第29卷第4期2012年10月东 疆 学 刊
Dongjiang Jo urnal
Vol.29No.4
Oct.2012
□法学?社会学研究
房屋征收中的司法问题探析
宋 双1,崔 靖2
[摘 要]2011年1月21日颁布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》无论是对于房屋征收决定合法性的审查,还是对于强制搬迁的司法审查,都缺乏细化性的规范。另外,对于司法机关通过何种程序行使权力,审查的重点内容是什么等问题也语焉不详。为了保障公共利益及被征人合法权益的双赢,使拆迁双方的权利与利益冲突得到合理解决,应立足实践,结合司法权的特点及功能,对于司法机关在强制搬迁审查及房屋征收决定的行政诉讼中的审查重点、实践难点、具体的操作程序等问题进行探索,并提出一些具有可操作性的建议。
[关键词]房屋征收;司法强制搬迁;程序;公共利益;补偿
[中图分类号]D913.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-2007(2012)04-0100-06
[收稿日期]2012-04-16
[基金项目]2012年吉林省社会科学基金课题“房屋拆迁中的司法问题研究”,项目编号: 2012B56。
[作者简介] 1.宋双,东北师范大学政法学院副教授,法学博士,研究方向为法理学,行政法学;2.崔靖,东北师范大学政法学院研究生。(长春130117)
随着我国经济的快速发展及城市化进程的加快,各地陆续开展了大规模的房屋拆迁活动。拆迁不仅直接涉及公民的基本权益,而且地方政府、开发商、法院、建筑公司等也卷入其中,个人利益、公权力以及商业利益交织在一起,矛盾愈演愈烈,对社会的和谐与稳定也造成了很大的危害。在目前的房屋拆迁实践中,无视公民基本权利、滥用行政公权力、商业利益盗用公共利益,补偿不公平等现象大量存在,而被媒体不断曝光的“拒迁”、“恶性拆迁”事件更是将这一问题推向风口浪尖。在理论界和实践中,对《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)予以修改的呼声不断高涨,2010年1月28日,国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,在经过公众广泛热议和讨论的基础上,新《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)于2011年1月21日颁布并实施。《征收与补偿条例》本着维护公共利益,保障被征收人合法权益的立法宗旨规范了拆迁活动,比原《拆迁条例》更加强化保护被征收人的合法权益,不仅在第14条规定了被征收人可以通过行政诉讼的方式,将房屋征收决定的合法性问题交由司法机关审查,并且取消了行政强制拆迁,将强制搬迁的决定权交由司法机关,这必然有利于强制搬迁有序、公正地展开和进行,也会使利益双方的冲突得以平衡,有利于社会的稳定与和谐。但遗憾的是,无论是房屋征收决定合法性的审查,还是对于强制搬迁的司法审查,新《征收与补偿条例》尚缺乏细化性的规范,司法机关通过何种程序行使这些审查权,审查的重点内容是什么等问题语焉不详,可以说,无论是房屋征收的合法性诉讼,还是房屋强制搬迁的司法审查活动,都是对诸多冲突及利益进行平衡及解决的具体的实践活动,必须有可操作的、具体而细化的规范
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才能更有效地进行相关的司法活动,从而更好地实现公共利益及被征人合法权益的双赢。本文立足实践,结合司法权的特点及功能,对于司法机关在强制搬迁审查及房屋征收决定的行政诉讼中的审查重点、实践难点、具体的操作程序等问题进行初步探索,力图提出一些具有操作性的建议,以期对司法机关更好地完成这些审查活动有所裨益,从而合理解决房屋征收双方的权利与利益冲突,有利于社会的稳定与和谐。
一、简易程序是司法强制搬迁可适用的程序
依据新《征收与补偿条例》第28条的规定,被征收人在法定期间内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可依法申请人民法院强制执行。那么,法院在决定是否强制搬迁执行时应当采取何种程序?一般来说,司法程序可以分为普通程序和简易程序两种。从理论上来说,当面临强制搬迁时,被征收人不积极主张法定的救济权利,又不进行搬迁所造成的,责任似乎在被征收方,那么法院似乎就可以简单进行形式化审查,即只要申请房屋强制搬迁的一方提交了相关的证据材料,法院就可直接准予强制搬迁。但笔者认为这并不可行,因为实践中行政复议和行政诉讼制度还存在一定的不足,且诉讼成本比较高,使一些被征收人不愿通过这些救济制度来维护自己的权益,他们有时宁可选择拒迁也不愿走繁琐复杂、耗力又耗金钱的行政复议或行政诉讼程序。因此,应结合我国司法实践的具体情况来探究这个问题,适用正规而又不繁琐的简易程序也许是比较适当的选择。原因如下:
1,法院作为强制执行申请的审查方,一个很大的优势在于其所具有的中立地位。而房屋征收中提交申请的当事人,或是征收方的上一级行政机关,或本身就是征收方。如果法院只凭征收方提交的相关材料进行审查,而不去听取被征收方的意见和理由,这本身就违背了司法的中立性,也失去了其公平公正的立场。况且,在房屋搬迁的实践中,行政机关为了地方利益或其他原因,违法征收、补偿不到位的现象比较突出。新《征收与补偿条例》虽然在补偿方面有了一些进步,但对补偿标准未予细化,补偿不到位的问题并未真正得以解决。在这种情况下,如果到了最终的强制搬迁程序,被征收人无法争取到对自己有利的意见陈述或主张的机会,这是不公平的,而且不能真正保护其合法权利,司法强制执行的立法初衷也会大打折扣。
2,简易程序可以给予双方当事人利益充分的程序保障。搬迁纠纷的根本原因在于搬迁过程中纠结了不同的利益,从而自然产生冲突。而到了征收方向法院申请强制搬迁时,冲突一般已经达到无法自己协调和解决的地步。那么,法院的主要工作就是理顺利益关系,解决权利冲突与利益矛盾。对是否应予以强制搬迁的问题,拆迁双方当事人持有不同的态度和理由,而法律并未针对某一具体事件设定清晰的答案,这时需要冲突的主体及司法者共同寻求一个解决问题的最佳方案,而这就需要公正的程序,这也是可以让当事人惟一达成共识的空间。通过公正的程序给予双方一个法定的交涉和互动的空间,参与这个程序的双方当事人在一定的逻辑和规则的基础上寻求解决利益冲突的方法。当然,这个使他们达成一致的程序本身必须具备公正性,这样他们才能接受所同意的程序所带来的结果,因此也更易于化解矛盾、平衡冲突。当然要注意的是,简易程序必须有两个基本要求。第一,保障征收双方当事人平等的参与性。富勒曾精辟地指出:“使审判区别于其他秩序形成的原理的内在特征在于,承认审判所作决定将对峙产生直接影响的人,能够通过一种特殊形式参与审判,即承认他们为了得到对自己的有利的决定而提出证据,并进行理性的说服和辩论。”[1](3)在房屋强制拆迁案件中,必须重视征收双方当事人的主张和方案,创造根据论据资料自由对话的条件和氛围,使当事人有充分的机会表达自己的意见和利益诉求,这样才能有效地平衡房屋征收双方的利益冲突。同时,法官所作的决定必须建立在这些主张、证据、辩论所进行的思想推论基础上。第二,能够实现对法官自由裁量权的规制。在强制拆迁的决定过程中,法官具有一定的自由裁量权,而权力能否规范行使,直接关系着被拆迁人的财产权、公共利益或社会利益能否得到保护。因此,必须通过设置简易程序来约束和规范法官的自由裁量权。并且,作为一种司法程序,简易程序本身就要求法
