某城市XXAA花苑二期
项目管理策划书
第一版
2004-9
某城市市XX置业有限公司
AA花苑项目管理部
目 录
1、项目概况 (5)
1.1项目简介 (5)
1.2 主要合作单位 (5)
2．项目部门建设管理 (6)
2.1项目管理部主要职责 (6)
2.2项目管理部管理架构 (6)
2.3项目管理部主要岗位职责 (7)
3、项目前期协调与管理 (14)
3.1设计部协调 (14)
3.2营销协调 (15)
3.3项目发展协调 (15)
3.4成本协调 (15)
4、项目计划管理 (16)
4.1工程范围 (16)
4.2二期工程标段分区平面图 (16)
4.3施工场地临设布置 (16)
4.4总体进度计划 (17)
4.5工程进度计划 (17)
4.6材料设备采购计划 (17)
4.7项目里程进度控制计划 (17)
4.8模拟工程计划 (17)
4.9工程计划的修改 (17)
4.10销售配合 (18)
5、项目采购管理 (18)
5.1项目采购划分...................................................................................19错误！未定义书签。
5.1总包采购 (18)
5.3专业分包单位采购 (20)
5.4材料、设备采购 (21)
5.5集团禁用材料清单 (24)
6、供方管理 (24)
6.1监理管理 (24)
6.2总包管理 (27)
6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 (29)
7、项目质量管理 (31)
7.1质量规划 (31)
7.2质量保证 (31)
7.3质量控制 (31)
8、项目现场成本管理 (34)
8.1设计阶段 (34)
8.2招标阶段 (34)
8.3图纸会审阶段 (34)
8.4工程实施阶段 (34)
9、项目风险管理 (35)
9.1风险管理规划 (35)
9.2风险识别 (36)
9.3风险定性、定量分析 (36)
9.4风险应对规划 (37)
9.5风险监测及控制 (38)
10、文件管理 (38)
10.1控制印章 (38)
10.2文件编号总文档目录 (39)
10.3文件有效版本标识 (39)
10.4文件的发放、回收与失效 (39)
10.5文件的归档及利用 (39)
11、会议制度 (40)
11.1周例会制度 (40)
11.2紧急会议制度 (40)
12、环境管理 (40)
12.1现场环境保护管理规定 (40)
12.2环保管理的目的 (41)
12.3环保控制目标 (41)
12.4环保工作小组架构与责任 (41)
12.5环保不符合情况的纠正 (42)
12.6环保意识及能力培训 (42)
12.7环保记录 (42)
12.8项目现场CI作业指引 (42)
13、现场安全管理 (42)
13.1安全管理目标 (42)
13.2安全工作小组架构及责任 (42)
13.3施工安全管理 (43)
14、紧急事件处理程序 (44)
15、项目管理部培训计划 (44)
15.1《项目管理指导书》培训 (44)
15.2项目设计交底 (45)
15.3合同有关内容培训 (45)
15.4质量、进度控制培训 (45)
15.5安全文明施工管理培训 (45)
15.6案件培训 (45)
16．定期考核 (46)
16.1合同考核 (46)
16.2.图纸考核 (46)
16.5.质量要点考核 (46)
16.6.安全文明施工要点考核 (46)
16.7.成本要点考核 (46)
16.8.管理交叉点的协调考核 (46)
17、工程移交 (46)
17.1模拟移交 (46)
17.2移交程序 (47)
18、项目管理部《项目管理策划书》传阅、修改记录及附件 (47)
18.1传阅记录 (47)
18.2修改记录及附件 (47)
1、项目概况
1.1项目简介
该项目宗地位于某城市市区西北部，行政区划为沙河口区，现为辽宁省某城市监狱监管区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。
项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米,总建筑面积为188545平方米，计容积建筑面积为181660平方米。
该项目工程共分三期建设，其中二期工程总建筑面积约为73333平方米，由Ｉ、Ｄ、Ｇ等3个组团组成：Ｉ组团全部为多层结构，建筑面积为20579平方米；Ｄ组团为多层和小高层的组合体系，建筑面积为27443平方米；Ｇ组团为三栋11层的小高层，建筑面积为19908平方米；小区配套面积为5404平方米。
a.二期工程组成结构图：
1.2 主要合作单位
合作内容 单位名称 联络人 联系电话
规划设计
施工图设计
装修设计
环境设计
总承包
施工监理
地质勘察 某城市市勘察测绘研究院 王勋 84306692
2．项目部门建设管理
2.1项目管理部主要职责
部门主要职责 目标要求
1. 项目建设的操作和协调中心 主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况
2. 项目工期、进度控制管理 工程按计划竣工
3. 项目质量控制管理 符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质量目标
4. 项目建造成本控制管理 通过一系列优化管理，使建造成本控制在计划之内，及时完成竣工结算
5. 项目开发过程中设计问题的应急
处理
根据设计部门的配合情况以及项目总经理的判断，
及时安排项目部人员解决设计问题
6. 销售现场配合管理 按计划提交销售场地及相应的销售通道
7. 项目竣工验收手续办理 按公司经营计划要求办理竣工备案
8. 项目入伙后客户质量投诉问题处
理、维修
配合公司相关部门及时妥善处理并安排专职人员
负责，提高客户满意度，避免影响公司形象
9. 培养项目管理后备人员 培养一到两位 2.2项目管理部管理架构
2.3项目管理部主要岗位职责
2.3.1项目总经理岗位职责
根据公司的决策，该职位要领导项目的计划、组织和控制工作，确保项目的建设工作在预算范围内按时优质地完成，并有效协调和解决与项目有关的所有问题，从而使项目达到满意效果。
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准
其
他
1 项目计划编制 符合公司经营计划。 ●
2 项目团队组织和建设，
合理分配人员职责和授权，营造工作环境， 保证项目工作需要，并为公司培养更
多的项目管理人员。
●
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准
其
他
