2014年房地产行业发展报告
－－展望篇 长效机制有望逐步出台，2014年房地产市场将开始降温
出版单位：国家信息中心 中经网
出版日期：2013年11月
目 录
Ⅰ 最新概览 (1)
Ⅱ 供求分析 (2)
一、国房景气指数情况 (2)
二、房地产业投融资情况 (2)
（一）投资：投资分化的局面加剧，开发投资增速稳中有落 (2)
（二）融资：银行房贷收紧的压力加大，资金来源增速高位回落 (3)
三、土地市场情况 (5)
（一）供给：房地产用地规模创新高，北上广住宅用地供应量猛增 (5)
（二）需求：开发商拿地热情较高，土地交易市场明显回暖 (5)
（三）价格：主要城市土地价格加速上涨，多地成交高价地块 (6)
四、房地产市场情况 (6)
（一）供给：商品房新开工速度明显加快，全国商品房库存量屡创新高 (6)
（二）需求：恐慌性购房情绪迅速蔓延，商品房销售形势依然火热 (8)
（三）价格：主要城市房价加速上涨，城市间房价变动差异和分化较大 (11)
Ⅲ 问题与风险 (13)
一、部分城市房价调控目标难以完成，调控加码可能性加大 (13)
二、三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险加剧 (14)
三、房贷收紧潮不断蔓延，楼市销售将受到一定程度的影响 (15)
四、“以房养老”操作难度较大，诸多问题仍待解决 (16)
五、自住型商品住房或逐步推广，但效果不宜过分乐观 (17)
Ⅳ 趋势预测 (19)
一、房地产政策趋势判断 (19)
（一）行政调控政策短期内不会退出，调控差异化将成为常态 (19)
（二）房地产调控长效机制将逐步出台，房产税扩容或率先推出 (20)
二、房地产开发投资预测 (22)
三、房地产开发资金来源预测 (24)
四、土地市场预测 (26)
五、房地产市场供给预测 (28)
六、房地产市场需求预测 (29)
七、房地产市场价格预测 (31)
Ⅴ 政策解读 (34)
一、《关于进一步推进利率市场化改革的通知》 (34)
二、《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》 (34)
三、《温州市农村产权交易管理暂行办法》 (34)
四、《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作
的通知》 (35)
五、《关于加快发展养老服务业的若干意见》 (35)
六、《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》 (36)
Ⅵ 热点研究 (37)
一、报告称中西部楼市泡沫严重，区域性风险值得警惕 (37)
二、中房研协：房价和地价升势难减，三四线去化压力大 (37)
三、公积金受限误伤刚需族，下半年房贷将维持偏紧局面 (37)
四、温州松绑限购令，地方调控隐现分化趋势 (38)
五、多地抑制房价动真格，专家称一二线房价很难再跌 (38)
六、未来5年中国旅游度假地产将进入变革期 (38)
七、发改委：房价反弹压力大，房产税改革试点将扩大 (38)
八、多地楼市调控政策出现微调，谨防房价全面上涨 (39)
九、多地暂停房贷、上浮利率或延长审批时间，楼市风险达到临界
点 (39)
十、三中全会后房地产调控升级预期或趋浓 (39)
十一、四季度或成楼市调控加码窗口期，限购限价或加码 (40)
Ⅶ 上市公司 (41)
一、经营绩效：结算收入快速增长，利润增速低于收入增速 (41)
二、盈利能力：低毛利产品结算增多，利润率大多有所回落 (42)
三、偿债能力：流动比率有所提高，资产负债率维持高位 (43)
四、营运能力：库存去化形势较好，存货周转率有所提高 (44)
五、现金流量：销售资金回笼情况较好，拿地筹资需求快速增长 (45)
六、代表性上市公司 (47)
（一）万科企业股份有限公司 (47)
（二）保利房地产（集团）股份有限公司 (47)
（三）招商局地产控股股份有限公司 (48)
（四）金地（集团）股份有限公司 (49)
（五）深圳华侨城股份有限公司 (50)
Ⅷ 关键指标 (51)
图表目录
表1： 2013年前3季度20个一二线重点城市住宅市场交易面积及同比增速 (9)
表2： 2013年前3季度龙头房企销售金额集中度 (10)
表3： 2013年前3季度房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20 (11)
表4：7、8、9月新建商品住宅房价同比涨幅不少于10%的城市 (13)
