高级私人会所财富精英之家解析俱乐部发展历史
https://www.doczj.com/doc/997344216.html,|2006-6-13
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什么是私人会所
在我们讨论什么是真正的私人会所之前，首先让我们了解一下俱乐部的历史。
它兴起于一个世纪之前。第一个俱乐部实际上是一个咖啡馆，人们聚在一起喝杯咖啡或是饮杯热气腾腾的英国茶。英国某咖啡馆的一群消费者他们有着相同的兴趣爱好，于是决定组成一种联盟。刚开始时只限于朋友之间，很快就需要有一个大家聚会的场所。因此这些朋友决定筹款和建立现在大家都知道的会员部。在私人聚会时他们每人掏出一小部分钱来买咖啡。事实上这就是世界上第一家私人会所。当时有一个障碍——怎样维护俱乐部？要想有自己的地方是需要钱来运作的，因此他们决定从会员身上收取一定费用来进行俱乐部运作。“会费”产生了。随着开支的增减，他们也改变会费，以便满足大部分的运作费用。他们还要支付吃饭和饮料的费用，和现在的俱乐部一样。
这一理念流行开来，很多兴趣相投的团队决定组织他们自己的俱乐部。从伦敦早期的简陋咖啡馆发展到今天的全球现象。在早期，俱乐部的会员几乎都是男性，随着时间的流逝，这一现象有所改变。如今俱乐部会员包括男性和女性有的还包括他们的家人。真正的私人会所一直向新会员收取入会费用，会费用于会所的所有开支。
私人会所已有一个世纪的历史了。会员用他们的俱乐部会见老朋友、结交新朋友。俱乐部已成为家的延续。每一个个体对加入俱乐部都有不同的期望。是为了声望吗？是为了联系业务、结交新朋友吗？每个人都有不同的原因要加入一个被公认为好的俱乐部。一个真正的国际俱乐部，在那里你不但可以放松还可以寻求到事业的帮助。一个好的俱乐部可以辅助你和你公司的发展。
会员的高期望值
会员对俱乐部的“高期望值”，因为这密切关系到什么样的人希望加入什么类型的俱乐部。
如果您想加入的俱乐部只是对“会员”开放的，那就会有众多的人希望成为其会员——特别是在中国和亚洲其他地方。另外一个原因可能是您希望遇到其他有影响力的人们，可以开阔眼界和建立广阔的朋友及社交圈。年轻和即将成功的企业家和管理者希望结交良师益友走向成功；精英人士希望建立新的联盟或结交志同道合的伙伴。当然您需要找到一个地方，在一种私密、舒适的氛围中参加各种不同类型的活动；或者您可以很容易地加入到那些活动中去。概括来说，很多人正在寻找一个地方，用于私人或商务原因会见其他具有相似意向或目的的人们，或者在私密、舒适的场所放松和处理工作。
当然您需要确认哪种类型的俱乐部是您想加入的。如果用于商务活动，您应该加入有宴会和会议设施的都市俱乐部。有些都市俱乐部甚至提供多种休闲设备，您可以更好的享受闲暇时光。如果您需要新鲜空气，那么可考虑乡村俱乐部。如果您喜欢高尔夫，显而易见加入高尔夫俱乐部吧（虽然一些都市俱乐部也为会员设有高尔夫俱乐部）
您已知道要加入什么类型的俱乐部了，下一步就要致电俱乐部的会员部安排一次全面的参观。到那时您要让他们知道您正在期待加入俱乐部，并且让他们告诉您，他们是否和怎样满足您的所有（或大部分）要求。很简单，如果那时您喜欢俱乐部的设施，并且对您需要的感到非常舒适，那就可以作出最后决定了。如果您的感觉告诉你成为它的一部分，那您就应该加入。正如我第一篇文章讲到的，俱乐部就像是您的第二个家，无论何时都没有比这个感觉更重要的了。
不论您对俱乐部有什么样的期望，您都要确定您的俱乐部在任何时候都会带给您家的感
觉和友好氛围。一旦员工和您认识之后，您将会认识到在俱乐部进行商务或休闲活动要远胜于饭店和餐厅。您的俱乐部是一个私人场所，只为您和其他的会员服务。无论您有或高或低的期望，都不会在其他地方找到这种感觉的。
家在这里延续
当中国的俱乐部行业还处于起步阶段时，很多会员不知道什么是真正意义的会员。人们加入俱乐部通常是为了声望、为了有一个私人用餐和会议的场所、为了处理公务。中国的俱乐部一直被定义为是提供“有用的设备和服务”的场所。而事实上不止这些，字典中对“会员”的解释是“你属于一个组织或团队”。当中国的俱乐部行业处于成熟期时，会员们将毫无质疑地遵循着世界上顶级俱乐部的传统特性——他们要树立归属感和对俱乐部的支持。
加入一家好的俱乐部之后，怎样成为一个“好会员”，这当然取决于你。如果你加入俱乐部只是为了它的服务和设施，这也无妨，但是为什么不成为一个真正意义上的会员呢。在顶级俱乐部会员们是其成功的一个重要部分。会员们将俱乐部作为第二个家，他们经常邀请朋友参加会议和晚宴，或到俱乐部进行参观。一个真正的会员会全力支持他们的俱乐部，并且积极邀请他（她）的好朋友和商务搭档加入俱乐部成为他（她）的会员伙伴。每一位会员都希望自己的俱乐部取得成功，也总是享受向朋友或客户展示作为俱乐部会员的美好感受。
什么会员要支持俱乐部？会员这样做到底为什么？
答案非常简单，会员对俱乐部的支持将得到很多的益处。首先，作为俱乐部的定期使用者，俱乐部的全体员工会认识每一位会员，并记住每一位会员的名字好像他们是家庭的一员，特别是邀请嘉宾到俱乐部时，会员会得到满足感和舒适感，并且嘉宾会留下极为深刻的印象。其次，员工会知道每位会员的喜好和口味，更好地了解会员，以便提供更私人化的服务。当然，一个好的会员也会知道其他会员的名字，为建立长期持久的朋友圈和富有成效的业务关系敞开大门。
当你加入一个适合自身和业务发展的顶级俱乐部时，这些你都可以得到。当你加入一家你喜欢的俱乐部时，确认你随时都会使用它，这是发挥俱乐部最大功效的唯一方式。让员工认识你，然后把俱乐部作为家的延续。此时，你会使用顶级俱乐部为你所提供的一切，并从中享受到真正的乐趣。
威尔士瑜珈健身游泳会所古北店年底圣诞节优惠打折中!
