的空间管理上，主要表现为岸线资源开发管理在横向上的协调，以及其与陆域、海域空间要素在纵向上的关联与统一。海岸带综合管理的原则，见表5。 表5：海岸带综合管理的主要原则 内容原则要点 （1）经济水产养殖业具有发展潜力且有利于环境； 不依赖水运方式或生产流程中不需要大量用水的制造业应该选址于内 陆； 旅游业的增长应该满足可持续发展的要求。 （2）土地利用必须选址于滨海地区的功能对其土地具有优先使用权； 改善公众到达滨海地区的可达性。 （3）环境妥善保护海域及陆地的环境敏感地区，使生态价值最大化； 降低自然灾害诱发灾害性破坏和损失的机率； 在可以采用非结构性防护措施的地方避免建造滨海防护工程，如防浪 堤； 保护滨海地区的自然景色以及周围社区的特色； 治理排入海域的城市污水，并且排污口的位置必须远离旅游区和居住 区； 完善并巩固燃油、液化气的输送及储存设施，以减少因为燃油溢出或泄 露而造成的环境污染。 （4）科研教育定期监测土地利用和环境的变化，及时发现不断恶化的环境问题； 对公众进行滨海地区环境价值的教育； 滨海及海洋科学的研究机构应该沿海岸线选址，以利于加强对滨海资源 的认识。 1.1划定专门的岸线管理区域 划定专门的岸线控制区域，明确管理对象，是对岸线地区进行综合管理的首要前提。国内外诸多地区和城市，在划定岸线控制区时，都考虑了沿岸线向海、 向陆拓展一定的区域，并尽量纳入重要的海陆资源、生态敏感区和战略性海岸发展地带，将其作为一种特殊的综合性资源加以管理。在具体划定方式上，又大致可以分为三种。
毕业设计论文题目：房地产营销策略研究
重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料
有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
如何借鉴国外先进经验 提高道路交通科学管理水平 由于清朝政府的闭关锁国和近代中国的风云乱世，直接导致我国道路状况明显滞后于欧美发达国家；再加上我国地大物博、人口众多等客观因素，道路交通水平参差不齐，股肱交错，长期无法得到根本改善。 而道路交通所衍生出来的交通安全，既考验一个政府的治理能力，又体现了该国国民的整体素养，因此，我国政府一直高度重视道路交通及安全问题。尤其随着“摸着石头过河”和改革开放进程的不断深入、国民经济和社会的快速发展，我国所面临的道路交通及安全形势日益严峻：道路参与者的道路安全意识较为淡薄，道路和车辆的规格、利用及各项规章制度不够完善等等。据来自权威部门的数据显示.2000年以来我国每年道路交通伤害导致的死亡人数在10万左右，受伤人数40多万，直接经济损失数十亿计。事故起数、死亡人数高居世界第一，占全国生产安全死亡人数的80%以上。道路交通事故的频繁发生.不仅造成了巨大的经济损失也给成千上万的家庭带来了沉重灾难。种种的一切都要求我国亟待寻求突破，谋求创新以提高道路交通科学管理水平，处理好关乎国计民生的道路交通安全问题。 不可否认，我们的前辈在道路交通整治方面确实有摸索和探求，对于这些我们应该认真总结、学习。而与此同时，我们也应客观、批判地意识到与具备先进道路交通科学管理水平的世界强国之间的差距，对他们的管理经验和知识应“取其精华，去其糟粕”。从某种意义上说，对道路交通科学管理水平的“摸着石头过河”实际上很大程度就是对国外先进经验的不断摸索和总结。 在我国，道路交通事故的发生，很大程度上是由于道路参与者的道路安全意识较为淡薄造成的。无论是机动车、非机动车司机，还是过往行人，其中大部分人在道路上活动时常常犯了麻痹大意的忌讳，甚至带着侥幸心理。所以观念的改变和素养的提高就显得至关重要了。因此，必须认真学习贯彻科学发展观。科学发展观的第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。 首先基于此层面，美国的经验就完全可以借鉴。美国也是注重以人为本的理念，而不仅仅是简单地偏向行人，其重点完全置放于责任认定方面上。美国大多数的州奉行“谁责任大谁就多负责“的原则，即便行人被撞也有可能要自食其果，因为他违反交通规定。同时美国通过改善道路状况、强制实施车辆保险配套政策、严惩醉酒驾车等措施来保障行人权益和交通安全。