2013年上海房地产市场11月报
Report recommendations2013-12
行情解读——月度扫描
土地市场住宅市场住宅结构商办市场 本月迎来推地高峰，其中含宅地过半；年内土地出让金总和已超过2010年31%；永泰控股淮海中路地块刷新年内单价地王，南汇临港由于自贸区效应持续成为推地热点。
政策收紧，多个效应叠加促使楼市降温，供求体量环比减少7%-8.5%。
受益于绿城盛世滨江“以价换量”，高端公寓市场月销7.4万方刷新纪录；鉴于年底中高价房取证难，中高端公寓楼盘以去库存为主，成交缩水11%；普通公寓产品受政策影响最严重，成交量下行12%；
路劲海上院子的高附加值小户型联排热销，1000万以下的远郊资源型小独栋销售流量高。
商业：供求上升至近7个月最高值，本司代理的复地万科活力城夺得当月季军。
办公：热销盘以类住宅为主，万乐城12月将推出21-27㎡的极小户型类住宅产品。
PART1 土地市场
2012.1-2013.11月土地月度供求走势
60120180240300360
供应（万㎡）60 74 26 31 54 98 70 203 124 120 186 75 42 162 112 99 280 245 347 283 182 107 277 成交（万㎡）
48
69
19
24
4
69
58
74
134
110
175
215
55
29
142
91
70
204
146
169
232
129
161
12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-613-713-813-913-1013-11供求关系
?11月迎来土地供应高峰，成交体量环比增加24%。
供应：11月上海市土地供应体量达277万方，较上月激增1.6倍，比去年同期增加了49%，是近3个月来的最高水平。。 成交：11月土地出让体量达到161万方，环比增加24%，但较去年同期减少了8%。
备注：本报告中的土地只包含住宅、商办和综合用地。
供应结构
?商住地进入推地高潮，推出幅数超过6-10月总和 。
2013年土地供应结构（建筑面积）
供应体量
（万㎡）
住宅
商办
商住
2013年 11月 39.4 138.9 98.4
2013年1-11月合计
489 1013 632
2013年11月供应结构
︵建筑面积︶
商住地迎来出让高峰，本月推出15幅地块，超过6-10月的总和。
住宅用地本月推出体量达39万方，较上月减少24%。以中小地块为主，单幅地块体量在
2-10万方
商办地也迎来推地高峰，推出16幅地块，体量较上月增加3倍，4幅地块体量在10万方以上。
住宅
14%
商办50%
商住36%
2013年土地供应幅数情况
6
51
16
15
47
115
2040608010012011月
1-11月
合计
住宅商办商住
2013年土地成交幅数情况
7
41
12
2
34
100
2040608010012011月
1-11月合
计
住宅商办商住
成交结构
?得益于10月纯宅地推地积极，本月纯宅地出让体量破55万方，占比35%。
2013年土地成交结构（建筑面积）
2013年11月出让结构
︵建筑面积︶
本月纯宅地出让体量高达57万方，占比35%，较上月提高34个百分点，出让体量占全年的1/6。
商办用地出让体量达82万方，环比减少20%，同比增加29%。
成交体量
（万㎡）
住宅 商办 商住
2013年 11月 56.7 81.6 22.4
2013年1-11月合计
360 663 404
商住14%
商办51%
住宅35%
价格走势
?本月吸金173亿，环比增加52%，同比增加62%；溢价率集中在30%-100%。
2013年11月出让地块
溢价率分布情况
本月土地出让金额达173亿元，较
上月增加52%，较去年同期增加62%，这已是上海连续8个月土地出让金额
破百亿。全年土地出让金高达1606亿元，高出2010年31%。
本月溢价率分布较为平均，相对集
中的是30%-100%。
本月纯宅地平均楼板价为1.2万元，主要因为出让地块以郊环外为主。 商住地平均楼板价为1.14万元，商办地平均楼板价为9811元。
2012.1-2013.11上海各类土地月度成交楼板价走势（元/㎡）
1000
9000
17000
25000
33000
41000
住宅
商办
商住
住宅3000 2875 3818 8277 5495 7866 7348 6763 5105 6468 12061 7096 4967 11954 15529 5722 10359 10726 11885 40106 11817
