2010年长沙市商业地产市场分析报告
第一部分长沙市商业现状总体概述
一、总体情况描述
目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。
可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。
长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。进入2009
年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2010年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2010年可以说是开发商业地产的大好时机。
二、城市商业网点规划
1．城市商业发展目标
着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，
带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周
边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套
等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形
成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总
体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。
长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。
2．商业体系规划
长沙市商业体系结构为：1个市级商业中心即：五一广
场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾
镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、
伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。
第二部分长沙市商圈调研与分析
一、五一商圈
（一）商圈范围
以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。
（二）商圈现状
五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位臵，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。
此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。
(三)主要商业及配套
主要商业：
新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。
主要配套：
餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。
银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行
酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。
娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。
交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。
（四）租售情况调查分析
1、集中式商业
2、街铺
根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下：
黄兴南路步行街售价35000-60000元/m2，平均租金价格在500-1000元/m2?月，少量铺面甚至超过1200元/m2?月，最高达到2000元/m2?月；
解放西路街铺20000-40000元/m2，平均租金价格在400-650元/m2?月；
蔡锷南路街铺25000-40000元/m2，平均租金价格在350-750元/m2?月；
中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在200-350元/m2?月（大部分含税费）。
（五）商圈业态构成
五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。
（六）消费群体及消费力分析
五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。
（七）商圈前景
对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。
二、溁湾镇商圈
（一）商圈范围
以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。
（二）商圈现状
溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。
此区域商业地产项目有共和世家、建发?西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光100国际新城。
（三）商业及配套
大型商业：
通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市
配套：
连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味?华人、桂林人、杨裕兴面馆
酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店
银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行
交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路线
（四）租售情况调查分析
1、集中商业
2、街铺
枫林一路租金在200-400元/㎡?月不等；
银盆岭路租金在200-350元/㎡?月不等；
金星路租金在50-200元/㎡?月不等；
麓山路租金在120-280元/㎡?月不等
（五）商圈业态构成
业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。
（六）消费群体及消费力分析
河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。
（七）商圈前景
溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出。
三、火车站商圈
（一）商圈范围
以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。（二）商圈现状
火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、……电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。
此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地。
（三）大型商业及配套
大型商业：
阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、华海3C广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。
配套：
连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府
酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店
银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行
交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点
（四）租售情况分析
1、集中商业
2、街铺
国储电脑城租金分楼层在100-600元/㎡?月不等；
QQ电脑城租金分楼层在100-500元/㎡?月不等；
金苹果大市场租金180-400元/㎡?月不等；
凯通服饰广场租金100-300元/㎡?月不等；
车站北路租金200-450元/㎡?月不等；
车站中路租金300-800元/㎡?月不等；
（五）商圈业态构成
火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。
另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场。
（六）消费群体及消费力分析
