房地产培訓資料
第一章：房地产概念与分类
一、房地产
1、房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。
2、房地产又称不动产
房地产由于位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。是指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。
3、房地产的特征：
a)房地产位置的固定性
土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。
b)房地产地域的差别性
房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。
c)房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。
d)房地产的保值和增值性
房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益
增加，是房地产产品价格呈上升趋势。
4、房地产的类型
a)按用途分
1、居住房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等
2、商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店
等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。
3、旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。
4、工业房地产。包括厂房、仓库等。
5、农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。
6、特殊目的的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。
b)按收益性划分
1、收益性房地产
2、非收益性房地产
c)按市场性划分
1、出售的房地产
2、出租的房地产
3、营业的房地产
4、自用的房地产
d)按开发程度划分：
生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；
毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；
熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；
在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；
现房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；
e)按建筑结构划分的类型：
建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组
成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：
钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：
墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构；
f)按建筑层数和高度划分的类型：
低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。
5、房地产价格的影响因素
a)供求状况
b)自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气
温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。
c)环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境
d)人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模
e)经济因素：经济发展、物价、居民收入、
f)社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化
g)行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市
发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制
h)心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号
码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化
i)国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况
j)其它因素
6、什么是房地产（一、二、三级）市场
a)一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）
b)二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场
c)三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场
7、影响楼价因素
a)地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及
购物休闲等设施较完善。
b)交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方
均较方便。
c)楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于
高层的单位，比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。
d)朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向
则完全不能改变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一定较高。
e)景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的
单位价格均较高。
f)配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备
齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。
二、房地产业
1、房地产业的概念和内涵
房地产也是从事房地产开发\经营\管理\服务等行业与企业的总称，房地产也是一个巨大的产业体系，房地产也包括：
土地开发和再开：
房屋开发和建设：
地产经营,包括土地使用权的出让\转让\租赁和抵押;
房地产中介服务,包括咨询\估价\测量\服务\服务公证等;
房地产物业管理服务,包括家居服务\房屋及配套设施和公共场所的维修养护\保安\绿化\卫生\转租\代购代付等;
房地产金融，包括信贷\保险和房地产金融资产投资等。
确切的说,房地产行业包括开发\经营\管理\服务等各个环节或过程的经济活动.各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。
2、房地产业与建筑业的关系
房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系.建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门.房地产也则兼有开发经营管理和服务等多种性质,属于第三产业.一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商,将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商.在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
三、土地使用制度
1、土地所有权
土地所有权又称土地产权，是物权的一种，它的主体是土地所有，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有\使用\收益\处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有。农村土地属于集体所有的土地制度。
2、土地所有权的权能
1)土地占有权：依法对土地实行掌握和控制的权力。
2)土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利.
3)土地收益权：依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利等。
4)土地处分权:是依法处置土地的权利,包括出租\出卖\遗赠\抵押等.
5)土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集
体所有的土地享有占用\使用\收益和处分的权利.
6)土地使用权出让:是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者\由土地使用者
向国家支付土地使用权出让金的行为.土地使用权出让属于房地产一级市场。
7)土地使用权出让的特征
A)土地使用权出让是一种国家垄断行为；
B)土地使用权是有限期的。年限届满时，土地使用者可以申请续期；
C)土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对
地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。
8)土地使用权出让的方式：协议、招标和拍卖。
A)协议出让：
是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于
工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。
B)招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟
投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。
适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。
拍卖出让：又称竟拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地
C)使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的
原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。
9)土地使用权出让的年限
《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定了土地使用权
出让的最高年限，根据土地的用途分别为：
居住用地：70年
工业用地：50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地：
商业、旅游；娱乐用地：40年
综合或其它用地：50年
这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。
四、房地产开发与经营
1、房地产开发经营的主要阶段和过程
建设工程项目设立和企业组建：
房地产建设工程项目规划与审批
土地使用权的取得：
征地与拆迁；
工程建设与管理：
房地产的租售管理；
房地产的物业管理。
2、房地产经营：主要指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。
3、房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时房屋是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。
4、房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成全部建筑任务时，将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。
5、商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途径，通过市场销售给单位和个人，满足生产和生活的需要，实现房地产商品的使用价值和价值，获取最佳经济和社会效益的经营活动。
