2011年三亚亚龙湾瑞吉酒店别墅项目产品定位报告
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也许是从发展商那里传承了一些习惯，我们非常重视关于土地（场所）的研究，追溯用地的前世今生，才能深度挖掘项目未来的价值空间。
只有根植于土地和大市场，项目才有生命；通过土地所在区位的价值，以及对用地价值空间的分析得出项目的动力源，才能发挥用地的最大价值。
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中国有着1.8万公里海岸线长度，沿线布满众多知名滨海度假城市，海南和三亚的特殊价值又是什么？
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-中国仅有的热带海域城市；
-水质沙质为国内之最；
-具备海、山、河等多重景观价值；
-度假期较国内其他滨海旅游城市时间长；
-纯旅游度假型城市，旅游设施和氛围已较为完善；
-受众面最广、知名度最高；
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如果说三亚是中国最好的滨海度假城市
那亚龙湾则是中国最好的湾区；
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亚龙湾古称琊琅湾后称牙龙湾
据清朝光绪26年编纂的《崖州志》记载, “琊琅湾，在榆林港东五十里”，由此分析“亚龙湾”古称“琊琅湾”。据说“琊琅湾”出自本地黎语，这与这里海湾的沙子有关，琊或琅意为白玉、洁白，形容沙子洁白如玉。
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1992年三亚亚龙湾开发股份有限公司成立，并经国务院批准在此建立亚龙湾国家旅游度假区，开始统一使用“亚龙湾”的地名
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天下第一湾
-中国最美的海滩；
-中国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区；
-中国顶级酒店最集中的湾区；
-中国最具备国际氛围的海滨；
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亚龙湾从硬件条件来说，已经具备了国际一流滨海度假区的基础
但那种似曾相识感，似乎还觉得亚龙湾还缺乏些什么。
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亚龙湾在越变越好
亚龙湾需要增加专属于他的气质、精神和标记
并把它凝练出来，并通过一个东西来表现出来
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-具备了大海、沙滩、高山、河流、红树林等多重垂直景观，是亚龙湾乃至整个三亚景观效果最好的地块之一；
-亚龙湾沿海最后一块可开发用地；
-地处山海河交界处，属于尽端路型地块，尊贵性、私密性极高；
-容积率较低，总规模较小，增加了项目的稀缺性；
-喜达屋最高品牌瑞吉的引进，大幅度提升了区域及项目的价值；
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黄金地段
自然景观
精神标杆
稀缺产品
奢华装修
精致服务
配套齐全
同质程度
开发品牌
销售状况
豪宅标准的释义:
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本项目完全具备顶级豪宅的地理和自然条件
我们不仅仅要将瑞吉打造为三亚亚龙湾最好的项目
更要将其打造为中国、甚至世界上最好的度假产品之一
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本项目的完成，是亚龙湾完成的标志
也意味着是新亚龙湾时代的开始
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接下来，我们探讨如何打造本项目。
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通常的项目定位工作，是从市场和客户两方面来进行分析，在本案工作过程中，通过对国内重点旅游度假城市分析之后，我们发现现有市场对本案的定位研究并无太大的指导，相对之下一些重点项目的分析对本案定位工作的借鉴意义更为有效。
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这是一个完全不同的市场——顶级滨海度假豪宅
这里居住的是看不见的顶层
这里演绎的是中国顶级财富的盛宴
这里是顶级享乐与浮华的生活方式
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项目名称：Royal Phuket Marina
别墅套均面积：650平米
售价：1000万（美金）/套
项目特色：亚洲顶级游艇住宅
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项目：ANDARA，Phuket
别墅套均面积：600-700平米
特色：顶级SPA温泉别墅
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国内顶级滨海度假豪宅的典范？
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青岛？
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大连？
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深圳？
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上海？
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北京？
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他们要么没有顶级的产品和价格
或者具备了产品价格条件，却不是能够带来顶级度假享受的
滨海度假类产品
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我们发现，从国内的度假产品市场上来看，几乎找不到一个地方可以和亚龙湾相比，尤其是和我们地块相比。
但有一点很重要的市场依据，就是，国内目前完全有消费总价5000万-1亿物业的客群，目前这些房产成交，仍然集中在一线城市的豪华公寓和部分一线城市顶级别墅项目上。
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本项目的独一无二和奢华程度，注定了它将是中国市场的领导者而非从属者，因此在产品定位上我们将回归最本源的做法，即研究最终买家的消费行为，由人着手，由人决定项目的最终走向。
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接下来，我们将顶级客户形象及消费模式
通过目标客群的气质特征和心理需求
来挖掘本项目所需要营造的灵魂感觉以及产品空间
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客户来源：华远经纪已成交豪宅客户；
客户类型：个人资产超过数十亿，曾经购买过总价5000万以上住宅
由于客户身份的特殊性以及诸多原因，我们通过以往对客户了解和接触的过程总结出了部分情况，并考虑深度访谈的客户样本5人,最终在访谈过程中，确认有效的目标客户3人。
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本次消费者调研的目标是确定目标高端消费者的消费能力、消费习惯、对产品的认知和需求以及对本项目的状况的认知和期望。
调研采取面谈的方式，几乎所有客户并不按照问卷设定内容来回答，因此我们最终将访谈的结果总结为两部分，一部分为我们间接观察客户的结果分析，一部分为客户的直接回答。
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性别:女
年龄;23
籍贯:山东青岛
家庭成员构成:三口之家(父母长期旅居美国)
从事行业:家族企业(涉及投资/房地产/金融/等众多传统及新兴行业,父母主要业务经营区域在北美,大多集中在美国及加拿大,客户本人也从事房地产投资以及金融领域的经营业务,尤以青岛/北京/上海/香港等一线城市为主. 据了解客户的财富来源主要集中于家族的传袭.