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官在审判中做到中立、独立,充分保障双方当事人平等的参与性。综上,只有通过设置简易程序来解决强制拆迁问题,才能更容易平衡权利冲突,化解矛盾。
二、司法审查的两个重点问题
依据新《征收与补偿条例》第14、28条的规定,对于征收决定不服,被征收人可以通过行政诉讼的方式要求法院进行审查,而对于是否强制搬迁,也只有法院有最权威的决定权,在房屋征收的问题上,法院较之以前有了更大的权力空间和主动性。法院要依据法律规定审查房屋征收是否真正符合公共利益,并给予被征收人合法的补偿,但在具体的个案审理过程中,法官面对的是复杂的实际情况和事实情节,而不单单是一堆文字堆砌的抽象的法律条文。法官要将规则和具体的事实情况结合进行分析,况且“公共利益”和“公正补偿”本身就存在不确定性和复杂性,有必要具体而实证性地讨论一下司法审查重点的问题。
(一)是否符合公共利益的判定基准
根据我国宪法的规定,只有为了公共利益,才能对公民的私有财产进行限制或剥夺。因此,在城市房屋拆迁活动中,明确清晰地界定公共利益的内涵和外延,才能真正防止公权力滥用,进而侵害公民的私有财产权。新《征收与补偿条例》也在这个方面体现了一定的进步性。在第8条明确规定:符合公共利益是房屋征收的基本前提和唯一合法理由,并用列举式的规定界定了公共利益的几种情况。但这些进步不能掩盖一个现实问题,即公共利益作为一个抽象的法律概念,天生具有“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”,并且其内涵也会随时代的发展而不断变化,在立法上明确、全面地界定公共利益的内涵和外延是十分困难的。并且,“公共利益”的认定和判断具有一定的主观性,对同一征收行为是否符合“公共利益”的需要,不同阶层、不同角度的人可能做出不同的价值判断和选择。房屋征收活动中,在征收双方的利益冲突无法协调的情况下,司法诉求就是双方行使自我权益保护的最后途径,法院往往也被视为维护正义的最后一道防线。那么,无论在是否进行房屋征收的行政诉讼中,抑或在强制拆迁的审查过程中,法官仅依据新《征收与补偿条例》的几条规范并不能完全解决实践中的具体案件。因为现实中的房屋征收是具体而复杂的活动和行为,而抽象的法律规范并不能与之一一对号入座,在实践中的规则需要“适用”而不是“套用”,要由司法者具体地确定本案中征收方的主张是否符合“公共利益”,即以“公共利益”的法定主义为前提,在法律界定的基础上,结合本案的具体情况来决定。立法界定为“公共利益”的,司法机关可以结合具体情况予以准许征收或强制搬迁,当然也可以排除(如借用“公共利益”之名而行“私人利益”之实),即使不属于立法界定的“公共利益”,也不可轻易排除其征收的合法性或房屋强制执行的申请。为了更好地实现公共利益与私人利益的协调,化解冲突,法官除了依据法律规则之外,在具体的司法活动中认定公共利益还应注意以下几个标准的适用。
1,判定公共利益应当遵循的实质标准是,是否真正符合公共所用或公众所需。新《条例》列举式地规定了几种公共利益常见情况,但由于公共利益内涵本身的复杂性和不确定性,单列的几条规定无法穷尽所有公共利益的情形,因而立法者不得不在第8条加了一个兜底性的规定,即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。这一规定很可能造成行政权滥用或司法裁量权过大的问题,尤其在我国司法独立的状况不甚完善的今天,很多地方政府就是征收方或与征收方有着千丝万缕的利益关系。迫于地方政府的压力,司法机关如果用这个兜底性的条款来随意扩大公共利益的范围,很可能导致许多“伪公共利益”的行政征收或强制搬迁合法化。因此,无论在房屋征收的行政诉讼中,还是在强制搬迁的司法审查中,司法机关必须认真审查该房屋征收是否真正符合公共所用或公众所需。防止“公共利益”这一高度抽象、众说纷纭的概念在现实中被滥用。下面列举几种比较典型的情况。(1)假借城市广场、道路、绿地等公共基础设施建设之名而进行商业拆迁,打着“旧房”、“危房”改造的名义而实际进行商品房开发。(2)打着“公共利益”的旗号但实际结果却是某些个人受益,而公共利益却未得到体现,如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地,建造经济适用房,这本属公益目的,但新建的住房却不是要卖给符合条件的居民,而是由不符合条件的公务人员购买,这是有违公益的。
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(3)基于追求“政绩工程”、“面子工程”而进行的不切实际的房屋征收活动。近年来,有不少地方政府官员为了本地方或本人的政绩而大搞“面子工程”、“形象工程”,其中不乏脱离实际、主观蛮干、盲目开发建设的情况,而主要的目的在于攫取政绩、追逐自身利益。以“湖南嘉禾拆迁事件”为例,嘉禾县政府打出巨幅标语:“谁不顾嘉禾面子,谁就被摘帽子”;“谁工作通不开路子,谁就要换位子”;“谁影响嘉禾发展一阵子,我就影响他一辈子”。[2]这个案例反映了一个道理:政府决策者也是经纪人,他有升官发财、获奖加薪、赢取政绩、以权博利的动机,官员个人(或领导决策团体)的决策收益与被征收人、甚至是普通公务人员的权益未必一致,而他们的个体政绩收益并不是真正的公共利益,更不应以牺牲被征收人的合法权益为代价去实现。
2,判定公共利益应遵循“比例原则”。宪法所追求的公益目标应当是国家在实现公共利益最大化的同时还应对私人利益的侵害降至最低限度。因此,当国家为了公共利益需要征收个人的私有财产时,务必遵照比例原则——一则要求非在必要时不可侵犯基本权利;二则,必须在最小的限度范围内,或最轻范围内限制人民之权利——庶几,方可认定是合宪及符合公益的限制。故比例原则之贯彻,是公益理念所坚持。[3](195)将这一理念适用于房屋征收和强制拆迁的司法审查中,要求司法者不仅要审查是否真正基于公共利益的实现而对房屋予以征收和搬迁,同时,还要判断是否必须要拆除房屋才能达到实现该公共利益之目的,另外,还要考虑是否已经将房屋征收限制在可能造成的损害的最小范围内。若与上述判断标准相悖,这样的征收或强制拆迁是不合法的,应裁定驳回拆迁申请。