信息编号：11517612
类目：同城活动> 打折促销
地区：上海> 长宁> 仙霞路
发布日期：2006年12月13日16:07
超过3000平方米的高尚会所空间，意大利设计师独特构思设计，环境幽雅舒适。是位于虹桥繁华中心又一处高尚休闲生活的新领域，设施服务匹配社会精英的高雅生活品位。
国际知名品牌运动器械、超大规模温水泳池以及儿童嬉水池，大游泳池约35米*18米，水深1.4米。满足追求高质量生活的白领精英以及家庭的健身需求。
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动静结合与注重休闲与享受氛围的营造，更提供与名人志士社交的平台，是独具身份与品位的国际型商务俱乐部。
各种卡种丰富，年底有许多打折活动，面谈有更多优惠，购卡即送价值588元时尚运动拎包一个,送完即止!更有其他价值500元精美礼品赠送!有意者可来店参观\体验，请提前预约咨询。
漂亮会所背后的无奈楼盘会所谋求突破经营困境
2004-09-16 11:06:41 南方日报
南方网讯在东莞，哪个楼盘项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管业态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约84％亏损，广州会所约90％亏损；而据部分业内资深人士估计，东莞会所亏损经营比例同样居高不下，约在九成左右，令不少开发商、经营者叫苦不迭，因管理不善而造成会所形同虚设、业主权利遭受损害的例子比比皆是。
但是，发展商建造豪华会所的热情仍然不减，超过1万平方米的会所仍然时有耳闻。这里面反映了什么问题？
东莞大盘会所精选
世纪城国际公馆会所
总建筑面积达12000平方米的超五星级会所。会所分为室内和露天两大部分，室内共3层，有可容纳200多人的中餐厅和可容纳百余人的西餐厅。另有室内恒温泳池、羽毛球、乒乓球、桌球、沙弧球、壁球室等康体设施；茶艺、旗牌、酒吧等休闲空间；考虑女性需求还特别设计专属瑜珈室、桑拿房等项目。
东泰花园会所
拥有豪华客房15间，包括室外恒温泳池和室内两个泳池，4个网球场和一个300
平方米的咖啡厅及健身室、跳舞室、儿童娱乐室等项目。
中信阳光假日泛会所
拥有总面积达2400平方米的亚热带风光泳池，500平方米的休闲中心和多个架空层泛会所。
御花苑会所
拥有乡村俱乐部，包括沙滩天然泳池、室外泳池、室内恒温泳池、游乐中心、西餐厅等。
女子会所，包括SPA水、SHAPING、女子姿容礼仪指导、美容美发、素养学堂等。
运动俱乐部，包括健身房、网球、羽毛球、草地滚球篮球等项目。
现状亏损，走不出的怪圈？
中信俱乐部的杨怀文经理向记者算了一笔账。现在好点的楼盘会所几乎都有中央空调和室内恒温泳池，这两者都是会所支出的大头。
一般4000平方米的会所，单是中央空调，每小时耗电就达到200千瓦时左右，这要好几千元的支出，而一般非标准池的25×12.5米的恒温池，一个月的油耗就超过5000多升，这些都是实实在在的成本，再加上人员工资，及其它的一些日常开支，2000平方米左右的会所，每年花费的电费、泳池等项设备的维护费用就可能突破250万元。但物业公司收取的物业管理费中，对会所经营的补贴是敏感而有限的。所以，会所经营，对谁来说都有很大的压力。从会所功能供给与业主使用需求的关系上看，同样存在深层次的误区。
一方面，期房销售和会所先行往往使会所超出了一般的配套服务功能，转而成为发展商修饰整个项目形象的工具，导致入住后会所功能与业主需求发生错位。
的确如此，绝大部分开发商在项目前期，对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，许多楼盘入住以后，会所成了一种摆设。会所一旦从展览品过渡到实用品，就失去了昔日的光环。同时，会所每年要产生高额维护保养费用。会所运营费主要表现在设备维护费、电费、空调费、人工费等方面，其中尤其以空调电费为最。由于管理经营不善，光顾者少之又少，目前大多数会所都是惨淡度日。
前景告别奢华回归本真
会所的惨淡经营给会所的前期策划、功能定位提出了全新的要求，拥有多年酒店管理经验的杨怀文表示，现代会所更需要符合小区的需求，不能停留在一味追求高档奢华的基础上，不仅仅是一个花架子，而是要根据社区业主特点、楼盘销售市场定位来合理设计会所应有的基本功能，绝不是越大越气派越好，而是结合消费层次和能力，科学配置社区功能，会所发展前景依然值得期待。
曾冶告诉记者，东泰花园会所经过一系列改革之后，基本上改变了一直亏本的现状。为节约成本，他们将中央空调换成了分体空调，并在会所加设了业主热爱的乒乓球项目，并大力引进了专业的管理人才、专业教练，举办各种培训班，将会所的服务进行了有效的延伸，受到了业主的欢迎。结果，现在东泰花园会所的经营成本下降了、人气旺了，业主却觉得越来越方便了，会所也基本上能保本，并有望在一两年内实现盈利。
随着会所前期规划、市场定位的逐步规范，其在社区中的核心功能才能最大限度地得以释放。过高或过低层次定位的会所都将难以在未来的市场中立足，会所一定要适合小区的市场定位，已成为每个开发商的重要课题。有市场人士预计，以往只要建设一个高档会所就能身价暴涨、“一俊遮百丑”的做法将难以为继。
此外，现代会所并不仅仅是给人们提供一个健身休闲的娱乐场所，更应成为小区内居民感情交流的中心。同时，会所“润滑”住宅小区内业主关系的功能也在向外扩散。有业内人士预计，随着物业管理逐步走向集中，今后会所有望走向连锁会员制，实行“连锁会所”的概念。会所形成规模，由点变成了面，便于会所在运作中的统一策划、统一管理、统一培训，降低了成本、扩大了影响，充分利用有限资源提高物业及发展商的品牌及知名度，扩大和满足人们情感交流的渠道，改善现代居住文化，同时也让会所能够回归到其本身应有的满足基本需求功能上来。
东莞房地产界“会所突围”已拉开序幕。种种迹象表明，这场变革的主力军已开始构筑强大的理念体系和实践平台，其目标绝不仅仅是突出重围，而是突围之后的浴火重生和业态再造，倘能杀出一条血路，甚为幸事。
观点重建设不重经营导致亏损
由广东省房地产业协会组织的“住宅小区会所的规划设计及其经营管理研讨沙
龙”日前在深圳蛇口举行。
与会专家一致认为，小区会所经营的主要矛盾体现在：高运行成本与低消费力、开发商与经营者角色的混淆造成经营不畅、产权与经营权不明晰使会所处于非商业非住宅的尴尬地位。
全国大多数会所处于亏本经营的状况的主要原因：一是开发商重建设不重经营。许多开发商建会所是为了迎合部分消费者一味追求时尚、追求高档的心理，以达到楼盘营销的目的，而忽略会所后续的经营管理问题，对后续经营管理的投入考虑甚少。二是艺术性与功能性失衡，大多数会所在设计上偏重于美观，做表面文章以吸引消费者的眼球，却没有针对会所周边环境和消费者实际需求作调查研究；由于功能上的欠缺，为日后管理带来诸多不便。
三是缺乏专业的管理和服务，反映在市场营销乏力，业绩不佳。
