万科地产集团有限公司设计任务书957135280.doc
【万科金域蓝湾项目】
施工图设计任务书
_____________公司
设计管理部
二零__年__月
第一部分总则 - 5 -
一、目的............................................................ - 5 -
二、依据............................................................ - 5 -
三、适用范围........................................................ - 5 -
四、图纸要求........................................................ - 5 -
1.工程名称：- 5 -
2.图面要求：- 5 -
3.时间要求：- 6 -
4.其他要求：- 6 -
五、内容说明........................................................ - 7 - 第二部分建筑专业- 7 -
一、建筑专业设计任务书.............................................. - 7 -
1.设计说明- 7 -
2.统一做法- 8 -
3.构造要求- 14 -
4.立面- 17 -
5.外立面装修设计深度- 19 -
6.室内装修设计深度- 19 -
7.环境- 19 -
8.详图- 19 -
9.其它- 20 -
二、设计管理....................................................... - 20 -
第三部分结构专业- 21 -
一、结构专业设计任务书............................................. - 21 -
1.结构设计的一般要求- 21 -
2.结构设计的特殊要求- 22 -
3.荷载取值要求- 23 -
4.对设计全过程的配合要求- 24 -
5.主体工程- 24 -
6.基础及地下室工程- 25 -
7.楼地面工程- 26 -
二、结构设计管理................................................... - 26 - 第四部分机电专业- 26 -
一、电气部分....................................................... - 26 -
1.设计范围及指标- 26 -
2.设计注意事项及我司的习惯做法- 27 -
二、给排水部分..................................................... - 30 -
1.设计范围及指标- 31 -
2.设计注意事项及发展商的习惯做法- 31 -
三、暖通部分....................................................... - 33 -
1.设计范围及指标- 33 -
2.设计注意事项及发展商的习惯做法- 33 -
四、燃气部分....................................................... - 35 -
五、设备安装初步设计成果要求....................................... - 35 -
六、设备安装施工图设计成果要求..................................... - 37 -
1.建筑给排水施工图成果要求- 37 -
2.室外给排水施工图成果要求- 38 -
3.建筑电气施工图成果要求- 39 -
4.室外电气施工图成果要求- 40 -
5.采暖施工图成果要求- 40 -
七、设计管理....................................................... - 42 -
1.综合- 42 -
2.设计过程管理- 43 -
八、附件........................................................... - 45 -
1.附件一 - 45 -
2.附件二 - 50 -
3.附件三：- 54 -
4.附件四：- 54 -
5.附件五：- 55 -
第一部分总则
一、目的
为保证【__________】项目施工图设计阶段的顺利进行，使设计成果达到高标准的居住、管理及维修要求，减少施工过程中的返工与改动，有效避免住宅设计中的常见问题，特制定本任务书。
要求施工图设计单位认真参阅我司相关标准化文件及常用做法要求，因地制宜，改进提高，保证住宅设计质量。
二、依据
本任务书作为施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合我公司以往住宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。
三、适用范围
承接【__________】项目的建筑设计单位，在施工图设计中应遵照本任务书。
四、图纸要求
1.工程名称：【__________】项目。
2.图面要求：各专业图纸规格需按有关制图规范并尽量做到统一，图纸表
达内容应清晰明确，构图美观整洁。
2.1建筑如由多个分区组成，应提供分区拼接示意图，清晰表达各分区
的界限和衔接关系。各分区边界的确定应做到各专业清晰、合理、
统一。
2.2不同户型单元应绘制单元平面放大图。图中应清晰表示出墙体构造、
隔墙厚度及定位尺寸、门窗洞口尺寸、阳台、挑板尺寸、家俱布置
（开关及插座应定位）、洁具摆放（洗手盆、大便器、地漏应定位）
及空调机预留洞口位置，并标明地面降板位置相对标高，和卫生间
排水坡度。
2.3各专业应限制使用通用图纸，各专业应仔细核查图纸索引位置、标
高及尺寸标注情况，减少不必要的麻烦。
2.4设备夹层（如一层与地下室间的夹层空间）也应绘制建筑图平面图。
如地下室独立出图，则设备层平面归属地下室部分。
2.5地下室部分，应有顶板平面图，准确表达地下室通风采光井及出地
面楼梯间位置与地上建筑一层平面间的相互关系。
2.6应提供门窗详图，清晰表示出门窗尺寸，窗型分格和开启扇位置方
向，并应和立面图统一。
2.7正式出图前应提供甲方A2或A3校审用白图2套；正式出图，需要
提供：①电子文件一套；蓝图20套，其中2套为装订成册（A4规
