浅论房地产市场宏观调控的重要意义及调控对策
【摘要】对房地产市场进行科学、合理的宏观调控,不仅关系到城镇居民的切身利益,更关系到国民经济能否健康发展。本文在剖析了房地产市场的主要特点后,指出了对其实施宏观调控的重要意义和调控对策。
【关键词】房地产市场;抵押贷款;宏观调控
众所周知,一个城市的房地产市场的发展,与这个城市的政治、经济、金融、教育乃至社会治安状况等因素密切相关。城市房地产市场运行是否平稳、健康,反过来,对城市的经济社会发展同样具有十分重要的影响。从这个意义上来讲,对城市房地产市场运行进行宏观调控,应该是政府部门管理城市的重要手段之一。房地产宏观调控的决策是否科学、合理,既关系到城镇居民的切身利益,更关系到国民经济能否健康发展。
1 房地产市场的特点
1.1 房地产市场具有不完全竞争性
由于城市土地所有权属于国家,土地使用权交易市场由国家掌控,又由于土地在空间上具有不可移动性,开发商在获取了土地使用权后便垄断了土地经营权,形成住宅建筑的区位垄断。这种垄断使房地产市场竞争具有不充分性和不完全性,属于垄断竞争范畴。
1.2 房地产市场具有交易非均衡性
房地产作为一种特殊商品,既具有普通商品的属性,又具有不可移动性、耐用性和稀缺性等特点。另外,房地产业是一个系统性、区域性很强的产业,它不仅受城市人口、区位、城市基础设施、居民人均可支配收入多少等条件的制约,而且还受土地使用权费、建材价格、劳动力价值以及银行房贷利率和相关税费等的影响,不确定因素较多,导致房地产市场交易具有非均衡性。
1.3 房地产市场具有交易盲目性
由于房地产产品不像旁通商品那样,批量生产,而是依据自然环境、气候条件、区位空间等单件生产,哪怕是同一幢楼房,不同房间都会因其朝向、布局、楼层等的不同而价格相差悬殊。因此,房地产交易常常是区别定价、个别成交。在房地产交易中,其资产的价值是不连续的,投资商无法获知准确、及时的价格信息;同样,购房人对所购房屋涉及到的法律条款、税赋规定也不完全清楚,常处于盲目状态。
1.4 房地产市场具有周期性特点
在中国房地产界,有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故,那就是中央政府每次调控房地产,房价就会飞涨,所谓“调控调控,越调越恐”。的确,纵观2003年以来的楼市调控政策,“八年抗战”的结果是越调越涨,如同“狼来了”的故事,讲多了,最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控,虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折,但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心,楼市“重拳”可能演变成“花拳”,毕竟“上有政策,下有对策”,此前的几轮调控也都出现过短期降价现象,但没过多久又“旧态复萌”,然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断:“别迷恋调控,调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003:分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来,中国楼市调控分为四个阶段,而真正意义上的调控始于2003年,那时恰逢我国住房改革5周年,房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年,当时亚洲金融危机的余威正在影响中国,而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水,直接经济损失超过2500亿元;同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺,出口增长率也出现下滑。要扭转局面,启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日,随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号,简称23号文)的公布实施,福利分房取消,中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计,每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求,以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告,1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元,2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍,比较符合家庭承受能力。 即便如此,2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争,房地产行业倍受非议。这一年,国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,内部称为217号文,针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题,九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代,我国进行房改,由以前国家福利分房,到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此,带动我国房地产业快速发展,成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时,房价呈不断上升的态势,又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题,近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%,甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标,让普通民众能买得起房,让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台,让大家感觉到“房地产调控”难,为什么“房地产调控”就那么难喃? 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率:2008年,我国城镇化率45.68% ;2009年,我国城镇化率已达46.59%;2010年,我国城镇化率已经升至49.7%;2011年,我国城镇化率已经达到51.27%;2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量:2008年,6.21亿平方米;2009年,9.37亿平方米;2010年,10.43亿平方米;2011年,10.99亿平方米;2012年,11.13亿平方米。 