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房地产税务

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结构

开场白

一、房地产税收政策――结合稽查要点

六个文件:内资三个、外资三个

第一部分:收入部分政策及稽查要点

(一)预售收入

(二)销售收入

(三)租赁收入

1.先租后售

2. 预租收入

(四)视同销售收入

第二部分:成本及费用政策及稽查要点

(一)扣除原则

(二)十四个扣除项目稽查要点

二、省局对若干争议问题的明确

(一)补偿费

(二)拆迁补偿费抵顶房款

(三)减免的土地出让金

(四)跨期成本和费用(暂估成本的处理)

(五)三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。

三、实战指南

(一)收入项目

(二)成本项目

四、税务处理

(一)以前年度亏损的弥补

(二)当年亏损的弥补

(三)虚报亏损的处理

开场白:各位税务同仁,大家上午好,我叫。根据省局领导的安排,今天由我同大家一起来学习房地产税收政策与稽查方法。希望我们能一起度过充实的一天。

昨天晚上,我同一些同志聊了聊天,大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较陌生,甚至有一些畏难情绪,的确房地产企业的税收政策,尤其是所得税政策在所有行业税收政策中应该是最复杂的,但是通过前期省局督办,委托石家庄市局直接查办的石家庄市房地产税务专项检查,我们已经积累了一些经验,首先我们要坚定信心,一定能够取得本次房地产税收专项检查的圆满成功。

根据我的稽查实践,将企业偷漏税手法分为三类。

(一)明目张胆型:比如该企业预售收入就放在账上,就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系,明目张胆的少缴税款。应该说,对于此类企业我们的对策就是重拳出击,体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段,我认为叫抢税可能更合适一些。(二)疏忽大意型:由于房地产企业所得税政策非常复杂,一些房地产企业确实对政策搞不清楚,致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透,将疏忽大意型少缴税款全部查清。

一般来说,以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。

(三)精心策划型:比较难办的是这种类型,我们将通过一定的稽查技巧,也一定能够

查清楚。为了偷税,不惜采取两套账,构建关联交易,接受虚开发票,甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步,以及对房地产税收管理的逐步加强,部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法,体现了偷的特点。

为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清,圆满完成本次税收检查任务。今天的培训,我们要学习三个内容:一是弄清政策。二是检查基本方法。三是,结合前期检查的经验案例,我们提示大约20个检查要点。

一、房地产税收政策

房地产业面临的现状

1.世人都认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。

2.中央不断加大调控力度,出台多项措施,抓出多名贪官,仍然抑制不住飞扬的价格。

3.国家税务总局配合国务院宏观调控,在税收上不断加大控管力度。

(一)房地产税收政策―6个主要文件(内资三个、外资三个)

房地产企业所得税政策的变迁

1 94年税改—2003年度,在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策,房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业,没有量体裁衣的税收政策,等于国家放弃了对房地产企业的税收追索,形成了其“经济的巨人,纳税的侏儒”形象。

某市的实际情况:管理243户房地产企业,有收入的只有19户,亏损面达到91%,共申报1239万收入,其中居然有1050万申报的是减免税收入。

2 国家税务总局认识到以上几点后,于2003年制定了国税发[2003]83号文件,专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。

3 83号文件在执行过程中,产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下,国家税务总局与时俱进,于2006年制定了31号文件,剑指房地产偷税黑洞,但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。

我们本次检查的年度为2005年至2006年,适用的政策为国税发〔2003〕83号文件,从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权,大部分的规定是同83号文件是一致的,但是规定的更为详细,因此讲解政策,我们以31号文件为基础来讲解,其中同83号文件、外资142号文件的区别,将在讲解中为大家指出。

(二)文件讲解―――31号文件为基础

对于任何企业来说,所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的收入项目:预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。

收入分为三大块:1.完工前的预售收入 2.完工后的销售收入 3.租赁收入4.视同销售收入

在开发产品完工前,是对预售收入进行征税,开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色,因此我们要详细讲解,这两种收入的含义及征收原则。

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开

发产品结算计税成本后再行调整。

要点:

房地产开发企业开发的产品耗费资金极大,其资金链来源主要是一靠银行贷款,二靠预售收入(卖楼花),因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质,遵循权责发生制的税收一般性原则,对于预收收入是不征收税款的。而由于房地产企业的经营特点,加之目前完工标准的不确定性,如果不将预售收入纳入征税范围,开发商可能采取种种办法,留尾巴工程,来推迟完工时间,使大量收入滞留在“预收账款”中,国家征不到税款。鉴于这种情况,国家税务总局于2003年制定了国税发[2003]83号文件,部分应用了收入上的收付实现制,确立了对预售收入征税的原则。一、31号文件第一条第一款原文如下:

理解31号文件第一条第一款,主要理解以下6项要点。

(一)未完工开发产品的理解----所有在产品

1.什么是未完工产品?

未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品,其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是,一般工商企业在产品还没有卖,是不涉及税务问题的。而房地产

2.31号文件中的在产品,不仅仅指商品房,而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税,31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。(二)预售收入-----收付实现制

1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比,对预收账款征税是房地产企业的重要特色。

2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式,在税务上理解本条主要把握,无论是否取得“预售许可证”,只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。例如,某企业没有取得预售许可证,该企业老板偷偷的预售房子,将款项放在自己的个人账户上,仍然是预售收入的性质。

(三)预计计税毛利率----毛利不是营业利润

31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念,以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用,而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念,即明确根据毛利率计算出的毛利,允许扣减营业税金及附加和期间费用。本条是为了解决83号文件表述不必清的争议,而设立的,也就是说可以扣减期间费用、营业税金及附加。

(四)扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除,不需要进行分配。

本条主要注意两点:一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同,在开发产品完工之前,银行贷款利息是计入其“在产品”(未完工开发产品)的,因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出;二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税,也是允许在税前扣除的。实际上在实务中,没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加,这两项费用,均可以在当年度扣除,而所得税又是按年度纳税的税种,因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。

在预售结算缴纳的营业税金及附加也是可以扣除的。这一点要明确。

(五)当期应纳税所得额------暗藏杀机()

31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额,表述为应纳税所得额,在征管上具有很重大的意义。虽寥寥数字,却是暗藏杀机,蓄势待发。

1.内资企业是实际征收的概念,虽然我们习惯上说预征税款,但是实际上属于“实际征收,

并不是预征”

