２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告
导读： 资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。 摘要： 1、房企融资渠道 已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。 2、房企主要融资渠道规模和结构 （1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。 （2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。 （3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。 3、未来偿债高峰 （1）有息负债余额19.2万亿。截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。 （2）未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。 4、融资收紧对主要渠道的影响 （1）银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。A.开发贷成本和门槛上升、用途规范：目前利率不同程度上浮；实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使
企业融资渠道及其资本 成本计算方式分析 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
企业融资渠道及其资本成本计算方式分析 摘要：随着我国经济体制的不断改革发展，资本市场也迎来了发展的春天，企业的融资渠道也逐渐多了起来，但是不同的融资渠道其资本成本计算方式也不一样，资金获取的难易程度也不一样。这就要求企业在融资时需将税收等因素进行综合考虑，进而形成适合企业自身需求的最佳资本结构。本文分析了各类融资来源和特征，进一步指出各类融资成本的计算方式，为企业融资提供参考。 关键词：企业；融资渠道；成本计算 一、融资的方式和特征 （一）财税融资 财政补贴和税收优惠是政府财税的融资来源。财政补贴分为有偿补贴和无偿补贴两种，有偿补贴又包括低息贷款和参政资金参股，无偿补贴包括财政补助、科技补助以及政府奖励等，其在一定程度上帮助企业提高了利润空间，增加了企业的资本权益。而有偿的财政补贴中包含部分无偿补贴，可以将低息贷款理解成部分贷款利息的无偿补贴，通过财政参股便是政府将部分收益转给了政府，这也是一种无偿补贴。 （二）债务融资
债务融资包括银行借贷、明见借贷、发行债券、贸易融资以及对供应商的预付款、对客户的预收款和内部各种集资款等。债务的融资来源较为广泛，融资渠道包括直接融资和间接融资，直接融资又包括债券市场、民间借贷、融资租赁、供应商、客户以及内部员工等多种渠道，间接融资主要以银行等金融机构为渠道。 其中，从客户和经营商处获取的资金在经营融资范畴之内。 商业信用融资、贸易融资以及通过物流银行的融资都属于经营融资。商业信用融资是指在商品交易的过程中出现延期交货而产生预收货款，进而形成借贷关系进行融资，是企业短期融资的一种；贸易融资指的是企业运用一定的贸易手段和金融方式使现金流量增加的融资方式；物流银行融资是通过质押贷款，实现供应链上的融资。 （三）股权融资 股权融资主要来源于对内融资和对外融资。对内融资是指理论累积和计提折旧；对外融资是指吸引风险投资及资本市场发行的股票融资，股票又分为优先股和普通股。股权融资的优点在于不必还本付息，但是具有一定的风险性且发行费用较高。 二、各类融资成本的计算方式 （一）一般公式的计算
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——
十四种主要融资方式分析比较 根据现有企业融资资金的来源和渠道，对比各种融资方式的优劣性以及与企业的匹配性，笔者选择十四种主要融资方式进行比较分析，从而对企业融资的各种操作方式及大致的运作情形，有一个初步了解，更好的为企业服务。 一、吸收投资 吸收投资的方式融资是指非股份制企业以协议等形式吸收国家、企业、个人和外商等的直接投入的资本，形成企业投入资本的一种筹资方式。投入资本不以股票为媒介，适用于非股份制企业。是非股份制企业筹集股权资本的一种基本方式。在合伙企业中，两个及以上的人员共同出资可以看作为吸收投资而成立。中外合资企业、中外合作企业的成立，亦可看作是吸收中方或外方的投资，获得相应的股权，或者协商的股权。对于有限责任公司，吸收投资便成为吸收股东，但局限于5人以下。对于股份公司来说，发起设立人只能作为共同的投资方，一旦吸收投资，则吸收的投资性质将改变，直接成为发起人;对于募集设立，发起人只认购发行股份的一部分，其余部分向社会公开募集或者特定对象募集吸收投资，从而成立股份公司。当然，以上的合伙企业、中外合资企业、中外合作企业、有限责任公司、股份及以上形式吸收的直接投资也可以是非股权参与，具体由协议来确定。 二、发行股票 股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。