广东省房协蔡穗声秘书长认为，会所是住宅小区建设水平提升的标志，它满足了住户对物质生活、精神文化的需求。但他同时指出，当前会所的建设过于追求高档、豪华、大型，造成日后管理的亏损，成为物业管理和住户的经济包袱。需要开发商、设计师、物业管理者共同探讨会所的可持续发展模式。
研讨沙龙上，业界人士认为，小区会所经营的主要矛盾体现在：高运行成本与低消费力、开发商与经营角色的混淆造成经营不畅、产权与经营权不明晰使会所面临非商业非住宅的尴尬处境等。
问题定位普遍“偏题”
在不少经营不善的社区中，会所前期定位过高过大是造成目前走入误区的主要原因之一。会所之所以在香港非常流行，原因是香港寸土寸金，户型面积普遍偏小，于是会所应运而生，方便业主健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动。而目前不少以大房型为主的小区，同样配有较大面积的会所中心，实属不必要。
此外，目前为了吸引购房者，提高楼盘品质，会所的建造似已成为必备条件之一。开发商往往不惜重金，在销售阶段同步推出小区会所。一些高档的会所具备较好的硬件设施，一般包括泳池、网球场、羽毛球场、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、阅览室，有的甚至还建有桑拿中心等。
分析会所普遍亏损的现象，不少受访者表示，当初规划设计时缺少市场细分研究也是重要原因之一，开发商为了竞争的需要，一哄而上地配套健身馆、游泳池、网球场，追求人有我有，却忽略了有没有支持这些设施存在的消费平台。“在会所经营，我们也应该引入市场机制，其好处就是，开发商会更多地考虑这些商业配套的生存价值，更多地研究客户需求，从而建设更加符合区域消费市场特点的配套工程，使之真正具有生命力”，一位开发商这样说。
中信华南（集团）东莞有限公司人事行政部经理曾冶表示，会所经营对大家来说都是一个新的课题，结合楼盘自身的定位对会所的进行规划定位，是会所经营成功的一个重要前提。
探讨能否对外经营？
会所是概念时代的遗留产物，但是实践证明，没有一个楼盘的纯业主会所是有生存能力的。一位开发商坦言，“开发商的巨额贴补一旦撤离，所有的会所都将在短时期内消亡”。这位开发商说，当初在推销楼盘时，推出这个概念，是为了更好地吸引购房者，在实际运作之后，才发现会所的生存是非常严重的问题。然而，开发商不可能永远地对会所进行补贴，在开发单位撤出小区后，会所如何生存已经成为楼市必须面对的关键性问题，“按一个月贴补10万元计算，一年就是100多万元，谁也不能长期地承担这笔开支，无论是业主还是开发商”。
这样的说法或许有失偏颇，但是会所大面积亏损已经是不争的事实。面对会所经营亏损，会所目前是否接受小区以外的消费者？一位不愿透露姓名的某楼盘经理向记者表示，对外经营在短时间内可能会提高会所经营的利润，而从长期来看，繁杂的外来人员会降低社区会所的服务水准，同时会造成社区业主流失，对这个小区的管理和服务品质都将造成负面影响。作为小区辅助服务功能的会所，盈利不是其首要任务，带动整个楼盘品质提高才是会所的根本要义。他表示，目前小区除了只对社区业主开放外，仅接受
由业主带来的亲朋好友来会所消费。事实上，更多管理者对此表现出谨慎的态度。管理者对此否认，看来更多是从不想给外人随便进入小区，因而给小区带来治安隐忧的角度考虑的。
会所经营能否对外，这还关系到会所产权的界定。那么，会所的产权是怎样界定的呢？记者为此专门咨询了广东中亚律师事务所的雷建国律师。雷律师表示，现在法律对会所的产权并没有明确的规定，具体要看业主的购房合同有没有进行相关的约定，如果开发商销售楼宇时，已将会所面积摊分给购房者，会所的产权属全体业主共有，根据《民法通则》的相关规定，全体业主对会所享有占有、使用、收益、处分的权利。如果会所经营有收益的，业主可决定将收益用于补贴管理费或经业主大会决定使用。
如果会所在销售时未摊分给购房者，则会所的产权属开发商所有。
事实上，从记者掌握的资料来看，东莞不少相对比较成熟的楼盘，特别是进入销售后期的楼盘，却是更积极地尝试对外开放的经营模式，希望获取盈亏平衡点。一些楼盘会所，在对业主进行一定幅度的让利的情况下，不断拓展目标消费群体。
楼市动态
阳光澳园力推“金秋置业”
记者近日获悉，中信阳光澳园9月26日将举行第三次盛大选房行动。为给本次选房行动造势，也为了大力回馈广大新老客户，中信地产将于近日正式推出“金秋置业”重大优惠措施。
据了解，根据计划和施工进度，阳光澳园在本次选房行动中将隆重推出位置、景观俱佳的8栋、9栋、10栋，户型包括95、110、130平方的三房及少量150平方的四房，总共290多套。为配合这次选房，中信地产还特地推出命名为“金秋置业”的连环式重大优惠措施。
首个女性消费商业城“十一”开张
日前，记者从虎门地产企业丰泰集团了解到，东莞首个女性消费商业城———俪城将在10月1日正式开业，首届“俪城杯”
形象设计新人大赛也将同时举行。
据了解，即将诞生的俪城———虎门国际女人新天地是一个集合女性美容、化妆、护理、购物、休闲等为一体的一站式女性消费商业城，总营业面积近2万平方米。全城分为品牌女人、护理女人、装饰女人、设计女人、休闲女人五大分区，既有化妆品销售类商家，又有各类护理产业，此外还有装饰品类和餐饮类等，将是东莞首个大型女性消费商城。目前商城已有100多家国际国内知名品牌进驻。（
摘要：本文就目前中国经济型酒店的发展现状、发展过程中存在的问题及未来发展策略进行了阐述,期望能为经济型酒店的研究者和管理者提供一些思路。 关键词：经济型酒店;市场定位;品牌连锁 随着我国经济和旅游业健康、稳定地发展,酒店业已经成为一个较大的产业,发展经济型酒店势在必行。经济型酒店市场需求大,发展前景好。经过近几年的迅速发展,该行业的投资与经营逐渐趋于理性,低价高质、品牌连锁、标准化经营、提供有限服务的经济型酒店已经成为被广大消费者熟悉的住宿设施。与此同时,经济型酒店的发展也逐渐成为饭店业实践领域和研究领域中共同的热门话题。本文就目前中国经济型酒店的发展现状、发展过程中存在的问题及未来发展策略三方面进行了阐述,期望能为经济型酒店的研究者和管理者提供一点思路。 一、概念说明目前,学术界对经济型酒店还没有形成一个公认的定义。经济型酒店这一称谓是一个舶来品,源自北美和欧洲。在欧美国家中,从价格角度来看,经济型饭店(Economic/Bud-getHotel)是指与豪华型、高档饭店(Luxury/Upscale Hotel)及中档饭店(Middle Scale Hotel)相区别的低价格住宿设施,一般用inn、lodge来表示。从产品功能和特征角度来看,经济型饭店一般不设宽敞的大堂、豪华的餐厅以及健身房、游泳池等康体娱乐设施,主要提供客房服务和简单的早餐,是与全服务饭店(Full Service Hotel)相区别的一种有限服务饭店(LimitedService Hotel),又被称为B&B(Bed and Breakfast)饭店。经济型酒店在全球的发展经历了四个历史阶段:萌芽与发展初期,蓬勃发展时期,品牌调整时期,扩散拓展期。 