格）。装订成册的1套送至我公司指定的审图所，其余的送至我公
司办公地点；②白图6套：A2或A3规格。③防雷报批A３白图4
套（电气设计加“防雷设计专篇”），加盖设计院公章；④消防报
批蓝图1套；⑤产权测绘用图１套，送至我公司指定的测绘公司；
⑥规划局存档用：建筑平立剖面图（平面含屋顶平面）加结构基础
图3套，蓝图，装订成册（A4规格）。⑦彩色立面分色图１０套。
立面分色图中，建筑有局部不能表达的部分，应以剖面图等表达。
2.8电子文件方面的说明：
2.8.1方案图、施工图等必须提供相应的电子文件。电子文件在文
件编排组织上要清晰、明确，文件目录要以建筑栋号命名，
子目录为各专业电子图纸。建筑相同而栋号不同的仍要分
别建立相应的目录，不得以一个目录和一个文件代替。
2.8.2在设计过程中，设计院在计算面积时画的复线（Pline线），
包括套内面积计算的Pline线，仍要保留在图中，放在施
工图纸外侧。
2.8.3设计说明中或单独提供住宅建筑的住宅套数及户室比，提供
建筑的基底面积。
3.时间要求：本工程的设计出图日期为20__年__月__日。
4.其他要求：
4.1自接本设计任务书之日起，两日内成立项目工作组，指定项目总负
责人，并将本项目的设计计划日程表及设计人员配置表（各专业
负责人及工作组主要人员应标明资历及工作年限）、联系方式（办
公电话及手机号码）传至我司设计管理部。
4.2施工图设计单位应在三日内对我司提供的建筑设计方案进行深入
研究，从施工技术层面加以分析，及时发现问题并提出合理的解
决方案，报我司研究后确定修改意见。
4.3施工图设计阶段应定期召开项目例会，通知我司项目建筑师参加会
议，并应提供项目例会记录单至我司存档。
4.4设计图纸应满足当地节能要求，并提供相应节能计算书。
五、内容说明
1.本任务书主要表述了我司对于【__________】项目各部分施工图设计的
具体要求，提供了我司惯用的一些特定做法，一般常用做法不再详细说
明，请各专业工程师在本项目的施工图设计阶段予以落实。
2.项目设计负责人应保证各专业工程师认真阅读本任务书，相关各专业发
生矛盾时，以建筑专业为依据，进行各专业的相应调整。
3.本任务书与国家或地方现行规范有冲突时以现行规范为准，设计单位需
提前将冲突内容照会我司后，方可执行。
4.图纸绘制深度按国家标准、地方有关规定及我公司要求执行；
5.施工图设计需要定期举行例会，原则上前四周每周两次，以后每周一次，
讨论相应阶段图纸问题。设计院应在会议前作好准备，提供最新作业图
纸及相关设计问题，以备开会研讨、定案。
6.本设计任务书的解释权属万科地产有限公司。
第二部分建筑专业
一、建筑专业设计任务书
1.设计说明
1.1建筑设计总说明中建筑面积的计算要准确，建筑面积计算应严格按
照国家有关规定执行，并根据项目需要及时更新面积计算书。计算
书形式可参照（附件一）。
1.2室内装修标准：按照我司拟定的交楼标准执行，详见（附件二）。
2.统一做法
2.1公共部分
2.1.1电梯前室与核心体
2.1.1.1电梯选用上海三菱电梯，电梯资料见附件。高层建筑
中，两台并联的电梯，两电梯井之间不设墙，根据
电梯土建资料做100宽的钢梁，以减少电梯井道面
积。如有需要设消防电梯，可将两台电梯均设为消
防电梯。
2.1.2首层大堂
2.1.2.1大堂前的室外不应放置各种井盖。
2.1.2.2大堂的层高结合平面布局宜设置为挑高一层半或二
层，一般为4－5米，以提升住宅档次；同时应注意
避免挑高大堂对住宅一、二层的遮挡并不得影响二
层前室的自然采光通风。
2.1.2.3消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大堂的
主要视线范围内。
2.1.3楼梯
2.1.
3.1住宅楼梯间开间轴线尺寸2700为宜；进深多层5700，
高层6000为宜（不考虑管道井尺寸）。
2.1.4地下、半地下停车库
2.1.4.1应提高地下车库利用率，宜采用两柱间停3台车布置。
（轴线柱距8100，柱间净距7500）。
2.1.4.2地下停车库宜集中布置，合理安排设备管线与结构梁
板柱等关系，尽量降低层高以节省造价的前提下，
保证车库净高不低于2.3米。独立车库的门洞口统
一宽为2.7米，高为2.3米，轴线进深不小于6.0
米。车库门最终开启高度为2.2m，车库门安装的土
建要求，见我司提供的样本等资料。在设计时应注
意，门运行的范围内不得出现梁、柱、各种水暖管
线及电气灯具等障碍物。灯位及电机插座应避开轨
道及电机的位置。地下车库内有防火卷帘时，应注
意防火卷帘洞口内不得有管线穿越。
2.1.4.3地下室顶板上方覆土深度受景观种植、是否在顶板上
方走管线、顶板上方排水管线坡度和坡长等因素影
响，在设计时应综合考虑比较，控制顶板结构荷载，
得出最优方案。覆土深度按平均2.2米（根据各地
区实际情况）计算，同时应注意消防车道等其它相
关荷载。大型乔木种植应考虑在地下室范围外，而
一般乔木可考虑按柱顶树池方式对应布置。
2.1.4.4半地下车库室内须设置防潮措施，防潮层（如聚乙烯
丙纶等）高度至车库内窗台下。
2.1.4.5住宅窗户距车库出入口的距离应不小于15m。
2.1.5幼儿园
各项技术指标、要求及室内外安全防护措施均根据国家有关规定、规范执行。设计中有不明之处，及时与我部沟通、
协商解决。
2.1.6配套、配建等用房
室内部分按经济实用的原则，按国家及地方行业等相关规定、规范进行。换热站、水泵房应设值班室并附设卫生间。
两值班室位置邻近时，可设置一个共用卫生间。值班室有条
件时宜设在地上。垃圾转运站室内设给水及地漏，墙面贴磁
砖1.8米高，以便水洗冲刷。
2.1.7商业（商铺）、物业用房
2.1.7.1商铺设置卫生间，卫生间预留上下水及电源插座。
2.1.7.2商铺设计时应考虑餐饮商铺的排烟问题，以利于今后
运营的便利。
2.1.7.3商铺的门面应仔细考虑店招、空调位的设置。
2.1.7.4其它及物业用房见我部提供的相关交楼标准进行。
2.1.7.5其它未详用房，根据相关规定执行外，设计过程中及
时与我部沟通、协商。
2.2住宅户内部分
2.2.1整体要求
2.2.1.1住宅部分层高3米。
2.2.1.2卫生间降板处理____。
2.2.1.3住宅采暖方式采用地热采暖；其中，卫生间采用散热
器采暖的形式。
2.2.2厨房
2.2.2.1参考《万科地产集团有限公司（北方区）厨房设计指
引》。
2.2.3卫生间
2.2.
