第二章房地产及其描述
本章分值不高，（3-4题，4-6分）考题难度不大，考点也相对集中
一、单选题
1.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P49。
2.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。
A.建筑物区分所有权
B.建筑物共同共有权
C.建筑物按份共有权
D.私有权
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P50。房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。
3.房地产权利的种类中，属于债权的是（）。
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P52。债权是债权人要求债务人为（或不为）一定行为的民法上的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人为或不为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。
4.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（）属于自物权，其余属于他物权。
A.使用权
B.抵押权
C.所有权
D.租赁权
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P52。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
5.下列权利中，不属于土地使用权的是（）。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.地役权
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P51。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。
6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（）。
A.所有权价格
B.抵押权价格
C.地役权价格
D.使用权价格
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P51。我国实行土地公有制，所有的用地者只能是土地使用权人。土地有偿出让与转让中的土地价格都只能是一定年期的土地使用权价格。
7.下列几种权利的优先顺序正确的是（）
A.建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权
B.抵押权>建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权
C.其他债权>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权
D.建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权
『正确答案』A
『答案解析』承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。
8.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）。
A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视为有租约限制的房地产来估价
C.考虑房屋租赁者的意见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P30。以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。
9.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P49。B属于区位因素。
10.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P68。五通指水（供水和排水）电路再加上电信。或者七通中减去“气和热”，对复习备考而言，记忆的内容越少越好。
上题为道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98
11.房地产供给有限特性的本质是（）。
A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P61。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。
12.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P59。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受限。如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有D是正确答案。
13.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A.用途专业的房地产
B.价值较大的房地产
C.独立使用的房地产
D.不可分割的房地产
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P65。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。
用于越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。
14.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P50-53。有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。
15.经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。
A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P63。
16.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（）万元。
A.610.00
B.619.05
C.650.00
D.761.90
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P66。3800-3000×（1+5%）=650
二、多选题
1.房地产的特性包括（）。
A.独一无二
B.需求有限
C.流动性好
D.相互影响
E.保值增值『正确答案』ADE
『答案解析』参见教材P59～66。
2.建筑物区分所有权包括（）等。
A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共同部分持份权
E.长期使用租赁权
『正确答案』BCD
『答案解析』参见教材P50。
3.房地产的区位包括（）。
A.位置
B.交通条件
C.外部配套设施
D.内部配套设施
E.周围环境和景观
『正确答案』ABCE
『答案解析』参见教材P53。内部配套设施属于房地产实物范畴。
4.房地产的独一无二特性导致了（）。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
『正确答案』ABCD
『答案解析』参见教材P60。
5.对于抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的是（）。
A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
『正确答案』ABC
『答案解析』参见教材P65。标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；小商铺总价低，比大商铺容易变现。厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。
6.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
『正确答案』CE
『答案解析』参见教材P65。三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。
AD属于投资增值而非自然增值；B属于保值而非自然增值。
7.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。
A.对房地产本身进行投资改良
B.房地产需求增加导致其稀缺性增加
C.通货膨胀
D.外部经济性
E.建造成本提高
『正确答案』BD
『答案解析』参见教材P66.通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。
“歪吸管”B稀缺D外部性
三、判断题
1.房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（）
『正确答案』√
『答案解析』参见教材P50。
2.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）『正确答案』√
『答案解析』参见教材P52。这种句群的难度是最高的，需要逐句进行判断。
3.供役地因需要为其他权利人提供便利，可能导致该地块价值降低。（）
『正确答案』√
『答案解析』参见教材P51。
地役权包括通行地役权、排水地役权、眺望地役权，为他人提供便利可能导致土地价值降低。
4.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）
『正确答案』√
『答案解析』参见教材P65。独立性，指单独使用，不受限制。
5.房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
『正确答案』×
『答案解析』参见教材P71。由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。
本章重要考点
第一节房地产的含义
一、房地产的含义
房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）
三、实物、权益和区位
1.房地产实物
包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。
2.房地产权益的含义（掌握）
基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。
房地产的各种权利——所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等
