一、办理商品房、套房土地使用证需要提交的资料
提示：
1、提交复印件的同时应提供原件以供核对;
2、委托他人代为办理土地登记的，应提交土地登记委托书原件和代理人身份证复印件各壹份。
3、未成年人申请土地登记的，需提交监护公证书或监护人证明材料壹份和监护人身份证原件复印件壹份。
4、“﹡”为有必要时提供。
一、办理房改房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、已购公有住房发票(原件复印件1份);
5、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
6、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
二、办理商品房、经济适用房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、﹡已购经济适用房发票(原件复印件1份);
6、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
7、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
8、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
9、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
三、办理拆迁安置房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证和购房发票(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、拆迁安置协议书、购房发票及购房款结算单等(原件复印件1份);
6、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
7、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
8、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
9、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
四、办理析产商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、析产公证书(原件或原件复印件1份);
6、原土地使用权证(原件);
7、﹡离婚协议(原件1份);
8、﹡房屋共有权证(原件复印件1份)。
9、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
五、办理继承住宅商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、继承公证书(原件或原件复印件1份);
6、原土地使用权证(原件);
7、﹡房屋共有权证(原件复印件1份)。
8、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
六、办理赠与商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、赠与公证书(原件或原件复印件1份);
6、原土地使用权证(原件);
7、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
8、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
七、办理拍卖取得商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、委托拍卖合同、拍卖成交确认书(原件或原件复印件1份);
6、原土地使用权证(原件1份);
7、﹡法院裁定书(原件复印件1份)、法院协助通知书(原件1份);
8、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
9、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
10、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
11、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
八、办理法院裁定取得商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、法院裁定书(原件复印件1份)、法院协助执行通知书(原件1份);
6、原土地使用权证(原件1份);
7、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
8、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
9、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
10、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
九、办理房产转让取得商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、原土地使用权证(原件1份);
6、﹡土地使用权出让合同(原件1份);
7、﹡土地使用权出让金缴纳凭证(原件1份);
8、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
9、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
10、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
11、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
十、办理房产调换取得商品房土地使用证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、原土地使用权证(原件1份);
6、房屋调换协议(原件或原件复印件1份);
7、﹡土地使用权出让合同(原件1份);
8、﹡土地使用权出让金缴纳凭证(原件1份);
9、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
10、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