个人资产：家庭总资产在100个亿以上。
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客户由于财富积累达到一定的高度，所以对生活品质的追求也相对较高。
最喜欢的消费类型：汽车/服装/首饰/手表/手机/房产/运动/旅游等
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车：
客户对车的消费极为奢侈，目前客户较为常用的私人座驾是不惜重金在意大利车厂经过专业改装过的顶级跑车蓝博基尼，价值400多万人民币。同时客户还拥有奥迪Q7，保时捷卡宴等名贵SUV及多辆价值不菲的豪华轿车。客户认为法拉利在国内的保有量相对较高(不如蓝博基尼产品的稀缺性)并不能符合其特立独行的风格特点。
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表：
客户对手表品牌的认知主要集中在百达翡丽和卡地亚两种之间。
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收藏喜好：
音响设备。喜好在通讯产品及家庭影院系统的选用一掷千金，比较倾向于丹麦的顶级音响品牌B&O。其在现有公寓中的音响系统就花费近200万人民币。
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奢侈品购买习惯：
客户经常会到全球各地的城市参加每年一度的顶级私人物品展，据客户说前段时间刚从上海的顶级私人物品展归来,不久又去参加了在香港举办的全球顶级限量跑车展。
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不动产购买习惯：
在全国各大一线城市均有顶级物业，地理位置绝佳、有投资收藏价值、设计品味较高的不动产是吸引她购买的首要条件。客户对室内家具挑选的品位及审美也是非常的独特，比较衷爱设计感超强的家居产品(如GUCCI/蓝博基尼等)。
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消费习性总结：
客户对稀缺/时尚/前沿/另类的高端产品具有较强烈的购买欲望，为了能彰显其品味和身份的稀有物品，一掷千金在所不惜。
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客户属于80后的富豪阶层的典型代表。其性格特点大体可以概括为：
高傲/冷漠/张扬,有相当强的生活优越感,对与自己无关的事物漠不关心.属于极其张扬的性格特征。
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客户由于受到年龄以及生活环境的影响，对事物的看法和思维模式与中年的财富精英有很大的区别，对事情的细节问题并不是特别关注,思考问题也不是特别细致，并且对于同阶层中资产比其少的采取俯视态度，比如说言谈中就比较瞧不起那些资产10亿的人。
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客户常年往返于国内外各大城市之间,。平时有较频繁的社交活动，经常出入各城市五星级酒店及顶级的私人俱乐部，同时也是很多顶级酒店是的钻石卡会员。客户比较注重夜生活,经常与朋友出入酒吧。
但据客户说，对国内的娱乐场所不是特别满意，人员层次太大，鱼龙混杂，有时候很难和朋友找处都玩的尽兴的地方。
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度假习惯：
提到平时去得最多的度假区域时，客户主要提到了瑞士、尼斯、马尔代夫、夏威夷等；客户表示如果度假的话，大多都会和朋友一同前去。客户并未有提及朋友数目、关系、性别，对此不愿意深谈。
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亚龙湾感受：
在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时，客户表示去过，但是觉得一般，和她在国外经常玩的一些度假区差距还是较大，比如说酒店仍然相对档次较低，产品、服务没有特色。
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酒店感受：
在问及客户对瑞吉酒店的感受时，客户表示住过国外的瑞吉，认为瑞吉是个很不错的酒店，但是感觉“老派”了些，不够“潮”。
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酒店感受：
问及客户印象最深的酒店，客户提及了几个大城市的HIP酒店，在问及滨海度假酒店，客户目前印象最深和最喜欢的是巴厘岛宝格丽酒店。
客户提及春节时曾和几个朋友去宝格丽住了五天，消费了40万。
对宝格丽最满意的地方：管家服务；
对宝格丽最不满意的地方：别墅太小，只有两个房间，由于朋友多，分开两个别墅住，如果能有大别墅四个房间以上的就好了。
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项目测试：
在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时，客户表示如果有好的产品当然感兴趣，前提一定得独一无二。
问及需要面积和房间数时，客户表示需要大一些，至少3个房间以上
在价格测试上，客户没有多谈。
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1、性格张扬、追求一切体现其身份个性的稀有物品，并且绝对消费得起；
2、非常追求地位感，喜欢那有形的物品往身上贴标签，实际上内心比较空虚、压力较大，过早过多的财富积累，导致客户始终处于要证明自己的想法里，也还怕被同阶层的人追赶上，享受其中领头羊的感觉。
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3、在产品上，对于贴牌的有设计感的东西很喜欢，比如B&O音响，并不是音质最好的，却是牌子最出名、最贵、最有设计感的音响系统。
4、喜欢享受，喜欢与同阶层朋友一起娱乐。
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1、强化瑞吉酒店品牌，打造最尊贵感觉；
2、强化项目在瑞吉酒店中重中之重的感觉
3、强化项目为国内最顶级海滨度假产品概念
4、增强设计感以及个性化；
5、管家服务是吸引客户的一个卖点之一；
6、别墅面积要大于一般酒店面积，并且居室数要在3个以上。
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性别：男
年龄：46
家庭成员构成：四口之家，有两个女儿，一个在国外读大学，另外一个在上高中。
从事行业：年轻的时候曾经在部队做随军医生。主要靠化肥和煤矿获得第一桶金。
现在的业务范围涵盖多个行业。
个人资产：家庭总资产预计在70、80个亿以上。
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该名业主对于奢侈品消费非常随意，除了常见的车、表等奢侈品外，还会购买一些很罕见不常用的奢侈品，如客户前一阵刚购得一只价值20万人民币的音乐盒。
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车：
客户目前拥有大约20辆左右的名牌汽车，比如：劳斯莱斯、宾利、奥迪Q7等。客户非常注重排场，每次出行都会有三辆左右的名车跟随左右。
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收藏喜好：
古董、瓷器、钟表；
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奢侈品购买习惯：
没有特殊的奢侈品消费习惯，碰到喜欢的就买，一般购物地点就是在北京；
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不动产购买习惯：
之前不动产物业购买主要在北京，以城市豪宅和别墅为主，购买物业总价都在两千万以上；都以自住为主要购买目的；近期打算去杭州购买一套物业，另外已经定下在上海购买汤臣一品；
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客户属于白手起家类型，相对来说性格很随意，比较情绪化；客户非常注重自己的形象，着装很时尚，喜欢Versace这种类型的牌子，喜欢大红这种浓郁的颜色，喜欢花衬衫，但是穿着非常有品；房子如果是毛坯，喜欢自己设计；客户是军人出身，很守时，做人也非常谨慎。
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客户出国是因为生意往来，以东南亚为主，孩子在英国，出国也是为了看孩子；客户自己建了个很大很奢的会所，在会所中招待朋友，非常注重安全性、私密性；生活也比较有规律，早起早睡，心情好的时候喜欢做饭；客户的文化底蕴非常高，喜欢收藏字画，比较热衷写作，后备箱放一个打字机。
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度假习惯：
提到平时去得最多的度假区域时，客户没有特别的喜好；客户表示如果度假的话，大多都会和家人同去。
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亚龙湾感受：
在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时，客户表示去过，客户表示对于亚龙湾没有特别深刻的印
象，算是中国很不错的地方。
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酒店感受：