美国法律规定车辆必须购买保险，无保险的汽车不许上路。 其次，道路交通科学管理对道路交通参与人的意义并非简单的确认责任和处罚，还有通过宣传教育以从根本上达到提高道路交通参与人素养的目的，最终杜绝道路交通事故的发生。在日本，除了遵守硬性交通法规外。很多约定俗成的规矩使驾驶员形成了整体默契。在避免争抢的同时也确保了车流顺畅。日本人开车以让为主偶尔有车辆插队其他车大都会让行因为人们知道若非紧急情况不会有人插队。而在“汽车王国”德国，交通安全教育从小就被纳入学校教育内容当中，培养儿童的交通安全意识是德国整个交通安全教育系统的重要内容之一。据了
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：
美国洛杉矶港的发展经验及借鉴 【摘要】：洛杉矶港是美国通过国际贸易货物价值最大的港口,也是美国第二大的集装箱港口。美国洛杉矶从一个远离美国经济中心的边陲小镇发展成为太平洋经济圈中重要的世界级城市,洛杉矶港成为美国最大的集装箱港口，其迅速发展的经验值得我们进行分析和借鉴。下面将从五个方面来分析： 关键词：洛杉矶、经济、经验、航线及吞吐量 （一）、洛杉矶港口地理位置分析 从地理位置上看，洛杉矶港（Los Angeles ）位于加利福尼亚州的南部, 濒临太平洋的圣佩德罗湾，在洛杉矶城市南部大约20 英里处，是美国第二大集装箱港口。它是北美大陆桥的桥头堡之一，是横贯美国东西向的主要干线圣菲铁路的西部桥头堡，东部大西洋岸的桥头堡为费城，另一条铁路干线是南太平洋铁路，从洛杉矾开始经过新奥尔良港向来延伸直至大西洋岸的杰克逊维尔港。迄今为止，洛杉矶港区土地总面积大约7,500 英亩( 1 英亩= 4,046.87 平方米)，码头线总长43 英里( 1 英里= 1,609 公尺) 。 从水文方面来看，洛杉矶港口入口处水深平均低潮时十二米。外区由两条分别为三千三百五十三米和三千六百五十七米的防波堤保护，主要航道宽三百零五米。港岸线长四十五公里，全港有深水码头一百二十二个，水深八米至十四米，一般在十一米左右，可停靠载重量十五万吨的海轮。 从气候上看，该港属亚热带地中海式气候，盛行西风。月平均气温为13.7℃，月平均气湿为21℃。全年平均降雨量约800mm，全年气候适宜，降水量丰富。 此外，从洛杉矶这个城市发展的情况来看，洛杉矾是美国西海岸的最大工业城市，著名的工业为飞机制造业和石油工业。美国两大飞机制造公司之一的洛克希德公司是美国飞机和导弹制造业的垄断组织，就位于市区北部。加利福尼亚油田就在洛杉肌附近，此外，还有汽车制造业、电子仪器、化学、钢铁、及印刷等都占主要地位。西北部的好莱坞是美国电影业的中心，东部的迪斯尼游乐中心都是举世闻名的。港口距机场约30km，有定期航班飞往世界各地。 （二）、洛杉矶港口的航线、靠港船舶及吞吐量 1、洛杉矶港口的航线 从上图我们可以看出，洛杉矶港开通了至日本、韩国、台湾、中国、泰国、马来西亚以及拉
新疆农业大学 专业文献综述 题目 姓名: XXX 学院: 管理学院 专业: 土地资源管理 班级: 土地资源管理XX班 学号: XXX 成绩: 指导教师: XX 职称: XXX 2015年12月15日 新疆农业大学教务处制
房地产营销策略研究综述 作者：XX 指导教师：XXX 摘要：房地产营销策略的有效应用成为房地产企业在竞争中制胜的关键。然而从现实的房地产业营销策略的应用来看，主要存在市场调查不充分，缺乏市场细分，且营销策略的控制与实施不到位，缺乏策略创新等问题，由此一定程度上导致了房地产业的盲目扩张。在新形势下，房地产市场营销也将越来越注重专业化、差异化、创新化的新思路和新理念，国内有关房地产营销策略优化分析的研究主要集中在低中档的刚需住宅，而有关商业地产的研究文献较少，而针对商业地产的研究对房地产市场发展有重要的意义，需要深入的探究。本文阐明了房地产营销策略研究背景和研究意义，概括了国内外房地产营销相关理论，指出了国内房地产研究的不足和商业地产对房地产市场发展的重要意义。 关键词：房地产业；房地产营销策略；优化分析 1 研究背景和意义 1.1 研究背景 中国房地产业从20世纪80年代初开始起步发展，市场机制和政府监管机制在不断地完善，主要体现是，价格理性与产业危机的处理两个方面。