表5： 2013年城市房地产发展风险排行榜 (15)
表6：国内部分城市“以房养老”尝试情况 (17)
表7： 2013年以来部分城市限购政策微调细则 (20)
表8： 2013年以来关于房产税扩容的重要消息 (21)
表9： 2013年9月以来部分房企海外融资情况 (25)
表10：部分上市公司再融资预案 (26)
表11： 2013年前3季度“招保万金”四大标杆企业拿地情况 (28)
表12： 2009～2013年“金九银十”期间重点城市商品住宅市场成交量 (30)
表13：房地产行业关键指标预测（当季/年度预测） (33)
表14： 2013年前3季度主要房地产上市公司经营绩效指标 (41)
表15： 2013年前3季度主要房地产上市公司盈利能力指标 (42)
表16： 2013年前3季度主要房地产上市公司偿债能力指标 (44)
表17： 2013年前3季度主要房地产上市公司营运能力指标 (45)
表18： 2013年前3季度主要房地产上市公司现金流量指标 (46)
表19： 2013年前3季度万科企业股份有限公司经营效益 (47)
表20： 2013年前3季度保利房地产（集团）股份有限公司经营效益 (48)
表21： 2013年前3季度招商局地产控股股份有限公司经营效益 (49)
表22： 2013年前3季度金地（集团）股份有限公司经营效益 (49)
表23： 2013年前3季度深圳华侨城股份有限公司经营效益 (50)
表24： 2013年3季度房地产行业关键指标 (51)
图1： 2011年以来房地产开发综合景气指数 (2)
图2： 2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速 (3)
图3： 2012年以来房地产开发投资累计同比增速 (3)
图4： 2012年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速 (4)
图5： 2012年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速 (4)
图6： 2012年以来房地产企业土地购置面积及同比增速 (5)
图7： 2011年以来全国主要监测城市土地价格环比增速 (6)
图8： 2012年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速 (7)
图9： 2012年以来全国商品房待售面积及同比增速 (7)
图10： 2013年1～9月20个典型城市新建商品住宅存销比 (8)
图11： 2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速 (9)
图12： 2012年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 (12)
图13： 2012年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅 (12)
图14： 2013年前3季度东、中、西部房地产开发投资增速及销售额增速 (15)
图15： 2013～2015年房地产开发投资总额预测 (23)
图16： 2013～2015年房地产开发资金来源小计预测 (24)
图17： 2013～2015年房地产开发土地购置面积预测 (27)
图18： 2013～2015年商品房新开工和竣工面积预测 (28)
图19： 2013～2015年商品房销售面积和销售额预测 (30)
图20： 2013年1～10月300个城市住宅用地成交楼面均价同比涨幅及平均溢价率 (32)
Ⅰ 最新概览
下半年以来，“新国五条”的政策效力快速减弱，房地产供需形势双双向好，土地交易市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。尤其“金九银十”期间，开发商推盘力度明显加大，楼市销售成色十足，上海、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的同期新高。10月，全国100个城市新建商品住宅平均价格达到10685元/平方米，连续17个月环比上涨，其中6～10月环比涨幅分别为0.77%、0.87%、0.92%、1.07%、1.24%，房价涨幅逐月递增。
