随着社会主义新农村建设事业和城市化建设的不断推进，以及公民法律意识和权益保护意识的增强，法院受理的相邻纠纷案件也在变化中不断增多，过去的“相邻”大多是“平面”的，而如今逐渐变化为“立体”的相邻。过去城乡常见的因截水、排水、通行、通风、采光等相邻纠纷案件逐渐变化为因野蛮装修、废气、噪声、粉尘损害等。我《国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
一、相邻纠纷案件的特点
笔者经过多年的民事审判实践，通过对相邻纠纷案件进行分析发现此类案件主要有如下五个特点：
一是案件当事人都是邻居，甚至大部分还是亲戚，在生产生活中朝夕相处，双方如发生纠纷易激发矛盾，甚至引发争斗。
二是案件标的都是因土地、房屋等不动产的通行、通风、采光、排水、截水的使用权引发的法律关系以及当事人因野蛮装修、废气、噪声、粉尘给相邻人造成一定的损害而引起纠纷。而不动产具有永久性，法院如果以判决确定或改变相邻关系的法律状态，因此也具有永久性。
三是案件标的额不大，但由于当事人长期生活在一个空间，时常因日常生产、生活相处不好、不和睦而引发相邻纠纷，甚至方寸之地引发大争端，因而往往积怨较深，出于斗气，引起诉讼。
四是当事人一方或双方的文化水平不高，没有养成良好的生活习惯，野蛮、粗鲁、自私或不拘小节，不能理解对方或存在挤压、欺负、侵占对方的主观过错。
五是案件产生的原因多种多样。主要是为了生产、生活的方便或是因为土地、房屋等的使用权具有财产权的性质，为了争夺财产；还有的是当事人相信屋场风水等迷信观念，如邻居的屋檐水滴落自家房屋上会有不利影响，修建坟场争夺风水宝地等。
二、相邻纠纷案件的审理和执行难的成因
（一）相邻纠纷案件的审判和执行，要求相邻纠纷的民事判决必须明确、具体，具有可操作性，但民法通则第八十三条关于相邻纠纷案件的规定过于原则和笼统，其只规定：不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失，但怎样才算“有利生产、方便生活”，怎样才算“公平合理”，又怎样才算“正确处理”？这只能由法官按照公平、公正的法律理念和日常生活经验准则裁判，既不能给当事人明确具体的法律依据，又不能给当事人充分有力的说明。
（二）少数法官在判决时只注重判决的公正性和合法性，而忽略了判决的合理性和实际可操作性。
（三）当事人侵害地役权、建筑物区分所有权或物业管理合同违约与相邻关系竞合时，究竟是侵权、违约行为还是属于相邻一方必须依法“容忍的相邻义务”？法官如何适用法律较难确定，判决时难以找到明确具体的法律依据，造成判决不够明确具体，执行法官也无法执行。
三、妥善处理好相邻纠纷案件的对策与建议
在构建社会主义和谐社会中，认真妥善处理好相邻纠纷案件，化解当事人矛盾，维护社会稳定，有着非常重要的意义，为此笔者建议：
（一）建议遇到邻居野蛮装修，可以向房管部门举报，要求其恢复原状。至于赔偿问题，首先可与邻居交涉，再进一步只能上法院解决。
（二）当事人对于因废气、噪声、粉尘给相邻人造成一定的损害而引起纠纷，可分两步投诉，一是可以向房管部门投诉，确系违法出租的，可以责令其停止违法出租行为。二是如果系饮食服务行业在从事经营活动之前必须事先征得周围居民的同意，并申请取得排污许可证，才可依法从事经营。其它的小店也需要排污许可证，如果没有，可向综合执法局或工商部门要求查处。三是噪声问题，应该向环境执法机关投诉，让环境执法机关对其制止或依法处罚，同时也等于为将可能发生的诉讼收集证据。
（三）加大调解力度，尤其是庭前调解，尽量避免开庭审理，双方对簿公堂，激化矛盾。由法官在庭前耐心向当事人做好法律法规的解释工作，动之以情，晓之以法，让当事人相信法律，相信法官，通过法律途径妥善解决相邻纠纷，避免矛盾
冲突上升为暴力事件。此外，可以委托村（居）委会干部或在当地群众中有较高威信的社会人物等出面做调解工作，当事人对他们比较熟悉的信任，他们对现场及争议标的历史比较了解，更容易说服当事人达成解决纠纷的协议。
（二）注重案外纠纷的解决。许多当事人由于其他纠纷的缘由而不让对方当事人通过或通行，因此，法官要从纠纷的源头上着手，协助解决其他纠纷，从而解决相邻纠纷，促使双方化干戈为玉帛。
（四）加快办案速度。在调解无效时，法院应依法及时公正判决，及时解决相邻纠纷，防止矛盾进一步扩大，减少民事案件转为刑事案件的发生，稳定邻里乡邻关系。
（五）对存在挤压、欺负、侵占对方的主观过错的当事人，在说服教育无效的情况下，要依法维护相邻人的合法权益，切实维护公平正义。
（六）注重判决的合理性和可操作性。在保证判决的公正性和合法性的基础上，法官要主动到相邻纠纷现场勘察，听取地方党政机关、村（居）委会、居民小区或物业管理部门以及周围邻居的处理意见，为判决的实际执行奠定基础。
【案例】2007年春节前夕，杨女士一家欢天喜地搬进了新买的住宅小区。为了方便80高龄的老母亲上下楼，杨女士在买房时特意选择了二楼。该幢房屋的一楼规划设计用途是商铺，开发商将杨女士家楼下的两间商铺卖给了小区内的另一业主。2007年3月，两间商铺的业主将商铺出租给第三方开了一家大众餐馆，餐馆生意很快红火起来，但排放的油烟、噪音也搅得杨女士一家不得安宁。杨女士来电咨询：新颁布的《物权法》有相关的禁止性规定吗？自己能否依照《物权法》维护合法权益？【焦点】
目前，住宅小区内因相邻房屋排放油烟、废气、噪音及各种污染物而引发的邻里矛盾非常普遍，且这种邻里矛盾常常因处理方式、方法的不当导致矛盾升级，甚至对簿公堂、邻居变仇人。不少业主都有这样的体会：自己有权选择买什么样的房屋，却无法选择自己的邻居。因此，很多业主都非常关注《物权法》中关于房屋相邻权的规定，以期从中找到解决自身问题的法律武器。本文拟对《物权法》的相关规定进行浅析，以使业主正确利用法律武器并有效解决自身问题。【建纬律师】根据我国民法原理，房屋相邻权指两个或两个以上相互毗邻的房屋所有权人或使用人之间，一方在对自己的房屋行使权利时（如：居住、出租），享有要求另一方提供便利的权利，同时也有义务接受另一方对自己权利的限制。打个比方说，业主甲在使用自己三楼的房屋时，住在二楼的业主乙不能在业主甲回家的必经二楼通道上堆放物品，妨碍业主甲的正常通行，同时业主甲也不能排放超标噪音影响楼下的业主乙，但业主乙对楼上业主甲合理范围内的噪音也应当予以容忍。上述甲和乙之间在对自己房屋进行居住时所必须接受的限制和一定范围内的容忍而产生的权利，在法律上就称为“不动产相邻权”；甲和乙之间因使用房屋所发生的关系称为“相邻关系”；甲和乙则称为“不动产的相邻权利人”。
我国《民法通则》第83条和《物权法》第84条都规定了不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循的基本原则，即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针。无论是房屋业主还是司法、行政部门，在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。相邻关系的种类很多，相邻权的涉及面也非常广泛，不但包括因用水、排水、通风、通行、采光、日照等产生的相邻关系，也包括相邻不动产排放污染物、弃置废物以及相邻管线铺设而产生的相邻关系。本文业主杨女士遭遇的就是典型的相邻房屋排放污染物（噪声）而侵害其相邻权的纠纷。
《物权法》第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”；《民法通则》第83条也规定了不动产相邻方妨碍了对方合法权益时应承担的法律责任，即“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失”。可见，我国法律对房屋相邻的业主在排放污染物时是有禁止性规定的，且明确了给毗邻业主造成损害时应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的法律责任。本案中，住在二楼的业主杨女士其楼下的餐馆排放油烟、噪音，是否损害了杨女士一家的合法权益？杨女士一家应当如何有效处理？笔者认为应当从两方面进行分析：
第一，一楼餐馆排放的油烟、噪音是否违反了国家规定的相关标准，其排放污染物的行为是否违法？根据《物权法》第90条的规定，一楼的餐馆并不是不能排放污染物，而是不能违反国家规定排放，即一楼餐馆应当采取有效措施，将排放的油烟和噪音等污染物控制在合法限度内。若符合国家规定的，作为与一楼毗邻的二楼业主则有容忍的义务；反之，一楼排放污染物超过国家规定的排放标准，就侵害了二楼业主合法权益的行为，受害的杨女士一家就有权要求一楼停止侵害、排除妨害以及赔偿损失。
第二，杨女士一家有权向一楼商铺的所有权人和使用权人共同主张权利，解决污染物对其的妨害。根据《物权法》第90条的规定，不动产权利人都必须遵守国家规定，不得违法排放污染物。而本案中的不动产权利人事实上包括两方：一楼商铺的所有权人以及使用权人，即一楼商铺的买受人和餐馆经营者。因此，笔者认为一楼商铺的所有权人和使用权人，作为该不动产的权利人在行使房屋权利时，都有遵守《物权法》相关规定的义务。基于此，杨女士作为受害方，应当找准解决问题的主体，以使纠纷有效化解。
有句古话说得好：“冤家宜解不宜结，一场官司一世仇”。笔者建议业主在拿起法律武器维护合法权益时，也应当注意方式、方法，妥善解决房屋相邻关系纠纷，以营造和谐的邻里关系。
审理房屋相邻权纠纷案件中若干问题的意见
近年来，因不动产相邻关系引起的相邻权纠纷，不但数量大幅度上升，而且种类不断翻新。但由于现行法律规定过于原则、滞后，审判实践中难于统一把握。《民法通则》第八十三条只规定了处理不动产相邻关系的一般原则，即有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理。而审判实践中如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，以及如何对受侵害的当事人进行救济等一系列问题，成为此类案件的一个难点。
一、相邻权的性质与地役权的关系
对于相邻关系与相邻权的定义,各种学说基本一致，通常的观点认为：“相邻关系是指相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互之间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。”相邻权是指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻关系的不动产所有人和使用人之间的关系看，相邻权也可称为相邻关系。”
目前，理论界在相邻权的属性以及相邻权与地役权的关系上存在着认识分歧。通说不把相邻权看作一项独产的物权，认为：“相邻关系不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。”，而地役权则作为一项用益物权存在。另一种观点认为，相邻权是地役权中的法定地役权，而不是作为对所有权的限制。“由于将地役权仅定位在约定地役权上，而将法国等国家的法定地役解释为相邻关系，因此，自然就产生了地役权与相邻权的区别。实质上这些区别在广义地役权体制下，属于两类地役权之间的差别，即法定地役权和约定地役权之间的区别。”
