青岛馨梦园建设项目可行性研究报告
青岛馨梦园投资有限公司
2016年2月
目录
第一章项目总论 (1)
1.1 馨梦园项目简介 (1)
1.1.1 项目名称 (1)
1.1.2 项目建设单位 (1)
1.1.3 项目位置 (1)
1.1.4 项目性质及规划指标 (2)
1.2 可行性研究结论概述 (2)
第二章项目宏观环境分析 (3)
2.1 宏观经济环境分析 (3)
2.1.1 山东半岛蓝色经济区构筑东部经济增长新极 (3)
2.1.2 青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市 (3)
2.2 项目区域分析 (4)
2.2.1 西海岸新区简介 (4)
2.2.2 项目区域经济状况 (5)
2.3 西海岸新区的规划 (6)
2.3.1 西海岸新区总体规划 (6)
2.3.2 城市用地规模 (7)
2.4 西海岸新区小结 (7)
第三章区域房地产市场分析 (8)
3.1 张家楼房地产市场状况...............。 (8)
3.2 市场未来走势 (8)
3.3 项目周边案例 (8)
第四章项目研究 (11)
4.1 项目地块特征分析 (11)
4.1.1 项目位置条件分析 (11)
4.1.2 项目交通条件分析 (11)
4.1.3 项目周边公共设施分析 (11)
4.1.4 环境质量分析 (11)
4.2 项目地块SWOT分析 (12)
4.2.1 项目优势 (12)
4.2.2 项目弱势 (12)
4.2.3 项目机会 (12)
4.2.4 项目威胁 (12)
第五章项目规划方案 (13)
5.1 总平面图 (13)
5.2.1 项目规划方案 (13)
5.2.2 项目概况 (13)
5.2.3 规划原理及概念 (14)
5.2.4 设计依据 (14)
5.2.5 规划设计 (15)
5.2.6 技术经济指标 (20)
第六章项目定位开发策略 (21)
6.1 项目定位 (21)
6.2 基地分析与地块现状分析 (21)
6.3 开发策略 (23)
6.4 开发进度 (23)
6.5 项目实施过程控制措施 (23)
第七章项目销售预测及营销方案 (24)
7.1 项目客户分析 (24)
7.2 项目营销方案 (24)
7.2.1 推盘策略 (24)
7.2.2 推广策略 (25)
7.2.3 媒体发布计划 (25)
7.2.4 推销策略 (28)
第八章项目投资估算及资金筹措计划 (29)
8.1 经济费用效益或费用效果分析 (29)
第九章综合评价 (33)
9.1 经济效益分析 (33)
9.2 环境效益评价 (33)
9.3 风险分析 (33)
第十章可行性研究结论及建议 (35)
10.1 总结 (35)
10.2 建议 (35)
第一章项目总论
1.1 馨梦园项目简介
1.1.1 项目名称
青岛馨梦园项目
1.1.2 项目建设单位
青岛馨梦园投资有限公司成立于2014年，是一家从事房地产开发、经营管理的综合开发公司。青岛馨梦园投资有限公司秉承“优质生活，完美体现”的企业理念。积极倡导以“传承，超越，价值，和谐”为内涵的“精品生活”展现。将世界级居住经典引入中国，不断实现园林、景观、立面、户型设计升级，以最大程度体现人居价值为方向，通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，树立“智能绿色馨梦园”品牌，提升企业形象，从而实现企业社会价值和经济价值双丰收。
1.1.3 项目位置
青岛馨梦园项目地块位于青岛西海岸新区重点开发小镇-张家楼镇，东侧是江苑庄村河，西侧是马家村河，北侧紧邻204国道，距镇政府500米，达尼画家村、油画交易中心700米。
馨梦园
1.1.4 项目性质及规划指标
项目用地性质：居住用地
建设用地面积：38054.58平方米
规划总建筑面积：57081.87平方米
绿地率： 35%
建筑密度：25%
容积率： 1.5
机动停车位：共534个
1.2 可行性研究结论概述