2010至2012年,全国农业人口落户城镇的数量为2505万人,平均每年达835万的农民进城,同时还有很大一部分虽然进城了,但并没有落户城市的,所以住房刚性需求旺盛,所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验,城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右,即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右,需要转移的农村居民人数达2亿2000万人(按2012年全国13.54亿人口来计算)。解决2亿2000多万人的住房问题,对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇,同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖,使得房价越高,土地价格越高。而土地价格越高,地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上,有的甚至达到50%以上,曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升,具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极,大打折扣,甚至是“上有政策,下有对策”使房地
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管,一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展,要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月,831大限提高拿地“门槛”,调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文,严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,是为“8.31”大限,此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月,央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月,房贷优惠政策取消,调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策,宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月,房地产税改革深入,调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻,今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月,国八条出台,调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价, 一是高度重视稳定住房价格, 二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房的土地供应,并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求,主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月,七部委意见,调控加强、细则出台(新国八条)
关于市场调节与宏观调控两者关系的思考 摘要:市场调节与宏观调控是资源配置的两种有效方式,就其配置效果而言,市场机制下极具活力的自由竞争,加快了资源配置的步伐,极大的提高了生产效率,使市场经济焕发出不可比拟的光彩。然而也正是由于市场经济下优胜劣汰的残酷和经济人追求利益的动机,使市场具有本身无法克服的自发,盲目,滞后等缺陷,难免出现波动,客观上要求政府进行必要的宏观调控,通过综合运用经济政策和手段来促进经济的平稳运行。 关键词:市场机制价值规律资源配置调节作用宏观调控 一.市场经济的核心—价值规律的基本内容与作用 市场调节即由价值规律自发的调节社会经济的运行,使资源得到配置。 价值规律即商品经济的基本规律。不同商品有不同的价格,同种商品的价格也会经常波动,这是价值规律与供求关系相互作用的结果。 价值规律的基本内容是;商品的价值取决于生产商品的社会必要劳动时间,商品交换以价值量为基础实行等价交换。价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式,一般情况下,价格会在供求关系的影响下偏离价值,但不会无限度的偏高或偏低,因为价值规律的存在,由价值决定的价格的偏离始终是有限度的。因此,价格围绕价值的上下波动恰恰是价值规律的体现,而且价格的波动与变化也能够调节商品的供求,商品的供求与价格相互影响,相互制约,使价值规律的作用得以充分实现。当市场上某种商品供不应求时,其价格会上涨到价值上,而当其供给过于需求时,其价格就会下降到价值下。同时价格的变化也会反过来调整和改变市场的供求关系,使得价格围绕价值上下波动,这就是价值规律的作用形式。 在市场机制下,市场调节表现为价值规律对社会经济的调节,并对社会经济起着重要的作用: 1.价值规律的调节促进生产资料和劳动力在社会经济各部门的分配,即配置社会资源(调节作用) 2.价值规律刺激商品生产者改进生产技术与工具,改善经营与管理,提高生产效率,进而促进社会生产力的发展(刺激作用) 3.价值规律促使商品生产者在竞争中优胜劣汰(筛子作用) 一般来说,市场机制下价值规律的重大作用能够有效地促进资源的配置,但存在一定的缺陷,因为价值规律的调节以实现利益的最大化为最终目标,必然会导致经济的波动,这种缺陷就需要政府的宏观调控来弥补,以促进经济平稳运行。 二.市场调节的弊端 1 .自发性——商品生产者与经营者自发的追求利益的最大化易导致哪里有更高的利润,资源就往哪里配置,从而造成经济的波动和秩序的混乱以及资源的浪费。 2.盲目性——生产与投资的盲目导致资源的浪费,由于市场中生产经营者对市场前景判断不能够准确,也无法控制经济的变化趋势,因此决策总会有一定的盲目性。 3.滞后性——市场调节是一种事后调节,从价格形成,价格信号传递到商品生产的调整有一定的时间差,给生产经营者的决策带来影响,从而导致生产的挫败。 市场调节的自身缺陷成为宏观调控的重要原因,只有人为调控经济态势,才能弥补市
