萝岗房地产市场调查报告
恒鑫地产营销中心
2010年7月22日
目录
第一部分、环境概况、宏观经济、规划发展
一、萝岗概况
二、经济发展概况
三、萝岗区域发展规划
四、2010年萝岗区重点建设预备项目：
第二部分、区域房地产市场现状分析
一、萝岗2009—2010年产开发土地供应开发情况
二、萝岗房地产市场分析
第三部分、项目调查分析
一、区域热点市场解析
二、区域板块的项目情况
萝岗新城、科学城板块
知识城板块
三、区域板块待售及待开发项目情况
第一部分、环境概况、宏观经济、规划发展
一、萝岗概况
为加快实施广州城市发展“东进”战略，发挥开发区的辐射带动作用，统筹城乡发展，2005年4月，经国务院批准，在开发区基础上，整合周边农村地区，设立萝岗区，管辖面积达393平方公里。目前，广州市萝岗区辖区内有夏港、东区、联和、萝岗、永和5个街道和九龙镇。全区总人口为31.35万人，其中户籍人口15.8万人，登记外来居住人口15.55万人。
1、地理位置：
萝岗区位于广州市东郊约30公里处，位于穗港澳黄金三角洲的中心地带。与白云区、天河区、黄埔区、增城市和从化市5个行政区交接。区内交通干线密集，东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等构成四通八达的路网体系。。以此为中心，1．5小时的车程半径覆盖整个珠江三角洲。
2、交通情况：
萝岗区位于广州市的东部，是穗港澳黄金三角的中心地带，距广州市中心20分钟车程。
★公路运输：广州市萝岗区位于珠江三角洲交通枢纽中心地带，到珠三角所有主要城市
的道路基本实现高速公路化，在2小时车程半径
范围可以到达珠江三角洲的主要城市，包括香港、
澳门。
★铁路运输：距广州火车站东站仅30分钟车程，
距广州火车站西站40分钟车程;夏园货运编组站
位于区内，从区内黄埔集装箱码头出发的货运铁
路连接夏园铁路货运站直至全国铁路干线。
★航空港：距新白云国际机场仅45分钟车程；从
区内出发前往香港国际机场，连通关仅需3小时
即可到达
★港口：全球前10大港口之一的广州港紧邻萝岗区；香港货运码头距萝岗区区仅2.5小时车程；深圳盐田港距萝岗区仅2小时车程；广州南沙港距萝岗区仅1小时车程，正在建设的珠江黄埔大桥通车后，将缩短至30分钟车程。
★轨道交通：至2010年，广州市将完成1～7号线共305.5公里城市轨道交通建设，其中地铁4号线将到达广州开发区的科学城，5号线将到达广州萝岗区行政中心，另有地铁6号线7号线、9号线经过萝岗区。
3、自然环境：
萝岗区属山地丘陵地带，山色清秀，涧水长流，风景名胜众多，常年游人不绝。历代文人墨客前来游览，吟风弄月，留下不少佳话。萝岗地区位处北回归线以南，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，拥有丰富的果蔬、家禽、稻类等农产资源以及历史悠久的
种植、养殖经验，众多物产闻名海内外，主要包括：萝岗糯米糍荔枝、萝岗碧玉荔枝、增城挂绿荔枝、萝岗甜橙、大果甜杨桃、大果杨梅、黄皮、番石榴、乌白榄、龙眼、增城丝苗米、高脚菜心、九佛白兰花、九佛麻鸡、火村冰鲜鸡等。其中，萝岗糯米糍荔枝、萝岗甜橙被评选为广州市名优产品。
二、经济发展概况
1-6月份，全区完成工业总产值2007.85亿元，同比增长34.79%，其中6月份当月完成产值380.14亿元。全区实际使用外资6.27亿美元，同比增长6.16%。预计完成出口总额67.1亿美元，同比增长60%，进口总额89.9亿美元，同比增长96%。
截止6月底，全区累计实现固定资产投资131.64亿元，同比增长32.09%，其中基础（公共）设施投资45.64亿元，工业项目投资53.14亿元，分别同比增长23.96%和
31.65%。财政收入继续保持高速增长态势，上半年累计完成203.72亿元，同比增长
32.69%。
2010年1季度广州市各区县主要经济指标对比
三、萝岗区域发展规划
萝岗区的发展定位是华南现代制造业与高新科技产业基地，创新基地；保税加工与现代物流中心；发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区；现代高新农业研发与种植基地。
萝岗区规划结构形成“一城（萝岗中心城区）七区（包括科学城、东区、西区、永和、黄陂、镇龙镇、九佛镇等发展区）”的空间结构布局；萝岗城区规划结构形成“三心（水西南行政体育中心、元贝高尚休闲商业中心、萝岗文教商业中心）、五片（岭头居住片区、元贝居住片区、
二环西居住片区、萝岗西居
住片区、萝岗东居住片
区）”。根据规划，到2020
年，规划城市建设用地将达
到123平方公里，总居住人
口70万。
战略定位：东进核心、和谐
新城
萝岗区在定位上将延
伸广州开发区产业基础雄
厚、创新能力突出、体制精
简高效的优势，在广州东部
的发展格局中确保自己的
中心地位。萝岗将依托广州
开发区强大的产业基础和
发展动力，使其在经济上成
为广州东部的技术创新中
心、产业服务中心、商务与
商贸中心；在基建上成为高等级公共服务设施聚集区、重要居住与生活服务配套区、都市休闲与旅游度假区；在战略上，成为广州实施东进战略的核心主体和整合广州东部各种发展力量的发展平台。
城区规划：“一核两翼”拓展空间
在城区规划上，萝岗区将构建“一核两翼”的空间结构，“一核”指萝岗中心区、科学城、黄陂－天鹿湖构成的中部核心城区，规划形成广州东部的城市副中心，萝岗区的公共服务中心，区域性现代服务业中心、高新技术产业集聚中心；“北翼”的九z龙镇，是萝岗未来空间拓展的主要方向和生态型产业区、新城区；“南翼”的西区、东区、永和，规划为综合性的制造业和现代服务业集聚区。
交通网络：
“双快”体系“网格”骨架“四横一纵”高速公路网加强了萝岗区与广州市主城区以及与东莞、深圳、新塘之间的交通联系。
“四横”——广河高速、广惠高速、广园路和广深高速。广河高速在萝岗区北部，西联华南快线，穿过镇龙，连接河源方向。广惠高速在萝岗区中部，在与东二环交汇处向东，经过萝岗和永和南部，与新新公路交汇后，向惠州方向延伸。广园路东西向经过黄埔和东区，并在东二环萝南路上设立交实现互通。
“一纵”——东二环高速。南北方向经过萝岗，科学城，是萝岗区纵向主要的交通通道。按照规划，萝岗区将形成“四横一纵”高速公路网、“中心环＋放射路”城市快速路体系、由交通性干道、生活性干道构成的“网格状”主骨架路网，进一步强化萝岗区的区位优势，建设广州东部立体交通枢纽。
生态空间：“一环两廊”注重环保
萝岗区393.22平方公里的土地上，山林面积就有168平方公里，该区在规划上更加注重环境保护。根据该区的区域生态定位和生态环境现状分析，确立经济与环境统筹、开发与保护均衡、人居与自然和谐的生态环境建设目标，制定生态环境保护策略、非建设用地导控策略和区域产业生态平衡策略。届时，萝岗区将建设“一环两廊三带”的生态空间格局，包括划定城市绿心外围生态环，延续东西向和南北向两条市域生态廊道，建设核心城区外围缓冲带、九龙－镇龙缓冲带和九龙－九佛缓冲带等三条生态缓冲带。
四、2010年开发区重点建设预备项目
中新知识城、萝岗新城、生物岛“两城一岛”建设为主线
中新知识城——
中新知识城位于广州科学城北区(即萝岗区九龙
镇)，规划总面积123平方公里.距白云国际机场约
24公里，距广州科学城约26公里。规划范围123
平方公里,建设用地60平方公里.知识城可容纳总人
口54万人，其中就业人口27万，按北、中、南三大块
来建设三个中心镇，中心镇两侧是一些卫星镇。住宅以
中低密度为主，容积率为0.6-3.0。此外，整个知识城
中将会有540个组团公园，34个小区公园，用绿色生态来包围居住区。广惠汕高铁从
知识城外围经过；穗莞深城际线和地铁14号线支线贯穿知识城。
