保安恐怖手段敲诈业主受审
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家
园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他
将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望
他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他
说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打
牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。
对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两
瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀
人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，
想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
本报讯（记者裴晓兰）曾是海淀区万泉新新家园保安的24岁男子李海洋，残忍地将两名同事杀害并肢解装入纸箱，欲送给6名万泉新新家园业主进行高额敲诈，幸被小区物业人员及时察觉，避免了恐怖的蔓延。昨天，涉嫌故意杀人和敲诈勒索两项罪名的李海洋在市二中院出庭受审。
李海洋是山东省菏泽市人，从去年8月份开始，他和19岁的王波、20岁的刘起来一起在万泉新新家园做保安，负责管理小区的地下车库。李海洋在法庭上说，居住在万泉新新家园小区的业主都比较富裕，但对保安态度不好，曾有业主骂过他们，他们感觉业主瞧不起保安。于是，去年10月中旬，他领完工资后和王波、刘起来一同不辞而别，去了顺义区北务镇陈辛庄村李海洋的租住地，并提议写恐吓信吓唬业主。
李海洋说，接下来的几天，王、刘二人的举动让他生疑。此二人办了银行卡，买了十几个纸箱、胶带、信封还有一把菜刀，并
打电话找司机去市里。“感觉他们要杀我！”李海洋说，他很害怕，想到“一个人肯定打不过他们俩”，便出去买了58片安定片和两瓶啤酒。
去年10月22日晚，李海洋给王波二人喝了下药的酒，之后打牌。当二人熟睡之后，李海洋用铁锤残忍地将他们杀害。
随后，李海洋又起意以恐怖方式敲诈万泉新新家园的业主。他将两名同事肢解，装入6个纸箱，上面分别写上6个万泉新新家园业主的地址。此外，李海洋在每个纸箱上还附了一封信，大致内容为“兄弟没钱了，需要80万元……我知道你家的门牌号、车牌号，你看着办。”6封信内，李海洋共欲向业主敲诈420万元。
去年10月23日上午，李海洋租车将6个纸箱运往万泉新新家园，快到小区时，他下车委托司机将纸箱交给小区保安。李海洋当时对司机说，纸箱里装的是地球仪，让保安一定要交给业主。小区保安当天就感觉到了蹊跷，质疑送货人为何不把东西当面交给业主。保安很快找来物业主管，当在纸箱里发现毛发和血肉后，主管报警。李海洋次日即被抓获。
昨天，市检二分院的公诉人指出，李海洋故意杀人的犯罪性质特别恶劣，情节、后果特别严重，社会危害性极大，建议法院判处其死刑，立即执行。对于他敲诈勒索业主，公诉人认为，虽然李海洋是犯罪未遂，但他用如此骇人听闻的手段进行敲诈，社会影响恶劣。“如果得逞，可以想象收到纸箱的业主在打开时会有
多恐怖！”公诉人建议法院对李海洋从重处罚。
对于自己的量刑意见，李海洋没有反驳，他说：“自古以来‘杀人偿命，欠债还钱’，我做的事，我承担。”
昨天，两名被害人的家属当庭向李海洋索赔共计110万余元。对此，李海洋希望他父母能尽力替他赔偿。在做最后陈述时，他说：“我给被害人家属造成了极大的损害，我不求原谅，只希望他们快快乐乐过下半生。”
此案没有当庭宣判。
5A级写字楼物业管理案例分析 安保篇 （一）如何按程序处理上访人员 时间 2004年4月3日 地点 XX大厦大堂 事由 XX公司个人上访 处理经过 2004年4月3日一名40左右的男人来到XX大厦并进入大堂，向前台接待员X某询问XX公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员X某得知来访者所要找的客户负责人为大厦VIP客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员X某。内保工作人员X某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安臵表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。 评析 1. 遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2. 巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3. 上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入
其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。 备注 （二）如何处理停车场设备设施意外毁损 时间 2004年5月12日 地点大厦B2层东坡道出口 事由挡车臂感应器被撞 处理经过 2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。 评析 1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。 备注