所谓地役权是指利用他人土地以便有效利用自己土地的权利。地役权与相邻权的关系十分密切。它与相邻权一样主要解决相邻不动产所有人和使用人之间因行使不动产所发生的权利限制和延伸问题。地役权设立的目的旨在以他人的土地供自己的土地使用方便而使用他人的土地。此处所说的方便不仅仅是使自己的土地通过有效利用而获得经济上的利益，还包括使用人获得精神上和情感上的满足。例如，设定某种眺望权，或满足自己建筑的通风、采光，限制邻地建筑高度等。可见，相邻关系所调整的范围也可以由地役权调整，也可以达到有效利用土地，解决相邻不动产所有人之间因行使不动产权利而发生的纠纷。因此，澄清相邻权与地役权的关系，借鉴地役权的有关原理，对处理不动产相邻关系纠纷，十分有益。
对于相邻关系与地役权主要有两种立法模式，其一是以法国为代表采取的单一规范模式，意大利、西班牙及多数拉美国家仿效之。“单一规范模式，即以地役权统括两类所有权限制（相邻关系和约定地役权）的规范模式；这种单一的规范模式产生了广义的地役权概念。”其二是“以德国为代表及其他国家或地区（如日本、瑞士和我国台湾地区），采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的规范模式。按照这种模式，相邻关系是一个所有权限制问题，不是独立的物权类型，因此规定在所有权一章中；而地役权则是一种用益物权，因此规定在用益物权一章中。”
比较上述两种立法模式，王利明认为，“德国法模式确定的地役权与相邻权的性质区别，在体系上更为科学。”事实上，我国基本上是借鉴了这一立法模式。我国虽然没有统一的民法典，但作为准民法典性质的《民法通则》将不动产相邻关系规定在所有权一章，作为对所有权本身的限制或扩张，而没有将其视为一种用益物权，因此规定在用益物权一章中。以梁慧星为研究课题组负责人起草的《中国民法典草案建议稿》中，基本延续了《民法通则》的立法体例，仍将相邻关系作为对所有权限制，而不是独立的物权类型，规定在所有权一章中；只是内容更加详尽，操作性更强。同时规定了“邻地利用权”这一独立的物权形式。“邻地利用权，是指土地所有人、基地使用权人或农地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利。”可见，邻地利用权与地役权是同一法律概念，“既能准确地概括地役权一词的内涵与外延，又能为公众易懂易用。”
在邻地利用权概念框架下，需役地被称为需用地；供役地被称为供用地。除了这些名词的不同外，就其内容而言，两种权利均是一样的，均包括在供用地上通行、通过、取水、排水、通风、采光、跳望等其他供役地容忍或不作为义务的方便和利益；邻地利用权因所享有利益不同可分为通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、跳望权等。
在我国的民法体系中，相邻权与地役权（邻地利用权）是两种不同的权利，相邻关系不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张，这种权利是基于法律的规定而产生。地役权（邻地利用权）则作为一项用益物权存在，主要是基于当事人的约定而产生。两者有很多相似之处，在处理相邻关系纠纷时应注意加以区分和借鉴。
二、相邻权纠纷的种类及界定
在我国现有的法律体系中，对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。属于法律的有《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第97－103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。根据上述规定，最高法院在《民事案件案由规定（试行）》中，关于相邻关系纠纷共列出了四种类型：
(1)相邻用水、排水纠纷
相邻用水关系是指在相邻用水各方中，无论是地上水还是地下水，水源所有人或使用人均有权合理使用水源，任何一方不得垄断对水的使用。相邻排水关系是指相邻自然排水和人工排水关系。自然排水时，高地所有人或使用人有权向低地排水，低地所有人或使用人对高地的排水有承受的义务。人工排水时，低地所有人或使用人享有“过水权”，即低地所有人或使用人应允许高地所有人或使用人使水流通过低地，但高地所有人或使用人得使水流滞于低地。
（2）相邻采光、通风纠纷
相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。
（3）相邻土地使用关系纠纷
相邻土地使用关系是指土地所有人或使用人为行使权利的方便，在法律法规规定的范围内，有权使用相邻人的土地。包括：第一，相邻土地通行关系，是指在相邻的土地之间，相邻一方有在他方的土地上能行的必要时，他方应予准许，造成相邻人损失的，通行方应予适当的补偿。第二，相邻土地管线设置关系，是指土地所有人或使用人非通过他人的土地不能安设电线、电缆、水管、煤气等管线，或虽能安设而费用过大时，有权通过他人土地而安设管线，邻地所有人或使用人应当允许安设。第三，相邻土的建筑物营缮关系，是指土地所有人或使用人在其疆界或近旁营造成修缮建筑物时，如有使用邻地的必要，邻地所有人或使用人应当准许使用。
（4）相邻损害防免关系纠纷
相邻损害防免关系是指不动产所有人或使用人在先例不动产权利时，应当注意防止、避免给相邻人造成损害。包括：相邻环保关系；建筑物倒塌的防免关系；地基动摇的防免关系；业务活动危险的防免关系等。
事实上，实践中因相邻关系而产生的纠纷已远远超出上述范围。例如，相邻方有害气体、噪音入侵等产生的纠纷，已大量诉讼到法院，而法律对此类案件并没有明确规定，审判中只能引用《民法通则》的原则性规定。《德国民法典》关于“不可量物侵害”的规定，值得我们在立法和实践中借鉴。所谓不可量物侵害按照现行德国民法典第906条规定，［10］系指煤气、蒸气、臭气、烟气、煤烟、热气、噪音、震动及其他来自于他人土地的类似干涉的侵入。按照德国民法规定，所有者在自己的土地限度内可随意利用其土地。据此，被害者对于消极的侵害当然也就必须忍受。但在加害者的权利行使有恶意的场合，以及被害者不能忍受此类侵害的场合，则依《德国民法典》第1004条而当然可得请求排除妨害。消极的侵害和“观念的侵害”也可适用“不可量物侵害”制度。所谓“消极的侵害”，大抵包括日照、通风妨害、地下水之剥夺、观望妨害，因建筑物之高层化而生的电视受信妨害，以及对于土地本应受到的来自于自然界的作用之阻止等。所谓“观念的侵害”，指被害方之外的、给予被害方以影响并使其价值减少的未有“美的感受”的情形。具体而言，包括“娼家及野外水浴场、性用品商店、尸体停置场、住宅地域的卡拉OK、废铁、铁悄、垃圾、建筑资材贮藏场等均包括在内。凡此等等，大抵有给予邻人羞耻心等心理侵害的可能性。”
对于不可量物的侵害纠纷能否作为相邻关系案件，则应适用相邻关系的规定，王利明教授认为，应当具备如下几点要求：
第一，必须要发生在相邻的不动产权利人之间。第二，不可量物的侵害必须来自于不动产，而不是直接来自于行为人所实施的行为。第三，不可量物必须直接侵入邻人的不动产范围内，导致邻人损害。邻人的不动产权利因此受到限制，而制造了妨碍的人的权利受到延伸，这仍属相邻关系。假如不可量物并未直接侵入不动产范围，而是直接侵害了邻人的人身或人格利益，则不能作为相邻关系处理。
审判实践中，将相邻权纠纷与其他权属纠纷以及合同纠纷区别开来，重要的是从相邻权的性质入手，看是否因相邻不动产权利的限制和延伸而引起，同时还要结合当事人的诉讼请求。有这样一个案例，某房地产开发公司的在建楼房对邻近楼房的居民构成档光，便与邻近楼房内的居民分别达成协议，约定，开发公司在建设改造“老三栋”地区时，按现有面积为被档光的楼房内居民更换新房。后来开发商未按协议履行，现“老三栋”地区的住宅已全部售出，居民起诉开发商要求履行协议，赔偿损失。对于这一案件是否属于相邻权纠纷存在两种观点：肯定的观点认为，本案争议是因相邻不动产档光引起的，原告要求履行调房协议，但该协议已实际无法履行，因此，应按相邻不动产档光纠纷，开发商承担侵权赔偿责任；持否定的观点认为，本案双方当事人已就相邻不动产档光问题达成了补救协议，开发商未履行协议而产生纠纷，属于合同纠纷，开发商应承担违约责任。这一案件有一定的代表性，涉及到如何正确界定相邻关系纠纷问题，即相邻不动产所有人和使用人因行使权利而产生的一切权利义务关系是否都属于相邻关系。“如果相邻的不动产所有人和使用人之间因不动产的占有、使用等问题达成了团体规约（如建筑物区分所有人之间的团体规约）或共同协议（如有关设定地役权的合同），而相邻一方违反契约或合同的规定，将构成违约行为，其他相邻人有权请求其承担违约责任。”在协议未被宣告无效或宣告解除时，不能作为相邻关系纠纷处理，来适用相邻关系的规定。因此，前面提到的这个案例，不属于相邻关系纠纷。
在相邻的不动产所有人或使用人未达成协议的情况下，相邻不动产的所有人或使用人之间产生的各种纠纷也并非都属于相邻关系纠纷，并适用相邻关系的确定。属于相邻权制度调整的关系主要应具备以下几个方面的内容：第一、必须发生在相邻不动产的所有人或使用人之间。第二、必须是相邻一方在行使不动产权利的过程中，需要扩张权利。第三、必须要求另一方提供必要的便利，并使另一方的权利受到限制。第四、如果因扩张权利而给他人造成妨害或损害，扩张方应当对此给予适当补偿。只有在涉及到不动产权利的扩张和限制时才属于相邻关系调整的范围。
审判实践中，特别要注意将以下两类纠纷与相邻权纠纷加以区分：
1、地役权纠纷与相邻权纠纷的界定
前面已经分析了相邻权与地役权的关系，在审判实践中，区分两类纠纷主要从以下几个方面出发。首先，相邻关系依法律规定而产生，而地役权主要是因当事人的约定而产生。从我国民法关于相邻关系的规定来看，由于相邻关系主要基于法定，所以不能完全取代约定的地役权。例如双方约定，相邻双方一方使用另一方土地通行，并给予对方一定数额补偿，这属于地役权而非相邻关系的问题，也就是说，如果当事人纯粹根据其相互间的约定而设定提供便利的权利和义务，那么此种权利是地役权而不是相邻权。但如果相邻双方一方必须使用另一方土地通行（别无他路可走），则属于相邻关系的问题，由《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第100条调整；其次，地役权强调的是在土地之上发生的权利。而相邻权不仅包括土地权利，还包括所有相邻不动产发生在空间的权利；第三，地役权一般需要登记，因为相邻关系在实质上是对相邻各方行使所有权的一种限制或约束，它不需要作为一种独立的权利而进行登记。正是基于上述原因，相邻关系不同于地役权，二者不能互相替代。
2、建筑物区分所有纠纷与相邻权纠纷的界定
近年来，随着社会公共住房条件的改善，因安装防盗门、封闭阳台、安装铁栅栏等因使用公共部位而产生的建筑物区分所有权纠纷日益增多。建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权（《民法草案建议稿》）。建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。按建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。每个区分所有人都有义务维护公用部位的现状，依其本来用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，并合理分担公用部分的正常费用。
