房地产行业去库存
1、政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业
的资金压力都在持续加码。
2、房地产行业国企占比高，运营效率相对较低。从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业
意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部房企将近一半。
房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析
1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放。我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。
2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的
实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使
得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化
率将会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。
3）土地供应偏紧，价格涨幅较大。我国土地供应整体偏紧。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。
4）租金回报率偏低，投资属性减弱。由于主要城市房价上涨较快，租金回报率持续下滑。2013年，我国整体租金回报率约为2.66%，和主要国家相比处于较低水平。房
价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值，房地产投资属性减弱。
1、房地产多元化经营趋势加快。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。
2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市
场长周期趋势的关键因素。历经了2014年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个
老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。
3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启。根据马斯洛人类需求层次理论，当某一层级的需求被
满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。
房地产行业的特点
第一、与银行联系紧密，政策性特别强。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。
第二、流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。但是房地产业具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。
第三、关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严格。
第四、资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大，需要有足额的资金支撑，完善的资金链！所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。
第五、大众心理需求更明显。中国人对于房子仍然有着不解情结，可能是由于中国传统文化的影响，“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。对于中国的老百姓而言，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有一个归宿，好的风水也是人们的普遍追求。
互联网企业的特点
第一，用户至上。
传统经济的企业强调“客户(顾客)是上帝。”这是一种二维经济关系，即商家只为付费的人提供服务。然而，在互联网经济中，只要用你的产品或服务，那就是上帝。因此，互联网经济崇尚的信条，是“用户是上帝。”在互联网上，很多东西不仅不要钱，还把质量做得特别好，甚至倒贴钱欢迎人们去用。最近，有两个叫车软件打得不亦乐乎，乘客用软件成功下单，你敢给乘客5块，我就敢给10块。
很多传统企业都看不懂这种游戏规则，认为这倒贴钱的行为简直就是疯子。但互联网经济就是这样，如果不能汇聚海量用户，那就很难建立有效的商业模式。所以，在抢夺用户上，互联网公司是绞尽脑汁，使出十八般武艺，发展到极致就是像叫车软件这样看谁敢砸钱，看谁砸钱多。
传统积极的思维到了互联网领域就会失效，遭遇挫折。例如，2002年前出现过电子邮箱大战，当时占据市场主导地位的263邮箱全面转向收费，其实这就是传统的“客户就是上帝”的思维。结果是，用户纷纷放弃263邮箱，转向免费的网易邮箱。最后，263邮箱的用户数量大幅下降，现在市场上已经很难听到它的声音。
第二，体验为王。
大家要知道，互联网时代是一个消灭信息不对称的时代，是一个信息透明的时代。在互联网时代，顾客的消费行为发生了变化。在没有互联网的传统时期，商家跟消费者之间的关系，是以信息不对称为基础。通俗地讲，买的没有卖的精。但是，有了互联网之后，游戏规则变了。他们鼠标一点就可以比价，而且相互之间可以方便在网上讨论，消费者变得越来越有主动权，越来越有话语权。传统的基于信息不对称的营销，其效果会越来越小，而在互联网经济里，产品的用户体验会变得越来越重要。
今天，所有的产品高度同质化，但最后，你发现能胜出的决定性要素，其实是用户体验。
什么叫用户体验?举个例子，我打开一瓶矿泉水，喝完之后，它确实是矿泉水，这叫体验吗?这不叫体验。只有把一个东西做到极致，超出预期才叫体验。比如有人递过一个矿泉水瓶子，我一喝原来是50度的茅台。这就超出我的体验。假设它真的发生了，我还要写一个微博，绝对转发500次以上。
在互联网时代，如果你的产品或者服务做得好，好得超出他们的预期，即使你一分钱广告都不投放，消费者也会愿意在网上去分享，免费为你创造口碑，免费为你做广告，甚至你都变成了一个社会话题。
在过去，厂商把产品销售给顾客，拿到了钱，厂商就希望这个用户最好不要再来找自己。然而，在这个用户体验的时代，厂商的产品递送到用户手里，产品的体验之旅才刚刚开始。在今天，比广告等各种营销更重要的，是顾客在使用你的产品时产生的感觉。苹果公司很少
做广告，但苹果手机每次出新品，都会有大量顾客重复购买。如果你的产品在体验方面做得好，用户每天在使用它的时候都感知到你的存在，这意味着你的产品每天都在产生价值。
第三，免费的商业模式。
互联网上的商业模式总结起来无非三种。电子商务、广告和增值服务。但这三种商业模式，都有一个共同的前提，那就是必须要拥有一个巨大的、免费的用户群。在互联网上，只有拥有一个巨大的用户群作为基础，百分之几的付费率才能产生足够的收入，才有可能产生利润。
因此，互联网经济强调的，首先不是如何获取收入，而是如何获取用户。这正是传统厂商容易误读互联网的地方。很多厂商进入互联网的时候，一上来就想着怎么赚钱，简单地认为只要有了互联网的技术，有了互联网作为分销、推广平台，成功就会水到渠成。这样的认识一定会导致失败。
硬件也正在步入免费的时代。但硬件免费不是指的白送人，而是指硬件以成本价出售，零利润，然后依靠增值服务去赚钱。为什么互联网硬件可以不赚钱?那是因为硬件不再是一个价值链里的唯一一环，而是变成了第一环。电视、盒子、手表等互联网硬件虽然不挣钱，但是变成了互联网厂商与用户之间沟通的窗口，只要这个窗口存在，互联网厂商就能创造出新的价值链，就能通过广告、电子商务、增值服务等方式来挣钱。
最后的结果，是只会生产硬件、卖硬件的厂商，如果学不会互联网的思维，它的价值链被互联网免费掉了以后，可能只能变成代工，赚取微薄的利润，而高附加值的价值链则被提供互联网信息服务的厂商拿走。
这不是危言耸听，它不会立马发生，但在下一个五年会看到这个趋势。
第四，颠覆式创新。
在互联网上，颠覆式创新非常多，也发生得非常快。不一定要去发明一个可口可乐秘方，也不一定要去弄一个伟大的专利。现在颠覆式创新越来越多地以两种形式出现。一种是用户体验的创新，一种是商业模式的颠覆。商业模式颠覆，用大俗话说，就是你把原来很贵的东西，能想办法把成本降得特别低，甚至能把原来收费的东西变得免费。我讲了淘宝、微信、360，这种例子太多了，免费的商业模式，包括互联网手机、互联网硬件，颠覆的威力非常强大。什么叫用户体验的创新呢?也特别简单。就是你把一个过去很复杂的事变得很简单。