3 监控协调项目部工作，
及时采取措施解决发生
的重大问题。
完成年度计划，。 ●
4 监控和协调项目的所有
工作和问题，及时采取
措施解决发生的重大问
题。
完成项目目标。 ●
5 处理紧急事务 及时采取措施处理好紧急事务。 ●
6 协调政府关系 确保政府层面支持项目。 ●●
7 协调公司各部门关系 确保公司资源支持项目。 ● ●
2.3.2项目总经理助理职责（如缺，其职责由项目总经理代理）
根据项目开发经营计划、《项目管理指导书》的要求及项目总经理的指示，该职位要承担编制项目施工、验收及销售配合计划，协调处理现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。
2.3.3项目秘书岗位职责
权 限 序
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
1 质量体系记录管理 保证体系记录完全收集、科学整理、
妥善保管
〇2 档案管理工作 做好项目管理部资料的收集和管理，
确保公司档案收录完备
〇
3 项目竣工档案专项验
收工作 确保项目顺利完成竣工验收工作并
顺利移交项目资料。
〇〇
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
1 起草项目开发经营计
划
符合公司经营开发计划 〇
2 编制项目施工进度计
划
符合项目经营开发计划 〇
3 协助项目总经理处理
项目工程进度、质量、
成本等问题
各项成果符合公司下达的指标 〇
4 配合现场销售工作 按时按质提交销售所需场所 〇
5 支持监控监理工作 确保监理独立履行合同和监理职责 〇
6 监控协调配合总包等
供方工作 确保按质按进度保证安全完成整个
项目
〇
7 协调处理各专业关系 确保工程衔接有序进行 〇
8 部门员工考核及团队
建设 充分调动员工积极性，使各自的潜能
得到充分发挥，确保项目管理顺利
〇
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
5 日常运营协助 协助做好部门信息、计划、品质三大
体系工作
〇〇
6 风险监测记录提醒 协助风险监测小组做好监测提醒工
作
〇
7 文化活动组织安排 协助项目总经理助理做好组织安排
工作
〇
8 风险监测记录提醒 协助风险监测小组做好监测提醒工
作
〇
2.3.4工程主管岗位职责
根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各分项任务的施工及销售配合计划，协调处理的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。负责各专业工程师工作成果的检查和监控。
权 限
序
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
1 编制并汇总各分项施
工计划
符合项目施工及销售配合总计划 〇2 编制及完成月度工作
计划
必须满足项目月度总计划 〇3 处理工程现场进度、技
术、质量及成本控制等问题 各项成果符合相关规范及满足公司
下达的各项指标
〇
4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工
作面
〇
5 协调处理现场供方之确保工程按计划有序进行 〇
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
间的关系
6 协调处理不同组团之
间的管理 确保工作安排有序开展，有效解决交
叉部位的管理
〇
5 协调处理现场供方之
间的关系
确保工程按计划有序进行 〇
2.3.5技术主管岗位职责（如缺，其职责由工程主管代理）
该职位主要是负责处理项目实施过程中遇到的技术问题，包括图纸审核、施工方案审核、技术措施、变更审核等。
权 限
序
号
工作职责 工作目标 经
办审
核
批
准
其他
1 编制设计图纸出图计
划 解决设计图纸按时出图，工程顺利开
展
〇
2 组织图纸会审 确保成本、质量、施工技术达到目标〇〇
3 协调设计变更工作 避免不必要的返工，达到降低成本 〇
4 组织质量大检查工作 杜绝重大质量事故的发生。 〇〇
5 组织分项、分部工程的
验收工作 对分项分部工程验收工作进行监督，
确保质量目标。
〇
2.3.6土建工程师岗位职责
根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各自负责的分项任务的施工及销售配合计划，协调处理本分项的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准 其他
1 编制分项施工计划 符合项目施工及销售配合总计划 〇
2 编制及完成月度工作
计划
必须满足项目月度总计划 〇3 处理所负责的分项工
程现场进度、技术、质量及成本控制等问题 各项成果符合相关规范及满足公司
下达的各项指标
〇
4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工
作面
〇
5 协调处理现场本职范
围内的各供方之间的
关系
确保工程按计划有序进行 〇
6 设计问题的处理 与设计经办人和设计院进行对接，并
具备自行解决问题和绘图能力
〇
7 配合协助其他组团的
交叉管理
解决交叉部位的管理 〇
2.3.7给排水工程师岗位职责
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准 其他
1 编制分项施工计划 符合项目施工及销售配合总计划 〇
2 编制及完成月度工作
计划
必须满足项目月度总计划 〇3 处理所负责的分项工
程现场进度、技术、质量及成本控制等问题 各项成果符合相关规范及满足公司
下达的各项指标
〇
4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工
作面
〇
号 经办 审核 批准 其他 5 协调处理现场本职范
围内的供方之间的关
系
确保工程按计划有序进行 〇
6 设计问题的处理 与设计经办人和设计院进行对接，并
具备自行解决问题和绘图能力
〇
7 协调配合其他专业工
作 确保工程有序进行，减少交叉作业的
管理难度。
〇
8 设计问题的处理 与设计经办人和设计院进行对接，并
具备自行解决问题和绘图能力
〇
2.3.8电气工程师岗位职责
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准 其他
1 编制分项施工计划 符合项目施工及销售配合总计划 〇
2 编制及完成月度工作
计划
必须满足项目月度总计划 〇3 处理所负责的分项工
程现场进度、技术、质量及成本控制等问题 各项成果符合相关规范及满足公司