知识城总的战略定位是：立足珠三角，辐射华南，面向全球，服务全国，影响东南亚，努力建设成为中国自主创新的先行区、知识经济的高地、推动珠江三角洲产业转型的强大引擎、中国—东盟区域性创新中心和生态宜居的新城区。
萝岗新城——
地理位置：广州市东部，萝岗区中南部
萝岗新城范围包括了萝岗中心区、黄陂——天鹿湖区、科学城三个片区的大部分区域，土地总面积为77．89平方公里。萝岗新城被定位为"国际级新兴复合之城"，其特点是集产业、国际化、生态资源、配套于一身，未来将成为广州乃至珠三角区域中心腹地。根据萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之～，将辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、集聚程度最高的区域，新城优良的生态环境和高标准的建设除了为东区、西区、科学城和永和四个产业区的就业人口提供居住生活配套外，还将吸纳广州主城区疏散出来的部分居住人口。
功能定位：华南现代制造业与高新科技产业基地、创新基地，保税加工与现代物流中心，发达的现代服务产业与适宜居住的城市居住生活区，现代高新农业研发与种植基地。
广州国际生物岛——
生物岛项目经过国家计委批准立项，是广州市进行产业
调整、发展高新技术产业的一项重大决策。
“生物岛”选址位于广州市东南端、珠江主航道和次航
道交汇而形成的官洲岛，北面紧临琶洲会展中心，东面与长洲岛隔江相望，西面为广州
果园生态保护区。全岛空气清新，生态环境良好，紧临华南快速干线和环城高速公路，交通便利，十分适合生物技术研究开发基地的建设。“生物岛”的建设，将以广州为中心，联系香港、深圳和珠江三角洲地区，发挥地域特色和优势，逐步实现现代医药学和传统医药学的融合。中药现代化亦将是“生物岛”开发建设的计划目标之一，它将与香港的“中药港”计划相呼应，最终形成以广州、深圳、香港为轴线的亚太地区，乃至全球具有一定影响的医药、生物技术产业集群。
第二部分、区域房地产市场现状分析
一、萝岗2009—2010年产开发土地供应开发情况
1萝岗区2010年国有土地使用权出让计划宗地表
2、萝岗区2009年国有土地使用权出让情况
萝岗区2009年国有土地使用权出让表
从2010年的卖地计划表中看到，萝岗区虽然只有三幅住宅用地土地推出，但三幅土地的总用地面积却达到285万平方米，是十区总供应量最大的区域，其中两幅位于九龙镇的地块用地面积均高达100万平方米和140万平方米。而市中心区，在目前地铁五号线设有站点的荔湾区大坦沙，有面积达到20万平方米的地块供应。同时在天河区奥体中心附近和即将建成的白云区白云湖周边都有用地面积高达93万平方米和50万平方米的地块。不过，有业内人士指出，广州已经于今年3月明确单宗用地出让面积不得超过20万平方米，因此预计这些“巨无霸”地块都不会一次性推出。
二、萝岗房地产市场分析
萝岗新城属于《广州2020：城市总体发展战略》中最先要发展的六个新城之一。日前，张广宁提出的把萝岗作为新城规划的“副中心”，这一说法更加奠定了萝岗在未来十年规划中的战略地位。萝岗是继番禺之后的有一个宜居区域，随着配套的逐步完善和交通网络的改善，多个大型项目相继进驻并成功开发，萝岗已经成为人们关注的焦点区域之一。
该区域以生态宜居为发展目标，引进国外知名企业以及各界精英，形成一个新的创新之都、生态宜居之城。目前，该区域的楼市蓬勃发展，居住氛围日渐浓厚，发展空间巨大。在广州市“一主三副”发展战略的指导下，萝岗新城一直旨在大力发展现代服务业，建立完善的现代产业体系，提升城市集聚辐射和综合服务功能，建设城乡交融、环境优美、以人为本、宜产宜居的花园城市。经过几年的发展，萝岗区的配套日趋完善，房地产行业也得到蓬勃发展，居住氛围也渐渐浓厚。
萝岗区新建商品住宅主要集中在开创大道，从广州技术开发区出发经开创大道进入广汕路，汇集了翡翠绿洲、保利香雪山、保利林语山庄、万科城、龙光峰景华庭、万科
新里程、合景科汇金谷等多个大型项目。此外还有多个地块待建，未来还将有龙光比华利山、勤天项目、雅居乐项目等多个大型项目陆续上市。
随着楼市大热，萝岗区的房价也和其他区域看齐，东区都是一些相对较小规模的楼盘，价格相对稳定一些，但也从4000-5000元/平方升至到目前的6000-8000元/平方米；开创大道一带的房价更是一路高歌，除了已经售完的限价房项目龙光峰景华庭和万科新里程，其他项目都有不同的涨幅。以保利香雪山为代表，洋房售价已从2009年年初的7000-9000元升至13000元/平方米的均价；万科城的别墅和保利香雪山的别墅都在20000元/平方米以上。
由于萝岗区的成立时间不长，楼盘相对较少，二手市场房源不多。萝岗区成交单价在7000-14000元/平方米之间。目前较为热门的是保利林语山庄、万科城以及零星的几个小楼盘，现在保利林语山庄的二手房价已经到了9000元/平方米左右，别墅在10000-20000元/平方米。保利香雪山和万科城的别墅二手价格均超过20000元/平方米，洋房也超过10000元/平方米。东区的二手房价会便宜很多，这些小区规模不
大，5000-6000元/平方米均有售。
随着配套的逐步完善和居住人口日益增多，萝岗房地产行业的发展空间还很大。大型项目的陆续上市、著名企业的继续进驻以及重量级配套的完善，将成为促进楼市的蓬勃发展的重要力量。
与番禺、金沙洲、增城等广州其他房地产热点板块相比，萝岗区一方面离广州中心城区最近，与天河、白云无隙连接，另一方面又独享市政高速路网、轨道交通、便捷电车系统等各类交通大投入配套，交通便利度更高，房地产发展动力显然更加充足。
从一开始，包括了科学城在内的萝岗区就以高姿态出现在人们面前。近两年的土地出让情况也显示，萝岗区已经成为越来越重要的居住用地供应区。萝岗区也将建设有属政府保障性住宅的新社区。目前，萝岗已有万科集团和龙光集团的两块限价地，6000
元/m2和4000元/m2的限价更让其成为市场上备受关注的焦点。除了有限价地项目外，萝岗已经售罄的楼盘有保利林语山庄、香雪山和万科城等项目，即将开售的项目则有中洲流水人家、科城山庄等项目。由于邻近天河商务区，萝岗的住宅产品均起步较高，在售新盘大多以类别墅和高级洋房产品为主，产品价格普遍在6000～28000元/m2（包括洋房和联排别墅在内）。而根据规划，以后将有地铁四号线和六号线经过萝岗区，在此设置约8个站点，构筑出萝岗未来便捷的交通系统。
从其发展态势看，今天萝岗的崛起有如2001年～2002年前后的华南板块，但其区内经济基础及自身的市场潜力却要远胜华南板块。与华南板块当年的“纯居住区”发展模式相比，萝岗新区的发展更多地得益于政府整体规划的利好。由于萝岗本身就是一个集就业、居住、生态旅游于一体的区域。再加上土地储存量大，房地产发展尚在起步阶段，一次可以预计其发展后劲十足。相信在未来的3～5年内，萝岗区将成为广州最令人注目的发展新区，将成为广州东部最有活力的就业、投资与生活居住新区。随着“东进”战略的深化，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形，产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。
近年来包括萝岗在内的东部板块楼盘销售价格已经在一直稳健上涨。前两年每平方米仅售6000～8000元的独立别墅，如今每平方米售价已高达2万多元，洋房售价也已达1万元/㎡的大关。
1、萝岗区新建商品房交易登记面积情况
2010年6月萝岗区新建商品房交易登记面积情况如下图：
2、萝岗区新建商品房交易登记住宅均价情况
萝岗区新建商品住宅均价对比
3、新建商品房网上签约情况
网上签约面积情况
2010年6月萝岗区新建商品房网上签约情况如下图：
第三部分、项目调查分析