商办4708 7752 2253 4455 9438 5242 10415 6685 4202 6553 9245 11168 7473 5130 16188 17996 12076 11119 13657 32335 9983 9811
商住
4278
1987
11423 5568 15893 3207 6305 6068 3041
4952 10911 6860 13632 7278 2095 2339 11379
12-1
12-2
12-3
12-4
12-5
12-6
12-7
12-8
12-9
12-10
12-11
12-12
13-1
13-2
13-3
13-4
13-5
13-6
13-7
13-8
13-9
13-10
13-11
5幅, 25%
6幅, 30%
2幅, 10%
7幅, 35%
30%以下
30%-50%
50%-100%
100%以上
住宅用地?推地集中在自贸区热点——南汇临港，供应体量达23万方，占比6成。
地块名称用途区县板块环线容积
率
土地面积
( 万㎡)
建筑面积
(万㎡)
起拍楼板
价(元㎡)
起拍价
(亿元)
规划要求公告日期竞拍日期
马陆镇澄浏中路以东、申霞路以北地块（24-01）普通商品房嘉定主城区郊环外 2 1.19 2.37 5000 1.19 住宅中小套型比例（90
㎡以下）不得低于20%
2013-11-13 2013-12-20
奉贤区海湾镇02-
02区域普通商品房奉贤海湾郊环外 1.01 4.18 4.22 3000 1.27 住宅中小套型比例（90
㎡以下）不得低于30%
2013-11-8 2013-12-19
临港万祥社区
H0406地块居住用地南汇临港新城郊环外 1.4 4.87 6.82 3006 2.05 住宅中小套型比例（90
㎡以下）不得低于35%
2013-11-05 2013-12-12
临港万祥社区
H0102地块居住用地南汇临港新城郊环外 1.4 5.48 7.67 3006 2.31 住宅中小套型比例（90
㎡以下）不得低于35%
2013-11-5 2013-12-12
临港芦潮港社区
C0102地块普通商品房南汇临港新城郊环外 1.8 4.71 8.48 3020 2.56 住宅中小套型比例（90
㎡以下）不得低于65%
2013-11-19 2014-1-8
青浦区赵巷镇特
色居住区12-
1(H2-01)号地块
普通商品房青浦赵巷外郊环 1.02 9.60 9.79 10294 10.08 --- 2013-11-13 2013-12-20
商住用地
地块名称用途区县板块环线容积率土地面积
( 万㎡)
建筑面积
(万㎡)
起拍楼板价
(元㎡)
起拍价
(亿元)
规划要求公告日期竞拍日期
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-21-2地块普通商品房
、商业南汇临港新城郊环外 2 0.45 0.91 3030 0.28 --- 2013-11-13 2013-12-19
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-2地块普通商品房
、商业南汇临港新城郊环外 2 0.49 0.98 3030 0.30 --- 2013-11-13 2013-12-18
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-21-1地块普通商品房
、商业南汇临港新城郊环外 2 0.72 1.44 3030 0.44 --- 2013-11-13 2013-12-19
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-13-1地块普通商品房
、商业南汇临港新城郊环外 2 0.88 1.76 3027 0.53 --- 2013-11-13 2013-12-20
临港临港产业区泥城社区DE03-I-1地
块餐饮旅馆业
用地，普通
商品房
南汇临港新城郊环外 1.4 1.35 1.89 2429 0.46 住宅中小套型比例
不得低于65% 2013-11-25 2014-1-9
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块普通商品房
、商业南汇临港新城郊环外 2 0.98 1.97 3030 0.60 --- 2013-11-13 2013-12-18
临港泥城社区
DE03-F-1地块商住南汇临港新城郊环外 1.6 2.89 4.62 2410 1.11 住宅中小套型比例
不得低于65% 2013-11-25 2014-1-9
松江区永丰街道中山西路一号B地块普通商品房
、商业松江中部外郊环 1.0-1.2 4.00 4.65 7529 3.50