建筑物区分所有权与相邻权不同，是一项独立的物权类型，《民法草案建议稿》已经对此进一步明确，而相邻权不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。二者在性质上还是有一定区别的。但是，由于我国现行法律尚没有建筑物区分所有的概念，最高法院《民事案件案由规定（试行）》中也无此案由，因此，实践中很多
建筑物区分所有权案件，例如，不当使用专有部分而妨害邻人对其专有部分的使用纠纷；不允许邻人使用自己的专有部分进行维护修缮而产生的纠纷以及各区分所有人因使用和维护共有部分而发生的纠纷，很多以不动产相邻权为诉因提起诉讼。事实上，建筑物区分所有权的很多原理已体现在了相邻权的法律法规中。《城市异产毗连房屋管理规定》都体现了相邻各方应合理行使权利的要求。如果当事人选择不动产相邻权为诉因，要求排除妨碍，根据诉因可选择性原则，法院可以作为相邻权案件（以相邻权为案由）进行审理。如果当事人选择建筑物区分所有权为诉因，法院也可以建筑物区分所有权纠纷为案由。
三、相邻权的保护原则
《民法通则》第八十三条规定确定了处理相邻权纠纷的基本原则，即“有利生产、方便生活、团结互助和公平合理”的原则。该原则为法官裁判活动提供了相当的准绳，但由于过于原则，给法官自由裁量提供了较大的空间。审判实践中对于如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，以及如何对受侵害的当事人进行救济等问题，成为难点。
1、相邻权纠纷的归责原则和责任方式。我国相邻权妨害责任是采过错责任原则，还是无过错责任原则的问题。《民法通则》和相关司法解释没有明确规定，但从有关民法理论分析，比较大陆法国家（如法国法）近邻妨害责任的现状及发展趋向来看，笔者认为我国相邻权妨害责任采取的是无过错责任原则。即不考虑加害人有无过错，只要有侵害行为、损害及二者之间的因果关系，加害人即应向作为相邻的受害人负损害赔偿责任。关于承担责任方式，《民法通则》第八十三条规定了三种形式：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失。其中“排除妨碍”主要适用于相邻侵权仅仅造成“妨碍”的场合，而在近邻妨害致邻人于损失时，则适用“赔偿损失”的救济手段。另外，排除妨碍之适用全然不以妨害人有过错（故意过失）为必要，只要有妨害事实，受害人即可基于物权的请求权或占有人之物上请求权提起该项请求，以确保其所有权或占有的圆满状态。
2、相邻侵权以超过行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度为构成要件。那么。如何把握不动产所有人或使用人，法国民法理论提出，近邻妨害责任成立的唯一实质性要件是发生损害的“异常性”或“过度性”。所谓“异常性”或“过度性”，指损害超载了近邻关系的通常的（忍受）义务的限度。凡有此损害的“异常性”或“过度性”即应课予加害者责任。而不问造成此种“异常性”或“过度性”损害之加害者主观上有否过错。换言这，是使加害者承担无过错的“近邻妨害责任”。因此，我们在判断这种“容忍度”的标准时，应以正常人的价值标准来衡量，并以科学的鉴定结论为依据。
3、权利在先保护原则。关于相邻建筑物的建设时间先后对加害者法律责任的影响问题，如果被害建筑物存在于加害建筑物之前，加害者应向被害者赔偿所造成的损失。如果加害建筑物建设后，被害者才开始成为毗邻土地的所有者的，一般而言，被害者的赔偿请求不予认许。
4、行政许可不是免除近邻妨害之加害人民事责任的凭据。“因为许可是在保留第三者权利的基础上发给的。”当第三者权利受到侵害时，行政许可不能免除近加害人民事责任。法国民法中这一理论，对我们解决相邻侵权及环保污染侵害有一定的借鉴意义。
四、相邻权纠纷审判中的两个法律问题
（一）相邻权纠纷是否适用诉讼时效问题
诉讼时效是权利人怠于行使其权利的状态持续达到法定期间，其公力救济的权利归于消灭的一项民事制度。我国民法通则所规定的诉讼时效亦仅适用于请求权，对此理论界并不存在争议。问题在于，请求权可分为债权请求权及物权请求权，诉讼时效是否适用于一切请求权？对此争议颇大，主要可归纳为三种观点：其一是否定说。认为物上请求权与物权不可分离，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。否则物权将变成空虚的物权，无存在之价值。其二是肯定说。认为诉讼时效制度以请求权为适用对象，所有物返还请求权为请求权的一种，不应例外。其三是折中说。认为已经登记的不动产物权所生的物上请求权不宜因诉讼时效而消灭，但未登记的不动产物权所生的物上请求权及由动产物权所生的物上请求权则适用之。笔者认为，物权请求权不适用诉讼时效制约。物权请求权是物权人享有的在其物权受到不法侵害或有受到不法侵害之虞时得以请求公力予以救济的权利，因此，物权请求权的发生是以物权存在并受到或即将受到侵害为前提，不是独立于物权的，而物权本身就是无期限权利，物权请求权也不应受时效限制。再者，物权是排他性财产权，有排他效力，该效力具体体现为物上请求权，若物权请求权适用诉讼时效，则使物权请求权与物权相分离，物权的排他性则无从谈起，有违立法本旨。
按照民法理论及《民法通则》的相关规定，物权请求权包括五种请求方式，即停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状和返还原物请求权。而《民法通则》第83 条规定相邻侵权承担责任方式为：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失。这是否意味着不动产相邻关系侵害能够产生独立的请求权呢？王利明教授认为，“不动产相邻关系侵害不能够产生独立的请求权。权利
人可享有两项请求权：物上请求权和基于侵权行为的请求权。”相邻权不是独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张，是所有权的内容。因此，发生相邻侵害，其性质属于侵害不动产所有权的范畴。权利人享有物上请求权，可以要求停止侵害、排除妨碍，此种权利是不受诉讼时效的限制的；而赔偿损失请求权已经超出了物权请求权的五种责任方式，是基于侵权行为的请求权，应属于债权请求权，应适用诉讼时效。但实践中，相邻侵权多属于持续性侵权状态，这种侵权很难确定时效起算点，因此，权利人丧失胜诉权的情况比较少见。这样更有利于对权利人的保护。总之，在相邻侵权中，停止侵害、排除妨碍这两种方式不适用诉讼时效；赔偿损失请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效，但应结合具体案情，科学地确定时效起算点，以便正确地处理纠纷。
（二）、相邻通风、档光纠纷侵权认定及赔偿问题
1、相邻采光、通风构成侵权的标准以及举证责任的承担
目前在审判实践中，对档光侵权的认定标准有两种观点，一种为根据楼间距来确，一种为大寒日日照时间来确定。笔者认为，相邻建筑物是否构成档光、通风侵权，是一个专业性很强的问题，如果要求法官必须实地测量或者等到大寒日时实地勘察日照时间来确定是否构成相邻通风、档光侵权，显然不合常理，也不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，关于必须由人民法院自行收集的证据的规定。因此，对于这类案件，除少部分违章建筑以正常人的判断能力，直观即可确定明显构成侵权外，一般应以专业机构提供的科学鉴定结论，作为确定是否侵权的依据，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于“谁主张谁举证”的规定，由原告负举证责任。另外，根据“权利在先保护原则”，后建成的建筑物应无权主张原已存在的建筑物档光，因其在建筑时应预见可造成档光的后果，也就是“自愿冒险”。
2、厢楼是否存在通风、档光问题
关于厢楼是否存在档光问题，有一种认为厢楼不存在档光问题，因为厢楼本身日照与正楼存在差距，建设部关于建筑设计规范并未规定厢楼规范，（据了解，在很多地方有关部门对厢楼的通风挡光问题不予鉴定）所以，厢楼不存在档光问题。不动产相邻关系，并没有界定必须是南北相邻，东西相邻（厢楼）也存在通风、档光以及视觉感受问题，只要建筑物对相邻建筑的通风、采光造成影响，超过了相邻建筑所有人的容忍程度，均应认为构成侵权，如果有关部门对厢楼的通风档光问题不予鉴定，可以通过鉴定侵权建筑的存在造成相邻建筑价值的减损，间接确认侵权事实的存在。
3、合法建筑（有规划许可的建筑）档光是否构成侵权问题
审判实践中有一种观点认为，合法建筑档光不构成侵权，即使侵害了邻人的合法权益，也不应由侵权建筑的所有人承担责任，合法建筑造成侵权，说明规划单位存在违法规划的问题，应由原告向规划部门主张行政诉讼。合法建筑档光亦应构成民事侵权。有规划许可的建筑只是能证明其建筑本身是合法建筑，但不能据此证明该建筑不对原告居住的房屋造成影响。是否档光，应当依据鉴定部门鉴定结论为依据。诉请及诉因的选择，是当事人的权利，根据诉因可选择性原则，原告选择了相邻不动产的所有人以相邻通风采光纠纷提起民事诉讼，法院应作为民事案件受理；如果原告以规划部门作为被告，以具体行政行为相关人的身份，提起行政诉讼，法院则应作为行政案件受理。
4、侵权责任的承担方式及损失的确定问题
建筑物的密度或相间距离，一方面是城市规划部门在批准建筑时要考虑的事情，另一方面也是房屋建筑者、房屋产权人在使用房屋过程中必须注意的问题。作为物权法的基本原则，房地产权人在建造、加层、修缮等房屋时，应与相邻方的房屋或其他工作物保持适当的距离或限制适当的高度，不得妨碍相邻方房屋或其他工作物的通风和采光及眺望。因不适当使用土地而有可能影响相邻方采光、通风、眺望的，相邻方有权提出异议，要求移位或限高；按照常理，对该项异议的提起以及之后的处理应准用越界规则。即必须是知悉后合理期限内提出，如果不提出，在建成之后只有要求赔偿一定损失的权利，而不能够再改变建筑物的整体。
在处理挡光纠纷的审判实践中，对于原告要求将建筑物拆除，恢复原状的，要谨慎适用。对于私自搭建且价值不大的违章建筑，法院可以依当事人申请排除妨碍，拆除违章建筑；对于超越建筑规划许可审批建设范围的违章建筑和价值较大的违章建筑，如果法院判决强行拆除，可能会导致社会财富的浪费，与民法提倡的“成物不可毁”的原则相违背，这类违章建筑由行政执法部门处理，或拆除或处罚后责令相关人员补办规划手续，更有利于解决矛盾。对于合法建筑构成侵权的，被侵犯的建筑物所有人和使用人，既可以向侵权建筑的所有人主张损失赔偿，也可以向规划部门主张违法审批的行政赔偿，法院不宜径行判决排除妨碍，拆除违章建筑。这样可以避免为了保护相对较小的利益造成较大的损害。对于法院而言，所应采取的策略是两害相权取其轻，对于适用排除妨碍，恢复原状，显然导致成本过大的场合，则应适用补偿法则，即赔偿损失。
损害赔偿的原则是弥补当事人损失，故该损失应是具体明确的，对此原告负有举证责任。法官对于赔偿损失的数额确认
不宜自由裁量。挡光而造成的损失标准，应以挡光后，造成原有房屋价值的贬损作为赔偿的标准，根据谁主张，谁举证的原则，该举证责任应由原告方承担。
相邻采光、通风纠纷诸问题探讨
作者：河南省光山县人民法院·李敏生