下达的各项指标
〇
4 配合现场销售 按时按质向相关专业或部门提交工
作面
〇5 协调处理现场本职范
围内的供方之间的关
系
确保工程按计划有序进行 〇
6 设计问题的处理 与设计经办人和设计院进行对接，并
具备自行解决问题和绘图能力
〇
7 协调配合其他专业工
作 确保工程有序进行，减少交叉作业的
管理难度。
〇
号 经办 审核 批准 其他
8 设计问题的处理 与设计经办人和设计院进行对接，并
具备自行解决问题和绘图能力
〇
2.3.9造价工程师岗位职责
负责项目成本举措的总结，组织项目结算和结算分析的成本动态管理工作，负责各项工作的监督审核。实施项目成本动态管理，配合工程预算及核对跟踪及交底，完成工程的结算编制、审核。
权 限 序
号 工作职责 工作目标
经办 审核 批准 其他
1 成本动态管理的实施 分解成本控制指标，提出控制要点，
按计划进行项目招投标配合，合同审
核，实施成本动态管理
〇
2 负责成本动态管理 协调项目部成本管理方面的业务，制
定有效控制成本的方法，发现问题及
时解决，进行成本举措的总结。
〇
3 实施结算管理 组织和进行项目各工程的结算 〇〇
4 协助资金计划管理 确保资金有计划配合项目管理 〇
5 负责设计阶段的成本
控制 组织各专业对设计阶段经济指标监
控
〇〇
6 成本工作审核监督管
理 结算审核、定期检查成本总控目标、
各类规范执行情况
〇〇
7 实施预结算管理 配合编制预算及核对跟踪及交底，对
核对后的预算进行详细了解及分析，
完成结算编制，项目结算问题的统筹
及协调
〇
3、项目前期协调与管理
3.1设计部协调
四定期召开协调解决建筑、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业问题。 3.1.2在方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，各专业工程师根据专业要求提供设计任务
指导书，参与介入发现问题并提供专业意见，确保设计院的设计符合成本、专业技术、施工技术等各方面的要求。
3.1.3项目管理部组织提供设计所需要的详勘资料、现场现状资料，配合提供设计所需的相关
资料。
3.1.4 充分征求设计部意见，协调营销部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。
3.1.5项目管理部按照二期二级计划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间，每周及时
提醒设计部，避免造成计划拖延。
3.1.6项目管理部针对经常变更设计工作的情况，在可调控的时间范围内及时协调各部门做出
相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。
3.2营销协调
3.2.1充分征求营销部意见，协调设计部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。
3.2.2协助营销部、设计部做好二期工程开放、展示区的相关工作，并提供相关资料和施工意
见。
3.3项目发展协调
3.3.1充分征求项目发展部意见，协调设计部、营销部、成本部，制定二期二级计划。
3.3.2在各阶段报建期间，协调设计部按时提供报建图纸，协助配合项目发展部做好报建工作。
3.3.3在报建工作出现阻碍时，协调各方面关系，做好相关公关工作，确保报建工作按计划进
行。
3.3.4项目管理部按照二期二级计划协助落实项目发展部的报建工作，每周跟踪并及时提醒项
目发展部。
3.3.5针对报建工作容易出现政府性变动影响计划实施，在可调控的时间范围内及时协调各部
门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。
3.4成本协调
3.4.1充分征求成本部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目发展部，制定二期二级计划。
3.4.2协调成本部做好资金计划。
3.4.3协调成本部、工程管理部做好考察监理、总包、各专业队伍的考察工作。
3.4.4协调设计部、成本部、工程管理部配合做好各项招标工作。
3.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。
4、项目计划管理
4.1标段的划分及基本要求
依据本工程特点，以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则，每个标段划分不超过3
万平米(由于区位限制的情形除外)，除重要机电工程外，其他简单设备安装工程均纳入土建总包。
在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包，铝合金门窗、入户门、电梯、外墙及内墙涂料等为指定专业分包。
根据以上原则，整个二期工程拟分为三个标段，选择三家总包单位进行工程施工管理，初步拟定如下：
注: 1).第8号楼的建筑面积已经去掉在建的11269平米,Ｉ组团中未考虑幼儿园. 2).由于各组团施工图纸完成时间不同，定标时间为组团中某一栋楼的最早定标时间. 4.2总包的平面分区及进场顺序
根据现有实际情况，第一标段的招标将比较完善，第二、三标段的部分区域招标将延迟，
其中第二标段主要是10，11商业楼的影响，第三标段为13，15号小高层的影响。具体的平面区域划分如下图所示：
4.3施工场地临设布置
4.3.1二期工程的临设：总包及分包的生活区暂时利用项目三期的地域，后期考虑临设的二次序
号 标段名称
工程范围
建筑面积（平方米）
定标时间
投标队伍数量及方式
1 二期总包第1标段（Ｉ组团） 20～23栋 20579 2004.9.30
2 二期总包第2标段（Ｄ组团） 8～11栋 30848 2004.10.15
3 二期总包第3标段（Ｇ组团） 13～15栋 19908 2004.11.30 根据图纸情况可分三次招标，每个标段要有4-5家投标单位
4.4总体进度计划
二期工程分三个阶段实施，第一阶段为Ｉ组团：幼儿园及多层框架住宅，第二阶段为Ｄ组团：商业楼、多层及小高层住宅组合，第三阶段为G组团：3座11层高的小高层商住楼，总体进度计划包括设计、营销、项目发展、招投标、工程进度计划，设计、项目发展、工程进度均按三个阶段实施。按此制定某城市XXAA花苑二期二级计划（因详规调整，此计划阶段划分需重新调整）。
4.5工程进度计划
工程实施阶段的进度计划按三个阶段住宅及配套工程实施控制。
4.6材料设备采购计划
4.6.1开工前做月度材料设备采购计划。
4.6.2施工过程中，每月按此流程编制材料设备采购计划：设计出图时间——材料设备定样板——编制标书——通知已考察过的材料设备供应商——发标——截标——议标——定标签约