住宅中小套型比例
不得低于20% 2013-11-08 2013-12-19 ?南汇临港推8幅小地块，体量18.6万方，单幅地块平均体量仅有2.3万方。
商住用地
地块名称用途区县板块环线容积率土地面积
( 万㎡)
建筑面积
(万㎡)
起拍楼板价
(元㎡)
起拍价
(亿元)
规划要求公告日期竞拍日期
临港泥城社区
DE03-I-5地块商住南汇临港新城郊环外 1.8 2.82 5.07 2326 1.18 住宅中小套型比例
不得低于65% 2013-11-25 2014-01-09
上海市普陀区万里社区W060701单元W8-1地块(万里居住区8号西/普陀区237坊35/8丘) 普通商品房
、商业、公
共基础设施
普陀万里内中环 2 2.81 5.63 21408 12.05 --- 2013-11-11 2013-12-18
青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块商住青浦新城外郊环 2.2 2.86 6.29 6498 4.09 住宅中小套型比例
不得低于100% 2013-11-5 2013-12-12
嘉定区安亭镇前炬路以南、奎屯路以
西地块商住，餐饮
旅馆业、普
通商品房
嘉定安亭郊环外 1.01-1.8 7.69 11.83 招标0.00 住宅中小套型比例
不得低于20% 2013-11-11 2013-12-10
闸北区天目西路街道118、119、120
街坊地块商办、商住
、教育用地闸北不夜城内环内 1.0-4.0 4.93 15.76 8000 12.61
住宅中小套型比例
不得低于20% 2013-11-20 2013-12-25
青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23
地块普通商品房
、商办、文
体
青浦新城郊环外 1.4-1.6 11.58 17.02 5000 8.51 --- 2013-11-27 2014-1-16
黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块商住办卢湾打浦桥内环内 2.0-3.0 6.50 18.56 32067 59.50 --- 2013-11-7 2013-12-11 ?卢湾打浦桥新推宅地，体量18万方，起拍价3.2万/㎡。
续表
商办用地
地块名称用途区县板块环线容积
率
土地面积
( 万㎡)
建筑面积
(万㎡)
起拍楼板
价(元㎡)
起拍价
(亿元)
公告日期竞拍日期
虹口区提篮桥街道HK284-03
号地块商办虹口北外滩内环内 4 1.34 5.35 招标招标2013-11-15 2013-12-17
黄浦区小东门街道611街坊3/1
宗地块、613街坊2/1宗地块办公楼黄浦滨江内环内2.69-
2.94
3.37 9.57 招标招标2013-11-14 2013-12-9
嘉定区嘉定新城F13A-
01,F13A-02,F13B-01,F13B-
02地块
商办、办公楼嘉定新城外郊环 3.0-3.2 3.68 11.53 2200 2.54 2013-11-19 2014-1-8
闵行区华漕镇MHPO-1402单
元36-01地块办公楼闵行华漕外郊环 2.5 1.10 2.75 6101 1.68 2013-11-26 2014-1-15 闵行区华漕镇MHPO-1402单
元35-01地块办公楼闵行华漕外郊环 2.5 1.35 3.36 6011 2.02 2013-11-26 2014-1-15
闵行区七宝生态商务区20-02
、21-02地块商办、餐饮旅
馆业用地闵行七宝外郊环 1.9-2.9 8.37 25.23 招标招标2013-11-14 2013-12-13
闵行区莘庄商务区17A-01A西
地块商办闵行莘庄外郊环 3.1 2.25 6.98 6801 4.75 2013-11-26 2014-1-15 浦东新区临港新城主城区
WSW-A1-3-1地块办公楼南汇临港新城郊环外 2.5 0.92 2.29 2645 0.61 2013-11-13 2013-12-20
浦东新区临港新城主城区
WSW-A1-3-2地块办公楼南汇临港新城郊环外 2.5 0.98 2.45 2645 0.65 2013-11-13 2013-12-20 ?外围推地热点集中在自贸区（南汇临港）、虹桥商务区和迪斯尼辐射区域。
商办用地 地块名称
用途
区县板块
环线
容积率
土地面积( 万㎡)
建筑面积 (万㎡)
起拍楼板价(元㎡)
起拍价 (亿元)
公告日期 竞拍日期
临港泥城社区DE03-M-1地块 餐饮旅馆业用
地、商业用地 南汇临港新城
