燕郊房价过万说明了什么？
最近一段时间北京的房价有点吸引人眼球，房地产一片量价齐升的繁荣场面，尤其是燕郊房价过万似乎更凸显出房价的坚挺。于是有人担心是不是房价失控了，是不是开发商的有意炒作？
我曾经去过几次燕郊，也有几个朋友在燕郊买房，应该说燕郊与北京有很多联系，也客观体现了北京房地产市场的冷与热。
先来看看燕郊的房价。燕郊房价一直遵循着“半价定律”：即区域均价在通州的一半水平。2013年通州均价以及新成交地块价格表明，区域楼市正在向3万元水平看齐，而在这一背景下，燕郊楼市的价格亦应势而升。据悉，早在今年三月，燕郊夏威夷南岸二期、华堂高尔夫国际生活社区、潮白人家等的报价就已超过1万元/平方米，而当时燕京航城与首尔甜城报价每平方米不足9000元。然而，到今年下半年，燕郊超九成楼盘单价破万，最高达15000元/平方米。
燕郊有自己的宏伟计划，燕郊南城启动的大型项目中仅天洋城4代总投资就超过100亿元，依托特色休闲产业集群，打造集休闲娱乐、商业购物、旅游度假、高尚居住、商务办公、科技互动体验、文化创意、疗养等八大功能于一体的大型城市发展服务区，包括500亩大型主题娱乐岛、千米风情商业街、五星级
度假酒店、大型主题购物公园等超现代化设施。同时，项目还规划了畅享丰富城市配套的多种居住模式组成的都市卫星城居住区。
燕郊是个什么地方？为什么燕郊可以折射出北京房地产市场的冷与热？
燕郊房价过万不意外。
河北的燕郊，离北京城区的距离，大概与顺义、大兴、延庆差不多，离北京的CBD国贸30公里。燕郊到CBD有很多公共交通，如果不堵车，半个多小时就可以到北京核心，但在上下班高峰期，估计没1个半小时是难以到达的。据说燕郊的城铁也在规划中，不久将开通，这将把燕郊变为北京的一个真正意义上的“郊区”，甚至是一部分，但为什么燕郊很长时间以来房价只有几千块钱，只有通州的一半呢？
主要还是交通，上下班高峰期的拥堵，会让很多在燕郊购房的人，没有办法接受一天4个小时在路上，因此，即使在燕郊买了房，还可能要在市区租房，这就是为什么北京租房市场这么火热而燕郊房价没有井喷的道理。不过这一切，随着北京4、5环房价进入4万而改变，燕郊不足一万每平米的售价以及城市轨道交通的开通会让一大批在北京买不起房的人去燕郊买房。
从交通上来看，廊坊肯定更为便利，也有城铁的规划，离北京第二机场还近，但毕竟廊坊距离北京市区有40多公里，房价似乎与燕郊差不多，燕郊最大的优势是离CBD近，对于很多上班族来说，还是可以支付得起，拥有一个属于自己的房子，是很多工作在北京的年轻人的梦想。
另外，北京产业规划的调整，导致很多制造型企业选择在燕郊落户，这些产业也提升了当地的GDP与经济发展，客观上对房价也有了拉升作用。我一直的观点都是，有产业支撑的城市房地产没有太大泡沫。
北京限购支撑了燕郊房价。
燕郊房价在2009年前后，一直是4、5000块钱的水平，而且还很不好卖，这个电视也爆过光，大致是说开发商弄虚作假炒作市场。燕郊房价的坚挺，恰恰是北京限购以后，很多人不得不在河北买房以圆自己的住房梦。这折射出一个现象，限购非但没有抑制住北京房价，反而让北京房价稳步上涨；被挤压的需求反而拯救了燕郊、廊坊、甚至是武清等北京周边城市的房价。
确切地说，在经历了08年金融危机造成的短暂冲击后，北京房价从09年开始就稳步上升，从来没有掉头向下的趋势。去年，龙湖地产重新调整了北京的市场策略，认为之前自己对北京市场的判断过于保守，因此大幅调高了北京市场的开发规模，现在来看，无疑可以看出龙湖对市场研判的准确。但是，一方面是国内一线地产公司对市场仍然充满了信心，另一方面，不断飙升的房价让一部分学者的“崩盘论”甚嚣尘上，我们到底相信谁？
燕郊房价会不会一直涨？
实际上，这个问题是个“伪命题”，什么意思呢？就是我们不能笼统地去评判一个市场的涨与跌？从大势上来看，房价会温和上涨；但从具体市场来看，有的地方可能会暴涨，有的可能会跌。
就在鄂尔多斯所谓的“鬼城”，也有卖得不错的楼盘，因为品质好、性价比高，而且最近传出鄂尔多斯政府几百亿的投资计划与人员迁徙计划，这说明了一点，政府对房地产市场的态度，那就是平稳发展是最好的选择，暴涨暴跌不仅不符合国家政策，也不利于地区政治经济的稳定。鄂尔多斯政府经历了产业转型升级的阵痛后，对房地产市场的政策肯定会更连续与稳定。
诸如燕郊、固安、廊坊、武清等地的购房职业人群，不尽相同，但不争的事实是，大量在北京租住的人，越来越买不起北京的住房，那么为了户籍、孩子教育、心理需要、养老等一系列问题，不得不选择在北京周边买房，这虽然会刺激北京周边市场房价，但也不会出现井喷。而且，由于这些地方土地资源相对富裕，房地产开发越来越注重品质与环境，因此，竞争会更激烈。在此购买住房的人，可能只是周末回来居住，对居住环境的要求会更高。比如固安的楼盘孔雀城，据说花园洋房卖得不错，就是因为社区景观好、配套完整、交通便利，对很多孩子在北京的养老置业者很有吸引力。我刚从天津武清回来，有的楼盘卖的不错，就是配套、景观、环境综合实力的结果；有的楼盘就没考虑这么多，房子自然不好卖。
总的来看，我们不必过于担心北京周边城市房价的过快上涨，这些城市的市场化程度很高、土地供应充足。以投资为目标的购房，相信不会太多，也不会有太大的收益。
我倒是要大力呼吁的是，希望北京政府调整自己的产业布局，对于一些不太符合北京城市功能定位的产业，可以放到北京周边城市，这样既缓解了北京城市的拥堵，又让更多的人工作和居住在同一个城市，提升生活质量，这才是最要紧的事情。
作者：韦华伟，中房商学院、远创地产研究院高级研究员。