在酒店设计界，存在一种非常错误的风气：设计机构注重酒店的建设规划与设计，而忽视前期策划，甚至把策划工作推给投资商自己完成，只是在投资商明确的给出设计任务书之后，照单开方子，提交规划设计成果。
这样的成果，往往不能满足投资商的真正需要――市场的对接和经营盈利的实现。总结酒店设计实践，我们认为，策划是酒店设计不可分割的一部分，投资商应该“先策划，后设计”；最佳方案，是“策划规划设计一体化”的模式，即由一家机构，同时完成策划、规划、设计。
一、酒店的本质是什么
绿维创景对酒店本质的归纳，是“基于私人居留空间的公共服务场所”。酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”和“公共场所”就好像一个哑铃，成为酒店发展的两个重头板块。
“私人空间”，为私密性客房单元。客房单元的创新发展非常快，形成了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。
“公共场所”，把酒店的功能大大扩张，形成现代酒店无所不能的发展――以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。因此，出现了“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式。其中，最有影响力的是“酒店MALL”――以酒店为基础，“休闲MALL”的新发展。
“私人空间”与“公共场所”两个方向，形成酒店的多元化发展趋势，成就了酒店业的新繁荣。无论是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。
二、酒店市场需求分析
酒店策划，必须以市场研究为前提，并进行精准的定位。经验表明，市场错位是酒店亏损之根,正确定位则是成功经营的关键,我们把酒店市场区分为七类：
·旅游游客
以观光、休闲、度假为目的的游客，是酒店最重要的顾客群体。该顾客群体的基本需求为：住宿、洗澡休息、电视、基本餐饮、电话、上网、订票等商务服务、停车。
观光游客其他需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度假游客其他需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等。
·公商务旅行者
出差游客的首要要求是基本的私人居留空间，因此，交通方便性、经济性是主要决定因素。但是，公商务旅行者往往需要交往与接待，因而形成了不同的需求：身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。
·本地公商务接待
本地公务商务接待，一般在中高星级酒店进行，这已成为趋势。本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。
·跨区域会议活动
会议对酒店的需求发展很快，形成了会议型、会展型、交易型三大类别。跨区会议对酒店的需求，因有过夜，所以要求综合配套能力强，接待容量大，主要需求为：大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等。会议的发展，促成了会都模式的大型会议酒店发展，以北京九华山庄为代表，会都酒店将会在全国进一步扩张。
·本地会议活动
本地会议及本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。后者具有很强的公共传播特征，记者云集，影响较大。这些活动一般要求酒店具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。本地活动还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等。
·私人群体活动
私人群体活动，是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会、白喜事等。这些活动以私人消费为前提，以宴会模式为主，要求比较苛刻，消费水平参差不齐，但都对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合。