3.1参考《万科地产集团有限公司（北方区）卫生间设计
指引》。
2.2.4卧室及书房
2.2.4.1主卧内不允许露梁。
2.2.5客厅
2.2.5.1客厅内不能露梁。
2.2.5.2四房及以上户型客厅要考虑安装壁挂式分体空调和
柜式分体空调的两种可能性，并预留相应的电器插
座,合理设计空调留洞及排水方式。
2.2.6阳台、露台
2.2.6.1除服务阳台外，开敞阳台、露台栏杆应为铁艺栏杆，
不得设实心栏板。
2.2.6.2服务阳台开敞阳台，应考虑防止产生冷桥，阳台内设
地漏，并标明排水坡度、坡向；设置灯具及开关。
2.2.7私家花园
2.2.7.1除高层外，首层住宅均设私家花园，总平面图中须表
示花园范围。花园范围内原则上不得设有检修井盖，
花园内标高可比环境略高。设置从室内通往花园的
楼梯，多层住宅花园的楼梯为用户自理。
2.2.7.2带私家花园的住宅入户仍从单元入口进入，私家花园
外有人行道路的，花园根据情况向人行道开门。
2.2.7.3首层平面图应标注私家花园的准确定位尺寸及开门
位置。花园进深暂定为自建筑主墙向至围墙外侧为7.
0米，面宽为该户整个面宽。
2.2.7.4花园围墙的墙、柱的基础须进行设计。花园围墙墙面
主要为铁花栏杆，样式另行设计委托。
3.构造要求
3.1门窗
3.1.1开窗面积不宜过大，满足相关节能要求。
3.1.2窗户主要采用平开式。双拼、Townhouse、叠加复式户型的重
要房间，设置一个开启扇为平开、上悬两种开启方式的窗。
3.1.3观景窗视线高度范围内避免出现分格遮挡视线。在窗户分格的
设计上，把握尽可能少用五金件以减少成本的原则，加大采
光面积，考虑适当的开启扇面积及数量，保证良好的采光通
风条件。
3.1.4大户型入户门洞口尺寸统一为1200宽，2200高（子母门）；
小户型入户门洞口尺寸统一为1000宽，2200高。
3.1.5户内门洞口高度均为2100；厨房、卫生间门洞口宽不小于80
0（采用双扇推拉门时，门洞口宽度不小于1600）；卧室或
书房等门洞口宽度为900；豪华型住宅的主卧室，门宽不小
于1200（子母门）或1000；双拼、Townhouse、叠加复式户
型的储藏间门洞口宽度不小于800，其它户型不小于700。
3.1.6卫生间开窗可尽量加大以改善采光通风条件，设上悬窗，以利
于窗台面摆放物品；根据情况，有良好景观条件的卫生间可
考虑降低窗台高度为450或600。
3.1.6.1窗台高度：南向房间，除卫生间及厨房外，可做到4
50；北向房间除特殊情况外均为900（特殊情况按照
立面设计或我方指定）。外门窗的安装定位为距外
墙皮100（与砌体或混凝土墙面持平，保温层吃窗洞
口20）。
3.1.7窗开启扇的设计及位置应考虑便于洗窗及空调安装。
3.1.8所有门都应留门垛。
3.1.9编制门窗表时，左右对称的窗型应分别编号，不得使用同一编
号。同时，在表中应指明窗型所在平面位置。
3.1.10平开窗的开启扇宽度≤650，高度≤1500；上悬窗的通风量较
大，配件较便宜，适合用在卫生间。
3.2墙体
3.2.1外墙为外保温墙体，由内至外：空心砌块____厚；抹灰____
厚，阻燃型聚苯乙烯泡沫塑料板____厚，外饰面，总计外墙
标注厚度为____；内墙用____厚____空心砌块；分户墙内灌
水泥珍珠岩。
3.2.2100厚的内墙上部如有梁时，其定位应考虑在相对次要的房间
内露梁。
3.2.3剪力墙：起居厅与主卧室隔墙剪力墙，保证起居厅墙面平整。
起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙剪力墙，保证起居厅墙
面平整。主卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙剪力墙，保证
主卧室墙面平整。
3.2.4卫生间墙周边应做200高红砖或砼（距结构面）反槛。
3.2.5外墙，分户墙，户内隔墙，所用材料以当地常用材料为首选，
由设计单位提供建议，我方进行决定。
3.3楼地面
3.3.1住宅交楼完成面为水泥楼面，楼面面层厚度需满足水暖管道沟
槽要求。
3.3.2厨房、卫生间及阳台楼面按地砖考虑设计。卫生间地面设计完
成面为防水层，不做保护层；厨房不设防水层；具体做法列
在材料作法表内。
3.4屋顶
3.4.1有绿化设计的屋顶楼板结构设计时应考虑400厚湿土荷载；同
时应考虑浇灌用水的接水点位置。
3.4.2屋面雨水落管的布置应尽量考虑隐蔽设置，并应考虑裙房、底
层出入口的使用不受影响，同时减少对立面的影响。
4.立面
4.1商业立面应考虑商铺招牌和广告宣传位，保证后期招牌和宣传广告
的设置不影响立面效果。并且，此位置宜采用经济实用的外饰面材料，以节省造价。
4.2空调位设计
4.2.1空调机板的最小结构（不含保温层厚度）尺寸为600X1000。
4.2.2空调机板应做5?的坡度坡向外侧，板边做滴水沿。
4.2.3应充分考虑雨水管和空调机冷凝管对立面效果的影响。
4.3层高
4.3.1高层、小高层、多层普通住宅标准层高为2.9米，低层及复式
住宅的标准层高为3.0米。
4.3.2地下车库布置各种管线后净高不低于2.2米；车库轴线进深不
小于6.0米。
4.3.3其它建筑类型层高，具体设计时再行指定或协商。
5.外立面装修设计深度
5.1所有外立面装修设计除由其它设计机构或专业厂家担任设计的分项
以外，其余均须设计到位。部分细部构件须做专项设计并绘制详图
大样，例如：阳台栏杆、架空层细部做法、门厅（外立面）细部做
法、屋顶山花、装饰构件、构架做法等。
5.2所有外立面需依装饰材料做出详细的分隔设计，绘制立面分色图及
排砖图。如装饰材料有变动，需根据变动后的材料规格作立面分隔
图。详细标注出各种尺寸、作法、颜色、材料等。分隔设计进度应
满足总体施工进度要求。
6.室内装修设计深度
6.1按我司提供的交楼标准执行。
7.环境
本项目将作环境设计二次招标，需要提供二次招标的基础条件，包括相关的图纸和电子文件、招标设计的基本要求、对环境设计中的主题
及小品等需要提出明确的要求，以尽可能保证环境设计延续并能提升建
筑设计之主题。
8.详图
8.1墙身剖面不允许分段制图，不同楼型之间不得使用通用节点。
8.2由专业公司进行设计的详图，如钢结构、木结构的小品、构件、雨
篷、天篷等应绘制能对专业公司的专业设计起控制作用的平、立、
剖面图。
9.其它
其它未尽事宜，按国家相关规定、规范执行，或与我部共同商议解决、
确定。
二、设计管理
根据合同中规定，对于设计过程中的重要问题，建筑师应先送至我公司审核后方可进行下一步设计，本任务书中要求在建筑扩初及施工图的以
下阶段提交我公司设计初步成果作审核并依据审核意见作调整。具体提交时间（以图纸送达为准）按照我部与设计单位共同制定的工作计划进行：
1.建筑的总图、所有平面、立面、立面分色图（可后期提交）、剖面。
2.各户型的单元放大图（1：50），其中应表示出梁的位置（细虚线表示并
标明），家具、厨具、洁具的详细布置及相关尺寸，电气开关及插座、
配电箱、灯具等位置、细部尺寸的详细标注及做法、预留洞的位置，空
调室内外机的位置、尺寸，水、暖立管排布方式并标明管线名称，散热
器位置，以及其它需要在单元放大图中表示的设施，以便校核其相互关
系。
