千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划刘滨谊陈威
1 项目概况
千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶嵌在"杭州--千岛湖--黄山"这条"名城、名水、名山"黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的"后花园"。
历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了"打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县"的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。
为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现"以湖兴县"发展定位，立足打造"休闲度假胜地"这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。
1.1 规模
进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带范围内，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1--区位图）。
1.2 目标
从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。
1.3 创新
先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。
2 千岛湖旅游发展现状
千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国内湖泊旅游典范的地位。
2.1 旅游度假开发模式分析
目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式：
2.1.1 酒店（单一地产模式）
以阳光大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。
2.1.2 酒店＋别墅（复合地产模式）
以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。
2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐饮＋水上娱乐（多类型复合地产模式）
以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。这也是千岛湖景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。
2.2 旅游开发中存在的问题
千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。
2.2.1 问题一：开发模式
千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，"酒店＋房产"为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修"捆绑"开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。
2.2.2 问题二：景区房产化
由于受经济利益的驱动，国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产，甚至认为发展度假旅游就是单纯的修建别墅，造成周边存在大规模房地产开发的热潮。千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周边的环境受到一定破坏，优美的景区环境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续发展。
2.2.3 问题三：滨水项目
无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村，都位于湖边，属于滨水开发的项目。这些旅游度假项目尽管滨水，但是与湖面存在较大的高差，除项目选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成项目与湖水缺乏联系，缺乏亲水性，使水可看不可亲，体现不出滨水度假项目的特色，这是千岛湖滨水度假项目普遍存在的一个问题。
2.2.4 问题四：度假别墅
目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别墅，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建设（如凤凰岛度假村），就是沿山脊开发（如开元度假村），这对沿湖第一照面景观和周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在的一个问题。
2 规划框架
根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适宜性基准模型，在此基础上，结合生态保护、划定和出让土地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进行调整，得出最终规划土地适宜性最终模型。根据旅游客源市场分析，提出可开发的旅游度假项目，在规划土地适宜性最终模型基础上，确定区块内旅游度假项目的设置和选址（见图2--规划框架）。
3 土地适宜性评价模型
土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、已划定和出让土地三部分条件叠加出来。
3.1 现状土地适宜性基准模型叠加条件
（1）地形地貌：110~170m高程之间用地可以开发；170m以上高程严禁开发。
（2）土地利用：耕地（基本农田）、园地严禁开发；供电用地、旅馆业用地、农居点用地保留；由于该地块开发基本上在现有林地上进行，因此，林地部分不参加叠加，所有因开发建设涉及的林地要经过当地国土局批准。
（3）坡度：坡度：0°~30°之间的斜坡地适宜开发；30°~45°之间的山坡地不适宜开发，45°以上的山坡地严禁开发。
（4）坡向：阳坡适宜建设，阴坡不适宜建设。
3.2 生态环境保护叠加条件
（1）除划定的水上休闲运动区域外，与湖区连通的水体严禁水产养殖、禽畜饲养和开发。
（2）除了个别必要的标志性景观（不上人）外，坡度30°以上的山地、高程170米以上的山地，严禁开发建设，封山育林，保护山林生态环境。
（3）除生态旅游项目外，岛屿严禁开发建设。
（4）沿湖第一照面严禁开发，保护良好的景观视线。
（5）除道路（含机动车道、滨水步道、自行车道）、游船码头、亲水项目外，距湖岸线20米范围内原则上不进行开发。
（6）景观核心区和景观影响范围严禁开发。
（7）历史文化保护区严禁开发。
（8）生态湿地和重要的生物栖息地严禁开发。
（9）地质灾害隐患区严禁开发。
3.3 已划定和出让土地叠加条件
温馨岛度假村已建成。
3.4 模型修正