二、中国经济型酒店的发展现状根据2007年4月商业部商业改革发展司与中国饭店协会发布的《2007中国经济型饭店调查报告》提供的估测数据,截止到2006年底,中国住宿业市场上共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近100家(其中已开业店数在5家以上或已开业客房数在500间以上的连锁品牌近40家),开业店数已超过1000家,开业客房数已超过100000间。结合学术界近几年对经济型酒店的研究成果,并将2006年中国经济型饭店经营规模的统计情况与2005年相比,可以看出中国经济型酒店目前的发展呈现以下几个特点。第一,中国经济型酒店行业成长迅速,出现了一些颇有影响的民族自创品牌。从近些年的统计数据来看,中国经济型饭店前十名品牌企业的成立时间都不长,截至2006年年底,平均年龄才4年零2个月。中国经济型酒店发展的高速度,的确让人十分惊异。从2005年到2006年,锦江之星已开业的单店的增长率为71%,已开业的客房增长率为71%,覆盖25个省,56个市。如家已开业的单店的增长率为97%,已开业的客房增长率为98%,覆盖25个省,50个市。中国的经济型酒店的发展呈现出蓬勃的发展趋势,前景让人看好。第二,中国经济型酒店市场需求旺盛。按世界银行标准,人均GDP800美元以下为低收入国家,800~3000美元为中下等收入国家和地区,3000~9000美元为中上等收入国家和地区,9000美元以上为高收入国家和地区。截至2005年,中国人均GDP超过3000美元的城市已有近百个,其中北京、上海、广州等人均GDP已超过5000美元,中国公民旅游近几年出现井喷现象。经济发展的同时,国家出台的相关宏观调控政策,也进一步刺激了旅游业的发展,比如从上个世纪90年代中期开始从“双休日”到“五一”、“十一”黄金周的休假制度
摘要：本文首次利用家庭微观调查数据，对我国近10年居民房地产财富与消费之间的关系进行研究。家庭微观数据的使用，不仅克服了以往研究中采用房地产宏观数据样本量不足的局限性，还可以对家庭个体行为进行有效检验。得到的主要结论为：房地产财富对居民消费有显著的促进作用；房价上涨并没有使我国房地产财富效应增强，反而有所减弱；住房来源于“自己的”家庭的财富效应高于住房来源于“单位的”和“国家的”家庭；房地产财富效应在自有产权住房与租私人住房的家庭之间没有差异；户主越年青的家庭，房地产财富效应越大；收入越高的家庭房地产财富效应越大；经济越发达地区房地产财富效应越大。 关键词：房地产财富 消费 房地产财富效应 一、引言 21世纪初以美国为代表的全球股票市场互联网泡沫的崩溃，使得许多发达国家的政府、央行和学界都十分担心因为股市的灾难，造成居民个人资产价值剧烈贬值，人们的生活消费支出会大大萎缩，致使整个经济陷入沉重衰退而难以自拔。但这种担心却未发生，美国和欧洲各国的居民消费支出不仅未出现大幅度降低，反而还保持相当的坚挺。正当美国和欧洲各地很多学者开始争论为什么股市暴跌没有拖累居民消费支出时，格林斯潘提出，股市暴跌没有拖累消费，因为房价涨了①，房地产价格急剧上涨带来的财富效应十分强劲，足以抵消股市崩溃对人们消费的负面影响还有余。格林斯潘的论断启发了很多学者，关于房价波动对消费的影响一时成为研究热点，也得到各国政府和产业部门的高度关注，而且大多数研究基本都确认了房地产财富上涨对居民消费不仅有显著正面的效应，并且比股市的财富效应要大很多。 我国自从1998年全面实施住房商品化改革以来，房地产市场进入了加速发展的上升通道，房地产价格大幅上涨。根据国家统计局的统计数据，到2007年底，全国平均房屋销售价格已经上涨到1999年的1.5倍以上，有些城市上涨幅度高于2倍，尤其是2007年涨幅明显加速（如图1所示）。伴随着房价的上涨，社会各界围绕着房价上涨的原因、后果、房地产泡沫大小以及高房价蕴含的金融风险等问题的争论热火朝天。然而，对于房价通过房地产财富效应渠道影响居民消费，从而影响总需求，影响宏观经济的问题，却还没有得到深入的讨论和分析。在我国，城镇住房私有化率高达80%以上，房地产已经成为家庭财富的重要组成部分，以个人房产为核心的资产价格已经成 房地产财富与消费：来自于 家庭微观调查数据的证据 * □黄 静 屠梅曾 *本文获自然科学基金项目“住房公积金的住房保障作用研究”（70741018）资助。 图1全国及各大城市房屋销售价格指数 注：各年度的房屋销售价格指数均转换成以1997年为100的定基比。
中国酒店业发展的十大趋势：跨国酒店品牌继续发展；城市综合体、农村经济转型促进酒店建设；中国元素和特色成为酒店业关注点；多样化、多元化、个性化潮流进入酒店业；低碳化得到重视等等。 1、跨国酒店品牌继续发展 2011年10月18日，洲际公布2011年全球半年报，中国为全球表现最强劲的市场，中国区平均每间可售客房收入增长12.7%，房价增长7.1%。洲际在中国区共有154家开业酒店，还有150家左右酒店在建。洲际预测中国酒店市场规模将在2025年超过美国，酒店房间数量届时可能达610万间;2039年酒店房间数量可能增至910万间，约为中国目前酒店房间数量的4倍，约为美国目前酒店房间数量的2倍。洲际中国元素品牌未命名已签12家，首家酒店将于2012年底或2013年初开业，除了北京和上海外，大多位于二三线城市。计划2至3年内将中国元素品牌酒店拓展至海外中国出游市场。这个品牌将重视对大堂的装修、提供中餐、在餐厅中增设更多的包间、开设茶室等。 2010年以来，希尔顿已签近40份在中国的管理协议，其中超过30家位于二、三线城市，与世茂集团在天津、南京、武汉等8座城市酒店项目预计于2011年至2014年间陆续开业，北京、重庆、深圳、太原、贵阳也有新酒店开业，2012年有21家新酒店投入运营。万豪在中国签约的酒店已经超过100家 2、城市综合体、农村经济转型促进酒店建设 全国已经有27个省区市将旅游业确定为国民经济的支柱产业并大力加以培育。全国有20个省区市已经出台或正在研究制订一系列具体措施。在资金支持上，多数省区市旅游发展资金增幅都超过50%。 万达已开业19家五星级酒店，计划到2012年累计开业五星级标准酒店38家，营业面积170万平方米，已与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等15个品牌建立管理关系。城市旅游综合体万达广场现在在国内有100个，总投资量大概1700亿。 江阴半个月震动中国酒店业，2011年10月8日，由华西村筹资30亿元人民币建起高328米的龙希国际大酒店开业，826间客房包括总统套房16间，会所中耗资2.7亿的金牛内体是铜质、用1公分左右的金板作全身装饰，黄金用料共一吨;酒店还陈列5000幅书画;2011年10月20日，江阴新桥镇威尔顿酒店签约，威尔顿购物广场总投资50亿元，威尔顿酒店目标为中国金融家俱乐部，建筑面积32万平方米，客房1000余间。 2011年10月，苏州4天中签约1家开工3家，10月20日，新鸿基地产与四季酒店集团签约苏州四季酒店;10月17日，苏州泰达宾乐雅酒店、中茵阿丽拉酒店和居山湾大酒店开工，泰达宾乐雅投资12亿元，中茵阿丽拉投资6亿元，居山湾投资3.4205亿元。 2010年，全国有27个省市申评五星级酒店，河南、湖南、甘肃、西藏4个地区没有申评。全国星评委共收到全国各地申评五星级酒店报告123份，其中广东21家，其次是上海、江苏、浙江等，中部地区湖北5家、安徽5家、山西3家、江西2家。 贵州黔东南州目前四星级以上酒店只有4家，计划在“十二五”期间建四星级以上酒店46家，预计总投入30亿元。黑龙江省伊春市2010年有6家五星级酒店开工建造。 3、中国元素和特色成为酒店业关注点