1、 2、辆破损进入车场后推卸责任怎么办 3、去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进 小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。 4、早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车 主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性。一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。 5、[提示] 6、遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集 和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。 7、1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事， 还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。8、2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好 的办法。 9、[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属 派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现
场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。 2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办 一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。 管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢？ [提示] 物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。 [案例分析] 在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对车
物业公司保安部常见案例分析大全 一、业主被害物业管理应否担责？ 2002年4月，丽珊与东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E 号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问()东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》 2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了丽珊家门后，将和其保姆杀害。2004年4月1日，市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。 03年7月，受害人丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。
一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向中院提出上诉。物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。 在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。物业管理处对丽珊私人物业的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度的安全保障义务。 上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究？ 钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。 问题：
1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办 去年7月15日23时40分,某花园B栋一业主将私家车驶进小区,停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到得巡逻护卫员发现车得后窗玻璃已经破碎,当即向护卫班班长汇报,并做了详细记录。 考虑到车主可能已经就寝,且现场情况可以认定车窗就是在车场以外损坏得,就没有打扰她予以核对确认。 早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定就是停进私家车位后被高空抛物所致,反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明,并让其仔细查瞧一直保护着得现场情况。车主否认记录与现场具有真实性。一方据理评说,一方拒不认帐,一时难以扯清。 [提示] 遇到一些可能产生争议得问题时,聪明人从一开始就注意搜集与留存相关证据。有了证据,一旦出现纠纷,处理起来就可以省去许多麻烦。因为,事实胜于雄辩。若对方硬要拿不就是当理说,有据为证得事实就就是最有说服力得回答。 1.尽量不打扰业主,并不就是就不能打扰。发现这么大一件事,还就 是打扰一下为好。当时打扰一下,可能就少了后面得麻烦。 2.遇有治安问题纠缠不清,及时请权威机关来处理,就是最好得办 法。 [案例分析］在双方争执不下得情况下,管理处马上电请所属派出所进行调查与调解派出所得工作人员认真查阅记录与勘察现场,询问
有关人员与周边住户,然后签署意见,断定车窗就是在车场之外破碎得,由车主自行负责,并且对车主驾祸于人得行为提出了严厉批评。车主哑口无言,只得认帐。 2、乱停车得访客蛮不讲理怎么办 一个双休日,一辆外来得挂着武警牌照得白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道得挡车器前,要求存车去见楼上得一位业主。车库保安员礼貌地上前告知,这里都就是私家车位,不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡,说到车库调头后就走。谁知她进了车库,并没有要走得意思。保安员再次前去,委婉地劝其另寻就近得停车场,车主竟勃然变色,破口大骂。 管理处安全主管从办公室得监视器中发现了这一情况,急忙赶到现场。那么,她应该怎样处理这件事呢？ [提示] 物业管理公司要求保安员文明执法,绝非就是为了一味地迁就业主与用户,而就是要以情动人,以理服人,更好地与业主与用户沟通,做好管理与服务,保证辖区得良好。对那些不服从物业管理规章制度得无理取闹者,就要坚持原则,铁面无私,按照体现多数业主意志得业主公约与反映在各类法规之中得政府授权,大胆地履行自己得管理职能。以维护大多数业主与用户得利益。 [案例分析] 在了解了事情经过后,管理处安全主管语气与缓但态度坚定地对车主说:“如果我们保安员违反了物业优质服务得有关规定,我们一定