近几年更是房地产行业的极速发展阶段，房地产业更是日益成为我国一些二三线城市的行业性支柱产业。根据我国国家统计局的投入产出模型进行计算，中国房地产投资每100亿元一般可以带动其他各部门的产出约286亿元，而其中房地产业自身的产出可达到10.98亿元。 房地产企业需要不断地提高自身的科学管理水平，其中重点关注营销策略的创新性改进，进一步提升自己的市场竞争力。而国家陆续出台了相关的宏观调整政策。在2015年2月28日，央行2015年来首次降息并决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。近期又推出了公积金新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。在2015年3月25日，国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下
借鉴国外经验提高纳税服务质量
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借鉴国外经验提高纳税服务质量 内容提要：纳税服务是现代税务管理工作的基础，近些年来新公共管理理论给税务系统改革带来了许多新理念、新思想和新方法，并在税收管理实践中产生了重要影响。本文通过对新公共管理理论及美国纳税服务绩效评估实践的介绍，重点阐述了改进我国纳税服务质量的对策 关键词：纳税服务新公共管理理论绩效评估对策 国家税务总局提出“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的征管模式后，全国税务系统本着在执法中服务，在服务中执法，努力为纳税人、为社会、为经济发展服务的原则，逐步由“监督打击”型向“管理服务”型转变，不断努 力优化纳税服务，提高服务质量，为纳税人全力营造公平公开、方便高效的纳税环境，充分发挥税收的服务职能，在一定程度上积极引导了纳税遵从，优化了税收秩序。但是，纳税服务实践还处在不断摸索的阶段，缺乏规范性和有效的制度保证，纳税服务总体水平较低。 一、改进和优化纳税服务的必要性 （一）改进和优化纳税服务是构建和谐税收征纳关系的重要途径 党的十七大指出，社会和谐是中国特色社会主义的本质属性。构建社会主义和谐社会是贯穿中国特色社会主义事业全过程的长期历史任务。和谐的税收征纳关系是社会主义和谐社会的重要组成部分。我们税务人员的思想观念还没有完全把自觉为纳税人服务的意识牢固地树立起来，还没有从“重执法、轻服务”的税收观念中转变过来。改进和优化纳税服务，有利于提高征收效率，降低征纳双方的成本，有利于提高纳税遵从度，在税务机关和纳税人之间建立和谐融洽的关系。 （二）改进和优化纳税服务是经济发展、社会进步的必然要求 《税收征管法》及其《实施细则》对税务机关规范税收执法行为、优化纳税服务、保护纳税人合法权益等作出了明确规定，纳税服务已经不仅仅是职业道德和精神文明建设的范畴，而是行政行为的重要组成部分，这也是经济发展、社会进步的表现。随着社会的发展，纳税人作为权利、义务的统一体，法律意识特别是权利意识不断增强，不仅自觉履行义务，而且要求享受权利，对税务机关的纳税服务需求呈现出多元化、高质量的特征。许多地方强调服务往往局限于形式和口头上，追求服务设施的规模而忽视服务的质量和效率，服务方式陈旧、内容单一和缺乏新意。税务部门应高度重视并有效满足纳税人的合理，合法需求，不断提高纳税服务水平和质量。 （三）改进和优化纳税服务是国际税收管理模式发展的客观趋势 近年来，为纳税人提供优质、高效的纳税服务已是世界各国特别是西方发达国家现代税收管理发展的大潮流、大趋势。这个趋势与70年代兴起的新公共管理理论是分不开的。新公共管理理论的内涵之一是，强调公共服务中顾客导向的观念，建立顾客导向型政府，以公民为顾客，并强调顾客的价值，政府为服务组织，向公民提供最佳服务。新公共管理运动的兴起给西方乃至世界各国公共管理理论与实践带来了深刻的影响，促使传统的官僚模式向以市场与服务为导向的政府管理模式转变。 二、新公共管理理论及美国纳税服务绩效评估实践 20世纪70年代末80年代初，伴随着经济上新自由主义思潮的兴起和信息技术革命的浪潮，西方国家掀起了一场公共行政管理改革运动。