3,兼具公共利益与私人利益的房屋征收认定。新《征收与补偿条例》未明确列举的事项,如建设超市、商业区,在表面上似乎是满足私人利益的需要,但它同时也可以带来大量的就业机会,促进局部地方经济发展。对于这种追求私人利益也可同时服务于公共利益的情况,是否征收似乎是一个公共利益与私人利益选择的问题,但这样处理问题就显得过于僵化了。事实上,就公共利益和私人利益之间的关系而言,并不存在一个截然的分离。任何私人利益,都不应该因为私人属性而从一开始就在考量公共利益之时将其置之度外,即使私人企业所服务的公共利益仅仅是其企业赢利行为的间接后果,比如提供就业机会或者改善地区经济结构,也并不因此就使得一项征收行为不被允许。相反更需考虑的是,允许征收的法律是否对于间接要实现的征收目的明确地作出了规定,以及对于确保实现所欲达到的目的是否采取了保证措施。[4](124)因此,对于没有列入新《征收与补偿条例》列举规定中的私人利益的征收,并不应“一刀切”式地予以否定,可根据具体情况作出一事一议的判断。我们可以借鉴美国的司法经验。在2006年的因城市改造而引发的“凯洛诉新伦敦市”一案的判决中,美国联邦最高法院就扩展了公共用途的范围,将“经济发展”纳入公共利益的范畴内。他们认为,宪法中的“公用”可以恰当地定位为比较宽泛的“公共目的”,“促进经济发展长期以来都被接受为政府的经济职能,很显然,没有任何理由可以把经济发展排斥在一向被宽泛理解的公共目的之外。”最终,史蒂文大法官认为新伦敦市这一改造目的“毫无疑问是服务于公共目的”,因为它旨在“增进就业,增加税收”,最终征收方胜诉。][5](23)在司法实践中,最高法院应尽快出台此类情况的司法解释或具体案件指导意见。对于这种既可服务于公共利益又实现私人利益的征收行为,只要能够服务的公共利益正当并清晰可见,并且对被征收方的保障和补偿充分合理的,应允许征收而不应一概否定。当然,这种判定必须辅以严格的程序保障,而不致变成“伪公共利益”的保护伞。
4,司法审查是否符合公益目的的程序性标准在于征收程序(或强制拆迁申请程序)的公开、公正。某个建设项目是否真正基于公共利益的需要,这不应由政府或其他公权力部门进行单一化判断,需要有较为充分的公众参与讨论过程,形成公众认可的公共利益共识。因此,对房屋强拆申请进行司法审查时,还要看政府是否在征收活动中认真听取各方意见,是否公开举行听证会,是否对项目决策做出充分合理的说明。另一方面,政府也应承担具体的说明义务,不能动辄以“有利于地方经济发展需要”为理由而笼统认定征收行为是基于公共利益的需要。
5,学习利用成本比较的方法来判定是否为公共利益。房屋征用是否符合公用目的,要根据
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项目的利弊得失加以综合判断,即使其符合公益目的,也要考察工程项目的社会代价,在环境保护、生活质量日益受到重视的今天,尤其应当避免那些确实有用的项目加重环境污染、摧毁自然遗产和文化遗产。在判断征收是否符合公用目的时,法官应比较项目的优点与不足,综合考察项目的收入与回报,像经济学家那样进行成本效益比较的分析,如为修机场而牺牲郊区大片住户的生活安宁,为了修建高速公路而砍伐大片森林,为了修建商业中心而拆毁古老民宅或古文化遗产等情况就可能造成另一些公共损害,也许并没有什么社会效益。因此,法官应认真权衡工程的有益因素和不利因素,不要让部分公益性或公用目的遮盖住其可能存在的公共损害。
(二)是否予以公平补偿的判断标准
宪法将财产权作为一种基本权利予以肯定。房屋作为公民生活中最重要的财产,当国家基于公共利益的需要对其进行征收,这是对公民基本权利的限制。从法治的需求而言,当国家要求某一(或某一群体)公民出让自己的基本权利而使社会受益时,政府必须对其给予充分而公平的补偿。新《征收与补偿条例》颁布之前,房屋补偿机制存在诸多不完善之处,缺乏征收补偿标准是拆迁矛盾引发的根源。新《征收与补偿条例》对这一问题做了完善。首先在第2条明确了公平补偿的原则,并且进一步具体细化。这似乎可以实现对被征收人的公平补偿。但在司法审查中,法官切不可教条、僵化地对待补偿问题,更不能形式化地简单审阅征收方提交的相关材料。为了更充分地保障被征收人的合法权益,应对补偿程序和实体问题进行仔细审查,征收方有义务提供完备的证据材料证明自己是否已履行自己应尽的法律义务,是否真正完成了法律所要求程序,法官应针对以下几个问题重点审查:
1,依据新《征收与补偿条例》第29条之规定:“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”那么,司法机关应审查房屋征收部门的公布是否真正做到公开而不是走形式,是否可以使被征收人即时知晓,是否在被征收人能够了解的范围和场合公开。
2,除公平补偿外,政府对符合住房保障条件的被征收人优先给予住房保障,那么给予的保障住房应符合什么样的居住标准?虽然法律未进一步细化,但法官在司法审查中应秉持“保障被征收人原有生活水平”的标准,不宜增加被征收人的生存成本。被征收人本来处于弱势地位,居住权是他们的基本权利和生存基础。因此,在不妨害社会利益的前提下,被征收人的利益应当在“不低于征收人前居住条件”的基准上实现,这虽然可能会导致公共利益的实现成本少许增加,但这至少会使个人在社会中能够过上一个合理限度的人类生活,这才符合正义。正如罗尔斯所言:“正义的一个原则是有利于社会之不利成员的最大利益,尽管这可能损害某些人在经济利益和财富分配方面的权利。”[6](70)若给予的保障性住房交通不便、居住条件明显降低,导致被征收方生存成本增加,则不能认定征收方已经合法地履行了自己的义务,法官可居中协调,要求征收方提供便利、合理的保障住房。若双方仍无法达成共识,可直接判定征收不合法或驳回强制拆迁申请。
3、依据新《征收与补偿条例》第28条规定,法官在审查强制执行申请时,应审查申请方是否附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料,并且要求申请方提供证据证明其补偿费用公平,并足额到位,专户专储,专款专用,避免征收方用一些隐性的方法和手段去侵犯被征收人的合法权益。