2.没有多退少补的过程,同涉外企业不同,涉外企业是纯粹的预征,要进行多退少补。因此同外商投资企业有质的区别。外资企业是这样,预售收入直接乘以预征率,缴纳税款。在清算的时候,多退少补。

3.本次检查中要注意是否有退税现象发生。如果有退税属于政策运用错误。

(六)计税成本-----有待制定具体标准

31号文件多次提到了“计税成本”的概念,房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说,非常复杂,因此对于成本的税前扣除,就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定,开发产品的应纳税所得额,虽然没有多退少补的概念,确是要进行调整的,即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间,31号文确定为“结算计税成本后”,即开发产品完工后,进行调整。

(七)预售收入发现途径

1.注意查看:应收账款―――应缴营业税科目。根据调查,由于办理房产证需要提供地税的发票,地税对于房地产企业的营业税管理相对较严,企业缴纳了营业税,却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例,比较极端:某外商投资企业几年间缴纳营业税5个多亿,对国税却进行零申报。

2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目,一些企业其实也很简单,预收账款上明明有收入,所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。

3.查“其他应付款”的二级科目,例如“房款”、“定金”、“订金”等,这些都属于预收收入,前面我们说了,预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。

4.注意查看,房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用,则应该是有预售收入,要进一步追查。

5.到银行调查取证,查看全部银行账号。一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前,她就比较害怕了。查看“银行对账单”,以前我们很少到银行进行调查取证,现在这已经是税务机关的常规武器了。

(八)房地产企业预售收入“预计计税毛利率”(营业利润率)的确定。无论在83号文件中,还是在31号文件中,对于地级市都市不低于15%。

问:15%是高还是低呢?

1.不高。首先房地产企业15%是毛利率,包含了税金和期间费用。营业税金及附加是固定的,为5.5%,而期间费用,根据调查一般为8%左右。15%-13.5%,国家预征时只是按照1.5%的利润来征税。我们一个普通的认识,房地产企业属于暴利行业或者说高利行业,利润率应该不止1.5%,所以房地产企业反映这个比率高,是没有道理的。

2.是不是低了?

也不能这么说,毕竟是对预售收入的征税,而对于其他工商企业来说,预售收入是不征税的。而且将来开发产品完工后,还要进行调整。

二、完工开发产品的税务处理―――销售收入

(一)开发产品完工的标志―――三个条件。

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);

2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);

3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

应该说,开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。

如果完工标志没有刚性标准,开发企业就会存在两种倾向:第一,04年和05年开发企业可能有免税的可能,那么就会提前确认收入。

第二,大多数开发企业,因为其实际毛利率大于15%,因此故意的不转预售收入,将收入沉淀在预售环节,从而少缴税款。可能房屋早已经入住,就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。

注意这三个标准是只要符合一个条件的,就视为开发产品已经完工,而不是并列条件。(三)开发产品完工后销售收入的处理。

1. 将预售收入确认为销售收入。

2. 结转对应的计税成本。

3. 将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。

如何实现呢?就正常的将收入计入销售收入,成本计入营业成本,这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利,将以前确认的预售收入毛利计入调减项目,这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。

(四)稽查人员入户检查时应该掌握开发企业的九项基本情况。

31号文件中规定了税务鉴定报告的内容,实际上减轻了税务人员的负担,由于我们检查的视04年、05年税收情况,当时没有税务鉴定报告制度,因此我们自己要掌握一下九项基本情况。

1.开发项目的地理位置及概况、

2.占地面积、

3.开发用途、

4.初始开发时间、

5.完工时间、

6.可售面积及已售面积、

7.预售收入及其毛利额、

8.实际销售收入及其毛利额、

9.开发成本及其实际销售成本。

那么这九项内容从那里取得呢,建议,检查人员应该查看企业的竣工清算报告,这样减轻自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病,要比自己算一遍,要好的多。

在石家庄某企业的检查过程中,由于企业很大,账目较多。经过对该企业检查方向会诊,以竣工报告为基础,竣工报告中的土地成本为1.5亿,我们就看1.5亿的发票是否有,结果很快查处有5000万的地款尚未取得发票,省时省力,取得了很好的效果。

(五)销售收入的范围

1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。

2.预售收入是收付实现制,不包括其他经济利益。参见06年汇算清缴省局的文件。

3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法:

(1)纳入开发产品价内,或由开发企业开具发票的。―――纳入收入,将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支。――――体现了收支两条线的原则,该原则在房地产税收政策中多次用到。

(2)如果是由政府部门开具发票,则作为代收款项,不纳入收入。

实际上以上两种处理结果,并不影响税款,影响的是税款利息。04年收取的维修基金,06年交给政府,那么04年已经纳税,06年才作为费用处理。

(六)开发产品销售收入的确认

1. 一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。

2. 分期收款方式。―――国家不承担企业经营风险的原则。

(1)如果已经超过销售合同或协议上规定的时间,开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了,可以作为财产损失,报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。,

(2)如果付款方提前付款的,则按照实际付款日确认收入的实现。

问:该条规定是否由意义呢?有人说,那有这么傻的人,提前付款呢?

其实人家并不傻。在本条款出来之前,有人做这样的避税筹划。

这是房地产企业的特色,一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢,是为了规避税收漏洞,例如房地产企业为了晚缴纳税款,说请对方帮忙,反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同,说房屋的价款2008年付款一半,2010年付款一半,实际上呢,07年就取得了收入。如果没有本条规定,按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了,税还收不上来,这显然不合适。

3. 银行按揭方式。

(1)按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。

房地产商同银行做按揭,要设立两个账户,一个是保证金,在房产证办下来之前,这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候,不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债,如果真的出现用户不还银行的钱,而且房产证还没有办下来,银行将保证金没收,企业实际产生损失的时候,才能据实扣除。参见13号令。

(2)银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在本次检查中要充分注意这么几点:按揭款计入短期借款,不缴纳所得税。如果有借款的话,我们要注重看借款合同,看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出,一般来说应该是按揭款。

假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子,为了贷款,搞假按揭,我的观点,吹牛要上税。

隐瞒按揭款收入。石家庄某企业偷税案。房子卖100万元,银行的合同是100万,提供给税务机关的合同为60万,隐瞒40万收入。

4. 委托代销收入―――也比较常见。

总原则:收到代销清单时确认收入。增值税也是如此。

(1)支付手续费方式――按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费,当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”,不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”,纳税人就和税务机关理论了,说我要扣除手续费,31号文件就明确了,不能扣除。