2005年国八条—— 2005年3月底,国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》,即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨,促进房地产市场健康发展,并对此提出了八条意见: 一、高度重视稳定住房价格; 二、切实负起稳定住房价格的责任; 三、大力调整住房供应结构; 四、严格控制被动性住房需求; 五、正确引导居民合理消费需求; 六、全面监测房地产市场运行; 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施: 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度,贷款首付款比例不得低于40%
市场调节与宏观调控 1.经济学中的蜘蛛网模型解释了某些生产周期较长的商品的产量和价格波动情况。该模型的基本假定之一是:生产者总是根据上一期的价格来决定下一期的产量,这常常会导致实际产量过剩或不足。该模型的上述假定主要反映出 A.市场调节具有自发性 B.市场调节具有竞争性 C.市场调节具有开放性 D.市场调节具有滞后性 2.“史上最严”的食品安全法规定,婴幼儿配方食品生产企业应当实施从原料进厂到成品出厂的全过程质量控制,对出厂的婴幼儿配方食品实施逐批检验,保证食品安全。支持此规定的经济理由有 ①商品是使用价值和价值的统一体 ②市场调节存在自发性等固有的弊端 ③人们的消费行为受消费心理的影响 ④商品的有用性决定着商品价格的高低 A.①④B.②③C.①②D.③④ 3.当谈到政府在市场经济中的地位时,一位经济学家曾说:“政府一直试图代替市场这只看不见的手,想当上帝,但对政府来说,那是不合时宜的角色。”该观点强调 A.计划要与市场相分离 B.政府不应该干预经济 C.政府要尊重市场在资源配置中的决定性作用 D.计划和市场是资源配置的两种基本手段 4.房地产市场秩序的混乱是房价上涨的诱因。因此,国家不能简单地把问题推向市场,而需要加大宏观调控力度,合理引导住房消费需求和消费模式,促进房地产市场健康发展。这是因为 A.只有在社会主义市场经济条件下才能发挥宏观调控的作用 B.宏观调控在市场经济中起决定性作用 C.市场调节要为国家的宏观调控服务 D.科学的宏观调控可以弥补市场调节的不足 5.长期以来,农产品信息不畅、销售渠道单一、经营分散,导致农产品滞销,已成为制约贫困地区农民脱贫的关键因素。针对以上问题,某地政府推出“互联网+扶贫”的新模式,即政府通过鼓励农民借助电子商务来实现脱贫。该模式有可能带来的直接效果是 ①整合地区资源,促进生产要素合理流动
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策,我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间:1993-1996年 现状:首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地, 房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策:1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果:随着各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题:此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出,海南房地产热浪应声而落,数千家开发商卷款逃离,留下遍地烂尾楼。后经统计,海南省当时闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,而一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后,海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。
政治高考作业 一、考点介绍: 《经济生活》第四单元发展社会主义市场经济第九课走进社会主义市场经济 考点一市场配置资源 1.为什么要合理配置资源?配置资源的基本手段是什么? (1)合理配置资源的必要性:资源的有限性和人类需求的无限性要求我们必须合理配置资 (2)基本手段:市场(无形的手)、计划(有形的手) 2.什么叫市场经济?市场是如何配置资源的?市场配置资源的优点和局限性有那些? (1)市场经济:市场在资源配置中起基础性作用的经济就是市场经济。 (2)市场主要是通过价格的涨落和供求的变化实现对资源配置的调节。 (3)优点:①市场能通过价格的涨落及时、准确、灵活地反映供求关系的变化,传递市场信息,实现资源配置。②面对市场竞争,在利用利益杠杆的作用下,生产者、经营者积极调整生产经营活动,从而推动科学技术和经营管理的进步,促进劳动生产率的提高和资源的有效利用 (4)局限性:市场调节不是万能的:①市场解决不了国防、治安、消防等公共物品的供给问题;枪支、麻醉品等社会危险品不能让市场调节。②市场调节具有自发性、盲目性、滞后性等固有的弊端。 3.为什么要规范市场秩序?如何规范市场秩序? (1)原因:只有公平、公正的市场秩序,形成统一开发竞争有序的现代市场体系,市场才能实现资源合理配置,才能维护消费者的合法权益,才能保证国民经济健康有序的发展。 (2)措施:①良好的市场秩序依赖市场规则来维护,必须完善和坚持各项市场规则。②社会信用制度是规范市场秩序的治本之策,要切实加强社会信用制度建设,健全社会信用体系,尤其要加快建立信用监督和失信惩戒制度。③每个经济活动参加者都必须学法、懂法、守法、用法,既保证自己的经济活动符合法律的规范,又能够运用法律维护自己的权益。每个经济活动参加者都应该树立诚信观念,遵守市场道德,逐步在全社会形成诚信为本、操守为重的良好风尚。 4.市场规则有那些形式和内容? (1)形式:法律法规、行为规范、市场道德规范 (2)内容:市场准入规则、市场竞争规则、市场交易规则(自愿、平等、公平、诚实守信)。 5.为什么要建立社会信用制度?怎么样建立? (1)原因:①诚实守信是现代市场经济正常运行必不可少的条件。诚信缺失会导致市场秩序混乱、坑蒙拐骗盛行,进而导致投资不足、交易萎缩、经济衰退。②形成以道德为支撑、法律为保障的社会信用制度,是规范市场秩序的治本之策。 (2)措施:实加强社会信用建设,健全社会信用体系,尤其要加快建立信用监督和失信惩戒制度。 考点二社会主义市场经济 1.社会主义市场经济的基本特征有哪些? (1)基本标志:坚持公有制的主体地位。 (2)根本目标:以共同富裕为根本目标。 (3)能够实行强有力的宏观调控。 2.为什么要加强国家的宏观调控?国家宏观调控的主要目标和宏观调控的手段是什么? (1)原因:①市场调节不是万能的,公共物品市场不能调节,社会危险品不能让市场调节,市场调节存在自发性、盲目性、滞后性等固有的弊端。②社会主义市场经济的正常发展,既需要充分发挥市场调节的作用,又需要加强国家的宏观调控。③加强宏观调控是由我国的社会主义性质决定的。社会主义公有制及共同富裕的目标要求国家必须发挥宏观调控职能。 (2)主要目标:促进经济增长,增加就业,稳定物价,保持国际收支平衡 (3)宏观调控手段:经济手段(运用经济政策和计划)、法律手段和必要的行政手段(行政指示、规定、命令)。 《经济生活》第四单元发展社会主义市场经济科学发展观和小康社会的经济建设