在问及客户对瑞吉酒店的感受时，客户表示自己还是很满意上海的红塔；觉得瑞吉的服务比一般五星级酒店要人性化很多，也比较舒服；
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酒店感受：
问及客户印象最深的酒店，客户提到了曾经在法国和英国住过的几个古堡式的酒店。
客户表示，安静、私密、服务是他对酒店最看重的三点；
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项目测试：
在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时，客户表示得看到项目了才能做决定。
问及需要面积和房间数时，客户表示需要大一些，希望房间数多一点，因为和家人同去，有时也会招待些亲密朋友用。
在价格测试上，客户也没有多谈。
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1、性格随和，人生已经过了拼搏阶段，目前对他来说，享受生活是最重要的，对于现阶段的财富值感到满意，只要维持就好，不想追求更大更多的财富。
2、客户因为看过和经历过的东西很多，对于物质上，已经没有了贴标签这种需求，纯粹是从个人喜好的角度出发进行购买；
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3、客户已经过了夜夜笙歌的年纪，目前生活很有规律，社交圈也比较稳定，追求社交生活的私密性和安全性，追求家庭感；
4、客户经历非常丰富，对人生的感悟很多，也极其精辟，追求思想上的深度；
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1、强化瑞吉酒店品牌，打造最尊贵感觉；
2、强化项目的文化附加价值设计；
3、增强社交功能的设计；
4、增强家庭氛围的设计；
5、管家服务是吸引客户的一个卖点之一；
5、别墅面积要大于一般酒店面积，并且居室数要在3个以上。
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性别：男
年龄：50
家庭成员构成：五口之家，有两个儿子一个女儿，大儿子和女儿在国外读大学，小儿子在国内读书；
从事行业：台商，目前在国内主要业务为百货公司、家具代理。
个人资产：家庭总资产预计在100个亿以上。
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车：
客户对于车没有特殊购买喜好，就一辆奔驰和一辆宝马，注重车的代步功能而不是身份标志；
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收藏喜好：
没有特别的收藏喜好，就是喜欢屯房子；
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奢侈品购买习惯：
客户经常购买奢侈品的习惯非常生活化，追求奢侈品的实用性，不会为了不必要的物品进行全球性的追逐型购买；消费倾向就是家居和生活化类物品，如鞋子、包；舍得给孩子花钱；
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不动产购买习惯：
在台湾房产很多，在国内主要是在一线城市购买，物业不计其数，每年都有固定的钱放在房产投资上，一年会搬一次家，以装修房子为乐，房子买来是以自用为主，物业类型以别墅和城市高档公寓为主，价格都在几千万以上；
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消费习性总结：
客户购物理性度很高，虽然消费的总金额不小，但都是目的性较为明确的购买，不会为了不实用的东西挥霍无度，注重所消费的东西的实用性和保值性；
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客户性格很优雅很从容，素质非常高，很有文化底蕴，非常善于与人沟通和协商，对建材、房产、家居的专业性极强；
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客户因为公务往返北京、上海、台湾。工作非常繁忙，除了在家就是在公司，社交活动是较为常规的，非常注重纪念日，会在重要纪念日里包机接台湾朋友过来举行PARTY；极为注重家庭生活。
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度假习惯：
以欧洲为主，客户主要提到了法国、英国、瑞士等；客户表示如果度假的话，大多都会和家人一同前去。
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亚龙湾感受：
在问及客户是否去过亚龙湾及对亚龙湾的感受时，客户表示去过，但也感觉一般，因为太过嘈杂，他们希望的是一种更加封闭的独立的环境。
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酒店感受：
在问及客户对瑞吉酒店的感受时，客户表示国内的酒店目前水平仍然不是很高，主要有特色的产品较少，对于瑞吉，比较满意上海红塔，很喜欢他们的服务，至于硬件，国内的酒店都差不多，没有令人影响深刻的。
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酒店感受：
问及客户印象最深的酒店，客户提到最多的是瑞士和法国的乡村酒店，很有家庭氛围；
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项目测试：
在问及是否对亚龙湾置业有兴趣时，客户表示只要是好的项目和产品都有兴趣，尤其是客户听说是瑞吉的项目，表示了浓厚的兴趣。
问及需要面积和房间数时，客户表示需要大一些，因为孩子多，至少4个房间以上
在价格测试上，客户没有多谈。
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1、性格温和低调有涵养，实际上对于细节要求非常高挑剔；
2、客户喜欢工作所带来的成就感，但并不追求贴标签式的名利，更多的是完成家族赋予的使命以及社会责任感；
3、客户文化修养非常高，由于从事的行业和家具建材有关，加上置业无数，对于房地产的品味和要求都极高；
4、客户极其重视家庭；
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1、强化瑞吉酒店品牌，打造最尊贵感觉；
2、强化项目的文化附加价值
3、增加项目的特色服务，提高产品设计亮点；
4、增强项目家庭氛围的营造；
5、别墅面积要大于一般酒店面积，并且居室数要多。
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目标客户其实有很多
如何才能抓住他们呢？
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S1：具备了大海、沙滩、高山、河流、红树林等多重垂直景观，是亚龙湾乃至整个三亚景观效果最好的地块之一；
S2：亚龙湾沿海最后一块可开发用地；
S3：地处山海河交界处，属于尽端路型地块，尊贵性、私密性极高；
S4：容积率较低，总规模较小，增加了项目的稀缺性；
S5：喜达屋最高品牌瑞吉的引进，大幅度提升了区域及项目的价值；
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W1：户型总价较高
W2：产品可观海部分较少；
W3：区域周边配套仍较差；
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O1：国内稀缺顶级度假别墅产品
O2：区域顶级别墅消费潜力巨大
O3：资源日渐稀少，土地不断升值
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T1：市场毫宅供应量增加，消化压力大
T2：政府打压房地产，尤其是高端市场
T3：项目自身的别墅和周边酒店别墅会对其形成竞争；
T4：区域整体客户层次参差不齐
T5：未来国家经济及政治的不确定因素
T6：豪宅的推广营销策略把控较难
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地段价值定位描述
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根据之前的地块价值分析，亚龙湾目前需要一种精神和灵魂；
而本项目的意义对于亚龙湾既是灵魂注入；
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任何精神和灵魂都是由人来赋予的；
地块的最终使用者，决定了它最根本的灵魂；
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寻找，亚龙湾的灵魂
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是我们创造旅程？
还是旅程决定我们？
人生，就是一段旅程
你将被带到哪里？
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客户来亚龙湾，最深层次的心理感受是
——回归真我
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那对于客户来说
瑞吉是什么？
瑞吉给人的感觉是什么？
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St.Regis标志：贴心私人管家
最顶级的酒店
最贴心的传统私人管家服务
最放松的享受
历史感觉和传统