中档酒店发展现状及趋势 中档酒店，是相对于剥离非核心功能，用较低价格为消费者提供有限客房服务（床＋卫浴）的经济型酒店，以及设施完备、服务全面，但价格昂贵的高档酒店而言的。中档酒店的市场出发点在于：在客房服务的基础上，通过配置或改善消费者比较关注的服务及设施，为商务出行或家庭出游提供性价比及舒适度都相对较高的住宿。目前市场上关于中档酒店的标准也没有统一定论，概括地讲，准三星至准四星的酒店，都可以归入中档酒店的范畴。 中档酒店以中高层消费人群和商务旅游人士为目标市场，提供高品质的酒店设施(不一定是样样俱全)、个性化服务、温馨的氛围和与众不同的文化格调。中档酒店的功能布局出于最基本的旅行生活需求，但同时更强调真实而人性的酒店环境、更高品质的产品及文化品位。 一、发展现状 就规模而言，中档酒店一直是中国酒店产业的中坚力量。以三星级酒店为例，根据国家旅游局网站公布的2011年度全国星级饭店统计公报，截至2011年底共有星级酒店11676家、客房147.49万间，其中三星级酒店5473座、客房21.44万间，占全国星级酒店客房总数的14.54%。 中国旅游研究院研究数据显示，2011年中国全部三、四星档次酒店中，中档连锁酒店仅占市场的2%。市场竞争主体由大量传统单体酒店构成，市场品牌分散，集中度极低，中档连锁存在巨大的成长与整合空间。从整个行业的角度来看，中档酒店的起步时间比较晚，发展还不成熟，目前仍处于起步阶段。 二、代表性品牌 具有代表性的中档酒店品牌包括洲际假日、诺富特以及星程酒店、和颐、桔子酒店、维也纳、全季酒店等。洲际假日隶属于国际知名酒店管理品牌洲际酒店集团，同时假日品牌也因中档酒店的市场定位，成为洲际集团在中国运营的品牌中最为看好的品牌。作为雅高集团旗下的中级酒店市场品牌，诺富特在全球58个国家拥有近400间的酒店及渡假村，均坐落于主要国际城市的中心，包括商务区域及旅游目的地。成立于2008年的星程酒店联盟，是目前国内规模最大的中档酒店联盟，2012年被汉庭收编。和颐酒店品牌是如家酒店连锁集团在2008年底推出的中高档酒店品牌。桔子酒店集团是国内知名设计师酒店集团，成立于2006年，旗下的桔子酒店面向中端市场，以区别于那些简单提供住宿服务的低星级宾馆和一些由招待所直接演变而成的商旅酒店。维也纳酒店创立于1993年，面向中端市场，为顾客创造“五星体验，二星消费”的核心消费价值。全季酒店是汉庭连锁酒店旗下针对中档酒店市场的有限服务酒店品牌，致力于为智慧、练达的精英型商旅客人提供最优质地段的选择。 三、发展趋势 消费者出游已经冲破了传统的以经济为主的观念，而更偏向休闲与享受；尤其是商务出行以及家庭出游的消费者对酒店的选择都开始越来越注重质量优势而非价格优势；随着经济的发展，中高层消费人群不断壮大，中国的中端酒店市场2007-2011年均增长13%。这都为中档酒店在国内市场的开拓发展提供了广阔的空间。由高端星级酒店与低端经济型连锁酒店主导的“哑铃型”结构正在发生改变：各路资本与企业纷纷转战中档酒店市场，一个中档酒店突破与创新发展的新时代正在逐渐到来，“橄榄型”结构将有望成为中国酒店业新格局。 （一）各大PE转向中档酒店 自2010年起，酒店行业投资热逐渐退却，投资机构纷纷降低了对酒店业利润的预期，并开始大范围缩减在该行业的投资。2012年，PE机构重新掀起投资酒店行业高潮。在本轮风投潮中，各大PE转向中档酒店。2012年4月份，Gaw Capital Partners及资本策略地产所管理的基金以23.68亿元的高价从领盛投资管理手中夺得香港诺富特酒店的100%股权，
经济连锁酒店可行性论证专案 一、经济型酒店发展前沿动态 1、全国经济型酒店行业景气状况
2、重点省市经济型酒店品牌竞争分析 如家的客房墙面以淡粉色、淡黄色为主色调，地毯及室内用品与墙面相映衬。铺上花台布的精致小圆桌、简洁实用的床头柜，以及床上用品、窗帘、装饰画的色调和图案也都透出家居的风韵情调，有如家庭主妇精心布置的一样。此外，如家在客房配置了可折叠的行李架以节省空间，在卫生间配备两种颜色的毛巾牙具，可避免两位客人同时入住时的麻烦。 上海莫泰作为美林阁的延伸企业，起了一个很直观的名字，直接用英文“MOTEL”作为企业的形象标志。莫泰最大的优势在于物有所值，甚至物有超值。这也是莫泰希望塑造的品牌形象。因此莫泰采用了新颖的设计、大胆的色系、简洁的布置和合理的设施，处处让人感到时尚、亲和、实惠、随意。莫泰更显品牌特点的是“B&B”（床加早餐）。价格低，品种多，充分发挥了美林阁餐饮出名的优势。 速8（中国）希望塑造的是“非常干净、友好、安全和规范化”的品牌形象，能够给商务客人和休闲客人留给一个比较实惠、干净的体验。速8（中国）总裁兼首席执行官柏力表示：“我们是一个经济型酒店，客人对价钱比较敏感，所以我们追求的形象和高星级酒店不同。我们不诉诸豪华的概念，但是我们一定要强调‘干净、友好、方便’。由于是经济型酒店，价钱一定要是实惠的，在此基础上，我们希望我们能够提供给客人全面的标准服务。总结起来，我们和一些豪华的酒店不一样，但是我们能够这一层次的市场。” 中江之旅的创始人董红卫希望打造的品牌形象是：消费者无论在哪里，只要看到当地中江之旅酒店时，就会认为这是一家中档酒店，服务价格比高，花了一定的钱，但有超值的住宿等综合服务享受。 3、哈尔滨市市场分析 哈尔滨，是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心，总人口974.84万人，其中市区人口464.24万人，流动人口40万人，是全国省辖市中面积最大的城市。一年一度的中国哈尔滨国际经济贸易洽谈会（简称哈洽会），是中国政府批准的大型国际经贸博览会，以其丰富的内涵，独具的地域特色，在国内外享有很高的声誉和广泛的知名度,已经成功举办了十八届,累计参会参展的中外客商140多万人次。2009年，哈尔滨又迎来了第24届世界大学生冬季运动会，届时，会有数以万计的中外游客来哈参赛和观光，给这座冰雪名城带来无限商机。