2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业,关乎国计民生,已远远超越经济范畴,对经济结构构建,对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能,如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控,房地产必将给社会带来灾难性后果。因此,在中国目前情况下,宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题,不仅牵着人们的钱袋子,也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升,百姓望房兴叹。稳定房价,解决买房难、买房贵的问题,是广大群众的强烈呼声,也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨,让更多人买得起房,目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,就根据房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度,要求建立政府负责制,省政府负总责,并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的,要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时,着重分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”,即“新八条”。2005年5月11日,继“国八条”、“新八条”之后,国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控,房地产市场“虚火” 消退了不少,房地产开发投资增幅同比明显回落,但许多地区的房价仍快速上涨。所以,总的说来,2005年的房地产调控没有达到预期的目的,不仅没有解决需求的问题,反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作,房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此,经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后,国内房价依旧高烧不退,住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为,每当新政策出台后,购房者都期望政策出台会拉低房价,所以延缓了购房计划。但当政策效应过后,房价并没有如预期中那样降低,这时就会有更多消费者加入购房大军中,造成因为延缓积压后的“井喷”现象,进一步抬高了房价。
国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名: 班级: 1483032 指导教师:王锦明 调研时间: 2016年7月 调研地点:上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析,为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题,现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产
市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状:首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地,房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策:1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果:随着各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
至2003年以来,中国房地产宏观调控全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: (一)严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2~2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。总的来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。 (二)重点抑制房地产价格阶段(2005.3~2006.4) 根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作;利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。 (三)全面治理房地产市场阶段(2006.5~2008.8) 2006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条),新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