**物业公司案例分析 案例一 2009年1月2日，****一名业主,早七点开车从三号库出车送小孩上学, 这时车库车杆打不开,业主让其小孩去找西门岗保安,西门岗保安用对讲机呼叫巡逻岗前去开库挡车杆,巡逻岗从东门岗赶过来,业主因等待时间较长,怕小孩上学迟到,就打发小孩自行打车上学去了。小孩走后业主情绪激动，大骂保安和物业,保安没有还口,业主到物业要求领导给一个说法，报销车费，这时保安班长王永很不冷静地说：再骂保安我就收拾你,业主听了后跟保安班长发生了口角并动手打起来，李师傅等人将其拉开,业主要求见物业领导,当时在班的保安部长把业主领到办公室将此事解决。 案件分析 一、保安班长不能在业主情绪激动时火上浇油； 二、物业应当出面调查此事，界定如有责任应赔偿费用和赔礼道歉； 三、如果是业主本人因欠费造成刷卡失灵等原因应自己承担；此案处理结果 一、是业主本人因欠费造成刷卡失灵，经解释业主多次向物业赔礼道歉 二、物业管理有限公司按照奖惩实施条例第三条第六款第十项之规定给王永班长劝退处理；
案例二 2009年2月28号,晚二十点二十分左右。****小区一业主酒后驾车回家经东门岗入园，保安员刘某某因精力不集中将车杆砸在其奥迪轿车上,业主下车后不分青红皂白地闯进门岗，出手将保安打了一顿，并把车堵在东门岗入口处，业主便锁车回家。这时保安报告了值班领导,值班领导第一时间到达现场，并及时报了110，民警到达后，物业领导安排被打人员前去医院检查病情，民警在保安的陪同下到业主家，要求业主把车移开，业主要求物业赔偿五千元才能把车移开，民警劝说不成，告知双方第二天早8：30分到管辖派出所处理此事，奥迪轿车一直堵停在东门岗入口处，应派出所传唤，该业主和物业齐文元主任前去处理此事，齐主任同意民警调解，双方达成一致，物业承担被打人员医药费1000余元，业主承担车损维修费5000余元。案件分析 一、齐主任对案情没履行报告制； 二、未做到个案格论； 三、未明确责任界定范围。 此案处理结果 一、业主负担维修费用； 二、保安医疗费用由齐主任、邱主管及孙部长负责； 此案正确处理结果 应由警方确定责任，界定双方责任大小，按责任界定范围承担经济损失
---------------- 酒店保安部案例分析 案例： 2003年4月8日，停车场一小车不停地发出警报声，总队一首长打电话投诉到保卫部。 处理： 给首长解释，车子报警是由于报警器失控，不是人为原因。分析预防： 保安员在指挥车辆停靠后一定要及时检查车辆，发现问题立即向客人反映。另外保安员在检查车辆是否关好门等情况时，注意不要过于用力，避免车辆发出警报。 案例： 2003年4月23日，凌晨四点多，一客人电话致监控室，反映三楼KTV声音太大，影响其休息。 分析：向客人致歉，并知会三楼KTV服务员将音量适当调小，并关闭包厢所有门窗。 ---------------------------------------------------------精品文档 ---------------------------------------------------------------------
---------------- 客人到酒店消费寻求的是享受，特别是在休息时就需要一个安静的环境，这是酒店应该为客人提供的，在我们日常的服务工作过程中，服务人员应设身处地地为客人着想，要尽量考虑到任何一个可能影响到客人的因素，并积极采取措施来达到预防消极作用的目的。上述案例中，KTV晚晚场的音量要适当控制，关闭好门窗，并拒绝客人“嗨包”。 ---------------------------------------------------------精品文档 ---------------------------------------------------------------------
物业公司保安部常见案例分析大全 三、无法实现即时维修怎么办 初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？"说完"啪"的一声就挂上了电话。 这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说:"这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。" 值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问："你能修理吗？""先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？"值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。 征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说："好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。 下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说："已经热了,谢谢你们。" 问题：从此段案例中我们可以学到什么？如果你是13岗队员，遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时，你应该如何向业主解释？ 点评：作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。一个人的能力再强，