6、商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，在开发项目的设计图纸已经确定，
完成一定的开发工作量，但房屋尚未建成时，企业向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。
五、与土地有关的概念：
1.“三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。
2.“七通一平”：道路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气通、排水通，场地平整。
3.国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权
的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
与面积有关的概念：
1.建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水
平投影面积。
2.建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。
3.建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、
辅助面积和结构面积。
4.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积
5.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中
直接为生产活动使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
6.使用面积系数：用百分率表示。等于总套内面积之和除于总建筑面积。
7.使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
8.容积率：指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
9.绿化率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比。而绿地率是指规划
建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
10.建筑密度：即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地
之比。
11.建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划用地之比。
12.1平方米=10．765平方英尺
13.面积计算
i.建筑面积=基本销售面积+公共分摊面积
ii.分摊系数=公共分摊面积÷基本销售面积
iii.销售面积=(1十分摊系数)X基本销售面积
六、与住宅有关的概念
1、公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建
在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
2、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坡和车库的独
院平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的的标准，一般为高收者购买。
3、商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房
地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
4、商住住房：商住住房是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又
融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
5、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题
而修建的普通住房，具有经济适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。
6、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方
面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的。拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
7、TOWNHOUSE：也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。是处于独立别墅和低层住
宅之间的产品。
8、多层住宅：指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。
9、小高层住宅：指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。
10、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。
11、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
12、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，
上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
13、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占
有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大
大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休息\和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。
14、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大
面积住宅，小户型会显得局促）。
15、与规划有关的概念现楼：已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入
住，称之为现楼。
16、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
17、楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。
18、CBD：城市中央商务区
19、CLD: 中央生活区
20、群楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多
用作商场、会所或其他配套设施。
21、架空层：指由地面至标准层或群楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，
一般用作绿化或会所用途。
22、情景洋房：“情景洋房”是万科的“专利产品”，正式名字为“户户带花园或露台的
住宅”，也就是说，尽管是多层住宅，每户都能拥有一个宽大露天的私有室外空间。从外表上看，它很像联排别墅，高四层。设计为一梯两户，第一、二层为平层，三、四层是复式单位。“情景洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式”设计，即每上一层都有一个退缩位，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。无论是外观还是内部布局都让人感到相当新颖。加上配合着一梯两户的设计，使“情景洋房”能南北对流通风，也相当符合目前消费者注重的健康概念。
23、板楼与塔楼：板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑物的长、宽、高之比。”业
内专家指出，“从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。板板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。而目前市场上有许多所谓板楼的户型却达不到南北通透，甚至有的板楼还有纯北向户型。这与塔楼其实没有太大区别。有的户型虽然做到了南北通透，但进深却达到了17米，甚至更大，使室内出现了暗厅。这样板楼通风采光效果都大打折扣。
板楼优于塔楼的概念早已有之，买板楼已经成为普通购房人的首选。板楼以其通风透气、日照采光，特别是高得房率的优势，受到市场的认可。平均而言，同区同位同类同质的板楼售价一般较塔楼贵１０％以上。２００２年，板楼优势已经蔓延到写字楼市场。对于可分隔小产权进行市场销售的写字楼而言，板式建筑显然有普通塔式建筑无法比拟的优势。比如位于ＣＢＤ卫城区的住邦２０００商务中心共２３层约８０米高，其宽度超过１５０米，但进深仅为１８米，进深比（宽度与进深度之比）超过８倍，是一个标准的板式结构楼。与普通塔式写字楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。板楼的进深受限制一般不会超过15米，而塔楼则是边长十几米甚至是几十米的围合建筑，所以同一长度的楼体，由于厚度的不同，塔楼所出的面积要比板楼大得多，同时受楼间距和控规的影响，随意加大覆盖率也不现实。项目需要增加面积，增大容积率，塔楼是很好的选择。此外，塔楼的方正使户型设计的难度降低，更容易设计出优秀的户型。建安成本的降低是开发商选择塔楼的又一个主要原因。砖混结构的多层板楼逐渐淡出市场，但现浇结构的多层板楼成本仍然最低，单方建安成本大约８００元。塔楼的建安成本介于板式小高层和高层板楼之间，一般来说，高层塔楼的单方建安成本大约是１６００元／平方米左右。而同等高度的板楼建安成本则要超过塔楼（大约１８００元／平方米），主要原因是比塔楼更大的公用部分面积和更低的电梯使用率。就塔楼而言，开发商获得了更多的建筑面积，却
留给住户过多的分摊面积和更低的使用率，购房者的需求和开发商利益最大化之间的矛盾很难调和，而价格是调和这一矛盾的最有效，最直接方式。比板楼低得多的价格是塔楼最基本的生存之道。同一项目，塔楼的销售均价比板楼至少低５００元／平方米，甚至更多，虽然二者差异很大，但不存在竞争，而且能在同一项目中很好地并存而互不影响。
24、买塔楼的房多少层为好：想买的商品房是塔楼。据我所知，有的塔楼是楼层越高价格
越贵，而有的是中间层次贵，两头层次便宜。这是否和设备层所在的位置有关？买塔楼是否楼层越高越好？买高层的塔楼会不会有水压不够或其它问题？塔楼一般是楼高的房屋价格较高。这是因为塔楼的高层通风、采光、视野都较低层要好。但是顶层因为隔温问题，夏天热冬天冷，所以不能简单说楼层越高越好。一般来说，塔楼中间靠上的楼层比较好，价格也较贵。比如15到16层的塔楼，位置最好价格最贵的应该是在10到13层。24层高的塔楼各户型首层价格最低，向上依次递增，20层最贵，20层以上反降。房屋的价格与使用一般同设备层所在的位置没有太大关系。无论设备层在什么位置，都不会影响住户的正常生活，包括高层住户的用水等。
七、与规划有关的概念
1、开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3
至3.9米之间。
2、层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼
板层的厚度为房间的净高。
3、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大
小。
4、户室比：各种户型在总户数中所占的比例。户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅
总套数*100%
5、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内的所有建筑物占地面积与用
地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
6、房屋层数：是指房屋的自然层数。一般按室外地坪以上计算。采光窗在室外地坪以上的
半地下室，室内屋高在2.2米以上的计算层数,在2.2米(含2.2米)以下的不计算层。地下室（包括层高在2.2米以下的半地下室）、附层（夹层）、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。层数按照一栋房屋的最高层数填写。按照划分栋号的原则，一栋房屋可以由同一结构，不同的层次组成，但在认定房屋层数时，一栋房屋只按层高一层确定层数。