我国房地产调控政策概述 这些年,为了保证房地产市场的健康发展,政府相继出台了大量的调控政策,“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后,市场并没有取得预期的效果,调控政策很快被市场消化,反而是房价越涨越高。于是,我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。 2003年,我国房地产市场开始迅速发展,同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控,政策颁布之后,部分地区如上海房价出现明显下降;但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此,2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》,对个人购房不足2年转让的行为,按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用,但是全国的房价仍旧高速上涨。 2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构,但是全国商品房价格继续上涨,但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施,继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨,地王频频出现,但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后,全球金融危机开始蔓延,我国房地产市场开始萎靡,2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》,房地产政策由抑制转变为刺激,实施了一系列优惠和刺激政策,如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏,之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望,二手房成交量出现下降,但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复,房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策,先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等,在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后,我国房价增幅开始缓慢回落,投机现象得到很大的遏制,但是房价上涨势头依旧没有停止。 通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策,可以发现,虽然每次调控的方向和重点不同,但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看,每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实,我国房地产调控依旧存在很多问题。 我国房地产宏观调控政策分析 目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面:首先,房价上涨受到宏观经济形势的影响,宏观经济政策能够影响到房价走势,而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突,抵消了调控的效果。其次,目前我国的住房调控机制不健全,缺乏统一、协调的调控机制,缺乏长效机制和应急机制,很难及时抑制房价不稳定因素。再次,住房调
历年房地产调控政策一览表 1978-1983年 政策目标:修改十年规划指标,调整、改革、整顿; 政策内容:允许私人建房,城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构,下放管理权; 1984年 政策目标:发展房地产业; 政策内容:发布城建综合开发暂行办法,推行商品化试点; 1985-1987年 政策目标:防止盲目发展商品住宅; 政策内容:加强商品房住宅计划管理,公有住房补贴出售; 1988年 政策目标:扩大房地产业发展,实现住房制度改革 政策内容:修改《宪法》,允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场; 1989年 政策目标:加强房地产市场管理; 政策内容:发布《关于加强房地产市场管理的通知》,规范市场行为,整顿市场秩序;压缩固定资产规模,紧缩银根; 1990年 政策目标:加强治理整顿;推进土地使用制度改革; 政策内容:治理整顿,大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》; 1991年 政策目标:规范产地产业发展:深化住房制度改革; 政策内容:治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行; 1992年 政策目标:加快房地产业发展; 政策内容:引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款; 1993年 政策目标:理顺房地产业,促进房地产业健康发展; 政策内容:开始进行宏观调整;控制投资规模,调整投资结构,规范市场行为,调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理,促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》; 1994年 政策目标:加强宏观调控,深化住房制度改革;
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名: 班级:1483032 指导教师:王锦明 调研时间:2016年7月 调研地点:上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析,为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题,现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。
政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状:首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地,房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策:1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果:随着各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓,通货膨胀得到遏制。经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力,中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题:此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出,海南房地产热浪应声而落,数千家开发商卷款逃离,留下遍地烂尾楼。后经统计,海南省当时闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元,而一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后,海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。 