尽管销售形势持续向好，但需要看到，房地产业系统性风险正逐步加剧。第一，多地商业银行暂停房贷、提高利率或延长审批时间，房贷收紧现象逐步开始向二三线城市、国有大行蔓延；第二，一二线热点城市房价上涨的势头强劲，很大一部分城市房价调控目标难以完成，调控加码的可能性加大；第三，三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险不断加剧，温州、鄂尔多斯、神木等地的房价已开始下跌，泡沫破裂的现象已经出现，未来进一步蔓延到其他“鬼城”的可能性较大。
在主要城市房价快速上涨超预期的背景下，限购、限价等行政调控手段在短期内不会退出，至少将延续到2014年；不同城市调控差异化将成为常态，热点城市调控加码的可能性较大，三四线城市将在不突破调控底线的前提下进行政策微调。从调控加码的方向来看，行政调控再度升级的空间已非常有限，率先出台增加供给、盘活存量相关的长效机制将成为主要突破口。目前，“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案最早有望于十八届三中全会后对外公布。除保障性安居工程外，房产税试点扩容、新型城镇化、农村集体土地流转或成为首批出台的长效机制，并将于2014年开始发挥作用。
未来两个月，季节性规律和企业高周转策略将推动商品房供应高位运行，楼市销售形势总体仍将向好，推动房价上涨的因素依然存在。不过由于上年同期基数较高、调控收紧预期增强、恐慌性购房情绪出现缓和、房贷收紧力度进一步加大、年底房价监控更为严格，商品房销售增速和主要城市房价涨幅均将出现放缓。初步预计，2013年商品房销售面积同比增长18.1%左右，全年平均房价同比上涨9%～10%。
进入2014年，在行政调控延续执行、长效机制逐步出台的形势下，抑制投机需求、增加住房供应的措施将同步实施，市场供需行为有望回归理性，楼市销售将开始降温。不过受益于普通商品住房供应量的加大，商品房销售仍将保持增长，中小户型销售比重将明显提升，房价涨幅将控制在有限的范围内。乐观预计，2014年商品房销售面积同比增长8%左右，全年平均房价同比上涨3%～5%。不过，如果长效机制出台后，部分一二线城市商品房销售受到较大冲击，三四线城市房地产泡沫破裂扩散的程度大于市场预期，届时市场情绪将迅速转为观望和抛售情绪，商品房销售将迅速降温，销售面积增速或降至5%以下，部分热点城市将迎来房价拐点。
Ⅱ 供求分析
下半年以来，房地产市场供需两旺，政府加大供地力度，开发商积极拿地、快速开发、稳步投资，土地交易市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。不过，区域市场分化、投资主体分化、企业效益分化的局面进一步加剧，地价、房价呈现加速上涨的势头，热点城市调控加码的可能性加大，行业运行面临的系统性风险加剧。
一、国房景气指数情况
下半年以来，“新国五条”的政策效力大大减弱，房地产行业供需形势双双向好。不过房贷收紧的压力加大、调控加码的预期增强、市场分化的局面日益严峻，房地产业系统性风险逐步加剧，行业景气指数维持相对低位。9月，房地产开发综合景气指数为97.25点，与前几个月基本持平，较上年同期提高2.86点。
图1： 2011年以来房地产开发综合景气指数
数据来源：国家统计局，中经网整理
二、房地产业投融资情况
（一）投资：投资分化的局面加剧，开发投资增速稳中有落
尽管多地相继出现房贷收紧的现象，但房地产销售形势和资金面总体依然较好，开发商积极拿地、快速开发，开发投资增速维持高位。不过由于投资分化的局面进一步加剧，三四线城市、中小房企开发投资增长较为乏力，房地产开发投资增速有所回落。前3季度，房地产开发投资额累计61119.55亿元，同比增长19.7%，增速较上半年下降0.6个百分点；其中，1、2、3季度投资增速分别为20.2%、20.4%、18.9%。
图2： 2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
从投资结构来看，住宅投资占据主导，投资占比接近七成。不过继本轮房地产调控开启后，办公楼、商业营业用房等商业地产投资增速始终高于商品住宅。前3季度，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资同比分别增长19.5%、37.6%、27.9%。值得注意的是，由于地方政府盲目规划商业地产，二三线城市商业地产已经出现供大于求的现象，沈阳、天津、杭州、佛山、成都、东莞等城市商业地产供给过剩的问题突出。
图3： 2012年以来房地产开发投资累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