办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。有句名言，叫"一切看态度"。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，向他们交代清楚事故，最好是预约时间，这时候大部分业主都会理解的，切不可一边应承业主一边却无人跟进。 四、业主相互投诉怎么办 一天晚11：30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。 采取措施： 服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。 一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考。通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。 点评：
案例题 一、案例：2014年刘芳被调到人力资源部的培训中心担任内勤，适逢相关资料年度整理归档，许经理搬来一堆资料让刘芳整理。有：《滨海市保安服务公司“第三个五年规划”培训刚要》、《滨海市保安服务公司2013年度培训计划》、《人防二分公司2013年度春训工作方案》、《华能电厂保安队2013年度培训工作计划》、《人力资源部二季度培训计划》等等。 请仔细阅读本案例，回答下列问题。 请根据案例叙述，对5份材料按时间长短进行分类。 答：1、长期培训规划： 《滨海市保安服务公司“第三个五年规划”培训刚要》 2、年度培训方案： 《滨海市保安服务公司2013年度培训计划》、《华能电厂保安队2013年度培训工作计划》 3、单项培训方案： 《人防二分公司2013年度春训工作方案》、《人力资源部二季度培训计划》 二、案例：新华保安公司保安部经理陆仁佑接到总经办通知为二新造船厂制定保安勤务工作方案，陆仁佑立即带领内勤小王到二新造船厂开展勘查。现场勘查后，陆仁佑来到船厂保卫科，认真听取了科长吴军对近年来船安保工作及周边治安情况的介绍。 回到公司后，陆经理让小王到业务部调取了与三新造船厂签订的保安服务合同。同时通知驻东升船厂保安队副队长张学东到保安部报到，准备成立以张学东为队长的三新船厂保安队。 张学东报道后，接到的第一个任务就是制定紧急情况预案、绘制现场和岗位图。张学东有着东升船厂的保安工作经验，他在充分考虑客户单位的具体情况及可以利用的资源，与客户沟通请求支援，将预案对所属队员进行宣传、培训和演练，在实践中逐步完善，最终得到新华安保公司和三新造船厂保卫科的认可并颁布执行。 请仔细阅读本案例，回答下列问题。 陆仁佑制定勤务工作方案的步骤符合要求吗？为什么？（11分）结合案例，想想制定紧急预案的要求有哪些？（4分） 1、陆某某制订勤务工作方案的步骤符合要求吗？为什么？ 答：符合要求。 因为陆某某工作步骤符合勤务方案制定的要求，如下：①到三新造船厂进行现场勘查；②到业务部查看了保安服务合同；③确定张学东为首的勤务编组；④让张学东制订紧急情况预案；⑤让张学东绘制现场
学校后勤管理案例分析 -------保安酒后殴打学生案件 2003年1月2日，某高校物业管理中心的两名保安，外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打碎，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位保安人员送往派出所，经查属实，被拘留审查。物业管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生，并表示慰问。同时决定在学生住院期间，每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后，按照规定，对两位保安作出开除的决定，扣罚当月工资，罚款500元。学生家长得知此事后，由于同处一城，立即向学校提出要求，赔偿伤病和精神损失，还要物业管理中心作出检查，否则就要在报刊上予以曝光，还扬言与学校领导很熟，一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况，物业管理中心进行了分析，认为此事发生在保安下班后，个人喝酒过量所导致的，系个人行为，与物业管理中心无关，物业管理中心只是有教育不严的问题。为此，不予理会，仍然每天送饭到医院，并且为其熬制鸡汤等补养品，悉心照顾着学生，一直到其出院为止，并为其交付了住院费和医药费。在这期间，学生家长多次威胁，并四处找人，物业管理中心也没有对其要求作出大的反映，一直拖了近一个月。最后，学生家长提出了让学生补考的要求，不再提要物业管理中心检查等要求了，物业管理中心立即联系了学生处，作出了缓考的决定，解决了学生因伤没有参加期末考试的问题，此纠纷也得到了圆满解决。 【评析】保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人，造成轻微伤害的。处以l天至1 5天的拘留。”由于殴打部位在脸部，’可能会造成他人留下疤痕，因此构成了伤残罪，依据《中华人民共和国刑法》第二编分则，第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是，保安系下岗后自己行为，与物业管理中心无关，物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任，但应承担教育和管理职工的责任，并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发，坚持为被打学生送饭，还为其支付了医药费和住院费，做到了仁至义尽，并以冷处理的办法，最后解决了问题，可以值得借鉴。
保安案例分析（重要） 别忘为物业维权 盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。以下便是9类比较典型的物业案例： 类型一物业公司不是“第二警力” 案例： 摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析： 1."前期物业服务协议"的含义。 2.双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的 义务。 3.物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范 的义务只是协助义务。 点评 许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二业主与业主直接对簿公堂 案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：