解密房地产财富神话--8个层次的房地产的投资方法经营管理 04-16 0754 正如大家所知房地产是个很庞大深邃无底的产业。投资房地产有与股票相似的地方： ?随着大势上涨或下跌，因而产生了房地产可以有短线炒作的机会。 ?如时间跨度放长，房地产的总体是涨，而且涨幅快过物价上涨速 度，所以很多人做长线投资，结果往往是更稳定，受益更大。因为房地 产往往是很长时间稳定，然而会在某些较短的时间区间内由于某些因素 影响而大起大伏。只有长期持有才有可能抓住这些机遇。 除此之外房地产还有许多可以不依靠市场大势升降而增值，获利的手段方法。大致而言投资房地产有以下几个层次： 买房自住- 买房自住可能是90%的家庭一辈子最大的一个投资。一方面买房即省去了租房的支出，更给人一种能拥有自己家的温暖的踏实的感觉，给心灵带来安全感。尽管还必须每月支付银行的贷款。另一方面对于大多数工薪阶层，自己的住房增值所赚来的钱将远大于自己的工资积蓄。在海外如是自己住房升值所赚的钱没有任何税收。所以我的逻辑是，尽早的购买在你能力范围内品质最好的房子，只要你能承担每月的还贷。有些人说买了房子没钱投资生意，其实不然，房子是你唯一能抵押借钱的资产。如今后你需要生意用钱，你告诉银行我用住房抵押银行很乐意借钱给你。 买房出租投资 海外的中产阶级生活很潇洒，他们一般也不动太多的脑筋炒股或挣其他外快除了自己的工作，甚至也不太愿意加班。但是他们一般为自己买一到两个投资房，退休时或者收租金生活或者卖了投资物业而逍遥自在，享受人生。除了自住房子，投资房为他们带来的财富一般是一生财富积累的主要来源。 买房卖房赚差价 有人对房地产市场有研究，他们能找到低于市场价的房子，然后出售获利。事实上这个不难，你假如在同一地区看房超过100个你也知道哪个房子明显低于市场价。之前有人付个定金买个期房，过一阵子手赚钱。 买房装修增值 买个旧房子，进行装修改进使房子增值，这是海外人人皆知的房产投资方法，安全，易上手，业余时间都可以操作。装修增值的方法很多，以后可以详谈。有些人把此作为一生的主要谋生手段，一年装修二套房子收益胜过工资，吃喝不愁。
中国酒店行业现状及未来发展趋势 一、中国宏观经济简要分析 （一）宏观经济形势简要分析 2013年国内生产总值比上年增长，其中增加值56957亿元，增长4.0%， 第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长 8.3%。 第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为 43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。 “十一五”期间，我国国内生产总值的复合增长率为11.2%，到2015年，服务 增加值比重将增加四个百分点达到47%[1] 。数据表明，中国宏观经济形势依然 良好，服务产业的发展还有很大空间。 （二）酒店行业发展形势分析 根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿 元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3% ，国内旅游收入 同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%[2]。 预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5 亿。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。
二、中国酒店业发展战略及政策走向分析 （一）国家政策将突破预期 根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战 略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境 旅游接待国和第四大出境旅游客源国。由此可见，中国已形成了世界上最大的 国内旅游市场。 （二）酒店产业政策与发展方向 1、全国的改革开放政策和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。 1）持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店也的进一步发展； 2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发 展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。 2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。 3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。 4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。 酒店业是竞争性较强的企业，国家的大政策是：国有资产将有选择性的退 出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民 营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在政策法规，经融环境和维护 公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。这 些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。 （三）国家相关政策 《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次 上升到中央战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业， 这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。 2010年12月29日，国家旅游局、中国银行在京签署了《支持旅游产业发
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2006年经济型酒店业 特许经营 发展状况报告 二00七年四月
目录 一、中国星级酒店与经济型酒店业发展概况 5 ●中国星级酒店目前的基本状况 5 ●经济型酒店的历史发展 5 ●中国经济型酒店市场需求 6 1. 中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施7 2. 中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求7 3. 随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升7 ●经济型酒店基本特征7 ●中国经济型酒店目前的基本状况8 二、中国经济型酒店市场发展状况8 ●总体水平10 1.中国前十五位经济型品牌发展的基本状况10 2.总体特点11 3.平均增长率11 4.经济型酒店的分布情况12 ●经济型酒店的产品特征13 1.酒店规模: 13 2.酒店物业来源渠道14 3.经济型酒店的平均房价与平均出租率15 4.经济型酒店经营模式介绍16 5.经济型酒店人员状况16 6.经济型酒店在中国旅游酒店市场的表现16 (1) 市场份额16 (2）经济型的客源定位17 (3）经济型酒店投资结构与收益结构17 三、经济型酒店业特许经营发展特点18 经济型酒店业特许加盟KPI（关键绩效指标）指标18