4、新《征收与补偿条例》赋予了被征收人选择房屋价格评估机构的权利。但现实中,许多评估机构独立性不足,在人、财、物方面难以摆脱地方政府的管制。因此,在房屋征收决定行政诉讼中,法官在这个方面也应加以审查,在房屋买卖市场,房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋价格有着重大的影响,相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在很大差异,评估机构应公正地视房屋新旧程度的不同区别对待,但如果评估机构不中立,也会受到征收方的权力干预,从而做出不公正的评估。因此,法官要对房屋评估报告进行这几个方面的审查:第一,估价人的资格及估价程序的合法性,估价机构是否详细说明估价的依据、程序、方法。参政选取和估价结果产生的过程;第二,对拆迁房屋面积和性质的认定是否正确;第三,是否以房屋所在地公开的市场价值为拆迁估价的价值标准;第
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四,估价报告、复核结果的程序合法性,如估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避,则违反了程序正义的要求,评估结果自然不应具有法律效力。
以上,我们分析了房屋征收及强制搬迁司法审查应注意的几个问题,但要说明的是,司法诉求往往被公民视为维护正义的最后一道防线和屏障。因此,在新《征收与补偿条例》中,司法机关被赋予了更多的权能,以期望其可以发挥保护被征收公民私人房屋财产、约束政府公权力的功效,也因此由原来的参与方变成了对房屋征收合法性及强制搬迁进行审查和决定的主体。但有一个不可忽略的现实问题极可能影响司法机关正当行使权力,那就是司法受制于地方政府的不独立地位,很可能导致看上去很美的法律规定无法得到有效执行。这是制度上的障碍与掣肘,仅仅在文字上形成一部更进步的、合宪的条例并不能真正解决实践中存在的问题,更需要其他配套制度的改革与协调,如深化司法改革、加强司法机关的独立性,使其能够不受外界、地方政府的干预和压力。如果司法不够独立,易受外界影响,特别是作为拥有公权力的征收方,可以随意干预司法机关,那么在这样的制度构架内进行的任何司法活动都毫无公正可言。司法机关的功能和作用必然受到极大的限制,被征收方也犹如在玩一场永无胜诉可能的游戏。只有在真正建立起完善的立法并为司法审查提供有力的制度支持和配套措施的情形下,被征收人的合法权益才能得到充分的保障,也才能真正实现新条例所倡导的“维护公共利益、保障被征收人合法权益”这一核心原则,实现公共利益与私人利益的双赢,从而合理解决搬迁双方的权利与利益冲突,也有利于社会的稳定与和谐。
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[责任编辑 张克军]
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市国有土地上房屋征收评估规 第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋 征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》，结合市实际，制定本评估规。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规。 第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋 已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委
员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统—标准。 第七条同一征收项目分期实施，其房屋征收评估工作由两家以上房 地产价格评估机构承担的，前期房地产价格评估机构应当向后期房地产价格评估机构提供评估对象、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等评估技术资料，后期房地产价格评估机构除因时间变化等不适用因素外，应当采用。 第八条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工 作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产评估机构因专业所限可以委托专业评估机构评估相关项目，但应在评估报告中加以说明，并附相关评估机构的评估报告。 第九条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被 征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
房屋征收存在的问题及对策 近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。 当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。 一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题 1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。 2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。 3、集体土地房屋征收主体不规范，征收中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。房屋征收与补偿协议作为一种民事法律关系，应当由征收人和被征收人协商达成一致。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被征用人不直接参与协商，对被征用人的房屋进行价格评估亦不通知被征用人到场，而是由征收人单方指定的评估机构进行评估，有关征收补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，被征收人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被征收人在整个征收过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被征收人的权益，更不能体现征收人与被征收人作为
国有土地上房屋征收评估办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》、《房地产估价规范》，制定本办法。 第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。 任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当拒绝任何单位或者个人对评估、鉴定行为和结果的干预。 第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。 市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地