3.大样图：厨房、卫生间大样；楼梯、电梯大样；墙身大样、门窗大样等。
4.立面放大图：立面复杂位置放大图。
5.请设计院根据双方共同制定的设计计划及以上审图内容，提交以上图纸，
便于我公司作配合。
附件：
1.规划方案图及面积表（单体楼栋面积仅为参考）；
2.交楼标准；
3.补充说明；
4.电梯土建资料；
第三部分结构专业
一、结构专业设计任务书
1.结构设计的一般要求
1.1施工图设计阶段的结构设计必须进行结构设计优化工作。结构体系
选型、结构布置、内力分析、结构措施、基础及地下室结构方案等
都要进行多方案比较、进行设计优化，以达到适用、安全、经济的
设计目标。并体现以下原则：
1.1.1为降低工程造价，节约能源和有利环保，提倡积极采用成熟
的新技术、新结构、新材料；
1.1.2重视结构的选型，经过方案优化选用抗地震作用及抗风力性
能好的结构体系和结构布置方案，应使选用的结构体系受力
明确、传力简捷；
1.1.3必须选择合适的计算假定、计算简图、计算方法及计算程序，
对于重要的高层结构、复杂的高层建筑结构，应至少用两个
不同的力学模型的结构分析程序进行计算，分析比较，并对
计算结果的合理性进行判断，确认其可靠性，保证结构的安
全；
1.1.4结构构造设计必须从概念设计入手，加强连接，保证结构有
良好的整体性、足够的强度和适当的刚度。
1.2对施工图设计文件的要求：
1.2.1结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、基础详图、结
构平面布置图、结构构件详图、节点构造详图、楼梯结构图、
预埋件详图等表达清晰，内容齐全，方便施工；
1.2.2结构计算除进行强度计算外，应进行挠度及裂缝宽度的验算。
1.3高层住宅建筑应采用框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构，当
住宅建筑平面较为规整时，可采用异形柱结构；7层及以下的住宅建筑根据我方要求可采用砌体结构（含底层框架-抗震墙多层砌体结构），当进深、开间大小变化较大时，应采用框架结构。
1.4结构方案、构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁
无柱”，提高空间利用率；在平面较规则的情况下，优先采用混凝土异形柱结构，否则应视不规则的具体实际选用框架、短肢剪力墙、框架-剪力墙和剪力墙结构，以获取对工程成本的最大控制。
1.5卫生间楼板结构降低时，梁面也需相应降低处理，避免梁面突出楼
板面；卫生间四周结构处理应采取梁板翻边以杜绝渗漏水的质量缺陷。
1.6户型平面设计中，尽可能将客厅与餐厅设计为大板结构，避免在客
厅与餐厅连接处设置大梁；当因此而引起造价较大增加时，建议设
计采用扁梁处理。大板厚度应满足强度与挠度要求，不宜过厚，以
控制在130以内为宜，含钢量不应有大幅度增加。
1.7上部结构的含钢量应根据不同的结构类型提出适宜的含钢量目标，
以控制和节约工程造价：
（1）多层砌体结构—— kg/m2；
（2）底层框架-剪力墙砌体结构—— kg/m2；
（3）高层剪力墙结构—— kg/m2；
注：上述指标适用于地震设防烈度__度，风荷载标准值__kN/m 2
1.8对整个工程应提出统一的结构设计构造措施及统一做法。以体现小
区整齐美观的风格，并方便施工。
1.9为避免和防止工程出现安全和造价增加过大，设计采用标准图、通
用图时，必须明确设计意图和适用范围，以使设计内容符合实际情
况；对所采用的通用构件，设计必须对各类构件的适用范围和注意
事项等仔细了解清楚，以避免误用。
（注：上部结构含钢量的确定，请公司组织造价、策划、结构等专业人员制定）
2.结构设计的特殊要求
2.1结构梁相交处且梁下无墙时，相交各梁宜设计为等高梁。避免建筑
门洞上方出现结构梁。
2.2建筑主体在地下车库开孔区域的柱、墙肢须与地下室顶板梁系连成
整体。
2.3地下室车库柱网设计应考虑结合车位的合理布置及结构方案的经济
性。
2.4客厅与餐厅之间尽量不设结构梁，采用大跨度异形板结构体系；异
形板阳角处作为简支支座时无需增设放射形构造筋，当异形板阳角
处为板的嵌固端时，可酌情配置5根放射形短筋（由阳角嵌固端支
座处伸出），也可采用双向板面钢筋的加强措施。
2.5复式上层屋面的梁板布置应避免在共用空间上方出现结构梁。
2.6复式建筑通高外窗中间不应设置梁，角窗处不得设置柱。
2.7卫生间内设置淋浴间或浴缸的墙角不应设置凸柱。
2.8卫生间结构降低时，排污管可由梁腹中部接出室外；对于上层卫生
间错位，如复式上层卫生间对应下层厅房时，应采取同层排水方案，
结构层不采取降低方案。
2.9为方便施工，卫生间楼板降低处，板底平梁底；
2.10所有穿剪力墙、结构梁、地下室顶板及侧墙的预埋管应在结构模板
图中注明平面位置及标高；剪力墙暗柱上不应穿设备管，如确有困
难时，可预留不大于100mm的预埋钢套。
2.11楼地面找平层为__mm厚，室内给水管埋在该找平层内。
2.12框架柱与门洞间的距离不足一砖长时，该框架柱应采用现浇混凝土
凸缘补齐该间距。
2.13为防止楼板裂缝，当楼板的局部区域布置有大量管线时，须在该区
域板面铺设钢丝网。
2.14应急发电机房须考虑隔声措施，发电机须采用隔振基础。
2.15楼梯栏杆和阳台栏杆均采用预埋件方式连接固定。
2.16屋面板配筋应采取双层双向拉通，以提高屋面板的抗裂性能。
2.17可以利用后浇带调节混凝土收缩及基础早期沉降差的影响，但不能
以此而减少计算温度影响、后期沉降及后期收缩等产生的应力，必
须采取限制上述应力影响的措施。
2.18外墙砌体与现浇结构交接处：外墙面应满铺钢丝网，抗裂砂浆打底、
聚合物水泥砂浆分两次抹面；内墙应铺400mm宽钢丝网，普通混合
砂浆打底。
2.19复式住宅外墙门连窗应采用无联系梁的通高形；凸窗中间不应设结
构柱。
3.荷载取值要求
4.1住宅楼面均布活荷载标准值：
1)客厅、卧室、衣帽间、工人房、储藏间、餐厅：2.0 kN/m2。
2)厨房、卫生间、书房：2.0 kN/m2
3)阳台、露台：2.5 kN/m2
4)走廊、门厅、楼梯：2.0 kN/m2（多层住宅建筑）；3.5 kN/m2
（高层建筑和小区公共建筑，具有消防疏散功能）
5)住宅屋面均布活荷载标准值：
6)不上人屋面（包括挑檐、雨棚）：0.5 kN/m2；
7)上人屋面：2.0 kN/m2；
8)上覆耕植土屋面：按实际计算。
4.对设计全过程的配合要求
4.1在设计之初，应针对建筑的基础，主体结构选型、地基处理进行方
案比较，并与业主相关技术人员进行交流沟通和反馈，必要时请专
家进行论证。
4.2结构的基础选型、地基处理、地下室的柱网及梁板布置，梁板基本
尺寸等基础设计，要求做出2个以上的结构方案进行方案比较和优
化。并通过有业主技术人员参加的专业论证会确认，选定合适的基
础及地下室结构设计方案进行施工图设计。
4.3在设计过程中，结构计算工作完成后应及时向业主提供以下计算成
果：
4.4每层梁、墙、柱配筋简图；
4.5每层板配筋简图；
4.6柱底内力图（提供Nmax和Mmax图）；
4.7当建筑平面不规则而竖向规则时，为使施工图设计审查顺利通过，
设计应提供采用空间结构计算模型计算结果，并符合抗震规范规定
中相应的要求。