郊环外 2 3.18 6.37 2075 1.32 2013-11-25 2014-1-9 浦东新区祝桥镇中心镇区核心
区E-4、E-7、H-1、H-10地块 商业用地
南汇祝桥
外郊环
1.2
3.30
3.97
4700
1.86
2013-11-07
2013-12-18
松江区中山街道新城主城C 单
元C09-10号地块
商办
松江新城 外郊环 1.5 2.44 3.66 3501 1.28 2013-11-7 2013-12-18
松江区中山街道国际生态商务区N5、10号地块 办公楼、商办
、餐饮娱乐业 松江新城 外郊环 1.8-2.0 6.44 15.57 2292 3.57 2013-11-8 2013-12-19
徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-O-1地块
商办
徐汇龙华 中内环 3.35 0.98 3.29 招标 招标 2013-11-15 2013-12-17
徐汇区黄浦江南延伸段WS5单
元188E-B-1,188S-F-1,188S-L-1,188S-M-1地块
文体用地，商
办
徐汇龙华 中内环 0.93-6.45 15.23 28.43 2317 6.59 2013-11-19 2014-1-8 杨浦区平凉街道12街坊
商办
杨浦东外滩
内环内
3.5
2.32
8.13
15000
12.19
2013-11-12
2013-12-13
?外围推地热点集中在自贸区（南汇临港）、虹桥商务区和迪斯尼辐射区域。
续表
住宅用地?松江泗泾、新城和老城持续成为成交热点，出让体量49万方，楼板价高出去年1倍以上。
地块名称用途区县板块环线容积率建筑面积
(万㎡)
成交楼板价
（元/㎡）
溢价率
成交总价
(亿元)
规划要求竞得单位成交日期
奉贤区奉城镇60-
02区域普通商品房奉贤奉城郊环外 1.4 11.32 4681 56.0% 5.30 住宅中小套型比例
不得低于30% 绿地2013-11-13
奉贤区南桥新城09单元10A-03A （东块）区域普通商品房奉贤南桥新城外郊环 2 8.18 15229 38.4% 12.45 住宅中小套型比例
不得低于30%
恒盛&上海冉娟装
潢工程2013-11-13
松江区泗泾镇SJSB0003单元10-01号普通商品房松江泗泾外郊环 1.6 5.74 13034 45.0% 7.48 住宅中小套型比例
不得低于20% 万业2013-11-14
松江区泗泾镇SJSB0003单元07-01号普通商品房松江泗泾外郊环 1.6 4.81 13399 49.0% 6.45 住宅中小套型比例
不得低于20% 绿地2013-11-14
松江区方松街道
SJC10004单元2街区10-02号、
12-02号商住松江新城外郊环
10-02地块
：1.8；12-
02地块2.0
12.46 ，其
中住宅11.4 14205 67.0% 17.70
住宅中小套型比例
不得低于20% 首创置业2013-11-18
松江区中山街道国际生态商务区13号地块普通商品房松江新城外郊环 1.5 4.04 10686 72.1% 4.32 住宅中小套型比例
不得低于20% 上坤置业2013-11-1
松江区永丰街道新城主城H单元H02-09号普通商品房松江老城外郊环 1.6 10.10 13118 74.8% 13.25 住宅中小套型比例
不得低于20%
三盛&上海钰景投
资2013-11-14
商住用地?虹桥商务区地块底价成交，较今年区域内出让地块楼板价低6000元。
地块名称用途区县板块环线容积率建筑面积
(万㎡)
成交楼板价
（元/㎡）
溢价率
成交总价
(亿元)
规划要求竞得单位成交日期
嘉定区嘉定新城
F05-4地块商住办嘉定主城区外郊环 2 5.69 7150 43.0% 4.07 住宅中小套型比例
不得低于20%
绿地&上海瑞贺投
资2013-11-13
闵行区虹桥商务区核心区北片区02、04号地块住宅、办公闵行华漕外郊环
02号：1.7
；04号：
2.2
16.72 12819 0.0% 21.44 --- 旭安（香港）2013-11-8
商办用地?永泰控股取得的黄浦淮海中路地块取代嘉华浦东滨江地块成为新的单价地王。
地块名称用途区县板块环线容积率建筑面积
(万㎡)
成交楼板价
（元/㎡）
溢价率
成交总价
(亿元)
竞得单位成交日期
黄浦区淮海中路街道45
街坊17/2宗地块商办黄浦淮海中路内环内 3 2.58 42821 47.6% 11.04 永泰控股2013-11-29
金山区枫泾镇白牛河以东
、枫湾路以北地块其他商服用地金山枫泾郊环外0.80 0.53 3093 0.0% 0.16 上海金山市场2013-11-4