4.7项目里程进度控制计划
根据项目总体进度计划，为确保项目按期完成，对项目的关键线路中的里程碑进行控制。
4.8模拟工程计划
根据二期二级计划，综合风险管理要求，提交给总包单位的计划要点比项目计划提前15~20天，由总包按此要求进行编制和施工组织计划的安排。通过这种模拟方式，减少计划和实施脱节的现象。
4.9工程计划的修改
4.8.1在计划实施过程中，每天、每周针对实施过程中出现需要调整的计划，及时提醒相关部
门按时完成计划内容。
4.8.2计划实施过程中，不影响里程碑，造成中间环节的调整，则协调各部门进行相关计划的
调整，进行部门之间的调整。
并且要协调各部门进行相关计划的调整。
4.10销售配合
4.9.1在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，确保在安
全环境下销售。
4.9.2向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等）宣传礼貌待客户，并要求供方做此方
面的承诺和措施确保善待客户。
4.9.3及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。
4.9.4按三个时间段安排销售配合路线及施工路线。
5、项目采购管理
根据项目管理和供方市场情况，结合XX管理体系要求，对AA花苑二期项目按施工过程进行划分。
5.1总包采购
5.1.1考察总包单位
由成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察总包单位报告。
5.1.1.1考察未上网注册的总包单位
通过各种途径了解潜在的优秀总包单位，在考察过程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：
获知潜在优秀总包单位——总包单位送资质、业绩资料——选择合适的总包单位进行面谈——考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地——考察总包单位办公环境——考察拟派项目经理——考察拟派项目团队——了解同行对该总包单位的评价——了解已同行该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的评价——在有强烈合作意向的前提下：可以了解该总包单位对拟建项目的施工组织计划。
5.1.1.2考察上网注册但未合作过的总包单位
由于各项目及其管理团队不同，需要找到管理理念和管理方式切合的总包单位。按此流程考察：
考察拟派项目经理——考察拟派项目团队——考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地——了解已同该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的
评价。
将整个考察过程记录在总包考察报告中。
5.1.1.3总承包公司资质要求
将工程发包给具有相应资质等级的单位来承担，是保证建设工程质量的基本前提。工程招标责任部门应当对总承包公司进行评审，确保其资质和能力符合要求，无商誉问题。通过调查核实其商誉，审核证照、实地考察代表工程，评价其施工能力。
本项目二期工程对总包要求重点集中以下几点：
?有住宅项目施工经验，获得过多项优质工程证书（验收证书）
?已经通过ISO9000认证
?房建施工总承包壹级及以上
?在某城市建设局合法登记（外地企业）
?与XX有过多年的、良好的合作经历。（优先考虑）
?社会信誉较好，对XX工程有很高的热情。
5.1.2填写供方考察表
5.1.3上网登记注册
5.1.4招标
由成本部组织，项目管理部协助配合。
5.1.5定标
按照公司规定流程办。
5.2监理单位采购
由于本项目第二期工程监理单位是以战略监理的管理模式来确定的，经过了解，虽然在第 二期工程中监理的表现有所不足，但考虑到该监理单位对本工程的了解程度、在某城市市场上 的信誉度及我们现在工程的整体进展情况，建议继续由该监理单位来监管二期工程，同时该 监理单位的总经理表示会总结在第二期工程上的经验，进一步加强对二期项目的监督管理力 度，调整管理方法，确保二期工程的顺利进行。
由于项目及其管理团队不同，需要管理理念和管理方式切合的监理小组来配合。在监理 单位委派监理小组时，我们会按以下流程对项目监理小组重新进行考察：
考察拟派项目总监——考察拟派项目团队——考察拟派项目总监正在做或曾经做过的工地——了解已同该监理单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该监理单位及项目总监的
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关
三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式
第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡， 付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
一个XXXX项目的策划案 一、市场概况-----------------------------------------------------3 〈一〉 XX概况---------------------------------------------3 〈二〉 XX市经济消费状况------------------------------6 二、项目优劣势分析-------------------------------------------10 三、项目定位---------------------------------------------------13 四、营销策略----------------------------------------------------14 （一）目总体营销概念设计------------------------14 （二）项目卖点挖掘及组合方式------------------20 （三）项目品牌的建立极其过程------------------22 （四）项目入市时机与姿态---------------------------24 (五)市场信息的收集和分析,不断修正市场目标-------24 前言 承蒙XX市君悦房地产开发XX赏识，本公司有机会参与君悦豪庭商场（以下简称本项目）的商场提供推广策划意见。敝司将以素具之专业精神及经验，为贵司详细分析现XX情况；继而，针对该项目的特点及优势，提供一系列的销售及推广建议，务求协助贵司凭着周详而紧密的推广计划，成功策划XX君悦豪庭商场项目。 XX市“君悦广场”初步策划建议书 一、市场概况 〈一〉XX概况 1．地理位置 XX市位于XX省中南部，珠江三角洲中部，北接番禺市和XX市，西邻江门市、新会市和斗门县，东南连接XX市，东隔珠江口伶仃洋与XX市和XX相望。全市行政管辖X围面积1800平方公里。 2．行政区划分 位于中部的城区分为东区、南区、西区、中区、北区共5个区、是XX市的***、文化、金融和商业中心。北部有小榄、南头、东凤、黄圃、东升、阜沙6个镇。小榄是全国百强镇之一、经济实力雄厚，拥有十多家年产值超亿元的企业，五金业为特色工业；南头、东凤、东升等镇的乡镇企业和非公有制经济不断发展，小家电行业的发展已成规模。