4.8结构施工图正式出图前和出图后应向业主提供相应图纸电子文件，
提供的次数和数量视项目具体情况在合同中确定。
4.9其他要求及做法详国家及地方有关规范、规定、要求。
5.主体工程
5.1多层采用异型柱框架结构，高层采用剪力墙结构。合理安排结构构
件，保证建筑使用要求。
5.2整体计算时墙、柱、基础活荷载应按规范予以折减。
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
1. 目的 为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司 合同管理规范》，制定本管理办法。 2. 范围 本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3. 职责 3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。 3.2 万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本 管理办法。 4. 方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定） 4.1 一般规定 4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、 装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采 购、设计类合同则另按有关管理办法执行。 4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则： 4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。 4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清 的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。 4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。 4.1.2.4 招标原则 本原则包括以下两方面含义： ?采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1） 某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程； （3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。 ?合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协 议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。 4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合 同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确
【十里画廊项目】 （1#、2#楼） 施工图设计任务书 平顶山市十里画廊置业有限公司公司 总工室 二零一四年一月
第一部分总则 (5) 一、目的 (5) 二、依据 (5) 三、适用范围 (5) 四、图纸要求 (5) 1.工程名称： (5) 2.图面要求： (5) 3.时间要求： (6) 4.其他要求： (6) 五、内容说明 (7) 第二部分建筑专业 (7) 一、建筑专业设计任务书 (8) 1.设计说明 (8) 2.统一做法 (8) 3.构造要求 (11) 4.立面 (13) 5.外立面装修设计深度 (13) 6.室内装修设计深度 (14) 7.环境 (14) 8.详图 (14) 9.其它 (14) 二、设计管理 (14) 第三部分结构专业 (15) 一、结构专业设计任务书 (15) 1.结构设计的一般要求 (15) 2.结构设计的特殊要求 (17)
3.荷载取值要求 (18) 4.对设计全过程的配合要求 (18) 5.主体工程 (19) 6.基础及地下室工程 (19) 7.楼地面工程 (20) 二、结构设计管理 (20) 第四部分机电专业 (21) 一、电气部分 (21) 1.设计范围及指标 (21) 2.设计注意事项及我司的习惯做法 (21) 二、给排水部分 (25) 1.设计范围及指标 (25) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (25) 三、暖通部分 (27) 1.设计范围及指标 (27) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (27) 四、燃气部分 (29) 五、设备安装初步设计成果要求 (29) 六、设备安装施工图设计成果要求 (31) 1.建筑给排水施工图成果要求 (31) 2.室外给排水施工图成果要求 (32) 3.建筑电气施工图成果要求 (33) 4.室外电气施工图成果要求 (34) 5.采暖施工图成果要求 (35) 七、设计管理 (36) 1.综合 (36) 2.设计过程管理 (37)
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 万科地产施工合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
篇一：书范本 书 第一章施工合同书 建设单位（简称甲方）： 施工单位（简称乙方）： 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项经协商一致，订立总包施工合同。 鉴于乙方拟承建工程（工程名称），并通过200年 月日的中标通知书接受了甲方以合同价人民币（大 写）万元为本工程施工、竣工和保修所做的投标，双方达成以下协议： 第一条：合同组成和解释顺序： 总包施工合同文件应能互相解释、互为说明，除施工合同协议书另有规定外，其组成部分和解释顺序如下： ①.补充协议条款和招标过程中乙方承诺（如有）； ②.施工合同协议书； ③.施工合同文件； ④.双方核对完成的工程预决算书； ⑤.施工招标文件、中标通知书、甲方招标过程来往的函件； ⑥.承诺书（确认函）及外来文、册（确认函）； ⑦.工程建设标准强制性条文；
⑧.施工图纸、设计变更、现行国家、省、市及内部有关施工、设计方面的规范、标准和其他有关技术资料、技术说明； ⑨.合同终止前洽商、变更等和甲方签署明确双方权利义务的纪要； ⑩.施工投标文件及其补充说明和工程虽清单、工程报 价单；廉政管理协议书。上述文件应互为补充和解释，如 有不清或互相矛盾之处：以上面所列顺序在前的或甲方选择指定为准。本合同乙方每页都必加盖公章，表示其对该页的全部内容认同。 第二条：施工单位向建设单位承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质虽保修期内承 担工程质虽保修责任。 第三条：建设单位向施工单位承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其它应 当支付的款项。 第三条：合同份数 本合同正本一式二份，甲、乙方各执一份，副本一式 八份，甲、乙方各执四 份，均具有相同法律效力 本合同经双方法定代表人加盖印章及公章后生效。至办理工程 验收交接备案 和竣工结算后，除有关保修条款仍生效外，其余条款即告终止。 保修期满后，有关保修条款终止。