产估价机构参与评估活动。 房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。 第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。 第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。 第八条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9912848720.html, 浅谈城市房屋征收的问题和对策 作者：孔祥秀 来源：《理论观察》2013年第06期 [摘要]随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，房屋征收数量在迅速递增。大规模房屋征收工作的开展，推动了城市建设。但是由于法律法规不完善、政策平衡难、历史遗留问题多、群众期望值高等原因，也产生了诸多问题和矛盾，使房屋征收工作推进困难，如不正视并妥善解决这些问题，必将影响城市化进程的推进，成为社会不稳定因素之一。因此，积极稳妥地做好房屋征收工作，就需要对房屋征收工作中存在的问题进行深入分析和研究，探寻有效措施予以解决和应对。 [关键词]房屋征收；补偿；社会不稳定 [中图分类号]F293.21 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2013）06 — 0032 — 02 一、城市房屋征收的历史背景 2001年《城市房屋拆迁管理条例》颁布实施以后，由城市房屋拆迁引发的矛盾逐渐加 剧、日趋紧张。一方面，由于城市拆迁方面的立法不完善和制度不健全，各地在拆迁过程中的随意性比较大，有些开发商不从大局出发，片面追求开发利润，致使一些被拆迁人的合法权益得不到应有的重视和保护；另一方面，公民法律意识的淡薄和救济手段的缺乏，造成被拆迁人难以依法维护自身合法权益的局面，出现了一小部分被拆迁人采取偏激方式对抗拆迁。由于以上两个方面的原因，在城市房屋拆迁过程中，不断出现群体性事件、上访事件，甚至是暴力抗法、自焚等恶性或者悲剧事件发生，严重激化了社会矛盾，成为影响社会和谐稳定的一大隐患，引起党中央、国务院的高度重视。公民私产怎样获得保护、暴力拆迁如何解决、补偿公正公平如何实现成为社会关注的热点，急需一部能兼顾公共利益和被征收人个人利益，保障被征收人合法权益，以公平公正的立场促进和谐搬迁的新的法律规范出台，在此背景下， 2011年1月，国务院颁布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，标志着房屋拆迁时代的终结和征收时代的开始。 二、城市房屋征收存在的问题 （一）新《条例》也存在着亟待完善的地方 1.缺乏对“公共利益”范围的合理界定。虽然《房屋征收条例》采用概述加列举的立法方式，对“公共利益”征收范围作了原则上的规定，但其列举的范围比较笼统。如果“公共利益”不明确，会导致滥用自由裁量权，进而损害一部分人的利益，导致司法实践操作难以把握。 2.该条例实施至今，最高人民法院对此也没有做出可操作的司法解释。同时，新《条例》未规定事项没有相关办法出台加以细化。例如根据第二十条第一款规定，“房地产价格评估机
国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)
新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则 (新政规〔2017〕5号) 各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位： 《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。 新沂市人民政府 2017年8月18日 新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则 第一章总则 第一条为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。 第二条为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第四条本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。 第五条房屋征收估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第六条委托国有土地上房屋征收估价的，房屋征收人应当明确被征收房屋的性质和面积。 第七条房屋征收估价的估价时点一般为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第八条房屋征收估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收人、被征收人签字认可。 因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除房屋征收
北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。 为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。 第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构
提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。 第七条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、
房屋征收存在的问题及 对策 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