·私密生活
酒店已经成为城市私生活的重要场所，并逐渐成为市场消费的一个板块。这类消费包括私密商务开房、私密约会开房、赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等；其中私密商务开房、私密约会开房属于正常接待范围，特别是名人的商务和生活，需要较高的私密保护。赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等，则是利用酒店管理的私密安全保障功能，从事不道德乃至违法犯罪行为，是酒店应该坚决防范和杜绝的市场需求。
由以上七类市场需求，我们归纳出七种酒店模式：
简洁型旅行酒店：经济型酒店、景区青年旅舍；
城市商务会议型酒店；
城市休闲娱乐型酒店；
城市商务会展休闲MALL酒店（城市会展）；
郊区特色会议休闲酒店：民俗酒店、度假村、会议中心；
郊区大型休闲会展MALL酒店（郊区会都）
目的地度假酒店。
七类市场需求下，形成了七类酒店模式，这是一个简单的概括；以这样的市场分析为基础，我们就可以对具体投资的某一个酒店的市场进行精准的定位，并对其类别进行分析，在同类别的经验教训中，找到现有酒店策划或提升改造酒店的方向。
三、酒店功能及延伸分析
我们把酒店的功能，区分为基本功能与延伸功能，是为了更好的把握酒店发展的脉络。
什么样的市场需求，对应形成什么样的功能。我们从七类市场需求群体的具体需求中，可以归纳出酒店基本的功能结构。
1、私人空间功能
休息功能：床位、洗澡间、厕所、相关用品；
对外联系与工作功能：电视、电话、写字台、宽带、电脑；
接待功能：接待桌椅及空间、独立接待客厅；
延伸的娱乐休闲功能：泡浴冲浪间、棋牌间、综合娱乐间；
延伸的安保助理功能：保安间、秘书间、工作间、会议室、暗道。
2、公共空间功能
餐厅：早餐、宴会厅、茶餐厅、小吃餐饮厅、中西特色餐厅、露天餐饮、烧烤营地；
接待功能：专设休息等待厅（免费）、大堂吧、咖啡厅、茶馆；
商务与旅行服务：订票、旅行社、传真、长途电话、上网、复印、租车、秘书；
会议会展交易活动：会议室、报告厅、展览厅、展览廊道、表演厅、多功能厅；
康体休闲：游泳池、戏水乐园、温泉中心、洗浴中心、按摩室、美容美发、健身室、保龄球场、网球场、乒乓球室、羽毛球室、棋牌康乐室、拓展运动基地、小型游乐场；
娱乐：酒吧、水吧、夜总会、KTV、电子游戏室、激光射击、室内高尔夫、综合包间、小剧场、音乐厅、放映厅；
购物：百货小超市、艺术走廊、工艺商店、名品专卖店。
四、特色化
对应于酒店市场，我们可以精准定位酒店的功能，并因此形成酒店的产品功能模块。但是，酒店的功能不可能满足所有的市场需求，必须走特色化的道路，在市场竞争中寻求在部分市场上的竞争优势，达到因独特而保持客房入住率及消费标准的高水平与稳定。功能设计的特色化，是市场竞争及商业模式特色化的基础；景观风格的特色化，是酒店格调、品位、顾客喜爱度的基础；经营服务特色化，则是鲜活的感性基础，需要经营者去实现。
在前期策划中，特别需要对功能特色化进行研究，并据此实现酒店特色化定位目标。根据绿维创景的经验，在此提出三种策划模式：
小型酒店的乡土民俗特色化低成本扩张模式：小型酒店，应以功能单一化、管理标准化、品牌连锁化为主要方向，走乡土民俗特色化的低成本扩张道路。
城市大中型酒店的功能延伸特色化模式：城市大中型酒店，应以功能延伸特色化为目标，在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型或娱乐休闲型酒店。
郊区景区大中型酒店的休闲娱乐特色化模式：郊区景区大中型酒店，应以会议＋休闲娱乐为模式，在休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。
有关建筑与景观设计的特色化模式，将在本连载之二中详述。
五、策划方法论
·核心逻辑