11、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
12、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
十一、办理遗失土地使用证补证
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、刊登遗失公告报纸广告样本(原件1份);
6、具结书(原件1份);
7、土地登记记录(原件1份);
8、﹡土地使用权出让合同(原件1份);
9、﹡土地使用权出让金缴纳凭证(原件1份);
10、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
11、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
12、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
13、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
十二、办理土地使用证更址
1、土地登记申请表(原件1份);
2、申请人(法定代表人)身份证(原件复印件1份);
3、房屋所有权证(原件复印件1份);
4、法律法规规定的完税或者减免税凭证(原件复印件1份);
5、原土地使用权证(原件1份);
6、地名办出具的门牌证或其他相关证明(原件1份);
7、﹡土地使用权出让合同(原件1份);
8、﹡土地使用权出让金缴纳凭证(原件1份);
9、﹡房屋共有权证(原件复印件1份);
10、﹡营业执照或机构代码(原件复印件1份);
11、﹡土地登记法人代表身份证明书(原件1份);
12、法律、法规、规章规定应当提交的其他证明。
二、国有土地使用证的注意事项
查看国有土地使用证时需要注意的是：
(1)该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用证;(2)国有土地使用证的附图。
区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地
使用证。
建设工程规划许可证
查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：
(1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。
开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境;在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。
(2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。
有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。
三、迟延办理土地使用证的违约金问题
迟延办理土地使用证的违约金问题
在商品房合同中没有约定办理土地使用证问题，那么如果开发商迟延办理土地使用证，是否可以主张违约金呢？
一、如果买卖双方在合同中明确约定了办理土地使用证违约金问题，那么如果开发商违约，购房人可以主张违约金。
买方与卖方在《商品房购销合同》中仅约定有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，卖方负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，卖方未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。由于违约金责任是合同责任之其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，如果双方仅在《商品房买卖合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，买方主张违约金责任没有法律依据。
第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。
二、如果买卖双方就卖方迟延办理土地使用证问题做了违约金约定，那么买方就可以就卖方迟延履行合同要求卖方承担违约金责任。
四、土地使用证办理程序
《集体土地使用证》办理程序
根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理。
1、土地登记申请书
2、土地使用权利人身份证或户口册复印件
3、土地使用的权属证明材料(政府行文)
4、初始登记颁发的土地证书;
5、建设用地批准书(土地违法案件行政处罚决定书)
6、批准用地缴税费发票或罚款收据复印件
申请者提交以上资料后，国土资源所派员进行地籍权属调查，符合规定的在20个工作日内给予办理并报县级人民政府审查批准，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
《国有土地使用证》办理程序
根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请书——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理
1、土地登记申请书;
2、单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明;
3、土地权属来源证明材料(政府材料);
4、初始登记颁发的土地证书;
5、地上附着物权属证明
6、建设用地批准书(土地违法案件行政处罚决定书);
7、批准用地缴税费发票或有关土地使用权出让金支付凭证。
委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。
申请者提交以上资料后，国土资源部门派员进行地籍权属调查，符合规定的在20个工作日内给予办理并报县人民政府审查批准.由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
五、买房没有“土地使用权证”的风险