一、区域热点市场解析
二、区域板块的项目情况
科学城、萝岗新城板块
知识城板块
中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目——广州中新知识城日前正式签约奠基。这个投资逾千亿元的项目不仅将成为今后广东经济发展的强大引擎，同时一个未来国际化的“宜居宜业”新城也将在广州东部冉冉升起。受此利好消息推动，东部楼市一改往日的沉寂态势，纷纷打出“知识城”的宣传口号揽客。
近年来，各大开发商已争相进军开发，该板块新地王楼面地价已超过7000元/㎡，一手洋房售价接近1.5万元/㎡，二手房售价也过万元。在知识城半小时生活圈里，云集了保利、恒大、碧桂园、金地、合景泰富等众多开发商，开发出了保利东江首府、金地荔湖城、恒大山水城、合景誉山国际等众多大盘。如今随着知识城的崛起，在相关产业和多条地铁的入驻后，将给这些楼盘带来立竿见影的升温效应和更广阔的前景。目前各盘纷纷将知识城作为一大卖点向客户兜售，吸引买家来这里“抄底”。在知识城的高温下，附近区域的土地市场和房产市场初现升温之势。据了解，去年起众多开发商就积极参与到知识城附近土地拍卖中，去年增城推出的5幅土地，受到开发商的追捧，5幅土地全部成交，无一例流拍。目前中新知识城板块附近已有不少新盘接踵登场，大型社区更是已趋成熟。
在售产品以90平方米左右的三房单位为主，“左邻”洋房均价在7500元/㎡，“右里”洋房均价在6500/元㎡。
金地荔湖城：
目前在售的包括了45～53平方米的高层单身公寓，150平方米的三房，220平方米的五房。以及部分临湖别墅在售。洋房均价为7500元/㎡带装修，别墅单位毛坯价18000～20000元/㎡。
恒大山水城：
主推产品为全新湖景楼王“东郦湖”组团，该批产品一线临湖，为80~96平方米的实用户型，还送1600元/㎡装修，楼王单价仅5680元/㎡起，47万元即可拥有一套，其入市门槛之低，恐怕是知识城周边“最笋”楼盘之一。
恒大山水城山水资源丰富
锦绣新天地：
全新“御湖湾”组团36～37座样板间日前已经开放，此期产品面积涵盖110～190平方米区间，预计均价在6000~6500元/㎡之间。此外，在售“东景雅筑”组团毛坯均价5800元/㎡。
侨建御溪谷：
是位于中新镇的新盘，为目前市场罕有的临水而建的纯
别墅区，目前售价在15000元/㎡左右。随着该盘不断成熟以
及二期开工，对整个中新镇板块的楼市发展也是一大促进。
合景誉山国际：
近期推售的产品主要为中心湖景楼王组团，面积涵盖250~450平方米，均价20000元/㎡。此外高层洋房近期也将亮相，当中的楼王产品更带天际泳池，属于区域唯一，将限量发售。
上周六正式发售。首批仅推售110余套单位，面积36~103平方米，包含单间、一房及两房带套间三种户型，并且可以自由组合间隔，均价1.4万元/m2。保利东江首府：地处新塘镇中心东南侧，项目占地740余亩，分多期开发，集住宅、五星级酒店、商业步行街、公寓、办公于一体。其中，住宅产品的洋房为110~140平方米的三、四房，别墅为230~430平方米的双拼户型项目。项目将于今年下半年推出一期产品，其中包括一线江景洋房和部分双拼别墅。
主要在售楼盘对比
市场调查报告之竞争楼盘分析(DOC 31页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
目录 前言 一、竞争楼盘综合分析 二、竞争楼盘个案分析 个案分析一：华达·西湖城市花园 个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居 个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城 个案分析十一：建业?森林半岛（三期）
前言 前言 本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等 方面提供相应的参考依据。
一、调查说明 １、调查区域 ２、调查对象及数量 ３、调查时间
二、综合分析 （一）综合分析： 本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。 【住宅】： 本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南?阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。 【住宅底商】： 本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。
郑州商业地产市场需求调查份报告 项目背景介绍 2006年5月26日至28日，东方今报成功举办了首届铺王大会，获得了社会各界的广泛赞誉。这次展会作为商业地产的专业展会，在形式和内容都有巨大的创新，为开发商和投资者之间搭建了一个有效的沟通平台。河南圆点市场咨询有限公司也全程参与了本次展会，在展会上对有明确投资意向的投资者进行了抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场和本次展会的看法。 本次调研样本构成情况 ——本次调查共投放样本530份，回收样本为530份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题通过电话进行补问，并对问卷中的逻辑性进行考核、复核），最终确定有效样本为528份，问卷的有效率为99.62%，符合本次调查的有效性和代表性。 样本的分配情况为：有较为明确投资意向的参展人群，年龄在25—55岁之间；非房地产广告公司/顾问公司、非地产开发/地产销售/代理/策划等相关行业工作的消费人群。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的收入情况来看完全符合本次调查的要求；访问方式为全部在展会现场进行定点拦截访问。 报告正文部分 第一部分投资者选择意向分析 ○购买商铺目的分析 ——商铺投资成为主旋律
调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例也有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。 通过与我公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（05年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借着自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定、风险相对较小等，正逐步被广大投资者接受和追捧。 ○选择区域分析 ——首选中心区，关注其他区域
目 录 前 言 个案分析一：华达·西湖城市花园 个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居 个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城 个案分析十一：建业?森林半岛（三期） 前 言 本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。 一、竞争楼盘综合分析 二、竞争楼盘个案分析 言 盘总体
１、调查区域 （一）综合分析： 本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。 【住宅】： 本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南?阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。 【住宅底商】： 本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。