叠加后，得出土地适宜性参考模型，与现状土地适宜性基准模型相比，需要保护的用地得以有效地保护。参考模型中可开发用地相对比较分散，不利于项目的集中开发和环境的生态保护，因此，对于那些在可开发用地内的较不适宜建设的用地（满足高程小于170米、坡度30°~45°的用地），本着集中开发的原则，可以进行地形改造，用于项目的开发建设，经过修正得出最终土地适宜性评价模型（见图3--土地适宜性最终模型）。
4 客源市场分析与预测
4.1 客源市场概况
近年来，千岛湖游客数量快速增长，2006年千岛湖接待国内外游客180万人，其中下湖游客140万人，同比增长21.1%，门票收入达1.31亿元，旅游经济总收入19.1亿元。2007年"五一"黄金周，千岛湖风景区共接待游客22.9万人，同比增长26.5%，其中下湖购买大门票的游客16.4万人，同比增长24.3 %；实现旅游经济收入2.3亿元，同比增长27.8 %。
千岛湖客源市场呈现以下几个特点：（1）散客比例快速增长；（2）自驾游日渐增多；（3）观光向休闲度假转变；（4）高收入度假人群增多。
4.2 度假客源市场需求分析
4.2.1按收入划分
（1）高收入
作为高收入的群体，社会上各种企业的高层管理人员、私营企业主等在旅游方面的选择多为商务会议
度假型出游。商务会议度假酒店一般为高星级的酒店，设施较为豪华齐全，服务质量很高。商务会议度假
市场方面，千岛湖可以依托杭州和上海，凭借良好的资源优势，利用奥运会、世博会的发展机遇，在进贤
湾开展高端商务会议度假旅游。
（2）中等收入
白领阶层由于日常工作压力较大，且多生活居住在大中型城市里，平时已经身处嘈杂、拥挤、喧闹的
都市环境，他们更希望去自然风光好、环境清静的地方旅游度假，他们对有特色、有文化氛围的酒店更为
偏爱。因此具有民俗风情、地方文化、的景点对他们来说是有吸引力。
（3）低收入
低收入人群很多是年轻的背包族，他们追求的是更贴近自然的旅游方式，喜欢登山、水上运动等活动，他们的特点是流动性大，花费少，可以为他们提供适合他们年龄和心理需求的露营基地和露营设备，还可
以发展青年旅舍性质的经济型酒店。
4.2.2 按年龄结构划分
（1）青少年学生市场
学生市场是比较稳定的客源市场，对于学生市场，可以考虑提供更多自助式、廉价的服务。如利用千
岛湖众多的岛屿开展拓展训练、孤岛生存，还可以开展一些诸如登上、露营、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。千岛湖可以努力获得修学旅游接待试点的资格。充分利用千岛湖丰富的动植物资源和独特
的山乡风情以及渔业文化。修学旅游的形式可采用参观考察、学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。
（2）中青年家庭市场
以三口之家为代表，这样的家庭式度假的游客，旅游项目和设施需要考虑小孩以及父母与孩子互动的
需求。例如，室内水上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假的非常适合的选择，有许多丰富
的游乐活动可以让小孩子和家长同乐，可以增加父母与孩子之间的互动。
（3）银发市场
据有关部门不完全统计，目前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次，已占到旅游者总数的20％。
老年人由于时间充裕，可供选择的范围大，有主动避开旅游旺季的趋向，非常有利于缓解淡旺季。千
岛湖的秀美自然景观和良好生态环境非常适合老年游客颐养天年。千岛湖开展老年游客休闲度假应该以养
老度假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主，让他们远离城市的喧嚣、在青山碧水中颐养天年，同时，闲来可以照顾照顾菜地和果林，钓鱼也是非常惬意、闲适的休闲活动。
（4）度假客源市场预测
根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3~5年。千岛湖自2002年开始旅游转型以来，已经经历了5年的发展过程，一批休闲度假项目建成使用，为千岛湖加快旅游转型奠定了基础。
据估计，2007年千岛湖游客将达200万人，同比增加11%，其中，休闲度假游客将占到总游客数的30%，即60万人。2008年和2010年适逢北京奥运会和上海世博会，千岛湖的游客将呈迅猛上升趋势，度假游客比例也将快速增长，2008年度假游客比例将达到40%，2010年将达60%（表2）。进贤湾旅游度假区块的开发建设将更加有助于加快千岛湖旅游转型的步伐。
5 总体规划目标
（见图4--总体规划目标）
6.1 方案一：以会议度假为导向
（1）主题：商务之旅、度假胜地
（2）进贤湾旅游度假区块凭借自身优越的区位优势和良好的生态环境优势，形成以会议、休闲、度假为特色，打造面向商务和高端市场的国际商务休闲度假基地，成为未来千岛湖休闲度假的核心区域。
（3）功能分区：商务度假区；休闲度假区；宗教文化区
（4）项目策划：国际会议与培训中心、度假酒店、渔人乡村酒店、滨水别墅度假村、水上度假村、水上剧场、港湾商业娱乐街区、游船码头、水资源生态教育中心、农家乐、寺庙、宗教会议中心、旅游社区、湖心公园（见图5--方案一项目策划图）。
（5）开发容量：204.61平方公里，占陆地面积13.9%（见图6--方案一土地利用规划）。
（6）投资估算：27.32亿元
6.2 方案二：以度假娱乐为导向
（1）主题：特色度假、欢乐港湾
（2）面对千岛湖快速增长的休闲度假市场，加快千岛湖的旅游转型，在现有度假旅游的基础上，进一步提升，形成以主题酒店度假为特色，打造成为面向不同客源市场的千岛湖特色旅游度假区块。
（3）功能分区：入口服务区；度假娱乐区；旅游服务区；宗教文化区
（4）项目策划：室内水上乐园度假酒店、灯塔主题酒店、帐篷主题酒店、摇滚主题酒店、动漫主题酒店、别墅度假村、水上剧场、游船码头、农家乐、寺庙、宗教会议中心、进贤湾旅游小镇、旅游社区、游客服务中心、景观塔（见图7--方案二项目策划图）。
（5）开发容量：260.88平方公里，占陆地面积17.72%（见图8--方案二土地利用规划）。
（6）投资估算：30.22亿元
5.3 方案三：以养生居住为导向
（1）主题：山水人居、养生天堂
（2）根据淳安县"十一五"规划中"休闲度假胜地，养生居住天堂"的发展目标，以当前人们对生存环境品质的需求为依托，凭借进贤湾区块自身良好的区位和生态环境优势，形成以生态养生居住为主的生态养生休闲度假区块。
（3）功能分区：山水生态养生区；农业生态休闲区；宗教文化养生区
（4）项目策划：寺庙、宗教会议中心、宗教养生、别墅度假村、宗教文化交流市场、农家乐、生态养生休闲社区、养生培训教育基地、养生会议中心、生态养生度假山庄、森林木屋区、水上娱乐区、休闲体育区、景观塔、码头区（见图9--方案三项目策划图）。
（5）开发容量：149.19平方公里，占陆地面积10.14%（见图10--方案三土地利用规划）。
（6）投资估算：19.76亿元
5.4 方案综合比较
项目名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划项目负责人：刘滨谊博士教授博导
项目总监：陈威博士景观规划师
项目组成员：刘滨谊博士教授博导
陈威博士景观规划师
龚颖博景观工程师
赵文俊硕士生
侯常志硕士生
刘渝硕士生
石凯设计师
项目起止时间：2007.4~2007.11
项目委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会
项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里