万科地产企业文化手册 手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。
团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。 作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革 l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。 l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。 l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。 l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。 l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。
万科公司审计手册(绝密资料)
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
万科地产战略分析
目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)
5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)
（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)
“万科地产”宣传画册结构 封面、封底 深圳市万科房地产有限公司 P1－P2扉页企业理念 方案A： 万科地产是什么？ （手写体） 非常专业。／人感觉有自由发挥的空间。／服务精神。建房子。卖房子。住房子／．．．．．． 方案B： 巨幅有渲染力的员工表情群像照片
P3-4 集团董事长致辞 标题 正文Array配图：底图 照片：王石休闲照（大）／正装照（小）
P5-6 地产董事长莫军致辞 & 目录 地产董事长莫军致辞 目录 标题 正文 配图：底图 照片：莫军休闲照（大）／正装照（小）
●P7－8 ROOM OF V ANKEDC ● 人在万科 从ROOM开始 [ROOM]：******* 万科在机遇面前DEVELOPING BY ROOM 万科人在空间里规划PLAN A ROOM 人在房间里生活LIFE IN A ROOM 配照片：空间感强的图片
P9-10 空间阐释／企业简介 [ROOM－SPACE][空间] 一个巨大的空间里 回旋着一股力量 人性化经营管理理念 由上至下 贯穿万科企业本体 万科之成长、蓬勃、发展 均源于此 人的集合／人的空间／人的力量 企业简介 深圳市万科房地产有限公司是深圳著名的地产发展商之一。公司成立于1998年，十几年来，致力于发展优质住宅房产和为广大客户提供高水准的房产物业管理服务，于98年和99年连续两年荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一名，在社会上树立了大型房地产专业公司的公众形象。公司现有员工1500余人，下属企业10余个。截至2000年年底，公司共成功开发地产项目**个，总资产额达**亿元，年销售额突破**亿元，呈现明确上升轨迹。 配照片： 万科地产公司办公环境创意照 威登别墅竞卖现场 文：万科地产第一声：1988/11/18；成功竞争得威登别墅住宅用地
万科总承包合同 篇一：万科总包合同 第五园项目三期（H 标段）工程 施工总承包补充合同 深圳市龙岗区布吉镇坂田村坂雪岗大道与雅园路交汇 处 中国深圳 目录 第一部分：协议书 第二部分：合同条件 第一章：词语定义及合同文件 第二章：甲方驻工地负责人及相关权利和责任 第三章: 乙方驻工地代表及其他人员 第四章：乙方工作 第五章：工 程造价第六章：工期管理 第七章：工程施工质量管理及验收 管理第九章：工程分包 第十章：工程进度款的核实与支付 设备第十二章：设计变更 第十三章：竣工验收及工程移交 包装 第十五章：质量缺陷保修 第十六章：争议、违约及索 赔第十七章：新工艺、新技术、新材料 第十八章：文物和 地下障碍物 第十九章：施工临时设施广告权益 第二十章： 第八章：工地现场 第十一章：材料、 第十四章：配合销售
保险第二^一章：不可抗力 第二十二章：合同生效、解除与终止第二十三章：合 同份数 第三部分：附件 附件一、《指定供应商清单及参考价格表》附件二、 指定供货合同样本附件三、指定分包合同样本附件四、廉 洁合作协议附件五、工程质量保修书附件六、房屋接收标准附件七：关于设计变更、现场签证的协议附件八、押 金清退所需要的资料清单附件九、第五园防水和装修统一 做法附件十、施工场地文明施工标准 附件^一、甲方负责供应材料（主材超量扣款单价表）附件十二、甲方负责供应材料（辅材单价表）附件十三、 禁用材料设备清单附件十四、建筑工程一切险条款 附件十五、《第五园三期优秀工法执行PP稿》附件 十六、加气混凝土砌块操作规程附件十七、抹灰工程施工 要求及验收标准附件十八、三期展示范围图（无）附件十九、质量、工期罚则附件二十、施工供用电的管理附件二十^一、施工用水的管理附件二十二、电气施工招标技术要求附件二十三、给排水施工招标技术要求 附件二十四、三期H标段施工区围墙及临时道路平面图 第四部分：乙方承诺函件及双方定标前的来往文件 第五部分：其它文件：技术要求
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
一、万科公司战略规划分析 1、企业外部宏观环境因素分析（PEST分析法） （一）政治环境因素(Political Factors)分析 国内现行政策对房地产行业影响 a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况 b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。 未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。 （二）经济环境因素(Economic Factors)分析 （１）国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势 （２）居民可支配收入 居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响。 预计，未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。 （３）消费模式