1.作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。 2.将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相 邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三物业管理费要明示 案例：物业公司行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，有业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析： 1.根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建 设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示。 2.物价管理部门只是登记备案而已。 点评 物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四物业公司无所不能 业主在物业管理区域内被抢劫，要物业管理公司赔偿 案例:2业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10 余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。
物业保安值勤案例分析 物业保安值勤案例分析提要：上述案例1在审判中对于被告人汪某窃取现金的事实无异议，因为有汪某本人的犯罪供述、指纹鉴定和赃款为证，事实清楚，证据确凿 物业保安值勤案例分析 物业管理案例1： 被告人汪某，系某电脑城物业公司的保安，31岁，平时表现良好。某年3月21日夜间，汪某在电脑城例行巡逻时，发现一经理办公室电源未关，便进入室内将插头拔去。同时他发现该室办公桌中间的抽屉没锁，出于好奇，他随手拉开看看。内放成捆的钞票，绑钱的纸条上印奋业务员和银行的印章，经验告诉他这是该公司的公款。他随手拿了一叠（后经查明共4000元）塞进口袋，并将抽屉锁上，匆匆走出办公室，将钱放在自己的枕头下，直至第二天早晨案发。 物业管理案例2： 某年10月9日下午，某大厦物业保安蔡某在前厅值班时，注意到靠墙沙发拐角处查一女式提包，他以为是有人暂时搁放的物品，便未理睬。可直到下班时仍无人来取，出于职业敏感他上前打开看看，发现里面有钱包、通讯本和化装包等物品，想必是别人遗忘的。他一看周围无人，便悄悄地将包拿走并放在自己办公桌下的搁脚板上，也没有告诉其他人。当晚失主报案，公安机关找到了蔡某，他一开始否认捡包的事实，后迫于压力而极不情愿交出了，经清点钱包中共有现金5000元。 剖析: 上述案例1在审判中对于被告人汪某窃取现金的事实无异议，因为有汪某本人的犯罪供述、指纹鉴定和赃款为证，事实清楚，证据确凿。但对于本案的定性，即被告人的行为是一般盗窃行为，还是利用职务之便的侵占行为，法宫之间存在较大争议。主要有以下两种意见： 第一种意见：被告人汪某作为担负单位内部安全管理职责的物业公司员工，与业主之间存在一种服务关系，其夜间巡逻以及入室检查电源是其履行职责的表现形式，而其窃取行为正好发生在履行职责过程中。故被告人利用履行职责的便利窃取本单位财物的行为，符合职务侵占行为的构成要件--公司、企业或者其他单位的人员，利用职务的便利，将本单位财物非法占为己有，又因其侵占财物价值，达到职务侵占罪”数额较大”的起点，故又不能构成职务侵占犯罪，只能是一般的职务侵占违法行为。 第二种意见：被告人汪某与业主之间的确是一种服务关系，但被告人履行职务过程中的窃取行为不能定性为职务侵占。因为被告人只有安全管理的职权，即只负有单位内部安全管理职责，本质上没有合法支配和处理单位财物的权利。所以被告人不是利用安全管理的职权窃取财物，故不应定职务侵占行为，而应定为盗窃行为，又因其窃取财物价值己达到”数额较大”的标准，所以应定为盗窃罪。 后经合议庭审议定被告人汪某犯盗窃罪，在此笔者也同意第二种意见。不难看出本案争议的焦点在于对被告人汪某秘密窃取财物行为性质的界定。这正是本案区分盗窃罪与职务侵占罪的关键，而其着眼点在于汪某是否利用了职务侵占罪意义上的职务之便。利用职务上的便利，学理上解释为行为人利用其职责范围内”主管、管理、经手”本单位财物的便利条件。从主体上分析，主管针对领导人员，管理针对技术业务管理人员，经手指具体接触财物的人员。那么，”职务上的便利”本质属性是什么？笔者认为就是利用财物的”支配或处理权”，只有行为人对财物具有”处理权”，在他人眼里其转移、处置财物在形式上是合法的，才能认定为职务侵占。如果没有财物的”处理权”，那么其秘密窃取财物就是盗窃行为。通过以上分析可看出本案被告人不具有像会计、出纳员或主管那样”支配或处理财物的权利”，其在深夜巡
《物业管理案例分析》精选题及答案 案例一： 某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。20XX年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析： (1)物业管理公司的做法是否妥当为什么 (2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题 答案要点 （1）物业管理公司的做法是不妥当的。 ①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。 ②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。 ③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。 （2）物业管理公司应该如下妥善解决问题： ①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。