一、项目特点概述 1.1 工程项目特点 1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。 1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。 1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。 1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。 1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。 1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。 1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。 1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、
设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。 1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。 1.2 项目管理目标 1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。 1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。 1.2.3 进度目标：按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。 1.2.4 成本目标：通过合理筹划，科学组织，资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。 二、总平面管理策划 2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置 2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段，由两家总承包单位施工。 2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内，一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建，由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解，可以减少进度等各种节点控制风险，二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。
江北二标二分部项目前期策划 一、工程概况 本项目起点位于监利县分盐镇南侧胡家村，与随岳高速公路相接，途经分盐镇、毛市镇、红城乡、周老口镇、黄歇口镇、汪桥镇、程集镇等，二分部终点位于监利县程集镇，路线整体走向呈东西走向，土建起点桩号K24+692，终点桩号K37+600，土建里程9.492km。 主要工程量包括： 路基工程：借方填筑135.66万方，水泥搅拌桩1500332.7延米。 桥梁工程：特大桥1座，大桥8座，中桥8座共长4098.26m(长度按整幅计)；桩基共计973根（其中Φ1.5m桩基共计561根、Φ1.3m 桩基共计152根、Φ1.2m桩基共计260根）；梁板共计1958片，其中25m小箱梁1181片，13m空心板689片，6m空心板88片。 开工日期为2014年6月24日，合同总工期18个月，完工日期为2015年12月31日，工程造价约5.8亿元。 二、参与前期策划人员 本次策划由公司总工吴文明牵头，公司总经济师谭仁伟、副总经刘力、施工科长王强等人参加了本次策划，项目中由项目经理刘少敏、项目总工卢江华、项目副经理刘新建、项目书记谭正朝、项目总会马海平、项目总经叶木水及各部门负责人参加了本次策划。 三、项目管理总体目标
1、利润目标 在确保完成公司利润指标的情况下，实现利润最大化。 2、安全目标 消灭重伤以上人身伤亡事故，消灭一切机械设备重大损失事故和交通运输责任重大事故，确保交通运输安全，消灭等级火灾事故，符合国家相关安全规定，创“安全生产、文明施工的标准化工地”。 3、质量目标 全部工程项目达到国家、部、省（区）规范要求，分项工程一次检查合格率100%，单位工程一次验收合格率100%，标段交工验收为优良等级工程，完全满足业主的要求。 4、工期目标 2014年2月15日进场进行施工前准备工作，计划于2015年12月31日完成全部施工任务。 5、控制点工程工期检算 土工程以路基填筑及架梁通过时间为控制主线，对全线主要控制点：软基处理、填砂路堤、沧湖渔场特大桥施工工期采用倒排工期分析法进行分析，依据工效指标、技术要素及平行施工单元，对控制点的工期进行检算。 （1）、软基处理： 2014年12月1日～2015年11月1日为梁板安装时间，根据工期倒排，软基处理于2014年8月12日～2015年2月15日完成，用时
万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。
附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、
上部，红线走向较为复杂，拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米