对于消费者来说，你要想做一个巨大的消费市场，如果能够降低门槛，刚才说了一个是钱的门槛，一个是使用障碍的门槛。它能产生奇迹的力量。
你要评价苹果的成功，我们就做一个特别简单的实验。如果各位有一个3岁的孩子或者有一个70岁的父母，你给他一个苹果设备，再给他一个传统电脑。3分钟，哪一个最容易上手使用?我研究了很多例子，最后为什么苹果能颠覆?因为人性一个最基本的东西：喜欢简单，我们都是最懒的。人性中还有另外一个最基本的东西：喜欢便宜。你要把东西做得便宜，甚至免费;把东西做得特简单，就能打动人心，就能赢得用户超出预期的体验上的呼应，就能赢得用户。你赢得用户了，就为你的成功打下了坚实的基础。
很多时候，从用户的角度出发，从你的身边出发，观察你的用户，观察你的供应链，观察你的上下游，你会发现还有很多很复杂的问题没有被简化，很贵的东西没有更便宜，甚至免费。这里面就一定蕴含着颠覆的机会。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
网络对青少年心理的负面影响及防范措施研究 ● 强燕芳朱亚春 随着全球信息化过程的加快，知识经济的迅猛发展，网络作为继报刊、广播和电视之后的第四媒体，已成为当今社会的一大主题，人类正一步步地走向网络时代。我国的互联网事业起步虽晚，但近年来发展速度却是一日千里，其网民很大一部分是青少年。据2006年7月中国互联网络信息中心(CNNIC公布的最新统计的数据(《第十八次中国互联网络发展状况统计报告》表明，在我国2亿中小学生中，上网学生己达3000力，中小学生互联网渗透率达到15．4％，其中高中学生互联网渗透率已达半数以上。这些数字告诉了我们这样一个事实：越来越多的青少年正在满怀激情地走进网络世界。 科学技术是一把双刃剑，网络作为现代科技的结晶，同样也不例外。它极大地满足了青少年生活、学习和娱乐的心理需求，拓宽了他们的视野，为他们提供了接受多种教育的机遇。但随着网络的进一步扩展，它对青少年心理的负面作用也日渐凸显并引为关注。 一、网络对青少年心理的负面影响 二青少年认知结构的形成与发展 在青少年认知结构的发展过程中，不断地通过动作、表象和符号三种表征系统，将新知识融于自己的认知结构中。网络信息是多媒体信息，它本身有一定的缺陷，对青少年认知结构的形成具有一定的消极影响。 首先，网络信息没有给人提供直接采用动作表征信息的机会。电脑前，人们的动作只是对电脑的操作，而不是对网络信息的实际演练，无需进行现实世界中的诸多实践活动，显然通过电脑或相关技术实现的过程明显不利于青少年认知能力的发展。 其次，互联网上信息量较大的文本信息从本质上说属于符号系统，符号信息如不能与认知结构中的已有知识、直接经验或表象相联系，则三种信息加工方式的切换不会成功，符号信息也就很难为人们所理解。比起传统的阅读书籍，网上获取信息缺少了一个把抽象的语言文字符号形象化的过程，不利于青少年理解能力的提高。 网络影响青少年健康情感的发展 青少年正处于情感体验的高峰期，他们情感世界当中的喜与悲、乐与愁，都必然会有与他人发生冲突的机会，会有强烈的表现。青少年只有将自己置身于人与人
房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
互联网技术的负面作用 近年来互联网的飞速发展，给人类社会带来了空前的影响。现在互联网正在成为发达国家的社会基础设施，互联网带动了一批新兴的产业，同时开始深入到人类生活的方方面面，衣、食、住、行都与互联网息息相关。然而互联网也带来了一系列的负面作用，尤其是网上信息的垄断、对网络技术的滥用所造成的种种后果已经在全球范围内为人类造成了危害。 互联网给人类带来的负面影响涉及到方方面面，主要体现在以下几点。 一、互联网对国家安全的挑战 随着信息时代的来临，尤其是以互联网为核心的"无国界数字化空间"的全面铺展，国家安全的概念与内涵正在发生有时迅猛、有时潜移默化的变迁。已有若干因素表明，涉及国家安全的范围拓展了，防范的难度增大了，而且出现了许多全新的危及国家安全的形式。新的较量已经展开 美国国防部五角大楼的计算机系统每年受到入侵高达25万次，其中有16 万次是成功的闯入。因特网的遍地开花，使人们对信息安全保密的要求越来越迫切，信息系统的安全已涉及到国家主权等许多重大问题。 二、网络犯罪日趋严重，计算机病毒日益猖狂 计算机网络犯罪和计算机病毒的泛滥给人类造成了巨大的损失，以越来越成为国际上的一大公害。 