开发商在房屋销售中已经将办理大土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各套房的售价款中，因此在办理房产证的同时，开发商应该把手中的“大土地证”（证上载明土地使用权人为开发商）分割成“小土地证”（证上载明土地使用权人为购房人）。《房地产管理法》明确规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证（小土地证）”和“房屋所有权证”，目前，上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等城市均已实行“两证合一”，即在房地产证上同时标明“房产权人”和“土地使用权人”。购买房屋时，应当积极办理土地使用权证，以切实维护自己的合法权益。不及时办理土地使用权证，购房人的土地合法权益可能会受到哪些侵犯？这主要包括：1、住房用地的合法权益得不到法律保护，特别是对公寓式住宅，在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权，但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯；2、房屋没有土地使用权证不能合法上市出售；3、购房人没有住房用地土地使用权证，住房用地土地使用权有被原土地使用者（开发商）转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险，原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商，土地使用权证仍在开发商手里，郑州最近即发生过类似案例；4、拆迁安置时，得不到土地部分的补偿；5、土地使用权期限届满，不能申请自动延期。
六、商品房是否需要办理土地使用证？
真正的商品房是要有五证两书的，着五证是《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。必需有的你没有土地使用证的话，就是地产公司没有《国有土地使用证》，也就是说地产商用的是农业用地，
我们叫城中村改造房，就是原来是农村的地方因为城市扩展把农业用地占了，给原来有地的农民分的地方居住，叫城中村，不法地产商又把着些地皮买来盖成楼房卖给群众，获得暴利，所以这些房子买的一其他房子便宜的多。了解了房子，再说有什么不好的地方，一般正规商品房土地使用年限一般是50年或70年。而没用土地使用证的话，如果政府要在着个地皮上因为城市规划要发展的话，政府可以无条件的叫你们搬迁，拆除房屋，并且政府不予以补偿金钱，因为你没用土地使用权。千万不能因为贪图便宜而买这种房子。都是一样的只要开发商有就行，一般来说,现在的商品房的土地使用证在项目开发时都已经办好,是整个项目的土地证,通俗的理解就是一幢楼房就一个证,没有分到户。
（一）办理国有土地使用证（一级市场） 1、所需资料：a、企业工商执照（复印件）；b、法人机构代码证（复印件）；c、法定代表人身份证（复印件）；d、规划许可证与规划红线图；e、企业的入园协议（复印件）；f、出让宗地界址图；g、宗地界址图；h、招、拍、挂的资料和成交确认书；i、国有土地使用权出让合同；j、土地使用权出让金缴讫凭证（带原件现场查验后复印）；k、契税缴讫凭证；l、土地审批单；m、土地征用的证明材料。 2、流程简图： （二）二级市场办证 1、所需资料：a、转、受让双方企业工商执照（复印件）；b、转、受让双方法人机构代码证（复印件）；c、转、受让双方法定代表人身份证（复印件）；d、规划许可证与规划红线图；（复印件）e、转让协议；f、转让宗地界址图；g、宗地界址图；h、土地使用权转让金缴讫凭证（带原件现场查验后复印）；i、其它税费缴讫凭证；j：转让地块的国有土地使用权证（原件）;k、协办函（国土分局） 2、流程 （三）办理建设用地许可证 1、所需资料：a、国有土地使用权出让（转让）合同、审批单；b、省、市、县土地征用审批单；c、土地征用经线图或国有土地划拔、出让、转让宗地图；d、建设用地规划审批单、建设工程规划审批单；e、建设用地放线，验线单；f、建设项目产项文件、批复；g、建筑布局平面图、建筑设计平面图；建设用地申请报告；h、土地使用证的复印件、法人身份证明（已具备第h项资料的不需要第a、b项资料。） 2、流程
（四）办理（土地抵押）他项权证 1、所需资料：a、抵押人、抵押权人双方企业工商执照（复印件）；b、抵押人、抵押权人双方法人机构代码证（复印件）；c、抵押人、抵押权人双方法定代表人身份证（复印件）；d、贷款（抵押）合同e、土地评估（备案）；f、协办函（国土分局）； 2、流程
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。 境外主要经济体管理预售房体制措施 世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。 美国：第三方保管房屋预售款 美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。 购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。 项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。
GF-2014-0171 合同编号： 商品房买卖合同（预售） 示范文本 出卖人：买受 人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月
目录说明专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项
说明 1. 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4. 本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
楼盘销售管理系统设计与实现 随着国内楼市的发展，涌现了越来越多的房地产开发商。在房地产开发工程中，楼盘销售是非常重要的环节，也是房地产开发的关键环节。如何提供楼盘销售服务质量，也显得非常迫切。而通过管理系统，可以来规范和管理销售过程的各个环节，并提供相关的信息。这样，可以极大提高服务质量和效率。本章将全面地介绍系统的功能特性，并对系统进行需求分析和数据建模，实现一个完整的楼盘销售管理系统。 1 系统需求 楼盘销售管理系统主要负责管理房屋信息，并对房屋进行定价，然后进行销售，为用户提供不同信息的统计分析，满足管理人员的需要。该系统主要包括房屋信息管理和销售信息管理两部分。 ●房屋信息管理：主要负责管理房屋的基本信息，包括楼房信息和房间信息。 ●销售信息管理：主要负责客户信息、房屋定价、房屋销售以及统计分析。 楼盘销售管理系统是为了满足用户进行楼盘销售而开发的。所以，楼盘销 售管理系统应达到以下目标： ●减少人工的参与和基础信息的录入，具有良好的自治功能和信息循环。 ●能够方便地管理客户资料。 ●能够根据市场变化对房屋进行定价。 ●能够管理所有的房屋信息，包括楼房信息和房间信息。 ●能够快速地进行房屋信息的查询。 2 系统分析 根据对楼盘销售管理系统的需求分析，一个标准的楼盘销售管理系统应该包含房屋信息管理和销售信息管理，如图1所示。每一个功能模块都包含了一系列的子功能。 图1楼盘销售管理系统功能 2.1房屋信息管理 房屋信息管理模块以来管理楼盘信息和房间信息，它包括楼房管理、房间管理和信息查