三、银行贷款 银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度围可以循环使用。具体来说，现在银行开展过的为企业融资相关的贷款包括如下五种方式。 资产抵押贷款，中小企业将资产抵押给证券公司或商业银行，由相应机构发行等价的资产证券化品种，发券募集的资金由中小企业使用，资产证券化品种可通过专门的市场进行交易。担保基金来源于当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等。信用担保机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。 项目开发贷款，一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中小企业，将会给予积极的信贷支持，以促进企业加快科技成果转化的速度。对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外，也可办理项目开发贷款。 出口创汇贷款，对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。 无形资产质押贷款，依据《中华人民国担保法》的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。 票据贴现融资，指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况(销售合同)来贷款。企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则30天，资金在这段时间处于闲置状态。企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关手续即可，一般在几个营业日就能办妥。 四、民间借款
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。 一、当前的市场政策及融资环境 房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。 从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9a7410597.html, 房地产公司融资渠道分析 作者：董南斯 来源：《环球市场》2018年第28期 摘要：随着社会的进步和国民经济的发展，房地产行业竞争日趋激烈。而对于一个房地产公司来讲，融资渠道的畅通性，往往能决定公司的发展方向。本文首先探讨了房地产公司所能利用的几种常见的融资渠道，继而分析了目前我国房地产公司所面临的主要融资风险，最后总结了拓展融资渠道的有效措施。 关键词：房地产公司;融资渠道;融资风险 房地产行业作为促进国家经济发展的重要支柱性行业，与社会发展密切相关。而相较于国外房地产行业来说，我国大部分房地产公司在融资渠道方面显得过于狭窄，对融资风险的抵御能力较低，给行业发展带来了严重的影响。作为房地产公司的管理人员，怎样才能采取更为积极的措施，拓宽公司的融资渠道，保证公司在发展过程中获得足够的资金供给，促进企亚长期保持健康的发展，值得我们更为积极地探索。 一、房地产公司主要融资渠道 （一）银行借贷 银行借贷属于目前国内房地产行业最为主要的融资渠道与方式，可以说其贯穿于中国房地产行业的整个经营过程，是一条重要的生命线。房地产公司不管是在招投标、工程建设、竣工决算过程中，还是在企业运营、内部管理方面，都离不开资金的支持。且房地产公司属于资金密集型企业，在国内绝大多数企亚中，银行借贷的比例不低于30%，有些企业甚至超过50%。 （二）信托融资 信托融资属于房地产公司所能利用的一种间接性融资方式，主要依赖于金融机构，由一些专业的信托公司负责运作，以信用委托来获取资金。在目前的经济环境当中，信托融资具备较高的优势，与传统方式相比，其具有更强的便捷性与快速性。信托融资主要包括三种：股权类信托融资、贷款类信托融资以及收益权转让类信托融资。 （三）上市融资 上市融资可以为企业发展带来大量资金，且能够有效缩减企业所承担的融资成本与风险。不过，鉴于我国目前的资本市场环境，企业若想上市，所面临的审批条件十分严格，而且时间
公司融资的渠道分析 （一）融资渠道概述 企业的资金来源主要包括内源融资和外源融资两个渠道,其中内源融资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分；外源融资即企业的外部资金来源部分,主要包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业进行的首次上市募集资金(IPO)、配股和增发等股权融资活动,所以也称为股权融资；间接融资是指企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动,所以也称为债务融资。随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内部融资已经很难满足企业的资金需求。外部融资成为企业获取资金的重要方式。