创意产业园规划设计方案
第一部分项目价值分析
一、地块隐含的三大价值体系： 商业 地产产业 创意产业园
二、产业价值、地产价值和商业价值关系： 如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值； 这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同时， 地产开发与商业经营又需 为产业经营提供合理的、 优越的、与之匹配的生活、 工作、休闲、居住等服务 设施，形成产业的”产学 研“与居住、消费、一体 化的运作模式。
三、本案地块存在的决策因子： 宏观市场条件：?城市特性的影响；?政策的限制因素；?创意产业发展基础（人力资源、产 业发展、资源整合能力、市场环境及机遇 等）； 项目自身条件： ?地块的区域特征及现有资源； ?交通状况及未来发展； ?地块体貌特征的影响；定位决策产业定位 商业经营 地产开发
四、地块面临几个核心问题: 1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题； 具体问题：仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制 2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题； 具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理；商业与地产的开发比例； 3、区域市场是否具备发展创意产业的基础； 具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助； 4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析； 具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园 区内三大实体的空间布局关系；
修建性详细规划应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。其内容包括： （一）建设条件分析及综合技术经济论证。 （二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （五）市政工程管线规划设计和管线综合。 （六）竖向规划设计。 （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 概念性设计方案是指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。概念性设计方案一般是在获得新项目后，通过规划设计分析，以《项目设计策划书》、概念性方案设计任务书为基础，指导参加竞标的设计单位进行设计的内容，公司在评选出中标概念性设计方案后，还要进一步深化修改，总结概念性方案设计成果形成最终的设计原则和构思，概念性设计方案包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。通俗一点说，概念性设计方案是正式方案制定之前的一个大体情况。 修建性详规实施步骤： 1、成立组织机构 2、收集必要规划资料 A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质痪料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 3、根据规范计算出本小区各项规划指标 4、确定路网和排水排污体系 5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案； 6、确定活动中心与绿化位置 7、绘制总平面和坚向设计； 8、各基本原则经济指标分析；
惠州空港经济产业园概念性总体规划（草案） （概要） 一、规划范围 规划范围以机场核心，横跨平潭镇及梁化镇两个行政区划。西至平潭镇行政边界，东至惠东产业转移园惠福路，南至西枝江，北至示范农场。基地规划面积：56.66平方公里。 二、发展背景 2017年2月省委召开专题会议，会议指出：“把惠州机场纳入全省“5+4”骨干机场格局，列为珠三角五大机场之一，深圳第二机场。”这是惠州发展的重大历史机遇，有利于提升惠州的影响力、竞争力和辐射力。 2018年1月4日，惠州市委组织召开惠州干线机场建设领导小组暨建设指挥部第一次会议，部署推进相关工作。加快研究空港产业区的规划，发挥空港产业为机场发展的重要支撑作用，谋划空港产业与惠州产业的融合发展，助推惠州机场早日建设成为干线机场。 在此背景下，惠州市住房和城乡规划建设局会同惠阳区政府、惠东县政府组织开展了空港经济产业园相关规划研究。 三、规划策略
（一）开发建设策略 以点带面的开发策略 由于规划范围内用地大部分为基本农田及生态控制线区域，土规可用建设用地指标不足，且用地分散。根据“用地集约化、产业聚集化”的原则以及项目的建设管理需要，近期建设将依托镇区、其他园区生活配套。服务设施采取具备可实施性的近期开发建设路径，形成“一园五组团”的散点式规划结构；随着建设条件和产业发展条件成熟，园区建设区将以先期的发展组团为起点，逐步覆盖整个园区范围，并最终与周边镇区、其他园区在产业、交通、配套等方面融为一体，实现多区联动的最终目标。 （二）交通提升策略 区域综合交通协调 协调惠州空港产业园、东江科技园、惠东产业转移园等各园区间道路交通体系，保证区域间交通顺畅，促进园区间要素流动。 衔接轨道 本次规划落实轨道相关专项规划的城市轨道3号线、预留深惠汕高铁、深惠城际通道。结合各站点特质，形成差异化的TOD开发模式。 可实施的动态路网体系规划
三亚未来城市建设大纲 三亚新版总规深入分析和评估了城市发展现状，提出了新的城市发展定位和总体思路，给三亚未来10年的发展规划了一幅美丽的蓝图。 不久前，《三亚市城市总体规划（2008-2020）》通过了专家评审，三亚新版总规编制工作取得了重大阶段性成果，象征着三亚未来城市建设大幕已徐徐拉开。 从经济社会发展趋势来看，城市发展已经进入更加理性发展状态，科学发展已成为大势所趋。从三亚的发展经验来看，由于紧紧围绕总规确定的国际性热带滨海旅游城市定位，三亚城市化进程不断加快，城市建设水平不断提升。从三亚面临的发展形势来看，海南国际旅游岛建设也对城市规划建设提出了更高的要求。新总规对三亚抓住机遇，打造世界著名、亚洲一流的国际旅游目的地具有重要的指导作用。 一、本次新版总规的亮点 （一）进一步深化了对市情的认识 本版总规深入分析和评估了历版城市总体规划，深入认识到城市发展及历版总规所传承的脉络，总结了三亚20年的发展实际上是一种具有自身特色的、先行试验的、新型的城镇发展模式，即以旅游业为龙头，“以城带乡、以旅促农、城乡互动、协调发展”的发展模式。这种发展模式，有别于多数城市以工业化带动城镇化的发展模式，是具有开创性的专业化旅游城市发展道路。 总规也深刻认识到，三亚的发展与国际化标准差距明显；生态保护亟需强化；空间结构松散；房地产发展需要进一步管控；城乡统筹、旅游惠民仍需完善；风貌特色亟需强化；支撑系统亟待完善等。但是，规划也认识到，三亚正处于城市发展的初中级阶段，承载着国家重大责任和国际高端目标。三亚的问题是在其高端目标定位下所凸显的问题，三亚的一系列问题是发展中出现的问题，也应在发展中创造性地应对和解决。 （二）进一步明确了城市的发展定位和总体思路 本版总规提出的城市发展总目标为：世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区，努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、创新创意高地、天涯文化源地。 随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，旅游业作为三亚支柱产业的重要性更加突出。新总规进一步完善了旅游为主导的三亚城乡统筹发展模式，提出的产业发展策略同样强调以旅游为主导，建立以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以现代农业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑的现代产业体系。 规划还充分借鉴国际旅游城市发展的经验，建立符合国际旅游城市要求的设施配套标准，完善各类旅游设施和旅游产品，提出旅游发展和社会民生建设相统一的相关机制建议，建立