询3个子功能，如图2所示。 图2 房屋信息管理模块 楼房管理功能实现对楼房信息的维护。这类信息主要包括楼房号、楼名、所处位置、地面积、总投资、层数、房间数、简介等。该模块提供对信息的增加、修改和删除功能。 房间管理功能实现对房间信息的维护。这类信息主要包括房间号、楼房号、位置、房间大小、适用户型、销售状态、简介、成本价、销售价、折扣率等。该模块提供增加、修改、删除功能。 信息查询功能实现对楼房信息和房间信息的查询。该模块提供模式匹配和多条件查询。 2.2销售信息管理 销售信息管理模块主要用来管理楼盘销售情况，包括客户信息、房屋定价、房屋销售、统计分析4个子功能，如图3所示。 图3销售信息管理模块 1. 客户信息 客户信息功能主要实现客户基本信息的维护。这类信息主要包括客户编号、姓名、性别、出生日期、婚否、家庭成员数、职位、身份证号、经济收入、备注。 2. 房屋定价 房屋定价功能主要实现对房间的统一定价，涉及的信息包括成本价、销售价、折扣率。
“×××××”商品房预售方案（示范文本） 址在××××街×××号，项目名称为“×××××”经泉政[××××]地×号批准建设，用地面积××××平方米，商品房总建筑面积为××××平方米，其中地上×层，建筑面积为××××平方米，地下×层，建筑面积为××××平方米，住宅××套，××××平方米，店面××间，××××平方米，写字间××间，××××平方米，地下车位×个，××××平方米，储藏间××间，××××平方米。 一、工程建设进度，动工、竣工和交付使用时间： 于××××年×月×日破土动工，于××年×月×日完成桩基基础，目前已完成至。××××年×月×日竣工，××××年×月×日交付使用。根据有关规定，特制定以下商品房预售方案，拟于××年×月×日前，正式推出销售。 二、预售计划：公开销售、经营性配套公共设施、自留、全体业主共有（未注明者为除公开销售、经营性配套公共设施、自留外）（一）总体情况： 1、该项目有几幢楼，每幢楼的编号、层数、面积、层高； 2、办公室、商场的所在楼层、面积、层高； 3、公寓跃层的楼号、面积、层高； 4、车位的个数、面积、层高。 ………… （二）公开销售（详见附页） （三）自留房（写明楼层、单元、面积） （四）经营性用房： （五）全体业主共有（除公开销售、经营性配套公共设施、自留外）
1、物业管理用房： 2、非经营性配套公共设施： 3、公共建筑： 三、预售价格： 根据核算，拟定销售价格，分跃式公寓平均单价为××××元/平方米，标准层平均单价为××××元/平方米，商店平均价为××××元/平方米，办公平均价为××××元/平方米。 四、预售地点： 1、拟将售楼部设于××××。 五、商品房代销机构： 六、预售款监管情况 开户名称：××××××× 帐户：×××××××× 开户行名称：××××× 七、前期物业管理情况 该项目前期物业经×××，中标单位为××××××，物业月收费标准住宅××元/m2，商店××元/m2，写字楼××元/m2，车库××元/个。 八、白蚁防治情况：该项目白蚁防治单位为×××××××。 九、抵押权设定情况： 十、物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式。
商品房预售制度 所谓商品房预售，是指房 ___ ___企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。 我国的商品房预售制度是从20世纪 ___开始逐步建立的。1994年7月施行《 ___城市房 ___管理法》。这部全面规范城市房 ___ ___的法律借鉴了 ___的房 ___ ___模式，正式确立了商品房预售制度。此后 ___《城市房 ___ ___经营管理条例》、 ___《城市商品房预售管理办法》、《城市房 ___转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房 ___市场、推动房 ___业的发展起到了重要的历史性作用。国家 ___的资料显示：“xx年房 ___ ___资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房 ___ ___资金的43.1%，成为房 ___ ___的第一大资金。”我国房 ___业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房 ___商便于 ___，降低成本，预售房 ___明显低于 ___，也使得“望房兴叹”的 ___者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
我国商品房预售制度自确定以来，其固然 ___了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房___金融分析小组在其对外公布《xx年中国房 ___金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房 ___商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为 ___销售。”虽然 ___旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。 笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面： 其一，存在着交易不公平现象， ___商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说 ___商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当， ___者与 ___商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中， ___者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下， ___商不仅能低成本使用银行资金、无息占用 ___者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给 ___者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷
商品房预售款专用账户监管协议书