房屋征收存在的问题及困难 一、城市房屋征收与补偿中面临的困难 1、征收补偿方式存在问题。按照新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这样的制度设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾。有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位,征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如：有的人将房屋征收与补偿当作是难得的发财机会，于是狮子大开口，漫天要价，不达到目的誓不罢休。 2、评估机制不健全。由于征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确定补偿金额的重要依据，补偿金额与评估直接相关。因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。目前在实践中，还存在一些不规范的非市场化的评估行为，主要表现在以下几个方面:1)政府制定补偿标准，干预评估过程；2)未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差较大；3)评估混乱无序，被征收人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。 3、征收与补偿工作需要进一步严格依法按程序操作。在征收与补偿工作中，需要始终坚持“二公告、三征求意见、四公布”的“阳光拆迁”理念：即公告房屋征收决定、公告争议房屋补偿决定；制定征收规划、征收补偿方案、房屋征收评估办法要征求公众意见；征收补偿方案、房屋产权登记确认情况、分户补偿情况、征收补偿费用审计情况要全面公布结果。防止个别被征收户为获得更多的补偿费，通过多种渠道得到特殊待遇。要牢牢把握“依法按程序运作”工作基调，严格统一标准，禁止暗箱操作。在整个征收与补偿过程中，要进一步严格执行各项程序规范，充分尊重民意，实施阳光操作，让广大群众全过程参与其中，争取被征收群众的拥护和支持，减少对抗与抵制。 二、房屋征收与补偿工作中的存在的问题及建议 1、现行的房屋征收补偿标准尽管较前几年有了提高，但仍与飞涨的房价颇有差距，甚至严重偏离了市场价格，被征收人的期望和安置补偿标准相差甚远已成为征收纠纷中双方的根本性矛盾。要解决征收纠纷中的诸多问题，当务之急就是提高现在明显偏低的安置补偿标准。建议政府应
广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行） 第一章总则 第一条（制定依据） 为了维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁评估行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合本市实际，制定本技术规范。 第二条（适用范围） 凡在本市市辖区范围内国有土地上进行被拆迁房屋评估，适用本技术规范。 第三条（估价对象） 拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和其占用范围内的国有土地使用权。 第四条（估价目的） 估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。 第五条（价值定义） 房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。 评估价格不包括历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋补偿金额增加20%的部分。 第六条（估价时点） 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 第七条（房屋用途、建筑面积、占地面积）
被拆迁房屋和补偿安置用房的用途、建筑面积、占地面积应以房地产权证所列登记事项为依据。 第八条（现场实勘） 评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄有关照片。 实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托评估的，拆迁人无需签字）签字认可。 被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的；或者因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，拆迁人可申请免勘评估，评估机构应在估价报告中予以说明。 第九条（已拆除房屋评估） 已拆除房屋的估价，需由纠纷受理机构（市国土资源和房屋管理局裁决处或法院）出具“已拆除房屋估价通知书”。评估机构可根据当事人填报的估价对象情况，参照相同或类似地段同类房屋进行估价。 第十条（装修装饰评估） 评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。 房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限 房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。 各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8 年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。 估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。 第十一条（估价报告） 评估机构应按《房地产估价规范》的规范格式出具估价报告。
关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知 建房〔2011〕77号 各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局： 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。 附件: 国有土地上房屋征收评估办法 中华人民共和国住房和城乡建设部 二〇一一年六月三日 附件： 国有土地上房屋征收评估办法 第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估
机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况； （二）负责本评估项目的注册房地产估价师； （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料； （五）评估过程中双方的权利和义务； （六）评估费用及收取方式； （七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任； （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。 第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当