金山区金山新城B-26（
3-09A-05）地块商办金山新城郊环外 2.5 5.73 3702 77.8% 2.12 绿地2013-11-14
闵行区虹桥商务区核心区
北片区01、03号地块商办闵行华漕外郊环01号：2.7
；03号：
2.8
27.90 12827 0.0% 35.79
福建中骏置业&嘉
兴鼎信汇添投资&
悦丰投资
2013-11-8
浦东新区曹路基地E-4-1 商办浦东曹路外郊环 1.4 5.73 10567 109.9% 6.05 上海贝越实业&上
海地纬（集团）2013-11-6
浦东新区唐镇新市镇A-
6-4地块商办浦东唐镇外郊环 2.5 14.06 8568 131.6% 12.05 阳光城&海汤米投
资2013-11-13
松江区九亭镇SJT00105
单元10号A
松江区九亭镇
SJT00105单元
10号A：商办；
松江区九亭镇
SJT00105单元
10号A：餐饮旅
馆业用地；
松江九亭外郊环 2.5 10.37 3545 0.1% 3.68 旭辉2013-11-15
商办用地?永泰控股取得的黄浦淮海中路地块取代嘉华浦东滨江地块成为新的单价地王。
地块名称用途区县板块环线容积率建筑面积
(万㎡)
成交楼板价
（元/㎡）
溢价率
成交总价
(亿元)
竞得单位成交日期
宝山区淞南镇淞南社区N120402单元N3-03A地
块商办宝山淞南高境中外环 2.5 1.27 5117 0.0% 0.65 同济设计&同济科
技&恒一投资2013-11-25
崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8-1、8-2号
地块商业用地崇明陈家镇郊环外
8-1地块：
1.0,8-2地块
：0.8
3.99 3359 9
4.8% 1.34 上海润海投资&弘
逸2013-11-21
虹口区江湾镇街道A06-
05号地块商办虹口凉城中外环 3 2.24 5999 0.0% 1.35 上海新琪投资2013-11-28
松江区中山街道
SJC10010单元32-02号
地块
商办松江新城外郊环 2 4.23 3016 0.4% 1.28 胡飞飞2013-11-28 杨浦区大桥街道96街坊办公楼杨浦东外滩内环内 2.5 2.99 15300 0.0% 4.57 绿地2013-11-28 续表
?近来宅地密集成交，恒大豪掷14亿超高溢价取两地令人瞩目。松江新城宅地
成交日期竞得单位地块名用途容积率建筑面积
(万㎡)
成交总价
(亿元)
起始楼板价
(元)
成交楼板价
(元)
溢价率规划要求
2013-12-4 恒大松江区中山街
道SJC10010
单元26-02号
地块
普通商品房 1.6 6.29 7.84 5499 12461 127%
住宅中小套
型比例不得
低于20%
2013-12-4 恒大松江区中山街
道SJC10010
单元27-02号
地块
普通商品房 1.6 4.90 6.32 5512 12903 134%
2013-11-18 首创置业松江区方松街
道SJC10004
单元2街区
10-02号、
12-02号
商住 1.8-2.0 12.46，其中
住宅11.4 17.70 8507
14205
（区位最佳，
距松江政府和
中央公园近）
67%
2013-11-1 上坤置业松江区中山街
道国际生态商
务区13号地
块
普通商品房 1.50 4.04 4.32 6209 10686 72%
2012年信达
松江区“国际
生态商务区
15-2号”
普通商品房 2.5 12.72 8.93 5010 7022 40%
住宅中小套
型比例不得
低于20%
万科国际生态商务
区14号普通商品房 2.5 14.43 7.90 5009
5473 9%
住宅中小套
型比例不得
低于53%
14205
10686
7022
5473
12461
12903
2000
40006000800010000120001400016000恒大地块
恒大地块
首创置业地块
上坤置业地块
信达地块
万科梦想派
2012-2013年松江新城东区出让地块成交楼板价（元）
2012年
2013年
1.65
1.73
1.64
1.65
1.69
1.70
1.94
2.021.85
1.70
1.49
14%
-3%
5%
-5%
0%
2%10%
14%
1%
-5%
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
2013年1月
2013年3月
2013年5月2013年7月
2013年9月
2013年11月
-0.1
-0.0500.050.1
0.150.2均价（万元）
价格变化
?