受到其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利——如城市规划对土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑密度等的限制，房地产被人民法院查封，从而其处分收到限制房地产的额外利益或收益——如楼顶的广告收益
房地产权利的总类
房地产所有权
所有权形式有：
单独所有
共有（按份共有\共同共有）——保障性住房中的经济适用住房，就是一种共有产权的住房。
建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权）——如商品住房的产权，包括套内建筑面积和共有分摊面积，这种组合而成的产权是典型的建筑物区分所有的产权。
建设用地使用权
宅基地使用权：农村集体经济组织内部的成员才有的权利
土地承包经营权
地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权；排水地役权、眺望地役权。
抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿
租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。
注：物权与债权
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为；债权是对人权、相对权。
如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。“物权优先”“时间优先”
所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。
房地产价值决定中，实物和权益都很重要。
3.房地产区位的含义（掌握）
房地产区位包括：位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等。容易混淆的是：楼层和朝向，也是区位因素。
4.房地产的其他称谓（了解）
5.房地产的基本存在形态（了解）
房地产
土地——仅指土地部分
建筑物——仅指建筑物部分
房地——专指土地和建筑物的综合体
第二节房地产的特性（10特性）
1.不可移动（位置固定性）（掌握）
其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。
不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费。
2.独一无二（掌握）
3.寿命长久（熟悉）
注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额。
住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
4.供给有限（熟悉）
供给有限造成房地产具有独占性
5.价值较大（熟悉）
6.用途多样（熟悉）
用途不可以随意转换的原因：
政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）
不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）
7.相互影响（熟悉）
外部性：
正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。
典型的例子：绿地建设
负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
典型的例子：污染
8.易受限制（熟悉）
政府对房地产限制的四种特权：
管制权——对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。
征税权——对房地产课税
征收权——为了公共利益而征收
充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产
易受限制还表现为：不可移动，不可隐匿，难以变现，所以难以抵御制度政策变化的风险。
9.难以变现
影响房地产变现能力的主要因素（七项）：通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。
10.保值增值
引起房地产价格上升的原因（五方面）：对房地产进行投资改良——投资增值，外部经济——自然增值，需求增加导致稀缺性增加——自然增值，通货膨胀——保值，房地产使用管制改变——自然增值。
记忆窍门：
自然增值——“歪、吸、管”，联想——喝盒装牛奶时的歪吸管
歪，通“外部性”，吸，通“稀缺”；管，通“管制”
第三节房地产的种类
1.按立法用语划分（11年新增）
土地房屋其他不动产
2按用途分类（10类）
3.按开发程度分类（5类）（掌握）
⑴生地——无基础设施
⑵毛地——有基础设施＋未拆迁
⑶熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物
⑷在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）
【重点】
缓建工程也是在建工程
判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告
【重点】熟地的类型（掌握）
平都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气
记忆窍门：三通最简单，都知道；
记七通，七，和气，音通，再就是热力，热力是基础设施中较高的要求，南方可以不要求热力，所以在七通中。记“七气热”
4.按实物形态分类（9类）
⑴土地——分为空地和有建筑物的土地
⑵建筑物——分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物
⑶土地与建筑物的综合体
■土地＋现房
■土地＋在建工程
⑷房地产的局部
⑸未来状况下的房地产——期房
⑹已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋
⑺现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分
■建筑物的装饰装修部分
■不可修复的房地产损害造成的价值减损
⑻以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产
⑼整体资产中的房地产
5.按权益状况分类（20类，考试中密集出题的重点）
⑴“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。
⑵“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房
⑶“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等
⑷共有的房地产。共有包括：按份共有和共同共有。
处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。
按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
一般情况下共有人承担连带债务。
共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。
⑸有限产权或部分产权的房地产。
⑹有租约限制的房地产。
⑺设立了地役权的房地产。
⑻设立了抵押权的房地产。
⑼有拖欠建设工程价款的房地产。拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。
建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。
⑽已依法公告列入征收、征用范围的房地产。
已依法公告列入征收、征用范围的房地产，不得设定抵押。
⑾被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
⑿开发建设手续不齐全的房地产。
⒀房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。
⒁临时用地或者临时建筑的房地产。
⒂违法占地或者违法、违章建筑的房地产。
⒃房地产的租赁权。
⒄地役权。
⒅房地产的抵押权。
⒆房地产的空间利用权。
⒇房地产中的无形资产。
6.按经营使用方式分类
7.按是否产生收益分类
判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力
第四节房地产状况描述（掌握）
1.基本状况描述（6项）
名称坐落四至规模用途权属
2.实物状况描述
土地实物状况：四至、面积、形状、地形地势、地基、土壤、开发程度、其他
建筑物实物状况：建筑规模、层数和层高、外观、建筑结构、设备设施、装饰装修、日照采光通风等、层高和室内净高、空间布局、竣工日期、维护情况和完损状况、其他
3.权益状况描述
土地权益状况
建筑物权益状况
4.房地产区位状况描述（14项）
（1）位置描述
■坐落
■方位
■距离
■朝向
■楼层（这两个容易混淆，楼层是空间区位）
（2）交通描述
（3）周围环境和景观
（4）外部配套设施（注意和小区内部配套设施的区别，小区内部配套设施属于实物因素）
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
房地产估价师考试报考指南完整版 考试介绍 考试介绍： 根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》（建房[1995]147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。 从业方向： 本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。 考试时间 根据人力资源社会保障部办公厅《2013年度专业技术人员资格考试计划及有关问题的通知》人社厅函[2012]448号通告：2013年房地产估价师考试时间是10月12、13日。注：特殊情况请参看各省市考试通知。 考试科目 科目一：房地产基本制度与政策（含房地产相关知识）。 科目二：房地产开发经营与管理。 科目三：房地产估价理论与方法。 科目四：房地产估价案例与分析。（开卷）
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
求职简历