近年来，随着人们经济收入的增长和生活水平的提高以及城市建设的快速发展，无论城市还是乡村都在大兴土木进行建设，以改变其居住条件和改善居住环境，进而因建房引起的相邻间采光、通风的纠纷也大量的涌入人民法院。由于我国目前尚无具体的法律对此予以规范，就这给人民法院在认定从事建设的相邻一方是否构成侵犯了相邻间另一方的采光、通风权以及是否应予赔偿和赔偿的依据等诸问题的处理带来一定的困难。对此，笔者结合多年民事审判工作实践，谈谈自己的看法。
一、相邻采光、通风关系。
民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。”该条规定，认定了采光、通风是相邻间各方应有的权利。那么相邻间采光、通风关系的具体含义应指的是什么呢？对此，最高人民法院研究室编辑的《民事案件案由规定（试行）》解释是这么解释的：“相邻采光、通风关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的采光和通风。”很显然，新老建设物间保持适当的距离，使新、老建筑物都能最大限度地接受日光和自然风就是相邻间的采光和通风关系。这里讲的新、老建筑物在位置上可能是前、后排两邻或左、右相邻。
二、认定相邻一方的建筑物给另一方在采光通风方面造成影响的依据。
相邻建筑物间如果距离太近，必然给双方都会带来一定的影响，但对处于相对低的建筑物一方影响则更大。具体地讲有以下几点：一是使相邻房屋的经济价值降低。现代生活，人们普遍追求宽大明亮的住宅，如果地理位置好，其价位显然要高于阴暗的房屋。二是由于阳光、新鲜空气的减少会使人身体受到一定的损害。常言道：“万物生长靠太阳”。充足的阳光，新鲜的空气有益人的身心健康，反之会受到损害。三是由于两建筑物距离拉近，会影响相邻家庭的隐私。每个人有自己的稳私，每个家庭是由个人组成的，同样家庭与家庭之间也存在着隐私。如果两房太近，窗户相邻，相邻一方的活动尽收眼底，这无疑给正常的生活带来许多不便。诸如：洗澡、会见客人等活动。第四、享受不到阳光，使生活质量下降。上述几点，充分说明两建筑物在采光、通风方面如果不与对方保持一定距离，所造成的影响是较大的。如何加以规范，使之合理，目前我国尚无一部具体的法律。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）仅对相邻间的截水、排水、通行等相邻关系的处理作了司法解释。对相邻的采光、通风问题的处理并未作出解释。因此，当这类纠纷诉至人民法院后，在认定有无影响这一问题上会感到棘手。一般而言，“造成影响”之“影响”会有几种形式。一是一般影响；二是较大影响；三是巨大影响。
那么，怎样来判断和认定呢？这必须要有一个判断的标准，有了标准才能结合实际作出认定。在标准上，我国在民用建筑中，原国家城乡建设环境保护部曾颁布有一通则，即《民用建筑设计通则》。因此，笔者认为，在目前情况下，相邻建筑物之间对采光、通风关系有无影响就可依此标准进行计算、判断、认定。根据该通则第3、1、3条：日照标准是指：“住宅应每户至少有一个居室，宿舍每层至少有关数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1h（小时）。”根据此标准，核心内容为“冬至日满窗日照不少于1小时。”这是一个专业的术语表述，指的是日照间距。所谓日照间距指的保证阳光直射后排房屋不受遮挡的距离。而日照间距是由房屋的朝向、前排房屋的高度和当地的经、纬度地理环境等几方面的因素所决定。笔者查阅了有关资料，要计算日照间距，有一简便的公式，即D0=L.H0其中H0=H－H1.式中的D0表示日照间距，L表示正午12时当地水平阴影长率（冬至日），H为前排房屋的实际高度，H1为后排房屋底层窗台实际高度，H0为前排住宅的计算高度。在这里H、H1和H0都可以根据前后排相邻房屋的高度、距离予以丈量，难以计算的是L（冬至日正午12时当地水平阴影长率）。其实在建筑方面每个地区根据当地的经度和纬度不同，都有一套太阳位置数据表，对此，可到当地建筑设计部门予以查阅，也可根据当地的经、纬度计算。以河南省光山县城区为例，光山地处北纬32°，南北回归线为23.5°，那么L为ctg55.5°（32°+23.5°）查表为1.570在丈量有关数据后，就可以计算日照间距。如光山县城区有两幢相邻房屋，前排楼高为10米，
后排房屋窗台距地面为1米，代入公式D0=L.H0（H－H1）D0=1.57×9（10－1）=14.13米，可以取得整数14米。即两建筑物应保持距离为14米。假如未有14米，则证明前排房屋对后排房屋的采光、通风造成了影响，对已构成的影响，则应以已实际形成的日照间距来判断一般、较大、巨大。
以上述应当保持14米楼距为例，笔者认为，如在10米以内为一般影响，如在8米以内则为较大影响，如在6米以内则为巨大影响。在这里，有必要探讨一下，前排楼房的实际高度计算问题。有人认为主建筑物上的楼梯间（通往顶层的建筑物）和防水墙（亦称女儿墙）、隔热层的高度不应计算的内，笔者对此持不同观点。我认为建筑的整体高度，不仅包括主建筑的高度，也应包括附属物建筑的高度，因为遮阳后排房屋的阳光并非主建筑物本身，而附加在上面的任何建筑也可以阻止阳光的直射，如广告牌。所以对女儿墙、隔热层这种高度一致，全部附加在主建筑物上的附加墙的高度应予以计算在内。对楼梯间则要看其大小、宽度，如果属正常的楼梯间一般不应计算在内，如果以建楼梯间为由，形成宽大的房屋，同应将其高度计算在内。
三、关于该类纠纷的诉讼主体。
一般而言，相邻间的采光、通风的诉讼主体就是建筑物相邻各方的建筑物所有人。但也有特别情况，原告方除所有人外还可能出现以下几种情况：
一是房屋的承租人。即在其承租期内出现了相邻在建房屋对其承租房屋通风、采光的影响。对此，也许有人会有不同的观点，认为承租人没诉权。但笔者认为既然承租人租赁了出租人的房屋，即依法取得了使用权，承租人在使用承租房屋时在租期内也同样享有采光、通风的权利。因此，承租人是可以主张权利的。
二是房屋代管人。有的房屋所有人因公、私出国，为了保护好自己的房屋不受损坏，便委托代他人代为管理（注意，这里的代管是以不收房租为前提，对双方可能约定的房屋所有人不向代管人支持日常修缮费，由代管人自己负担的，亦不能视为存在租赁关系）。因此，房屋代管人也可以作为原告而主张权利。
三是在房屋抵押期间，该房屋的抵押人。依照担保法的有关规定，抵押权人应享有的其中一项权利就是支配抵押物并排除他人侵害的权利。在抵押期间，尽管抵押人并未实际占有抵押物，但抵押权人对抵押物享有支配权。如果抵押物受到第三人侵害，使抵押物的价值减少，抵押权人有权要求侵害人停止侵害，赔偿损失。
对于被告的主体认定，相对原告而言出现的情况要多一些。首先是新建房的所有人。其次是房屋承租人。有的承租人在承租期间内未经房屋所有人的同意，为了自己生活的便利或为了经商的便利，故意加高承租房的高度或做高大的广告牌，影响了相邻另一方的通风采光，该承租人则应为被告。第三是房屋所有人与该房屋的承租人。这主要看承租人加高房屋改变房屋的用途的行为，是否经房屋产权人同意或授权，如房屋产权人同意或授权承租人实施影响了相邻另一方的采光、通风行为，则二者均是侵权行为人，均应为被告。第四是房地产开发商。尽管房地产开发商进行房地产建筑的目的是为了出售建成后的房屋，但在其组织建筑的时候，房屋的所有权并未发生转移，退一步讲即便是其建成后的商品房出售了，因该侵权行为是其开发房产而造成，也应当由其承担侵权的民事责任。
四、造成侵权的表现形式。
影响相邻方采光、通风的形式有多种，首先是城镇规划设计带来的影响。①有的城镇在规划设计时，比较注重临街门面房的用地效果，要求临街的门面房建筑要不低于多少层，并依此发给规划证、准建证，这样一来就会给相邻较近的其它建筑物的采光和通风带来影响。②有关行政职能部门发放的规划证和准建证对建筑物每层的高度不予规划，亦不规划顶层上女儿墙的高度和隔热层的高度或上顶层楼梯间的位置及高度，致新建房人随自己的意愿建筑。其次是新建筑物的所有人违章建筑。
表现形式①无任何批准建筑的手续。②虽有有关行政部门批准的准建证，但其不按规划证和准建证要求的高度建筑，如批准每层的高度为3.3米，其则每层建3.5米，批准其建两层，而其确建三层、四层。
五、对该类纠纷的处理问题。
依照民法通则83条之规定，侵犯相邻方的通风、采光权，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。因此，只要我们能认定侵权事实的存在，就可依据该条进行处理，但在处理中也要视不同情况而定，具体问题具体对待，不能一概而论。
首先对违章建筑而导致侵害相邻方采光通风的问题。对此，只要侵权行为人无任何行政部门批准其建筑的手续，原则上就依照原告人的诉讼请求，判令侵权方排除防碍，即拆除违章建筑物。其次对超出规划证、准建证所规划内容而另行加盖建
筑物，如批每层3.3米，实建3.5米，批准建二层，而加建三层、四层的，则应区别对待，如果诉讼时该房屋正在进行建筑中，主体并未完工，尚可以采取补救措施的，则应以裁定的形式及时予以制止。如果诉讼时主体已完工，判令其恢复原状所带来的损失较大（如会给整个房屋主体带来损坏或已无法拆除的）则应以赔偿损失而代之。对建房手续完备或已建设完工或依规划证、准建证的要求正在施工的建筑物，同样要区别对待。该类建筑物已完工的，因其建房手续完备，只能给予赔偿。对正在施工的建筑物，如果已构成对相邻方通风、采光权的侵害，人民法院在民事部分是无法认定行政部门准建证、规划证无效的，假如当事人提起行政诉讼，可裁定中止审理，待行政诉讼终结后，视情况而定，如两证被撤，则可判建房方停止侵害，不得增加建筑物的高度。如两证没有被撤销，则应判决侵权方予以赔偿。总之，在解决此类纠纷中，如果不能促使双方当事人达成和解，应坚持以赔偿损失为主，以停止侵害，恢复原状为辅原则。对赔偿损失方面，由于国家也没有制定类似《医疗事故处理条例》的项目和标准，因此，需要审判人员在解决问题上做到公平，就是依照民法原理中的公平原则来处之，使双方当事人双赢。
至于赔偿数据的计算，笔者建议可以结合以下几个方面予以综合考虑，首先要考虑房屋全部（购房或建房）的价格（每平米多少钱）和尚未到期的土地使用年限、租赁人的租房价格和租赁期限，抵押权人的抵押期限、价值；其次考虑受害方在未被侵害前，其日照间距范围内每个房间可能享受的阳光直射面积和受到侵害后每个房间实际享受的阳光直射面积；第三考虑给受侵害方造成的是一般影响，较大影响还是巨大影响。如：某甲所购房每平方米为700元，土地使用年限还有50年，共有四个房间受到一般影响，受侵害前，每个房间的阳光直射面积分别为15 平方米、受侵害后分别减少为8平方米，则计算为28平方米×700元×20%=3920元，再考虑50年用地期可增加10%，则为5880元，以此类推，对较大影响和巨大影响的分别加15%予以计算，最低为20%.在这里受害方在受害前、后每个房间享受直射阳光面积的计算与认定需要专业部门的技术人员进行计算，我们可以依照民诉法的有关规定委托他们进行。当然，这只是笔者的个人想法，是否合理，还有司法实践的进一步检验。
相邻关系纠纷呈现六个新特点
作者：马军
近年来，随社会经济的发展和生活条件的改善，作为毗邻不动产权利人之间的重要法律关系，相邻关系调整的范围不断扩大。由此，相邻关系纠纷也不断增加。日前，海淀法院民一庭调研发现，受社会客观因素的影响，相邻关系纠纷在案件类型和争议内容上均呈现出与以往不同的新特点，主要有以下6个方面：
一是预防性维权诉讼受到重视。随着法律意识的逐步增强，相邻关系权利人的维权意识也极大提高，越来越多的权利人选择进行预防性维权诉讼，对尚未完成、可能在将来发生妨害后果的行为提起诉讼，要求行为人提前排除妨害。