商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。
（七）商圈前景
依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借IT卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。
四、东塘商圈
（一）商圈范围
地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路。
（二）商圈现状
东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。
此区域商业地产项目有建鸿达?华都、三重?星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）。
（三）大型商业及配套
大型商业：金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。
配套：
酒店：大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店
餐饮：肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡
银行：农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行
交通：有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交车经过。（四）租售情况调查分析
1、集中商业
2、街铺
韶山中路街铺平均售价35000-60000元/m2之间，平均租金在100-600 元/m2?月之间；
韶山北路街铺平均售价30000-55000元/m2，平均租金100-500 元/m2?月之间；
韶山南路街铺平均售价30000-65000元/m2，平均租金150-400 元/m2?月之间；
劳动西路街铺平均售价20000-30000元/m2，平均租金100-400元/m2?月之间；
大都市步行街街铺平均售价15000-30000元/m2，平均租金100-300元/m2?月之间。
（五）商圈业态构成
主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。
（六）消费群体及消费力分析
东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。
（七）商圈前景
交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。
五、伍家岭商圈
（一）商圈范围
芙蓉路与三一大道交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。
（二）商圈现状
伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健?芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达?新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。
此区域商业地产项目：天健?芙蓉盛世、滨江?君悦香邸、建发?湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0天都、北辰三角洲（在建）万达广场（待建）。
（三）大型商业及配套
大型商业：新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器。配套：
餐饮：秦皇食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳
酒店：好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店
娱乐：诺亚方舟娱乐港、碧涛阁洗浴广场
银行：工商银行、长沙商业银行、中国银行
交通：111、142、116、143、368、406等公交车经过
（四）租售情况调查分析
1、集中商业
2、街铺
华夏路：街铺平均售价15000-30000元/m2之间，平均租金在100-300元/m2?月之间；
开福寺路：街铺平均租金在100 元/m2?月之间；
长沙市商品混凝土市场调研报告（副本） ——选址可行性分析、投资及利润分析 一、选址可行性分析 经过实地考察和论证，并考虑到投资与收益、土地风险、税收政策、基础设施等各方面的因素，共选定了四个地块作为建站拟选地块，分别为长沙县安沙镇水塘垸村，岳麓区含浦工业园，长沙县暮云工业园，长沙县安沙工业园。考虑到进驻工业园手续比较复杂，需政府各主管部门的审核，建站周期比较长，项目不能立即上马，因此不符合我司快速进驻长沙市场的初衷，所以就针对长沙县安沙镇水塘垸村这一拟选址进行详细分析。 （一）、长沙县安沙镇水塘垸村 1、拟选址地块优势地理位置较好，区域内市场前景较好。该地块位于长沙市东北方向，该地块交通方便，临近万家丽路，其中万家丽路连接长沙河东四区一县一经济开发区，贯穿长沙南北，而且沿万家丽路一直到汽车南站附近，距离都在15-20km 的最佳经济运输距离内，所以在这里建站，产品几乎可以覆盖河东长沙四区一县一开发区内所有的工程项目。并且距离三局二公司承接的泊富大厦（长沙市地标）项目不超过10 公里；距离八局承建的华润凤凰城项目不过 5 公里左右；距离万科的项目地大约 5 公里。距离正在建设的湖南省最大的城市湖泊——松雅湖项目仅 3 公里左右；而且经济距离内还有武广新城——城市副中心和区域性铁路客运中心的建设。成本优势巨大。由于该地块紧邻捞刀河边，在通过了安沙镇镇政府、水塘垸村村委会的许可后，以及与湖南中辉混凝土有限公司的私下协商，在该地块建站我司可拥有自己的沙场。此举具有重大战略意义的，一是我司拥有自己的沙场既掌握了资源优势，不必受制于沙、石等材料供应商等相关问题；二是减少了材料转运成本，经初步估算，每吨沙和石的买进价格加运输成本在9—14 元之间。税收政策好。可以和长沙市唯一享受3%增值税（其他地区、其他混凝土企业一律缴纳6%的增值税）的混凝土企业中辉混凝土公司一样，享受增值税减半的优惠政策，即3%增值税。 2、该地块主要风险经分析，该地块的最大风险即为土地性质风险。由于该地块性质为农业用地，且我公司为租赁使用模式，通过与国土资源管理部门沟通了解，根据目前的最新政策，租赁农业用地地块不能改变原地块的用途，且超过5 亩即可追究相关单位及人员的刑事责任。而公司建站的行为将明显改变其土地用地，且面积将达到30 亩左右，因此我司在该地块建站将无法回避上述政策和法律风险（经考察，长沙市场的绝大部分混凝土搅拌站的建站用地均为农业用地，但通过与当地政府的沟通与协调，一定程度上可基本化解上述风险）。 3、产值及利润测算未来五年产销量及销售收入预测为：第一年产量（万方）第二年30 第三年35 第四年35 第五年35 合计145 10产值总利润所得税税后利润2600 364 91 273 7800 1092 273 819 9100 1274 319 955 9100 1274 319 955 9100 1274 319
报告结构
一、全国商业市场简述 1、2008年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生 业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关； 投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设； 持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有； 租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商 的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素 2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看： 首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态； 其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限 ,盲目混乱建设的情况时有发生；
最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。从市场层面来看： 首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了 综合来说——影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样 产品进行优化创新——2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.