（二）借鉴及失误分析：Array本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。 1、值得借鉴之处 ⑴建筑设计方面 ①建业?森林半岛 “一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业?森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。 ②华达·西湖城市花园 目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。 ⑵营销推广方面 ①翡翠城 率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。 ②华达·西湖城市花园
候选人推荐报告
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个人简历 简历时间：2014/02/10机密Con fide ntial 个人信息 姓名：白淳 性别：女 出生日期：1977/11/12 居住城市：上海 教育背景 2010.10 - -2011.09同济-同策高级营销研修班 1996.09 - -2000.07辽宁大学历史系档案学（本科） 工作经历 2003年从事房地产营销以来，历经企划、研展、策划、销售各专业领域的深入实践，积累了 别墅、豪宅、公寓、办公等业态丰富的实战经验，尤其对高端项目和大盘操作较有心得，擅长 全盘策略推进及全程目标动态管理；并在多项目营销管理、营销战术创新和营销资源平台建设、 专业平台建设和专业团队打造上积累了相应的资源和经验。 2013/3 —今同策房产咨询股份有限公司华东区域营销中心策划总监 汇报对象：华东区域总经理工作地点：上海直接下属：6人 工作职责： ?上海40余个直属在销项目营销策略总控、14个A级项目的策划执行总控； ?苏州、无锡、常州、南京、南通、安徽六家城市分公司的重点项目策略支持及执行监控； ?上海区域总部策划团队组建、策划专业平台建设、策划团队系统培训； ?分公司策划团队核心人员及骨干人员带教、不定期营销团队培训； ?上海区域总部营销团队（项目总监及项目经理）策略培训、业务专业平台筹建。 工作业绩： ?策划总控：以精简高效的策划团队，执行14个A级项目的全程策划工作，包括：豪宅类（瑞虹新城、一品漫城?壹品别墅、世茂?余山里、东方罗兰别墅）、高端公寓类（绿城?香溢 花城、天祥华府、银亿徐汇酩悦、宁波银亿东岸）、商办类（同进理想城、盛大天地青 春里、西部卓越世纪中心）、旅游地产（世茂?怒放海）和养老地产（天地健康城），专 业度和服务度深获项目总监和开发商的认可。 ?营销管控：通过年度总纲评审、季度攻坚评审、月度营销路线图、一周工作汇总、工作日报等项目管控动作构建了完整的营销管理体系，使策略与执行有机结合、根据市场变化进行计划调整，从而有效保障了40 余个在销项目营销目标和公司运营目标的超额达成。 ?分公司支持：对各地分公司重点项目提供关键节点的营销策略支持（无锡公司的富力十号、常州公司的新城首府、南京公司的银亿东城、南通公司的星光耀广场、安徽公司的坝上街环球
市场调查方案（一） 一、前言 现在大学生的日常生活开支已不仅满足于吃、穿，而是更加注重自己的形象了。尤其是女大学生逐渐意识到了护肤的重要性，她们对护肤品的需求在日益攀升。大学生作为一个特殊的群体，无论是从消费人群还是购买力而言，校园市场都是一个不容忽视的庞大市场。因此，为了更清晰、全面地了解大学生对护肤品认识及使用情况评价，我们做了这样一次关于相宜本草的调查。本次调查主要是针对南京信息职业技术学院在校女大学生护肤品的消费使用情况进行调查分析，了解女大学生对护肤品的需求，并对女大学生的品牌认知度和购后满意程度等进行市场调查。 上海相宜本草化妆品有限公司成立，创立“相宜本草”中草药护肤品牌。 相宜本草的由来是中医强调的“标本兼治”理念，它与上海中医药大学基础医学院的长期合作，将汉方本草和现代科技相结合，开发出一系列功效卓著，使用安全本草护肤品。 二、调查目的和意义 （一）调查目的 1、全面了解南京信息职业技术学院女大学生对相宜本草护肤品的认知和使用情况。 2、全面分析南京信息职业技术学院女大学生对相宜本草护肤品购后满意度评价情况。 （二）调查意义 针对南京信息职业技术学院女大学生对相宜本草护肤品认知及购后满意度评价调查情况，为该产品的销售制定更好的营销策略，开拓大学生市场，提高产品的销售量。 三、调查的内容和具体项目 （一）消费者 1、消费者统计资料：（生活费、护肤品消费水平、品牌认知度） 2、消费者对于相宜本草品牌的使用情况---是否听说过、用过，满意度如何以及功效是否更能吸引消费者。 （二）市场 1、相宜本草在校园市场上所占的份额 2、消费者需求及购买力情况 3、相宜本草品牌的市场前景预测 （三）竞争者 1、大学生热衷的护肤品品牌所占的市场份额 2、了解各竞争品牌的销售优势 四、调查范围 南京信息职业技术学院 五、调查方法 考虑到此次调查工作涉及面广，因此拟采用随机抽样的方法，并拟定样本数为200人。调查方法我们主要采用问卷调查法，鉴于此我们专门制定了一套问卷调查方案。我们采用入户实地调查方法。 六、资料分析方法 主要采用Excel数据分析及通过图表形式反映情况 七、进度安排 3月28日制定市场调查策划 3月29日上午制定调查问卷 3月29日下午----31日上午实施调查 3月31日下午数据统计和处理
郑州曼哈顿商业广场市调报告 一．项目简介 曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积平米。由河南升龙置业有限公司开发。 曼哈顿广场周边分布有河南省委、省政府、省人大、省政协、河南省公安厅、黄委会等众多党政机关，金融商业机构繁多，商品交易所等其他一些大型商业机构也设置于此。中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、兴亚建国饭店等星级酒店都位于金水路两侧，公交等直达，、地铁一号线规划站点距离机场、火车站分钟车程，项目所处区域交通便利。。
开发商河南升龙置业有限公司项目位置金水路与未来大道交叉口总建面积平米面积区间㎡ 定位城市区域商业中心建筑形态商业层，层架空，层 以上为住宅 开盘时间停车位个左右 招商情况 沃尔玛购物广场、国美电器、中体倍力健身俱乐部、工商银行等肯德基招商银行、奥斯卡院线必胜客江汉烤肉、爵士牛排 二.产品分析 一层沿街铺建筑面积在平米左右，二层及内部铺位建筑面积在至平米不等。 三.主营业态 区曼哈顿风情女人街，业态规划为中高档餐饮、珠宝玉器、及独立品牌服装店面。肯德基、必胜客、江汉烤肉、爵士牛排欧博酩庄餐厅等美食一条街。 区旺角购物街，业态规划为中高档餐饮、品牌服装、潮流前线、配套餐饮等。现主要入驻的品牌商家有：隆庆祥西服、工商银行等。 区位于金水路与未来路交叉口东北角，是已经投入使用的甲级写字楼升龙大厦、中州之星酒店曼哈顿分店。升龙大厦写字楼下面是已经进驻的奔驰专卖店和洛阳银行。 区位于升龙大厦的东边，曼哈顿期（希尔顿酒店和升龙总部大厦），项目为一幢层高五星级大酒店，设有两层高地下室，约间客房，主体为框架结构，精装修。 区大型综合业态，业态规划为数码广场，超市，电器，体育用品，亲子教育。主要进驻的品牌商家有：深圳赛博数码、沃尔玛超市、国美电器、永乐电器、胜道体育、中体倍力健身俱乐部、宝宝亲子教育等。 区中型综合业态，业态规划为，影院、餐饮、电玩、音乐会所、台球。主要进驻的品牌商家有：奥斯卡院线、电玩、土大力餐厅、电玩、、台球等。 区位于区的东南处，现在正在销售。销售单套面积在平方，价格在每平方