商品房预售款专用账户监管协议书 甲方：广州市商品房预售款监督管理小组 乙方：监控银行（分行或支行） 丙方：房地产开发企业 为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，经甲、乙、丙三方协商，就位于广州市区路 地段，项目名称为，监控账号为楼盘的预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守。 一、权利 1、甲方负责对商品房预售款收存和使用的日常监督管理，并贯彻实施《广东省商品房预售管理条例》。 2、乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具《预售款专用资金拨付批准书》。 3、进入监控账户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。 4、楼宇竣工验收并办理初始登记后，丙方凭竣工验收证明向甲方申请办理监控账户销户手续。经甲方审核批准销户的，丙方持销户批准书向乙方办理账户取消监控手续。
5、根据《广东省商品房预售管理条例》，甲方可以向预售人（丙方）收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。在工程建设期内，丙方向甲方申请使用商品房预售款项，经甲方审核同意支付的，按拨付金额收取千分之二的监督管理服务费。 二、义务 1、甲、乙、丙三方必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求开设监控专户及签订本协议。 2、甲方应在收到丙方使用预售款申请之日起五天内作出答复；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。 3、乙方应积极配合甲方开展预售款监管工作，按甲方批准的支付额给丙方拨付预售款，如有特殊原因不能拨付时，应立即告知甲方。 4、乙方须凭《商品房预售款缴款通知书》将所有按揭贷款逐户划入监控账户，不得直接支付给丙方或转作它用。 5、乙方须按甲方的要求于每天将监控账户收到的跨行转入款项明细信息及预售款收支的基本情况等数据信息通过《房屋管理系统》提交甲方。数据报送延时超过2个工作日的，应立即整改。 6、乙方不得对监控账户的预售款另设立新的账户或子账户，不得对监控账户的预售款设定存款期限，不得以监控账
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。其它两证则是：《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。 两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
住房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 房屋层数，是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上(不含2.2米)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等不计层数。 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 房屋建筑面积是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的 房地产名词解释：“3A”和“5A” 焦作信息港房产网 2010-7-7 10:06:15 点击[1056] 评论[0] 来源： 所谓“3A”，是指智能大厦智能化构成的三大基本要素，即：办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)和通信自动化(CA);“5A”，则是将属于楼宇自动化(BA)范畴内的“消防报警(FireAlarm)”变换为“消防自动化(FA)”，把“保 安监控(CCTV)”变换成“安全自动化(SA)”。 需要特别强调的是，“5A”绝对不同于星级酒店的“5星”，不是衡量大厦智能化水平的度量单位，绝不是说A越多就越好。实际上，“A”是一个抽象名词，没有被国际业界认定为一致的度量标准。用“A”的多少作为智能化程度的度量既缺乏理论根据，也不符合国际惯例，也不被国际业界认同。1996年1月，国家建设部首届“建设部智能建筑设计研讨会”明确指出：实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。办公大楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。智能建筑系统集成不是多种多样产品的简单集合，而是指一种“能力”。所以，智能化不应是若干子系统(即所谓“A”)产品设备的简单叠加。即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同永久性建筑。 第一部分：销售精英培训内容(实用版)
不能取消期房预售制度的原因 大家都知道期房买卖存在一定的法律风险，那么为什么不取消期房预售制度呢？盐城比较好的房产律师表示，目前房地产市场十分不成熟，如果取消这一制度，房地产市场将会很混乱。下面，法律直通车小编将为您介绍不能取消期房预售制度的原因。 1、房地产金融多元化还差得很远。 目前的房地产建设项目融资渠道单一，只有靠银行贷款，还有一部分就是靠预售款，融资多元化渠道还未解决，如果取消预售制度，对房地产项目建设及住房供应将带来不利影响。 2、保证供给是当前的主要任务。 目前多数居民的居条件还未彻底变，供需矛盾仍然突出，如果供给不能保证，可能会造成市场的动荡，对政府控制房价的努力将会受到影响。供应现房对购房者来讲虽然风险减小，但如果目前取消预售制度，对开发商的资金要求就会提高，在市场条件不成熟的情况下，对开发商投资房产将会受到限制，供应量减少，房价很难控制。 3、销售模式应该多样化。 房子只许建好了再卖不符合我们国家的消费情况，也不符合世界房地产消费情况。一个制度是否合理要看它是否有利于各方。预售制度至少存在四个有利：即有利于开发商;有利于银行;有利于消费者个人;有利于国家经济建设。对发展经济、刺激消费、拉动内需起着积极的作用。 4、房地产市场发展的需要。 如果取消了预售制度，就意味着低成本资金来源减少，资金使用周期增长，资金成本加大，导致资金雄厚的几家大房地产企业形成价格联盟和垄断局面，致使房价上涨。 5、商品房预售有其法律依据。现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规中都有明确的规定，不是随便就能取消的，最终要由法律来决定。 我国现行的预售房制度出了一些问题，不是制度本身好与不好的问题，也不是制度本身在制定时是为了开发商的利益而没有侧重保护消费者权益的问题。应