概念性方案设计文件编制及深度要求 第一部分概述 按照管理本部的设计管理流程要求，概念性方案设计是承接项目和产品的设 计阶段，概念性方案设计在概念性方案设计任务书和项目产品建议问题总结的基 础上，设计思路应具有延续性、探索性、独创性和挑战性。 1．方案设计文件编制的目的和特点 a)概念性方案阶段的任务包括以下两大方面： i.根据项目的实际情况，确定设计管理模式，起主要工作成果体现在 设计任务分解清单和设计费用预算、项目设计总体控制计划以及设 计单位的筛选；有关项目设计总体控制计划的编制要求可以参照《项 目规划设计分析成果标准》相关章节执行； ii.通常意义上的概念性方案设计。对概念性方案设计本身的要求可以参照本文执行； b)概念性方案可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，概 念性方案深度以修建性详规深度为参照依据。设计内容在体现概念性方 案设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型 的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。 c)概念性方案设计文件包括设计单位或分公司规划设计部提供的： i.设计单位提供的概念性方案设计文件应以构思分析草图、场地分析 草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为 主，辅以对整体概念构思的的简要设计说明； d)概念性方案设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为 主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充 分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体 建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。
2．概念性方案设计文件的内容与编排 概念性方案设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和分公司规划设计部提供。 a)设计方应该提供概念性方案构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编 排顺序为： i.封面：写明方案名称、设计单位、设计年月； ii.扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念性方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注 专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片； iii.概念性方案设计文件目录； iv.概念性方案构思说明：由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项 目实际情况的设计内容说明； v.主要技术经济指标：主要指总建筑面积、容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成《概念设计任务 书》中的各类统计表格。同时，分公司规划设计部负责人应该审核 上述数据的真实性； vi.设计图纸：主要由规划总平面图、以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成，可参见第二 部分概念性方案图纸目录； b)分公司设计部应对概念性方案做出完整的书面评估意见； c)如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按 照招标的规定和要求执行。 3．概念性方案设计文件的规格与装订 概念性方案设计文件主要是公司内部根据本规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则： a)一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、分析说明， 共四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订；
海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院 分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。 分区规划期限：2006年—2020年。 职能与规模 海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。 海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。 用地结构与布局结构 海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。 海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。 海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中： 一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。 一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。 三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。 六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是： 铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区 五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。 居住用地规划