本项目定位于特色“拥山环水绿色智能精品住宅”，项目以“住在大自然氧吧”为核心原则，力求在建筑、景观、户型、建筑材料等细节方面求绿色、求智能环保，实现区域内竞争项目的突围，吸引青岛西海岸新区众多中、高端客户群体，成为西海岸新区乃至青岛市最具吸引力的城市大盘。同时和张家楼镇绿色文化产业形成互补效应，成为青岛西海岸新区高端居住区，极大改善青岛西海岸新区张家楼镇居住品质，项目的建设符合西海岸新区对该区域的长远规划，同时众多中高层次客户群体的导入，需求的不断提升，必将拉动该区域商业、教育等相关产业的发展。并将会改变青岛西海岸新区区域高端消费、特色娱乐、休闲、餐饮综合中心较为缺乏的现状，对青岛西海岸新区周边区域高端消费者产生巨大的吸引力，对拉动青岛西海岸新区经济发展，产生巨大的经济和社会效益；极大增加城市人口就业数量、对改善区域经济、增长区域格局具有重大影响和推动力。
终上所述，应加快项目立项和建设，以使它及早的充分发挥经济效益和社会效益，崔金在该区域经济产业结构的更进一步完善。
第二章项目宏观环境分析
2.1 宏观经济环境分析
2.1.1 山东半岛蓝色经济区构筑东部经济增长新极
中国首个蓝色经济战略区域山东半岛蓝色经济区是全国海洋科技产业发展的先导区，生态文明建设和社会和谐进步的示范区，海陆一体开发和城乡一体发展的先行区。随着国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。
2.1.2 青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市
青岛位于山东省半岛南端，濒临黄海，环绕胶州湾，山海形胜，腹地广阔。市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与韩国、日本隔海相望。
全市总面积为10654平方公里，其中市区1159平方公里，青岛分为七区：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、西海岸新区，总人口871.51万。青岛市人民政府驻市南区。
青岛是全国5个计划单列市之一，副省级城市，国际著名港口城市，国际滨海旅游度假胜地，国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，全国文明城市，中国品牌之都，国际帆船之都，世界啤酒之城。青
岛是全国14个进一步对外开放
的沿海港口城市之一，是中国十
大最具经济活力城市，是中国面
向世界的重要区域性经济中心，
馨梦园
东北亚国际航运中心。
青岛市是我国东部沿海重
要的经济中心城市，其所在的山
东半岛经济区（8市）经济总量
高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位，青岛周边由19个县进入全国百强县。作为山东半岛城市群的中心城市，青岛市大力发展总部经济、研发中心、品牌经济、会展经济、信息服务业、商贸流通及各种生产性服务业，为全省经济发展搭建高端平台。青岛是中国举办大型赛事和国际盛会最多的大都市之一，2008年北京奥运会、残奥会和2009年济南全运会分赛场均设于青岛，2013、2014年连续两届世界杯帆船赛，2014年世界园艺博览会也将在青岛举办。
2.2 项目区域分析
2.2.1 西海岸新区简介
青岛市与西海岸新区的关系
近年来，青岛市政府做出“经济建设中心西移”的决定，西海岸新区是城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的主要区域，该区域成为吸引人口迁移和房地产开发的重点。西海岸新区是山东省青岛市所辖的一个市辖区，即青岛西海岸经济新区，西海岸新区其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。
交通网络：青岛西海岸新区拥有四通八达、方便快捷的交通环境，区域内主干道多为双向４车道或6车道的柏油或水泥路面，路况较好。西海岸新区连接胶黄铁路、环胶州湾高速公路，距青岛国际机场仅53公里。连接开发区至青岛市区的横跨胶州湾的海湾大桥和海底隧道也十分便利。
地理区位：西海岸新区拥有天然良港和一流的港口设施，前湾港已建成年吞吐能力2900万吨的杂货码头、国内唯一能停靠第五代集装箱货轮的专用泊位、规模为亚洲第一、世界第二的矿石专用码头。世界最大矿石码头----董家口港创造了五个世界之最：世界最大的码头、最深的码头水深、最先进的环保系统、最先进的信息化操作系统、最大的岸桥