7、框架结构:由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时像个框架，所以叫框架
结构。这种房屋的墙体只起围户或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。
8、剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会
产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。
9、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙体是承重构件，故不可随便拆移，
否则有跨下来的危险：
10、毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋。
11、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。
八、项目开发有关单位说明
1、发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。
2、投资商：实际向该项目投入资金的单位。
3、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。
4、监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。
5、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。
6、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）
形式向银行偿还贷款。
九、房产买卖法律文件
十、（一）、预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证，取得该证应当具备：
1.预售人以取得房地产开发资质证书、营业执照；
2.按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，以取得土地使用权证书；
3.持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安
全监督手续；
4.以确定施工进度和竣工交付使用时间；
5.七层以下（含本数）的商品房项目，以完成结构工程封顶；
6.七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；
7.已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
8.预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
9.法律、法规规定的其他条件。
（二）、认购书：客户在交付订金时，所签订的临时合同。
十、住宅的合理的户型布局
（1）整体布局
a、户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；
动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；
洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；
b、厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对
主人生活的影响。
（2）公共区域
a、进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；
b、两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；
c、依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；
d、不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；
e、厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；
f、各居室的门洞应避免与入户大门相对；
（3）私密区域
a、与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；
b、各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。
（4）窗户设计
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。
（5）阳台设计
a、客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。
b、阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果；应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机
位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。
（6）朝向
起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东方向；
（7）附属空间
a、部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；
b、在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，便如冰箱、洗衣机、空调等；
c、卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。
十一、各居室的选择
如何选起居室？
起居室通常由客厅与餐厅两处空间组成，是整套住宅的中心环节，把厨卫、阳台、卧室、储藏等多个部位有机联系起来，同时，满足全家人饮食、起居的日常需要。
1、经济型起居室
经济型起居室的面积应在20平方米左右，其中，客厅不小于12平方米，餐厅约6平方米左右，外加一些必要的交通路线。
客厅的面宽最好大于进深，这样的空间可保证阳光充沛，也可以使人与电视机之间保持科学的视距。可惜，这样的客厅的塔楼中不多见。
起居室至少应有两面完整的墙壁以供摆放家具，如沙发、茶几、电视柜、餐桌等。客厅将很可能成为多条过道的交会处，坐在客厅中的人根本得不到安宁。喜欢看29英寸以上大彩电的人尤其要注意，客厅的面宽不应小于3.9米。
2、舒适型起居室
舒适型起居室的面积应为30平方米左右，其中，客厅18平方米左右，餐厅8平方米左右。120平方米的住宅，其起居室不应低于这个面积标准。合理的起居室外，首先要有充足的采光，其次是开阔的视野，此外还应有良好的通风条件。在北方，南向的起居室很受欢迎。窗外最忌有遮拦。若朝向与视野均不够理想，则良好的通风条件必不可少。舒适型起居室尤其是经济型起居室，应该尽量是方正的，异形起居室往往不便于摆放家具，也很难有效利用空间。客厅与餐厅如果旦“L”形衔接，两者保持着一种可分可合的关系，倒也不失为一种较合理的设计。
3、豪华型起居室
豪华型起居室的面积应为40平方米以上。160平方米以上的住宅有资格与之匹配。
阔绰的起居室里，可以布置钢琴、博古架、酒吧台等，充分显示气派与尊贵。在这样的面积标准之下，起居室是否方正已不重要。有些豪宅专门做出钻古形或半弧型起居室，也别
有一番情趣。实际上，豪华型起居室已不局面限于客厅与餐厅，更有打桥牌、听音响等多种功能。
4、起居室的设计标准
1）面积低限：14至20平方米。
2）设备标准：电源插座2至3组，电话接口1至2处，闭路电视天线接口1处，另有暖气散热器与空调的预留位。
如何选阳台？
阳台是户外与户内的过渡性空间，阳台的本意是为观景、透气，令人不必下楼便可置身户外，许多人还在阳台上养花、喂鸟、晒晾衣服。后来，由于北方气候干燥、寒冷、多风沙等原因，人们纷纷把阳台封了起来。
1、封闭式阳台
封起来的阳台，其实已不能算做阳台，而带有了阳光室的味道。有人干脆拆掉了阳台与居室之间的隔断，使阳台俨然成了起居室的一部分。目前在售的楼盘，大多数的阳台都封闭起来，这是由于北方气候使然，属于不得已而为之。
阳台上的窗子应采用优质塑钢窗和双层玻璃，以求密封性。专家告诫购房者从目前的技术条件来看，推拉式窗户明显不如平开式客房的密封性好。窗台没必要很高，以便视野更通透。近来上市的一些楼盘，采取弧形窗与拐角窗等新颖做法，既丰富了楼盘外立面，也能更好地接收阳光。目前，有些楼盘把热水器与烯气炉都放在了阳台之上，这样既节约了室内空间，又是比较安全的做法。
2、开敞式阳台
未封闭的阳台上，可采用铁艺护栏，增加通盘感，强化装饰效果，同时也能减轻阳台的负重。但是，这样的阳台之上不能堆放杂物，否则有百观瞻，因此，购房者一定要选择带有内部储藏间的住宅。
3、休闲性阳台
阳台不必太宽，一般来说，能够满足人的凭栏远眺的要求即可。豪华型阳台需要略宽一点，应容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一点花草便可，不必太宽，否则，易将阳光档在室外，况且，买房人还要为此多花费数万钱。
4、操作性阳台
有些楼盘在暖气安装到了阳台上，并把上下水管也接到了阳台上，居民可以阳台上洗衣服。这种阳台往往是住宅主体结构的延伸，和一般意义上的阳台建筑材料与技术要求均不同。
阳台也可设在厨房之外，使厨房外增加一个操作性空间，可以把一些买回来未洗的菜放在那里。
阳台也可设在卧室之外，相当于在卧室外增加了一道保温层。早晨起床，可以到阳台上做健美操，同时观景。阳台并不一定要设在起居室外面，以一面通透性很好的飘窗来代替阳台也很不错，坐在起居室里便可感受到阳光在身边流动。
阳台不是可有可无的，它对提升生活品质大有好处。
5、关于阳台的建议
1)专家建议，阳台最好不要封闭，为住宅保留一个通风口。
2)未封闭的阳台，按50%折算面积计入房价。而封闭的阳台，则按100%计算房价。建议
购房者考虑购买未封闭的阳台，可省资金数万元。
3)即使是全封闭的阳台，也不要设置落地长窗，否则不安全，会使恐高症或心脏病口才
不适应，窗台的高度应在60厘米以上。
4)阳台不能随意拆改，防止影响的结构安全。
如何选玄关？
玄关是连接室内与室外的过渡性空间，如今已成为住宅设计中不可缺少的一部分。充分发挥玄关功能的设计并不容易。
1、玄关的来由
玄关，有些人叫它“门厅”是连接室内与室外的过渡性空间。旧式住宅的门里常设一道照壁，堂前摆一扇屏风，这些者带有“玄关”的意味。
随着生活质量的提高，玄关已成为住宅设计中不可或缺的部分。客人进门来，先在玄关换上拖鞋，摘掉帽子，脱去大衣，然后再登堂入室。主人出门前，在玄关穿起外套，并可以照照镜子，最后检查一下自己的装束，再从容出行。玄关另一个重要功能是避免来客开门见厅。
2、玄关的属性
从前，住宅设计忽略了以人为本，灰暗的门厅令人压抑。这样的住宅已不适应今天的要求。试想，如果一套住宅没有玄关，客厅、餐厅里的人都面对着一扇入户门，就像坐在“风道”里，感觉很不舒服。而外来客一进门，就看到了整个客厅、餐厅、也无法保证家庭的私密性。玄关的形态，取决于入户门的位置。台果入户门设在起居室的顶端，则玄关往往是拐角形，而且比较，对对户外的噪音和风尘能起到一个很好的缓解作用。如果入户门设在起居室的中部，则玄关恰好将客厅与餐厅分开，起居室的完整性将受到影响。需要注意的是，前一种玄关，易与储藏间、变电箱挤在一处，使用起来有些不便。更后一种玄关，适合大套型，若起居室的面积过小则会“露怯”。市场上的一些楼盘，设计了豪华的厨卫、气派的客厅、宽敞的阳台，却惟独忽略了玄关，这是很不应该的。当然，玄关的品味并不在于面积大小，某些外销住宅的玄关足可停滞不前放一辆桑塔纳，连外人见了也直摇头。
3、玄关的尺度
玄关的面积不能小于1。2平方米，否则很难容下衣橱与鞋柜。若玄关的面积小于1。2平方米，则只能摆放一个鞋柜，而衣帽只好挂在门后，显得十分凌乱。有些住宅在玄关处设计内置式壁橱，上层挂衣帽，下层放鞋子，从而使玄关减少了拥堵之感，这种设计体现了对人的关怀。
100平方米左右的两居室套型，应该配备一个1。5平方米以上的玄关，在迎面的墙边增设一个条形的几案，上面摆一个花瓶，插一束花草，更能增填生活情趣。当然，镜子位置是必不可少的，首度出门时，穿衣戴帽，可以照一照。
150平方米以上的三居室套型，应该设计3平方米以上的玄关，除衣橱与芏柜之外，还要容得下两把座椅，能够让人坐下来换鞋、擦鞋，最好还能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里为您开门，并接过您脱下的外套，替您挂进衣橱。
4、玄关的忌讳