巅峰智业受厦门兆千集团有限公司委托，进行了福建武夷山朱子文化旅游度假区概念性规划。 该项目规模达5.554平方公里，核心资源是依靠玉枕山、考亭书院、清莲寺、圆心寺、麻阳溪水库，以及朱熹在此创立了考亭学派，成为“闽学”之源。 该项目是集山地森林型、遗址遗迹型、名人圣地型、商贸休闲型、养生养老型于一体的旅游区概念性规划；该项目的发展定位/形象口号是理学圣坛?山水佳境；该项目通过对地块内玉枕山山体“莲形”形态以及考亭地域儒释道三脉文化合一的特征分析，实现了从“玉枕山”到“映莲湾”这一对地域空间、文脉精神的全新解读。 规划以武夷新区建设为契机，对接建阳城市“北接西扩”战略，整合地块周边山水文化资源，近期以“考亭新区”为目标打造城市文化旅游新区，远期突破地域行政制约，打造“武夷仙境-南闽阙里”大型文化生态旅游目的地集群，拓展大武夷旅游的核心腹地。
在核心创意上，首先通过对地块内玉枕山山体“莲形”形态以及考亭地域儒释道三脉文化合一的特征分析，实现了从“玉枕山”到“映莲湾”这一对地域空间、文脉精神的全新解读。其次，突出考亭作为朱熹终老地的纪念意义和“闽学之源，理学之巅”的重要地位，以“理学圣坛”提升“考亭书院”，通过构筑一条镶嵌在南闽大地之上的宏伟中轴线实现对书院空间的重新建构，奠定本项目在朱子文化旅游竞争中的至尊地位。
在项目建设上，以开放式4A景区为目标的“阙里水街”，实现了传统滨水街坊风貌与现代商业服务功能的完美融合；以“宝莲广场”旅游服务基地点睛本项目主题文化意境，并作为主景区入口和水陆旅游交通转换枢纽；以5A景区为目标的“理学圣坛”项目，创造了“大武夷”板块新文化遗产景观，将文化朝圣之旅推向高潮。 北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司(简称“巅峰智业”)始创于2001年，是国内最早专业从事旅游规划设计业务的企业之一。 巅峰智业在以旅游规划设计为核心业务的基础上，持续创新，不断延伸旅游产业链全程服务，大力发展旅游投资、景区运营管理、旅游营销等业务，形成“规划引领-投资驱动-运营支撑-营销拉升”的“四位一体”一站式全程服务模式，提供综合型智慧旅游系统解决方案。目前已发展成为行业知名度高、市场占有率领先的专业创新文旅产业引领者。 巅峰智业拥有丰富的旅游度假区规划及开发建设经验，对国家级旅游度假区标准、评价指标、申报程序等有深入研究，并有多项国家级、省级旅游度假区等成功案例，旨在打造结合人文与自然的创意休闲旅游综合体，阐述旅游文化，提升旅游深度，促进旅游业蓬勃发展。
生物医药产业园概念规划
目录 一、规划背景与概念分析 (1) 1.概念解析 (1) 2.生物医药发展环境 (2) 2.1区域环境特征 (2) 2.2城市环境特征 (2) 3.上层次与相关规划要求 (3) 3.1某市规划发展要求 (3) 3.2某市规划发展要求 (4) 3.3《温泉镇总体规划》的要求 (4) 3.4上层次规划发展定位指引 (5) 二、园区用地空间现状分析 (5) 1.现状特征 (5) 1.1位置与范围 (5) 1.2自然条件 (6) 1.3用地现状 (6) 2.发展条件分析 (7) 2.1发展机遇 (7) 2.2面临挑战 (8) 3.关注重点 (9) 3.1功能定位与主导发展方向的确定 (9) 3.2与外围相关产业的协调 (10) 3.3生态优势的保持与特色凸显 (10) 3.4合理的开发时序与可持续的发展模式 (10) 三、规划理念与规划目标 (10) 1.规划理念 (10) 2发展目标 (11) 3主要结论 (11) 四、发展策略 (12) 1.空间策略 (12) 2.产业发展策略 (12) 3.特色化策略 (13) 五、规划方案比选 (13) 1.方案比选 (13) 2.方案确定 (16) 六、规划布局 (16) 1.规划构思 (16) 2.空间布局 (17) 2.1概念引进 (17) 2.2整体空间结构 (17)
3.1工业用地 (19) 3.2公共设施用地 (19) 3.3道路交通系统 (20) 3.4绿地系统规划 (23) 3.5景观系统规划 (24) 七、基础设施规划 (25) 1.给水工程规划 (25) 1.1供水现状 (25) 1.2规划目标 (25) 1.3用水量预测 (25) 1.4供水规划 (26) 2.排水工程规划 (26) 2.1排水现状 (26) 2.2规划目标 (26) 2.3排水体制规划 (26) 2.4雨水工程规划 (26) 2.5污水工程规划 (27) 3.供电工程规划 (28) 3.1现状概况 (28) 3.2规划目标 (28) 3.3负荷预测 (28) 3.4电源规划 (29) 4.电信工程规划 (29) 4.1现状概况 (29) 4.2规划目标 (29) 4.3电信工程负荷预测 (29) 4.4电信局点及通信通道规划 (30) 4.5移动通讯规划 (30) 4.6邮政规划 (30) 5.燃气工程规划 (31) 5.1规划目标 (31) 5.2气源规划 (31) 5.3供气规模 (31) 5.4供气系统规划 (31) 八、环境保护规划 (32) 1.规划原则与目标 (32) 2.水环境保护规划 (32) 2.1环境影响预测 (32) 2.2水污染治理 (33) 3.大气环境保护规划 (33) 3.1环境影响预测 (33) 3.2大气治理 (33)
概念方案设计收费 概念方案设计怎么收费的呢？概念方案设计收费标准是什么呢？下面是小编为大家解答一下，希望能帮到大家！ 概念性规划设计并不在目前行业取费标准当中，而且概念新规划的内容没有标准深度，设计内容根据甲方的要求差别很大，比如有的做的是概念性总体规划，有的做的是概念性方案设计，有的做的类似于控规。根据内容不同，深度不同，面积不同，根据我做规划的了解，行业内价格从1000~10000元/公顷不等，当然也有直接参照相关规划取费的，别如概念性总体规划按总规标准取费。 1.规划类别：这是决定性条件，概念性规划一大多就是概念性方案设计，基本按公顷计价，价格在1000~10000元/公顷不等，如果是概念性总体规划，且规划深度与总规接近，那就按参考总规标准计费。 2.设计院资质：在第一条确定的条件下，比如是概念性方案设计，那么甲级设计院的一般在6000元/公顷以上，乙级的3000`5000元/公顷，丙级的在1000公顷 3.设计深度：总规层面的参照总规来取费，控规层面的参照控规取费，对于有些项目在用地布局的基础上对重点区域加入城市设计的，那么一般在5000元/公顷以上。 1、建筑保温阶段：建筑保温是指为防止冬季室内过冷及减少室内热量损失，在设计中所采取的综合性措施，又称
建筑防寒。建筑保温的基本原则主要包括以下五个方面：充分利用可再生能源、合理进行建筑规划设计、提高围护结构的保温性能、防止冷风的不利影响、使房间具有良好的热特性和合理的供热系统。其具体的保温措施有：在保证充足日照时间的同时避免受寒风的侵袭；选择有效的外围护结构的保温措施；改进窗的材料及构造以提高窗的气密性能；充分利用风能、太阳能等可再生能源等。 2、建筑防热阶段 建筑防热是指为防止夏季室内过热及改善室内热环境在建筑规划设计中所采取的综合性措施。建筑防热的基本原则主要包括以下三个方面：一是尽量减轻太阳的直接辐射；二是尽量减轻太阳的间接辐射；三是强化自然通风。且具体的措施有：对建筑物的布局方式、体型及朝向的正确选择；保持建筑室内自然通风；围护结构外表面选用浅色装饰；选择有效的外围护结构隔热措施；选用合理的窗口遮阳方式。 3、建筑防水阶段 建筑防水是指为避免建筑物因水的侵蚀影响建筑使用的耐久性和室内环境质量而采取的技术性措施。其主要内容包括：避免建筑物产生裂缝以减少水的来源；将建筑物表面缝中的水引导至缝外以防止内渗；采用具有隔水性能的材料或防水构造以阻断水的通道。按所用材科的不同，防水构造可分为刚性防水和柔性防水两种。其中，刚性防水是用防水