这场主张运用市场机制和借鉴私营部门管理经验提升政府绩效的改革运动，被理论界称为新公共管理运动。新公共管理以现代经济学和私营企业管理理论和方法作为自己的理论基础，提出政府改革的方向是建立“企业家政府”，新公共管理改变了传统公共模式下的政府与社会之间的关系，重新对政府职能及其与社会的关系进行定位：即政府不再是“自我服务”的官僚机构，政府公务人员应该是负责任的“企业经理和管理人员”，社会公众则是提供政府税收的“纳税人”和享受政府服务作为回报的“顾客”或“客户”，政府服务应以顾客为导向，应增强对社会公众需要的响应力。新公共管理与传统公共行政只计投入、不计产出不同，更加重视政府活动的产出和结果，即重视提供共服务的效率和质量，由此
房地产企业的营销已从产品营销阶段、概念营销阶段进入到品牌营销阶段。塑造强势品牌, 进行品牌营销已成为房地产企业号令市场的通行证。 房地产品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础, 以品牌价值、个性为核心的品牌传播与销售行为。 房地产品牌营销既不同于一般的品牌策划, 也不同于通常的市场营销。一般的品牌策划注重品牌的创建和品牌资产的积累, 其目的是打造名牌或强势品牌; 通常的市场营销则注重采取多种常规手段, 促进产品的销售, 往往缺乏可持续性。而品牌营销是一种“双剑合璧”的经营模式, 它既注重创名牌与品牌资产的积累, 也强调在品牌经营过程中的市场销售业绩; 既充分利用品牌的影响力和持久性, 又能满足消费者对个性、品味、文化等精神层面的需要, 强调的是创造品牌价值和个性, 因为品牌的情感力量往往最能打动消费者。 房地产品牌营销存在的问题 1.曲解品牌的内涵 现在的房地产企业已越来越重视品牌, 但对于品牌内涵还存在不少误解。如认为品牌就是名牌, 做品牌就是做精品,做品牌就是炒作概念等。其实房地产品牌不仅包括产品质量、功能、属性, 还包括价值、个性、文化等精神层面的要素,是一个内涵丰富的综合性概念。 做精品与做品牌有一定的关系。“做房地产精品”是建立在全面质量管理的基础之上的, 其目的是塑造楼盘精品, 属于产品的范畴。塑造强势房地产品牌包含塑造楼盘精品的基础工作, 但两者并不等同。品牌以产品为基础和前提, 产品随着市场需求的变化而变化更新, 具有短暂性, 但品牌具有长久性和稳定性。品牌在本质上代表着卖者交付给买者的产品品质、利益和服务的一贯性的承诺。名牌具有较高的知名度\美誉度和忠诚度, 三者缺一不可。品牌知名度可以在短期内通过广告或炒作迅速增加, 但对品牌的普遍认可、美誉、忠诚却是单一的广告或炒作所无法做到的。 2.品牌缺乏核心价值 品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂, 它以满足消费者的需要为中心, 兼顾企业利益和社会利益, 是品牌市场引导力和影响力的关键。一个品牌独特且具有价值的部分通常会表现在核心价值上。如万科的核心价值是“创造健康丰盛的人生”, 品牌标识语是“建筑无限生活”, 其项目的设计、建造, 以客户为伙伴、以客户满意为标准的优质服务都是对这一理念的诠释和延展; 保利地产的核心价值可总结为“和谐”, 以不断推出的新项目和以人为本的设计来塑造其“和谐生活, 自然舒适”形象。然而, 国内的很多品牌特别是中小品牌, 其核心价值不明确或根本没有核心价值, 广告十分随意, 诉求主题年年变化, 品牌形象松散模糊。尽管大量的广告投入能在短期内促进销售, 但几年下来却发现品牌没有得到普遍的认同, 品牌这一无形资产也没有得到有效积累。 跨地区经营的房地产企业, 一般都是通过副品牌策略,让新老项目共用已打响的品牌, 如万科·城市花园( 成都) , 中海·翡翠湖岸( 上海) 。这时, 品牌核心价值的作用就显得尤为重要了。新项目秉承已有品牌, 会迅速获得异地消费者的认可, 为企业节约大量的广告和市场推广费用, 其原因可归结为对这一品牌在技术、设计、品质、服务、亲和力上的高度认同。而这种认同, 主要是通过具体的、富有感染力和说服力的品牌核心价值及宣传逐步建立和实现。 3.个性不鲜明 在房地产业普遍存在着一种追随潮流、盲目模仿的现象, 而房地产企业产品开放性和易模仿的特点也导致同质化竞争日益严重。即使在倡导和追求产品个性的今天, 一个良好的规划设