(2)视同买断方式。

A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格熟高的原则来确认。

例如:某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万,实际卖了100万,那么就要按照100万确认收入,另外20万在付给中介机构的时候,可以作为费用扣除。

如果买了70万,好要按照80万纳税,因为最后中介机构还要给开发商10元,好比纳税人应收账款没有收到,还是要计税。

至于说,中介机构玩赖,不给开发商这10万元,到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。

B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱,不用管。收到代销清单,不管你卖了多少钱,就按照买断价确认收入,卖多了是中介机构的利润,卖少了是中介机构的亏损,同开发商无关。

我总结本条款体现了三个原则,以帮助大家理解:一是收支两条线原则,二是国家不承担企业经营风险的原则;三是确认收入以“买断价”和“合同价”熟高原则。

(2)超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。

(3)包销方式,再包销期内,看适用前面那个条款,出了包销期以后,如果中介机构还没有卖出去,则要按照包销合同或协议确认收入的实现。

只要我们理解了以上几个原则,推断都能推断出各种方式是如何纳税的。只有知其然,还要知其所以然,才能更好的理解与运用税收政策。

5. 先租后售

第一个注意点:

例如开发商开发1-2层是商铺,3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租,83号文件中说了,如果临时租赁这两层,不用视同销售,如果是将这两层转成经营性自产,即自产自用要视同销售,于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了,税务局说你都租了一年多了,不是临时租赁,要视同销售,企业说我随时准备卖,就是一下子找不到合适的买主,我这是临时租赁。谁都有道理,说不清了。

31号文件,干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。

你在账上将开发产品转做固定资产了,就要视同销售,没有专做固定资产就不用视同销售。

问:企业不转作固定资产,不视同销售,是不是就便宜呢?

不一定。

转固定资产视同销售可以提取折旧按固定资产清理销售

不转固定资产不视同销售不能提取折旧按开发产品销售

由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年,残值为国税发〔2004〕82号文件规定一律为5%,因此每年可以折旧4.75%,而视同销售的利润率为15%,不考虑货币的时间价值的话,租赁三年多时间,就不如转成固定资产合适。

这是企业的税收筹划项目,我们在本次检查中,不必为这个和企业争执。

第二个注意点:

按照租金收入的确认原则。

例如一下子收了3年的租金,允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。

6.预租收入

什么是预租收入呢?比如说开发商建了一个太和电子城,是为了出租而建的,还没有建好,你准备以后租,广告说了闹市旺铺,诚招出租,就收了一部分预租收入,这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时,实际上预租收入就是租赁的订金,因为没有房产证。

上面讲了买房子收取的预售收入,收到就要纳税,本条规定了预租收入可以等到讲开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产,不适用于出租房产。

四、视同销售收入

31号文件第六条

注意点:1.内资企业有视同销售的规定,外资企业没有。

2.成本利润率的含义。按照15%来计算。

第二部分:成本

31号文件对开发产品的成本和费用扣除原则和扣除项目作了规定。

一、扣除原则:

权责发生制原则和真实发生的原则

包含两层含义,一是取得了发票,但是款项还没有支付,可以在税前扣除。以区别收付实现制。二是,如果没有实际发生就不能预提。其实预提和待摊是权责发生制的典型体现,房地产税收政策不允许预提,说明其不是严格意义上的发生制。

本原则非常重要。因为房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用,因此房地产企业预提费用的情况较多,在稽查中要特别注意。

比如一个小区,规划中有学校,将来一定要建,会计制度中规定可以预提。

就是不能预提配套设施费用。凡是预提的一定要作纳税调整。

本文件中多次强调这一原则,例如第四条真实性原则,扣除项目的第三条“应付费用”,反复再说没有真实发生的不能预提。

我们在稽查中,如何把握呢?就是一般来说,没有合法的凭证(主要是发票)就不让扣除。

二、扣除项目

(一)计税成本

给出了公式。包括项目有:六项内容。

注意点:成本对象总成本的确认

(一)完工前发生的成本:

(1)直接成本―――直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本,直接计入开发成本。

(2)间接成本和共同成本,按照配比原则计入各个成本对象。

例如两栋楼中间一条马路发生的费用,你说属于那栋楼的成本呢?可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。

(二)完工后发生的成本:―――稽查实践中要特别注意,房地产商往往在这里作文章,不是配比结转成本,而是将全部成本都结转到经营成本中去,从而少缴税款。石家庄某房地产公司采取不配比结转成本的方法,少缴税款上千万元。

看一看如何分配成本?

问:什么有可能是完工后发生的成本呢?一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了,也卖了,后来建花园花了好多钱。

(1)采取两次分配的方法:

例如:小区总共三栋楼30万平方米建筑面积,每栋楼建筑面积为10万平方米,其中A 栋已经竣工,卖出去了5万平米,建绿地花了300万元。怎样分配成本。

第一次分配,先在未完工产品和完工产品间分配。

已完工的分配300万×10/30=100万元。

第二次分配:应计入经营成本在税前扣除,100×50/100=50万元。

而企业往往将300万元的成本一股脑都转入到经营成本中去,就影响了应纳税所得额250万元。

在稽查中我们要注意其成本的结转方法。

(三)应付费用

应付费用可以扣除,但是预提费用不能扣除。本条说的“除税收另有规定外”,可以明确告诉大家,目前税收没有另行规定,就是一律不得扣除。

(四)维修费用――指的是日常零星维修费用。

例如:一个真实的例子:我们查的一户企业,从澳洲引进了新型墙体材料,据说环保,而且冬暖夏凉,并作为卖点,一时点楼盘好生火爆,可惜好景不长,住户住了不到一年,墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。

问:可以扣除么?