（二）融资：银行房贷收紧的压力加大，资金来源增速高位回落
在实体经济增长乏力的情况下，房地产业运行态势总体较好，仍然是社会投融资的热点，行业资金面相对宽裕。前3季度，房地产开发投资资金来源累计87827.78亿元，同比增长28.7%。不过受银行房贷逐步收紧、上年同期基数回升等因素的影响，资金来源累计增速较上半年下降3.4个百分点，1、2、3季度资金来源增速分别为29.3%、34.6%、22.9%。
图4： 2012年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
一方面，得益于房地产市场的持续向好，开发贷、自筹资金、利用外资等融资渠道较为通畅，前3季度同比分别增长32.3%、18.4%、23.4%，增速分别较上半年提高1.9个、1.9个、7.5个百分点，其中“金九”月同比分别增长50.1%、31.2%、100.9%。
另一方面，多地商业银行暂停房贷、上浮利率或延长审批时间，商品房销售回笼速度明显减慢。前3季度，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长36.1%、45.8%，增速分别较上半年下降15.1个、14.6个百分点，其中“金九”月同比仅增长23.9%、18.6%。
图5： 2012年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速
注：利用外资对应右轴数据。数据来源：国家统计局，中经网整理
三、土地市场情况
（一）供给：房地产用地规模创新高，北上广住宅用地供应量猛增
1．住宅用地供应量同比增长近三成
由于“新国五条”要求增加普通商品住房用地供应，住宅用地供应总量不低于过去五年的平均值，前3季度，全国房地产用地供应13.6万公顷，创近年来新高；住宅用地供应9.17万公顷，同比增长28.4%，远超近五年来同期均值6.29万公顷。其中，商品住宅用地供应量7.13万公顷，同比增长37.3%；而中央下达的630万套保障性住房所需用地也全部落实。截至9月底，全国未竣工住宅用地超过40万公顷，较年初增长9.3%；在建住宅用地约27.6万公顷，较年初增长5%。
2．一二线城市土地供应速度明显提升
为增加市场供应、缓解供需矛盾，一线和部分二线热点城市明显加快了土地供应速度；而前几年少数供应规模偏大的城市，则适当放缓了住宅用地的供应。前3季度，70个大中城市中，住宅用地同比增长的有47个，同比下降的有23个；北上广深4个一线城市中，北京、上海、广州分别推出住宅用地835公顷、789公顷、526公顷，同比分别增长128%、38%、229%，深圳推出住宅用地115公顷，接近前5年年均138公顷的供应量。
（二）需求：开发商拿地热情较高，土地交易市场明显回暖
由于销售业绩全面飘红、资金面相对宽裕，开发商对后市的预期看好，拿地热情较高，尤其标杆房企继续加大在一二线城市的布局，刺激全国土地交易市场明显回暖。前3季度，房地产开发企业土地购置面积累计25166.6万平方米，同比下降3.3%，降幅较上半年收窄7.1个百分点；其中，1、2、3季度同比分别下降22.0%、下降1.0%、增长11.2%，“金九”月土地购置面积增速高达52.9%。
图6： 2012年以来房地产企业土地购置面积及同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
（三）价格：主要城市土地价格加速上涨，多地成交高价地块
下半年开始，地方政府加大推地力度，并连续推出优质住宅用地，主要城市土地价格加速上涨。3季度，全国105个主要监测城市综合、住宅地价分别为3286元/平方米、4910元/平方米，环比分别上涨1.85%、2.32%，连续6个季度加速上涨；同比分别上涨6.21%、7.58%，连续4个季度加速上涨。105个监测城市中，3季度住宅地价环比上涨的有96个，较上季度增加2个；涨幅超过3.0%的有14个，较上季度增加5个，其中广州、深圳、厦门、泰安、岳阳、潍坊等6个城市涨幅超过5.0%。
由于优质地块供给有限、需求旺盛，北京、上海、广州、深圳等一线城市和天津、武汉、杭州、苏州、珠海、佛山等热点城市土地成交总价或单价“地王”记录被连续刷新，而且土地高溢价趋势逐步从一线城市向二三线城市蔓延。3季度，成交异常交易地块共计131宗，其中一线城市17宗、二线城市31宗、三四线城市达到83宗。尽管多数高价地块都是区位优势明显、市场预期收益较高的优质稀缺地块，基本体现了宗地的正常市场价值，但土地成交价格加速上涨对土地市场和商品房市场预期的影响不容忽视。