二是公益性维权诉讼主体多样。在新建居民住宅小区中，相邻关系比较复杂，个人利益与公共利益往往存在矛盾，由谁负责维护公共利益尚无统一标准，诉讼实践中也存在多种主体，既有某个业主或多个业主联合，也有物业管理公司。
三是建筑物区分所有容易引发相邻关系纠纷。在同一栋建筑物内居住的多户居民，既享有对自己房屋的专有权，又享有对共用部分的共有权，在过道、楼梯、墙体等共用部分的使用过程中，各户居民出于方便自己的目的极易发生争执，引发相邻关系纠纷。
四是排除妨害请求的内容大量增加。随着生活水平的不断提高，环境因素成为衡量居住质量的重要指标，因此相邻关系纠纷的内容也得到了极大的扩充，除以往的通行、通风、采光等仍然占一定比例外，噪音、粉尘、排烟等也被列入排除妨害之列。
五是传统纠纷内容呈现新的特点。在城市建设的高速发展中，传统的通行、通风、采光等排除妨碍案件呈现出新的时代特点，不再仅局限于普通的居民住户，还扩展到商用房屋及周边的有关权利人，同时此类案件往往涉及专业性问题，因此需要有关部门进行鉴定。
六是现行法被扩张解释扩大相邻关系内容。在相邻关系案件中，权利人往往从有利于自身利益的角度扩张解释现行法，主张如隐私权、眺望权、安宁权等，使相邻关系的内容得到进一步扩充。权利人的主张能否成立，如何判定构成上述妨害的标准，给相邻关系研究提出了新问题。
地役权 一地役权的概念: 地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 二地役权的特征: （一）地役权以存在两项不动产为前提（二）地役权具有很强的意定性（三）地役权具有从属性1、地役权不得与需役地分离而为让与2、地役权不得由需役地分离而 为其他权利的标的3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭（四）地役权具 有不可分性1、分生上的不可分性2、消灭上的不可分性3、享有与负担上的不可分 性 三、地役权的分类: （一）积极地役权与消极地役权以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。消极地役权是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。（二）地役权的继续 地役权与非继续地役权以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续为标准，可 以将其划分为继续地役权和非继续地役权。前者指权利的行使无须每次都有地役权人的行为，而权利却能不间断地实现的地役权，道路与设施的存在本身就意味着权利人在持续地行使地役权。消极地役权一般均为继续地役权。后者又称间断间断地役权，是指权利的行使每次都需要由权利人实施一定的行为，否则无法实现其权利的地役权。（三） 表见地役权与非表见地役权以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。前者是指权利的存续，能自外界得以知晓，有外部事实予以表现地役权，如通行地役权或地面排水地役权等。后者是指权利的存续，不能从外界予以认识，无外部事实作为表现的地役权，如埋设地下管线的地役权、眺望地役权、采光地役权、特定营业禁止地役权。（四）以地役权的内容为标准的分类1、通行地役权即 以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权2、有关水的地役权具体包括：（１）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；（２）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；（３）排水 地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物 权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。4、采光地役权即为了 改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。5、支撑地役权即利 用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。6、放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地 的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定
家住本市富丽湾景苑的柴先生最近很是苦恼。原来，同住四楼东面的邻居唐先生在自家阳台西侧装了台空调外机，这个位置正好在柴先生家客厅窗户的对出，而且外机正面出风口就对着柴先生家的阳台。夏天特别是午休时分，这空调一开，外机带来的热气和噪声搞得柴先生一家是苦不堪言。柴先生多次和唐先生一家交涉，但唐先生坚持认为这是他使用自己外墙的权利，而且若是改变空调外机的位置，所需要安装的连接线会过长而影响美观和便利。由于交涉无果，无奈之下，柴先生想到通过法律途径解决这一纠纷。慈溪市人民法院经审理，最终判决支持了柴先生的诉讼请求，要求唐先生拆除涉案的空调外机。 法院认为，房屋业主虽然有利用自己房屋外墙和专属部分的权利，但是其权利的行使不得违反法律法规和国家规定，不得侵害他人的合法权益，其应当按照《民法通则》所规定的“方便生活、公平合理”的精神处理与相邻方的相邻关系。根据相关国家标准，结合空调说明书上有关型号及技术参数的具体内容，唐先生家安装的空调外机与柴先生家门窗的距离小于同规格空调的安装距离规定值；同时，其噪声排放违反了国家标准对于包括居民住宅在内的1类声环境功能区环境噪声限值的规定，因此，必然会对柴先生家造成影响和妨碍。另外，通过现场勘查后发现，另行选定合适的外机安装点所需的连接线也在空调说明书指明的合理长度内，所以，调整外机位置也是具有可行性的。法官建议，在空调安装的场合，户主应尽可能请专业人士进行，而空调专业安装人员在安装空调外机时也应当严格按照国家有关
规定和说明书内容进行，避免安装位置选择的任意性。做到对自己负责，也对他人负责。 纠纷虽然解决了，但因一台空调引发的邻里小矛盾最终闹上法庭却是我们所不愿看到的。在土地资源日益紧张的今天，越来越多的人告别了独门独院的生活，搬进了公寓楼，这种发展趋势在城镇更为明显。住户密度提升的同时，邻里间的各种摩擦也与日俱增，这是因为相邻单位在建筑结构、管道铺设等方面的相互依附性变得更强。常言道：远亲不如近邻。彼此能成为邻居也不失为一种缘分。如果在日常生活中，大家能彼此设身处地地站在对方立场上想想，宽容大度些，互助礼让些，那我们的生活就能多出不少人情温暖，我们的社会也才能实现真正的安定和谐。 （沙婷婷）
相邻关系与地役权的适法思考 内容提要: 相邻关系和地役权是两种互相独立且又相互协调的法律制度，各有其不同的基点和调整空间，然在适用区分上却极易滋生歧义和困惑。本文试图从比较法学和两种制度的意义及机能入手，对相邻关系和地役权作“度”的深入剖析，以权利行使正常化和相邻不动产间损益因果关系的视角，揭示二者的适用区分，总结一条成功的裁判杠杆。 一、引言 在传统民法上，相邻近的两个不动产的所有人，一方为自己土地的使用方便，须使用他方土地时，有两项制度可供使用：一为不动产相邻关系制度，我国民法通则第83条已有规定;一为地役权制度，现行民法通则对其虽未有涉及，但理论界和司法实务界均予以认可，新的民法典草案也已就此进行了立法规范。作为彼此独立的法律制度，二者各具其内涵，但均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度构成上有着类同之处，涉及到的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重迭，或有所交叉，在认识上极易令人滋生歧义和困惑。“相邻关系双方的权利义务，出于法律强制性规定，但利用的程度有限。如果须超出此程度的利用，则应当采取协商设立地役权的方式” 。然“超出此程度的利用”中的“程度”为何程度，二者之间的界限究竟为何?在两者间是否可勾勒出一个相当客观的标准，使主观认识客观化，节减磋商、争议等成本，用以指导实践中的案件解决，消除司法时间和空间上的不平衡性。立法及学者就此问题鲜有述及。当今社会发展日新月异，土地资源的有限性与经济发展对土地需要之间的矛盾日益突出，伴随而来的相邻不动产纠纷层出不穷，但司法实务界迄今为止并未总结出一条成熟的裁判规则，“如果丧失了对于一个原则的分寸和度的把握，很可能同时就丧失了这个原则本身” 。司法的盲区源于立法的空白。基于此，本文的基点并不着眼于“地役权”与“邻地利用关系”的概念之争，也不侧重于“相邻关系”或“相邻权”的概念孰更恰当，法律的终极功效在于服务于世界，满足吾
第六章房地产相邻权 目的要求 在我国现有的《民法通则》中对不动产相邻关系的规范还是比较简单的，而且在实践中对相邻关系概念及其特征的把握也不够准确。本章通过分析相邻权与地役权、以及与建筑物区分所有权等其他财产权利的关系，进一步了解处理相邻权的原则和方法；同时借鉴其他国家对相邻关系的法律规制，探索健全和完善适应我国现状的房地产相邻关系制度。 教学重点 第一节房地产相邻权概述 一、相邻权的概念及其特征 相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。我国的《民法通则》对相邻关系的基本内容和责任形式，以及处理相邻关系的基本原则作了一定的规范，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻权的主要特征表现为： 1．相邻权来自于不动产的相连性 2．相邻权的主体是相邻不动产的所有权人或使用人 3．相邻法律关系的内容较为复杂 二、相邻权与地役权 （一）地役权的特征 所谓的地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；拥有地役权的需役地所有权人称为地役权人，附带有供役的义务的土地所有权人称为地役人。地役权的基本功能是调整不同土地所有者之间因互相利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。地役权取得方式一是依据法律规定，二是依据当事人约定。于是地役权可分为两类：约定地役和法定地役。约定地役和法定地役的区别主要是权利产生的依据或基础不一样。法定地役是依据法律取得，而约定地役则是根据当事人双方自愿达成供役或需役的协议而产生的。地役权的最主要特征有： 1．地役权是附属于特定土地的权利 2．地役权是要求对方应尽某种容忍或不作为义务。 3．地役权具有对抗性