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瑞吉给人的感觉：恍惚让人感到是一个心灵故地
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当亚龙湾碰到瑞吉
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它是亚龙湾的非洲之星
它是中国最顶级的度假收藏品
它是最能表现顶级财富的标志
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客户需要的顶级产品是什么样的？
我们假定一个目标客户，从他下飞机那刻开始、直到他离开所感受的一系列体验场景。128~~~139
八点，管家按照吩咐
在私家沙滩上布置好餐桌
预约的私人大厨挥刀，
烹饪如艺术
这是备餐，
同样也是专属的表演
夕阳西下，私人的，浪漫晚餐
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如果说，上面的那些客户行为和体验，是物质层面上的度假享受的话，
我们认为，赋予产品更深刻的价值和意义，更能激起客户购买和收藏的欲望。
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在说产品定位之前，我们需要强调的是，我们所增加的产品亮点，都是在不增加过多政策风险的前提下，不包括诸如增加延伸入海的游艇码头、直升飞机直达等涉及海权、空权等政策性原因的举措，这些我们将在项目后期与甲方进行进一步探讨。
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体会完美度假方式的收藏私囿
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中国最“性感”的别墅
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绝对私密的情感空间营造
产品细节中无处不在的生活故事
贴身细致又“看不见”的管家服务
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在这里，性感更多赋予产品的定义是情感记忆注入
也就是说，产品设计的细节能够让人产生记忆的联想，以至于客户来这里每次都是一次心灵的回顾和放松，从而流连忘返，并产生收藏的愿望。
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之前，我们对产品进行的是物化的描述，
接下来，我们看下，当产品赋予了情感注入后，又是一种什么样的体验。
我们将围绕情感动线展开，看如何利用自然元素和设计细节的结合，将项目抬升到情感收藏品的层面
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客户能在这里获得的是
极致奢华下，
返璞归真后“心灵的宁静”
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基于我们对于项目和客户的研究
对于本项目的产品定位提出如下意见
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中国最性感的别墅
——体会完美度假方式的收藏私囿
183
从上面一个理想化的度假生活描述，我们可以得出本项目设计的最关键要素：
情感空间处理；
自然元素运用；
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海水
私家沙滩
185
海水
独立的游艇出海路线
186
海水
规划上应该考虑让足够多的别墅可以看到海景；
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河水
河水引入别墅区，争取户户临水，并且建议游艇可以直接入户停泊；
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河水
沿红树林木栈道设计，
甚至可以直通红树林中单设的第二小会所；
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河水
红树林专属私人泳区
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屋内水
二层设空中观景无边水台，落水可以作为分界一层室内泳池和室外泳池的水幕
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屋内水
无边泳池，分室内部分和室外部分，厅堂中即可直接步入泳池；
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屋内水
套房均设室外按摩池
194
屋内水
室内室外两个冲淋空间
室外设计讲究天然感
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屋内水
主卧内敞开式浴缸
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别墅园林，尽量多的的自然叠水，与户外活水联系设计；
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项目景观设计原则：
1、在规划上保证每户观景的均好性，以景观为第一设规划要素；
2、丰富利用山景、河景、海景、远景进行设计，形成远、中、近三层景观；
3、建筑与景观融为一体的设计，将景观设计从户外一直延伸到户内；
4、园林设计风格以自然为主，强调绿植、水景与室内的呼应关系；
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景观均好性：
本项目要实现均价每平米10万的销售价格，就必须在规划上保证景观设计的均好性，即至少每栋都有山景、河景；同时具备山景、海景、河景的别墅为项目的楼王部分，冲击最高售价；
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远景：
山景、河景、海景
200
远景设计原则：
尽可能围绕远景展开设计，室内空间要体现对于景观的占有
201
景观占有
202
中景
小区景观
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中景设计原则：
自然风格，注重水、树、花的设计；
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近景
别墅庭院
半室内景观区
自然，带有禅式风格的设计
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近景设计原则
室外：
以水为主题，注重参与性、休闲性
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近景设计原则
室内：
室内天井、空中花园
注重过度空间的设计
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外立面：
新中式风格，强调自然，天人合一，融在树与水之间
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我们要赋予每个别墅独一无二的建筑特质；
例如独有的文化标记或者标示
从而为每栋别墅增加其独有的故事，增加项目的销售卖点
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户型入口处：特色景观入口
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主卧系
主卧室套房设计，独立动线；至少有30-40平米的露台或阳台空间（不含在主卧面积内），露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区，主卫至少20平米，干湿分区，包含淋浴房、两个水池、独立浴缸、独立衣帽间、双马桶；浴缸半敞开或敞开设计，主卧、主卫观景设计；
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主卧区：视野一流，分区合理，功能细化，舒适私密
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主卫区：
设计上，除了考虑一般的功能外，要强化休闲、娱乐、观景、情趣元素的设计
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主卧半室外空间
露台或阳台设置露天按摩浴缸和休息区
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主卧室外空间
空中花园设计，增加主卧的观景面，同时保证主卧的绝对私密性；
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辅卧系
次卧室均为套房设计，至少2个次卧室，至少有10-20平米露台或阳台空间（不含在次卧面积内），露台阳台设休息区；次卫至少15平米，包括淋浴房、按摩浴缸、盥洗区，按摩浴缸半敞开设计
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开放系：客厅
突出观景和社交功能，与户外至少有20平米的半敞开过渡空间，需与游泳池联动设计
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大敞开设计，引景入室
泳池与中景、远景的设计，也起到一个引景的作用
客厅在设计时，要考虑客户有部分商务招待需求；