消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。 消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。 （４）利率 利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。 （５）通货变化 通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降，而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降，致使房地产行业的需求低迷，供给乏力。这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。目前，我国通货膨胀的趋势还是比较明显，由于房地产行业的经济拉动作用比较明显，国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设，同时调整收入分配结构，都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响，有利于房地产行业的发展。
1.目的 为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有 限公司合同管理规范》，制定本管理办法。 2.范围 本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责 3.1万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。 3.2万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本 管理办法。 4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定） 4.1一般规定 4.1.1本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、 安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材 料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。 4.1.2 万科房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则： 4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。 4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万元 以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。 4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。 4.1.2.4 招标原则 本原则包括以下两方面含义：
◆ 采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（ 1） 某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（ 2）某些政府垄断工程； （ 3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《万科企业股 份有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用 考察对比的方法确定合作方。 ◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修 协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。 4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合 同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
合同编号：_________________ 万科项目工程合同 设备/材料名称：?产品种类? 交货地点：?项目名称?工地现场 甲方：?区段??总包单位? ?区段2??总包单位2? ?区段3??总包单位3?
乙方：?供应商名称? 丙方：市万科房地产 ?存档号? 第一部分协议书 甲方（全称）：?总包单位??区段??总包单位2??区段2??总包单位3??区段3? 乙方（全称）：?供应商名称? 丙方（全称）：市万科房地产 依照《中华人民国合同法》及其他法律、法规的规定，遵循平等、自愿和诚实信用的原则，甲乙丙三方就本设备/材料供货、安装事项协商一致，订立本合同。 一、设备/材料清单（含价格）： 详见附件《设备/材料清单（含价格）》。 清单中数量为暂定数量，总价按照实际完成工程量结算。 二、质量标准 设备/材料质量标准：按照丙方确认的图纸和样板验收。合同中设备/材料应按照国家、地方、行业的相关标准、规生产、供货、安装，具体标准的名称、编号在本合同第三部分《专用条款》中注明。 三、供货安装方式及时间 1．展示区货品从开始进行供货安装、并于前按照甲方要求时间分
批供货安装完毕，并通过验收。 2．非展示区货品从开始进行供货安装、并于前按照甲方要求时间分批供货安装完毕，并通过验收。 四、供货安装地点 供货安装地点：?项目名称??区段??区段2??区段3?工地现场甲方指定地点 五、合同价款 金额（暂定）大写：人民币?合同金额?元整 小写：￥?合同金额?元 本合同单价按照第一条《设备/材料清单》中所列单价包死，（该单价为?项目名称??区段??区段2??区段3?工地验收价，已包含生产、检验、样板、损耗、包装、运输及运输保险、货到工地负责堆放至甲方指定地点所发生的一切费用及二次装卸费用，还包括安装、成品保护、现场协调、验收、水电费、抽样测试、按要求送检、税金、利润、因质量问题引起的维修和更换、技术指导和培训等费用），总价按照实际完成工程量结算。 总包施工配合费由丙方另行支付给甲方。 六、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。 七、组成合同的文件及解释顺序 组成本合同的文件及优先解释顺序如下： 1．本合同履行中，甲乙丙三方有关设备/材料采购的洽商、变更等书面协议或文件2．本合同协议书
手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。 团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。 作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革 l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。