长沙高桥大市场调查报告 ——长沙高桥市场概况： ·地理位置 高桥大市场位于火星大道与机场大道交汇处，该市场东连火星大道，西接二环线，南临机场高速，北靠民主路，交通十分便利。 ·基本参数： 市场规模：高桥市场总占地面积700亩，共有商户约6500多家，其中以浙江、温州、广东、福建、湖北的商户居多，占总商户的60-70%。 经营模式：独立式铺位为主体，辅以主题商城 主力铺位：使用面积25-30平米之间 通道：5—6米。 经营业态分布： 市场内设有食品区、干货调料区、农副产品区米市、酒水食品城、家电百货城、茶叶城、纸品城、皮具百货城、日化城、邵东百货、名优特产品中心、床上用品城、文体玩具城、服装小商品区。 租金水平：租金水平基本在40-50元/m2·月（以使用面积计算） 其它费用：市场管理费约600元/月每间，电费0.88元/度，水费1元/吨，租赁时还需向市场交3万元的赞助费，赞助费在合同到期时可退还，新建起的市场赞助费为2万元。 合同期限：租约一般为3年一期，到期后可再续约。 配套设施：二十多栋商住楼和尚贸写字楼、消防队、信用社、广告公司、停车场、仓库。 ——经营分区及业态： 高桥市场的经营分区主要依据地域及产品来进行分区，一方面各地具有地方特色的产品进行综合，另一方面将某类业态进行整合形成专区。 按经营业态整合形成专区：涉及业态茶叶、纸品、糖果副食品、名酒饮料、干货、米市、调料、美容美发日化、小商品、床上用品、文体用品、五金机电、
儿童用品、家电、服装等15大类； 按地域特色产品进行综合：涉及区域安徽炒货、广东食品、湖南百货食品等三个主要区域； ·高桥市场经营业态分布及租金水平一览表：
长沙14大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据 受地铁效应、政策规划等利好因素影响，从2016年开始，长沙商业市场便迎来“开业潮”，先后有长沙海信广场、步步高梅溪新天地等21个项目开业，截至2017年上半年，长沙购物中心的总存量已超过585.6万㎡；预计2017下半年还将有长沙九龙仓国际金融中心（IFS）等18个项目入市，未来两年新增购物中心共将达438万㎡。截至2017年一季度，长沙购物中心首层平均租金达547.5元/㎡/月，平均空置率为5.4%。 注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心 图片来源/高楼迷 由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。咨询/参会请见文末。 2017年长沙商业整体情况 据赢商大数据中心监测，2016年至今，长沙购物中心迎来开业潮，长沙海信广场、长沙步步高梅溪新天地、长沙中海环宇城、长沙时代奥特莱斯等陆续迎客。截至2017年6月，长沙购物中心存量达585.6万㎡。 赢商大数据监测显示：2017-2019年拟开业购物中心共43个，预计将带来超过438万㎡的新增商业面积。众多新兴购物中心相继入市，一方面，使长沙商业迎来全新格局，促进消费升级，带动当地人口消费走向中高端；另一方面，商业品牌过剩和同质化竞争日趋严重，项目面临的招商及经营压力将会进一步加大。 截止2017年第一季度，长沙购物中心空置率环比下降1.1个百分点至5.4%；首层平均租金则环比微降至547.5元/㎡/月。
近期就长沙的家纺用品市场进行了初步调查，集中就目前竞争品牌在市场终端的状况以及长沙家纺用品市场的基本状况进行了市场调查。调查的主要目的是为了分析长沙家纺用品市场的整体情况，为下一阶段梦洁产品的市场推广及旺季促销做针对性的准备，同时为销售决策提供依据。 一、市场基本概况 目前长沙的主要家纺用品品牌在终端的主要销售渠道和经营模式有以下几种：商场联营或店中店、自营专卖店或加盟专卖店、超市内联营或超市外专卖店、批发市场、团购、家具（家居）大卖场等。而其中商场和专卖店是多数品牌产品的主流销售渠道，也是品牌资源在终端竞争最为激烈的渠道，而超市经营的品牌多数都以大众化、低价位的产品为主，家具（家居）类专业卖场在家纺用品经营上尚未形成气候。 各主要家纺品牌在长沙的终端分布也较为集中，尤其是中、高档品牌在商场和专卖店位置的选择上主要集中在长沙的几个重点商圈内，其中五一商圈、东塘商圈、袁家岭商圈是主要的品牌聚集地，其次如火车站、侯家塘、荣湾镇、红星等商圈。从终端商场的家纺品牌聚集影响力看：平和堂、友谊商城、王府井为第一陈营，春天百货、阿波罗、新世界百货等又为其次。 二、市场调查分析 1、终端商场调查情况