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开放系：家庭室
家庭室内含娱乐空间设计，在功能上可作为雪茄房、酒吧、游戏影音室、家庭厅等功能；至少有20平米的半敞开的户外空间，
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开放系厨房
中西厨设计，中厨6平米左右，西式敞开厨房面积10平米以上，与早餐厅联动设计
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本项目物业管理建议由瑞吉提供专业的管家式服务，并负责别墅日常的代管或租赁
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融入东方文化的英式管家服务
具备英式管家服务品质的同时，秉承着国人的文化习惯；浓郁的东方气息伴随着国际服务的标准化。
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围绕产品度假主题，进行产品设计，提炼文化主题符号，在设计中重复应用，增强主题性.包括独特的海南文化标示、园林小品，标识、装修装饰、配饰设计等。
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我司建议本案的主力户型为450-500平米三居室；
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瑞吉酒店别墅部分户室比
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本项目要打造为瑞吉酒店中最好的一部分，因此从产品规格上来看，也要比瑞吉酒店自营别墅部分要高。同时根据我们对客户的了解，客户对于别墅的面积和居室数的要求也比普通酒店别墅要高；
因此我司建议在项目产品规格上，一定要比现有瑞吉的设计要大。
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我们看下目前国际上最顶级的海滨度假产品，分析其产品尺度，从而探讨本项目的产品空间。
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首层：
1、主要空间均面向景观面；
2、起居室和家庭室的设计更接近自助别墅，区别于酒店别墅，同时增加了一定商务功能。
3、强调户外与户内过度空间休闲与观景的设计；
4、户外景观设计强调娱乐性与观赏性结合。
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二层：
1、全套房设计，户户观景；
2、空中花园设计舍得主卧有三面景观、次卧有两面景观；
3、主卧室内空间89平米，室外空间38平米，套内布置有卧床区、休息区、双洗脸盆、双更衣室、半户外观景按摩池、户外休息区；
4、次卧室室内空间50平米左右，室外空间20平米左右；空间布置同主卧；
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一个舒适的度假类别墅产品，至少要满足以下几个空间尺度：
至少3个套房以上的设计
主卧空间：90-100平米
次卧室空间：50-60平米
起居室空间：80平米
餐厨空间：40-60平米
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从以上一个基本产品设计要求我们就可以看出
一个较为舒适的3套房设计的度假别墅产品，仅室内主要功能空间的面积就需要350平米，再加上过度空间、走廊、灰空间等面积，三居室的顶级度假别墅至少需要450-500平米的室内空间。
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结合瑞吉酒店情况、客户调研以及一个理想的度假产品要求，我司建议本项目产品户室比为：
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价格建议
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目前三亚顶级度假别墅价格已经攀升到60000/平方米（香水湾1号）；
加上客户对于本项目的价格预期；
目前项目的基准价格为60000 /平方米
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亚龙湾是三亚最好的湾区，而本项目所在地块又是亚龙湾沿海可开发的最后一块地块，并且是条件最好的一块用地；
地块本身的价值和稀缺性可以推动项目涨幅10%
建议售价66000元/平方米
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三亚相对于北京、上海、深圳来说，仍属于次发达地区，随着国内一线城市地产价格的上涨空间减少，势必吸引更多的买家将眼光投向仍处于发展中的二、三线城市；
三亚由于巨大的旅游度假资源，以及得天独厚的度假条件，必然吸引越来越多的资金进入；
251
项目所在区域发展，推动价格涨幅为10%，
即在66000元/平方米的基础上提升到72600元/平方米
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如果本项目在产品设计上，充分体现以上顶级度假产品的特色；
我司认为本项目可在72600元/平方米的基础上再上浮10%；
价格为79860元/平方米
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把瑞吉最引以为豪的物业管理水平，融入到项目的生活中，本项目的创新，除了硬件产品上的创新，更应赋予更多的软性价值。
国际化管家——衣着讲究、态度谦和、气质庄严、手下管理着一支包括米其林级别的宾馆厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等庞大的个人服务团队，他们不仅安排整个客户来到酒店后的日常生活，更是客户的私人秘书和亲信，他们有着极高的自身素质和丰富的生活知识。
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物业对项目的价值提升一方面体现在后期服务方面，另一方面对于项目的期房销售更为重要，就是品牌保证，就我们对于客户的品牌认知度调研结果来看，大部分客户非常认可瑞吉酒店品牌，其品牌附加价值可以达到每平米1-2万。
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瑞吉品牌所带来的价值可以使得价格再上浮20%
即建议最终售价95832元/平方米
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我们关于本项目的价格定位是由五部分组成，即：
目前区域基准价格60000元/平方米左右
亚龙湾最后一块湾地，至少带来价格涨幅10%。
项目所在区域发展，推动区域涨幅为10%左右；
产品自身条件及设计感的加入，建议涨幅为10%左右
高端物业管理的实现，及物业品牌的背书，可以使项目增值20%左右。
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基于上述分析，本项目价格定位为95832元/平方米。
而我们相信在华远经纪公司和中粮地产的共同努力下
可以实现100,000元/平方米以上的总体均价。
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以上价格，我们是建立在瑞吉酒店别墅项目现在就可以开卖的基础上，并没有加上三亚每年房地产市场的涨幅；
目前三亚房价每年以30%的速度往上攀升
我们相信两年后的本项目，还可以实现更高层次的价格跳跃
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徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。 城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50 平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
徐州别墅类项目定位报 告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。 城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转
别墅消费人群的共性需求分析据一项针对一年内有购买别墅意向人群的调查显示，潜在购房者的年龄结构比较集中，主要分布在岁年龄段，占了总人数的一半左右，其中，岁的人群最多，随着知识致富时代的到来，越来越多的年轻人快速积累财富，使的他们具有了消费能力，自身良好的职业前景也增强了他们的消费信心，岁人群成为潜在别墅消费者的主力军。 从购房者的行业构成分析来看，这些人大多数从事第三产业，如商贸房地产计算机健康医疗服务等行业的从业人士，来自商业贸易行业的购房者最多。例如，深圳万科英里花园的项目定位为纯海岸私人会馆，瞄准以深圳区域为主，辐射全国大城市的高端客户为主，他们的主要特征有岁成功人士，高收入，讲求精神层面享受，思想及行为极其成熟;
属于社会的中上阶层，以深圳客户为主，港台珠三角及内陆大中型城市客户为辅;有较高的文化修养，注重生活品质，具滨海情结;储蓄及购买力已达丰满，是二次置业者，处于事业高峰期。通过查阅大量的相关资料，并结合别墅区的实地调研工作，笔者在此对别墅购买者的共性消费需求进行分析归纳。