酒店策划，关键在于把握“市场需求与酒店产品”之间的对应关系，把酒店所面对的具体市场需求研究透，把酒店选址的基础吃透，把酒店的环境利用充分，把竞争的环境分析透，通过整合分析，特色化创意再造，最后形成完整的产品构架与运营模式，就可以指导建设性规划设计和开业经营运作了。
·策划过程要求与策划实现目标
通过区域环境及地块条件考察，依托对市场现状与发展趋势的深度研究，结合竞争比较与场地景观文化挖掘，对项目进行整合，沿着特色化目标，形成总体定位与总体发展战略；创意性的策划私人空间与公共空间产品特色，设计功能特色化结构；结合地块，形成初步布局结构；策划文化主题与风格意境要求，初步形成景观与建筑风格规范要求；设计开发运作的过程、工程建设要求、投资分期、招商融资方式、营销思路、管理方案等各个环节；系统整合区域的各个要素与环节，形成整体开发的思路方案。
经过策划，应该达到以下目标：定位清晰，市场目标明确，主题与功能特色化的酒店产品新颖独特，区域联动互动关系明朗，投资分期合理，营销渠道与战略清楚，具备可操作性的基础。
·策划基础模板
内容包括九部分：基础环境分析、市场研究、定位分析、功能结构特色化与布局、主题与风格创意策划、建筑与景观概念策划、商业模式设计、运营实施计划设计。
基础环境分析――考察项目地块、周边环境及相关资源，进行系统的资源环境与地块条件分析；对区域经济社会发展及相关项目进行比较分析，形成基础环境分析报告；
市场研究――收集相关市场资料，进行系统的市场调查，深度分析市场需求，比较竞争项目及可能的竞争环境，提出项目精确的市场定位与市场目标；
定位分析――通过SWOT分析，对项目进行系统整合，形成对项目的系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位四方面；
功能结构特色化与布局――按照酒店功能基本要素及延伸特色化模式，对项目进行特色化产品的创意策划，策划建筑规模，并进行空间布局，落实私人空间与公共空间的具体特色，进行详细描述，并与市场需求进行对应消费比较分析；
主题与风格创意策划――创意策划酒店的文化主题，以文化为脉，整合风格与风情，形成酒店的主题与风格格调。其中，包括整体建筑、客房风格、休闲娱乐内容、故事编撰与情境化场景布置、体验模式、特色餐饮等等；落实“吃住行游娱购”六要素在酒店内部的具体互补镶嵌系统结构；
建筑与景观概念策划－―策划建筑体量、板块结构、标志性特征、风格规范要求、功能建筑特色、植物造景与园林景观等等；形成景观规范要求；
商业模式设计―卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用
策划、商业模式整合等；
运营实施计划―对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，形成具体的工作计划。
图件――
区位分析图、
市场分析图、
现状与竞争分析图、
功能分区示意图、
建筑与功能项目布局示意图、
道路交通示意图、
标志性景观及风格控制示意图、
重要节点景观效果示意图。
一、调研目的(Objectives)
客观、准确、全面、专业的《酒店项目可行性论证及酒店功能布局策划报告》，可以为业主公司的项目决策提供专业、可靠的投资依据。
二、前期调研工作的必要性：
1、市场导向性(Market directing)
一个酒店最终成功与否，完全基于此产品与市场需求的结合度。而市场需求是由区域经济发展决定的。因此在调研过程中，我们坚持以大市场概念和行业发展方向为原则，密切关注项目当地尤其是酒店所在片区经济发展特点、客源市场属性、当地消费习惯和消费能力等来展开科学的调研分析，尊重的是市场规律，而不是投资者或顾问机构的主观想象。
2、调研工作的中立和客观(Let the market talk)
通过对项目最审慎、细致的市场需求进行专业分析，判断目前和未来市场的状态，进而提出酒店项目适合的产品以及渗透市场的方式。使投资者可以更加理性的判断和对任何一个可能参与本项目合作开发的其他机构(如贷款、融资机构、设计公司等)提供足够的说服力。
3、对酒店项目清晰的认识(Know better the project )