由于网络犯罪可以突破时空限制，其行动十分迅速，而且具有极强的隐蔽性，其危害性极大，严重地危害国家安全和社会的稳定。计算机病毒是计算机安全的头号敌人，一些人利用病毒的传播来盗取用户的一切重要信息，以此来牟取非法的利益。有些人则为了娱乐人生，因此把病毒灌入用户的电脑里，迫使用户无法使用电脑，严重则导致电脑瘫痪，使用户无法继续工作。病毒所带来的损失令人叹为观止！ 三、对身心健康发展的影响 随着互联网的盛行，一些青少年整天扎堆在电脑前玩网游，他们把电脑视作命，认为没了电脑那么生活也毫无意义，过度的沉溺于网络，因此导致与世隔绝，减少与外界的接触机会，加之长期与父母缺乏沟通，势必导致与家人的隔绝，导致内心唯一存在的只有自己，脑中的世界观、价值观、人生观完全改变，因此荒废了自己的学业，抛弃了亲人，有些人甚至为了那区区的网费而做出那些伤天害理的事情。 有些不法分子为了赚钱而开设一些色情网站，年轻人通过网络在一起彼此灌输错误的网络信息，吸取那些糟粕也会严重影响到他们的身心健康。 如何减少互联网带来的负面影响： （1）为了减少互联网给我们带来的这些负面影响，我们应该多多加强负面影响的宣传，其实利与弊都是存在于互联网的，关键是如何去分辨其中的利、弊，我们不能夸大互联网的作用，同时也不能把互联网带来的全部否决。呼吁人们注意负面影响，真正客观地认识和评价互联网。 （2）提高自身的素质，要认识到互联网即使给我们带来了无穷无尽的娱乐，但我们得认识到无论触碰任何东西都得想到一个“度”字，有时我们意识到投入的时间过于长久时，我们应该适可而止，或者通过做另外有意义的事从而来转移注意力。
目前房地产业存在的主要问题 2003-7-15 9:20:16浏览次数:584近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。 目前，房地产开发运作中存在四个主要问题： １、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。 ２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 ３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
网络对中学生的负面影响 一、影响思想道德观念趋向。对于今天的中学生来说，上网已不只是一种时尚，大量的网络信息在带来巨大社会效能的同时，也对人们的精神世界提出严峻挑战。互联网是一个信息极其丰富的百科全书式的世界。但由于互联网是开放的，网上信息自由流通，跨国界传播，使得信息庞杂多样。尤其是境外一些包装精巧、修饰华丽的色情和暴力信息，多辅以迷人的形象、刺激的画面和力气的情景，对中学生有着极大的诱惑力和欺骗性。由于中学生尚未建立完善的价值观、人生观，其认知受外界影响很大。当这些信息被免疫力较弱的中学生接受之后，将会导致不良影响，甚至会引起中学生犯罪的增加。 二、影响现实人际交往。中学生正处于青春发育时期，思维异常活跃，他们渴望获得与成年人同等的交流自由。网络正好给他们提供交友的天地。这种交友是以网络为中介，以文字为载体，以虚拟化的交流角色为主体的交友方式，具有间接、虚拟、平等、自由的特点。这种特点使得中学生可以在网上宣泄自己内心真实的快乐、烦恼、孤独、痛苦。但中学生的性格尚未定型，间接和符号化的交往形式，削弱了同他人面对面的交往机会和愿望。据调查，上网学生中20%的人有情绪低落和孤独感，12%的中学生与家人、朋友关系疏远。有些学生走出网络后面对不理想的社会现实，感到悲观失落，严重的还能导致心理疾病，甚至发生悲剧。程岳，一个曾沉迷网络游戏的网友说，他一旦下线，回到现实生活中就感到孤独，感到不再适应——不愿再与他人交往。心理学家说：他是患了一种“自闭症”，因为网络世界的“自由度”使他有种错觉，似乎可以不再关心现实生活的冷暖、得失。张潇艺把网络游戏的得失付诸于日记，不肯与家人和他人交流，“躲”进网络游戏里无法自拔，最后从24楼跳下自杀身亡。
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不
明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险 区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险