1)玄关的尺度应尽量方正，过于狭长的玄关不便于使用，感觉就像一个“风道”。
2)玄关处要预留电源插座还要为电子门禁预留位置。同时，这里还应设有起居室的电
灯开关，否则，晚归的您就要摸黑走进起居室。
3)注意，有些精装修住宅，在玄关与起居室的连接处设计了台附，其实这并不好，尤
其是有老人与儿童的家庭更不适宜。
如何选卧室？
住宅最重要的功能是什么？当然是睡觉；卧室里最重要的家具是什么？当然是床。所以，卧室的设计一定要以床为中心。
1、卧室的尺度
主卧室的面积不能小于10平方米，双人床的顶端可以靠墙，但左面、右面与前面应留有足够的走道，以便夫妻中的一方下床时不至于惊扰另一方。有些卧室过小，双人床只能靠在墙边的暖气上，这样会影响暖气散热。
除了床之外，卧室中必备的设施还包括衣橱、床头柜、梳妆台。若是两居室以上的套型，
则主卧室内还应配有一个卫生间，这样，卧室的面积至少应达到14平方米，墙角处还可增设一台电视机。至于跑步机、躲椅等设施，则属于20平方米左右的大卧室。
2、卧室的电力
虽然卧室的最主要功能是睡觉，但是随着人们生活质量的提高，卧室里的电力配置水平一点儿也不能逊于客厅。
目前，把彩电摆进卧室已成为时尚，所以卧室也应像客厅那样留有闭路电视接口。电话接口也不可缺少。儿童卧室中还应留有电脑上网的宽带接班口，以满足儿童学习与游戏的需要。另外，男主人剃须、女主人吹风都需要电源插座。
同时要注意，电源插座的高度应在1。2米以上，以免幼儿误碰。
3、卧室的忌讳
卧室的墙与门要设隔音层，以确保安危入睡时不被其他房间的声音打扰。
倘若是精装修的住宅，卧室的地面切忌不要铺装孔雀绿等天然石材，虽然看上去名贵，但矿物质的辐射性对人体有害，甚至会导致夫妻不孕，这绝非危言耸听，此前已有先例。
卧室的门不应朝向客厅，因为卧室属于私密区，而客厅属于公共区，两者容易互相干扰。卧室的窗子宜采用双层镀膜下班一来隔间，二来保暖，三来防辐射。
4、卧室的设计标准
1、卧室的面积低限：14至20平方米。
2、卧室的电气设备：电源插座2至3组，电视天线接口1个，电话接口1个。
3、卧室照明：床关阅读照明75至150LX。
4、主卧室的日照：冬至日的日照时间最好保证2小时。
如何选厨房？
居家过日子，最要紧的事情莫过于饮食，俗话说：民以食为天，因此，买房时千万不能忽略了厨房，这是徇小康生活质量的重要指标。其实，厨房堪称是住宅的心脏，技术最密集、设备最集中，施工与设计要求最严格，同时也是家庭生活的污染源。
1、厨房的尺度
厨房并非越大越好，基本要求是便于操作。专家建议，厨房的净宽应不小于1。7米，面积应不小于5平方米，带餐厅的厨房应不小于8平方米，其操作面延长线应不小于2。4米，而且还应为冰箱预留位置。
2、厨房的布置
厨房应尽量靠近住宅入口，以便于各种仪器及生活垃圾的运送，同时，厨房与餐厅应保持紧密联系，二者与起居厅共同组成了住宅的公共区域。
厨房的常见形状I型、U型或L型。I型厨房属于经济型，各种厨具沿一侧排开；U型厨房属于宽裕型，洗、切、烧等主要功能应集中于一侧，而微波炉、洗碗机等辅助设施可放置在另一侧，其中洗碗机要靠近水源与电源；L型厨房会使您操作起来更方便，但要保证2。4米的面宽才行。好的厨房应合理利用空间，设计紧凑、壁柜、吊橱应有尽有。烯气灶不能放置在窗下，以免被风吹来灶火。
3、厨房的通风
厨房的通风非常重要。厨房中不能有“口袋”现象，即门与窗不能安排在同一侧，以锡空气对流不畅。目前，尤其是高层住宅中，风道的设置一睦是薄弱环节，串味、串烟、串音的问题比较严重。相比较而言，直排式风道要好一些，可将油烟直接排到楼外。据介绍，洪台等地大多数住宅者采用直排式风道。
4、厨房的采光
天然采光是十分必要的，不仅能节约电力能源，而且，家庭主妇在阳光明媚的环境中演绎“锅碗瓢盆交响曲”，心情会格外舒畅。
厨房的照明应以吸顶式具为宜，照度一般应为50至75LX。在王永民电脑有限公司的主要操作面也应配有局部照明。厨房中的电源程序插座不应少于3组。
5、厨房的装修
厨房的墙面饰材应以便于擦拭的涂料或瓷砖为主，地面应以防滑、耐热材料为主。整个厨房的色调最好是浅显明快的。感觉很整洁。目前，一些楼盘设计了开放式厨房，应该说这种厨房不适应中式家庭的饮食特色，不仅会使污染加重，而且凌乱的厨房也会无所遮拦。
6、厨房设计的5个误区
1)厨房尺度不合理，不能满足应有的功能要求，或者不得现代厨房设备的配套化安装。
2)集中式管井的位置不当或未曾设计集中式管井的位置不当或未曾设计集中式管井，不
利于管暗藏，使厨房的墙面杂乱。
3)未考虑烯气炉或电热水器的位置，线路的安装不合理，造成安全隐患。
4)各种管道配件的配套化水平低，五金件的种类不多、档次不高。
5)厨房排风道与管道的走向不科学相互干扰，不便维修。
如何选卫生间？
从前的建筑师并不重视卫生间的设计，在某些人看来，卫生间只能满足基本的生理需求便可。其实不然，随着社会的发展，卫生间已成为现代人休闲与享用的空间。可依据家庭收壮况选择卫生间及至住宅的档次，但不论档次高低，卫生间的设计都应当合理。
1、经济型卫生间
经济型的卫生间应为4平方米左右。配备有三件套，坐便器、洗手池和浴缸。机械排风与除湿设备万万不能少，尤其是暗卫生间。
如果整套住宅中仅有一个卫生间，那么应做出于湿分离的设计，即里间放置浴缸与坐便器，外间放置洗手池与化妆台，并预留洗衣机的位置，以便里间与外间各行其是，互不干扰。
2、舒适型卫生间
舒适型卫生间的面积应在6平方米以上，增设淋浴和冲浪浴缸，可以寺壁上悬挂几幅画。主人既可在卫生间里看新闻、听音乐，也可接受保健按摩。同时，卫生间可与更衣间相连。更衣间里设有化妆台、穿衣镜、贮衣柜等。设在主卧室之内的卫生间，可以采取通透型设计，以磨砂玻璃做成隔断，再配以预想和灯光，想念会增加很多生活情趣。
3、卫生间的忌讳
两居室以上的住宅，应考虑设置两个卫生间，一个设在主卧室内，另一个靠近起居室。注意，卫生间的门千万不能开向客厅或餐厅。卫生间的地面应强调防滑，若家中有老人，则尤其要重视这一点。卫生音质门切忌不能向里开，若有老人或病人晕倒在里面，则会把门堵住，使外面的人无法进门施救。卫生间的排队风系统也很关键，否则人在里面洗澡会感觉胸闷。
4、卫生间的管线
老式住宅的卫生间中管线集中，线路复杂，横七竖八，十分难看，也便于装修。近年来一些卫生间内设计了集中式管道井，水、电、气、暖等多条管道集中于此管道蟛中，不再横向穿进邻居家，也不再竖向穿越楼板，因为这是造成住宅渗漏的主要原因。
集中式管式是现代住宅中一种新型做法，同时，各种压力管道与计量表也应该一放置在室外。
1)卫生间设计标准
2)卫生间面积底限：4平方米及4平方米以上。
3)卫生间设施标准：浴盆、沐浴器、洗面盆、坐便器、镜箱、洗衣机门、排风道、机械排
气。
4)卫生间电气标准：电源插座3组，另设电话接口。
5)卫生间照明标准：20至50LX
6)卫生间数量标准：大套型宜设双卫生间，复式或跃层住宅应分层设置卫生间。
十二、房地产宏观知识
市场决定价格，国家建设针对全国各地区的情况确定不同的住宅销售指导价格。用以规范和控制各地住房价格，让老百性买得起房。
客户投资理念分析
我们说房地产投资有一条金科玉律：
第一是位置，第二是位置，第三还是位置，我们大家都知道由于近两年来商品房市场所需求的单位集团购买消退，（应该是从2000年中旬就取消了）市场需求一度大幅下跌，但是同时，新增的项目却是有增无减，也就是说供大于求。但是由于受区域的影响，某些商品房前景依然被看好，因此位置的选择就尤其重要。
客房选择物业的标准分析
随着商品房市场的日渐完善，客户的要求不断提高，单纯考虑位置的好坏已不能成为选房的唯一条件，下面我给大家归述几类：
1、地区要上风上水
这里指的并不是迷信，说白了还是位置，北京上风上水的方向是西北方向，不过也不确实有写客户比较迷信，找风水大师确实自己住哪个朝向比较适宜，甚至楼层数。
2、交通便捷
常用的交通工具包括：步行、自行车、公交车、小汽车，这主要就是指从你的住所到工作地点或常去的地点或市中心，不超过可接受的时间并且有保障。如一家好几口人，都有此要求时，尽可能都的照顾到，所谓少数服从多数，甚至他们会考虑将来有可能的变化，如工作调动，孩子升学、转学等。
3、地区文化水平
这主要是针对知识分子，或高干子弟而言，比如说工作生活在中关村一的带的客户群，就不会在南城选择住房。
4、周边配套设施齐全
包括娱乐设施（歌舞厅、健身场所等）卫生条件（医院、诊所等）便利条件（商场、便利店等）
5、自然景观
包括绿地、公园，环境宜人，空气清新
6、安全条件
指地区社会风气（如浙江村）治安状况需良好。
客户选房的心理分析
1、看楼层
一般客户选房先看的是楼层（塔楼或板楼）楼的层次越高，采光就越好，同时高层能避开低层楼内外的噪音（指不临主路的情况下），粉尘污染等。空气质量也较低层好，但也不是绝对的，比如高层会给老年人带来不便，低层可增加老人、孩子的户外活动。
因此，这也要视其家庭成员情况而定。又比如：首层采光较差，污水容易溢出，地面较潮湿，安全性差，但同时接地会老人喜欢，出入方便。高层（顶层）可能会有质量问题，供水不足，顶层漏水，隔热不好等。因此，我们在向客户介绍时，要格外注意，避重就轻。
2、户型
现在比较流行的户型是三大一小一多，就是大厅。大厨，大卫，小卧，多橱柜，所以一定要突出自身项目的户型特点却同客户介绍。
3、朝向
朝向好一般是人们的传统理念，我们都知道朝向以南北为正，东西为偏，好的朝向可以保证大量阳光射入室内，可以改善室内环境，对人的身心健康有好处，不过这也要视情况而定，比如对于现代许多年轻人来说，生活节奏较紧张，有点像旅馆一样，（当然这样说不太好听）那么朝向的优势就不那么明显了，所以我们推荐户型的比重就要大一些。
4、通风
住宅的通风是满足人对空气流动的基本要求，特别是在夏天要有穿堂风，另外通风还可以排除室外内异味。这是光靠空调所达到的。这是板、塔的主要区别。但是现在塔楼也在变革，今后的发展。（今后几年的发展）趋势，当然板楼更要突出。
5、质量
质量问题是最难把握的，主要起因是设计施工中引起的，所以要求我们必须具备专业性，注意不要向客户回避质量问题。
6、布局
合理的布局应该是先客厅，后餐厅、厨房，客厅、餐厅应与卧室有明显间隔，餐厅厨房现比较浒二合一（西餐为主、中餐油烟大）厨卫最好不要相对。三居以上最好有两个卫生间，开的客厅的门不应过多，否则不好摆放家具。
7、卧室、厨房、卫生间
卧室主要就是应该具备私密性，厨房是房屋的心脏，要注意使用性的方便程序，具备一定宽度，卫生间应注意通风情况，干湿分离最理想。
十、香港同内地常用房地产名词比较
楼市：住宅市场楼盘：住宅楼宇地盘：建筑基地
物业：房地产业物业管理：住宅小区、住宅管理住宅物业：住宅产业
市道：市场行情走势价位：市场价格楼市发售：住宅上市按揭：购房抵押贷款供楼：住户以按揭等形式购买住宅入伙：购房者买房并办完手续后进驻住宅豪宅：豪华住宅、高级别墅高尚住宅：高级住宅置业者：购买房屋住宅者用家：购房自住者炒家：购房用于买卖者炒楼：住宅买卖炒楼花：预售期住宅买卖铺位：临街底层商业用房鬼楼：无人居住的空闲楼宇靓楼：市场交易中非常抢手、好卖的住宅楼宇短线投资：购买住宅后出租较长时间收回投资买家如市：住宅市场消费需求仲量行：私人房地产中介咨询机构律师楼：律师事务所监权：住宅产权
十一、房屋与施工图
房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。
将一幢房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，
按照有关规范规定，用刊：投影的方法，详细准确地画出图样，称为“房屋建筑
图”。它是用以指导施工的—套图纸，所以又称为施工图。
1、施工图的内容和用途．
一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，
(1)图纸目录
包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的
图纸及哪些图纸所组成，以便查找。
(2)设计总说明
主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据、设计标准、施
工要求等。以上各项内容，对于简单的工程，也分别在各专业图纸上写成文字
况明。
(3)建筑施工图
包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置
情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。
(4)结构施工图
包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类
型，尺寸大小及构造做法等。
(5)设备施工图
包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。
2、施工图中常用的符号
为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》，其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：