人口分布：西海岸新区现有人口数量为100多万人。人口分布在长江路、薛家岛、灵珠山、辛安、黄岛、红石崖。胶州湾海底隧道开通后，青岛市人口向西海岸新区投资发展，西海岸新区人口总数不断增长。
商业氛围：现已有67家世界五百强企业进驻开发区，带动全区经济发展，拉动中小型企业经济快速增长，并创造了大量的就业机会。
旅游资源：沃林蓝莓采摘园、达尼画家村。
生活配套:供电、供热、通讯、、供水、燃气、污水处理等设施齐备；
2.2.2 项目区域经济状况
1、西海岸新区发展状况
西海岸新区拥有国家级经济技术开发区、保税区、高新技术开发试验区和省级旅游度假区的功能和优惠政策，优势互补，是发展外向型经济的理想之地。原胶南是国家最早批准的沿海开放城市之一。
青岛保税区作为中国目前开放层次最高、政策最优惠、对外开放度最大的区域之一，在辐射和带动周边区域发展外向型经济中发挥了重要作用，已成为山东省对外开放的“先行区”和“实验田”。
青岛西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、
建材等六个主导产业，初步
形成了新兴工业基地的基本
框架。
近几年来开发区在青岛
市经济发展水平中处于靠前
的水平，是青岛市的重点发
展区域，开发区将借势青岛
的良好发展前景快速发展。
2、西海岸新区的产业发展
按照城区总体规划，在
区域布局上规划为八个主要的功能区：
①北部产业新区
②重石化工业区
③国际物流贸易枢纽港区
④临港产业区
⑤珠山国家森林公园
⑥唐岛湾中心区
⑦修造船基地工业区
⑧凤凰岛旅游度假区
完善的规划、强劲的发展势头，使开发区在未来的建设规划中，形成新的经济发展核心力量，并在“大工业、大港口、大旅游”三大经济基础上，大力发展家电电子、石油化工、汽车造船等龙头企业。现在开发区产业集群初步形成。已培育形成了家电电子、石油化工、汽车、造修船、海洋工程、港口等六大产业集群，具备了较雄厚的产业基础。
西海岸新区正在不断加快产业结构调整和优化步伐，逐步建立以现代服务业、高端制造业为主导的产业结构，通过产业“转调”带动全区经济发展方式转变，引领西海岸经济新区实现快速发展。
西海岸新区的工业发展
西海岸新区以发展外向型经济为主，已形成了明确的产业导向，确立了石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。2012年开发区创造了全青岛市3/4的工业总产值、3/5的生产总值和实际到账外资。投资环境综合评价总指数连续8年居国家级开发区第五位。
2.3 西海岸新区的规划
2.3.1 西海岸新区总体规划
总规划定位：打造青岛市西海岸经济发展核心区的中心城区
最新规划定位：东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地，西海岸地区的中心城区。
《青岛市西海岸新区规划》以打造青岛市西海岸经济发展核心区的中心城区为目标，强化开发区经济、文化、商务、旅游的中心地位，带动西海岸其他组团的发展。按照青岛市西海岸经济发展的要求，体现区域整体发展的思路，统筹规划用地布局、合理分布人口，协调港口、产业、环境、交通和基础设施、公共配套设施建设，创造良好的生活环境。
2.3.2 城市用地规模
2020年规划城市建设用地规模为179.30平方公里，人均建设用地为122.81平方米。。规划2020年居住用地比例为19.18%，人均居住用地为23.61平方米。规划2020年工业用地比例为30.81%，人均工业用地为37.91平方米。
2.4 西海岸新区小结
1、优势
（1）地理区位优越：具有港口优势，具有巨大地发展潜力。
（2）开发区经济快速增长：地区生产总值增幅迅速，产业结构趋向合理，第三产业快速增长；
（3）产业特色突出：港口航运、物流贸易、制造业基地、旅游度假
2、机遇
（1）区域内住宅大盘云集，有利于打造开发区高档居住区；
（2）区位优势明显，可借青岛市的快速发展，提升自身经济实力；
（3）第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升，房地产业也将快速发展；（4）交通网络发达：区域内同时拥有高速、铁路、航运、隧道。