图7： 2011年以来全国主要监测城市土地价格环比增速
数据来源：中国城市地价动态监测系统，中经网整理
四、房地产市场情况
（一）供给：商品房新开工速度明显加快，全国商品房库存量屡创新高 1．高周转策略和低基数影响下，商品房新开工速度明显加快
在楼市调控收紧、政府审核从严、政策不确性加大的形势下，房地产开发商大多采取了高周转的策略。为了备战“金九银十”，开发商加快开工和推盘力度，再加上上年同期基数较低，商品房新开工速度明显加快。前3季度，商品房新开工面积累计14.49亿平方米，同比增长7.3%，增速较上半年提高3.5个百分点；其中，1、2、3季度同比分别下降20.2%、增长8.8%、14.9%，“金九”月新开工面积同比增长41.3%。
相比之下，商品房施工、竣工速度总体下行，这主要是因为2011年新开工速度大幅下行、2012年持续负增长，两年之后直接体现在施工和竣工面积上。前3季度，商品房施工面积、竣工面积同比分别增长15.0%、4.2%，增速较上半年分别下降0.5个、2.1个百分点。
图8： 2012年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
2．全国商品房库存量屡创新高，三线城市库存增长异常明显
由于开发商推盘速度加快，全国商品房库存继续走高；不过受益于销售形势的向好，库存增加的幅度并不大。截至9月底，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%；其中，商品住宅待售面积29326万平方米，同比增长40.5%，较6月末仅增加590万平方米，库存量足够全国4个月的销售。若按前3季度商品房平均销售价格6403元/平方米来计算，全国房地产开发企业因商品房库存占用的资金达到2.86万亿元。
图9： 2012年以来全国商品房待售面积及同比增速
注：以上均为期末存量。数据来源：国家统计局，中经网整理
根据上海易居房地产研究院的数据，截至9月底，20个典型城市1新建商品住宅库存总量7663万平方米，环比增长2.0%，同比减少2.8%，库存量较6月末增加298万平方米。其中，一、二、三线城市新建商品库存量同比分别下降11.6%、7.6%和增长18.4%，三线城市库存增长异常明显。
9月，20个典型城市新建商品住宅存销比为9.9，这意味着市场需要用9.9个月的时间才能消化这些库存，较8月的9.2增加了0.7，库存去化周期继续加大。其中，一、二、三线城市存销比分别为8.7、9.0和14.2，三线城市库存去化周期高达14.2个月，市场分化的态势非常明显。
图10： 2013年1～9月20个典型城市新建商品住宅存销比
数据来源：上海易居房地产研究院，中经网整理
（二）需求：恐慌性购房情绪迅速蔓延，商品房销售形势依然火热
随着“新国五条”政策效力的快速减弱，主要城市商品房市场“量价齐升”，尤其房价、地价加速上涨，导致恐慌性购房情绪迅速蔓延，刚性需求、首套改善性需求不断释放。前3季度，商品房销售面积累计84383.3万平方米，同比增长23.3%，增速较上半年下降5.4个百分点；销售额累计54028.1亿元，同比增长33.9%，增速较上半年下降9.3个百分点。
尽管销售增速逐季放缓，但这主要是因为上年同期基数前低后高所致，商品房销售形势依然火热。尤其在“金九”月，房地产市场供需两旺，“金九”销售成色十足，一线城市成交量明显走高。9月，商品房销售面积同比增长22.8%，而6、7、8月增速仅在10%上下；销售额同比增长30.9%，而6、7、8月增速仅在15%上下。根据北京市住建委的数据，9月北京新房市场成交量达到13279套，环比大涨58.4%，创下近4年来“金九”月新高；同期，上海、广州新房成交量也达到近4年来新高。
1 20个典型城市分别为：（1）一线城市：北京、上海、广州、深圳；（2）二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门；（3）三线城市：丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、茂名、北海。
图11： 2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速
数据来源：国家统计局，中经网整理
1．不同城市商品住宅交易存在较大差异，区域市场分化的态势明显
“新国五条”出台后，不同城市贯彻“新国五条”的力度存在较大差异，仅北京、上海、
重庆、天津、广州、深圳等城市出台了较为严格的实施细则，其他大部分城市仅发布年度