成交楼板价翻番，未来公寓价格格局被改写，将迈入“2.5万”时代。
松江新城宅地
2013年松江新城东区公寓月度价格走势
17353
16364
17695
20641
5000
10000150002000025000万科梦想派
誉品谷水湾豪庭二期
东鼎名人府邸
怡林花园二期
2013年松江新城东区主销公寓楼盘均价排名表（元）
松江新城宅地成交楼板价较去年上涨1倍：去年平
均成交楼板价为6199元，今年平均成交楼板价高达13065元，环比上涨1.1倍。
公寓价格将迈入“2.5万”时代：万科梦想派以高出
区域18%以上的价格树立了价格标杆。但根据今年的出让情况，公寓价格将直接上浮25%，迈入“2.5万”时代。
PART3 商品房市场
1.01.01.1
1.8
1.11.0
0.9
1.11.6
0.9
1.0
0.8
0.5
0.7
1.1
0.9
1.4
1.1
1.11.1
0.9 1.0
1.1050100
150
200
250
12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-613-713-813-913-1013-11
0.0
0.4
0.81.21.6
2.0
供应（万㎡）
成交（万㎡）
供求比
供求走势
?供求保持平稳，但同比增幅依然保持高位 。
2012.1-2013.11上海商品房月度供求走势
2012年与2013年月度同期商品房成交量对比（万㎡）
供应量：11月新增供应量213万方，计22528套，较上月增加1.9万方，同比增幅高达48%。
成交量：11月市场消化187万方，计18783套，成交量较上月减少6万方，较去年同期增加24%。连续三个月成交量190万方以上，同比增幅一直处于高位。
3863
115
78
113
137
125119
120126151
78204
136
145115
152
190
193
187145152
36
67
70
33
114
-10
8
32
58
89
15
-50
50100150200250
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月
12年13年
同比差额
房地产销售工作计划(通用版) Through the work plan, you can make a plan for future work and work out a detailed plan; the work plan function greatly improves work efficiency. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改
房地产销售工作计划(通用版) 导语：通过工作计划，可以对未来工作进行一个规划，制定出详细计划；这样能让工作更有条理性，还能对工作进行全局的管理，可以更好的应对工作中遇到的问题，工作计划功能对提升工作效率有很大提升。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。 1、房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8、控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观
济南房地产行业分析 一、土地市场分析： 对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留 问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年 不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非
常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面 收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、 北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二 环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但 由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土 地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地 土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和 条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产 开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
房地产市场营销策划书 第一章、策划的主要任务 销售策划主要任务是让广大消费者能够更好的了解我们的楼盘，并把它销售出去，从而达到扩大市场知名度，提高市场信任度，获取经济利润的目的。 销售策划务必要紧紧围绕广大的消费者进行，这样才会做到有的放矢。销售策划为整个楼盘的销售专门制定了一套完整的方案，销售人员可以按照策划上的策略按部就班，有条不紊的进行，为整个楼盘的销售奠定了基础。 可以看出，销售策划是更公司的市场知名度，信任度和经济利润是紧密联系的！ 第一章市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）新政对区域的影响
新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。 (三) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口89.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
( 工作计划) 单位：____________________ 姓名：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-032183 房地产市场营销计划范文Model text of real estate marketing plan
房地产市场营销计划范文 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏观环境情势 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
济南整体别墅市场分析 一、济南别墅物业发展现状分析 （一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。 济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分
高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。 济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。 二、济南别墅物业区域市场分析 济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析 南部区域——南部山区别墅 南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。
房地产市场营销计划范文(新 编版) Frequent work plans can improve personal work ability, management level, find problems, analyze problems and solve problems more quickly. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改
房地产市场营销计划范文(新编版) 导语：工作计划是我们完成工作任务的重要保障，制订工作计划不光是为了很好地完成工作，其实经常制订工作计划可以更快地提高个人工作能力、管理水平、发现问题、分析问题与解决问题的能力。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势
房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、
产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
上海房地产市场形势地调研报告 上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较 大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立 项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进
2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告
▄前言 行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。 行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。 一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景； 二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性； 三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。
常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面： 第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性； 第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。 因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。
中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产
行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点
房地产市场营销工作计划 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观
念和购买行为的趋势。 2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏观环境情势 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。机会与挑战分析经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。 2.优势与劣势分析 应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。 3.问题分析 在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。 四、目标 此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。 有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。财务目标 每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期
最新房地产市场调研报告 最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 XX年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况
济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到XX年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 XX年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为1XX元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19.7%，占消费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。城市人均住宅使用面积达到了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米;农村居民人均生活用房面积32.9平方米，增加0.4平方米。 (4)固定资产投资概况 XX年济南全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724.4亿元，增长32.3 %;农村投资132.6亿元，增长44.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。 (5)建筑业 XX年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93.3亿元，增长10.4%;实现利税22亿元，增长8.6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。