万科集团企业内部控制分析报告 班级：09特会本2班组员：陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下： 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担
万科施工合同书范本(doc 66页)
深圳万科房地产开发有限公司金色水岸一期二标段项目 施工合同 文件编号： 时间：
第一章工程概况 第一条工程概况 1.1.工程名称：宁波万科金色水岸一期工程二标段 1.2.工程地点：鄞县大道以南、滨江路以东 1.3.指标和概况： 相关说明：一期二标段住宅建筑面积约为90509平方米，其中地上建筑面积约为70164平方米，建筑型式为花园洋房（5层）、小高层（17、18层）、幼儿园（3层） 等，半地下车库建筑面积为6430平方米，地下车库建筑面积13915平方米。。 1.4.监理单位：上海海达工程建设咨询有限公司 1.5.甲方代表：闫峻明；乙方代表： 1.6.工程内容： 主体建安：包括桩基、围墙、土建、安装（铝合金门窗等专业分包工程除外）、公共部位精装修； 室外总体：包括下水道、道路（含侧石及进户道砖）、停车位、硬景观（但甲方指定的专业分包除外）。室内精装修不在总包范围之内。 1.7.工程造价暂估为：人民币 15145.6829万元。 第二条施工工期 3.1.开工时间： 2007年3月15日，如有变化甲方将提前书面通知。 3.2.工期基本要求如下表：（可按施工段划分分别要求）填写 楼栋编号基础完成至± 0.00 结构完成 至1/3（仅 高层） 结构封顶落脚手架单体竣工总体竣 工 竣工备案 多层洋房及相应的地下地车库部分07．5．15 / 07．7．15 07．9．30 07．12．10 08．8 ．20 （其中 F-8、F-7、 F—4、E-4 之间的范 围要在 07.12.1 开放） 08．10．20 高层07．7．1 07．8．25 07．12．10 08．4．20 08．7．10
合作计划方案 ——万科青青家园-G户型样板间 为了更好的配合万科青青家园—G户型销售工作，给业主提供更全面、方便的服务，经万科企业有限公司与东易日盛装饰集团精装公司的友好协商达成以下合作意向； 一、G户型客户分析与定位 万科青青家园—G户型的建筑面积为98平方米，购买此户型的消费群多为年轻的白领阶层，平均年龄在25-35岁之间，人均月收入在4000-7000元之间，此类消费群体中单身或未婚者居多，可能会将G户型作为“过度房”或作为投资房，在这个年轻的消费群体中，大多数人思想前卫，易接受新鲜事物，希望自己买到的房子很舒适、简单，具有浪漫情调，因为属于“过度房”，也许不会在装修上投入过多资金。 二、G户型室内装饰的创意构思 东易作为专业的装修公司，我们充分考虑到以上客户定位和分析。东易在做样板间装修设计时需为客户着想，使装修成本控制在客户能接受的范围之内，并尽可能不破坏室内原有结构，尽量突出空间结构上采光、通风等优点，室内选择浪漫的颜色作为主色调、家具配饰款式简单，颜色艳丽。使客户耳目一新，从而产生购买欲。
三、G户型样板间装修内容 包括室内风格装修，见（附件1） 四、G户型装饰内容 见（附件2） 五、G户型装修时间 见（附件3）时间进度表 六、G户型装饰时间 见（附件4）配饰进度表 七、G户型装修费用 见（费用附件5） 八、G户型装饰费用 见（费用附件6） 九、G户型投资模式的配比比例 根据以上装修内容，总体装修费用估算为：8万元。 整体投资模式为：根据最终合同报价，万科投资样板间装修的20% 根据最终合同报价东易投资样板间装修的80%
万科支付形式：在合同签订后的3天之内，万科向东易支付合同总额的20%作为承诺金。 十、G户型投资与回报周期 东易对青青家园-G户型样板间装修总体投资额约为5万元，预计回报周期为100天。 十一、G户型室内管理与展示方式 G户型样板间的使用及管理工作全部由万科全权负责。东易将在G户型样板间内摆放菜单式方案展板。 十二、G户型的各项风险控制 1、家具与配饰风险控制 家具与配饰摆放在G户型后，经双方检验合格，签字确认后，如再出现任何损坏现象，将由万科全权负责。 2、结算风险控制 样板间竣工后，如在100天内未售出，万科须向东易结算装修 尾款，如100天后万科未向东易结算，万科应支付给东易相应 利息。东易有权撤消样板间内的一切相关家居与配饰。并同时 向万科索取施工费用。样板间售出后，万科须在30天之内， 向东易结算装修尾款，东易将在万科指定地点重新装修一处样 板间，（付款方式同上）如结算时间超过30天，万科应支付给
宁波万科房地产开发有限公司金色水岸一期二标段项目 施工合同 文件编号： 时间：
目录 第一章工程概况 第二章合同协议书 第三章廉政管理协议书 第四章合同通用条款 第五章合同专项条款 第六章万科住宅防渗漏、防裂指标，单户报修指标要求及奖惩办法第七章安全文明工地操作细则 第八章安全文明工地平面布置图 第九章关于设计变更、现场签证的协议 第十章保修协议书 第十一章万科住宅细部检查范围、流程及标准
第一章工程概况 第一条工程概况 1.1.工程名称：宁波万科金色水岸一期工程二标段 1.2.工程地点：鄞县大道以南、滨江路以东 1.3.指标和概况： 相关说明：一期二标段住宅建筑面积约为90509平方米，其中地上建筑面积约为70164平方米，建筑型式为花园洋房（5层）、小高层（17、18层）、幼儿园（3层）等，半地下车库建筑面积为6430平方米，地下车库建筑面积13915平方米。 1.4.监理单位：上海海达工程建设咨询有限公司 1.5.甲方代表：闫峻明；乙方代表： 1.6.工程内容： 主体建安：包括桩基、围墙、土建、安装（铝合金门窗等专业分包工程除外）、公共部位精装修； 室外总体：包括下水道、道路（含侧石及进户道砖）、停车位、硬景观（但甲方指定的专业分包除外）。室内精装修不在总包范围之内。 1.7.工程造价暂估为：人民币15145.6829万元。 第二条施工工期 3.1.开工时间：2007年3月15日，如有变化甲方将提前书面通知。 3.2.工期基本要求如下表：（可按施工段划分分别要求）填写
第二章合同协议书 甲方：宁波万科房地产开发有限公司 乙方：中国建筑第四工程局第六公司 鉴于乙方拟承建宁波万科金色水岸一期二标段，甲方接受了乙方以人民币万元（大写：一亿伍仟壹佰肆拾伍万陆仟捌佰贰拾玖元整）（暂估）做为本工程施工及竣工保修的总价，双方达成如下协议： 1．本协议中所有术语的含义与下文提到的合同条件中相应术语的含义相同。 2．下列文件应作为本协议的组成部分： （1）双方协商同意的变更纪要、协议； （2）本合同； （3）中标通知书； （4）投标书； （5）招标文件及招标文件补遗； （6）标准、规范、技术要求和有关技术资料； （7）已标价的工程量清单； （8）图纸； （9）其他有关文件。 3．上述文件应互为补充和解释，如有不清或互相矛盾之处，以上面所列顺序在前的为准。4．考虑到甲方将按以下合同规定付款给乙方，乙方在此与甲方立约，保证全面按合同规定承包本工程的施工、竣工和保修。 5．考虑到乙方将进行本工程的施工、竣工和保修，甲方在此立约，保证按合同规定的方式和时间付款给乙方。 6．为此，双方代表在此签字并加盖公章。 甲方（公章）乙方（公章） 地址：地址： 法定代表人：法定代表人： 委托代理人：委托代理人： 开户银行：开户银行： 帐号：帐号： 电话：电话： 邮政编码：邮政编码：