关于房屋征收工作进展情况汇报 11月5日下午，市效能办对扬子东路、清流河二期、内城河改造一期工程、西涧北路地块等房屋征收工作进行专项督查。从督查情况看，各地块房屋征收工作总体推进有序，但部分地块征收工作仍有较大困难，未能按时间节点完成既定任务，特别是清流河二期、西涧北路因征迁不到位，严重影响工程建设进度。具体情况如下： 1、扬子东路地块： 前期征迁遗留13户(其中住户9户、企业4户)，涉及市直10个工作组。9月启动扫尾工作，截至目前，已完成了6户征收任务(其中住户5户、企业1户)。 存在问题：①原针织三厂因债务问题难以解决，影响征收进度;②个别企业对征收政策期望值过高，无法得到满足。 2、清流河二期地块： 涉及被征收(迁)户2602户，企事业单位80家，房屋征收总面积约40万㎡。截至目前， 2589户住户、77家企事业单位已完成协议签订工作。尚余13户住户未签订协议，其中1户在施工范围内(东门公共服务中心);企事业单位剩余3家，分别是东营房水厂、铁路合肥给水滁州分公司、滁州塑料总公司。已签协议未交房9户，其中施工范围内3户(东门公共服务中心)。 存在问题：①该地块时间跨度长，剩余被征收(迁)户诉求明显过高;②强拆或助拆因存在一定的社会风险，暂未启动;③遗留问题影
响施工。初步梳理有8个具体问题，市重点局已致函琅琊区政府，但无实质性进展。 3、内城河改造地块： 涉及被征收户1174户(其中住户1137户，企事业单位37家)，房屋征收总面积约11万㎡。截至目前，还剩2户住户，2户企事业单位(清真寺、市中西医结合医院)尚未签订征迁协议;已签协议未搬家剩27户。 存在问题：①剩余2户住户诉求过高。②清真寺是否征迁问题仍未明确。 4、西涧北路地块： 涉及被征收住户400户，企事业单位14家，征收房屋总面积约6万㎡。截至目前，住户已签订协议390户，企事业单位已签协议9家。剩余的10户住户，其中3户正在走司法程序，琅琊区政府已作出征收补偿决定书，其余7户正在走行政执法程序。 存在问题：①少数被征收户对营业房评估价格存在异议，工作推进困难。②征迁遗留阻碍施工，主要是周宝文户、韩建文户房屋没有搬迁，赵学安户营造构件厂区域废品收购点没有清运影响施工，营造构件厂南侧路边有一座坟尚未迁移。 5、原电风扇厂地块： 涉及原电扇厂小区西片77户居民上访请求进行拆迁安置，截至目前，已先后四次对该地块77户居民逐户展开征求意见。其中同意征迁的30户，占总数的38.96%;同意征迁但不同意在现在的安置
房屋拆迁中存在的主要问题 作者：张辉律师来源：拆迁维权网发布时间：2013-3-5 16:02:50 点击数：7734 导读:一、拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。主要表现在：一是拆迁补偿标准过低。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁… 一、拆迁补偿价格和市场实际价格严重脱节 拆迁补偿标准没有和市场接轨是房屋拆迁矛盾的核心问题。主要表现在： 一是拆迁补偿标准过低。一些地方政府通过拆迁人申请，物价、国土、建设三部门联合下文的方式，代替房屋拆迁市场主体的自由选择，单方确定补偿标准。从而导致补偿价格与市场价格相差甚远，被拆迁人获得的补偿价远远低于同地段商品房售价，甚至低于同地段的二手房价，在主观上造成了被拆迁人购房的经济负担。 二是房价涨了拆迁补偿价格不变。近几年来，土地使用权出让价、商品房价格和二手房价格在不断攀升，而各地政府制定的补偿标准却多年停滞不动，给被拆迁人造成巨大的利益损失。 三是现行的法律法规对被拆迁人的土地使用权没有明确补偿规定，拆迁补偿只补偿被拆迁人的地上建筑物，而其土地使用权没有得到应有的补偿。被拆迁人因土地使用权的丧失而导致的损失，仅以房屋补偿名义是难以完全涵盖的。 二、公益性拆迁和商业性拆迁没有具体明确的界定 假借“公共利益”之名，行商业拆迁之实，激化了房屋拆迁矛盾。主要表现在：一是《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁项目的公益性和商业性没有区分，偏重于对开发商利益的保护，使被拆迁人的利益要求得不到有效伸张。一些地方政府在房屋拆迁中以个人利益要服从“公共利益”为由，非法地介入商业性目的强制拆迁。 二是目前我国现行法律对“公共利益”内涵没有具体明确规定，导致在实际拆迁工作中，作为政府的一项强制性拆迁行政权力的使用被扩大化了。一些地方政府给一些开发项目挂上“公共利益” 的幌子，借助政府的公共权力，侵害被拆迁
住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄 继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。 房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。 【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知 [1999]656号 各区县房屋土地管理局、物价局： ????为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。????特此通知。 ????附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表(表1—表3) ????附件2：非住宅用途说明表(表4) ????附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明 ????附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图????????????? ? ?北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准 ????第一条为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第十六号令)合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。 ????第二条本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。????第三条非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为： ????