第三章区域房地产市场分析
3.1 张家楼房地产市场状况
我公司建设此住宅项目是新区政府打造的第一个精品住宅小区。随港口经济继续发挥磁场效应，人口构成及数量变化，有力拉动了房地产的市场需求。商业配套、市政建设的完善提升了城区的增值潜力。旅游经济也为房地产发展注入新鲜活力。
3.2 市场未来走势
1、旅游地产、商业地产、写字楼物业将逐步崛起。
2、商品房供给结构有所调整，商品房档次发生变化。
最后，市场将进入到平稳、成熟阶段。开发商更加专注于研究产品和提高服务，消费者购买选择决策更加理智，成熟。
3.3 项目周边案例
1、阳光·胶南新城
项目为胶南当地开发商建设，位于张家楼镇政府对面，共288套，户型以75-98㎡套二及小套三为主，套均价在35万左右，目前均价在3600-3800元/m2，现有优惠为两万抵五万，折合后均价约为3500元/m2。
客户构成：
张家楼镇及周边村庄的居民为主，客户多为刚需及改善客户。
户型分析：
户型以81-85m2之间的套二和89-95m2之间的套三为主；
户型设计，以双南卧为主，客厅以东西厅居多，大多能保证全明，各房间均有采光/通风窗户；
餐厅所占面积较大，浪费空间较多，南向客厅相对开间较小，空间感较差。
2、港冠花园
项目为胶南当地开发商建设，共288套，户型以75-98㎡套二及小套三为主，预计套均价在35万左右，目前主体已封顶，计划2015年现房销售。
客户构成：
琅琊镇及周边村庄的居民为主，客户多为改善客户。
户型分析：
户型以74-89m2之间的套二和97-106m2之间的套三为主；
户型设计，以双南卧为主，客厅以东西厅居多，大多能保证全明，各房间均有采光/通风窗户；户型布局方正。
产品不足点为大部分户型卫生间为暗卫设计。
3、珠山秀谷·御墅
项目为胶南当地开发商建设，位于大珠山风景区内，2014年9月27日开盘，一期共146户，由联排、双拼和叠墅。叠墅购房享受交全款98折贷款99折优惠，一期80-330㎡养心墅在售，剩余房源20套左右，Mini叠墅90万起，联排170万起，双拼260万起。
客户构成：
胶南市区客户为主，改善。
4、隆海·碧海云天
项目为胶南当地开发商建设，位于琅琊镇，面朝龙湾绝美风景，背靠大珠山余脉车轮山，是旅游、投资、养老、度假的绝美场所。总价80万-130万。
客户构成：
胶南市区事业单位、企业高管居多；改善、投资、养老、度假别墅。
第四章项目研究
4.1 项目地块特征分析
4.1.1 项目位置条件分析
区域位置。项目所在地位于青岛市黄岛区张家楼镇。该镇地处黄海之滨，位于胶南市区西南13公里，被授予“全国文明村镇”称号，是青岛市唯一一个获此殊荣的乡镇。张家楼镇北依层峦叠嶂的铁锨山，南濒风景秀丽的黄海占镇口湾，东距青岛集装箱输散基地前湾港40公里，距青岛流亭国际机场70公里，西距董家口港区30公里，日照石臼港50公里，南距国家级风景区琅琊台10公里。
4.1.2 项目交通条件分析
项目紧邻204国道
4.1.3 项目周边公共设施条件分析
青岛达尼画家村，面积3000多亩，山林茂密、植被丰富，2004年被胶南市委市政府确定为全面小康示范村，列入全市旅游开发总体规划，同年被青岛市政府确定为青岛市级森林公园。
沃林蓝莓采摘园位于风光秀丽的青岛胶南，园区依山傍水，风光旖旎。园内设施齐全，是集观光、采摘及旅游为一体的综合性园区。
4.1.4 环境质量分析
建设项目所在地青岛市西海岸新区属于温带大陆性季风气候区，受海洋影响明显，四季分明，春秋凉爽，夏无酷暑，冬无严寒，冬季干燥少雪，夏季潮湿多雨。全年平均日照2067小时，日照率59%；年平均气温15℃，平均风速5.0m/s；年平均降水量为490mm，多集中于夏季，约占全年的58%。
项目所在区域属政府新的规划开发区域，住宅小区的建筑密度、容积率设计合理，
项目周边绿化、公共设施配套等规划得当，使小区周围受噪音、粉尘影响较低，非常有利于区域居家环境的营造。
4.2 项目地块swot分析
4.2.1 项目优势
交通：毗邻204国道,交通便利
产品：1.产品多样，多层洋房、小高层及别墅产品组成丰富的产品线满足客户购买需求；
2.退台设计优秀；托斯卡纳风格；人车分流；