房地产销售管理系统需求分析 1、需求分析： 伴随着人类社会的进步和科学的发展，人们生活的水平也在不断提高，房地产行业已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部分，由于房地产销售形式复杂、业务种类繁多，早起的手工销售方式已经不能适应现代房地产销售的需要，在这种情况下，房地产销售管理系统应运而生。 在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，主要存在着以下几个问题： （1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低 在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是很重要的。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息的反复出现，这些信息的重要性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。（2）房地产公司各个部门之间沟通困难 现代房地产企业在营销管理的工程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、畅通的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。
（3）查询、统计困难 每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。为了解决以上问题，我们从房地产销售公司的角度出发，开发了房地产销售管理系统。 2、系统分析 （1）业务流程图：
公司违约主要流程次要流程客户违约 主要流程次要流程违约处理流程
（2）数据流程图：
（1）系统功能设计： 根据上述的功能分析，可以将房地产销售管理系统分为5大功能模块，即楼盘房屋资料管理、房屋销售管理、数据统计报表、基本数据录入编辑和系统维护。其中，楼盘房屋资料管理包括房型信息管理和楼盘房屋信息管理两部分；在房屋销售管理中，能够完成对房屋的销售及付款信息的管理、客户基本信息、客户退房及退款信息的管理；在数据统计报表中，能够完成房屋购订统计查询、房屋预定统计报表、房屋销售统计报表和客户数据分析等功能；基本信息录入编辑包括员工资料录入编辑和公司资料录入编辑两部分；系统维护主要能够完成系统初始化、数据备份、恢复及对用户信息维护及管理等功能。
国有建设用地土地使用权证是如何 办理的 申请登记。由用地者到市国土资源局地籍科填写土地登记申请书，提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房产证等土地权属来源证明文件。地籍调查。实地调查，全面核实土地登记申请的内容，计算宗地面积。权属审核由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质用途权属来源、宗地面积等进行审核。 国有建设用地土地使用权证不论是对于开发商还是消费者 都是很重的，这关系到消费者在所购买土地上的使用权权利，有些开发商在资金不足的情况下，会将土地及建筑抵押出去，如果没有土地使用权证，就无法取得相应的土地使用权，在购房时还需清楚的了解开发商有没有建设用地土地使用权证。 一、国有建设用地土地使用权证 人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所 有权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用
权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。 二、办理流程 （一）申请登记。由用地者到市国土资源局地籍科填写土地登记申请书，提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房产证等土地权属来源证明文件。 （二）地籍调查。由国土资源局派人到实地调查，全面核实土地登记申请的内容，计算宗地面积，绘制宗地图。 （三）权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。 （四）注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。 （五）颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》，领取《土地使用证》。 三、无证危害
一、什么是商品房预售制度 商品房预售也称房屋预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 二、商品房预售制度的优点 商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。 三、商品房预售制度的缺点 尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。 四、对商品房预售制度应否存在的探讨 因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。 笔者认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
商品房预售许可办理 一、办理时间 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成规定要求（三层以下完成基础工程，多层完成二层，小高层完成五层，高层完成七层），并已确定施工进度和竣工交付日期。 二、办理流程 （一）提出申请。在达到办理商品房预售要求后，向房地产开发企业主管部门提出申请,并提交以下资料： 1 、商品房预售许可申请表； 2 、按幢为单位彩色打印正立面 45度角全景照片，标明楼号； 3 、土地使用证（土地已抵押的，提供抵押证书及抵押权人签署的书面意见），山东省房地产开发经营权证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证； 4 、企业法人营业执照、资质证书； 5、《房地产开发项目手册》； 6 、投入开发建设资金证明；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，即：三层以下的建筑已完成基础工程，四层以上六层以下（含六层）
的建筑完成地上两层结构工程，七层以上建筑完成四层结构工程 ; 7 、工程施工合同； 8 、预售商品房总平面图，分层平面图，分户面积图； 9 、业主临时公约； 10 、已签订的前期物业服务合同； 11 、商品房预售方案（包括营销机构、项目位置、装修标准、竣工及交付日期、预售面积、预售总套数、各户型套数、预售房价、经营性或非经营性配套公共设施清单及公共建筑的产权归属等内容）； 12 、营销机构的证件及委托协议，备案证明； 13 、商品房预售合同样本，《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，要求“合同”及“两书”中载明建筑节能措施及能耗标准； 14 、滨州市房屋面积测绘报告（预） 15 、民用建筑节能信息公示； 16 、预售资金监管协议。 （二）资料审查。房地产开发管理主管部门在接到开发企业开发项目的商品房预售申请后，对开发企业提供的预售资料进行审核，对申请资料不齐全的开发项目下达《补正材料通知书》；对资料齐全的开发项目受理预售申请。
