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海南省旅游产业与旅游地产发展调研报
告
同致行（中国）地产顾问有限公司研究中心
2008年3月
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1、海南省旅游产业总体概况调研
1.1海南省旅游产业概述
热带海岛海滨旅游一直是国际旅游的“热点”，其所拥有的沙滩、海水、水产品、珊瑚礁以及各类民俗文化都是极为宝贵的旅游资源。夏威夷、泰国、百慕大、马耳他、马尔代夫以及许多加勒比海岛国都是以热带海洋旅游致胜，其旅游产业的产值占全部生产总值的1/3甚至更高。
海南岛是中国唯一的热带大岛，海南是中国最大的经济特区，海南的热带海岛风光在世界上独一无二。海南自1988年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等等方面都有了翻天覆地的变化。海南是国家八个旅游重点发展的地区之一，近几年来，博鳌亚洲论坛、世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、中国青年欢乐节、中
国科技年会等一系列重大活动的主办与承办，海南开始从中国走向世界。
自1992年海南省成立省旅游局以来，海南旅游业的跨跃式发展经过了十二个年头。海南旅游业由最初只有几家接待宾馆、几家国字号旅行社、总接待旅游人数不足百万人次，发展到2004年，拥有近208家旅游星级饭店，158家旅行社，接待国内外旅游人次超过1200万（2004年度）。2004年，海南旅游业总收入超过100亿元人民币，占全省GDP的近15%强。海南现在拥有国家级旅游度假区一个，5个4A级景区：南山文化旅游区、天涯海角旅游区、亚龙湾国家旅游度假区、兴隆热带植物园、海口市海南热带海洋世界。拥有中国上最好的阳光、沙滩、海水、空气，拥有中国最具个性魅力的热带海岸和热带原始雨林自然资源，全省有景区景点80多个。其中正常接待游客的50多个。目前全省已推出度假休闲旅游、观光旅游和专项旅游3大类旅游产品，除了滨海度假、温泉度假、热带动植物观光、风情观光、会展旅游等产品外，现在正在开发热带雨林探险游、高尔夫度假休闲游、河谷漂流游、热带农业观光游等新的产品。
海南省旅游类比圈——东南亚四大旅游圈
东南亚地区的旅游圈分为：新马泰旅游圈，华南沿海旅游圈（香港、广东省、澳门），南海旅游圈（海南省、中国南海、越南等），大洋旅游圈（主要为印度尼西亚、菲律宾等）。这四个旅游圈在旅游资源特色上具有一定的地域差异，并且都存在着相应的旅游服务中心。新马泰旅游圈以新加坡为服务中心；华南沿海旅游圈以香港为服务中心；大洋旅游圈以雅加达为服务中心；南海旅游圈目前缺乏突出的服务中心。四个旅游圈在旅游设施的建设时序和完善程度上有一定的差异性，其中香港、新加坡和泰国的旅游业开发较早，设施建设比较发达，旅游产业已经成为其国民经济的支柱产业。香港2001年旅游直接或间接雇用人数超过34万人，旅游业收入占本地生产总值的4～5%，而泰国在2002年的旅游业收入占国民生产总值的7.1％。
从东南亚地区各旅游圈的发展态势来看，新马泰、华南沿海及大洋旅游圈经过较长时间的开发和建设，已处于稳定发展期。其旅游市场相对较为固定，旅游设施建设
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也较为完善。而南海旅游圈由于起步较晚，基础薄弱，还处于旅游发展的初级阶段。海南省旅游与东南亚其他旅游区相比在自然旅游资源上不处于劣势，但在旅游设施硬件系统和旅游项目设置上有一定的差距。这使得海南省旅游对海外市场的吸引力相对较小，导致旅游层次不高，旅游收入水平较低。
海南省旅游国内发展态势
海南省位于中国的最南端，是中国八个重点旅游地区之一。海南是中国惟一的热带海岛旅游度假胜地，拥有中国独有的、极其丰富的热带海岛旅游资源，自然景观和气候特征类似于东南亚，但又有着自己独特的优势。
中国加入WTO后，旅游业迎来了加速发展的大好机遇，各地的旅游发展进入了全面的黄金时期，海南省的旅游发展也得到了全面的提速。但是，就目前海南旅游的发展情况来说，海南省的旅游经济并不突出，对外旅游接待还处于起步阶段，没有体现出中国唯一的热带滨海旅游区的特色。2001年海南省旅游外汇收入仅居全国第21位，旅游入境人数居全国第15位，与其他旅游强省相比有较大的差距。2002年，全国共接待入境旅游人数9791万人次，而海南省仅为38.93万人次，占全部的0.4%；全国的旅游外汇收入203.9亿美元，而海南省仅有0.92亿美元。
海南旅游在中国旅游中所处的地位不高，同时也面临着东南亚各成熟旅游区的强劲竞争。由于旅游意识和开发水平的制约，海南目前呈现出四个方面的主要问题：开发模式落后，缺乏创新性；开发定位不明确，缺乏特色性；开发档次不高，缺乏知名度；精品意识不强，缺乏文化性。为了促进海南旅游的发展，提高旅游经济水平，就必须加大对旅游资源的开发力度，充分利用环境资源的优势打造出独具特色的旅游品牌。1.2海南省旅游业发展规划
海南省自1988年建省，发展海岛热带生态旅游资源，逐步发展为中国旅游大省，旅游业形成“一省、两中心、三线、五名城、十区”的空间格局。
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海南
旅游
产业
发展
规划
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1.2.1大旅游区域旅游规划及功能定位
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1.2.2旅游住宿规划
政府旅游住宿酒店需求预测规划
2010海南省旅游住宿酒店客房需求量预测（单位：间）