3.别墅产品填补市场空白，提高项目整体品质。
4.2.2 项目弱势
1、自然资源匮乏
2、距繁华区较远
3、现阶段周边及项目自身配套严重匮乏
4、品牌：本区域客户对伟业集团品牌认知度较低
4.2.3 项目机会
1、张家楼镇是荣获"全国文明村镇"称号
2、本区域内直接竞品项目仅一个，市场竞争较小
3、本区域内居民收入水平适中，具备本项目购买能力
4、本项目新疆客户储备充足
4.2.4 项目威胁
1、整体房地产市场形势严峻，压力巨大
2、胶南市区客户认可度较低，外地客户拓展较难
第五章项目策划方案
5.1 总平面图：
5.2.1 项目规划方案：
占地面积：38054.58㎡
总建筑面积：57081.87㎡
小高层面积：22000㎡
洋房面积：22900㎡
别墅面积：4800㎡
商业店铺面积：7590.15㎡
停车位数量：534辆
5.2.2 项目概况：
本项目为西海岸新区内一块居住用地。总用地面积为38054.58平方米，规划总建筑面积57081.87平方米。其中，住宅建筑面积约49491.72平方米，由小高层、洋房、别墅
及配套服务设施组成。商业建筑面积约7590.15平方米，由沿街商业组成。
5.2.3 规划原理及概念：
1．坚持“城市中的规划，场景中的规划”的先进设计原则，从城市规划的
角度研究区域问题。
2．规划设计突出“以人为本”的核心原则，注重处理自然环境、居住环境，商业氛围的关系。居住区建筑产品与居民环境、居住品质和物业的需求；配套商业的市场需求，这三方面的需求作为规划设计重点，努力打造西海岸新区最具品质及文化内涵的新型居住小区。
指导原则：
1．合理利用滨水景观，根据不同客户的需求设计类型多样的产品。形成丰富的城市界面。
2．在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调，即为步行者提供安全、舒适的社区环境，也为行车者提供便捷交通、停车及入户线路。
5.2.4 设计依据
1、青岛《胶州市2009年度城市建设用地勘测定界图》。
2、建设单位提出的“馨梦园”方案设计要求。
3、《青岛市城市建筑规划管理办法》。
4、《住宅设计规范》。
5、《城市居住区规划设计规范》。
6、《民用建筑设计通则》。
7、《建筑设计防火规范》。
8、《商店建筑设计规范》
9、《高层建筑设计防火规范》
lO、《城市道路和建筑物无障碍设计规范>
11、山东省及青岛市有关设计规范，规程及规定。
12、其他国家有关设计规范、规程及规定。
5.2.5 规划设计：
1、空间设计——空间逐级专属为各级交往提供各自优质的交往空间。
在“馨梦园”地块的空间设计中贯彻了空间逐级专属的规划思想。交往空间在规划设计中明确分为四级，即：别墅空间、洋房空间、小高层级和沿街商业空间级。
小区内部设计环形车行通道，社区景观与中心景观形成两轴、一心加三组团的格局。使别墅、洋房和小高层和商业体系布局合理，最大化的利用景观而，为各种等级交往提供相对应的空间场所。
景观空间轴和中心景观是主要的小区级空间。各空间通过各自的尺度，竖向高差以及景观设计的差异来构建其空间的特性。
2、交通设计——人车分流的环形车行通道及停车位，搬家车、救护车直接入户。
本地块交通设计中我们引入了小区交通设计通而不畅的概念。住宅区内部设置两个机动车入口连接区内环路，使各自最快捷高效连通城市道路，以方便住户的高效需求。
3、绿化景观设计
“馨梦园”地块绿化景观设计中注重
亲切感、使用性避免形式化、唯观赏性。
结合空间轴规划了小区的中心绿化景观
而。并在适当位置规划景观节点。东西轴
线上自东小区主入口开始，一进小区便进
入中央景观区。
在住区环境组织上，考虑到住宅视野的巨大差异，结合入口门厅的组织，以多种林木与住宅形成半边围合的空间格式，点以星星般树木，增加空间的广度，即住宅个体周边细化与层次丰富细碎、开放空间对比强烈、尺度宏大。
在软化地面尺度的同时，注重植物表情，性情表达，地而铺砖也是一个重要因素，结合水景、休闲设施、活动场地形成宜人的生活景像。
4、建筑形态一一托斯卡纳（艺术家的故乡）
本地块整体建筑风格为托斯卡纳风格，是以意大利郊外占堡、庄园、别墅为代表的田园风格的建筑。托斯卡纳是意大利文艺复兴的发源地，无数艺术家的故乡，和张家楼画家村的文化背景相互交融。