可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行,即只要不超过20%就能扣除。实际上不可能超过20%,我说的上述例子,该单位销售收入为5个亿,1000万的维修费用,才

刚刚2%,因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。

(五)维修基金――是代收费用,如果原来确认了收入可以扣除,没有确认不能扣除。在前面已经讲过了。

(六)配套设施――分为三类

1.非营利性的:视为公共配套设施――即直接计入开发成本进行配比扣除。

2.开发商自用:按照建造固定资产处理。―――即不需要视同销售,因为不是从开发产品转入的固定资产。意味着,该成本不能计入开发成本,但是可以提取折旧。

3.营利性的:作为单独的成本对象,单独核算。也就是说不能将这个成本混入到开发的主产品去扣除。因为这个售价同单元房的售价差别较大,将此成本混入住宅楼不合适。(七)邮电通讯、学校、医疗设施―――单独核算成本

1.出售的――按照建造开发产品,单独作为成本对象。成本100万,卖了150万,应纳税所得额为50万。

2.出租的――按照建造固定资产,可以提取折旧,租金纳税。

3.无偿赠与的――即没有收入,按照公共配套设施,将其成本计入开发成本,分摊到每平方米的单元房在税前扣除。国家不能让企业吃亏。按照前面的规定,两次分摊。

4.有偿移交――其实就是出售,只不过卖的钱少点。

成本为100万,卖了50万,将剩余的50万直接计入当期的应纳税所得额。

八、售房部和样板房

1.单独作为成本对象的。即单独建了个房子,作为单独成本对象,提取折旧就可以了。不能将成本摊入单元房成本中去。

2.在房子里面找了一间,作为样板房,成本同整栋楼分不清楚,按照建造开发产品处理。意思是说,你就不用管了,因为成本在建造的过程中就计入了开发成本。

九、保证金。

前面在将按揭销售方式的时候已经将了,银行按揭保证金实际上属于预计负债的性质,虽然企业暂时不能动用,也不能在按揭合同价款中扣除。

十、广告费、业务宣传费、业务招待费

我们查04年、05年,不适用31号文件。因为31号文件温情脉脉的规定,只适用于06年以后新成立的企业。

在稽查中应注意点:

1.预售收入不能作为基数。也就是说如果该企业所有项目均未进行竣工清算。我们作的第一件事情就是将其在期间费用中列支的广告费、业务宣传费、业务招待费,全部调增。这是检查的一条捷径。

2.如果有销售收入,其扣除规定不用31号文件,参见国税发〔2000〕84号文件。

这都是所得税的ABC了,相信大家会非常熟悉。

十一、利息

稽查注意点:

(一)成本对象完工前的借款利息,不能计入期间费用直接扣除。经常有企业将利息支出不计入开发成本,而是计入期间费用,应注意审查财务费用科目的明细。

(二)防止资本弱化的规定。

(三)从其他单位借入的款项,应该审查借款合同,如果没有利息支出,很可能就是隐瞒的收入。

十二、土地闲置费

十三、报废损失

十四、折旧

参照前面先租后售的规定。转入固定资产可以提取折旧,存量房不能提取折旧。

对于房地产企业来说,房子是商品不能提取折旧,对于其他企业来说房子是固定资产,可以提取折旧。

第三部分:省局冀国税函〔2007〕23号文件明确规定的事项

在以前检查中,我们为这几个问题的争论,耗费了很多精力。省局现在明确了规定,我们可以不用争论了。

一、补偿费的扣除问题――――可以不用发票。

二、预售过程中的产权置换,拆迁补偿费支出。

三、减免的土地出让金。

四、跨期成本的扣除问题。――明确符合两个条件可以在以前年度扣除,费用项目及在发生年度没有暂估的,一律不得扣除。我们查的极端例子,有04年12月31日的发票,在05年扣除100多万费用的,根据这个文件就不能扣除。

五、三年以上应付款――稽查时,内资企业别在这里作文章。冀国税发〔2003〕137号文件已经作废。

外资企业国税发〔1999〕195号文件,可以运用此条款。但是要注意审查借款合同。

第四部分:账外检查注意点

一、房地产企业的税收检查要分为两个类型,要有这个概念迅速确定检查重点,要有这个概念性的东西。

(一)一是已完工企业,完工企业是按照正常的所得税计算原则纳税。二是未完工企业,未完工企业按照预征率来进行纳税。那么对于已完工企业和未完工企业的检查来说,其关注点是完全不同的,对于完工企业来说,我们不但要关注收入,而且更要关注其成本。未完工企业,本次检查的着眼点在于预售收入,开发成本问题,不必花力气去作。(二)第二个分类是,分清外商投资企业和内资企业。这两类企业各自适用的税收政策不同。例如一看是外资企业视同销售就不要考虑了,因为没有明文规定。

二、检查方法与途径

实战出发,怎样能查出问题,房地产企业存在问题较多的领域给大家作一介绍。

检查方式:

1.建议采用调账检查与实地检查相给结合的原则。原因:部分企业改账给我们造成了很大的困难。

2.除了账目外要特别注意两类账外事项:(1)各类竣工清算报告、审计报告、监理报告(2)合同

3.要对收入和成本项目有总体把握。

建议:两张表格,让企业去填列

第一张表格:开发成本及分摊明细表

第二张表格:房源表。

(一)收入部分核查

1. 账目上的预收账款是否缴纳所得税。预收账款的余额

2. 往来账上的资金是否未收入。

3. 特殊项目的收入核定。

两个部门的配合:房管局和银行资料。监理报告和会计师税务所的报告可以给我们参考。物业部门,一般来说配合度较差,如果。

具体的核对工作:

是否符合免税条件。

三、强调一下文件的适用。83号文件适用---31号文件对以前没有规定的事项具有追溯权。

“此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项,也按照本文件的规定执行”。一般理解,这一衔接规定是为了配合税收专项检查,解决以前的一些税企争议问题。

也就是说本规定,就是解决我们目前进行的税务检查问题。

正因为31号文件中有对以前税务事项的向前追溯前,所以有必要将31号文件和83号文件

现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的,未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点,因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题,造成征纳双方一件不一。为此,2003年,国家税务总局下发了83号文件,加强了房地产开发企业所得税的征收管理,规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,83号文件的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化,必须加以完善。新的31号文件就是在这个背景下制定出台的。

一、收入

(一)设计制作房源表,掌握收入的总体情况,否则一团乱麻不容易核对。

房号购买人面积单价合同金额实际收款收据或发票号销售台账备注

1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列,此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到;

2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列,在填列时要与房屋销售合同核对;

3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。

为了节省时间,可以责令房地产企业配合做这项工作。

(二)四项书证核对――知情人士友情奉献行之有效的方法

1.销售台帐。可以看到按揭款是多少,首付款是多少,一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多,保证金比例。(房管局盖章的合同)――怎样取得需要检查人员的工作。