主要有以下四个方面有利于身心健康的居住环境氛围在紧张压力大的现代快节奏生活中，人的潜意识里面，都向往悠闲自然轻松的环境，别墅以及别墅环境是一种享受的空间，能够放松心情，缓解压力。且好的居住氛围更有利于家庭下一代的健康成长。关心物业品质高水平的物业管理，能够在很大程度上为居住者提供安心放心的住区环境，增强居住在其间人的安全性，使人们能够安居乐业。 关注工程质量质量是产品的生命线，也是牢牢抓住消费者的重要品质之一。除了良好的地段便捷的交通环境之外，别墅产品自身的品质和细节，也是吸引消费者的关键所在。要体现文化艺术内涵马斯洛需求层次理论指出，在满足人们最基本的生存问题后，人们渴望自我价值的实现，具备足够经济购买力的人们，愿意为高品质的环境空间付出等值的代价，也希望以此体现自身独特的文化品味，充分彰显自我意识。
喜达屋旗下即将开业酒店 上海 上海 上海嘉定喜来登酒店- 即将开业 2014年7月1日 选项 上海 上海外滩 W 酒店- 即将开业 2014年12月31日 选项 上海 上海外高桥喜来登酒店- 已开业酒店2012年12月15日 立即预订 上海 上海衡山路十二号酒店- 已开业酒店2012年11月29日 立即预订 云南 丽江 丽江瑞吉度假酒店 - 即将开业2014年7月1日 选项 景洪 西双版纳喜来登酒店 - 即将开业2014年1月1日 选项 迪庆 迪庆喜来登度假酒店 - 即将开业2015年1月1日 选项 内蒙古 鄂尔多斯 鄂尔多斯正东喜来登酒店 - 即将开业2014年5月8日 选项 鄂尔多斯 鄂尔多斯正东福朋酒店（喜来登集团管理）- 即将开业2015年5月8日 选项 北京 北京 北京长安街W 酒店 - 即将开业2014年1月1日
选项 吉林 长春 长春净月潭益田喜来登酒店 - 已开业酒店 2012年12月10日 立即预订 长春 长春高新益田福朋喜来登酒店 - 即将开业2016年1月1日 选项 四川 乐山 峨眉山恒邦艾美度假酒店 - 即将开业2015年7月1日 选项 成都 成都火车东站雅乐轩酒店 - 即将开业2019年1月1日 选项 成都 成都瑞吉酒店 - 即将开业2014年1月1日 选项 成都 成都蒲江花样年福朋度假酒店（喜来登集团管理）- 即将开业2016年10月1日 选项 成都 成都郫县雅乐轩酒店 - 即将开业2019年1月1日 选项 成都 成都高新区花样年福朋酒店（喜来登集团管理） - 即将开业2016年7月1日 选项 天津 天津 天津瑞吉金融街酒店 立即预订 安徽 合肥 合肥包河福朋酒店（喜来登集团管理）- 即将开业2014年8月1日
亚龙湾酒店推荐 １、三亚瑞吉度假酒店推荐理由：高档时尚，服务至细，非凡享受 三亚瑞吉度假酒店坐落于中国顶级度假目的地海南岛上，在清澈透明的海水和延绵起伏的葱翠山坡之间，拥有独享海滩，是尽享惬意的世外桃源。从唤醒感官的水疗护理、精品店购物、独特的美食体验、设施齐备的健身俱乐部、标准泳池，到2,200 平米的会议空间，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店无所不包，是声名远播的度假目的地。酒店401 间装饰豪华的客房（包括28 座完美无瑕的别墅）营造了极为雅致的住宿空间。瑞吉特色管家设立了定制服务的新标准，定能带给您超乎想像的非凡感受。 三亚亚龙湾瑞吉度假酒店将在这个久负盛名的度假胜地重新诠释优雅精致的奢华体验。瑞吉品牌秉承卓越度身定制的服务以及融合永恒和现代奢华的室内设计，必将为来自全球的对生活独具品位的旅行者提供完美体验。地处中国最南端，海南岛因其的热带气候和迷人海滩被人们常常与夏威夷一同媲美。位于海岛南端的亚龙湾则以其独特的热带风情被全球高端旅行者所青睐，成为享有盛誉的度假胜地。三亚亚龙湾瑞吉度假酒店旁蜿蜒800米的海岸线尽享亚龙湾绝佳的一线海景。不论是商界精英聚会还是情侣浪漫之旅，亦或是家庭度假，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店提供多样的选择满足各种客人的需求。
酒店拥有401间客房和套房，其中包括28栋海边别墅。由美国Brennan Beer Gorman Architects 倾力设计。以微拱型的酒店大堂为中心，整个度假酒店从大堂向外延展，由客房组成龙的双翼，蜿蜒而行，形成双龙戏珠之态，美伦美幻，寓意吉祥。位于世界黄金海岸边，酒店在设计中将充满了欢乐的大海、沙滩、游艇码头和航海等元素融汇在酒店的内部环境设计之中。门廊和大厅线条简洁，空间宽敞。点缀着类似游艇触感的木质装饰，异国情调的砂色石头，以及似豪华远洋轮上的装饰，令人印像深刻。在客房和别墅可感受徜徉海边全然的放松，美妙感觉将超越独具鉴赏力的瑞吉品牌客人的期待。房间设计完美融合传统与现代元素，酒店客房顶级的摆设,高质感的布草,温馨绒质毛巾及瑞吉精致独特的洗漱用品,应用现代科技打造的各种私密空间定会让客人的入住锦上添花。房内还配有各种便捷电子设备，如大屏等离子卫星电视，音乐播放器充电设备以及无线上网。酒店预订：0898-******** 酒店量身定制的服务及精美的房内摆设将在海南这个国际旅游岛颠覆大家对奢华体验的传统定义。三亚亚龙湾瑞吉度假酒店将是岛内首家为所有住客提供瑞吉私人管家服务的酒店。受过英式传统培训的瑞吉管家将为住客提供完美无暇的管家式服务。瑞吉管家无处不在的体贴，却又不会让住客感到丝毫的唐突，总能恰如其分地满足入住的每个细节要求甚至超出期望，精确到位地照顾到住客每一个需求与偏好。 ２、三亚美高梅度假酒店推荐理由：世界品牌，独特设计，全新理念 三亚美高梅度假酒店位于亚龙湾的豪华暖柔沙滩，是一家世界级的度假酒店，提供当地不可比拟的精彩、休闲与探险娱乐体验。由665间客房，50间套房与6套独立沙滩别墅组成的三亚美高梅度假酒店，展示了全新的娱乐与餐饮理念，一个水疗与游泳池，繁茂华美的景观，以及南中国海的绝佳景致。这同时是海南岛内会议会展的最佳位置。三亚美高梅金殿度假酒店是海南岛甚至全东南亚举行潮流发布、有影响力的精彩活动的最佳场地。
“西山美墅”不墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新不墅居住生活。 开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产以后复合型居住模式的实践和探究： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的进展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥
运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势差不多形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的进展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。从北京低密度住宅市场的进展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住宅不墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销不墅价格较高，而内销不墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，不墅市场的供需失衡现象特不明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
度假酒店规划及建筑布局特点浅析 随着社会的经济发展，人们对于旅游度假的需求逐年升高，中国的旅游业也更加蓬勃的发展。旅游业的 发展带动了相关产业的发展，度假酒店作为酒店产业中的重要组成，越来越发挥着重要的作用。 本文包含度假酒店的基本概念、规划特点、建筑布局特点三个部分，着重探讨度假酒店规划与建筑布局 的特点，为今后度假酒店的规划管控工作提供一定的参考。 一、度假酒店基本概念 度假酒店有别于传统概念酒店。度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、商务接待、休闲及娱乐等多种服务功能的酒店。 度假酒店依托周边娱乐项目为客人提供滑雪，高尔夫，游乐等多种休闲度假场所。如：万达长白山国际 度假区，万达三亚国际度假区，万达西双版纳国际度假区等。 为了能更好的理解度假酒店与传统城市酒店的区别，见下表。 城市酒店、度假酒店差异对比表 通过以上表格可以了解度假酒店与城市酒店给人们带来的差异性。无论是从周边景色，提供娱乐活动， 还是客房，度假酒店都给人提供了更加多元化的选择。 二、规划特点
1.度假酒店配合室外娱乐及景观形成组团，领域性清晰。 度假酒店在各自的区域地块内相对围合，形成自有的一片区域，界定了酒店范围内的景观范围，其间穿插建筑及造景，使得该区域环抱成团，领域性清晰分明。如下案例： 规划案例一：巴基斯坦斯卡都，香格里拉度假村 酒店建筑沿湖，面向湖水，建筑分散布局，围绕整个湖面区，形成环抱围合。 巴基斯坦斯卡都，香格里拉度假村 规划案例二：希腊，Elounda 海滩别墅酒店 酒店建筑群半围合布局，与周边景物形成各自围合区域，相互呼应，形成组团。
希腊，Elounda 海滩别墅酒店 2.度假酒店充分利用自然景观及场地进行造景。 度假酒店根据自身场地特点进行场地造景，结合场地外优美景色，使整体酒店内外景观结合紧密，浑然一体。 规划案例三：澳大利亚，海曼岛度假酒店 海曼岛度假酒店根据所处位置的环境及地理优势，利用自然海景与酒店内景色相互呼应，场地人工造景与自然景观衔接，自成风格。