非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价????其中：K1为容积率调整系数 ???? K2为房屋原用途调整系数 ???? K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的 ????市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。 ????第四条地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。 ????第五条确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特殊情况可按如下原则处理： 5.1 支路比其所在主路(或街道)低一个类别； ????5.2 两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；
房屋征收评估新流程+国有土地上房屋征收评估办法房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释 房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
国有土地上房屋征收评估办法 第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成1 的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
浅谈房屋征收工作问题与对策 浅谈房屋征收工作问题与对策 【摘要】：在对房屋进行征收的过程中会出现很多利益上的冲突，本文从房屋征收工作的现状出发，根据其出现的问题，提出了相应的解决方法。 【关键词】：房屋征收；思想认知；矛盾；经济利益；法律条例；安置房；利益 当前，温州市正处于经济转型升级的关键阶段，也处于大建设、大投入、大发展的重要时期，如何从推进城市建设发展过程中做好房屋征收工作，切实维护好被征收人的合法权益，是一项新的课题。笔者通过征收工作的实践，谈谈房屋征收工作中存在问题及其对策。 一、房屋征收工作中存在的问题 1.1思想认知难统一 根据《国有土地房屋征收条例》的规定，国家对房屋进行征收是为了公众的利益而实施的，有利于国家现代化建设。不管处在什么经济制度和政治体制下，公民的个人利益一定要符合公共利益，只有在保障公共利益的前提下，个人利益才能得到更好的维护。根据目前的房屋征收工作来看，人们的意识还停留在比较传统保守的阶段，认为房屋征收就是对自己切身利益的损害，就是无法无天、不公平合理的事情，因而会出现很多人们集体抗议政府征收的事情，从而影响了城市的现代化建设和经济的发展。 1.2公共利益难于界定 在房屋征收的过程中，很多人对于上面所说的公共利益的具体划定范围并不是真正的了解，他们认为即使《条例》中对房屋征收进行了规定，但是有些房屋的征收是为了增加政府的经济收入，是为了配合开发商来赚取更多的经济利润，为此，很多公民对法律中所提到的公共利益范畴进行了严重质疑。甚至有的市民对政府投资的市政道路建设、环境改造、生态保护工程都提出了严重的质疑。 1.3前期调查难深入
房屋征收工作的进行必然涉及到个人的经济财产问题，因而，被征收的居民大都持有抗议和对立的仇视情绪，对待那些上门进行相关调查的工作人员更是采取非暴力不合作手段，在思想上不认同，在行动上不配合，在相关证明资料的签订上不同意等，这就给相关征收项目的调查带来了诸多麻烦，对产权档案的管理也带来了一定的困难。 1.4违法建设难以认定 《条例》第二十四条第二款规定：“市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准年限的建筑，不予补偿。”在对征收房屋进行情况认定的时候，通常会很难搞清楚具体的情形，加大了处理难度。相关部门在对未登记建筑进行认定的过程中，对待那些违法建筑一定要从严按照法律的规定来处理。 1.5安置选房不及时 在房屋征收工作中，非常重要的一环节就是善后安置工作，关系到被征收人的居住环境问题。《条例》中对被征收人的住房保障问题做了明确的规定，但是在实际操作中，由于房屋征收工作周期长，安置房建设和管理方式各地基本相同，选择产权调换的超期过渡成为房屋征收的突出矛盾，有些地方和项目的过渡期竟然达到了五年。而在一些旧城改造的过程中，采取就地安置的方式，从而导致安置的时间更长。 1.6矛盾复杂难协调 房屋征收项目涉及的一般是居住条件差，建成时间长的区域；也有建成时间短，建筑物状况比较好的区域。因而其中会涉及到各种利益群体，各个群体的利益诉求点也不尽相同，有的被征收人采取联合抵抗的方法，有的希望进行房屋征收，在实际工作中存在很大的问题。 二、做好房屋征收工作的对策 （一）强化宣传，加强立法，统一思想认识 各级政府和征收部门要把《条例》的宣传作为法制宣传的重要内容，着力提高全民法制意识。引导各方利益主体依法征收、依法维权。在实际工作中，要对各级机关事业单位、政府部门和征收工作群体做
京建法[2016]19号 北京市住房和城乡建设委员会 关于印发《北京市国有土地上房屋征收评估暂行 办法》的通知 各区住房城乡建设委、房管局、房屋征收办，北京估价师协会，各有关单位： 为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合本市实际情况，我委制定了《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。 特此通知。 附件：《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》 北京市住房和城乡建设委员会 2016年12月22日
附件 北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法 第一章总则 第一条为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。 为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。 第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，
评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。 第四条房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第六条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评