通过酒店项目可行性分析论证，使投资者对这一项目的认识更加清晰，对项目开发的机会、风险、优势、劣势、投资的额度、资金使用等等，以及酒店的规模定位、设施设备组合，未来的经营业绩、利润成本预算、酒店星级规划等等都将有一个十分清晰明了的认识。
4、调研结论可以控制投资和成为设计基础( Reliable informations )
依据市场需求来确定酒店的所有投资。为投资决策提供重要的参考依据，并减少投资决策风险。此研究的结果也将成为设计师、建筑师的设计指南，防止由于设计的盲目性导致日后重复建设改造，造成资金的巨大浪费。
5、明确投资期望(Expectations)
通过本案的财务分析，包括投资敏感度分析，为投资者作出最终的决策提供重要的参考，进一步调整我们对此项目的投资回报期望、风险和获利的考量。
6、掌握酒店项目开发的主动权 (Project control)
凭借一份高质量的酒店可行性研究报告对酒店开发的各个细节获得的清晰认识，使项目的主动权掌握在投资者自己手中，无论将来资金筹备、管理合同谈判、部分开发项目的外包、造价预算的掌握、对管理公司业绩的评估等都可以做到心中有数，充分驾驭项目每个阶段的进展。
三、调研方式：(Methods)
由我公司成立专项调研小组，有计划地展开周密、层次清晰的市场调研工作，
并由我公司专家顾问团成员通过阶段性分析整合相关资料及数据，再与业主保持良好沟通时时汇报调研进度，综合各方面信息后顺利完成该酒店项目的完整论证分析报告。
四、调研的专项小组：(The crew)
由酒店筹建专家、酒店客房顾问、餐饮顾问、康乐/娱乐顾问、酒店财务分析师、市场开发顾问等构成，分工合作赴酒店当地展开调研。汇总信息回到公司总部统一分析制作完成报告。
制作系统、科学、完整的《当地酒店可行性调研策划报告》工作需要大量充分的人力、物力投入来保证其专业质量。因此，威尼科斯本着对客户负责和对自己负责公司内部已经作出限制规定：公司年度接受独立《酒店可行性调研报告》之委托不超过十案。同时，确保同一时间段不得两个调研项目以上同时进行操作。
“酒店的可行性调研分析从来不是纸上谈兵，更不是格式化的、套路化的车间式操作。缺乏酒店实际管理经验不能够做得出专业、客观、科学、准确的酒店可行性分析报告。”
酒店开业计划书
做好酒店开业前的准备工作，对酒店开业及开业后的工作具有非常重要的意义；对从事酒店管理工作的专业人士来说也是一个挑战。我采用倒计时的手法，将酒店开业筹备工作作为一个项目来运作，实践证明可操作性极强。
一、酒店开业筹备的任务与要求
酒店开业前的准备工作，主要是建立部门运营系统，并为开业及开业后的运营在人、财、物等各方面做好充分的准备，具体包括：
(一)确定酒店各部门的管辖区域及责任范围
各部门经理到岗后，首先要熟悉酒店的平面布局，最好能实地察看。然后根据实际情况，确定酒店的管辖区域及各部门的主要责任范围，以书面的形式将具体的建议和设想呈报总经理。酒店最高管理层将召集有关部门对此进行讨论并做出决定。在进行区域及责任划分时，各部门管理人员应从大局出发，要有良好的服务意识。按专业化的分工要求，酒店的清洁工作最好归口管理。这有利于标准的统一、效率的提高、设备投入的减少、设备的维护和保养及人员的管理。职责的划分要明确，最好以书面的形式加以确定。
(二)设计酒店各部门组织机构
要科学、合理地设计组织机构，酒店各部门经理要综合考虑各种相关因素，如：饭店的规模、档次、建筑布局、设施设备、市场定位、经营方针和管理目标等。
(三)制定物品采购清单
饭店开业前事务繁多，经营物品的采购是一项非常耗费精力的工作，仅靠采购部去完成此项任务难度很大，各经营部门应协助其共同完成。无论是采购部还是酒店各部门，在制定酒店各部门采购清单时，都应考虑到以下一些问题：
1.本酒店的建筑特点。
采购的物品种类和数量与建筑的特点有着密切的关系。例如，客房楼层通常需配置工作车，但对于某些别墅式建筑的客房楼层，工作车就无法发挥作用；再者，某些清洁设备的配置数量，与楼层的客房数量直接相关，对于每层楼有18—20间左右客房的饭店，客房部经理就需决定每层楼的主要清洁设备是一套还是两套。此外，客房部某些设备用品的配置，还与客房部的劳动组织及相关业