(1) 定位轴线
在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。定位轴线用细点画线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、0及Z三个字母不得作轴线编号，以免混淆。
(2) 标高
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上、经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位(不标单位)，一般标注到小数点后三位数(总平面图中为二位数)。标高有绝对标高和相对标高两种。
绝对标高：我国把青岛黄海海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。
相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定位相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。
(3) 尺寸线
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据相关规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余—律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后—般不必注写单位。
3、施工图的用途
（1）总平面图的用途
A．表明新拟建工程的布局情况，以及原有建筑物和构筑物的情况。如新建拟建房屋的具体位置、标高、道路系统、构筑物及附属建筑的位置、管线，电缆走向以及绿化、原始地形、地貌等。B根据平面图可以进行房屋定位、施工放线、填挖土方、进行施工。
(2) 建筑平面图的用途
A．建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，户型情况。如各套住宅(房间)面积的大小、平面组合、采光通风、功能组合等。
B．作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。
(3) 建筑剖面图的用途
建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式，高度尺寸及内部上下分层的情况。
十二、建筑与建筑构造
建筑的分类
1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑主要指生产厂房、辅助生产的厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑。
2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖墙、钢筋混凝土楼板层，钢筋混凝土屋面板建造的建筑：钢筋混凝土结构建筑，即建筑物的主要承重构件合部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱，钢梁建造的超高层建筑。
3、按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅(1－3层)；多层住宅（4-7层）小高层及高层住宅。
建筑设计
房产销售业绩的好坏，建筑本身的设计占有很大因素。备受欢迎的住宅商品房在设计上往往有以下三个基本特征。
1、每个房间的大小形状合适，功能安置得当。一间最基本的标准套房应该是由卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台组成。除了大小合适，格局方正这一共同要求外，各功能房间独特的要求也是户型设计的关键，对卧室而言，采光、隐蔽是最必要的，至于朝向，除主卧外，一般也不太苛求。对于厨房和卫生间，通风则是最必要的，而且最好是自然通风，如果没有办法，也一定要设置通风竖井。否则的话，居家品质就很受影响：厨卫最好还要求能够采光，采光好的厨卫通风一般也没有问题，另外，好的厨房
设计往往还带有一个阳台，便于有些家庭什物的放置和晾晒。至于起居室，朝向和采光应该是最必要的。
2、每——套房屋的各房间之间搭配合理，布局科学。
a．餐厅部分应该和厨房相连，客厅部分则应该与阳台相接。
b．正门的设置应有—个玄关，以免一开房门，外人将家居一览无余。
作为一个衡量标准，一个好的厅房至少应该有两面相临的墙是没有门的，因为这样稳定性好而且便于家具的放置。
c．对外，好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相连的客厅分而不离，相互的空间在不同的时间段可以彼此借用，以增加实际的使用面积。
d．同时，餐厅和客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房间之间的连线，以免走道的另外设臀，在客观上造成实际利刁：面积的下降。
3、整栋建筑平面、立面简洁实用，得房率而合理
购房人对户型最后一个关注便是得房率，得房率的高低与建筑物平面、立面的公共空间的安排密切相关。换句话说，购房人对得房率的计较，反映到对设计师的要求，就是以走道为纽带的每套房间的布局能否在不损害各自功能的基础上，更加紧凑合理，更加少占用公用面积。
另一方面，盲目追求高得房率也并非总是好事，譬如迁就得房率而造成设计误区的走廊宽度过窄等。
成功设计师所造就的建筑物，不仅在外观造型、内部结构上能给人带来愉快的审美感觉，而且最重要的是在实际使用时，应能顾及到日常生活的方方面面，并且达到最为经济的建筑成本。
地基和基础
1、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。地基承受荷载的能力主要受下列因素影响：土壤的种类(砂土、粘土等)、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。
2、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。基础按照构造形式分为：条形基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构采用条形基础，高层建筑一般采用箱形基础，箱体同时作地下室。
(1)墙体
墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。在其他类型的建筑中，墙体可能是主要承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。(2)墙体的分类
墙体按其所处的位置不同，可分为内墙和外墙。凡位于建筑物内部的墙称为内墙，内墙主要是分割房间；凡位于建筑物四周的墙称外墙，外墙是房屋的外维户结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用：凡沿建筑物短轴布置的墙体称为横墙，横向外墙一般称山墙：凡沿长轴布置体称纵墙，纵墙有外纵墙和内纵墙之分。
墙体按结构受力情况不同，可分为承重墙和非承重墙。承重墙使之不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。凡不承受上部荷载的墙称非承重墙包括隔墙、填充墙和幕墙。
(3)屋顶构造
a．屋顶功能及要求
屋顶是房屋上部的维护结构，同时又是承重结构。其作用主要是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。因此，屋顶应具有良好的防水功能，足够的保温能力及一定的隔热能力和防火能力，同时，又应具有足够的强度，一承受屋顶的各种荷载。
B.平屋顶
屋顶按排水坡度不同，一般可分为坡屋顶(瓦屋面、波瓦屋面、金属皮屋面等)和平屋顶。目前，采用较多的是平屋顶。这种屋顶是用现制的或预制的钢筋混凝土顶板作承重结构，油毡等作防水材料(少数建筑用防水砂浆作防水材料），坡度在2％左右。油毡等作防水材料称为平屋顶的柔性防水，防水砂浆作防水材料称为平屋顶的刚性防水。平屋顶的排水方式主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两种方式。多层建筑的雨水管—般安在建筑物外墙上，屋面雨水从雨水管排出，这种排水方式成为有组织外排水。高层建筑与水管一般从建筑物内部穿过，这种排水方式成为有组织内排水。
c．平屋顶的构造层次山于施工方法等因素的不同，柔性防水屋面构造层次不尽相同，但——般都包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。保护层的目的是保扩油毡等防水材料，防止直接受风吹门晒而开裂，造成渗水。常用的材料是绿豆砂或小豆石。防水层的目的防止平屋顶漏水。常用的防水材料有油毡、氯了橡胶卷、水乳型橡胶沥青涂料等。找平层的目的是在防水材料下面形成——个比较坚实、平整的基层。一般用水泥砂浆做找平层。保温层的目的是室内保温。一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等材料做保温层。
结构层是屋顶的承重构件，承受其上的各种荷载。一般用钢筋混凝土板做结构层。
十三、住宅小区规划
（一）规划初步设计
1．居住用地内容
住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅帝旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。2．住宅用地规划设计
（1）日照间距
住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。
北京标准日照间距为：北京地区的日照间距条形住宅采用1。6至1。7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北京地区，一般不小于20米为宜。
（2）住宅朝向
（
3．公建用地规划设计
公建设施配套的分类
公建设施的规划布置
4．停车设施规划设计
居住区道路分级
停车设施规划设计
（二）建筑初步设计
1．住宅结构形式
（1）按性质及规划分：低层、多层、小高层、高层、超高层
（2）按材料划分
砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝士结构。
砖木结构住宅
砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
钢筋混凝士住宅
钢筋混凝士结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝士制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
钢结构住宅
911事件对钢结构的考验，成本的减少
2．住宅楼体类型
（1）单元式住宅楼体类型
一、房地产的概念 ▲房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑结构分类标准 类型内容
6.3 《实数的概念及分类》导学案 教学目标： 认知目标：1.了解无理数和实数的概念，会对实数进行分类， 2.了解实数与数轴上点的一一对应关系。 过程目标：1.在数的开方的基础上引进无理数的概念，并将数从有理数的范围扩 充到实数的范围，从而总结出实数的分类， 2.通过实数与数轴上点的对应关系的探究，体验“数形结合”思想。 情感目标： 经历探索从有理数到实数的扩充过程，培养探究精神，激发求知热 情；通过实数的分类，培养分类思想，发展分类意识。 教学重点：无理数，实数的概念及实数的分类； 教学难点：无理数概念及实数与数轴上点的一一对应关系 教学过程： 【知识回顾，创设情境】 1、把下列各数按要求填在横线上： 整数 ；分数 ；正数 2、有理数是怎样定义的? 有理数分类有哪两类标准？请与他人交流 。 【合作交流，探究新知】 有理数包括整数和分数，把下列有理数写成小数的形式，你有什么发现？ 3= ，35 = ，478= ，911= ，119 = 59= 我们发现，上面的有理数 归纳：任何一个有理数都可以写成有限小数或无限循环小数的形式。 猜想：有限小数或无限循环小数都能转化为分数吗？ 验证：下列有限小数能化为分数吗？ 5、2.3、0.25、1.334 无限循环小数能转化为分数吗？ 阅读下列材料 设x=0.3=0.333…① 则10x ＝3.333… ② 则②－①得９x=3,解得x=1/3，即0.3=1/3 结论：有限小数或无限循环小数都能转化为分数 拓展：有限小数或无限循环小数就是有理数 问题：我们在求一个数的平方根或立方根时，发现有些数的平方根或立方 根是这样的小数，如=3.1415926552374 …， 1.101001000100001. …， … 这些小数有什么共同点？它们是有理数吗？如果不是，它们是什么数呢？ .