●拓展与授权18 1.酒店规模18 2.加盟费(金额、时间、续约时加盟费的收取) 19 3.保证金20 4.加盟期限21 5.招商方法（展览、平面媒体、电子媒体、其他）21 6.新开店数量21 ●营运22 7. 投资回收期&投资收益率22 ●支持22 8．培训周期22 四、经济型酒店业发展中的几个问题22 ●管理经验缺乏，人力资源不足22 ●由于地域差别，归属差异，各地经济型酒店发展的数量、规模与基础条件以及价格 参差不齐23 ●市场细分不完全，产品层次不清晰23 ●对于经济型酒店的概念模糊或者混淆，难以形成经济型酒店的定位标准24 ●市场营销手段缺乏，销售预定网络不全24 ●经济型酒店发展的冷热不均24 ●中国大量的低星级酒店、住宿单位均为政府及企业内部的招待所、疗养院，普遍机 制僵化、效益不高 25 ●国内符合经济型酒店转型范畴的多为单店经营，特点为；位置分散、规模小、布局 不合理、服务质量差25 ●中国缺乏规范的、符合国际化水准的经济型酒店的特许加盟品牌25 ●经济型酒店行业的发展快速、发展空间与特许加盟市场现状呼唤经济型酒店特许加 盟法规跟进26 五、经济型酒店业发展趋势预测27 ●经济型酒店发展的前景乐观27 ●经济型酒店的发展空间很大27
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
回顾过去的20年，中国酒店业的发展历经了80年代初的茫然无措，到90年代开始的突然启动，再回归到现在的生机盎然。历经23年的风雨兼程，生命力愈加旺盛。中国的酒店业是最早向外资开放的行业之一，早在1982年就出现了第一家合资酒店“北京建国酒店”，在此后的二十年中，中国酒店业更是伴随着国际酒店业的发展与渗透，取得了良好的发展趋势。 一、酒店业发展的基本态势 1、的数量规模加速度扩张 自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。 2、档次与规模结构已经形成 如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2002年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。 3、空间分布出现三阶梯状态 中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。 二、整个行业的转变 1、由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业 过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的
警惕国际资本对我国财富的掳掠 蒋佩春 2009-2-8 国际金融大鳄围猎中国财富。对赌协议——华尔街精英们炼就的创新金融衍生品成为他们屡试不爽的锐利武器。从中国著名企业到普通的银行投资理财者，正在经受这些大鳄们的饕餮围歼，鲜血淋漓，断肢残躯。 一、中国名企折戟对赌协议 “潮落时才知道谁在裸泳”！金融海啸冲击波之下，中国企业千亿国资陷金融衍生品对赌困局！ 中信泰富倒在澳元门下，外汇杠杆式合约使其巨亏186亿港元；“双铁”遇到了同样的麻烦，中铁报损20亿，铁建损失3.5亿；国航燃油套保巨亏68亿，两年的盈利一朝付水东流；东航的燃油套保亏损62亿，将不久前70亿的政府注资基本打了水漂；纷纷中招的还有深南电、太子奶、中国高速传动、碧桂园等等，一个个国内著名企业劫数难逃，折损在国外投行的马下，什么东西，成为外国投行的“屠龙刀”，让国内名企鲜血淋漓，断肢残躯？ 导致国内名企纷纷落马的致命武器便是华尔街精英们的杰作，一种对于国人来说新异而陌生的金融衍生品——对赌协议。 对赌协议是在期权概念影响下发展起来的一种金融衍生品，顾名思义，同时也加入了赌术中博弈双方的对决：对赌的双方对于未来不确定情况进行一种约定，约定的条件出现，一方可以行使一种权利，约定的条件不出现，另一方可以行使一种权利。 对赌协议的出现最早是投资方与融资方之间展开。国际投行作为金融领域的食肉动物，通过情报寻猎目标，物色有潜力而又亟待融资的对象，在充分掌
握对方详尽资料后，利用对方一时的困难或急切的需求，切入时机出击，以苛刻的条件与对方签立城下之盟，从而获得超常规的利润。 蒙牛和大摩的对赌协议曾被称为成功的模式受到吹捧。摩根士丹利、鼎辉、英联三家投资机构2003年与蒙牛签订对赌协议，再次通过“可换股文据”向蒙牛注资3523万美元，折合当时人民币2.9亿元，约定未来换股价格为0.74港元/股。双方约定，2004-2006年，如果蒙牛复合年增长率低于50%，蒙牛管理层要向3家国际投资机构支付最多不超过7830万股蒙牛股票或支付等值现金；反之，3家国际投资机构要向蒙牛管理团队支付同等份。 2005年4月由于蒙牛业绩增长迅速，国际投资股东与管理层之间的股权激励计划提前兑现，蒙牛管理层获奖6260万余股蒙牛股票。三家机构表面上输给了蒙牛管理层，实际上只以支付本金为598.76万美元的可换股票据的方式提前终止了双方协议。而他们对蒙牛的投资因为蒙牛业绩的高速增长获得了550%的高回报。 受到蒙牛成功的鼓舞，有些企业以为这样的超常发展之路可以同样效仿，他们不知道铤而走险的成功注定是特例而不是常态。当时信心满满的企业如太子奶、碧桂园等很快就尝到了对赌协议的杀伤力！破产的魇影已经把他们缠住，多年的辛苦经营成果付水东流。 对赌协议中的布局者永远立于不败之地。他们就像过去街头摆设棋局引人对弈赌博的骗子，无论你作何选择，他们都不会输，所有的变化都在他们精研的掌握之中。相反，他们会让你选择看似优势胜利在望的一方，一旦走下去，等待你的是落入陷阱任凭宰割的结局。 近年来国际商品市场价格剧烈震荡，一些企业为了避免受到商品价格走向的波动，采取期货套期保值的方式，维系生产经营的稳定。于是国际金融资本又开始瞄准企业这方面的需求，以高端客户名义向中国企业兜售并不适合它们的所谓高端金融衍生产品，攫取超额利润，而将风险和危机转嫁给他人。中航油、中信泰富、国航、东航、深南电等一批中国企业纷纷中招，成为华尔街金融危机的买单者。 二、对赌协议——国际投行屠龙中国财富的致命武器