商品房预售制度 一、商品房预售的概况及价值 该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前天， 书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期 应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。 所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人， 由承购人支付定金或房价款的制度。 我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房 地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁 布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这 项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计 局的资料显示：“2020年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于 预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹” 的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。 第一条项目建设依据 出卖人以________；_____________________ ______________________ __________________________ （签章）：_______ （签章）：______________ 签订时间：_________年_______月_____日签订时间：_________年_______月 ______日 签订地点：___________________________ 签订地点： ____________________________ 二、我国商品房预售制度的问题和成因分析
XXXX学院毕业设计 （论文） 基于https://www.doczj.com/doc/9f16818834.html,的房屋销售治理系统 学院: 专业:
班级: 学号: 学生姓名: 指导教师: 2010年4月1日
摘要 本系统是为房屋销售公司设计开发的在线房屋销售治理系统，来研究基于B/S模式的网上房屋销售的实现，采纳的是https://www.doczj.com/doc/9f16818834.html,+SQL 2000模式的电子商务平台。房屋作为一种不动产资源，其销售问题一直差不多上人们所关怀的问题，特不是开发商。然而，这其中涉及的信息处理量过于大，一直没有适合的信息治理系统。然而，现在计算机技术和网络推广差不多得到了专门好的进展，各行各业都在不同程度地引进计算机及网络技术，以求在业务处理能力及服务能力方面做到更大进步。能够讲，现下哪个企业不引进计算机信息治理系统，谁就在服务水平和业务水平方面逊于同行一筹了。 此系统设计上采纳三层结构、Web Service技术，使之在选用平台、采纳技术上具有先进性、前瞻性、扩充性，从而保证建成的系统具有良好的稳定性、可扩充性。系统设计按标准化、规范化，分层设
计，构件化实现。采纳软件构件化的开发方式，使系统结构分层，业务与实现分离，逻辑与数据分离；以统一的服务接口规范为核心，使用开放标准。从功能上来讲，系统是比较完备的，系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并同意其操作，同时通过数据库治理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的扫瞄、查询、编辑和治理等差不多数据库操作，采纳了模块化设计方法，依照用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。 关键词：https://www.doczj.com/doc/9f16818834.html, 信息治理数据库 sql 2000
一.所需全部文件材料： 1.已经备案并加盖备案章的《武汉市商品房买卖合同》。(原件2份) 2.加盖开发商发票专用章的二联购房发票。(原件1份，复印件1份) 3.《武汉市商品房权属证明书》(开发商处领取)。(原件1份) 4.房屋平面图(开发商处领取)。(原件1份，复印件1份) 5.加盖开发商公章的《房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》(开发商处领取)。(原件1份) 6.(如有银行贷款)加盖贷款银行公章的《预购售合同抵押换发他项权证申请表》(贷款银行处领取)。(原件1份) 7.(如有银行贷款)加盖贷款银行公章的《房屋登记申请表》(抵押权设立登记)(贷款银行处领取)。(原件1份) 8.(如有银行贷款)加盖贷款银行公章的营业执照副本复印件(贷款银行处领取)。(原件1份) 9.(如有银行贷款)加盖贷款银行公章的《武汉市期房抵押证明》(贷款银行处领取)。(原件1份) 10.(如有银行贷款，并委托他人代办)加盖贷款银行公章的《房屋他项权证办理委托书》(贷款银行处领取)。(原件1份) 11.《武汉市个人房屋土地登记申请表》(开发商处或办证中心16号窗口领取)(原件1份) 12.购房人身份证原件。(复印件2份) 13.(如有委托他人代办)委托人身份证原件。(复印件2份) 14.(如有委托他人代办)购房人与委托人关系证明原件(户口、结婚证、公证书)。(复印件2份) 15.现金200元支付房屋登记费、土地登记费、权属证照印花税。 16.预存购房金额5%的信用卡或借记卡支付契税和房屋维修基金(可刷卡或现金)。 二.《房屋所有权证》办理流程： 1.建议上午8:00到办证中心二楼取号，8:30开始上班。登记、过户、注销、领证、房产证、土地证各是不同的号，一定要看仔细取对号。如果取错了则需要重新取号。
浅谈商品房预售存在的问题及防范对策我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎 盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大 量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。 一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯 由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。 （一）房产商预售房产中主要存在的问题 1、房产商无证预售或缺证预售 根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，