2.从税务局购买的预售房款收据,有编号,拿出其地税的发票购领本,让其全部提供齐全。让会计打数字。销售合同。

3.销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对,有的单位对不上。

4.商品房销售合同(都有房管局的备案章)----房管局—银行()

以上四项核对,看是否能对上,如果能对上,就肯定没有问题。

(三)外部资料核对

1.去房管局去查备案资料。

什么时候该结算成本,最好看现场。综合竣工验收合格证明。

2.去人民打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表,再复核。(1)隐瞒账号情况(2)隐瞒收入情况

3.物业第一看业主入住资料,看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数(施工图),最有效,一个车位大概10万以上。可以穿便装,去现场勘验,问一问,卖车库一般都开收据。

4.售楼部(销售管理部)经理的电脑进行检查,取得电子表格。

5.注意对“其他应付款”“其他应受款”科目-----必须提供合同

6.网点房—商业房(往往在这里隐瞒收入)---必须盘点。

7.往来科目中隐藏收入的情况。其他应付款、应收款等。

8.出租房收入

二、成本方面(真实的成本)

(一)真实的成本资料取得途径

1.成本明细表---------成本部或预算部(先弄建安)

建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。由于建安成本

2.合同台帐所有类的包括(土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同)--财务部和成本部、销售部都有。

3.要结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。

4.外调协查发票来源,代开发票,合同、决算书,公司的名称

6、决算报告可以从决算报告入手,看企业的成本项目构成,以及每一项成本项目的发票情况。

(二)假票问题及虚开票――――重要检查手段。希望有假票能手出现,非常有效。(一)假发票问题

1、真发票但业务内容虚构问题;

2、税局参与造假问题;

3、开发企业自己虚构建筑合同,委托代开发票等也经常出现;

4、发票本身为假。

(二)假发票的发生领域

1、原材料假发票很多,4%的税率很容易引起代开欲望;

2、建筑业发票比较多,3%的税率很低,主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中;

3、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用,其开出的发票可能存在阴阳票现象;

4、土地成本看其取得方式,也存在不开发票的可能性;

5、地面以上的成本往往不会严重出格,地下难以看见的不分往往容易出问题,因为不具备检查性;

6、总之房产开发的各个环节,甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题,这是房产行业的通病。

1.白条入账―――一律不得扣除,不用争论。

2.无论是否有真实业务,假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税,没有业务的假票定偷税,有业务的假票,如果没有证据证明对方是故意取得假发票,一般不定性偷税,有点像国税发〔2000〕187号文件善意取得的规定。

事实上,在短时间内很难分清是否有真实的业务。

3.假票的落实,最终要靠外调。

(1)“甲供材”―――在国税部门调查。

(2)建安成本―――在地税部门调查。

(3)代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明,地税局代开发票好多是假的。

4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付,而有发票的情况,有可能是真票虚开。在现实条件下,很难有你不给人家钱,人家给你开票的情况。

查询机—业务查询主窗口—发票查询模块--(左上角下拉菜单—文件)---发票流向查询---选发票种类(货物销按照台头来)---发票代码---输入发票号码----执行查询。

(一)掌握实际情况。现场勘验。―――脑子里有一个整体概念。作为一个卖房子的人,看房子多少钱。

(二)收入

(三)成本――假发票(靠经验)一定要注重。上千万的都是假票。

验钞灯――字体(假字体)――――

(四)费用――假发票――白条(一般)---不再争论。

代开发票也不见得是真票,要特别注重假票的问题。

一下再次提示20类容易出现的问题。

一、核定征收问题---从2006年开始,房地产开发企业一律不得事前采用核定征收的方式。

二、税收优惠问题。---重点审查其优惠资格问题。某商业物流公司利用劳动就业企业转移利润案件。因为31号文件规定,从2006年1月1日开始不得享受税收优惠,但是以前已经审批的继续有效。

三、财产损失问题—13号令的规定。一般来说,房地产企业有形资产损失的可能性不大,从货币资金上来看,赖别人钱的情况倒是时有发生。但是考虑到财产损失一般都为大数字,要注意。大额财产损失必须根据13号令,要有中介机构的鉴定报告。

四、补贴收入问题---1995年6号文件。减免的土地出让金如何纳税问题。国税发[1995]81号文件。

问:减免的土地出让金到底算不算补贴收入?本问题省局已经明确。

五、内外资企业跨期费用问题----已经暂估的成本可以扣除,其余以前年度没有扣除的,不得在当年度补扣的规定适用范围。外资企业没有跨期费用的限制。

分为三类:

1.以前年度实际发生,没有取得发票。

2.以前年度实际发生,在第二年汇算清缴前取得发票。

3.完工后实又发生的成本,这三种情况,一定要分清楚。

--案例。极端的例子,当年度的最后一天,接受的发票,在汇算清缴期没有扣除,在第二年扣除。为了不让企业人为的调整利润,不允许扣除。

六、假按揭问题。案例,强调了职能部门配合的重要性。账目上,预收账款总帐和明细帐不符合,或者将按揭贷款计入“短期借款”要审查其借款合同。或者伪造销售合同。

七、以收入的名义非法集资的问题。某公司案例。

八、弥补亏损的问题。内资—外资的规定。2006年56号文件。对于内资企业,当年的可以弥补,以前年度的不能弥补。外资企业则没有查增的应纳税所得额不能弥补以前年度亏损的规定。