经济型酒店的连锁的发展 一、经济型酒店发展现状 1、市场上升空间大 根据国家发改委公布的《2006中国经济型饭店调查报告》显示，截 ± 2005年底，中国经济型酒店已开业数超过600家，但相对美国酒 店业协会统计美国6万家经济型酒店的数量来看，存在很大的发展空间。从客源结构来看，中国经济型饭店的客源结构中商务散客比例为 37%,这一比例相对于国际上经济型饭店50%商务散客也有一定的差 距。 2、资本市场走势强 连锁酒店投资机会受到资本市场关注，经济型连锁酒店更是近两年投资热点。 10月26 FI,如家连锁酒店在美国纳斯达克成功上市；11月14 口，华南地区规模最大的经济型酒店7天连锁酒店集团与美国华平投资集团牵手；另外,目前国内A股中还涉及锦江之星、新宇之星、华大酒店和中青旅山水酒店经济型酒店，这些股票的上升走势显示其投资价值越来越受到关注。 3、直营特许各显优势 近两年，中国经济型连锁酒店品牌的发展速度很快，2005年, 市场中前十名经济型酒店开店平均增速为74%,扩张方式以直营为主。 2006年，通过直营和加盟方式，企业扩张速度有增无减，如七天连
锁酒店集团在2005年底时只有6家，到2006年10月底开业酒店数达到了17家，预计年底开业数要达到22家。再如速8,仅九月一个 月就新开业六家速8酒店，目前，在中国的54座城市里已经有96家开业或即将开业的速8酒店。 之前，经济型连锁酒店企业平均70%的酒店为直营，这既是发展 阶段的必然阶段，同时也为下阶段的特许加盟做好基础。从我们接触到的企业反馈来看，企业正大踏步发展加盟。 今年年初，中国连锁经营协会在特许连锁领域专业人士中进行了 “特许经营新商机”调査。统计结果，78%的特许专家、业内人士投票看好经济型酒店的特许连锁发展。 另外，根据中国连锁经营协会2006特许年度调査显示，特许经 营不同行业占比中，经济型酒店不足1%。而根据美国特许统计数据表明，经济型酒店占特许经营比例超过4%o这些数字、差距都显示经济型连锁酒店在特许加盟上会有更多做为。 二、经济型酒店发展连锁中需关注点 1、标准化管理 大家常说“连锁经营是把双刃剑，一容俱容，一损俱损”，那么 如何避免后者发生？也就是连锁网络、连锁品牌的维护。标准化的管理体系是其核心因素。正如7天连锁酒店CEO郑南雁所说“如何进行 标准化管理”是企业冃前发展中最主要问题。包括巳经成功上市的如家CEO 孙坚也说“要保证如家品牌的品质，就需要把我们成功经营的模型标准化，以此建立更多的酒店”。 2、扩张模式设计 规模效应是连锁经营带给企业的最大竞争力，而速度这是实现规模效应 的关键因素，在快速发展的市场中，如何以最快速度拉网布局是连锁品牌面 临一大挑战。这其中要解决好直营店与加盟店扩张比例的问题。
房地产财富效应的行为金融学分析3600字 [摘要]本文试图从行为金融学的预期理论、财富幻觉、过度反应和从众心理角度，对我国房地产财富效应进行解释，希望能给理论研究者、投资者带来新的启发。 [关键词]房地产市场财富效应行为金融学 消费函数理论从角度解释了房地产、股票等财富与消费的关系。然而，很多经济现象无法仅仅从经济学自身角度得到解释，比如房价上涨往往得不到基本经济面的支持，股价上涨严重脱离公司价值。行为金融学将、决策科学与金融学、古典经济学结合起来分析金融市场，克服了传统经济学研究方法的一些弊端。行为金融学能够很好的从消费者主观因素和心理因素，对房价变动影响消费的财富效应进行解释。 一、预期理论 与理性人假说不同，西蒙(Simon，1955)认识到人类理性的有限性和判断决策的主观偏差。基于此，特沃斯基(Tversky)和卡尼曼(Kahneman，1979)对冯.诺依曼(VonNeuman)和摩根斯特恩(Morgenstern，1944)年提出的期望效用理论进行了修改，提出新的决策理论 预期理论。预期理论用值函数v(x)和决策权重函数π(p)代替了期望效用理论中的效用函数u(x)和概率P。 期望效用理论的最优决策函数为：
maxE(A) S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1) 预期理论的最优决策函数为： maxE(A) S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2) 式(1)，(2)中，E(A)为效用值; u(x)为效用函数，P为概率; v(x)是决策者对x的心理效用函数; π(p)是决策者对客观概率的权重函数; 值函数v(x)的特征在于，在获利区值函数为凹函数，即当x>0，v″(x)≤0;在损失区值函数为凸函数，即x<0，v″(x)≥0。值函数如图1。 值函数的特征解释了房地产价格变动正负效应对消费、国民经济的影响。消费的增加或减少不完全取决于当期财 富价值，还取决于对未来财富增加的预期。当房地产价格持续上升时，人们基于过去价格的上涨产生房价进一步上涨的预期，未来收益的增加将刺激现期消费支出的增加。而房价下跌会加重他们的悲观情绪，从而减少当期消费。预期理论的值函数特征更能解释房地产价格上涨和下跌对消费的不同影响，即房价上涨的正财富效应小于房价下跌的负财富效应。特沃斯基(Tversky)和卡尼曼(Kahneman)把房价正负财富效应的非对称性归因于，人们对于亏损的沮丧程度往往超过同等盈利带来的快乐。
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学校代码：14057 学号： 20091255 芜湖信息技术职业学院毕业论文（设计） 论文题目：我国经济型酒店现状分析及发展策略 学科专业：____________ _____酒店管理_______________________ 作者姓名：______ _______张秀__________________________ 指导教师：____________宋蕾________________________________ 完成时间：_________________2012—5—17_________________________________ 选题背景 针对现在星级酒店的设施设备、服务质量、价格标准以及消费对象，经济型酒店的兴起和发展成了必然的趋势。硬件标准达到或接近一、二星级饭店水平，包括已评星级及未评星级的宾馆、旅馆、酒店、招待所及度假村等。最大的优点是适于大众消费，价格适中，可以接受。
目录 一、摘要 (4) 二、经济型酒店定义及特点 (5) (一)经济型酒店定义 (5) (二)经济型酒店的特点 (5) 三、经济型酒店发展现状及存在问题 (6) (一)经济型酒店的发展现状 (6) (二)当前我国经济型酒店发展缓慢的主要原因分析 (8) 三、我国经济型酒店发展策略 (9) 四、我国经济型酒店市场趋势展望 (10) 五、总结 (13) 参考文献 (13) 1. 毕业论文（设计）工作中期检查表 系别：文化传播系班级：酒店管理班
论文题目 我国经济型酒店现状分析及发展策略 【摘要】我国经济型酒店经过高速发展,即将步入竞争的整合期,分析经济型酒店的发展现状及其存在的问题,寻求经济型酒店行之有效的方法。在欧美发达国家，型连锁酒店是一种得相当成熟且非常成功的酒店经营模式。随着我国经济的快速发展和旅游市场需求的不断变化，经济型连锁酒店已成为酒店业发展的一个热点领域。本文通过对经济型连锁酒店的发展现状及相关原因进行分析，指出未来经济型连锁酒店的发展策略是以连锁和品牌取胜、走集团化发展的道路。 [关键词] 经济型酒店品牌连锁集团化现状对策分析