三亚市海棠湾规划整合 时间：2008-04-10 作者： 1. 规划背景 1.1 规划整合的背景与依据 2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政
府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。 1.2 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日） 2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日） 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90） 4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报） 6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 1.3 规划目标 为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标： 一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。 二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。 三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。 四、贯穿建设管控；在管委会的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。 1.4 规划整合技术路线和指导思想 技术路线：
弥渡县白总旗旅游度假区概念规划 １．区域概况 弥渡县位于云南省西部，大理白族自治州东南。地理坐标东经１００°１９′～１００°４７′，北纬２４°４７′～２５°３２′。东至水目山顶与祥云县交界；西至隆庆关（龙箐关）与巍山彝族回族自治县分疆，宽２６公里；北至九顶山巅与大理市、祥云县分壤；南至牛街乡的太平山顶与思茅地区景东彝族自治县接连，长８２公里；东南部接壤楚雄州南华县。自西北向东南呈狭长地形，总面积１５２３．４３平方公里，其中坝区面积１３２平方公里，占总面积的８．６６％，山区、半山区面积１３９１．４３平方公里，占总面积的９１．３４％。 弥渡县自古就是通往滇西、滇西北、滇西南的交通要冲，唐代就有古驿道过境，上通京城长安，西达保山，可出缅甸；西北通丽江、中甸；西南通临沧，可出老挝、泰国。广大铁路和楚大高速公路越境而过，２１４国道和３２０国道（老线）在县境北部纵横交汇，并有连接线与楚大高速公路相通，是昆明通往滇西和滇西南的咽喉要地。弥渡县政治经济文化中心、县政府驻地——弥城镇，东至昆明３２０公里，西北至州府大理市６０公里，南往临沧２３８公里、达思茅４６９公里。 项目规划范围以白总旗温泉两边山３０度坡度以下祥临高速公路以东为界，和凤凰山南侧３５米等高线、炮台山山脊线东侧为界，规划建设用地面积为１５．０３３公顷。 弥渡县属中亚热带季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，没有明显的四季之分，只有干季、雨季之别。立体气候明显，从低热河谷龙树大桥，到高寒山区的朵祜，平均温差７．８℃，具有“一山分四季，十里不同天”、“河谷
区热，坝区暖，半山区、山区凉，高寒山区冷”的特征。多年平均气温为１６．３℃，最热月的六月份平均气温为２１．７℃，最冷月的一月份平均气温为８．９℃，年较差为１２．８℃，但气温日较差大，为２９．４℃。 ２．现状分析 项目用地在总体空间形态上呈现出三面环山、一泉（温泉）、一路（祥临公路）的格局。呈狭长形腹地。三面山体山势较高，形成了良好的绿色山体景观背景。 规划范围内土地利用以山林地、中高产农田为主体，有少量居住用地。现状道路以西边的祥临快速公路为主，联接进入县城的入口公路。 现状村庄主要分布为用地北边的白总旗自然村落，白总旗自然村主要分布在沿山体一带，建筑布局灵活自由，依山而建，沿路有数处水流，古树环抱，环境清悠。村中居民以农业、林果业生产为主。在规划中不考虑将村落纳入集中布置。 项目中部地形地貌富于变化，缓坡、小谷地、山溪相间。并且有一处现状温泉，周边地势低洼，可考虑在规划中形成较大水体景观。 白总旗温泉地处与双龙海塘隔路相望的三面环山的合围区域中，具有丰富的地下温泉资源。温泉流量大，有益矿物质丰富，水温较高（６５℃左右），具有非常好的利用价值。但由于个体承包商规划理念和经营理念落后、温泉水仅用于饲养热带鱼和作为露天游泳池供当地周边居民使用，周边均为农田和林地。资源开发及不合理，一方面影响了周边农田的生产，另一方面极大的浪费了地热温泉资源，使得温泉的生态、经济、社会效益都只是停留在小农意识的层面。 用地范围东、南、比边的山体最高高程１７８９．５米，山势陡峭，景观良好，有依山就势建筑温泉旅游度假别墅的良好条件。 ３．客源市场分析 ３．１客源市场现状
产业园区规划是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对园区产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出一年以上的科学计划。[编辑] 为了能够制定出合理有效的产业园区规划，在进行设计规划的时候应该遵守一些基本的原则。在做园区规划时应坚持以下“五项基本原则”。 关联发展原则 关联发展原则要求：园区规划应围绕区域主导产业展开产业园区（产业集中发展区）规划布局，发挥优势产业、优势企业的关联带动作用，推进龙头企业加强标准化建设和实施产品、技术扩散，支持园区内企业特别是“专精特新配”型中小企业开展协作配套，提高产业协作配套水平，推动产业、企业形成配套发展、错位发展、互补发展的良性格局，提升企业市场适应能力、反应能力和竞争能力。 成链发展原则 成链发展原则要求：园区规划应坚持把培育完善优势产业链作为新的产业竞争格局下大力发展地区产业的重要路径，构建深化产业链整合发展的机制，推进企业、项目之间在产业链延伸方向上建立相互配套、分工协作关系，形成相互关联、相互支撑、相互促进的发展格局。发挥作为优势产业链“链核”的龙头重点企业、重点产品的带动作用，推进产业工艺流程再造，提高制造能力、加工深度和产业附加值，切实增强企业对产业要素资源的配置能力、控制能力和综合成本消化能力。
集聚发展原则 集聚发展原则要求：园区规划应强化产业配套能力、公共基础设施和政策市场环境建设，加快发展生产性服务业，集成提升行政效能和服务水平，推动产业关联的企业合理流动、入园发展，推动形成既竞争又合作的集聚发展态势，增强对产业园区（产业集中发展区）外产业的吸纳、集聚和辐射带动力，使产业园区（产业集中发展区）成为本区域产业集中度最高的区块，努力扩大规模经济和范围经济效益，打造一批特色产业基地、知名区域品牌，不断提升产业创新能力和区域产业竞争力。 集约发展原则 集约发展原则要求：园区规划应通过优势产业集中布局、集聚发展，推动企业精干主体、分离辅助，建立成链闭环发展的循环经济发展模式，有效保护环境，实现资源节约利用、综合利用、循环利用，推进工业发展方式转变。强化集约节约用地，严格生产用地和生产辅助用地的比例，严格执行工业建设项目投资强度、建筑密度、容积率等控制性指标，努力提高工业用地综合利用效率。园区内严禁商住房地产项目开发。 合作发展原则 合作发展原则要求：园区规划应坚持把产业园区（产业集中发展区）作为充分开放合作的重要平台，主动承接国际国内产业转移。立足省内区域经济合作，支持跨区域建立产业园区（产业集中发展区），探索产业合作园区或产业集中发展区”建设模式和管理运行机制。立足外向发展，争取建设一批出口加工区、内陆港、保税仓库（保税物流中心），提高产业园区（产业集中发展区）外向度。 [编辑] 园区产业规划