房价控制目标。由于调控力度和供求状况的差异，区域市场分化的态势非常明显，一线城
市和热点二线城市商品房交易“量价齐升”，部分二线城市和大部分三四线城市商品房交易
则增长乏力。
前3季度，20个一二线重点城市中，上海、深圳、天津、南京、成都、青岛、哈尔滨、
大连成交量增幅接近或超过30%；而杭州、苏州、贵阳成交量则呈现负增长，尤其苏州成
交量同比下降43.63%。
表1： 2013年前3季度20个一二线重点城市住宅市场交易面积及同比增速
单位：套，万平方米，%
2013年前3季度 2012年前3季度 城市
套数 面积 同比增长 套数 面积 北京 90741 979.75 7.09 83111 914.89 上海 122236 1310.02 36.24 91056 961.58 广州 69062 790.27 8.74 64050 726.78 深圳 35899 330.14 32.53 27571 249.11 天津 81945 833.62 34.92 58753 617.86 重庆 176750 1591.08 3.86 162688 1532.01 杭州 33456 357.14 -3.71 35832 370.92 南京 64727 712.03 29.42 52834 550.18 成都 - 1080.38 29.44 - 834.66 苏州 49323 573.68 -43.63 92618 1017.68
2013年前3季度 2012年前3季度 城市
套数 面积 同比增长 套数 面积 青岛 81247 817.89 43.88 57307 568.44 宁波 37761 325.66 12.29 30228 290.03 厦门 33163 381.27 11.98 30573 340.47 福州 17133 202.34 18.25 14619 171.11 长沙 115963 1222.39 7.97 105014 1132.12 武汉 139745 1422.61 19.95 116839 1185.98 哈尔滨 55562 582.42 58.21 36818 368.14 大连 23947 213.59 45.02 16920 147.28 贵阳 63349 646.50 -0.43 63515 649.31 昆明 69920 620.47 17.44 60198 528.34 其中：（1）杭州不含萧山和余杭，长沙为期房+现房；（2）北京、上海、天津、深圳、广州、南京、
苏州、青岛、厦门、福州、贵阳为商品住宅数据，其他城市为商品房数据。数据来源：中国房地产业协
会，中经网整理
2．标杆企业销售业绩持续较好，市场集中度上升的势头明显
受益于一二线城市刚性和改善性需求的持续释放，着重布局一二线城市的龙头房企销
售业绩持续较好。依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企有望继续扩大市场份
额、巩固行业地位。根据中国房地产测评中心的数据，前3季度，销售面积排名前十位的
房企市场份额为9.31%，同比提高0.92个百分点；销售金额排名前十位的房企市场份额为
14.43%，同比提高0.42个百分点。
表2： 2013年前3季度龙头房企销售金额集中度
集中度 2011年前3季度2012年前3季度 2013年前3季度
CR10 6.90% 8.39% 9.31% 销售面积
CR20 8.95% 11.24% 12.48%
CR10 12.58% 14.01% 14.43% 销售金额
CR20 17.11% 19.11% 20.16% 数据来源：中国房地产测评中心，中经网整理
随着楼市销售的持续回暖，各大房企不断加快推案和销售的节奏，龙头企业万科、绿
地、保利、中海以及恒大的销售表现非常突出。其中，万科中小户型产品销量占比高达90%，
迎合了主流市场需求，前3季度实现销售金额1279亿元，同比增长33%；绿地集团成功在
港借壳上市后，其商业地产和海外业务均进入快速发展期，前3季度实现销售金额1012亿
元，同比增幅高达40%；中海地产尽管尚未完成与中建的整合，前3季度销售金额也达到
900亿元，同比增长19%；保利地产坚持高周转和刚需策略，前3季度实现销售金额896亿
元，同比增长17%；恒大地产加快推案速度，并加强在一二线以及近市中心三四线核心地
段的拿地速度，前3季度实现销售金额746亿元，同比增长21%。