调查问卷的分析报告模板 篇一：调查问卷的分析报告模板 关于二手书市场调查的分析报告 近年来，大学生的学费问题已成为很多社会、学校及相关媒体关注的焦点，作为新时代的大学生，我们不仅应该知道怎么赚钱，更应该先懂得怎样省钱。据不完全统计，我国高等院校学生每学期的购买各类教辅用书及其他类书籍的费用一般在一千元钱左右，而这些书籍中的大部分都是可以循环使用的。因此，二手书籍的流通使用将成为大学生解决高额书费问题的全新切入点。二手书店会有很大的市场潜力。 三、调查目的 掌握在校大学生对二手书的了解和看法，了解大学校园二手书存在的问题。 调查对象：河南工程学院在校大学生、工贸学院和西亚斯学院一般情况：这部分人大金在18至24岁之间，其中以大概以20岁为中心的正态分布，有一定的闲置书本，且书本的处理方式成为他们的一大难题. 本次调查采取的是随机问卷调查。发放问卷是在河南工程学院校园随机选择证券投资者当场发卷填写，并当场收回的形式。我们共发放问卷65份，回收60份，本校学生随机发放50份，回
收46份，回收率XX%，外校学生随机发放15份，回收14份，回 收率XX.X%。调查主要涉及会计学院，土木学院，机械学院，安工学院经贸学院，工商学院等，工贸学校，西亚斯学校。覆盖一、二、三年级，数据全面翔实可靠。 此次调查问卷共设计题目15项，问卷的内容主要是对学生的 闲置二手书的现在状况，书的处理方式，对书的买卖情况，接受 二手书的情况，价格，网络营销的接受度的调查。 问卷形式（见附表1）. 1.在校大学生看过的书不卖，大约XX.X%的人都会留着，XX.X%的人不会留下。但这些人中大部分的人都不能够合理的处理好自 己的图书，甚至有些人向我们抱怨不知道该如何处理没有用的图书，太占地方但扔掉又太过可惜 2.在留著书的人中，有XX%的人不会再看，放在寝室闲置。有 XX.X%的人送给下一届的小学弟、小学妹，但这部分的比例过少，根本不能满足需求量，有XX%的人卖给收费站但这样需要自己运送，而且价位很低。正版书盗版书论斤卖，得不偿失。有XX.X%的人选择扔掉这毕竟还是少的，我们的上门回收相信他们不会拒绝。 3.在回答是否曾经想过把看过的书放在一个机构，让其他人 看你的书，达到重复利用时，有XX.X%的人想过但不知道给谁，XX.X%的人从未想过，XX.X%的人认为书都没用了，还是算了吧。 我们建立一个这样的机构还需要大量的宣传，让不知道的人知道，
市调报告 郑州市 商业市场研究报告 营销部 2011-8-29 市调报告 目录 一、郑州市宏观经济环境现状……………………………………… 二、郑州市商业环境分析…………………………………………… 三、郑州市各区域商圈发展现状……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙岗商圈………………………………………… 3.3、紫荆山商圈………………………………………… 3.4、郑东新区商圈…………………………………………… 3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………
3.5.1、东南区域点状商圈………………………………………… 3.5.2、西南区域点状商圈………………………………………… 3.5.3、大学路带状商圈………………………………………… 3.5.4、秦岭路点状商圈………………………………………… 四、典型案例分析…………………………………………… 五、郑州市商业市场发展前景预测…………………………… 六、总结…………………………………………………… 一、郑州市宏观经济环境现状 1、GDP发展状况 经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。 2、固定资产投资 2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。 全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长
目录 前言 一、竞争楼盘综合分析 二、竞争楼盘个案分析 个案分析一：华达·西湖城市花园 个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居 个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城 个案分析十一：建业?森林半岛（三期） 1 / 31
前言 前言 本次市场调查，主要针对目前XX市在售楼盘进行的全面调查。 通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提 供相应的参考依据。 2 / 31
3 / 31 一、调查说明 １、调查区域 ２、调查对象及数量 ３、调查时间
二、综合分析 （一）综合分析： 本次主要针对“项目周边及XX市区在售楼盘”进行了全面调查，目前XX市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。 【住宅】： 本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南?阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。 【住宅底商】： 本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。 4 / 31
（二）借鉴及失误分析： 本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。 1、值得借鉴之处 ⑴建筑设计方面 ①建业?森林半岛 “一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相 5 / 31
市调报告的基本结构 报告的题目由报告的内容决定，要求问题相符，高度概括，吸引力强。 报告摘要主要包括四方面内容： 1指出调查目标，说明调查原因 2指出调查的时间、地点、对象、范围及调查的主要项目 3调查实施的方法、手段、以及调查结果的影响（确保可靠性 和依赖程度） 4说明调查执行结果，提炼主要发现和结论性内容。 正文包括五个部分：1导言2研究方法3调查成果4限制条件5结论和建议 调查成果的口头报告：1装备介绍时使用的材料：1汇报提要2视觉辅助PPT3执行总结4最终报告的复印件 2介绍的技巧:注意对现场的选择及布置2语言生动、注意语调、语速3注意表情和形体语言的使用 3介绍内容的注意事项：1这些内容的真正含义2他们有什么冲击性3我们能从这些数据中获得什么信息4在现有的信息下，我们应该做什么5如何才能提高对事物本质的认识6什么使类似的信息更加有益 前期市调报告格式： 前期市场调研报告格式范例 （一）项目基本情况分析 （二）宏观环境分析 1、经济环境分析 2、政策环境分析 3、市政规划分析 4、人文环境分析 （三）区域环境分析 1、区域概况 2、区域规划 3、区域配套 （四）房地产市场调查分析 1、土地市场调查分析 城市土地供应量与开发量调查分析 2、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析 （1）市场供给情况分析 通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、空置率等指标分析。 （2）市场需求情况分析 通过房地产销售面积、交易总额等分析 （3）市场价格及趋势分析 3、市场各板块分析 4、区域房地产市场调查分析 （1）区域土地市场、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析 （2）区域在建及将建项目的摸查