九、公益救济性捐赠---重点审查其是否为公益救济性捐赠,要提供捐赠的专用票据才可以,否则一律不能扣除。至于比例的计算倒是在其次。

十、业务真实,没有取得合法的扣税凭证问题。不再争论,一律作为一类问题列出来。例如白条列支成本等。

十一、成本检查过程中,注意成本的分摊问题。开发成本发现虚增,要分配到已完工成本和未完工成本。成本分摊一经发现,就是大数字、大问题。

十二、关于预计利润率大于实际利润率造成的退税问题。外资和内资有区别。正因为如

此,对于跨期费用的政策可能影响内资企业极大的利益。

十三、产权置换问题。在预售阶段是否征税,是个有争议的问题。但是在销售阶段,则毫无争议。省局已经明确,预售阶段的产权置换不征收所得税。

十四、土地使用权出让的问题。审查国有土地使用权证件,有的时候备注栏次会注明。要特别注意转让合同价款的真实性,必要时可以到对方去调查。

某公司伪造法院判决书案例。

十五、成本按照80%预估的问题,看是否达到完工标准,如果达到完工标准的,一律要重新计算成本,如果没有达到完工标准,就没有必要去做这个工作了。

十六、地税机关对代开的发票审查不严的问题。某公司案例。明明是05年的发票,涂改后写入04年。另外其他应付款,不知道应付谁的钱。

十七、预提费用的问题。外资和内资有区别,内资在目前的政策条件下,一律不得预提。31号文件的原则。外资如果预提的话,也必须报税务机关批准。

发现有预提,其实也不见得是真正的预提,可能是该项目费用未实际支付,没有取得发票的项目,例如:某公司案件。

十八、关于三年应付款和两年应付款问题。

内资三年应付款。--冀国税发[2003]137号文件---财产损失的13号令规定。--河北省财产损失的规定。

外资两年应付款问题。--国税发[2000]195号文件。

十九、关联交易问题。

二十、自用、无偿转让、出租商品房(车库)是否按规定纳税。

视同销售,内外资有区别。外资没有视同销售的概念。

二十一、不配比结转成本问题。例如,没有售出就结转了成本,或者结转了80%成本。问题:成本对象完工后,发生的费用。是否调整以前的销售成本?

31号文件的表述:首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊,再将由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。

属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。

如果:项目已经完工,大部分房屋已经售出,就存在房地产商有成本没有收入的局面。房地产前期缴税,后期亏损。

二十二、广告费、业务宣传费、业务招待费的规定

31号文件规定了可以三年递延,但是在06年以前是不允许实施的。要特别关注广告费用的真实性,要审查广告见诸媒体的时间,要审查广告合同。---84号文件的规定。

注意在预售阶段三项费用一律不得扣除。这是检查中要注意的要点。

二十三、利息

同一般企业不同点:

1.一般企业的贷款利息,要么资本化,要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性,对于其他企业来说房屋是固定资产,而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前,要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。要严格审查开发企业的财务费用账户。

这是房地产的特殊规定,预收收入征税也是特殊规定,对于一般工商企业来说,取得预

收账款,如果商品尚未发出的话,是不需要交纳税款的。

2.对个人或其他企业贷款,利息率标准的问题。1114号文件。

3.84号文件的一般规定。防止弱化资本的规定。

二十四、代收款项的处理

自己开发票或纳入价内的,收支两条线。计税,将来移交给政府部门,则可以扣除。有关部门开发票且没有纳入价内的,作为代收款项不缴纳所得税。

是否纳入价内,关键是要看销售合同。

二十五、没有预售许可证取得的资金,是否按照预售收入纳税?

预售收入的范围是什么?是否包含收取的一些费用。

第五部分:税务处理

一、是否定偷税,强调个案处理。暂时不议论。

二、查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损。

三、虚报亏损不定性为偷税,而是定性为编造虚假计税依据。

简单说这些,因为这涉及到我们检查出来的税款成果问题。比如说,当年有亏损300万,你检查出来了1000万,报1000万就不合适。而如果去年有300万亏损,你递减了报700万也不对。

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一:房地产行业涉税及避税概述 (一)房地产企业涉及税种较多,其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策:预售房产时,应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策:有两种方式缴纳所得税 (1)查账征收方式:其中,销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。(即预售房产时缴纳所得税的办法)。(开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。) (2) 核定征收方式:石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析:根据贵单位的情况,初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时,首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行,否则硬性筹划得不偿失,致使企业存在重大纳税风险。例如,销售精装房时,通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多,需针对具体情况谨慎使用。 (二)房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段: 1、化整为零,肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款,不作收入;开具发票,不作收入,甚至在检查中隐匿部

分发票存根,逃避追查。采取“体外循环法”,将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票,隐瞒收入;或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税;预收房款等挂在往来账面上,使缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票,以收款收据、白条代替发票,收取价款不作收入;发票、收款收据混开,少计部分收入;如:开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价,减少收入。采取各种方式降低售房金额,减少收入,如采取降低售房价格,加大其他规费的方法,调节收入。 5、变通权责发生制,分期收款,应作而不作收入。如:房地产企业分期收款销售房产时,在实际收到价款才作收入,延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务,这些业务零星、金额不大,企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项,入帐不上税,或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入,拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张,在年度内随意调整税款申报数额,通常做法是年初、年中减少申报数额,年末全部缴清,甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户,未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减,以从销售代理商处收取的

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容,对其流程大致可以划分为:项目设立与项目公司组建;土地使用权的取得;房地产建设工程项目规划和审批;项目工程的施工管理;取得预售许可证后开始销售管理;项目工程竣工;项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时,首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式,需要企业进行比较,因为企业一旦通过工商注册成立,很多问题就是与生俱来的,无论以后各期如何筹划,也改变不了其性质。 子公司:具有独立法人资格,而分公司不具备独立法人资格,无法对外

承担法律责任和义务,只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格,在所设地区被视为纳税人,承担纳税义务; 分公司由于不具备独立法人资格,在所设地区不被视为纳税人,要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定:企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税,50%在各分支机构间分摊预缴,50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有: (1)我国地域间税率差异较大,但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少,目前还是存在,如各自贸区存在差异等;对于个别地区,会有区域对企业落户实行奖励政策,或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方,选择子公司还是分公司,哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约,也要看项目公司和总公司的具体情况而定。(2)国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少,若没有优惠政策和税率,需要考虑分支机构的盈亏能力,如果是长期亏损,分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额,节约了税收成本。若是短期亏损,子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。(3)对于法律责任而言,由于分公司无独立法人资格,在出现债务或者法律纠纷时,会对总公司影响程度较大,而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下,运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润,如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小,所以如果是暂时的亏损,子公司具有独立法人,在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点:一是主体问题,也就是运作平台问题,运作平台是利益平台,也是涉税平台和风险平台;二是土地交易本质问题,土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个,一是土地交易一级市场,此市场由政府垄断,土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场,土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式,根据不同土地的交易形式我

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年,在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下,我市房地产行业得以蓬勃发展,《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入(企业所得税)从2000年的22万元增加到2009年的10796万元,十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状,谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考: 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点:一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段:第一阶段(开工前期):通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证(其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查)。第二阶段(组织施工期):通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工。第三阶段(预售期和产权转移期):根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有:1、房地产企业采取预收款或预收定金方式,转让土地使用权或销售不动产的,月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加,对出租开发产品的出租收入,按5%交纳营业税,同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定,采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率(不低于10%)计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 (一)税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全,涉税信息失真,计税依据可信度不高,导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度,使得在房地产的占有、使用和转让等各环节,计税依据难以合理确定。例如,对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