1. 工业设计的概念：就批量生产的工业品而言，凭借技术、知识、训练、经验以及视觉感受而赋予材料、结构、造型、形态、色彩、表面加工及装饰以新的品质和规格。 2. 工业设计发展的三个阶段第一时期：18世纪下半叶—20世纪初：工业设计酝酿和探索时期。第二时期：第一次世界大战和第二次世界大战之间：现代工业设计形成和发展时期。第三时期：第二次世界大战后，与工业生产和科学技术结合紧密，因而取得重大成就。 3. 工业设计的核心产品设计是工业设计的核心，以大生产为前提，为人类创造“迷人”的用品。主要包括：①生活日用消费品；②工业设备；③交通运输工具； ④医疗器械；⑤文教用品；⑥通讯工具；⑦军事工业品。 4. 设计科学的定义设计科学是研究现代设计规律、任务、结构、方法、程式、法规、历史等的学科；是设计哲学、设计科学方法论等的总和；是设计思维与方法、技术与哲学、自然与社会、个体与群体等广角而又多元的交叉。 5. 设计的本质设计的本质是创造性的思维和活动。 6. 什么是科学方法论方法论是关于方法的理论，以方法为对象的研究，包括建立知识体系的方法和扩展知识、补充新知识的方法。已成为独立的专门学科，方法论又称做方法学。此即科学方法论。科学的一般研究方法的理论，它探索科学方法论是关于方法的一般结构、发展趋势和方向，以及科学研究中各种方法的相互关系的一门独立的专门学科。 7. 四个层次了解设计模式方法论的结构科学方法论大体经历了四个层次： ①各种技术手段、操作规程等构成科学方法论的最低层次-经验层次；②反映各门学科中的一些具体方法，它属于各门学科本身的研究对象；③科学研究中的一般方法，是从各门学科中总结、概括出来的，它不是某一学科独有的，而是各门学科共同适用的方法；④哲学方法，普遍适用于自然科学、社会科学和思维科学，
房地产专业术语 培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员 关键词：术语 主要内容：专业术语名词解释 作用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业 1．用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 2．建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3．建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。 4．总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。 5．套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱了等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定： 6．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内尺寸计算； 7．烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 8．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；9．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。 10．公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 11．建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）12．建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。 13．绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 14、地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/2者。 15、半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度/3且不超过1/2者。 二、建筑面积的计算原则 1、计算一半建筑面积的范围 l建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。 l有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。l未封闭的凸阳台、柱廊，按其水平投影面积一半计算。 2、建筑容积率的计算 建筑容积率＝（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率+地面以上建筑面积/建设用地面积 三、土地使用权
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的 道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
工业设计已成为以现代工业化生产为基础的新兴实用学科。我们给出下面这一工业设计定义：工业设计并不是象其名字给外行人的印象那样，是对各种工业(象机械工业、电子工业、汽车工业等)的设计，也不是工业建筑或工业流程的设计,而是专注对产品之有用性与美以及整体环境方面的设计活动。为了进一步理解工业设计的概念，我们必须对定义的内容进行逐步的研究与探讨。 (l)工业设计的对象是批量生产的产品，区别于手工业时期单件制作的手工艺品。它要求必须将设计与制造、销售与制造加以分离，实行严格的劳动分工，以适应于高效批量生产。这时，设计师便随之产生了。所以工业设计是现代化大生产的产物，研究的是现代工业产品，满足现代社会的需求。 (2)产品的实用性、美和环境是工业设计研究的主要内容。工业设计从一开始，就强调技术与艺术相结合，所以它是现代科学技术与现代文化艺术融合的产物。它不仅研究产品的形态美学问题，而且研究产品的实用性能和产品所引起的环境效应，使它们得到协调和统一，更好地发挥其效用。 (3)工业设计的目的是满足人们生理与心、理双方面的需求。工业产品是满足手工艺时人们生产和生活的需要，无疑工业设计就是为现代的入服务的．它要满足现代人们的要求。所以它首先要满足人们的生理需要。一个杯子必须能用于喝水，一支钢笔必须能用来写字，一辆自行车必须能代步，一辆卡车必须能载物等等。工业设计的第一个目的，就是通过对产品的合理规划，而使人们能更方便地使用它们，使其更好地发挥效力。在研究产品性能的基础上，工业设计还通过合理的造型手段，使产品能够具备富有时代精神，符合产品性能、与环境协调的产品形态，使人们得到美的享受。 (4)工业设计是有组织的活动。在手工业时代，手工艺人们大多单枪匹马，独自作战。而工业时代的生产，则不仅批量大，而且技术性强，而不可能由一个人单独完成，为了把需求、设计、生产和销售协同起来，就必须进行有组织的活动，发挥劳动分工所带来的效率，更好地完成满足社会需求的最高目标。 (5)国际工业设计协会联合会自1957年成立以来，加强了各国工业设计专家的交流，并组织研究人员给工业设计下过两次定义。在1980年举行的第十一次年会上公布的修定后的工业设计的定义为：“就批量生产的产品而言，凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、构造、形态、色彩、表面加工以及装饰以新的品质和资格，这叫做工业设计。根据当时的具体情况，工业设计师应在上述工业产品的全部侧面或其中几个方面进行工作，而且，当需要工业设计师对包装、宣传、展示、市场开发等问题的解决付出自己的技术知识和经验以及视觉评价能力时，也属于工业设计的范畴。” 一、工业设计的概念（industrial design） 设计是人类为了实现某种特定的目的而进行的创造性活动，它包含于一切人造物品的形成过程当中。 工业设计概念：目前被广泛采用的定义是国际工业设计协会联合会(ICSID)在1980年的巴黎年会上为工业设计下的修正定义："就批量生产的工业产品而言，凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、形态、色彩、表面加工及装饰以新的品质和资格，叫做工业
产品语义设计中的分类工业设计论文(1) 摘要：信息化社会给产品语义设计提出新的要求，探讨产品语义发展中的问题及解决之 道是设计者关心的课题，本文提出借鉴文字语言的规律将产品的符号系统既图形语言按其性质分类研究和处理，以期对设计有所帮助。 主题词：社会信息化产品语义设计分类 产品语义学(Product Semantics)是产品进入电子化时代后提出的一个新的概念。一方面，由于电子产品的“黑箱”化使产品失去了机械时代的产品外型结构对操作的指示性；（图一）另一方面，随着社会发展与进步、物质的极大丰富、消费层次进一步细化，人们对产品的精神功能需求不断提高，这些都给产品设计提出了新的要求。1984年Krippendoff与B utter为产品语义学给出定义：“一门研究造型在使用时的社会与认知情境下的象征意义，以及如何应用在工业设计上的学问”之后，设计师就开始研究如何在产品设计中应用它，在提高产品品质方面发挥了重要的作用。 产品语义学实际上是借用了语言学的概念，语言学中的语义学研究对象是文字语言，产品语义学的主要研究对象是视觉图形、图象与型态，与文字语言相对可称之为图形语言。我们现在都知道产品的形态、构造、色彩、材料等要素构成了它所特有的符号系统，从整体视觉感受到每个构成局部的细节，通过这个记号系统，设计师传达出设计意图和设计思想，赋予产品以新的生命；通过这套符号系统消费者了解产品的属性和它的使用操作方法，它是设计师与使用者之间沟通的媒介。 产品语义学的提出曾对设计带来了很大的影响，对于提高设计品质起到了 重要的作用，在今天各种信息急剧膨胀近于泛滥的形势下，产品存在的社会背景发生重大变化，产品本身必须与之相适应，设计也随之调整。产品设计必须重新审视其发展的方向，语义学也应给以更有效的回应，在提高人-机沟通效率、提供更好的服务上发挥更好的作用。但是，理想与现实之间存在着一段差距，产品语义学毕竟是一门新兴的学科，还有很多不完善的地方，面临着一些难题有待解决，比如：语义传达的准确性与消费要求个性化的矛盾，同类产品操作指示系统由不同符号体系构成造成的混乱和矛盾；追求寓意的丰富降低功能性而走向形式主义等。标准化与个性化是事物的两个极端：完全的标准化带来准确的表意性，却缺乏对人的精神需求的关照；完全的个性化充分的满足了个体的精神需求，但从事物的整体来看会造成沟通的困难，带来极大的不便；所示，不同品牌的手机有着不同的操作系统，我们都有这样的体会，当你更换不同品牌的手机时，必须重新熟悉它的各种功能和操作软件系统：它的菜单结构、图形含义、文字输入方法等，是一件很麻烦的事。在这里，个性的要求与手机使用的通用性形成矛盾，我们面临着选择。同样的事情会发生在台式电话、打印机、洗衣机、电视机、各种电器的遥控器等很多产品上，如果真的如专家预测的那样：不久的将来每个人将拥有100件以上的大小电器产品，如果没有更好的办 法来解决这些问题的话，人们将如何面对这些机器呢。其实，只要我们稍微留心一下身边的产品，就不难发现标准化与所谓个性化给我们带来的不同的体验：例如电话机的标准化部分与非标准化部分，之所以这么说是因为现在的电话机只有0-9#*是被标准化了的符号，