通州项目市场调研报告 （讨论稿） 2002/3
目录 第一部分前言 第二部分通州区区域环境分析 通州区总体特征 通州区交通环境分析 通州区市政环境分析 通州区配套设施环境分析 通州区生态环境分析 第三部分本案主要竞争项目分析 周边现有竞争项目分析 周边竞争项目特征分析 主要竞争个案分析 ●天赐良园 ●至善家园 ●怡佳家园 ●武夷花园
●珠江国际花园 ●水岸长桥 第四部分客户购房需求分析 ●主要特征 ●购买目的 第五部分项目定位分析 推广策略 发展策略 创新概念 存在的阻力 总体策划思路 第六部分通州项目市场定位建议 通州项目潜在价值分析 通州项目市场定位建议
第一部分前言 经过几年的稳定发展，房地产业经历了从高速增长到低增长的过程，进入了产业生命周期的亚成熟状态。2002年的北京地产市场新鲜事物层出不穷，无论买方与卖方都在讨论着申奥成功给房地产市场带来的实质性利好。新都市主义，亲水系住宅，绿色生态社区等创新思路给原本靓丽多彩的房地产市场更添了绚烂的一笔。新的概念意味着更多的选择，更高层次的生活品质，同时，更促使竞争进入到白热化的阶段。随着房地产微利时代的到来和市场竞争的加剧，开发商与代理商已经将目光由单纯的概念运作转型为战略与战术并用，关注房屋理念，氛围与环境的完美结合，用全新而全面的概念将一个崭新的住房时代呈现在人们面前。因此，要在现今群雄逐鹿的战国时代笑傲同侪，就更应将人本思想贯彻于项目始终，守本、创新，以树立项目与公司的品牌形象。
第二部分通州区区域环境分析 一、通州区总体特征 作为离东部商圈最近的一个卫星城，通州全区面积907平方公里，城区控制面积108平方公里，是北京规划建设规模最大的新城区。区级地位的确定使得通州区成为北京经济发展最为迅速的地区之一，其前景预测更成为可持续发展和建设的重点地区。未来几年，新制定的“十五”规划将构筑新通州：以“规划科学、布局合理、工程完备、持续发展”为指导思想，以投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设，全面提升城市的档次和品位，努力建设一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。形成北京市最适合居住的区域性集中地之一。
注：本次调查报告受娄底市高加索净水机总代理委托指导老师：王中 小组成员：组长：肖海超
组员：刘作为周志祥 2011年12月5日 目录 前言 1、概述-----------------------------------------P1 1.1调查背景------------------------------------P2 1.2调查目的------------------------------------P3 1.3调查对象及范围 ------------------------------P4 1.4调查研究方法--------------------------------P4 2、调查内容-------------------------------------P8 2.1调查目的及背景分析-------------------------P5 2.2营销状况分析------------------------------P5 2.2.1市场状况-----------------------------P6 2.2.2产品状况------------------------------P7 2.2.3竞争状况------------------------------P8 2.3营销环境分析-------------------------------P9 2.4营销战略分析------------------------------P9 2.5调查数据及其分析--------------------------P10 3、调查结论及建议-----------------------------P14 3.1调查结论分析----------------------------P14 3.2调查建议总结------------------------------P15 4、结束语-------------------------------------- P15
郑州大型商场调查报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】
郑州大型商场调查 一、调查提示 众所周知，郑州是商战的发源地，到本世纪末，郑州要建设成为中国的商贸中心，是有历史和现实基础的，不用多说，交通便利是最主要的条件。郑州商贸城建设的主要发展目标中，第一条就是到本世纪末要建设20个建筑面积超万平方米，营业额超亿元的大型零售商场。随着市场经济的不断深入，郑州的商贸活动日趋活跃，商业竞争也愈演愈烈。商业竞争成为全国关注的焦点。? 1996年，郑州市亚细亚五彩购物广场、正弘购物中心、明珠购物中心和金博大购物中心等几家大型商场相继落成开业，各种便民连销店，专业性批发市场等应运面生，这使郑州的商业竞争更加激烈。有限的消费群体，不断增加的商品营业面积，加上各种便民连锁店，专业性批发市场的强烈冲击，郑州市各大商场消费群体不断分流，供大于求，加上市场大气候的影响，1996年各大商场销售额全面下滑，普遍亏损，为了使“九五”期间郑州商贸城得到健康的发展；加强郑州商贸城建设宏观管理，市政府宣布：郑州暂停上马大商场，力争使现有的商场扭亏为盈，走向良性循环。? 本次调查发出问卷70份，收回有效问卷50份，对郑州市各大商场的基本情况进行了抽查。具体分析如下：? 二、近看郑州大商场 最近，我们对大型市场的局部情况进行了相关抽查，对70户居民家庭进行了电话问卷调查，调查结果汇总分析表明：1996年，郑州市抑制通货膨胀工作成效显着，在确保城乡市场繁荣稳定的同时，价格涨幅逐渐回落，全年商品零售价格总水平平均上升4．5％，各大商场
的营业额较去年下降16．3％，主要零售商场负债利息总额4000万元，随着专业性批发市场的相继落成，消费者到大型商场购买烟酒、食品、家具等一系列生活常用品不断减少。据统计表明，1997年消费尚无热点，各大商场面临严峻考验。? 三、大商场各具特色 大型零售商场的迅速发展，充分显示了流通领域的活跃和商业的繁荣，在郑州大型商场的发展史上，亚细亚就是一个明显的标志。? A、亚细亚商场，微笑服务背后的科学营销策略? 调查显示亚细亚商场在消费者最信赖的商场中排列第一，占被调查者的55％。1996年亚细亚商场销售额名列郑州市第一，被河南省委宣传部和省贸易厅评为“参加百城万店无假货”活动先进单位。注重树立和保持企业自身的形象与经营的特色，科学地制定营销战略，加上严格的内部管理与“微笑服务”，是亚细亚商场商战取胜的关键。1996年，面对超市、专卖店、便民连锁店、仓储超市的应运面生，在批发市场和超市等其它商业网点的冲击下，亚细亚商场对经营管理进行了必要的调整，在方便消费者方面，商场调整商品结构和经营部，新设或合并部门，对日用、服装、小家电等部门实行开架自选，增加一倍以上的商品种类，加快商品更新换季、及时把名优特新商品奉献给消费者。并增设许多别具特色的服务项目招揽顾客，吸引消费者。? 亚细亚商场把商品质量作为经营管理的基础，严把商品进货渠道，建立起完善的商品质量管理体系，坚持从商品进货、上柜、销售、售后服务等方面层层把关，并把责任落实到人，防止假冒伪劣商品流人商场。?