作为目前长沙家纺品牌的主要销售陈地，商场是重点调查目标。根据商场中家纺品牌所占的位置、面积、品牌影响力以及销售氛围，又分别对几个家纺品牌销售的代表性商场：平和堂、友谊商城、王府井、阿波罗等作为重点调查对象。 从家纺用品在商场中所占的比重及面积来看：王府井百货、阿波罗商场是其中比较有代表性的，家纺产品在店内的展示面积和进驻的品牌数量都是最多的，但是品牌的档次较低，价位也较大众化，近段时间又以夏凉床品为主打，都分别设置了夏季床上用品专区； 王府井百货主要家纺品牌：博洋、罗莱、多喜爱、梦洁、雅诺士、瑞滋、胜一家居等； 阿波罗商场主要家纺品牌：富丽真金、多喜爱、塔山、金穗、爱斯达、佳丽斯、心愿等； 从家纺用品在商场中的档次和影响力来看：平和堂、友谊商城是最具代表性的，无论是品牌的档次、专柜的装修品位和整体形象来看，都显出了高档品位和时尚典雅的氛围，但商场的人流量和销售氛围看并不是很理想，购物的成交率也偏低，这与商场的定位有关。 从专卖店的情况：罗莱、富安娜在长沙的专卖店比较有代表性。罗莱长沙专卖店设在蔡锷北路，装修档次和品牌形象包装上都是走高端路线的，产品也较为丰富，层次感强；富安娜在东塘、袁家岭、解放西路都设有专卖店，装修档次和整体形象一般，但产品较为实惠，折扣比较大，季节性产品也很有特色。另外博洋家纺专卖点也设在袁家岭，该地段也散布着另外几家低档品牌专卖店和家居用品店，是目前长沙家纺用品专卖店较为集中的区域之一。
长沙各商场分析报告 五一广场商圈为中高档商业市场，支撑该商圈的主力消费者为月均收入在1000元以上的长沙市中高收入阶层。 因五一广场商圈的主力消费人群为中高收入阶层，所以人群分布为机关/事业单位干部、企业管理人员/厂长经理、科研/技术人员/医生/教师、个体户等高收入职业。 五一广场商圈主力消费人群个人月均收入明显高于长沙市统计局公布的长沙市人均月收入，因此，未婚消费者中以机关/事业单位干部、企业管理人员/厂长经理、科研/技术人员/医生/教师为主，而已婚人士由于家庭月均收入高于未婚人士，其职业除上述高收入职业外，也包括普通职员及一般职工，但比例较小。 五一广场商圈主力消费人群主要特征表现为拥有高收入职业、人员素质较高、高收入等特点。
择购物的商场/商店的档次 选择购物的商场/商店的档次 68.8%
五一商圈主力消费人群在选择购物的商场/商店的档次上，78.9%的消费者倾向于到中高档、高档、名牌店购物。 选择高档、名牌店购物消费的比例 5 10 15 20 25 机关/事业单位干部科 研/技术人员/ 医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户 离 退休人员家庭主 妇学生 普 通职员
选择中高档店购物消费的比例 5 10 15 20 25 机关/事业单位干部科 研/技术人员/医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户离退休人员家庭主妇学生普 通职员
选择中低档、大众化消费场所购物比例 5 101520 25303540机关/事业单位干部科研 /技术人员/医生/教师工人/一般职工/服务员企业管理人员/厂长经理个体户离退休人员家庭主妇学生普 通职员
郴州市商业市场调研报告
第一章郴州市宏观经济环境 一、郴州概况 郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。 郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件（地貌、土壤、植被、海拔）影响，太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变，夏热期长,秋晴多旱,冬寒期短的特点。 郴州市2009年末总人口为467.02万人（郴州市区人口为47万人）。其中，城镇人口为179.68万人，占总人口的38.8%，乡村人口为283.34万人，占61.2%，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位。 郴州历来被称为“楚粤之孔道”，目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。尤其武广高速铁路的贯通，郴州、长沙、广州迈入了“同城”时代。 【解说】： 1、郴州是湖南融入珠三角经济贸易圈和港粤经济圈前沿阵地，受两大经济圈辐射最直接的地方。地理位置优越，区位的凸显及