万科策划书 第一章工作模式的建立 树立良好的、科学的工作模式，目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。 动态的工作模式流程包括：获取—整理—分析—决策—实施—监测 这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。 1．人员配置： “四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。 决策组——对营销方案进行评估、决策；监控营销全程效果 武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长 信息组——把握项目建设进度，收集、整理随机出现的销售信息；委托调查及监测推广效果武汉万科营销策划部 创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作 深圳尚美佳广告公司 媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理 2．工作模式： 动态的工作模式建立在密切的沟通交流上，因此对交流方式的设定是模式建立的关键。 交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。 2.1．工作例会 附表1
附表2 附表3 2.4.1．工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式，发布各自的工作计划、报告； 2.4.2．每月一次的甲乙方工作计划总结会。 3．工作模式绩效考评 一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。为此，工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作，并按时对人员进行考评。考评方式包括： 3.1．人员每周的工作汇报； 3.2．工作组的月报； 3.3．日常工作反应。 对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采用调换工作岗位、辞退等方式处理。 小结 工欲善其事、必先利其器，良好的工作模式是保证营销推广的前提。 模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力，能够随时发现问题和解决问题，从而有所收获。
铁路工程有限公司项目管理前期策划书DOC新版文档新版 铁路工程有限公司项目管理前期策划书 本项目位于鲁北及冀东南地区，沿渤海海湾，覆盖黄河三角洲地区。本线北接朔黄、黄万铁路，南连大莱龙、龙烟铁路、益阳铁路，与黄万、大莱龙、龙烟铁路一起形成环渤海海湾铁路运输通道。本线与朔黄铁路共同形成了神东煤田及山西煤炭下海的便捷通道。 一、项目概况 1、线路概况 沪昆客专是为了缓解东西铁路运输紧张状况，实现客货分线运输，形成大能力、快速度的客运通道而修建的。沪昆客专长昆段是沪昆客专的.西段，东起湖南省长沙市，向西经湘潭、韶山、娄底、新化、怀化、新晃后进入贵州。 本分部工程范围起讫里程为DK202+790～DK2I7+366.15，正线长度14.58km。主要工程数量：特大桥4569.3米/3座；大桥1766.8米/6座；涵洞30米/8座；隧道5253米/4座；混凝土集中拌合站2处；级配碎石拌合站1处；新建车站1处；无柞轨道双线铺设14.82k二公里，合同总价8.3亿。其中：路基3022.8m，占正线长度的20.7%；桥梁6335.87m，占正线长度的43.5%；隧道5253m，占正线长度的36%；桥隧比例为79.5%。 2、工期目标 为确保满足铁道部批复的初步设计工期目标，开工日期2010年9月1日，竣工日期2013年12月31日，总工期40个月，2013年10月1日开始铺轨, 2013年10月15日铺轨结束，2013年12月31日精调结束。
3、主要工程项目及数量 主要工程项目为：钻孔灌注桩，桩径1m、1.25m、1.5m，挖井基础，明挖基础，承台，圆端型实体桥墩，圆端型空心墩，24m、32m简支梁，（40+64+40）m，（48+80+48）m，(32+48+32)m连续梁，其体工程数量见下表: 4、项目工程特点 隧道工程：我分部隧道总长5281米，均为不良地质Ⅳ、Ⅴ软弱围岩，砾岩裂隙发育、节理裂隙发育、岩溶发育强度为中等，伴随有岩爆、断层、突水、突泥等现象。 桥梁工程：桥梁结构形式多样，桥梁下部为：岩溶发育区钻孔灌注桩，大于5米以上挖井基础、大体积承台、实心矮墩、空心薄壁墩，桥梁上部为:24m，32m简支箱梁及4处悬浇箱梁，跨径分别为:2*（40+64+40)m、1*(48+80+48)m、l*(32+48+32)m。 路基工程:路基段处于高填、深挖施工最大垂直开挖高度为33.6米，最大填筑高度8.46米，均为路基过渡段，基地处理复杂，沉降控制难度大。 轨道采用SK-2型双块式轨枕无砟轨道。 二、自然特征 1、地形、地貌 本桥所处低山丘陵区，地处新化，以碳酸盐岩组成的溶蚀丘陵为主，海拔一般在150-350m，总体地势较平缓，地形起伙不大，切割较浅，河溪较发育，资水中游流经本区。 2、工程地质条件 沿线地层从新生界至元古界均有出露，仅缺失水泥上志留统。雪峰山以东相对地形略缓，地层主要为古生界孕碎屑岩及碳酸盐岩，基岩风化层及第四系覆盖层较厚，完整基岩出露较少；雪峰山区地形陡峭，地层主要为元古界浅变质岩，基岩出露较好：雪峰山以西地形较陡，地层主要为元古界浅变质岩及白至系泥岩、砂岩等陆相碎屑岩地层，在河流阶地及丘间谷地
万科项目工程管理策划书编制指引，建议收藏！ 欧阳家百（2021.03.07） 提交 我的评论加载中已评论万科项目工程管理策划书编制指引 筑龙项目管理微信号功能介绍预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。
3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。 （2）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用
项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。