相邻关系纠纷的特点与难点分析 一、相邻关系概述 二、案件特点 1、争议类型集中在与建筑物内部相关联的相邻关系纠纷。按照 我国现有的相邻权的法律规定，相邻关系一般可分为： (1)相邻截水、排水、流水、用水关系; (2)相邻通风、采光关系;3、相邻通行关系; (3)相邻损害赔偿关系。 3、老城区、学区房为纠纷发生主要地点 4、案件诉讼标的额小，但矛盾尖锐，结案难了事 相邻关系纠纷涉及的金额标的额并不大，当事人的诉讼请求多以排除妨碍、恢复原状为主，直接要求赔偿损失的并不多，数额也不大。但此类案件的当事人，长期共同生活在具有一定联系性的空间内，抬头不见低头见，且诉讼涉及当事人的不动产利益，与群众的 日常生活密切相关，一些当事人处于长期矛盾中，情绪对立严重， 利益冲突尖锐，矛盾难以调和。因此，在2008及2009年两年市南 法院的相邻关系纠纷案件中，出现多起结案后因问题尚未解决或新 问题出现而再次起诉的案件，这类案件占两年案件总数的17.65%， 甚至出现在一起案件结束后，被告另案起诉原告的案件，因此结案 难了事成为相邻关系纠纷的一大特点。 三、审判难点 1、法律规定的原则性与审判实践的具体性要求间的冲突 我国的相邻关系的法律规则主要规定在《民法通则》及其相关司法解释以及《物权法》上。比较于本文涉及的相邻关系，将于2010 年7月1日起施行的《侵权责任法》，虽然就侵权行为的一般规定、
责任构成和责任方式作出规定，这些规定在相邻关系纠纷的处理中 肯定应当适用，但该法更多的倾向于特殊类型的侵权及归责原则、 责任承担等方面进行法律界定。《民法通则》也仅仅规定了处理相 邻关系的一般性原则，即有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。 而《民通解释》与《物权法》上的内容虽对《民法通则》有所扩充，但法律条文均未超过十条，大大少于其他国家的相关法律规定。且《民通解释》与《物权法》的规定内容相对重复，欠缺对具体标 准的把握，尤其对发生在城市的相邻关系的具体规定更显简单。例如，在通风、采光相邻关系中，建筑物与建筑物应有多大的间隔及 间隔比例标准，噪音的可容忍范围、相邻侵权责任是否为过错责任、有无免责事由等，在目前的法律规定上均为空白。这导致法官在审 理相邻关系案件时需要大量的运用自由裁量权，一是对自身审判权 的使用造成困难，二是因缺乏相应的参照标准易造成当事人的不服 判等不利因素。因此，如何更好的准确理解与适用民事法律对相邻 关系责任构成及承担方式的规定，是相邻关系纠纷审判中的一大难点。 2、调解困难 相邻关系纠纷本质上是一种权利的限制与扩张纠纷，对一方权利的限制即意味着一方权利的扩张;而一方权利的扩张也意味着对一方 权利的限制。由于这类案件冲突的双方日常居住空间较为接近，日 常接触较为频繁，为避免对方借机寻衅、施加报复，相邻方在受到 侵害时，通常愿意加以忍受、不愿主张其权利。因此，一旦到法院 起诉，则意味着双方矛盾较为尖锐，调解工作难以进行。同时，正 由于日常接触较为频繁，原、被告间难免有些其他积怨，导致问题 更加复杂化。 以市南法院2008年、2009年的相邻关系纠纷为例，该类案件以 调解结案的均为6起，仅占两年结案总数的13.64%和20.69%。例如 在市南法院的某一案件中，因夏天暴雨，导致二楼、三楼均发生漏 雨现象，而二楼其中一户居民则将三楼三户居民共同起诉为被告， 要求维修并赔偿损失。后经过调解，原告提出由楼上三家各赔偿
相邻关系与地役权 一、地役权与相邻关系的两种立法例 地役权是一个与相邻关系有联系的概念。这主要是因为在当今大陆法系关于地役权和相邻关系存在 两种立法例：地役权与相邻关系合并规范立法例和分别规范立法例。 （1）合并规范及其理由 I 厂J | … 以法国为代表的许多大陆法国家的民法典采合并规范模式。在这些国家，相邻关系也称为法定 地役，法定地役与约定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中。 （2）分别规范及其理由 I t | | ! 7、 li I; . / ；'/ 以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别规范的规范模式。按照分别规范模式，地役权仅 —=7 丿/ i I \\ 指约定地役（及时效取得地役权），规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在所有权一章 中。这样立法安排的理由是，地役权（约定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对所有权 ■-I f j 的限制。 由此可见，各国对地役权规定并不完全一致。那么，什么是地役权，约定地役权与相邻关系（法定地役）有什么区别呢？我们不妨按照法国模式，先弄清什么是广义的地役权。 二、广义地役权 ■- < 选* - y|| 土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利、、、11 就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务，称为地役人。因此，地役，从需役地的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种
如何定性地役权纠纷 【案情】 2000年11月，上栗县某村民委员会将448.8平方米集体土地使用权分为三股分别转让给原告易某和被告黄某以及另一邓某用作建房使用。因转让给原、被告的土地相邻，且转让给被告的土地另一侧有通行道路，村委会在与被告签订转让协议时便约定，被告在以后建房时应在后墙留1.3米作为原、被告的公共通道，双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积。后被告在建房过程中，亦留出了1.3米作为公共通道。但后来被告房屋竣工不久，被告却以该通道系自己己购买为由在该通道上安装铁门，并在该通道上建一卫生间，致使原告无法从此通行。为此，双方发生纠纷。原告诉至法院，要求被告拆除建造在双方共同通道上的卫生间、铁门，不得阻止其出入。 【争议】 第一种意见认为，村委会要求被告留出的1.3米通道己包括在转让的土地面积中，村委会非城市规划部门，且城建部门未在被告后墙规划公共通道，故村委会在转让土地使用权给被告时，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是对被告行使土地使用权的侵权行为，属于无效的法律行为，被告在自己购买的土地上建造卫生间、安装铁门属合法行为，是合理行使使用权，对原告不构成侵权，故应驳回原告诉请。 第二种意见认为，村委会与被告签订的土地转让协议，属于合法民事法律行为，应依法受法律保护，被告在通道上安装铁门、建卫生间阻碍原告出入，是对原告的侵权，对于原告的诉请，应依法予以支持。 【管析】 笔者同意第二种意见。本案的焦点在于如何定性，定性准确后判决才会柳暗花明。首先笔者认为本案不属于相邻关系纠纷。相邻关系是指相邻不动产的所有人和使用人之间对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。相邻关系不是一种独立的物权类型，是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，是基于法律的直接规定而产生的。在本案中，村委会与被告约定留1.3米作为通道只是对以后原告通行“便利”的约定，原告出入并非只有该一条通道可行。且该通道并不属于历史形成。因此这并不适应不动产所有权内容的当然扩张或限制，故不属于相邻关系纠纷。 其次笔者认为该案应定性为地役权纠纷。理由如下：地役权是不动产所有人或使用人之间越出法律赋予的当然权益范围之外，基于合同关系产生的，是一种独立的用益物权类
民事起诉状 原告：，性别：，民族：，年月日出生，身份证号：；住所：。 联系电话：。 被告：，性别：，民族：，年月日出生，身份证号：；住所：。 联系电话：。 诉讼请求： 1、请求依法判令被告在判决生效之日起三日内协助原告完成下水道管的修缮，且修缮的所有费用（包括材料费、人工费）均由被告承担。 2、请求依法判令被告向原告赔礼道歉。 3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。 事实和理由： 原告于2002年购买了成都市武侯区****街***号***小区**栋**室（以下简称“房屋”）。房屋装修过程中，因安装洗衣机，发现生活阳台地漏堵塞。鉴于楼房设计，检查堵塞部分必须进入到楼下**室内进行查看。 后原告亲属与被告联系，希望被告能够配合开门检修下水管道。经过原告多次电话联系及被告多次无故临时推诿后，被告终于在2002年月日开门配合进行了管道故障检测。经过专业人员查验，确定需要将下水管道外部裸露部分（该部分位于被告所有房屋的生活阳台上方）进行切割更换，更换时间约不超过半个小时，且不会对被告房屋其他部分造成损害。原告、维修人员当时遂与被告沟通待维修材料准备好后联系被告请其配合维修，被告当时表示同意。 但当维修人员准备好上门维修时，被告一直拒绝接听原告电话。
原告及其家人于2002年月日分别再次通过物业、居委会与被告取得联系，希望被告协助完成维修。但被告以已经离开成都外出为由拒绝了原告的请求，并承诺2002年***月*****日会协助配合。但到***月*****日，被告再次采取了拒绝接听电话、无故推诿的方式，拒不理睬原告，甚至拒绝接听物业、居委会以及派出所的电话和调解。 被告的拖延导致原告及其家人无法使用生活阳台、无法正常洗衣。被告的行为已经严重影响了原告的正当权益以及原告和家人的正常生活。故，为维护原告的合法权益，根据根据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十六条、第八十八条，《民法通则》第八十三条等相关法律之规定，现起诉至贵院，望贵院判如所请。 此致 成都市武侯区人民法院 具状人： 年月日
相邻权的基本内容和相关规定 2011-08-14 14:59 【大中小】【我要纠错】 行使权利 相邻关系中较常行使的权利包括： 土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。 对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。 在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。 基本内容 相邻权是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产为使用或限制的权利。其基本内容包括两方面：一是对相邻不动产为特定使用的权利。即为自己不动产的使用便宜有必需或必要时，在相邻不动产上所为的特定使用，如邻地通行、铺设管道等，其中包括在此基础上依约定等方式形成的地役权内容，主要体现在积极地役权方面，在这两大法系其内涵是一样的，即“供役地人必须允许在其土地上为特定行为，如通行、取水等。”二是限制相邻不动产使用人对其不动产为特定行为的权利。亦即当相邻不动产使用人对其不动产的使用造成对邻人的妨害（包括危险）时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产的妨害”是不动产所有权的当然内容。两大法系中的消极地役权也是该权利的体现，即“拥有供役地的那些人，被禁止在他的土地上的为一些合法的行为，因为这将会影响需役地。”例如在“普通法的早期，土地所有者对光线、空气和视野所享有的权利是不能被相邻土地的建物妨的”。 相邻权是从属于相邻土地的一种权利，事实状态的存在决定了权利的归属。相邻权的主体以不动产使用者为限，不限于相邻不动产所有权人。因为相邻关系是为调整土地或建物利用关系所设定的，所有不动产使用者都自然是相邻关系的主体，包括土地使用权人、典权人、租赁人等。在英美法系“私的妨害”中，提起诉讼的主体也不局限于不动产所有权人，“承租人也有这种利益，而且所有权人或承租人的家庭成员根据他们享有的土地使用和收益的实际利益也可提起诉讼。” 由于我国实行土地公有，而公民、法人、非法人团体又可依法享有建筑物的所有权，故在我国实际上实行的是建物吸收土地使用权的制度。提到建物，当然就会推断房主拥有土地使用权。故将建物和土地分开，而不采土地吸收房屋的古罗马法规则更符合我国现实。如王利明先生就主张“土地和土地上的建筑物应当在法律上作为分别之物对待。因此在确定相邻关系的类型的时候，不应将土地的相邻关系范围规定得过于宽泛，否则就会不再存在因建筑物的毗邻而产生的通风，采光等方面的相邻关系。” 相关法规