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/9d16921716.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/9d16921716.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
第三章国外绿色港口发展概况及借鉴 随着当今世界对环境保护重要性认识的不断加深，各国政府以及港口当局也日益意识到港口发展与环境保护的不可分离性，把港口规划、生产经营与周围自然环境的保护、美化放在同等重要的议事日程上来。一些发达国家的港口率先行动起来，在推行港口环保方面，已取得了很大的进展，积累了一定的经验。 3.1国外绿色港口实践 （1）美国长滩港、纽约新泽西港 在港口环境日益恶劣的情况下，美国政府制定《环境保护法》、《资源利用法》等法律法规和政策，促进各个港口大力建设绿色港口。纽约新泽西港制定港口环境管理体系及日常营运的监控措施[1]，实施码头装卸设备电气化、船舶减速靠港减泊位费以及航道疏浚淤泥分析处理等措施，并且拓建铁路集疏运系统以及港口物流系统，以降低由于集疏运拥堵带来的空气污染，并提高资源的利用率。作为“绿色港口”的倡导者之一的长滩港，还提出了“绿色港口方针”以改善空气和水体质量，恢复港区栖息的野生生物，净化土壤和海底沉淀物，提出船舶靠泊时接入电缆供电，更换使用液化天然气的卡车的措施，并且大力培养新型环保卡车操作及维修人员[2]。 （2）澳大利亚港口 澳大利亚政府非常重视环境保护工作，联邦政府下设的环境保护管理局，负责制定各种环境保护条例和法令，防止在建设港口和港口生产运作中发生破坏、污染水域、陆域环境、空气以及威胁水生物生存的情况，在港口开发建设中，政府重视港口规划与港口所在城市规划的协调一致，并且注重港口环境的规划。澳大利亚海上安全局注重与周边国家合作，共同指定环保措施；积极进行宣传，防止海洋污染；参加签署防止海洋污染法，承诺处理本区域内的船舶废水，防止船舶油的泄漏，保护经济区的海洋环境；与船公司协商在区域内的环境保护问题。 （3）英国港口 在交通环境部下属的海洋污染控制中心的监督下，英国各港口对环境保护工作非常重视，成立自己的环保队伍和船舶，采用先进的环保防治技术，如“干湿”除尘法防止港口作业粉尘，以及码头废弃物接收处理设施和废水处理系统，并成立环境污染监测控制中心，负责港口环境监测、管理及海上应急计划。并且各码头每年要向港务管理局提供环保及应急计划，提出具体目标、措施和实施办法，各级有明确的责任和监督措施。此外，港口还十分重视环境管理理论的研究和公众环保意识的提高。 （4）日本港口 日本十分重视港口和海域的环境保护，制定实施了一系列有关海洋环境保护法，如《预防海洋船舶油污染法》、《海上灾害法》，并修订《港口法》有关港口环保设施的规定加大环保力度。在大力发展环保工程过程中，提出建立港口开发与沿海环境和谐、高质量、环境宜人的生态港口。日本港口在保护港区生态平衡、建设绿色港口方面处于领先地位。 3.2国外绿色港口实践的经验分析 （1）港口规划中融入环境保护理念，重视环境规划 任何一个港口建设都是从规划开始的，在港口规划的制定过程中考虑环境因素，可以保持港口建设与环境的协调性，更合理地使用水域、岸线、土地等资源，使港口满足社会经济发展和适应环境保护两方面的要求，实现经济发展与环境保护的双赢。如日本在围海造陆进行港口建设的同时对海域环境进行建设，包括规划时对海上公园、野鸟栖息地、公众通道、等空间进行统一规划，以保护港口原有生态环境。 （2）港口运营中注重污染治理和资源利用 港口运营过程中不可避免的要产生环境污染，造成资源浪费，国外很多港口运营中注重污染治理和资源利用。如纽约新泽西港从港区运营、船舶监控、环境监测等三方面为建设绿
万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。
关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)