万科企业股份有限公司 房地产新项目发展管理制度 （试行） 一、绪言 目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。 范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 职责： 1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 2、本制度解释权、修订权归企划部。 二、释义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 集团公司：指万科企业股份有限公司 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部：指集团企划部 决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会 小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构 三、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。 第二条项目发展工作小组 1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。 2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负 责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。 3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。 4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。 5、工作内容和流程： （1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，
第一章工程建设项目管理概述 学习要点： 1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，了解工程项目管理理论的产生与发展。 2、了解工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务。 3、熟悉项目目标控制的概念、原理，理解目标控制的过程和方法，了解工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。 4、了解工程建设监理制度。 5、了解工程项目招投标制度。 6、理解项目策划与风险管理的意义。 本章结构： 第一节工程项目管理概述 第二节工程项目管理的内容和任务 第三节工程项目目标控制 第四节工程管理与建设监理 第五节工程项目的招投标 第六节项目策划与风险控制 本章内容： 第一节工程项目管理概述 一般而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、控制等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标和质量目标完成。 一、项目与工程项目 1、项目概述 项目：具有明确的开始与接收点、由某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系
列活动，以实现所需求的进度、费用以及各功能要素等特定目标。 2、项目的分类 （1）按项目规模分类：大型项目、中型项目、小型项目。 （2）按项目的复杂程度分类：复杂项目、简单项目。 （3）按项目的结果分类：产品、服务。 （4）按行业分类：农业、工业、投资、建设、科研项目等。 （5）按项目用户状况分类：有明确用户项目、无明确用户项目。 3、工程项目概述 工程项目：为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。 工程项目具有如下特点： （1）目标的约束性 （2）周期长风险大 （3）特殊的组织和法律条件 （4）复杂性和系统性 4、工程项目分类 （1）按投资的再生产性质划分 基本建设项目：新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。 更新改造项目：技术改造、技术引进、设备更新项目等。 （2）按建设规模划分 基本建设项目：大型项目、中型项目、小型项目。 技术改造项目：限额以上项目、限额以下项目。 （3）按建设阶段划分 预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。 （4）按投资建设的用途划分 生产性建设项目：工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。 非生产性建设项目：经营性项目、非经营性项目。 （5）按资金的来源划分 国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目。
万科（重庆）房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日
目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。
工程项目的前期策划 第二章工程项目的前期策划 第一节工程项目的前期策划工作 1 第二节工程项目的构思 2 第三节工程项目的目标设计 3 第四节工程项目的定义 4 5 6 第五节工程项目的可行性研究 第六节工程项目前期策划中的几个问题 本章提要 1.工程项目的前期策划工作,包括项目构思,情况调查,问题定义,提出目标因素,建立目标系统,目标系统优化,项目定义,项目建议书,可行性研究,项目决策等. 2.项目的前期策划是项目的孕育阶段,对项目的整个生命期,甚至对整个上层系统有决定性的影响,所以项目管理者,特别是上层管理者(决策者)对这个阶段的工作有足够的重视. 3.项目前期策划主要从上层系统(国家,地方,企业)的角度出发,所以必须对上层系统的问题,战略,和大环境作全面的和足够的调查研究.在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案,特别是项目的技术方案. 工程项目的确立是一个极其复杂的同时又是十分重要的过程.要取得项目的成功,必须在项目前期策划阶段就进行严格的项目管理. 工程项目与可行性研究的区别: 1.可行性研究的意图是怎么产生的为什么要做,以及对什么做可行性研究 2可行性研究研究要有很大的花费. 3.可行性研究的尺度是怎么确定的可行性研究是对方案完成目标程度的论证.在可行性研究之前就必须确定项目的目标,并以它作为衡量的尺度,同时确定一些总体方案作为研究对象. 第一节工程项目的前期策划工作 一.概述 二.项目前期策划的过程和主要工作 项目的确立必须按照系统方法有步骤地进行. 1.工程项目构思的产生和选择.这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权利部门批准,以作进一步的研究. 2.项目的目标设计和项目定义. 3.可行性研究.即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标.它的结果作为项目决策的依据. 项目前期策划的过程可由图2-1所示.