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增值税细则22条:用于交际应酬是个人消费。 一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题 支付,计销售费用。减免费用不计帐。 增值税按发票、收款、合同孰高为原则确认收入 国税发【2009】31号文:第五条: 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。 土地增值税条例第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 实践中: 以收款(经济利益)和发票孰高原则确认收入。 所得税: 国税函【2008】 875号文件,销售折

扣折让 “企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。” 从此,无论发票如何开具,所得税都可以按净值来交税了。 营业税: 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。 如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。 土地增值税: 国税发[2007]132号: 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合

房地产开发企业应该缴纳的税费

房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 (一)、应税范围: 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面: 1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。 2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 (1)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。 (2)销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。 ⑥不动产租赁,不按本税目征税。 (二)涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、

教育费附加,土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定: (1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 (2)单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。 (3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定: 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ③按下列公式核定计税价格: 计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率) 上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下: (1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(京地税营[1996]592号)规定,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 (2)对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划,而不是事后的补救,以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负:房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划(增加扣除项目金额法): 签订工程合同时:尽量争取“甲方供材”,既可以保证项目质量,又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本(避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重)。“甲供材料”有两种流程:如下图: 模式一:合同内甲供(即甲控) 在签订工程合同内注明,乙方委托甲方代购材料,销货方将发票开具给乙方(建筑安装企业),并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料,乙方将甲代购材料应全额计入工程造价,一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明,建筑材料由甲方提供,销货方将材料发票开 具给甲方,甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力,

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预(销)售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划(收入分散法): 为了缓解资金压力,未取得《商品房预售许可证》的情况下,可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项,以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”,不是按照合同约定收取的,仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的,它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划(收入分散法): 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营,在合理范围内分出一部分收入,这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加(分出收入部分对应的5%土地增值税可节省;

房地产企业税务管理.doc

房地产企业税务管理 一、房地产企业的税务风险分析 现代企业全面风险管理理论认为,任何企业都存在管理上的风险,企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以,财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分,作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为,税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透,在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解,致使能享受的优惠政策却没有申请享受,增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金,不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区:例如把建安合同压低使建安税款少交,但是建安合同低,土地增值税会相应提高,得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收,购房人也许现在无所谓,但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗,从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高;二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。 二、企业税务风险的防范 1.提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果,端正诚信纳税、合法纳税的观念,绝对不能抱有侥幸心理,投机取巧、偷逃税款。 2.从制度入手,建立健全税务风险内控体系。通过执行风

险管理的基本流程,设置涉税风险控制点,将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程,实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。 3.注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。 4.负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动,及时注意信息的收集和比对,建立健全相关信息交流传递制度,对有关政策进行深入研究,正确理解。结合企业实际,正确利用税收政策,降低纳税成本。 三、设立税务会计,建立税务核算体系 针对税收管理的越发严格和越发精细化,要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来,使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。 1.建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下,企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科,明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限,在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动,要以会计准则和国家税收法令为依据,独立地进行税务会计核算,计算各项应税收入及相关税金,从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。 2.税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划,寻找税收法律中的税负下限,以使企业的税收负担最小化,维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如,在材料价格不断上涨的情况下,采用后

房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

售楼处的分类 根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式,可以分为: ⑴单独修建售楼处,待销售完成后,将其拆除; ⑵单独修建售楼处,待销售基本完成后,将其转作自用或出租; ⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售基本完成后,再将该售楼处对外销售; ⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,将其转作自用或出租; ⑸租用外单位的房屋修建售楼处,待销售基本完成或房屋到期后,归还房屋。 当然还存在各种变化情况,如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等,不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点,所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同,相关的处理也不同,后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定,开发企业建造的售房部按如下思路处理: ⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理; ⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的,一律按建造开发产品进行处理。 ⑶售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴建造方案一、二,需要重新修建售楼处,可以单独作为成本对象进行核算,因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五,由于不用重新修建售楼处,不需要相关处理。 ⑵装修方案一、二,装修费用随着房屋本身走,继续按固定资产处理; 方案三、四、五,没有无法单独作为成本对象进行核算,因此应当通过开发成本处理,装修完毕后转入长期待摊费用(或开发产品)。

4、使用时的处理 ⑴折旧和摊销 无论采用哪一种方式,也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用,在售楼处使用过程中,计提的折旧和摊销,都要计入“销售费用”。 ⑵房产税 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条:纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款:房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处,应自开始使用之次月缴纳房产税。 5、清理时的处理 ⑷转为物管用房 转为物管用房或会所的,根据31号文的规定,能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 重要参考: 1、建设售楼中心发生的费用支出,计入“长期待摊费用”科目,可以按税法规定的3年摊销,也可以在开发期间内进行摊销。摊销时,计入“销售费用”科目。 2、拆除后,变卖的废旧材料收入,可以冲销销售费用。 能不能记入周转房存货,以后列入开发成本?

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有: 营业税: 企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。 土地增值税: 建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。 因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。 以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。 一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。 在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有: (1)在建项目整体转让 (1)合理分解租金收入 (2)变房屋出租为对外投资 (3)分解商品房销售价格 (4)变房屋出租为承包业务 (5)合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司B协商,A企业以6000万元转让该项目。那么,A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为: 营业税金及附加:6000×5.5%=330万元 土地增值税:A企业取得转让收入6000万元 减:已发生在建工程成本3500万元 减:加计扣除3500×20%=700万元 减:营业税金及附加330万元 增值额:1470万元 增值率:1470÷3500=42% 土地增值税:1470×30%=441万元 企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前,大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的,这些企业曲解地方的优惠政策,甚至有的认为自己是招商引资企业,在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当;部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚,特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例,该县共有房地产开发企业7家,其中,高唐本地企业仅有1家,其他均为招商引资的外来企业,这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天,按规定均应到国税部门办理税务登记手续,但是,除本地一家企业外,没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续,经国税部门多次上门催办,目前已4家企业办理了税务登记手续,另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全,有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式,因未开具正式发票,预收款长期挂在帐上,不作收入,有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长,与建安施工企业结算不及时,成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则,有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少,就列支多少;对未售房面积,收入未转但成本已提前列支,造成收入、成本不配比,因而无法核实其真实成本,也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐,造成成本虚增,同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点,目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户,往往以回总公司汇总纳税为由,不愿接受经营地税务机关管理,但按照国家政策的规定,他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件,并且在高唐累计经营期限都超过了180天,应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难,稍有疏松,极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所,无营业证和税务登记证,开具虚假发票行为严重,经营行为隐蔽、流动性大,如果对房地产行业税收管理不到位,这些供货商偷逃税更有了可乘之机,造成国家税款流失。