洛阳九都银座商铺部分市场调查报告 目录 调查讲明 一、本物业区域调查报告 1、本地块状况 1 / 1
2、本地块周边景观 3、本地块要紧交通干道 4、本地块交通条件 5、本地块生活配套设施 二、本物业竞争楼盘调查报告 三、本物业目标客户需求调查研究报告（1）目标客户人群特征分析 （2）主体部分 ——在本案购房的可能性 ——打算购房面积 1 / 1
——本区域商铺的理想销售单价和总价——消费者最为中意的商铺 四、本物业开发建议报告 五、本物业楼盘开发问题预测报告 1 / 1
调查讲明 调查目的：（1）掌握洛阳市房地产市场的宏观状况； （2）重点把握洛阳市商铺市场的进展状况； （3）掌握洛阳房地产商铺消费市场特点； （4）为本案准确的市场定位和营销方案提供参考依据； 1 / 1
调查执行情况如下： 调查时刻：2002年4月2日至2002年4月6日 调查人员：信证公司4人 调查方式：在信证公司原来掌握洛阳市房地产市场资料的基础，又进行了本次调查行动，通过踏街记录、竞争个案调查、商铺调查、客户问卷征询进行系统调查。 调查内容：地块状况，周边配套状况，竞争楼盘状况，商铺租售 价状况，潜在客户需求状况及客户人群特征分析。 调研对象：（1）竞争楼盘调查对象：竞争楼盘售楼部销售人员 （2）商铺部分目标客户需求状况研究：上海市场部分商户、 1 / 1
广州市场部分商户、时代广场部分业主。 样本量：竞争楼盘：5个 通过本次调研，我们猎取了本案前期营销工作所需要的第一手资料，为本案的市场定位及市场推广提供了可靠 的参考资料。 依照本次市场调研情况，下面分不就区域状况、竞争个案特征、消费者需求情况做出具体分析，并对本案开发提出合理化建议。 第一部分：本物业区域市场调查报告 1 / 1
项目周边竞争各案分析 湖州房地产市场区域分析： 一、按区域分析： 湖州市区楼盘主要分布在老城区的北，西，南延伸区域；凤凰板块南、北两端；余家漾板块；仁皇山板块。个案总建面积从3万方到40万方不等，大多为多层，小高层产品，价格从3200-6000元不等。 老城区北延伸区域：苕溪路以北，环城河东南，龙溪港西南 区域个案：星海名城（多层，小高层），众鑫广场（商场，小高层） 个案价格：星海名城（住宅售磬；商铺8000元/M2-10000元/M2） 众鑫广场（住宅4000元/M2-5200元/M2；商场1楼25000元/M2，2楼11000元 /M2，3楼8000元/M2） 区域印象：作为紧帖市中心的老住宅区，区域内生活配套设施完备，但建筑较为陈旧，道路多为2车道，区域内有多处位置正在整改修建，因为该区域是湖州市中心与开发 区的重要连接区域，使得该区域以后势必成为湖州旧区改造的排头兵。该区域内 有飞英公园，人民广场，湖州宾馆，飞英小学，湖州12中，15中，市1医院， 人民新村，友谊新村等。 区域重要个案印象：众鑫广场：众鑫广场位于南工贸大街和益民路交界处，紧邻南街，属于当地繁华地区，该区域紧靠市中心，区域内配套设施比较完善。再加上众鑫广场 由商务广场，服饰广场，休闲广场三部分组成，休闲，娱乐，餐饮，商务，居住， 健身于一体，是湖州业态最全面，功能最丰富的巨型商业旗舰。 众鑫广场建筑面积约13万平方米，由11层，14层，15层和单身公寓共8幢小 高层组成，1至4楼均为商场，其设计理念比较现代，以南街，红旗路，人民路 为代表的市中心商业圈，一层商铺层高将近6米。5楼开始为住宅，住宅面积普 遍在120平米以上，物业管理费在一元至一元2角左右，地下汽车位在13万至 14万元不等，自行车位属公用，具体由物业公司定。 该楼盘的住宅是从5层开始。其1至4层为商场，4楼商场顶部为空中花园，是 该楼盘较大特色。但对于现在流行的人居理念来说，其住宅规划相对传统落后。 该楼盘1至4层为商场，对于居住有一定影响，并非适合居住之场所，和现在流 行的要求远离喧嚣；生态环境；高私密性的居住理念有很大距离。并且这样的设 计也使得绿化覆盖率偏低。 凤凰板块北区：太湖路以西，旄儿港东南，陵阳路以北。 区域个案：江南华苑（小高层，高层），华银山水阳光（多层），华海园（多层）。 个案价格：华海园（价格：3200元/M2-4200元/M2，车位10万左右一个，物业管理费0.5元-0.6元/M2） 华银山水阳光（价格：4200左右，车位13万左右一个，物业管理费0.4-0.6/M2） 江南华苑（价格：价格未定，约4200元/M2左右，车位约1000元/M2左右）
租金市调报告 针对英迪格酒店临街商铺，销售部划分区域认真市场调研，现将调研过程中所记录的、所看到的、所听到的临街商铺租金情况做如下总结： 1：绿城·怡商玉园临街商铺 位置：九如路与天韵街交汇处东南 ①·开发商对外出租价格：一层350-400元/㎡/月（含票价） 备注：临天韵街商铺多为北龙湖各开发商做售楼展厅用，租金高。 ②·华夏银行：1-2层900㎡，租金240元/㎡/月（含票价） ③·业主对外出租价格：1-2层，租金200元/㎡/月（未含票价） 2：五星级酒店一层大堂 ①·绿地JW万豪酒店 位置：CBD会展中心千玺广场，酒店一层租金540-600元/㎡/月②·希尔顿酒店 位置：金水路与未来路向东100米路北，酒店一层租金450元/㎡/月③·永和铂爵酒店 位置：金水东路与民生路西南侧，酒店一层租金300-390元/㎡/月④·美豪诺富特酒店 位置：CBD商务外环与商务东二街，酒店一层租金350元/㎡/月⑤·中州国际饭店 位置：金水路与建业路东南侧，酒店一层租金240-300元/㎡/月
3：CBD商务外环与商务内环一层商铺 商务外环：一层租金200-220元/㎡/月 商务内环：一层租金160-200元/㎡/月 4：北龙湖大型商场临街商铺 ①·宝龙城市广场： 位置：九如路与农业东路交汇处西南侧 临九如路和农业东路纯一层商铺租金240-300元/㎡/月，1-2层200元/㎡/月。 ②·龙湖里： 位置：九如路与龙湖中环路交汇处西南侧 临九如路和龙湖中环路纯一层商铺租金500元/㎡/月，5：九如路两侧社区底商 位置：农业东路至东风东路区间，为1-2层社区底商，面积区间以50-200平米为主，租金标准在120-200元/㎡/月。 九如路与东风东路交叉口东南侧，1200平米独立商铺，租金190元/㎡/月，目前为郑地美景售楼展示中心。 2018年12月6日
郑州熙地港项目考察报告 商业管理中心 2017年3月
O N T E N T S 报 告 目 录 1 背景简介 2 项目区位分析 3 项目本体分析 4 开业活动 5 报告总结
1 背景简介
郑州熙地港由美国知名零售地产开发商与运营商塔博曼公司与中国北京王府井百货(集团)股份有限公司首次携手、联 合打造的购物中心产品“CityOn 熙地港购物中心”在西安、郑州落地。西安项目于2015年年底开业，郑州项目将 于2017年3月16 号开业。 郑州熙地港简介