从销售进度来看，前3季度大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4，快于时间进度。由于可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍顺利甚至超额完成全年目标。值得注意的是，由于销售任务完成较好，部分开发商可能采取“期房转现房出售”、“惜售提价增利”等策略，从“走量”过度到“增利”。因此，一二线城市房价调控压力依然较大，政府在新推盘价格审批上或将采取更灵活的措施。
表3： 2013年前3季度房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20
单位：万平方米，亿元
销售面积排名 公司名称 成交面积 销售金额排名公司名称 销售金额
1 恒大地产1105 1 万科地产1279.3
2 绿地集团1101 2 绿地集团1012
3 万科地产1096.1 3 中海地产900.1
4 碧桂园914.4 4 保利地产895.5
5 保利地产795.1 5 恒大地产746.2
6 中海地产740 6 碧桂园614.2
7 万达集团471.9 7 万达集团580
8 世纪金源442 8 华润置地497
9 华润置地428.9 9 世茂房地产481.5
10 世茂房地产368.1 10 绿城中国433
11 荣盛发展310.8 11 龙湖地产349.3
12 龙湖地产306.7 12 融创中国324.4
13 宏立城271 13 招商地产318
14 富力地产261 14 金地集团314
15 华夏幸福248.7 15 富力地产313.1
16 中国中铁247 16 中信地产305.4
17 金地集团243.1 17 远洋地产270
18 中信地产229.3 18 世纪金源260
19 雅居乐210.6 19 雅居乐252
20 绿城中国210.3 20 华夏幸福247
数据来源：中国房地产测评中心，中经网整理
（三）价格：主要城市房价加速上涨，城市间房价变动差异和分化较大
在土地价格持续上涨、恐慌性购房集中释放、部分开发商惜售提价等因素的作用下，主要城市房价呈现加速上涨的势头，一二线热点城市房价再度面临失控的风险，房价调控压力明显加大。由于房价调控的目标难以实现，不排除个别城市调控再度加码的可能。
根据国家统计局的数据，7、8、9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量分别为62、66、65个，最大环比涨幅分别为2.2%、1.7%、1.9%。其中，9月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。可以看出，城市间房价变动差异和分化较大，房价涨幅较高的城市主要集中在一线和个别二、三线城市。
图12： 2012年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况
数据来源：国家统计局，中经网整理
另据中国指数研究院的数据，全国100个城市新建商品住宅平均价格呈现加速上涨态势。10月，百城（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，连续17个月环比上涨，其中6～10月房价环比涨幅分别为0.77%、0.87%、0.92%、1.07%、1.24%，涨幅逐月递增；100个城市中，有75个环比上涨，24个环比下跌，1个与上月持平。
图13： 2012年以来全国100
个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅
Ⅲ 问题与风险
一、部分城市房价调控目标难以完成，调控加码可能性加大
“新国五条”出台后，各地纷纷出台年度房价控制目标，除北京、上海要求房价保持稳
定外，其他城市房价涨幅目标均为低于人均可支配收入实际增幅。不过，半年多时间过去
了，尽管限购、限贷等行政调控措施仍在延续，但“新国五条”的政策效力已大大减弱，
一二线热点城市房价涨势依然强劲，预计很大一部分城市房价调控目标难以完成。
根据国家统计局的数据，9月，70个大城市中，新建商品住宅价格同比涨幅超过10%
的城市有15个，其中北京、上海、广州、深圳同比涨幅均超过20%，近年来首次出现这种
情况，这些城市基本不可能完成年度房价调控目标。除此之外，还有24个城市房价同比涨
幅在8%～10%之间，这些城市完成年度房价调控目标的难度也非常大。值得注意的是，部
分城市实际房价涨幅肯定高于统计局的数据，因为统计数据并未体现精装分拆等现象对房
价的实际影响。
表4： 7、8、9月新建商品住宅房价同比涨幅不少于10%的城市