务量有关。再如餐饮部的收餐车，得考虑是否能够直到洗碗间。按摩床能否进按摩间的门口，等等
2.行业标准。
国家旅游局发布了“星级饭店客房用品质量与配备要求”的行业标准，它是客房部经理们制定采购清单的主要依据。
3.本饭店的设计标准及目标市场定位。
酒店管理人员应从本酒店的实际出发，根据设计的星级标准，参照国家行业标准制作清单，同时还应根据本酒店的目标市场定位情况，考虑目标客源市场对客房用品的需求，对就餐环境的偏爱，以及在消费时的一些行为习惯。
4.行业发展趋势。
酒店管理人员应密切关注本行业的发展趋势，在物品配备方面应有一定的超前意识，不能过于传统和保守。例如，饭店根据客人的需要在客房内适当减少不必要的客用物品就是一种有益的尝试。餐饮部减少象金色，大红色的餐具与布置，增加一些淡雅的安排等等。
5.其它情况。
在制定物资采购清单时，有关部门和人员还应考虑其它相关因素，如：出租率、饭店的资金状况等。采购清单的设计必须规范，通常应包括下列栏目：部门、编号、物品名称、规格、单位、数量、参考供货单位、备注等。此外，部门在制定采购清单的同时，就需确定有关物品的配备标准。
(四)协助采购
酒店各部门经理虽然不直接承担采购任务，但这项工作对各部的开业及开业后的运营工作影响较大，因此，酒店各部门经理应密切关注并适当参与采购工作。这不仅可以减轻采购部经理的负担，而且还能在很大程度上确保所购物品符合要求。酒店各部门经理要定期对照采购清单，检查各项物品的到位情况，而且检查的频率，应随着开业的临近而逐渐增高。
(五)参与或负责制服的设计与制作
酒店各部门参与制服的设计与制作，是饭店行业的惯例，同时，特别指出因为客房部负责制服的洗涤、保管和补充，客房部管理人员在制服的款式和面料的选择方面，往往有其独到的鉴赏能力。
(六)编写酒店各部工作手册
工作手册，是部门的工作指南，也是部门员工培训和考核的依据。一般来说，工作手册应包括岗位职责、工作程序、规章制度及运转表格等部分。
(七)参与员工的招聘与培训
酒店各部门的员工招聘与培训，需由人事部和酒店各部门经理共同负责。在员工招聘过程中，人事部根据酒店工作的一般要求，对应聘者进行初步筛选，而酒店各部门经理则负责把好录取关。培训是部门开业前的一项主要任务，酒店各部门经理需从本饭店的实际出发，制定切实可行的部门培训计划，选择和培训部门培训员，指导其编写具体的授课计划，督导培训计划的实施，并确保培训丁作达到预期的效果。
(八)建立酒店各部门财产档案
开业前，即开始建立酒店各部门的财产档案，对日后酒店各部门的管理具有特别重要的意义。很多饭店酒店各部门经理就因在此期间忽视该项工作，而失去了掌握第一手资料的机会。
(九)跟进酒店装饰工程进度并参与酒店各部门验收
酒店各部门的验收，一般由基建部、工程部、酒店各部门等部门共同参加。酒店各部门参与验收，能在很大程度上确保装潢的质量达到饭店所要求的标准。酒店各部门在参与验收前，应根据本饭店的情况设计一份酒店各部门验收检查表，并对参与的部门人员进行相应的培训。验收后，部门要留存一份检查表，以便日后的跟踪检查。
(十)负责全店的基建清洁工作
在全店的基建清洁工作中。酒店各部门除了负责各自负责区域的所有基建清洁工作外，还负责大堂等相关公共区域的清洁。开业前基建清洁工作的成功与否，直接影响着对饭店成品的保护。很多饭店就因对此项工作的忽视，而留下永久的遗憾。酒店各部门应在开业前与饭店最高管理层及相关负责部门，共同确定各部门的基建清洁计划，然后由客房部的PA组，对各部门员工进行清洁知识和技能的培训，为各部门配备所需的器具及清洁剂，并对清洁过程进行检查和指导。
(十一)部门的模拟运转
酒店各部门在各项准备工作基本到位后，即可进行部门模拟运转。这既是对准备工作的检验，又能为正式的运营打下坚实的基础。
酒店开业准备计划
制定酒店开业筹备计划，是保证酒店各部门开业前工作正常进行的关键。开业筹备计划有多种形式，饭店通常采用倒计时法，来保证开业准备工作的正常进行。倒计时法既可用表格的形式，又可用文字的形式表述。