喜达屋酒店与度假村国际集团宣布中国签约5家新酒店 2009年02月20日00:00 美通社(亚洲) 访问次数：106 字体： 瑞吉和喜来登酒店的签约巩固了喜达屋作为中国最大的高档国际酒店集团的地位 上海2009年2月20日电/美通社亚洲/ -- 喜达屋酒店与度假村国际集团(Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc，纽交所代码：HOT) 作为中国最大的高档国际酒店集团，宣布签约5家全新酒店，喜达屋旗下在中国现拥有47家运营酒店。这些新签约酒店包括位于三亚的首家瑞吉度假酒店，四川成都的首家瑞吉酒店，江阴和大连的首家喜来登酒店，以及位于广东惠州的第二家喜来登度假酒店。 (Logo: ) 喜达屋专注于在正确的地方与明智的业主合作开适合的酒店，在中国仍然保持著强劲的扩张势头，预计于2011年将其现有酒店规模翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。在2009年，集团将在中国开张十家以上行业最佳的全新酒店，包括厦门艾美酒店，南京国际威斯汀大酒店，青岛喜来登酒店，广州东圃福朋喜来登集团酒店等。 “喜达屋在中国的长远发展或许是全球其他地区所无法超越的。中国已成为北美之外拥有酒店数最多的地区，更为重要的是，中国也是美国以外新开酒店最多的地区，"喜达屋总裁兼首席执行官陈盛福先生(Mr. Frits Van Paasschen)说，"在未来两年里，我们期待上海的发展可与纽约市的规模相抗衡，目前在纽约，集团旗下已拥有超过12家酒店和在建酒店。” 在2008年，喜达屋在中国新开了8家酒店，分别是中国首家W酒店--香港W酒店，亚太区首家雅乐轩酒店--北京海淀雅乐轩酒店，以及杭州龙禧福朋喜来登酒店、常熟福朋喜来登集团酒店、惠州金海湾喜来登度假酒店、金茂北京威斯丁大饭店、北京海淀永泰福朋喜来登酒店及服务公寓和石梅湾艾美度假酒店。 喜达屋在中国新签约的两家瑞吉酒店和三家喜来登酒店： 1．三亚亚龙湾瑞吉度假酒店(The St. Regis Sanya Yalong Bay Resort) 喜达屋酒店与度假村国际集团与中粮集团三亚亚龙湾开发股份有限公司签署合同，将负责管理三亚亚龙湾瑞吉度假酒店。这家新建的瑞吉度假酒店将于2011年亮相，欢迎各地游客前来海南，探访被誉为东方夏威夷的三亚。作为综合海滩度假区的一部分，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店将傲居亚龙湾沿岸最佳的地理位置，并拥有包括27栋别墅在内的402间客房，
BY深大NB 深圳瑞吉酒店营销方案 目录 一.前言 二.营销环境分析 三.销售目标确定 四.问题与机会 五.目标市场确定 六.营销目标与策略
一.前言 深圳瑞吉酒店是深圳这个成功且充满活力的经济特区中独一无二的城市酒店。位于高档商业购物中心之上，距时尚奢侈品店及国际知名企业仅数步之遥。这座非凡的建筑高100 层，宾客可在95 层的大堂俯瞰深圳壮观迷人的城市全景。作为在深圳立足才一年的瑞吉酒店，如何利用其现有资源？如何占据高端消费者的制高点，甚至稳坐深圳酒店业的霸主地位？这些都是瑞吉酒店需要去考虑并付诸行动的。 二：营销环境分析 ＜一＞外部旅游市场分析 一个地区旅游行业的发展与该地区的经济发展休戚相关．酒店行业作为整 个旅游业的一个重要组成部分，同样受到经济发展的制约．深圳作为全 国第一个经济特区，亦是国际花园城市以及中国优秀旅游城市，再加上 近年来市政府对旅游业的重视，深圳的旅游业可谓节节攀升，这些都给 酒店的发展带来了契机． <二>外部商务市场分析 针对在国内开展经营活动的外资、合资企业进行宣传活动。外资企业进入中国市场，其在华南地区的办公中心一般设在广州或者深圳。
＜三＞本地政府市场与商务市场 瑞吉酒店作为全市最高档次的酒店之一，而且位于深圳的新地标建筑“京 基100”内部，势必成为政府部门、各大局单位外事接待及其它高规格 活动的首选场所。 深圳作为全国最重要的金融中心之一，而且毗邻香港这个国际重要金融中 心，与金融相关的会议经常在深圳开展。 〈四〉瑞吉酒店的内部环境及设施 1.瑞吉酒店在全球范围内的自身定位，在同类行业中占据绝对优势。 2.位于深圳蔡屋围金融中心内，“近水楼台”是瑞吉酒店显著的地理优势。 三：问题与机会 〈一〉问题 1 入驻深圳，在珠三角乃至全国的品牌知名度尚待打造。 2. 深圳酒店行业规模已经很大，不乏高端酒店，瑞吉酒店面临巨大的竞争压力。3宣传力度还需加大 〈二〉机会 1. 瑞吉酒店是深圳市最高档次的酒店之一，有能力成为政府各外事接待及其他 高规格活动的首选场所。 2. 属于新兴酒店，瑞吉软硬件设施在深圳市的同行中极具优势。 3. 深圳旅游业的发展 四：销售目标的确立 经过年度的一系列营销手段及广告宣传后，瑞吉酒店2013年入住率达到60%以上。
三亚豪华酒店如何选，看这一篇就明白 除了北京和上海，国际品牌豪华酒店（五星级别）最多的城市是哪个？不是广州深圳，也不是天津杭州，而是三亚！据稻糠不完全统计，上海的国际五星品牌酒店数量最多，超过70家，其次是北京，50多家，排第三的便是近30家的三亚，随后是2字头的广州、深圳、杭州、天津、成都、苏州（进步很快），第十名是重庆（20家以下），南京、厦门、西安紧随其后，不分仲伯。三亚瑰丽酒店草坪泳池说回三亚，因为度假酒店居多，而且几乎囊括了所有的国际连锁大牌，因此在选择酒店的时候比在北京或上海选择差旅酒店更费心，更纠结。对于三亚而言，真的是酒店即目的地，一家酒店就是一场三亚，不同的酒店就是不同的三亚。这两三年，稻糠去过5次三亚（更早年还去过多次），亚龙湾、海棠湾、大东海的酒店都看过，最近的一次体验是今年8月刚刚开幕的位于海棠湾的三亚保利瑰丽酒店。三亚保利瑰丽酒店空中无边泳池细节的精致放慢了人们对时间的感受，度假酒店才变得让人难忘……三亚保利瑰丽酒店是属于“讲究的“奢华度假酒店，这种奢华不是金碧辉煌或者排场大，而是处处用心的细节带来的熨帖，以及整体环境（包括客人和餐食）营造出的优雅。可以不夸张地说，在新酒店、好酒店扎堆的海棠湾，瑰丽也属于鹤立鸡群的角色。到处可见的蜗牛寓意着
“慢”的度假暗示从海棠湾海棠广场由南往北挨个数：第一家就是保利瑰丽，身后依次为开维万达文华（前身为凯宾斯基）、建设中的华尔道夫（海棠华著项目）、理文索菲特、万达希尔顿逸林、康莱德、红树林、君悦、喜来登、御海棠豪华精选、香格里拉、亚特兰蒂斯(2018年4月开业）、皇冠假日、晋合艾迪逊、民生威斯汀、国际免税城、天房洲际……这一片是海棠湾一线海景酒店的核心区，天房洲际是最北的一家了。再往远处，就是直线距离5公里以外的万丽了，这里原名土福湾，而非海棠湾。再往东北方向走，就出了三亚市进入陵水县，清水湾的雅居乐莱佛士、绿城威斯汀都在这个区域，目前还是“钉子”状态，没有形成有多家酒店的区域优势。海棠湾保利瑰丽酒店往南，也还有国际品牌酒店，如亿隆温德姆至尊、海棠湾9号（凯莱管理）等，距离301医院最近。瑰丽酒店13层的海吧，正对蜈支洲岛说回瑰丽酒店。如果评选这几年最让人惊喜的收购-重生酒店品牌，那就是瑰丽（rosewood）了。原本在亚洲不为人知的一个美国老派小众酒店品牌，如今成为可以拿来和四季、文华东方、半岛、柏悦比肩的顶级奢牌。稻糠曾开玩笑地说，如果你错过了成为四季粉或者MO（文华东方）粉，那你还可以标榜自己是瑰丽粉，反正算上三亚这家，中国也就只有北京瑰丽和三亚瑰丽，标榜自己是瑰丽粉不需要“你住过多少家”的门槛……大家都没怎么住过的。低调的入口招牌，只属于慕
石料供应协议书 供方： 经供、需双方友好协商，就供方向需方供应石料一事自愿订立本合同，以资双方共同执行。 第一条需方的工程项目概况 项目名称：三亚亚龙湾瑞吉酒店防波堤工程 施工内容：根据需方的需要供方提供防波堤、拦砂堤、护岸所需要的各种规格石料。 拟定施工期限：20XX年5月1日～20XX年7月30日，因工期需要延长，双方在本合同届满前5日内，续签供、需协议。 第二条供方供应的石料规格及价格 规格数量(M3)单价 10～100KG块石175400 150～300KG块石17000 300～500KG块石18805 500～1000KG块石17250 300～600KG块石8900 100～200KG块石9000 碎石9000 二片石3000 合计258355
以上石料的价格包括供方在生产、运输、装卸等过程中所发生的费用。 第三条采购及签证 2、供方将需方所采购的石料送至需方安装的地磅过磅后运到需方指定的施工区域，并将过磅单的一联交给现场施工员，该单据作为供需双方结算货款的凭借。 第四条石料的质量要求 1、石料供应前供方必须将各种规格的石料样品送交需方，需方将样品交业主指定的部门检验，检验合格后才能供应。 2、需方将供方送交的样品封样保存，双方在执行合同时以此样品作为每次供货的验收依据，供方所供石料与封样不符时，需方有权拒收该批次的供货。所发生的费用由供方自行负责。 第五条货款支付 甲方以工程开工日为起算日，每五日向供方支付一次石料货款(为当期待货款的85%)，供方收到需方支付的石料款时，应由供方向需方出具发票。 第六条违约责任 供方必须具备日(24小时)供应各种不同规格石料3000～4000立方的生产和运输能力，并按需方的《石料采购清单》的规格及时送货，否则视为供方违约。 第七条其他 供方： 需方：中海工程建设总局海南分公司 20XX年X月XX日 甲方：浙江有色建设工程有限公司南京分公司 乙方：
三亚海棠湾、亚龙湾一线海景酒店 分布介绍及客房数统计 （海棠湾分布更新日期为2014年8月）
酒店名称 拟开业年房间数 间/套 备注 海棠湾9号 已开业 449 亿隆温德姆至尊豪庭酒店 2015 210 保利瑰丽酒店 2017 300 海棠湾开维凯宾斯基度假酒店 已开业 424 海棠湾理文索菲特度假酒店 2015 470 海棠湾华尔道夫&文华东方产权酒店2017 700+ 407 1个双子座主楼 （地上8.7万平 客房数量不详， 估算700＋） 407栋别墅 海棠湾希尔顿逸林度假酒店 已开业 463 海棠湾康拉德酒店 已开业 101 海棠湾红树林度假酒店 2015 719 海棠湾君悦度假酒店 2015 435 海棠湾喜来登度假酒店 已开业 500 海棠湾御海棠豪华精选酒店 已开业 160 海棠湾香格里拉度假酒店 已开业 348 三亚亚特兰蒂斯度假村 2016+ 1200 海棠湾仁恒英迪格度假酒店 2015+ 54 海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店 2015+ 420 海棠湾晋合艾迪讯度假酒店 2015 535 海棠湾民生威斯汀度假酒店 已开业 448