外部融资又可分为债务融资和股权融资。 1、银行借款 信贷融资是间接融资，是市场信用经济的融资方式，它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。信贷融资由于责任链条和追索期长，信息不对称，由少数决策者对项目的判断支配大额资金，把风险积累推到将来。信贷融资需要发达的社会信用体系支持。银行借款是企业最常用的融资渠道，但银行的基本做法是“嫌贫爱富”，以风险控制为原则，这是由银行的业务性质决定的。对银行来讲，它一般不愿冒太大的风险，因为银行借款没有利润要求权，所以对风险大的企业或项目不愿借款，哪怕是有很高的预期利润。相反，实力雄厚、收益或现金流稳定的企业是银行欢迎的贷款对象。 因为以上特点，银行借款跟其它融资方式相比，主要不足在于：一是条件苛刻，限制性条款太多，手续过于复杂，费时费力，有时可能跑一年也跑不下来；二是借款期限相对较短，长期投资很少能贷到款；三是借款额度相对也小，通过银行解决企业发展所需要的全部资金是很难的。特别对于在起步和创业阶段企业，贷款的风险大，是很难获得银行借款的。 希望获得银行借款的企业必需要让银行了解您有足够的资产进行抵押或质押，有明确的用款计划，企业或项目利润来源稳定，有还本付息的能力。 比如，现实中企业根据对未来市场变化的预期，制定了相应的产品开发计划，但其所需资金往往受贷款规模的限制，等到银行逐级申报增加贷款规模批下来以后，也许市场情况已经发生了变化，使企业失去一次有利的投资机会。可见，我国银行贷款的"时滞"增加了企业融资的机会成本。同样债券融资的限制条件多，对企业来讲，同样加大了机会成本，也是其不利的一面。 中国的银行体系在金融体系中占有绝对的地位,虽然其他金融机构在近10 年来有了一定的发展。2001年底,银行体系拥有的金融资产总额占全部的80%以上。1990-1999年中国的银行贷款余额占GDP的比重为96%,比亚洲危机国都高,是韩国、印尼、菲律宾的2倍以上,比最高的泰国又高出5个百分点。和亚洲危机国一样,我国金融体系是典型的银行体系主导型。而同期证券市场主导型的美国,其银行贷款占GDP的比重仅为30%。 由于相同的文化背景和相似的金融体系,我国也存在亚洲危机国所普遍存在的银行体系失效的因素,如政府对贷款的干涉、政府对银行的担保、监管不
地产融资模式及渠道大全 地产业务全产业链均有融资的机会，分别介绍如下： 一、土地拍卖阶段 地产企业在土地拍卖阶段，需要缴纳一笔土拍保证金，不同地方要求也不一致。例如，上海地区需要在竞拍前全额缴纳保证金；苏州地区需要在竞拍前一周缴纳50%的保证金。如果成交，则作为土地款缴纳，如果未成交，则在规定时间退回地产公司。 这对部分计划多处拿地的地产公司而言，会产生庞大的土拍保证金沉淀，而且收益很低。由于保证金基本是封闭管理，因此部分国企闲置资金可以通过银行撮合方式，采取委托贷款模式短期借给地产项目公司，由地产集团予以担保，资金实现封闭管理，短期支持流动性安排，一般配资比例在2：1，即地产公司支出三分之一的土拍保证金，其余部分由国企资金解决，期限一般在一个月，利率跟进融资主体的资信不同而变化，由于存续期较短，普遍在年化15%左右。 二、拿地阶段融资 目前土地成本一般在整个地产项目总投的30%-50%（以住宅为主），这也是地产项目最大的资金占用部分，而且国土局一般都要求在办理土地证前全额缴纳土地出让金（开具相关发票），地产企业这部分融资在市场被简称为“前融”，因为这部分融资收到监管的严格管控，银行贷款、理财资管、信托贷款资金都无法正常介入，只有其他变通渠道，但也随时面临监管指导的不确定性。
（1）股权投资基金：即通过信托代销渠道或私募股权基金募集渠道筹集资金，通过设立地产股权投资私募基金（有限合伙形式），进入到地产项目公司的股东（小股东），资金通过股东借款形式支持地产企业拿地。一般周期在1 1年，退出方式为了符合股权投资的备案要求，一般采取业绩对赌的模式，即满足一定条件后，小股东可以申请分红退出，差额不足部分由集团公司承担，土地不办理抵押。上述成本大概在年化10%-11%（即锁价退出），地产公司一般在前五十强左右，有一定担保实力的客户。 （2）存量“四三二”置换模式。该模式从实质看是符合监管精神的，即通过存量的满足四三二要求的地产项目来获取增量融资，主要是某些信托公司通过信托贷款方式操作，条件和正常的信托贷款一样，但是由于存量项目已经办理了抵押，所以一般是用拿地的土地来做抵押，用途一般是归还股东借款（实际就是股东用以拿地的资金，但在报表上体现为原项目的投入，需要地产公司进行包装组合）。信托一般操作的期限在2年内，利率在年化11%起，一般也要百强地产企业才可能融资。但这块受到信托公司地产额度的影响较大，如果监管窗口指导后，信托公司可能无法放款。 （3）真股权投资基金：目前社会上有不少地产股权投资基金，他们通过向少量高净值客户、机构客户、国企客户募集资金后，通过真股权形式进入地产公司，操作模式按照真股东模式操作，退出也是跟进项目是收益来确定，因此前期对项目的判断要结合项目IRR来判断，一般低于20%就不介入以确保后面的收益的实现。项目实现分红逐步退出，一般实际退出的年化收益也在15%以上，期限3年。
地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、