房地产基础知识 一、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 二、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 三、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 四、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 五、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 六、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 七、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 八、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 九、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用围的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 十、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的
方法论发展的四个时期：（1）自然哲学时期（2）分析为主的方法论时期（3）分析与综合并重的方法论时期（4）综合方法论时期 国际工业设计协会理事会（ICSID）1980年定义：就批量生产的工业产品而言，凭借训练，技术知识，经验，及视觉感受而赋予结构，材料，构造，形态，色彩，表面加工以及装饰以新的品质和规格，叫做工业设计 工业设计目的：设计是一种创造性的活动，其目的是为物品，过程，服务，以及它们在整个生命周期中构成的系统建立起多方面的品质。因此，设计既是创新技术人性化的重要因素，也是经济文化交流的关键因素。 作为工业设计师，一方面要关注社会和技术的进步，另一方面又应在其发展中探求美的精髓 设计与人 20世纪80年代的孟菲斯设计前卫集团和后现代的设计师们强调形象，生理，心理相互联系和统一，视觉形象的创造应以与人的生理和心理的吻合为前提。他们提出设计师的责任不是实现功能而是发现功能。“新的功能就是新的自由”。工业设计发展的历程表明：没有功能，形式就无从产生，因此，正确处理功能与形式的关系是工业设计方法论研究的第二个基本问题。 工业设计研究的对象是“人—机—环境—社会”这一大系统。工业设计的出发点是人，设计的目的是为了人而不是产品。把人作为设计的出发点，就是要使人的生存环境更加“合乎人性”。因此，工业设计首先不是对产品的设计，而是对人类的生活方式的设计。 现代设计方法论常用设计方法 1、突变论方法：突变论方法是现代设计的关键 2、信息论方法：信息论方法是现代设计的前提 3、系统论方法：系统论是以系统整体分析及系统观点来解决各种领域具体问题的科学方法 4、智能论方法：智能论方法是现代设计的核心 5、优化论方法：即用数学方法在给定的多因素，多方案等条件下得到尽可能满意的结果， 是现代设计的宗旨。 6、寿命论方法：设计中以产品使用寿命为依据，保证使用寿命周期内的经济指标与使用价 值，同时谋求必要的可靠性与最佳的经济效益的方法论 7、艺术论方法 工业产品的功能 实用功能：产品给予使用者直接的物理、生理作用的所有功能。 美学功能：产品对人类心理、人体感官发生的作用，引起的感觉。工业设计应使产品通过形态，色彩，材质，肌理，表面加工，装饰等手段符合人的感觉条件，维持人类的心理健康象征功能：在观察、使用产品时得到的所有有关精神、心理、社会等各方面的感受、体验。环境功能：优良的产品设计，环境功能第一个体现是产品应与环境和谐共处，并对环境产生积极的影响，而是产品创造的人类生活方式应与环境和谐相处。 社会功能：要求设计师能够自觉地从道德品质、文化、价值、环境和社会角度出发，运用“引导性”的设计，限制人们不良的产品消费观和使用观，提倡积极向上的生活方式和观念。创造性思维 创造性思维的实质，表现为“选择”、“突破”、“重新组建”这三者的关系和统一 工业设计离不开创造性思维活动。无论从狭义的还是广义的工业设计角度讲，设计的内涵是
第一章绪论 1.1房地产市场概念及分类 房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。 通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。 在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。 党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。 1.2房地产企业的发展历程
企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间 1.2.1房地产开发经营企业的发展 (1) 土地制度的发展 土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。 土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。 80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。 这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地
工业设计的概念 内容来源网络，由“深圳机械展（11万㎡，1100多家展商，超10万观众）”收集整理！ 更多cnc加工中心、车铣磨钻床、线切割、数控刀具工具、工业机器人、非标自动化、数字化无人工厂、精密测量、3D打印、激光切割、钣金冲压折弯、精密零件加工等展示，就在深圳机械展. 工业设计（Industrial Design），简称ID。指以工学、美学、经济学为基础对工业产品进行设计。 工业设计分为产品设计、环境设计、传播设计、设计管理4类；包括造型设计、机械设计、电路设计、服装设计、环境规划、室内设计、建筑设计、UI设计、平面设计、包装设计、广告设计、动画设计、展示设计、网站设计等。工业设计又称工业产品设计学，工业设计涉及到心理学，社会学，美学，人机工程学，机械构造，摄影，色彩学等。工业发展和劳动分工所带来的工业设计，与其它艺术、生产活动、工艺制作等都有明显不同，它是各种学科、技术和审美观念的交叉产物。 学术概念 设计协会ICSID(International Council of Societies of Industrial Design) ：工业设计是一种创造性的活动，其目的是为物品、过程、服务以及它们在整个生命周期中构成的系统建立起多方面的品质。 美国工业设计协会IDSA(Industrial Designers Society of America ) ：工业设计是一项专门的服务性工作，为使用者和生产者双方的利益而对产品和产品系列的外形、功能和使用价值进行优选。 国际工业设计协会理事会（ICSID）给工业设计作了如下定义：就批量生产的工业产品而言，凭借训练、技术知识、经验、视觉及心理感受，而赋予产品材料、结构、构造、形态、色彩、表面加工、装饰以新的品质和规格。 广义概念 广义工业设计(Generalized Industrial Design) 是指为了达到某一特定目的，从构思到建立一个切实可行的实施方案，并且用明确的手段表示出来的系列行为。它包含了一切使用现代化手段进行生产和服务的设计过程。 狭义概念 狭义工业设计(Narrow lndustrial Design)
房地产基本知识及概念 一、什么是房地产 1、房地产的概念 房产是房屋及其权利的总称。地产指土地及其权利的总称。房地产是房产和地产的总称。同时又被称为“不动产”。 目前，我国商品房最完整的权益包含房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权等。 1)房屋所有权：指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。 中国现行的土地政策、制度 社会主义公有制：①、全民所有制（国有） ②、劳动群众集体所有制（集体） ③、个人所有制 此外，对外还有涉外房产。 2)土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益 和部份处置的权利。 A、国有土地使用权的获取途径 ①、行政划拨（在政府允许的情况下，无偿（确属必须）使用土地） ②、国家出让 国家出让土地使用权出让的方式：招标、拍卖、协议出让 土地使用权的出让年限 居住用地：70年
工业用地：50年 综合用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 ③、房地产转让：⑴买卖；⑵赠予；⑶其他合法方式；⑷租赁 B、集体用地（农地：土地承包经营权、宅基地使用权） 征地：基本农田，基本农田除外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷 要报国务院审批。 ★土地使用权的续期：应在到期前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。《物权法》对此做出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 3)租赁权：是指房地产使用权获得者在其有效期内将土地租给他人使用以获取收益， 承租人即取得该块土地的租赁权。 A、有下列情况之一的房屋不能出租： a)未取得房屋产权证，若产权证未办理下来，需持购房合同 b)被司法、行政机关裁定、查封或限制使用的（限制权利） 限制权利：使用、占用、处分、收益 c)共有房屋未取得共有人同意的 d)权属关系有争议的 e)违章建筑 f)不符合安全标准
实数的概念 课时目标 1. 理解无理数以及实数的概念，并会按要求对实数进行分类； 2. 理解平方根与算术平方根的概念和性质，会表示任意非负数的平方根； 3. 理解开平方运算的概念，以及开平方运算与平方运算的关系. 知识精要 1. 无理数的定义 无限不循环小数叫做无理数.无理数可分为正无理数和负无理数. 2. 实数的定义：有理数和无理数统称为实数. 3. 实数的分类 ???????????????? ?????????正有理数有理数零有限小数或无限循环小数负有理数实数正无理数无理数无限不循环小数 负无理数 4. 平方根的定义 如果一个数的平方等于a ，那么这个数叫做a 的平方根（或二次方根），即 2x a =，那么x 就叫做a 的平方根. 5. 平方根的性质与表示 （1）一个正数有两个平方根，它们互为相反数；0有一个平方根，就是0本身；负数没有平方根. （2）正数a 的两个平方根可以用 “ a 的正平方根，叫做 a 的正平方根，也叫做a 的算术平方根；a 的负平方根. 6. 开平方的定义：求一个数a 的平方根的运算，叫做开平方. 7. 平方与开平方的关系：平方与开平方互为逆运算关系.