塔博曼简介 塔博曼，成立于1950年，总部位于美国密歇根州布隆菲尔德山，累计建设开发的零售商业经营面积达750多万平方米，开发的产品包括区域性购物中心、商业综合体、高端购物中心和奥特莱斯等。虽然在中国相当低调，但在国际上早已名声斐然，在美国，塔博曼致力于提供超凡的购物环境已有64年的历史，现已成为美国零售业高产出率与高品质的代名词。截至2014年，每平方英尺的销售额已达806美元，创造了业内最高坪效纪录。曾经成功打造“第一家无柱式设计购物中心”、“第一家有影院购物中心”的零售地产商塔博曼，将购物中心与百货的合作，作为拓展中国市场的创新。
王府井简介 北京王府井百货（集团）股份有限公司，简称“王府井百货”，是国内专注于百货业态发展的最大零售公司，也是深受中国消费者喜爱的民族商业品牌。其前身是享誉中外的“新中国第一店”——创立于1955年的北京市百货大楼，已历经半个多世纪的风雨，创造了无数次商业奇迹。。1993年进行股份制改组，并在上海证券交易所挂牌上市。目前，王府井百货的零售网络覆盖华南、西南、华中、西北、华北、东北、华东七大经济区域，业态涵盖百货店、购物中心、奥特莱斯、网上商城等线上线下多个业态，在28个城市中拥有近50家实体门店。
4.4费用预算 经费预算编列（以人民币计算） ?方案、问卷设计1.万元
第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份 ?督导、访问员培训试访0.1万元 ?访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元?抽样0.1万元 ?问卷、卡片印刷：0.1万元 ?礼品:2*400=0.8万元 小计：2.3万元 第四阶段补充调查100户(备选) ?(访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2万元 ?礼品:5元* 100=0.05万元 小计：0.25万元 第五阶段：走访机关、座谈会2组 ?组织实施 4000元*2=0.8万元 ?礼品: 100元*15*2=0.3万元 小计：1.1万元 第五阶段：数据处理分析，编写报告 ?数据录入清理:5*1000=0.2万元 ?计算机处理:1.5万元 ?报告撰写 （1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：3.2万元
合计:8.35万元万元 咨询费用 本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。 4.4.1市场需求咨询报告 德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。 项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。 报告内容：
产品市场调研报告模板 1. 调研报告提要 1.1. 调研范围及目的： 说明本次调研所涉及到的对象和范围，如产品线客户的需求，主要竞争对手等，并陈述 各部分调研的具体目的。 1.2. 调研概况描述： 对调研过程作出简要说明，包括：调研小组及分工; 调研计划安排及执行情况及搜集到的主要信息; 调研费用预算及执行情况等。 2. 客户需求调研 2.1. 客户的需要与欲望(needs & wants)分析 对于客户需要及欲望的描述作出必要的解释： 根据产品必须做什么，而不是可能做什么来表达需求; 表达原始数据的具体需求; 用肯定句，而不是否定句; 将需求当作产品的属性表达。 2.3. 客户购买行为分析 2.3.1. 决策者分析描述是如何进行决策的。是谁来做决策的(个人还是团体)?谁/什么影 响着决策?客户决策的方式是什么?客户进行决策所用的流程是什么? 决策部门(dmu); 典型购买者; 影响者(职位顺序); 决策流程。 2.3.2. 购买行为分析 描述客户从产生类别需求(即考虑采购哪类的产品包/服务)开始，到做出采购决策为止的 购买过程及影响因素：客户何时产生类别需求?谁影响? 客户通过何种渠道了解供应商及其产品包/服务? 影响客户购买的驱动力是什么? 影响客户购买的障碍是什么? 客户认为的出局标准是什么? 2.4. 客户价值转移分析描述客户关注的价值要素，以及这些要素的变化(含优先级)： 在供应商提供的产品包/服务的所有要素中，客户最关注什么(质量/价格/服务/品牌/交 货期/付款方式……)? 客户关注的首要(2~3项)的偏好是什么? 不同类型客户的偏好有何不同? 客户偏 好有何变化? 3. 客户情报调研 3.1. 客户分类 说明一般以哪几个维度对客户分类，分为哪些类型，从市场细分的角度来看，什么维度 可以作为战略性细分的维度?还有没有更利于对市场有效细分的维度? 3.2. 客户情报分析分析客户的使命愿景、业务战略、业务模式、面临的业务问题、购买趋势等。说明当 前客户数据库的状况，增加客户数据库有哪些渠道或来源?这些渠道的有效性、成本如何?需 要重点补充哪些重要的客户信息? 3.3. 重要客户分析 说明市场上哪些客户是非常重要的，如大客户、战略性客户，对这些客户分类或分别作 出分析。 4. 竞争情报调研报告 4.1. 主要竞争对手概况 对主要竞争对手的业务战略定位/目标、业务发展趋势、竞争优/劣势、赢利模型、品牌 形象、业务问题等作出分析 4.2.1. 竞争对手1的业务分析 ...... 4.2.2. 竞争对手2的业务分析 ...... 4.2.3. 竞争对手3的业务分析 ...... 4.3. 不同细分市场的竞争力分析 初步识别本公司已经进入和将来准备进入的细分市场，明确在这些市场中的两家主要竞 争对手，分析本公司两家主要竞争对手的优、劣势和本公司在不同细分市场中的竞争力排名。 5.1. 中间渠道概况 描述中间渠道的类型、层次和结构：本公司使用的渠道类型、层次和结构; 竞争
实用文案 郑州市商圈分析
郑州市区商业概况 根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。 郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。 现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。 根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。 形成因素： 一、大型零售商云集，商业街规模 庞大。 “二七商圈”已建成了中原地区 第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的 步行商业街——德化步行商业街，汇 集了世界500强之首——商业零售巨 头沃尔玛公司、金博大购物中心、北 京华联、上海世纪联华、天津家世界 等数十家大型商业企业和百年德化购 物公园、正弘国际名店、国美家电等 大批商家，商业氛围浓厚。涵盖了传统 百货、超市零售、商业步行街、批发等 形态。也是郑州商业业态最为丰富配套 最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个 商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步