论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 [内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。 [关键词]：房地产征管问题对策 [正文] 随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。 一、房地产行业税收管理存在的问题 （一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重 1.倒挂往来，随意调剂收入 在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 3.以房抵债、抵费用，不计销售收入 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。 4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商
大数据在房地产业、商业地产中的应用案例 互联网发展日新月异，以阿里、京东为代表的电商更是呼风唤雨，大有颠覆传统实体经济之势，房地产开发商和知名零售商们纷纷看到这一发展趋势，个个厉兵粟马，抢人才，建系统，整合资源，准备大干一场迎接即将到来的“大数据”时代。 对于房地产加入电商的形式认识，如果仅停留在“网上卖房”这个阶段的话，那就大错特错了，sohu中国、保利等一些知名房企确实在网上卖过房子，但那并不代表着他们进入到“大数据”时代。下面将把一些真正加入“电商”大营，进入“大数据”时代的房企和商业地产知名案例进行分享。 一、绿城试水电商。 绿城的电商概括起来就是全链条服务涵盖采购规划定制，材料采购的品质把控、设计把控、成本把控，以及提供采购流程管控、精装修配材方案与项目现场服务等。 细心的人会发现在绿城集团网站右上角，有一个其他房产公司网站不多见的栏目：绿城电商。这是绿城集团通过搭建电商集采平台，给自己加的一个新身份——专业建材服务商，即绿城开始在网上卖建材了。绿城电商不仅服务于绿城内部项目，亦向中小房地产开发企业、工程承建商、酒店连锁等领域开放。但如果将绿城电商简单地理解成卖建材那就错了，我们销售的不是产品，而是一个模式，其包括如何来做前期物资预算、采购管控、精装修配材，同时分享绿城的经验。 传统的房地产建材部品采购模式步骤过于繁复冗长，易滋生灰色地带，招投标工作费时又费力。而绿城电商模式正是试图破解这个难题，打造一个“网络商城+实体体验馆”的工程材料集采平台，优化整条供应链。
绿城电商向现在的会员体系承诺，采购价是供应商同时期的最低价，厂家承诺有更低的价格则5倍差额惩罚。赖伟央认为，低价是最次优势，前期配置、采购方案等才是核心竞争力。 而支撑起绿城电商商业模式的是“一个模式与两个支撑”。“一个模式”即通过整合资源并利用电子商务技术，简化物资采购过程，减少人为因素影响，使采购变得透明、高效、公平、专业。 绿城商城和体验馆则是支撑起该模式的两翼。绿城商城提供建材信息查询、产品下单及供应链管理等服务，提供一个充分比较和选样平台；体验馆提供各品牌产品集中展示、工艺工法解析、工程选样、实体及3D虚拟的精装样板间体验等服务。据了解，体验馆将提供12个精装修样板房，每平方米造价涵盖800~6000元。未来将建成4个体验馆，分布全国东南西北，方便工程选样。 目前，绿城商城和体验馆已营业，与绿城电商签署战略合作协议的厂家达130多家，涉及29大品类，预计到2012年年底将达到170到180家，签约合同金额达10亿元，预计到2014年达100亿元。 二、万达电商主打“大会员”王牌。 万达集团谋划一年之久，其电商代表作“万汇网”终于在2013年在武汉菱角湖万达广场、大连高新万达广场、郑州二七万达广场、郑州中原万达广场、福州仓山万达广场和福州金融街万达广场这6个广场进行实施。据了解，明年，这一范围将延展至全国所有的万达广场。 目前，万汇网提供的服务包括商家资讯、广场活动、商品导购、优惠折扣等。王健林解释说，万达的电子商务平台绝对不会是淘宝，也不会是京东，而是完全