将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。 2、房产商预售时夸大宣传 在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。 3、在预售商品房时设立定金陷阱 按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是“定金罚则”的具体规定。就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝
华北理工大学矿业学院 网络原理与应用 结课报告与项目总结 题目：房地产学生管理系统 姓名：孟令明 专业： 13地信 班级： 2班 学号： 0229 成绩： 2016年 6 月 6 日
目录 论文总页数：22页1 引言 (2) 课题背景 (2) 国内外研究现状 (2) 本课题研究的意义 (2) 本课题的研究方法 (3) 2 项目分析 (3) 用户分析 (3) 功能模块 (3) 数据库分析 (4) 运行环境 (5) 服务器端配置 (5) 客户端配置 (5) 理论基础 (5) 3 房屋销售管理系统的设计 (7) 功能概述 (7) 数据库设计 (8) 数据库概念模型 (8) 数据库的表结构 (9) 4 房屋销售管理系统的实现 (11) 注册登录功能实现 (11) 搜索功能实现 (12) 系统功能管理 (12) 房屋信息模块 (12) 通告信息模块 (13) 预订单模块 (14) 在线帮助模块 (15) 管理员模块 (15) 参考文献 (17)
1 引言 1.1课题背景 近几年我国房地产市场呈现持续火爆的势头，有专家预测，我国房地产高速发展要持续十年左右。如何让房屋变成公司的流动资金，是一个公司竞争中的重中之重。在现在网络飞速发展的背景下，设计房屋销售管理系统来促进销售也是一个很好的手段。当前形势下，仅仅靠原始的手工管理或简单的单机管理是不够的，商品部门面对大量的信息，无法有效率地将其中的重要部分提取出来，并做出相应的判断和处理。公司管理者的决策只能依据报表数据，在浪费大量人力、物力的同时无法做到实时监控，难以保证数据的准确性和及时性。因此，先进的管理思想在商业中实现就成为了一个可望而不可及的目标。公司集团非常急需一套既有先进管理思想又适合国内大商业的房屋销售管理信息系统，作为实现目标和提高现有水平的一种重要手段。房屋销售管理系统是一个房屋销售公司不可缺少的部分,它的执行对于公司的决策者和管理者来说是很有帮助的, 随着科学技术的不断提高,计算机科学日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。 1.2国内外研究现状 房屋销售在国内外都是一个已经发展了很久的行业，关于房屋销售的各种系统也是多样化的，系统的人性化设计是加强了客户和销售者之间联系，使用户在购买房屋之前就和销售方有了沟通，对自己中意的房屋也很了解。由于我国经济的发展迅速，带动了房地产业的进步，对系统的设计也是向多功能方面发展。"公正、公平、合理"的商业管理理念和商业管理水平的提高，使社会对房屋销售管理系统有了更高的需求；同时由于个人电脑的普及，数据库技术、客户/服务器技术，特别是Internet/Intranet技术的发展，使得第三代房屋销售管理系统的出现成为必然。房屋销售管理系统的特点是从房屋销售管理的角度出发，用集中的数据库将几乎所有与商品相关的数据统一管理起来，形成了集成的信息源。在国内外房屋销售方面来看，利用好网络是公司成功的基石。中国加入WTO，中国的房地产企业面临的服务领域的竞争压力更大。如何推进房屋销售管理的现代化、专业化、市场化是所有房产公司面临的紧迫课题。面对激烈的竞争和愈发挑剔的购房者，房地产发展商也在不断的寻找能够加强自身竞争力的手段。这时一个比较完善高效的房屋销售系统就越发显得重要了！ 1.3本课题研究的意义 用户是销售业的上帝，如何加强与用户之间的沟通，是每个公司销售部门应该努力去做的事情。通过房屋销售管理系统可以实现这一点，在用户对房屋有疑问的时候或者对房屋有购买意向的时候，可以在系统中轻松的进行远程操作，可以减少双方因为见面所需要的经费，从而减少房屋公司的销售成本，在节约广告费上也有很大的作用，使公司名声在网上广为传播，解决了局限性的问题。通过对系统的管理，可以使销售者对自己的产品信息也加深了记
海口市商品房预售许可证办理必备材料清单： 1、海口市商品房预售申请书（收纸质原件） 2、企业法人营业执照副本（核对原件，收复印件及电子件） 3、开发企业资质等级证书（核对原件，收复印件及电子件） 4、国有土地使用证(附土地使用权有无限制转移情况的证明，即国土局复函），土地已设定抵押权的，附抵押权人同意销售的证明材料及预售人告知买受人土地已设定抵押权的承诺（核对原件，收复印件及电子件） 5、市规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图，停缓建工程项目复工、续建、再建须凭经规划部门重新核定或换发的建设工程规划许可证（核对原件，收复印件及电子件） 6、市建设管理部门核发的建设工程施工许可证，属停缓建工程项目复工、续建、再建须凭建设管理部门重新确认或换发的施工许可证（核对原件，收复印件及电子件） 7、经济适用住房项目，包括停缓建工程转化为经济适用住房项目提交政府职能部门的批准文件（核对原件，收复印件及电子件） 8、用地规划许可证 9、工程施工合同（核对原件，收复印件及电子件） 10、房地产开发企业按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上的凭证材料（核对原件，收复印件及电子件） 十一、具有房产测绘资格单位出具，且经备案管理的预测报告（收纸质原件，面积审核单纸质原件及电子件） 12、商品房预售方案、开盘书面报告（收纸质原件及电子件） 13、前期物业管理企业选聘登记证明（盖物业处前期物业管理合同备案章）（核对原件，收复印件及电子件） 14、海口市商品房预售款专用帐户备案登记表（收纸质原件及电子件） 15、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人及经办人身份证（核对原件，收复印件及电子件） 16、白蚁预防合同备案证明（收复印件及电子件） 17、向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息告示牌相片（收相片及电子件） 18、在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息的书面承诺（收原件及电子件）。