序号 城市 7月同比涨幅 8月同比涨幅 9月同比涨幅
1 北京18.30% 19.30% 20.60%
2 上海16.50% 18.50% 20.40%
3 广州17.40% 19.00% 20.20%
4 深圳17.00% 18.40% 20.10%
5 厦门13.90% 14.90% 16.50%
6 郑州12.00% 12.60% 12.70%
7 南京12.80% 13.50% 14.50%
8 沈阳10.60% 11.70% 12.70%
9 福州10.90% 11.20% 12.30%
10 南充10.90% 11.50% 11.50%
10.80%
11 长沙 10.20%
11.30%
12 太原 10.00%
13 武汉10.50%
14 岳阳10.80%
15 乌鲁木齐10.00%
数据来源：国家统计局，中经网整理
在主要城市房价快速上涨超预期的背景下，限购、限价等行政调控手段在短期内不会退出，热点城市调控加码的可能性加大。9月1日起，郑州暂停未满20周岁的单身人员在郑州市五区、郑东新区购房，年满20周岁的无住房单身人员限购1套住房，并提出了“房价零增长”的新目标；10月8日，深圳出台“深八条”，要求严格执行限购、限贷政策，增加普通住房用地供给，抓紧研究调整二套房首付比例和利率，引导房企理性定价等；10月23日，北京出台“京七条”，今明两年计划推出7万套自住型商品住房，通过“限房价、竞地价”的方式，加大房屋供应力度，以稳定市场预期，缓解房价上涨压力。在“深八条”、“京七条”扎堆出台的背景下，上海、广州这些重点城市也很可能推出新的楼市调控政策。
二、三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险加剧
当前，我国房地产市场呈现明显的区域市场分化，且分化的局面不断加剧。其中，一二线热点城市土地和住房供给偏紧，房价持续上涨，恐慌性购房情绪浓厚，排队抢号的局面依然存在；而三四线城市由于前几年投资过快，库存积压严重，后续需求明显不足，“空城”、“鬼城”的现象不断增多。继鄂尔多斯、温州之后，神木、无锡、贵阳、常州、营口、酒泉、唐山、十堰、鹤壁、铁岭、巴彦淖尔、二连浩特等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，其中大多为三四线城市，尤其是资源性城市。此外，天津、昆明、郑州、呼和浩特等重点城市的新城区域也出现了空置率高企的局面。
三四线城市房地产泡沫正在破裂。根据国务院发展研究中心的调研报告，目前，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显。其中，一线城市房价持续高涨，房地产泡沫进一步膨胀，但鉴于人口吸引、产业聚集、收入水平等方面的优势，短期内泡沫还不会破裂，但风险不容忽视；相比之下，三四线城市房地产市场已经呈现土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯、神木等地的房价也已经开始下跌，泡沫破裂的现象已经开始出现，未来进一步蔓延到其他“鬼城”的可能性较大。由于房价降幅较大，温州已经出现了弃房、抛房的现象，尽管所占比重并不大，但已经引起了社会的恐慌。
中西部地区房地产发展风险偏大。根据中国房地产测评中心发布的《城市房地产发展风险排行榜》，从区域布局来看，东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区风险偏大，并形成西北风险集中圈。从供求角度来看，从一线城市到三线城市，房地产供求风险呈现扩大趋势。三线城市外出务工占比较高，新增住房需求冷淡，中心区域土地供应较为充裕，供应过量的局面较为普遍，整体供求风险较高。风险排行前五十位城市中，有49个三线城市，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯排名前五。
用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比，一线城市供求比仅为0.64，供小于求；而三四线城市供求比均值达1.22，供过于求，其中甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5.7，鄂尔多斯4.9，延安4.34。
用“常住人口/户籍人口”计算城市未来需求潜力，一线城市常住户籍人口比达1.84，二线城市为1.21，三线城市仅为0.98，三四线城市人口外流现象严重，房地产市场需求潜力不足。