网络的虚拟空间为那些不敢于面对现实，没有勇气的人提供了一个独裁者的世界。在这个世界中，他们渐渐忘记了真正的自我。躲在这个自己的世界里享受那份“成功者”的快乐，这使得我们中本应该承担更多责任的人却变得很脆弱。那种虚幻的满足感，远比风雨之后的彩虹来得更容易，更美丽么？ 作为“第四媒体”而存在的电脑和网络，现已演绎成信息时代的主角，并正以前所未有的发展态势向前拓展，极大地改变着人们的生活、学习、工作和思维方式，同时，信息网络也因其自身独特的优势架构了世纪之交一大科技文化景观，对教育产生了深刻的影响，既带来了教育发展的无限生机和动力，也向教育提出了许多崭新的课题。 一、网络背景下的教育变化随着信息技术的扩延和网络时代的降临，我们所固有的教育教学模式必然发生变化。学校、教室和书本不再是学生获取知识的唯一渠道，“师之所存，道之所存”的传统教育时空观开始变迁，教学时空扩延至校外、家庭、社会以至超越国界。电脑和网络的存在不仅使人们能随心所欲地读取信息，也使得受教育者心智结构变化因素复杂化。 多媒体课件的启用，一改传统的“口语十粉笔十黑板”的传道授业范式，使教学情境发生改观，给受教育者带来全新的视听界域，对传统的教学传媒构成压迫。 受教育者的学习自主性加强，因获知路径的多样化，面对取之不竭的网络信息资源，受教育者可据个人的爱好兴趣和需求来择录信息，或择取课程内容，甚至受教方式。教师的职责日益重大，教师不仅要通晓计算机及网络知识，会制作CAI课件和熟练运用多媒体进行教学，还应是学生网络生活的导航者。心灵的守望者和时尚的引导者。 二、信息网络教育带来的负面影响 信息网络为我们的教育展示了一方美好的数字化乐园，它的出现和在学校教育中的迁移运用，给教育添加了新的内涵。伴随网络的进一步拓展，其负面效应也日渐凸显。对社会上的个体而言，网络可能网住时间和情感，网住对现实生活的感受力。然而，就教育而言，信息网络“网”住的是什么，又表现出如何的负面效应？ 由于媒体炒作张扬和网络话语的多重视听刺激，人们对电脑和网络形成了过分推崇的心态，甚至过分认为我们的教育已驶入无“网”不胜的时代，电脑可彻底改变我们现有学校教育的不良景况，并成为一校办学现代化的最主要指标或唯一指标，故而导演出了校际之间电脑配置的攀比心态和盲目“跟风”行为，这可能诱导有限教育资金的流失和浪费，使有限的资金难以体现其应有的价值。造成有些学校电脑过深，而有些学校呢，却无电脑可用或者电脑不够用。这样的话，不仅学生心理有想法，教师的心理也有不平衡。容易挫伤积极性. 网络沉溺引发了青少年学生的人格障碍和认知惰怠。信息网络对于玩酷追星、宣展自我、自我监控不强、极富好奇心和冒险精神的青少年一代具有极大的诱惑。一些青少年学生因信息择录不当，从而枉耗时间，浪费精力，荒废学业。因长期淹滞于五光十色的数字化在线空间，不能实现客观现实和虚拟现实间的角色转换，造成网络沉溺，形成心理错位或行动失调。长期关注人机对话，缺乏社会沟通和人际交往，导致孤独不安、情绪低落、冷漠不合群、紧张焦虑、责任感缺乏和欺诈心理，形成人格畸变，甚至误入歧途。不仅如此，长期与网络打交道，又阻滞了认知--逻辑能力的良性发展，导致认知惰怠、思维迟钝、自我评价降低。 网络信息生产激增和信息流速加快，大大超出了学生个体处理和利用信息的能力，对学生心理构成挤压。首先，信息超载引发了“信息综合症”：兴奋不安、学习倦怠、信息吸收不良，难以接收必要的信息。其次，网络信息中的黄色信息和黑色信息对学生的思想观念和道德行为形成影响，污染其精神世界。再次，有关课业辅导和模拟应试训练等教育软件的泛滥，变相加重了中小学生的学习负荷，难以真正培养受教育者的综合素质。
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
我国房地产开发企业面临的问题及对策 【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。 【关键词】房地产行业房地产企业问题对策 一、引言 随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。 二、房地产业现状分析 （一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”
的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。 （二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。 （三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。 三、房地产开发企业存在的问题 （一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。 （二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产