项目名称：从化市温泉镇生物医药产业园概念规划 委托方（甲方）：从化市温泉镇人民政府 承担方（乙方）：广东省城乡规划设计研究院 国家事业法人代码： 45585915—3 城市规划编制资质证书等级：甲级 城市规划编制资质证书编号： [建] 成规编第（021072） 院长：杨细平 总工程师：马向明 院规划设计成果专用章：
规划设计编制完成时间：2008年6月
主编单位：广东省城乡规划设计研究 技术审定：温春阳高级规划师 技术审核：蔡克光高级规划师 项目总负责：骆文标规划师 张磊助理规划师 项目组成员：骆文标规划师土地利用规划 张磊助理规划师道路交通规划 刘伟仪助理规划师绿地、景观系统规划 吴海燕助理规划师公共服务设施规划 冯启胜助理规划师城市设计 李燕彬助理规划师城市设计 李仕凤高级工程师给排水工程 钟伟良工程师电力电信工程 项目顾问：马向明总规划师、高级规划师技术总顾问 张志坚副总工程师、高级工程师给排水技术顾问 张庆辉副总工程师、高级工程师电力电信技术顾问
目录 一、规划背景与概念分析 (1) 1.概念解析 (1) 2.生物医药发展环境 (2) 2.1区域环境特征 (2) 2.2城市环境特征 (2) 3.上层次与相关规划要求 (3) 3.1广州市规划发展要求 (3) 3.2从化市规划发展要求 (4) 3.3《温泉镇总体规划》的要求 (4) 3.4上层次规划发展定位指引 (5) 二、园区用地空间现状分析 (5) 1.现状特征 (5) 1.1位置与范围 (5) 1.2自然条件 (6) 1.3用地现状 (6) 2.发展条件分析 (7) 2.1发展机遇 (7) 2.2面临挑战 (8) 3.关注重点 (9) 3.1功能定位与主导发展方向的确定 (9) 3.2与外围相关产业的协调 (10) 3.3生态优势的保持与特色凸显 (10) 3.4合理的开发时序与可持续的发展模式 (10) 三、规划理念与规划目标 (11) 1.规划理念 (11) 2发展目标 (11) 3主要结论 (11) 四、发展策略 (12) 1.空间策略 (12) 2.产业发展策略 (12) 3.特色化策略 (13) 五、规划方案比选 (14) 1.方案比选 (14) 2.方案确定 (16) 六、规划布局 (17) 1.规划构思 (17) 2.空间布局 (17) 2.1概念引进 (17) 2.2整体空间结构 (18)
GF-2000-0209 规划方案设计合同 项目名称：_ _________ 项目地点:__ ________ 合同编号：________ ___________________ （由设计人编填） 设计证书等级：_______ _______________ 委托人：_ ______ 设计人：_ ___ 签订日期：__ ____________ 中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局监制 . 委托人（甲方）： 设计人（乙方）： 甲方委托乙方承担项目规划方案设计，经双方协商一致，签订本合同。第一条本合同依据下列文件签订：
1.1《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。 1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 1.3建设工程批准文件。 第二条本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费。 2.1项目名称：。 2.2项目地点：。 2.3项目规模：。 2.4设计阶段：。 2.5设计范围及内容：。 2.6设计费: 序用地面积设计单价总价备注设计项目22) /m元) (号元(m) ( 本合同设计费按上表所列设计项目，采用分项总价（含税）包干。实际设计费用按乙方实际完成的设计项目分别结算，上表中暂定面积与甲方实际委托设计的面积误差在±5%以内. 的，均不调整该分项设计项目的设计费总价，如误差超过±5%时，按表中单价按实结算该分项设计项目的设计费。各分项设计费包括乙方按照本合同约定完成所有设计服务，包括但不限于按照本合同约定提交设计成果的进度要求所需的加班工作、设计技术人员到本工程现场参加设计成果交底会议的交通费、餐费及正常完成全部设计工作内容所需的一切费用；乙方完成合同约定的正常设计工作，各分项设计费不得调整。当设计完成并经甲方批准后，如甲方要求乙方再做出修改或需要重新设计的，当修改量不超过30%的，修改费用已含在包干价内，不另增加设计费用，修改量超过30%的，超出部分由甲方向乙方另外支付修改费用。另外，甲方有权根据实际需要增减或变更上表中部分设计项目，设计费用按实际完成设计项目进行相应增减调整，并按调整后的设计费用作为付款依据。 第三条甲方应向乙方提交的有关资料及文件： 序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜 第四条乙方的服务内容及乙方应向甲方交付的设计资料及文件： 4.1常规服务 4.1.1乙方须积极配合甲方的合理要求，履行乙方职责，设计成果需符合现有国家、广东省及项目所在市规划之规范及要求以及甲方的设计验收标准（详见附件《设计委托书》）
千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划 项目名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划 项目起止时间：2007.4~2007.11 项目委托单位：省淳安旅游度假区管理委员会 项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里 1 项目概况 千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于省市淳安县境，东距133公里，西距150公里，是镶嵌在"--千岛湖--"这条"名城、名水、名山"黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是经济区和我国东南一流风景旅游城市的"后花园"。 历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了"打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县"的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。 为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现"以湖兴县"发展定位，立足打造"休闲度假胜地"这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。 1.1 规模 进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带围，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1--区位图）。 1.2 目标