机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产
房地产项目融资渠道 房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。 一、房地产企业融资现状 一融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2021年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍参见表1-1。 二银行信贷是房地产融资的主要渠道 仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%;自筹资金2184亿元，占28.38%;其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持部分企业甚至达到70%～80%。 三股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2021年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。 四房地产资金信托活跃 2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2021年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2021年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2021年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》以下简称212号文，对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。 二、房地产企业融资存在的主要问题
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
中国电影融资渠道分析 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
中国电影融资渠道分析(一) 摘要：近几年，我国电影业进入飞速发展的阶段，类型更加多元化，票房成绩也是以每年增长百分之几十的速度频频传来捷报。一直以来，制约电影创作与发展的一个很重要的问题是资金问题，也就是拍电影的融资渠道。中国电影制片领域的融资能力在近几年来已得到了明显提高，融资渠道不断拓宽。论文将以案例分析的方式介绍电影融资渠道，并在此基础上提出发展中国电影投融资体系的建议。 关键词：融资方式；华谊集团；中影集团；金融贷款 一、电影融资渠道介绍 我国电影业主要使用的电影融资方式有八种：金融贷款、版权预售、政府出资、电影基金、间接赞助、个人融资、广告投入、风险投资、以及海内外企业投资等。随着电影投资环境的进一步改善，香港、美国、日本、韩国、英国、荷兰、加拿大地区的资金也逐步进入中国制片领域。而随着这些资金的逐步进入，单一的资金制作的影片比例已经越来越小，混合资金运作已经成为目前我国电影融资的主要形式。 二、案例分析 （一）广告投入的代表——华谊集团。 华谊公司与冯小刚合作的多部电影，如《手机》、《大腕》、《天下无贼》等将广告投入这一融资渠道的作用发挥到最大。以新片《非诚勿扰》为例，影片5000万投资里有一大半是来源于广告收入。（另有招行的独家贷款。）在过去的几年中，华谊兄弟保持100%增长率，占据了国内制片市
场40%的份额、电影发行市场30%的份额。从2000年至今，华谊兄弟先后获得来自太合集团、TOM集团、雅虎中国、分众传媒等机构的资金总计4亿多元，这些资金保证了华谊兄弟能够持续不断地投入到扩大再生产中。2009年，华谊兄弟正式上市成为华谊兄弟传媒股份有限公司。北京电影学院院长张会军认为，“华谊”兄弟的上市将为国有公司的新一轮发展带来契机。“ （二）海内外企业投资代表——中影集团。 由韩三平领导的中影集团把我国的国营制片厂的优势发挥得淋漓尽致。仅08年一年，中影集团发行的影片票房总收入高达27亿元，占全国票房总产值67%。中影集团以独家、联合、代理、协助等不同形式发行了国产影片150部，共产出票房亿元，比07年狂增10亿元，全年8部过亿影片中影集团参与。从08年的《赤壁》到09年的《建国大业》，有了中影集团在背后做力盾，影片吸引到许多国内外的影视公司融资。拿《赤壁》为例，总投资额8000万美元的影片投资方包括中国电影集团、美国狮门山制作公司、北京保利博纳电影发行有限公司、北京紫禁城影业有限责任公司、橙天智鸿影视制作有限公司、北大春秋鸿文化投资有限公司、日本AVEX、韩国Show-box等11家单位。该片采取“主打中国文化、集合亚洲资源、全球营销”的制作模式，涵盖了国有、民营、社会、境外等多种渠道的资金，影片上映不到一周内地票房即突破亿元，创造了新的记录，同时在中国香港、中国台湾、韩国等地上映后均位居首周票房榜之首。
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基