房地产会计账务处理

房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020

1、基本流程:凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费: 划出社保费用时 借:管理费用——员工保险(公司缴付部分) 其他应收款——员工保险(个人缴付部分) 内部往来——XX分公司(按全额) 贷:银行存款 发放工资时 借:应付工资(按未扣除社保费金额) 贷:其他应收款——员工保险(个人部分) 银行存款或现金(按其差额) 3、确认收入: 开具工程款发票时,公司会计处理 借:应收账款——建设单位 预收账款(之前如有预收款项) 贷:工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税(销项11%的税率) 购进工程材料时 借:工程物资 应交税费——应交增值税(进项税额) 贷:银行存款

缴纳税金时 借:应交税费-各种税金(销项减进项) 贷:银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产: 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时, 借:固定资产——各部门 贷:银行存款(或应付账款) 计提折旧时 借:管理费用——折旧费(管理部门用) 工程施工——项目部(生产用、项目部管理用) 贷:累计折旧 5、低值易耗品-1: 对按相关规定应作为低值易耗品核算的,先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销,转入相关成本。 购进时, 借:低值易耗品——具体名称 贷:银行存款(或应付账款)

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长,主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程,所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 (一)立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 (二)融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大,根据规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款,房地产开发企业应审核目前集团内关联交易

的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。 (三)土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的,根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费,并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元,占地税全部总收入的比重达到33.4%,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来,房地产业税务违法、违章越来越多,金额越查越大。究其原因,与很多因素有关,既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险,又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点?一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践,对房地产企业这六大环节之中,主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权,根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权,税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看,土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资,而非土地使用权交易。因此,账务处理上,溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本,将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来,正是出于这种原因,房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋,“空挂户”造假,变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员

房地产企业涉税处理

房地产业哪些业务可以选择简易征收? 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务; 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程; 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务; 4、一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款; 5、房地产老项目; 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产; 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产; 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条规定的转让土地和出租土地。 PS:小贴士 (1)甲供工程中的“部分设备”无比例要求,故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件,故

能以3%的税率缴纳增值税,减轻了税负。但此业务有两种特殊情况:发包人是政府或国企,因涉及到政府采购相关法规的管控,故发包人往往只签全包合同;发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价,或事先明确发票税率,避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率,造成我方可抵进项税额相对减少,工程实际支出相对增多的情况。 (2)条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点,确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。 (3)取得不动产的方式可以是外购,也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么? 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

现在房地产开发企业涉及哪些税费

现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 (一)、应税范围:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产 开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面: 、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。土地租赁,不 按本税目征税。 、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后2会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 ()销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。 ()销售其他土地附着物2(二)涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定:()纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 ()单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无)营业税暂行条例实施细则第十五条规定:(3正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; 计税价格营业成本或工程成本×(按下列公式核定计税价格:③成本利润率)1+=÷(—营业税税率)上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下:2()根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1(京地税营号)规定,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售, 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问()对合作建房行为应如何征收营业税2题解答(之一)的通知》(京地税营号)规定:合作建房,是指由一方(以下简[1995]319称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方 式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种::):)①土地使用权和房屋所有权相互,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地 使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让.

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈 房地产行业发展是国家经济发展的重要组成,房地产企业也是国民经济中纳税大户,企业涉及到的税种种类繁多,因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。 今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。 近年来,随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快,房地产企业获得了更多的发展机遇,新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑,房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控,更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛,例如: 取得土地环节:主要涉及契税、印花税 建设开发环节:土地使用税、印花税 销售环节:增值税、土地增值税、企业所得税 最后是房产税 其中,土地增值税最低一档的税率都是30%,所以像房地产自建自销,将房产按市价给出评估价格为50000万元的话,收入也只有15248万元。 销售收入(含增值税):50000万元 销售收入(不含增值税):50000÷(1+5%)=47619万元 销项税额:47619×5%=2381(万元) 附加税:2381×(7%+3%+2%)=286(万元) 印花税:50000×0.0005=25(万元)土地增值税:

扣除项=29280×(1+10%+20%)+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税:9269×30%=2780万元 净收入:47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收,可以通过纳税筹划来实现,拿上述销售环节来讲,可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。 扶持力度为:增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持 企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议,和地方商量扶持力度。 小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持,有读者可能会问,为什么我们当地没有这样的地方呢?小编跟大家解释一下,税收洼地一般都是经济比较落后的地方,当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后,地方会把一部分税金上交,同时也会留一部分,这就是小编上面说的地方留存了。 好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础,同时,企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献,这是一举两得的好事。 这样的地方自然不是哪里都有,感兴趣的朋友可以详询小编。 税收筹划(150)在以上任何一个环节都可以运用,不过要根据企业的实际情况来(8663)做出最适合企业的方案,重视税收就等于重视利益。做好税收筹划(0556梁)可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力,进一步的提高企业的市场核心竞争力,从而促进

房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理

2010-08-31 09:24:40 来源:互联网 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种,一是货币补偿,即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人;二是安置房屋补偿,即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权,也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。 对于房地产企业来说,如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本;如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式,相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 例:A公司2008年5月开发某项目(属于城中村改造),该项目用地面积21000平方米,住宅建筑面积为31900平方米,可供销售面积29000平方米,其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米,其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售,并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米,取得销售收入14770万元。 该项目工程已竣工决算,开发成本为6400万元。其中,土地征用费及拆迁补偿费为零,前期工程费700万元,建筑安装工程费3200万元,基础设施建设费1600万元,公共配套设施费200万元,开发间接费300万元,向某公司借款的利息400万元(假定不超过金融企业同类同期贷款利率)。 计算过程如下。 1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 2.拆迁补偿费支出=7900×0.7=5530(万元)。需要注意的是,这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米,而是整个楼盘的,需要在总可售面积29000平方米中分摊。

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