从长三角及全国围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。 1.3 创新 先确定进贤湾旅游度假区块的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。 2 千岛湖旅游发展现状 千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国湖泊旅游典的地位。 2.1 旅游度假开发模式分析 目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式： 2.1.1 酒店（单一地产模式） 以大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。 2.1.2 酒店＋别墅（复合地产模式） 以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。 2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐饮＋水上娱乐（多类型复合地产模式） 以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。这也是千岛湖景区唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。 2.2 旅游开发中存在的问题 千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国湖泊旅游的典地位。千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。 2.2.1 问题一：开发模式 千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，"酒店＋房产"为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修"捆绑"开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。 2.2.2 问题二：景区房产化
概念性规划设计方案招标书 _________________: 我公司拟在江西南昌 XXX 地块规划建设居住小区，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下： 一、项目名称： XX 公司 XX 房地产项目（暂定名） 二、项目位置： 本项目地块位于江西南昌风景秀丽的赣江之滨，临富大有堤望赣江，介于聆江花园和赣江大桥之间，东、西、南三面临规划道路，北与江中楼盘相连。总用地 68 亩，其中一期 43 亩，东临规划道路，临江面南北宽 131.50 米，东西长237.75 米；二期 25 亩，南临规划路，临江面南北宽 101.00米，东西长 208.00 米。该地块也是目前南昌不可多得的滨江地块，具有较好的区位优势和发展潜力。 三、规划定位 1、要求规划设计能体现滨江居住建筑的特点，创造出不同于南昌其他滨水居住建筑的理念和环境，成为南昌新的建筑亮点； 2、本项目为综合性居住小区，规划设计应充分利用毗邻龙赣江的环境优势，在小区内部为住户营造一种个性化、生命筑化、智能化的居住环境空间，以南昌地区的居住习惯为出发点，同时面向未来的居住功能需求，满足住户的使用和规划及相关管理部门的要求； 3、强调建筑的可识别性，通过建筑形态和色彩的有机组合、搭配做到统一中求变化，体现时代感。 四、规划设计依据 1、国家及江西省、南昌市现行有关规划设计的法律、法规和规定；
2、城市规划管理部门划定的建议用地规定红线图及控制指标； 用地性质：居住； 建筑容积率≤2.7、建筑密度≤25、绿地率≥40； 机动车位：住宅 3 泊位/10 户，公建 1 泊位/250M2建筑面积； 主出入口方位：南侧 25 米规划路； 建筑间距：多层 1：1.1H ，高层 1：0.8H 且大于 24 M米控制； 退离红线：建筑退南侧 25 米规划路 8 米以上，建筑退出富大有堤堤防保护范围；必备的公共设施：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站等； 3、本设计任务书。 五、规划设计内容要求： 1、小区户数：一期不少于 450 户，二期实算； 2、住宅设计满足定向客户群体要求，户型以三室二厅二 WW卫（建筑面积分别为 140 平米、160 平米和 180 平米）为主要户型，少量配置复式户型（顶楼），在设计规范允许的条件下尽可能考虑一梯（或二梯）二户，南北朝向； 3、停车泊位：机动车停车数为户数的 80，并设置相龙应的自行车、摩托车停放点； 4、交通组织要求与城市道路合理衔接，小区内做到人车分流； 5、居住小区设置中心景观区，注意区内景观与外部景观的融合及住户景观的均好性要求； 6、小区配套：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站、设备用房、商业超市、公共停车场、室外活动、休闲场地等； 7、小区整体规划设计，并考虑小区分期开发与建设。
概念性规划方案设计说明解说词 一、项目概述： 本项目位于洛阳市北部，洛阳工业园区东端，310国道以北、道北六路以南、东临华山路、西邻龙翔东路。建设用地113246.11平方米约（约170亩）。项目距市中心6.5公里，距洛阳机场2.6公里，交通较为便利。 本项目地块的用地性质为居住，可兼商业。西侧及南侧沿街及西侧局部设置商铺，住宅布置有多层、高层以及相应的配套设施，是一个综合性的现代住宅小区。 二、规划设计理念： （1）环境先行——充分利用自然环境，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。 （2）以人为本——从总体布局、单体、户型到细部处理，充分体现设计对人的尊重与关心，充分考虑人的需要和便利。 （3）整体设计、一步到位——即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一
个整合大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。 （4）高品位的体现——从城市设计角度围绕着解决建筑设计同城市空间关系及希望通过设计形成区域地标建筑，完善的设施、高贵雅致的外观和优质的服务是高品味的体现。 通过以上原则力图营造一个布局合理、环境优美、舒适宜人的居住环境，建立恰到好处的交通、绿化系统、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，充分体现新时代洛阳的形象，努力创造一个标志性强，整体良好的人居精品。 规划设计： 1、总体布局 本规划布局主要结构为四个住宅组团围绕一个中心景观区，同时形成一个T字景观带。其中，东南角组团与中心景观相互渗透形成品质最佳的多层组团，其余组团为不同层数的高层相结合的组团，在中心景观处结合会所设置一栋户型设计上可分可合的楼王。在入口处布置幼儿园，方便家长接送。西侧、南侧沿街及北侧局部布置2层商铺、东南角两条道路交叉设置一个餐饮为主的商业。在总图设计中充分考虑分期开发的灵活性，以“品质先行、景观先行”的原则，规划南半区与景观区为第一期开发，以品质占领市场；北半区两个组团为二期开发，达到较好的经济效益。也可根据市场需要，进行四期开发，规避风险。