上表显示,到2010年海南省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间（取整数）。其中，高档酒店客房需求量在17750～19000间，中档酒店35500～38000间。低档酒店17750～19000间。在8年内，海南省需新建旅游住宿酒店客房45000～50400间。
2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量预测（单位：间）
注：计算取整数
上表显示，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000间。其中，高档酒店客房需求量39000～46200间，中档酒店50000～59400间，低档酒店
22000～26400间。也就是说，在未来18年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约在64000～85000间。
根据预测，2010年、2020年海南省旅游住宿设施空间布局如下：
海南省旅游住宿酒店客房分布规划表（单位：间）
注：计算取整数
上表列出的2002年、2010年、2020年全省各旅游区旅游住宿酒店客房分布是根据对市场需求和各旅游区的承载能力做出的预测。2002年~2020年，全省新建旅游住宿酒店客房总数达64000~85000间。其中，三亚市新建客房占比重最大，2020年三亚市客房总数占全省客房总数的比重将增加至34%。而海口市2020年其客房总数占全省的比重将随着其他区域客房总数的增加而由现在的37%降至32%。
实际旅游住宿酒店现状调研
南酒店业共历经过两次大发展。第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量
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资金投向旅游业，海南的酒店数量急剧膨胀。另一次是最近两年，伴随着房地产的复
苏，大量资金再一次集中投向宾馆酒店。两次集中扩张，令海南酒店业供大于求
◆截至２００４年底，海南纳入旅游统计范围的旅游饭店近３００家，其中星级
宾馆２１４家，年接待能力２３００万人次。
◆另外，全省还有尚未纳入旅游统计范围的住宿接待单位７００家，客房１．５
万间，年可接待游客５００万人次。总体接待能力约２８００万人次，是２０
０４年旅游接待人数１４０２万人次的两倍（这与全省酒店入住率长期徘徊在
５０％上下的情况正好吻合）。
◆三亚目前有宾馆饭店２９０余家，年接待能力１０００万人次，但２００４年
接待的游客只有３６３万人次，仅为实际接待能力的三分之一。
◆２００５年底，海南五星级酒店将达到２８家，四星级酒店４０家，是国内除
北京、上海之外，拥有五星级和四星级酒店最多的省份。
根据海南省人大最新通过的《海南省旅游发展总体规划纲要》，２０２０年海南接待的国外内游客将达到１１２０－１３３０万人。按照这一"规划纲要"，２０２０年海南酒店业的年市场容量最大也就３０００万人次左右，相当于现有年接待人数的２倍。
小结：由于海南酒店业超前发展很多（现有实际接待能力已高达２８００万人次），因而未来的增长空间其实已经不大。海南是国内经济欠发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（仅有６％）。由于海南目前尚未建立行之有效的市场规则，旅游饭店的建设短期内仍不可能得到有效控制，新的酒店还会层出不穷。政府关于住宿酒店之预见性规划，有失市场偏颇，因此可以预见，海南酒店业将会长期在谷底运行。
（注：以上数据来源：海南省旅游局、海口市旅游局、三亚市旅游信息中心提供）附1：海南省2006年—2007年10月旅游概况
（注：以上数据来源：海南省旅游局、海口市旅游局、三亚市旅游信息中心提供）
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附;2. 海南黄金周旅游人数与收入统计
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1.2.3旅游交通设施规划
在海南旅游交通规划本岛与外部客源地的“大交通”和本省各度假区、景区、景点之间的“小交通”。
a、“大交通”——航空、铁路、海运、邮轮，其次是公路。
●鼓励外国航空公司开辟飞来海南航线，增加直飞海南航班。
●海口、三亚两个国际机场的扩建工程，提高两个空港现代化水平。
●建设海口、三亚国际客运港。
●完善火车西线的配套设施。利用粤海铁路通道，吸引大陆客源地更多铁路旅
游专列来海南。
●提升出岛长途汽车车站档次。营运的车辆应改善车况、车容，提高服务质量。
b、“小交通”——岛内交通：岛内高速公路、高等级公路与乡村公路
●开发东海岸的海上旅游交通和海上观光路线，既可以缓解陆路交通压力，又
可增加游客观赏椰林海岸的乐趣。
●在五指山市、西沙群岛开辟联系岛内各景区及本岛的直升机航线，亦航亦游，
从空中鸟瞰绿色大地、蓝色大海。
●开辟主要景区之间公共汽车旅游专线，方便散客旅游。
●凡是用于旅游运输的客车，必须是上档次的豪华车辆
●提高来往于本岛和西沙群岛之间的航船应装修档次和服务质量，结合运输开
发旅游项目。
●开辟三亚～东方～昌江的火车旅游专列线路。
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1.3 海南省旅游产业发展现状调研
1.3.1海口旅游产业发展现状、分布及经营模式和市场消费结构。
A、
海口
旅游产业分布
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1.3.2海口旅游产业发展现状、分布及经营模式和市场消费结构。
A
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1.3.3博鳌、兴隆、五指山旅游景区发展现状、分布及经营模式
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