1998-2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改 现状:1997年亚洲金融危机爆发后,我国经济开始出现“通货紧缩”,房地产市场也随之进入低潮。 对策:为刺激消费、拉动内需,1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 效果:随着各项政策措施贯彻落实,大大激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 问题:这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象,规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类
中国在建国的61年时间里,一直在探索着适合自身发展的经济模式,在这段前进着但曲折的路途中,我们经历了两次完全的经济体制的改革,在新中国成立的初期,我们的生产力总体水平比较低并且发展非常的不平衡,那时我们制定了从农业国向工业国转变的经济发展目标,所以那时我们确认的是计划经济体制。但随着世界的不断进步与发展,国际经济形势的不断变化,多元经济的发展和商品经济的繁荣,世界市场经济体制的逐渐形成,特别是我国改革开放政策以后,我国领导人逐渐明白市场经济才具有生命力,所以逐渐形成了由计划经济体制向市场经济体制的趋势,到2010年,我国的经济体制已经形成,并且此体制正在不断地成熟与完善。 历史的发展在一些方面告诉我们,市场经济体制是符合当代经济的发展趋势的,完全的计划经济体制只会让经济发展变得毫无生命力,不可能实现资源的优化配置,也不可能去充分调动劳动生产积极性,但在某一方面,它也可以在一定程度上去集中人力、物力、财力去进行集中建设,保证对于某些关键领域的控制,去弥补市场的缺陷。通过这些历史的经验,我们也会去思考,宏观调控与市场条件的关系式怎么样的,如何去组合两者才能达到最优,才能去发挥作用。 关于宏观调控与市场调节的关系,我们国家实行的是市场调节与宏观调控相结合,有形的手与无形的手相互扶助的经济模式。在实行市场机制开始后至今,我们可以发现在关系国民经济命脉和军工等重要领域实行的都是以宏观调控为主,在其他领域大部分都以市场调节为主,但现在的趋势逐渐在国民经济命脉行业也逐渐的市场化,比如说兰州水行业等,下面我将具体的举例去探究如今宏观调控与市场调节的关系、发展趋势以及其重要性。 首先,在前几个月比较出名的兰州水务事件,兰州第一次将征收税费,涉及到国民命脉的水资源的控制与管理权以17.1亿美元出让给了跨国水务巨头威立雅,由此,水价9年上调五次,并且水价上浮49﹪,从这次事件我们可以看出,在经济全球化的迅猛趋势之下,我国在一些领域会加强与国际的接轨,会朝着进一步市场化的方向而努力,在一定程度上,一些领域的市场化加强,宏观调控的作用慢慢的弱化对于行业和领域来说,是注入了新的理念,注入了新的文化,对于行业本身来说会取得发展的原动力,所以,对于我们在部分行业和领域中,在保证是在正常合理化的发展趋势下,我们可以适当的加强市场的因素而弱化宏观调控的束缚,但前提是我们必须要保证该行业是出于健康的发展状态下。 我想跟大家分享的第二的案例就是现在炒得很热的房价问题。在最近的5年时间里,我国的房价在疯狂的上涨,在毫无约束性的上涨。在2月份,我国70余大中型城市的平均房价涨幅达到10.7﹪,就我们所居住的南昌地区来说,房价的涨幅也在8﹪左右,由此可见,房地产业正在经历着它“非同寻常”的春天,在4月末5月初的时候,因为房地产业的非常规性繁荣,以及房价的居高不下,所以中央出台了一系列的控制政策,例如宣布78家涉及房地产的央企推出房地产业,对于公民投资性购房的限制,这些调控措施虽然不能在短期就对于失去控制的房价有治标的作用,但在措施在一定程度上也使过热的房地产冷却了一下,对于如此发展的房地产,相信在不久以后,中央肯定会颁布一些条款,去加强对于房地产业的宏观调控,为了保障民生,为了经济的合理化增长与发展,为了防止同伙膨胀的进一步延伸,政府在这一领域也肯定会加强宏观调控,以保证其健康发展。 所以从上面的两个案例我们可以明确,在现在的经济社会中,宏观调控与市场调节其实是缺一不可的手段,在我们的各行业都在保持健康、合理化的发展时,
第七课市场经济与宏观调控 一、现代市场的特征(考点一)A 1、含义: 市场是商品交易关系的总和,主要包括买方和卖方之间的关系,也包括由买卖关系引发出来的卖方与卖方以及买方与买方的关系。 2、现代市场具有以下特征 (1)统一含义:是指各类市场在国内区域之间是一个统一的整体。 意义:有利于消费者在商品、价格、质量、品种方面有更多的选择,也有利于生产者在生产要素的购买和产品的销售方面有更多的选择。 (2)开放含义:是指市场对所有的商品生产者、购买者敞开,不看级别,不问所有制,没有行业垄断,没有地区封锁,只要有力量,并且愿意都可以进入。 范围:一国范围内地区与地区、行业与行业之间的市场开放 世界范围内国与国之将的市场开放。 意义:有利于企业在更大的范围内和更高的层次上与他人展开竞争与合作,促进经济发展。 (3)竞争含义:各类经济主体为维护和扩大自己的利益而采取的自我保护和扩张行为。 作用:是市场经济充满生机和活力的一个极为重要的因素,是企业创新和社会经济进步的巨大推动力。 (4)有序含义:指有完备的市场运行规则,进入市场的每一个经济主体都自觉维护和遵守它们,以此使各种经济关系和经济利益得到协调。 作用:既有利于平等竞争和公平交易,从而保护经济主体的合法权益,还能惩治、减少经济活动中的各种违法行为,使经济活动得以健康、正常地进 行。 统一、开放、竞争、有序,这是现代市场经济的共同特征,也是我们在建立和完善市场体系的过程中需要着力解决的重大课题。 二、市场交易的原则(考点二)A 1、自愿原则没有他人意志的强加 2、平等原则进入市场的交易双方不存在社会地位高低之别和社会身份贵贱之分,他们是 完全对等的双方。 3、互利原则通过商品交易使双方都得到好处,而不能只是一方赚钱,让另一方受损,目 的是双赢。 4、诚信原则市场经济是诚信经济。 三、建立社会主义市场经济是我国经济发展的必然选择(考点三)B 1、建立社会主义市场经济是我国经济发展的必然选择 (1)是我国坚持改革开放和发展社会生产力的必然选择 实现经济体制从计划经济体制向社会主义市场经济体制转变,这是我国坚持改革开放和发展社会生产的必然选择。 (2)是有效进行资源配置的必然选择(为什么要科学合理配置资源?) 社会经济发展需要各种各样的资源,但是,经济资源具有相对稀缺性,任何社会,都存在着人类需求无限性和经济资源稀缺性的矛盾,这就需要进行科学合理的资源配置。在现代社会条件下,有两种基本的资源配置的方式:计划和市场。而市场则是资源配置的基础性