关于审理相邻关系纠纷案件的指导意见（讨论稿） 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的规定，结合本院审理此类案件的实践经验和相关法学理论，就审理相邻关系纠纷案件提出以下指导意见： 一、当事人诉讼主体资格的审查 1、所有权人可以直接成为相邻关系案件的当事人。 2、使用权人是否可以作为原告应区别对待：（1）使用权人取得使用权前已产生的相邻妨碍，原则上使用权人不能作为原告起诉，但使用权人能够证明自己事前不知道的除外。（2）使用权人取得使用权后产生的相邻妨碍，使用权人可以作为原告起诉，如果相邻妨碍是经所有权人同意，使用权人面临侵权之债和合同之债的竞合，使用权人可以选择诉权。 在使用权人作为原、被告后，所有权人是否是必要的共同诉讼参与人，应区别对待：（1）在作为相邻权利人主张权利救济的诉讼中，应征求所有权人的意见，如果使用权人诉请停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状的，所有权人可以不作为共同诉讼参与人参加诉讼，如果使用权人诉请赔偿或补偿，应视所有权人的意见决定其是否作为诉讼参与人。（2）在作为相邻义务人被诉承担民事责任的案件，所有权人均应作为必要的共同诉讼人。 3、相邻一方的不动产利用行为侵害的是小区业主的共同相邻权益，小区业主可以采用诉讼代表人的方式提起相邻关系诉讼。 二、当事人应提供的证据和举证责任分配 1、证明当事人自然情况的证据： （1）公民：居民身份证；户口簿；其他。 （2）个体工商户：户主的户口簿、居民身份证、其他；工商登记证书；营业执照；工商字号。 2、证明法人或其他组织情况的证据： 法人登记证书；营业执照；法定代表人姓名及其他组织负责人姓名、职务。 3、证明相邻关系纠纷原因的证据： （1）流水：纠纷时间；纠纷地点；纠纷原因；后果。 （2）用水：纠纷时间；纠纷地点；纠纷原因；后果。 （3）排水：纠纷时间；纠纷地点；纠纷原因；后果。 （4）排放污水：纠纷时间；纠纷地点；污水所含物质名称；影响程度。 （5）危害：因危害引起纠纷的时间；因危害引起纠纷的地点；危害物质名称；危害影响程度；危害造成的后果。 （6）危险：因危险引起纠纷的时间；因危险引起纠纷的地点；危险性质；危险面积、间距。 （7）采光：影响他方采光的时间；影响他方采光的地点；影响他方采光建筑物名；影响他方采光的高度、面积、间距；影响他方采光的范围、程度；影响他方采光造成的后果。 （8）音响：音响的种类和引起纠纷的时间；音响引起纠纷的地点；音响的影响程度；音响造成的后果。 （9）震动：震动的种类和引起纠纷的时间；震动引起纠纷的地点；震动影响程度；震动造成的后果。 （10）邻地、通道、道路、渡口、桥梁、堤坝：因使用邻地、通道、渡口、桥梁、堤坝引起纠纷的时间；因使用邻地、通道、渡口、桥梁、堤坝引起纠纷的地点；因使用邻地、通道、渡口、桥梁、堤坝引起纠纷的原因；因使用邻地、通道、渡口、桥梁、堤坝影响的范围程度；因使用邻地、通道、渡口、桥梁、堤坝造成的后果。 （11）通风、日照、铺设管线等：纠纷时间；纠纷地点；纠纷原因；后果。
地役权与相邻关系的比较 关键词：地役权相邻关系比较 摘要：地役权与相邻关系是两种相似的法律制度，都涉及对他人不动产的利用。但两者亦有明显的区别，本文试从其产生发展和内容上对二者进行比较。 一、地役权与相邻关系(相邻权)的制度演进 (一)地役权制度的产生和发展。 地役权是伴随着土地私有而发展起来的制度。在古罗马,凡是对他人土地的利用都归纳到了地役权名下,地役权成为一段时期内的唯一的用益物权,像后来的用益权、人役权、永佃权、地上权等用益物权都是从地役权演化而来的。(1) 到了近代,随着欧洲单一民族独立国家的兴起,国家通过立法强化统一的意义,各种制度都以国内法的形式出台,地役权也不例外。在欧洲大陆国家,法国率先制订了《民法典》,比较完整地继承了古罗马有关地役权的规定,把地役权分为法定地役权与约定地役权。与法国不同,德国把相邻不动产利用过程中发生的问题认为是所有权的延伸与限制,将之规定为相邻关系,在所有权章节中规定,而对于当事人意定的不动产利用问题才认为是地役权问题,在用益物权章节里规定,由此形成了地役权与相邻权的二分法。德国法中的地役权的内容与范围就是法国法中的约定地役权,所以将法国法中包括相邻关系的地役权称之为广义地役权,将德国法中的地役权称之为狭义地役权。本文中,如无特别交待,地役权仅指狭义地役权。欧洲大陆的多数国家、日本与当时的中华民国都借鉴了德国的作法。 英国与美国的地役权制度的产生与大陆法系国家有所不同。英国在圈地运动之前,土地是公有的,不存在互相利用的情况。在圈地运动以后,土地变为私有,产生了为了自己土地的便利而利用他人土地的地役权。美国继承了英国的法律制度。因为英美法系没有民法中物权法、债权法的分类,英美法系的地役权制度属于财产法中的不动产法部分。英美法上的地役权,是权利人为某一特定目的对他人土地及其土地上的物质使用或利用的权利,又称为普通法上的地役权,其权利性质、内容与大陆法上的地役权基本一致。英美法还存在衡平法上的地役权,与普通法上的地役权有所不同。 (二)相邻关系的制度渊源。相邻关系的法律制度渊源于《德国民法典》,德国在制定民法典时社会法学思想已显露端倪,所有权绝对的观念遭到质疑,所有权人特别是土地所有权人应承受工业化所带来的容忍义务,成为社会的共识。因此,与其将相邻权纳入地役权中,不如将地役权纳入到所有权的制度安排,更符合理论逻辑和社会需要。因此,《德国民法典》因对地役权和相邻权的二分法而影响了后世立法。 相邻关系是不动产权利人在不动产的所有与使用过程中发生的法律关系,对于相邻关系中的权利又可称之为相邻权。因为多数学者认为相邻关系意在调整不动产利用过程中的相互关系,包括一方的扩张权利与另一方的限制义务,二者不可偏废,所以称为相邻关系比相邻权更为全面,更能体现出双方的权利与义务。其实相邻关系与相邻权是同一概念,“相邻权是基于不动产相邻关系产生的,因此,不管是否称其为相邻权,其内容基本相同,或者二者只是对同一事物的不同称谓。”（2） 对于不动产相邻的各方而言,享有相邻权利或负担相邻义务,是由法律所规定的,无须当事人约定,相邻权利与义务是相邻各方和谐相处的必要条件,非此,不足以实现
民事起诉书 原告： 被告： 被告：淮矿地产有限责任公司 被告：淮南东华实业（集团）有限责任公司 诉讼请求： 1、判令被告限期对XX的渗水点进行维修，排除对原告生活的妨碍 2、判令被告赔偿原告经济损失暂定10000元(最终以评估结论为准)。 3、判令被告承担本案的诉讼费用和评估费用。 事实与理由： 原告与被告XX系邻居,原告居住在一楼，二楼系被告XX所有。XXXX原告要求三被告给出合理的解释并予以解决，三被告互相推诿，均不能予以妥善解决。事后，原告了解到像原告这样的情况，单单小区12栋楼就有几户，原告认为被告XX作为房屋的所有权人具有保管义务，被告XX作为房屋开发商对房屋防水承担质量责任，，被告XX 作为小区物业公司具有疏通管道等义务。被告未尽到各自责任的行为，影响了原告工作和生活，给原告的房屋及家装造成严重损坏。 根据《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定："不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。以及根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《业主临时公约》相关规定，特诉至人民法院，要求被告停止侵害，排除妨碍，赔偿损失并承担本案诉讼费、鉴定费。 此致 XX区人民法院 起诉人:
2016年3月3日 鉴定和评估申请书 XX区人民法院： 贵院受理的原告XX诉被告XX相邻权纠纷一案，为了便于明确受损的原因和数额，也便于人民法院更好地查明案件事实，公正审理本案。现原告XX申请对XX卫生间水管爆裂、入户花园下水主管漏水等原因进行鉴定，同时对造成原告家中地板、家具、家电、装饰等受损物品价值进行鉴定，以确定本案的具体赔偿数额（附损失赔偿鉴定清单及相关资料）。特此申请，恳请准许，为感！ 申请人（原告）： 2016年月日
相邻关系论文地役权论文：论相邻关系与地役权的比较 摘要：我国是大陆法系国家之一，为了不断的完善我国的民法体系，我们应该要不断的探索未知，更要加强对已存的法律关系进行审视，以做到理论与实践的结合。其中，对相邻关系和地役权的探讨就是很好的例子。经历从无到有，再见证在实践中的作用，学者们应该在理论的基础上扩大两者的探讨范围，从而适应不断变化发展的社会实际，以体现法律的真正价值。 关键词： 相邻关系;地役权;所有权;不动产 1 两者概念之比较 1.1 相邻关系 相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。 《民法通则》规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 《物权法》还用专章对相邻关系进行了规定。《物权法》第七章对《民法通则》第83条进行了较为具体化的分析，内容从基本概念、原则到具体适用以及对损害的救济都有了较为全面的规定。
其法律特征，强调的是以不动产为前提，由一方权利主体给予另一方必要的便利，以保证不动产权利的正常实施，这样的一种便利的范围应该是对低的义务限制。由此，笔者认为，相邻关系的本质是权利之间的一种制衡，是自由这一概念本质的另一种体现，它并不是简单的单方权利，相反的，正应该是权利双方互相的限制，使得以绝对性为特征的所有权在实践中更好的发挥功效。 1.2 地役权 地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、地上权人、农地使用权人、典权人乃至土地的承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种定限物权。 《物权法》规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益。 据有关资料，起草《物权法》时，对于是否规定地役权制度，有学者曾主张以相邻权取代地役权的物权立法模式，使得地役权制度很有深入讨论的必要。从地役权的概念来看，地役权适用目的并不仅仅为了所有权的正常行使，该制度所要求的是权利人为自己的不动产提高相应的利用价值，这说明了地役权的存在基础并不是不动产所有权是否方便行使，或能否正常行使，而是一种额外的获益行为。由此反映出，地役权是以另一方的相应的损益为代价的。 虽说如此，仍有许多学者坚持，将地役权和相邻权关系模糊，或