万科销售计划书范文 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形
（4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率
（2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 经济实力
项目前期策划方案 1
厚街汇景豪庭项当前期策划--市场研究篇.doc 厚街·汇景豪庭项当前期策划 市场研究篇 合富辉煌房地产 11月11日
一、厚街概况 厚街大略: 厚街镇,始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119--1125年),相传福建莆田王泰宦游至此定居,因选址"军铺"(随军眷属圩场)后面,故名"后街"。此后历代人口繁衍,百业俱兴,人才辈出。又因民风淳厚善良,生活丰厚富足,易名"厚街"。
厚街地处穗港经济走廊中段,北连东莞市区,南邻虎门港,S256省道和广深高速公路纵贯全境,至深圳宝安机场仅30分钟车程,水、陆、空交通十分便利。
全镇总面积126平方公里,下辖22个村委会和1个居委会,121个村民小组,常住人口88429人( 底),外来人口30多万,其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。 改革开放以来,厚街经济快速发展,主要表现:1、经济实力雄厚,截止第三季度,厚街经济名列东莞各镇区三甲,银行存款余额突破100亿元;2、外贸地位显赫,荣获”全国出口创汇十强镇”称号;3、工业、服务业发展迅速,产业结构进一步优化,各产业呈多元化协调发展势头;4、城市基础设施建设日趋完善,城镇形象逐年提高! 进入新世纪后,结合东莞市”以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标,厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业,取得了”骄人战绩”!非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力! 市政规划 ”规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。 近年来,全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达,并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路,交通网络日臻完善。
青岛万科魅力之城项目示范区总包建设工程月 日 日期：2006 年 联系单位 合同编号: 工程业务联系单 记录编号： 若施工过程未按以上要求执行，甲方将视情节轻重，处以： □索赔 □停工 □此部分工程量不予承认 □其他措施主办工程师： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项目经理部签收人：签收时间：年月日 抄送： 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工（施工）单位各一份。 返回 工程业务指令单 记录编号:
事项：关于魅力之城一期工程1#-3#楼基础防水变更说明 1#-3#楼原图纸设计基础筏板底设防水层，现将该防水层取消。基础筏板混凝土改为抗渗混凝土，原6cm厚防水层采用垫层砼浇筑主办工程师： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项 目部 （盖章） 签收人：签收时间：年月日 抄送： 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工（供货）单位各一份。 设计通知单 记录编号:
1 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行； 2 本通知如涉及合同外费用变化，须在完成变更后15个自然日内申报签证; 3 本通知一式三份，甲方、监理、施工（供货）单位各一份。 工程扣款通知单 记录编号： 项目期工程日期: 年月日
致： 合同编号： 扣款原因： 扣款依据： 扣款金额：人民币大写： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项目经理部签收人： 签收时间：年月日 对本通知如有疑义，请在12小时内，以书面形式反馈我部，否则将按此通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工单位各一份。 工程违约索赔通知单 记录编号： 事项:
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计
（1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表
×××项目前期策划方案（提纲）（封面插入工程图片） XXXXXXXXX有限公司 二0××年×月×日 目录 1.项目简述 1.1项目策划依据 1.2项目中标背景 1.3主要项目及工程量 2.项目履约目标 2.1质量目标及指标 2.2职业健康安全管理目标与指标 2.3环境管理目标与指标 3.项目组织机构及人员配备 3.1项目组织机构及人员配置 3.2项目经理部成员及简历
4.主要施工方案、进度、质量、安全环保措施以及工程施工重点、难点4.1主要施工设施布置 4.2主要施工方案 4.3工程施工进度分析及工期节点 4.4质量、安全、环保措施 4.5 工程施工重点、难点及应对措施 5.主要设备、材料计划 5.1项目主要（特种）设备配置、租赁及采购计划 5.2项目主要（特种）材料，周转性材料需求计划 6.经营策划 6.1合同工期及合同中标金额 6.2经营模式及合同管理策划 6.3主要分包方案 6.4经营规划及主要成本控制措施 6.5经营风险预测、评估及防范措施 7.财务资金流分析及筹措计划 8.科技创新策划
9.需要公司协调和解决的主要问题 ×××项目前期策划初步方案 1.项目简述（计划合同部负责。主要内容为项目概况或简介） 1.1项目策划依据（计划合同部负责。根据公司相关管理办法填写） 1.2项目中标背景（市场开发部负责，计划合同部配合。主要内容为项目跟踪情况，做标组织情况，项目招标人、发包人、招标代理机构、参加投标单位、投标前期现场调研工作、开评标情况及结果<排名>、项目中标通知书发布时间、合同谈判情况、合同签订时间、中标金额等） 1.3主要项目及工程量 1.3.1主要施工项目（工程科技部负责，项目部配合。主要内容为招标文件规定承担的施工范围及内容） 1.3.2主要工程量(工程科技部负责，项目部配合。列表填写项目主要工程量) 2.项目履约目标