8. 常见的无理数有三种类型： 第一类：π型：如π，π+2，…； ； 第三类：小数型：如0．1010010001…． 9. 立方根的定义 如果一个数的立方等于a ，那么这个数叫做a 的立方根，也叫做三次方根，记做3a ，读作“三次根号a ”，其中a 叫做被开方数，3叫做根指数. 10. 开立方的定义：求一个数的立方根的运算，叫做开立方. 11. 立方根的性质：任何实数都有唯一确定的立方根. （1）正数的立方根是一个正数； （2）负数的立方根是一个负数； （3）0的立方根是0． 12. 开立方与立方的关系：开立方与立方互为逆运算关系. 13. n 次方根的定义 如果一个数的n 次方（n 是大于1的整数）等于a ，那么这个数叫做a 的n 次方根，当n 为奇数时，这个数为a 的奇次方根；当n 为偶数时，这个数为a 的偶次方根.其中a 叫做被开方数，n 叫做根指数. 14. 开n 次方的定义：求一个数a 的n 次方根的运算，叫做开n 次方. 15. 开n 次方与n 次方的关系：开n 次方与n 次方互为逆运算关系. 16. n 次方根的性质 （1）实数a 的奇次方根有且只有一个，用“n a ”表示； （2）正数a 的偶次方根有两个，它们互为相反数，正n 次方根用“n a ”表示； 负n 次方根用“－n a ”表示（a >0，n 是正偶数）； （3）负数的偶次方根不存在； （4）0的n 次方根等于0，表示为“00 n ”. 热身练习
工 业 设 计 的 概 念 与 内 容 一、工业设计的概念（industrial design） 设计是人类为了实现某种特定的目的而进行的创造性活动，它包含于一切人造物品的形成过程当中。工业设计概念：目前被广泛采用的定义是国际工业设计协会联合会(ICSID)在1980年的巴黎年会上为工业设计下的修正定义："就批量生产的工业产品而言，凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、形态、色彩、表面加工及装饰以新的品质和资格，叫做工业设计。" 1．传统工业设计 工业设计真正为人们所认识和发挥作用是在工业革命爆发之后，以工业化大批量生产为条件发展起来的。当时大量工业产品粗制滥造，已严重影响了人们的日常生活，工业设计作为改变当时状况的必然手段登上了历史的舞台。传统的工业设计是指对以工业手段生产的产品所进行的规划与设计，使之与使用的人之间取得最佳匹配的创造性活动。从这个概念分析工业设计的性质：第一，工业设计的目的是取得产品与人之间的最佳匹配。这种匹配，不仅要满足人的使用需求，还要与人的生理、心理等各方面需求取得恰到好处的匹配，这恰恰体现了以人为本的设计思想。第二，工业设计必须是一?quot;创造性活动"。工业设计的性质决定了它是一门覆盖面很广的交叉融汇的科学，涉足了众多学科的研究领域，有如工业社会的粘合剂，使原本孤立的学科诸如：物理、化学、生物学、市场学、美学、人体工程学、社会学、心理学、哲学等等，彼此联系、相互交融，结成有机的统一体。实现了客观地揭示自然规律的科学与主观、能动地进行创造活动的艺术的再度联手。 2．现代工业设计 传统工业设计的核心是产品设计。伴随着历史的发展，设计内涵的发展也趋于更加广泛和深入。现在，人类社会的发展已进入了现代工业社会，设计所带来的物质成就及其对人类生存状态和生活方式的影响是过去任何时代所无法比拟的，现代工业设计的概念也由此应运而生。现代工业设计可分为两个层次：广义的工业设计和狭义的工业设计。 广义工业设计(Generalized Industrial Design) 是指为了达到某一特定目的，从构思到建立一个切实可行的实施方案，并且用明确的手段表示出来的系列行为。它包含了一切使用现代化手段进行生产和服务的设计过程。 狭义工业设计(Narrow lndustrial Design) 单指产品设计，即针对人与自然的关联中产生的工具装备的需求所作的响应。包括为了使生存与生活得以维持与发展所需的诸如工具、器械与产品等物质性装备所进行的设计。产品设计的核心是产品对使用者的身、心具有良好的亲和性与匹配。 狭义工业设计的定义与传统工业设计的定义是一致的。由于工业设计自产生以来始终是以产品设计为主的，因此产品设计常常被称为工业设计。 二、工业设计的分类
2.6实数 教学设计第（一）课时 教学设计思想 本节内容需三课时讲授；本课时是对这段时间以来学过的数作一归纳性的总结，这个总结过程可由学生自己通过对具体的数比较的基础上引入，分清带根号的数不一定是无理数，对提出实数的概念（有理数和无理数的总称）表示接受和理解。通过议一议，掌握数的分类要遵循的规则，领会分类的思想；在此过程中，通过对上述数的特点的分析，指出实数的绝对值和相反数的意义与在有理数范围内的意义是一样的，设计有针对性的例题和习题巩固对这些概念的认识，会求一个数的绝对值、相反数及倒数。同时让学生思考，数的绝对值与相反数往往与数轴有密切的联系，进而让学生议一议“有理数能填满整个数轴吗？”，引出实数与数轴的关系，“每一个实数都可以用数轴上的一个点来表示；反过来，数轴上的每一个点都表示一个实数。即实数和数轴上的点是一一对应的。”，掌握如何在数轴上画出如： ，等数，真切感受实数在数轴上的存在和实际大小，掌握实数大小比较的方法。 教学目标 （一）知识与技能 1．能对实数按要求进行分类. 2．知道在实数范围内、相反数、倒数、绝对值的意义和有理数范围内的相反数、倒数、绝对值的意义完全一样. 3．明白实数和数轴上的点是一一对应的并能根据它们在数轴上的位置来比较大小. （二）过程与方法 1.通过对实数进行分类，培养学生的分类意识. 2.用数轴上的点来表示实数，将数和图形联系在一起，让学生进一步领会数形结合的思想. （三）情感、态度与价值观 通过对实数进行分类的练习，让学生进一步领会分类的思想.鼓励学生要从不同角度入手，寻求解决问题的多种途径.训练学生的多角度思维，为他们以后更好地工作作准备. 教学重点 1．实数概念的建立. 2．实数的分类. 3．在实数范围内，求相反数、倒数、绝对值. 教学难点 1．实数概念的建立. 2．实数的分类. 10 3
房地产基本概念 第一章：房地产基本概念 第一节： 一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。 二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。 第二节： 一、房地产市场广义与狭义的概念区别 二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。 三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。 第三节： 一、购房者购买意图分类 二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异 第二章：建筑基础知识 第一节： 一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘ 二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。 第二节： 一、各种主要建筑材料的作用及性能。 二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。 1、基础的种类、特点及适用范围 2、墙体的作用分类及各种尺寸规格 3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的构造 5、楼板按制作工艺的分类 6、门与窗的工艺类别及其使用范围 7、各种类型屋顶的基本概念 第三节： 一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念 二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。 第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。 第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。 其中， 平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。 水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。 第三章：房地产交易知识
第一章 实数 考点一、实数的概念及分类 （3分） 1、实数的分类 正有理数 有理数 零 有限小数和无限循环小数 实数 负有理数 正无理数 无理数 无限不循环小数 负无理数 2、无理数 在理解无理数时，要抓住“无限不循环”这一时之，归纳起来有四类： （1）开方开不尽的数，如32,7等； （2）有特定意义的数，如圆周率π，或化简后含有π的数，如3 π+8等； （3）有特定结构的数，如0.1010010001…等； （4）某些三角函数，如sin60o 等 考点二、实数的倒数、相反数和绝对值 （3分） 1、相反数 实数与它的相反数时一对数（只有符号不同的两个数叫做互为相反数，零的相反数是零），从数轴上看，互为相反数的两个数所对应的点关于原点对称，如果a 与b 互为相反数，则有a+b=0，a=—b ，反之亦成立。 2、绝对值 一个数的绝对值就是表示这个数的点与原点的距离，|a|≥0。零的绝对值时它本身，也可看成它的相反数，若|a|=a ，则a ≥0；若|a|=-a ，则a ≤0。正数大于零，负数小于零，正数大于一切负数，两个负数，绝对值大的反而小。 3、倒数 如果a 与b 互为倒数，则有ab=1，反之亦成立。倒数等于本身的数是1和-1。零没有倒数。 考点三、平方根、算数平方根和立方根 （3—10分） 1、平方根 如果一个数的平方等于a ，那么这个数就叫做a 的平方根（或二次方跟）。 一个数有两个平方根，他们互为相反数；零的平方根是零；负数没有平方根。 正数a 的平方根记做“a ± ”。 2、算术平方根 正数a 的正的平方根叫做a 的算术平方根，记作“a ”。 正数和零的算术平方根都只有一个，零的算术平方根是零。 a （a ≥0） 0≥a ==a a 2 ；注意a 的双重非负性：
房地产开发基本知识 第一节房地产与房地产业 一、房地产 1、地产业的概念与分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产的特性 （一）地产位置的固定性 （二）房地产地域的差别性 （三）房地产的高值耐久性 （四）房地产的保值增值性 二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 2、房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 三、我国住宅产业的发展前景 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