某某某 个人简历 求职意向：会计 个人资料 Personal Info 2011 - 2015 某某大学 国际法 本科 主修课程：政治经济学、西方经济学、国际经济学、计量经济学、世界经济概论、国际贸易理论与实务、国际金融、国际结算、货币银行学、财政学、会计学、统计学等 实习经历 2014.03-2015.02 某某科技有限公司 实习生 ? 负责原始凭证（纸质版/电子版）的维护与整理工作 ? 负责结算发票的审核计算，年审与季审的抽凭工作 ? 负责与总账、出纳及其他各组的交接工作，进行付款单核对 ? 在6个月实习期间，将26家公司主体10个月的5400份凭证装订成册 2014.03-2014.06 某某电子安装工程公司 实习生 ? 根据公司财务的要求，审核并处理员工个人费用及公司的一般经费 ? 使用NetSuite 系统录入凭证及会计批准工作，协助AP 会计完成付款 ? 会计凭证、账簿及其他财务资料整理归档，发票购领、开具及登记保管 爱好特长 荣誉证书 ◆ 初级证书 ◆ 英语六级 ◆ 优秀学生干部 ◆ 三好学生 ◆ 国家二等奖学金 教育背景 音乐 篮球 旅行 写作 电影 唱歌 自我评价 组织管理： 合作谈判： 沟通技巧： 英语水平：网络销售：OFFICES ： /通用格式/通用格式 /通用格式 /通用格式/通用格式/通用格式生 日： 性 别： 籍 贯： 政治面貌： 专 业： 联系Contact Info 1998/9/9 女 北京 党员 会计 XX ： XX ： XX ： 1000000000 1000000000 山东省山东大学 职业技能 Vocational Skills ● 1年会计实习，熟悉会计工作流程，熟悉会计软件用友的实用。 ● 拥有一点的组织策划能力，曾多次组织策划社团活动。 ● 勤奋好学，吃苦耐劳，诚实守信。
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
房地产及其描述(二) (总分：75.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：27，分数：27.00) 1.关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。 A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析：[解析] 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。 2.关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。 A．对估价对象范围的描述就是说明其四至 B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：[解析] A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层也属于建筑物区位状况描述内容。 3.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。 A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：[解析] 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5% B．10%
C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权 11．人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（）个月。
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。 (2)通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： (1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
房地产估价概述(二) (总分：62.00，做题时间：90分钟) 一、(一)多项选择题 (每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：16，分数：32.00) 1.一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其{{U}} {{/U}}。 ? A.估价委托人 ? B.估价师 ? C.价值类型 ? D.估价对象 ? E.估价结果 （分数：2.00） A. B. C. √ D. √ E. √ 解析： 2.房地产估价从某种意义上讲是{{U}} {{/U}}房地产价值。 ? A.发明 ? B.发现 ? C.创造 ? D.确定 ? E.探测 （分数：2.00） A. B. √ C. D. E. √ 解析： 3.房地产估价机构资质等级可分为{{U}} {{/U}}。 ? A.暂定期内的三级资质 ? B.三级资质 ? C.二级资质 ? D.一级资质 ? E.临时三级资质
（分数：2.00） A. √ B. √ C. √ D. √ E. 解析： 4.一名合格的房地产估价师应具备{{U}} {{/U}}。 ? A.扎实的估价理论知识 ? B.良好的社会关系 ? C.良好的职业道德 ? D.深厚的语言文字表述功底 ? E.丰富的实践经验 （分数：2.00） A. √ B. C. √ D. E. √ 解析： 5.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是{{U}} {{/U}}。 ? A.说明估价的合法性、真实性 ? B.说明估价的独立性、公正性 ? C.规避估价风险 ? D.保护估价报告使用人 ? E.防止委托人提出高估或低估要求 （分数：2.00） A. B. C. √ D. √ E. 解析： 6.下列{{U}} {{/U}}是对于房地产估价准确性的全面认识。 ? A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值? B.所有的评估价值都会有误差 ? C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 ? D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 ? E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
2017年房地产估价师案例与分析考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ （二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ （三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一） 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。 1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。 A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。 A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因 3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设
2015年房地产估价师考试全套真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：http://dwz/oXVZF 一、单项选择题(共40题，每题0.5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号) 1.廉租住房租金由( )构成。 A.维修费和管理费 B.维修费和利润 C.维修费、管理费和利润 D.维修费、利润和税金 2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。 A.发现地下文物 B.银行贷款未按期到账 C.相关建材供应缺货 D.更改建筑设计 3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年 A.38 B.40 C.68 D.70
4.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。 A.房地产行政主管部门 B.房屋拆迁管理部门 C.城市规划行政主管部门 D.房屋登记机构 5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。 A.《住宅使用说明书》 B.《住宅验收说明书》 C.《住宅保修说明书》 D.《住宅保修保证书》 6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。 A.竣工 B.竣工验收 C.入住 D.交付 7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。 A.施工 B.建设 C.监理 D.工程质量监督管理 8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。 A.城市蓝线
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安 工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；(2 )估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；(3 )估价对象要被迫 转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2. 【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1) 预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2) 后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。 (3) 测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出 的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前
提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为 1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1. 【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2. 【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： (1) 通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。 (2) 通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： (1) 比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状