三亚国际免税中心 2，3期酒店数目 未知 海棠湾天房洲际度假酒店 已开业 296 海棠湾Ｗ酒店 2019＋ 海棠湾瑞吉度假酒店 2019＋ 统计项目 酒店数量 客房数 其他 目前已经开业 9 3189 2015年拟开业 7 2843 其他 5 3500 客房数估计 小计 22 9532 注：2015年开业酒店含红树林项目719间/套
亚龙湾酒店分布示意图
序号 酒店名称 房间数（间/套） 1 金茂丽思卡尔顿酒店 450 2 希尔顿酒店 501 3 万豪度假酒店 456 4 喜来登度假酒店 511 5 凯莱度假酒店（美高梅） 675 6 红树林度假酒店 518 7 天域度假酒店 787 8 爱琴海岸度假酒店 130 9 亚龙湾5号度假酒店 406 10 华宇度假酒店 583 11 亚龙湾伯尔曼酒店 115 12 三亚亚龙湾瑞吉度假酒店 401 合计 5533
西山美墅别墅市场定位 报告 Revised as of 23 November 2020
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始,以各类house为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进，很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科，
00 三亚瑞吉酒店总平面模型.jpg 今天，研究度假酒店最好的方式是到三亚去看看。这里的亚龙湾是高档酒店聚集度最高的地方，沿着海滩一路排开，从东往西：红树林旁边是美高梅，美高梅旁边是喜来登，喜来登旁边是希尔顿，再过去是万豪，万豪旁边是万豪的高端品牌丽思卡尔顿，它对面是铂尔曼（雅高集团的高端品牌），在往西，在海滩的尽端，是超豪华的瑞吉酒店。除了洲际和君悦（这两家在海棠湾），基本上都齐了。这片高消费的热土，正在悄悄改变着中国国人的度假生活方式。上个月，我在这里住了五天，看了八座酒店，与大家分享一些感受。
第一站是亚龙湾红树林（Mangrove Tree）度假酒店，由今典集团投资，美国著名建筑事务所SASAKI主持设计。这是此番探访的八座豪华酒店中唯一一座非国际酒店管理集团旗下品牌的酒店，但在客房设施、服务质量上已经非常接近境外高端品牌，而价格相对比较优惠，吸引了大量的中国游客入住，当然国外游客也不少。比起相邻的天域（同样是中国品牌），红树林的设计感要远高一筹，立面色质的选用、茂密的植被搭配、精致的泰餐厅、四通八达的泳池、别有风趣的稻草人菜地，都是住客可以直接感受到的品质氛围。这座酒店的整体设计感很强，看得出，建筑师在简约的取材和场景设置上非常用心，比如大堂吧的水池，其实构造非常简单，但给人的感觉是与海天连成一片，顿感心境开阔。
*01 红树林酒店的大堂吧有开阔的水面.jpg 02 红树林酒店茂林中的SPA小屋.jpg 第二天我们来到丽思卡尔顿（Ritz-Carlton），这是一座完全按照西方（准确的说是美国）最高度假标准设置的热带度假酒店：超豪华的大堂吧、奢侈的意大利餐厅，还有必不可少的路易·威登（Louis Vuitton）三亚旗舰店。酒店建筑的立面用色、屋顶的制式、细部的设计都非常考究，非常尊重热带气候环境。丽思卡尔顿是万豪旗下的高端品牌，Waiter是精心挑选的，服务质量没话说，点一杯柠檬茶都能端上5件套。与红树林不同，丽思卡尔顿没有给人一种很简单亲近的感觉，整座酒店的入口设计在高高抬起的台地上，这样的好处是从大堂吧可以清楚地眺望海景，但是也增加了很多楼梯和硬地，会有一些不方便。 相对于豪华的丽思卡尔顿，喜来登则显得很有家庭氛围，比如大堂吧有三种免费的自助饮品，这是其他酒店没有的。三亚喜来登是亚龙湾第一座五星级酒店，开业已经11年，从建筑风格来看，的确是十多年前的痕迹，建筑实墙面过多，通透性不强；大堂的制式是集中式，所有功能被一座巨大的屋顶覆盖，典型的九十年代设计手法。客房的浴缸没有靠近阳台或窗口，这是那个时代最明显的设计局限。但是细细探访，宽阔的连廊和茂密的植被，这座酒店有令人惊叹的高品质维
度假酒店调研报告 摘要：从度假酒店的基本定义出发，对度假酒店有一定的初步了解；再根据场地的调研结果，得出场地内的特性，从而充分的利用起来。从案例分析中，学习到度假酒店的特色所在，更好的利用起来，运用在度假酒店的设计当中。 关键词：度假酒店调研四季酒店三亚亚龙湾八大国际度假酒店 度假酒店的定义 度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同，度假酒店不像城市酒店多位于城市中心位置，大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近，而且分布很广，辐射范围遍及全国各地，向旅游者们传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域文化、历史文化等。度假酒店是一个度假中心,专门提供给客人娱乐和享受,它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场。度假酒店的客源受季节影响较大。 在酒店四大重点功能板块中（四大重点功能板块指客房、餐饮、商务接待、娱乐与游乐），占据城市酒店越来越多份额的“娱乐与游乐”，在度假酒店更是独占鳌头，因为度假酒店的主诉求，就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。现实的酒店竞争中，度假酒店的“娱乐与游乐”创新，成为主要的内容。 如何打造成功的度假酒店？研究目标市场、明确市场定位是第一步，这是打造度假酒店的基础，市场定位决定了酒店的产品设计。必须通过对市场消费趋势的研究把握度假酒店目标市场的需求特点，结合区域市场竞合环境的调研分析，明确度假酒店的核心市场定位。做到：整合资源基础，凸显资源特色；挖掘地域文化，确定主题脉络；优化场地环境，营造度假氛围；设计特色建筑，构建度假载体；配套休闲项目，丰富度假内容；构建生活方式，提升度假品位；创新运营模式，促进经营成功。 度假酒店场地调研 毕业设计——度假 酒店设计，场地位于番 禺莲花山高尔夫球场的 场地内。它临近漓江涌， 背靠莲花山，靠近莲花 山高尔夫球场。度假酒 店的设计要求，是五星 级酒店，根据五星级酒 店的要求，对度假酒店 展开一系列的设计。 这个莲花山高尔夫
北辰东郊和平别墅项目市场分析报告 HTP 浩天地产策划
目录 前言 北京别墅市场整体分析 第一部 分 年北京别墅市场供应分析 ?别墅供应量分析 ?别墅区域分布分析 ?别墅产品体系分析 ?别墅区环境体系分析 年北京别墅市场需求分析 北京别墅客户群构成 北京别墅客户群特征 年北京别墅市场租售情况分析 ?别墅销售价格走势趋于平稳 ?别墅市场平均价格以市区为中心向外递减 ?出租型别墅数量不断增加 2002年北京别墅市场发展趋势分析 短期内别墅供应量有限 别墅需求将会有明显增长 高品质精品别墅将在市场中占重要地位 联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅
市场60%以上的分额 北京东北部别墅整体市场分析 第二部 分 北京东北部别墅市场现状概述 北京东北部别墅市场需求分析 北京东北部别墅市场区域环境分析 北京东北部别墅市场销售状况分析 ?租售价格分析 ?销售情况分析 北京东北部别墅市场配套设施分析 年北京东北部别墅精装修市场分析 年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议 第三部 分 本案优劣势分析 ?优势分析 ?劣势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议
前言 北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式DOC20 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满明白得与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产以后复合型居住模式的实践和探究： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的进展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势差不多形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 高端住宅产品的需求连续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济连续向好，随着经济的进展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。从北京低密度住宅市场的进展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内专门北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住宅别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象专门明显，缺乏有效的供给，因此也不难明白得玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年出现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可幸免,2002年开始,以各类house为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进，专门多开发商都注意到了低密度住宅市场的庞大潜力，