SRD地块项目市场调查报告 一、项目区域 1、项目名称：SRD地块 2、项目地址：YY路与SX路交叉路口，北临YY路，西临SX路，南靠以建成安置小区商住混居区域。 3、位置分析： 3.1本项目属于省府板块，距离省政府南门直线距离1.7公里，北门1.1公里。 3.2距离天心区政府南门直线距离2.1公里；明德中学直线距离693米；距离湘江直线距离1.2公里。 4、交通现状： 4.1地铁：距离YY站步行距离1.4公里； 4.2公交站：距离新姚路友谊路口站（105路、915路、23路、穿梭巴士2号线）步行距离774米； 距离新韶路新姚路口站（145路、226路）步行距离1.3公里。 5、区域分析: 南城商业发展迅速、如红星商圈、井湾子商圈、芙蓉路商业，有大型集中的商业、商业气氛浓厚，租金价格较高； 本项目周边待开发地块居多，公共交通匮乏，主要项目为住宅小区，商业氛围欠佳，项目周边以零散的社区底商为主，1公里范围内没有大型商业，现经营商户租金水平在30-80元/㎡/月。
二、项目规划 1、总建筑面积：138296.80㎡ 1.1住宅：56677.73㎡ 1.2公寓式办公：43938.48㎡ 1.3集中商业裙楼：4684.67㎡ 1.4临街商铺：2728.48㎡ 1.5地下建筑：29715.55㎡ 1.6其他：366.47㎡ 2、公寓式办公 2.1 G5栋酒店式公寓：21981.57㎡ 2.1.1 G5栋：5层至25层(共计21层) 2.1.2 G5栋：单层面积915.89㎡ 2.1.3 G5栋：现单层规划公寓18套加1间公共卫生间（共计：378套/间） 2.2 G6栋办公室公寓：21956.91㎡ 2.2.1 G6栋：5层至25层（共计21层） 2.2.2 G6栋：单层面积：914.87㎡ 2.2.3 G6栋：现单层规划公寓14套加1间公共卫生间（共计：294套/间） 3、总体布局 3.1项目在街道拐角处布置了两栋公寓塔楼和一个集中商业，在临YY 路一侧布置了住宅塔楼及商业门面，从项目规划角度比较合理，也很
长沙泊富国际广场商业市场研究报告_部分4 长沙在建/筹建中重点商业项目-现有信息一览表（仅列明有明确发展目标及计划的项目）总建筑面积商业面积名称所在商圈发展商预计交付时间主力店形态（平方米）（平方米）星美国际影院+美湖南青和投资集团，湖南大奇乐园+青和城五一广场商圈160,000120,0002010年6月商业+公寓+会所韵置业投资有限公司冰河湾真冰溜冰运动场商业+酒店式公寓长沙金外滩项目五一广场商圈华远置业800,000——2015年——+写字楼+酒店+住宅恒隆广场五一广场商圈恒隆地产500,000140,000————商业+酒店式公寓+写字楼湖南建鸿达房地产开发有限建鸿达·巧克力空间东塘商圈55,1854>>.9——2010年——商业+住宅公司建发房地产集团长沙有限公建发·汇金国际东塘商圈237,57718,0002010年——商业+住宅+写字楼司金源时代购物中心金霞商圈世纪金源集团 4,000,000200,0002014年——商业+酒店+住宅商业+住宅+酒店+文化娱乐中信新城大托商圈中信集团2,250,000350,0002011年——广场+数码港商务区+主题公园休闲区长沙奥特莱斯购物公园大托商圈友阿集团——100,0002012年——商业北京北辰实业股份有限公商业+酒店式公寓北辰新河三角洲项目伍家岭商圈司，北京城市开发集团有限5,000,000762,0002015年——+写字楼+酒店+住宅责任公司商业+酒店式公寓长沙运达国际新城黎托商圈湖南运达实业集团有限公司500,000180,0002013年——+写字楼+酒店+住宅Walmart、电影商业+酒店/公寓长沙泊富国际广场金融CBD湖南珈鼎置业发展有限公司290,000100,0002013年 院、健身会所+写字楼Page 150 长沙在建/筹建中重点商业项目分析Page 151 青和城商场位置：长沙市坡子街东入口处占地面积：3>.1万平方米总建筑