LAW SC I ENCE MAG AZI N E 作者简介:张鹤(1960-),女,汉族,昆明理工大学副教授,清华大学法学院博士研究生。 ① 因为土地的所有权属于国家,因此房屋的宅基地属于国家,但房屋的所有权属于个人。相邻建筑物间之利用关系的地役权调整 On Ease ment Adjust m ent Of The Mutual -Utilizati on Relati onshi p Among Neighboring Buildings 张 鹤 (清华大学法学院 北京 100084) 内容提要:在现代建筑技术飞速发展的今天,建筑物与土地之间、建筑物彼此之间提供便利的情形越来越多, 如何规范其相互之间的利用关系,成为亟待解决的课题。而《物权法草案》(征求意见稿)对此问题没有给予应有的关注。为此,本文试就此问题谈点粗浅的看法。 关键词:物权法 地役权 建筑物相邻关系 一、问题的提出 正在紧锣密鼓制定的《物权法》已成为社会关注的焦点,其中历经磨难的地役权,甚至居住权已在《征求意见稿》中有了一席之地。但对建筑物之物权这样如此重要的问题却基本无人问津。在土地公有制的我国,特别是住宅商品化已成为我国解决住宅问题的基本政策和制度的今天,私人房产的价值在某种程度上甚至超过了土 地。① 老百姓的私有财产之一就是房子。而以保护个人财产为宗旨、即将出台的《物权法》几乎是土地物权法,特别是对于用益物权编。如果将与土地有关的内容抽去,则整个用益物权编将成为空中楼阁。当然,“地产是私有财产的第一个形式”。② 不过房屋的财产价值也毫不逊色。虽然《征求意见稿》中的“所有权”编有两章即“建筑区分所有权”和“相邻关系”都涉及到建筑物之间的利用问题。但“建筑区分所有权”章仅就建筑物内部的专有部分给予规范。“相邻关系”章涉及到了建筑物的外部使用问题,然而规定较为抽象、简单等。如规定:“建造建筑物,应当遵守国家有关建筑规划的规定,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”;“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保”。此两条规定较为笼统。什么叫“妨碍”、“正常使用”,这涉及主观认识性的问题。而且这种笼统规定往往成为适法上的困难所在。“用益物权“编几乎没有提到建筑物间的利用问题。该编虽有“地役权”章,且规定“地役权人有权按照合同约定,利用 他人的不动产,以提高自己不动产的效益。前款所称‘他 人的不动产’为‘供役地’,‘自己的不动产’为‘需役地’”。可见此处的不动产仅指“土地”。《征求意见稿》对建筑物物权之保护的遗漏一方面使房屋产权人缺乏保护自己房屋物权的法律武器,另一方面势必造成司法实践中缺少判案依据。 时至今日,对某块土地的便利利用往往体现在对该块土地上的建筑物等的利用上。而对供役地的影响也开始更多地及于供役地上的建筑物,于是产生了此建筑物对彼建筑物“地役”性的利用问题、建筑物对土地的“地役”性的利用问题,且日益增多。因此,《物权法》有必要将调整相邻建筑物间的所有人之间、所有人与利用人之间、利用人与利用人之间、建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人之间,以及一栋建筑物内彼此邻近的住宅所有人之间、利用人之间、所有人与利用人之间因对建筑物的利用而产生的权利义务关系。为此有两种选择方案:即设定建筑物役权,使之与地役权并驾齐驱地规范相邻不动产之间的利用关系;或者在立法上明确规定地役权的调整范围为土地、建筑物和地上工作物等。就目前的状况———《征求意见稿》中已有地役权制度来看,选择后者较为现实。即只需扩大地役权的适用范围即可。这样需役建筑物的所有人或使用人可以通过协商而对他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间予以利用,从而产生彼此权利较高程度的调节。这是一种为了保障或者改善需役建筑物权利人的生活环境,维护其经济、精神上的权益,更好地发挥建筑物的使用价值、效能
相邻权的争议点点与实务难点 相邻权关系是日常生活中普通存在的民事关系，如不正确处理，必将影响人们的生产和生活，甚至引发冲突和伤害，影响社会稳定与和谐。但《民法通则》第八十三条及相关司法解释对相邻权规定又过于原则，《中华人民共和国物权法》对相邻权的诉讼时效问题也未作出明确规定，给相邻权纠纷的审理带来法律适用的困难，本文试图通过对漳浦法院2005年以来审结的25件相邻案件的调研，对相邻权纠纷在理论和实务中相关法律问题进行粗浅的思考，以期对相邻权纠纷的审判有所裨益。 □◆、相邻权理论争点及界定 相邻权关系是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或占有人(使用人)因对各自所有的或占有的不动产行使所有权或占有权(使用权)时，相邻各方相互间应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。从本质上说，相邻关系是相邻不动产的所有人或占有人行使其权利的一种延伸或限制。 1、“相邻”范围的理解与界定。 一种观点认为，“相邻”是指两个以上不动产“直接相邻”或“直接相连”;另一种观点认为，所谓“相邻”应理解为“相邻接”、“近邻”、“附近”的意思，而且不仅指不动产相互邻接，同时也指不动产权利的行使涉及到相互邻接的范围。笔者持第二种观点。笔者认为，应对“相邻”作广义理解，所谓“相邻”，是指土地位置的相邻，既包括相连接的房屋、土地及其他不动产，也包括相近的房屋、土地及其他不动产。即“相邻”意味着只要他人的不动产为本人不动产合理使用之必须，或者说本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可以认为是“相邻”的。凡是在不动产利用过程中，或因毗连，或因邻近，或因媒介，而产生的一不动产与另一不动产之间有相互利用之必要，均可视为是相邻，但也不能无限制的任意扩大“相邻”范围。 2、相邻权调整的主体范围的确定。
第十六章相邻关系与地役权 16.1复习笔记 一、相邻关系 1．相邻关系概述 （1）相邻关系的概念 相邻关系是指相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 相邻关系依存于相邻不动产的所有权关系或使用权关系之中，其实质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制。 （2）相邻关系的特征 ①相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或使用人。 ②相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产地理位置的毗邻而发生。 ③相邻关系的基本内容是相邻一方要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。 ④相邻关系的客体是相邻各方在行使不动产所有权或使用权时互相给予方便所追求的利益。 （3）处理相邻关系的基本原则 ①有利生产、方便生活的原则 相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活。有利生产、方便生活，充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。 ②团结互助、公平合理的原则
团结互助与公平合理，是处理相邻关系的两个相辅相成的原则。 ③尊重历史和习惯的原则 尊重历史和习惯，对妥善处理相邻关系具有重要的意义。《物权法》第85条规定：“法律、法规对相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。” 2．各种相邻关系 （1）因用水、排水而发生的相邻关系 ①相邻用水关系。在我国，水资源属于国家所有，相邻各方均有使用的权利，同时也都负有合理使用和保护义务。 ②相邻排水关系。高地所有人或使用人有向低地排水的权利。但低地所有人或使用人对高地的排水所承担的义务，则因排放之水是自然流水或人工流水的不同而有所不同。 （2）因使用邻地而发生的相邻关系 ①相邻通行关系。被相邻土地环绕，与公用道路隔离的土地所有人或使用人，有权通行邻地，直达公用道路；邻地所有人或使用人负有允许通行的义务。 ②相邻管线设置关系。不动产所有人或使用人非通过邻地不能安设其生产、生活需要之电线、电缆、水管、煤气管、下水道等管线时，有权通过邻地的上空或地下安设管线；邻地所有人或使用人应当允许安设。 ③因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系。相邻一方因建筑施工需要临时占用他方土地时，他方应当允许。但是，占用方应按双方约定的范围、用途和期限使用土地。 （3）建筑物相邻关系 ①因建筑物通风、采光、日照而发生的相邻关系。相邻各方修建房屋和其他建筑物，应与邻居的房屋保持适当的距离，不得妨碍邻居的通风、采光和日照。 ②相邻建筑物之通行关系。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的通道，
相邻关系纠纷案例解析 承办律师：山东健华律师事务所梁清华律师 【案情介绍】原告孙某与被告张某系邻居。十几年前，原告为满足自家生活需要，在家门口挖掘一处水井，使用至今。2013年秋天，被告张某因厕所改造，在距离水井两米左右的位置建造了一处简易化粪池，没有对化粪池四周和底部进行防渗漏处理。因为化粪池地势高，水井地势低，且距离很近，由于化粪池没有进行防渗漏措施，池中污物势必会下渗，对地下水质造成污染，影响原告的饮用水安全。为保护原告的饮水安全和维护邻里关系的和谐，要求被告对化粪池进行填埋或进行防渗漏处理。 【办案经过】我接受原告孙某的委托后，认为该案系相邻关系纠纷，且原、被告系紧邻的邻居。考虑到邻里关系相处，孙某告诉律师，孙某本不想直接起诉到法院，实在是没有办法的事儿。 接手案件后，我认为根据“谁主张谁举证”的原则，孙某应该提交相关证据来证明自家井水存在被污染的危险。但如何证明确实比较困难。后来经过仔细考虑后，我认为，既然原告孙某诉讼说的是“存在被污染的危险”，也就是说，井水还没有被污染，因此，原告就无需就井水被污染的事实进行举证。但是为了证明邻居家的化粪池可能会污染原告家的水井，原告家的水井有被污染的可能性，我就联系原告孙某，到实地查看。到实地后，我发现，化粪池和水井的距离不足三米且化粪池所处的地势要明显高于原告家水井地势。我到实地后，
对现场进行了拍照，并就地势的高低进行了大概的测量并进行了记录。针对“危险性”的举证，我也试图从证据方面进行举证，但从实际方面考虑，原告确实很难举证。对此，我也曾一度陷入困局，内心也很没有底。但通过查阅资料以及管饭讨论后，我认为，对于这种危险性实际是一种广泛为公众所知的常识，是无需通过证据加以证实的，即因化粪池地势高，水井地势低，且距离很近，由于化粪池没有进行防渗漏措施，池中污物势必会下渗，存在污染原告水井的危险，进而影响原告的生活勇士，属于自然规律，无需举证。 鉴于其中论述比较多，且该案件的论述和证明多为理论性的，为了避免庭审时法官和律师思路的混乱，我在庭前准备了详细的书面资料并于庭审时提交法庭。 【办案结果】最终法院采纳了我的代理意见，从有利生产、方便生活的相邻关系原则出发，支持了原告的诉讼请求。判决被告限期对化粪池进行整改，已达到消除污染原告水井危险的效果。