②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。 ③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 ④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。 ⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 ⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。 案例二： 20XX年3月。某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同，20XX年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，20XX年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。 请问：
《商场保安案例分析》 主讲人：曾庆华培训地点：会议室 培训时间：八月二十四日培训对象：全体保安员 培训目的：通过对商场保安工作的案例分析，提高保安员的安全检查防范能力、自保意识。提高队员之间应 对特殊事件的协调、快速能力、正确地行使自己 的权利，最大限度地维护公司声誉及利益。 培训程序：一、阐述商场保安工作案例分析的重要性； 二、培训内容； 案例一： 二OO二年某月某日，下午3:00，监控中心向某区机巡岗，发出跟踪某铺一顾客的指令，某保安员即赶赴现场，发现一顾客趁着业主不留意，正将价值约2000元的衣服塞入包内正迈出店铺门，当时该顾客见有保安赶来即后退一步进入店内。保安当场令该顾客将袋内衣服拿出来。该顾客说，我买衣服关你什么事。保安员提示业主清点衣服，业主与保安员共同令其将衣服拿出来，袋内塞有价值约2000元共5件衣服，但该顾客却理直气壮地就：“我进来买衣服不行吗？”该顾客随即付款1200元，购三件衣服走人，走时还
说：“什么商场、什么保安、我购衣服还要检查，你们侵犯了我的购物权，我要告你们。” 集体讨论： 问题一：保安人员能否报案，将该顾客扣留。 问题二：顾客明显有盗窃的故意、为什么还那么嚣张。 问题三：今后我们再碰到此类问题该如何处理。 案例二： 二OO三年四月某日晚10:00分，我中班保安员正在商业城进行例行的收档，清场工作。有一保安员清到某区某铺位时，发现其门未锁。该保安员即进去开灯查看，然后关上门继续向前清场。约15分钟后业主可能知道门未锁即返回商业城，发现店内灯光被开启，于是向保安部投诉：我铺有价值约300元的物品被盗，要求保安部作出解释并赔偿。经调查该保安平常工作认真、洁身自重，进行盗窃的可能性极小。该业主经保安部道歉才没有报案。保安部对该保安员进行教育并警告一次，并作出赔偿300元的处理。该保安员直呼冤枉。 集体讨论： 问题一：发现业主店铺门未锁，保安员该如何处理。问题二：业主不在场，能否私自进入店铺。 问题三：该业主店内根本没丢失物品，为什么还要保安部道
物业管理案例分析题标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
案例分析题 【案例一】某花园小区入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。物业应该怎么办？ 【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。 【答案】发现此问题后，物业管理项目机构经过分析，业主抄近路是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已经踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。 【案例二】某日，业主周先生来到某物业服务中心，客服接待员小赵立即起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水”。周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵应该怎么办？
【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应迅速判断自己能否准确回答；如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意答复。 【答案】小赵立即对周先生说了句：“对不起，请您稍等”后，起身迎客。在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间，在请两位来宾稍等片刻的同时，立即向服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接待台，即对王先生说“实在不好意思，我现在正接待周先生，我请中心主管和您谈好吗?”王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到前台继续回答周先生的问题。 【案例重点】在答复业主咨询的过程中，有时会突然产生新的情况而打断接待，如本案例中又有一位业主需要接待。在此情况下，接待人员应立即判断两相工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。 【案例三】访客无理拒接登记，冒充业主强行进入
[案例] 保安人员“监守自盗”怎么办 某小区业主家被盗。几个月后，公安机关破案，但令人吃惊的是作案嫌疑人就是该小区物业管理处的保安。业主了解此情况后，要求物业管理公司赔偿损失。 [案例分析] 为业主提供安全的环境是物业管理公司提供的服务内容之一。为完成此目标，物业管理公司应建立一支高素质的保安队伍，是辖区消除隐患，落实防范措施所必需的管理手段。如此，才能使管理辖区内保持良好的治安环境，业主用户安居乐业。报案队伍的建设除了加强领导，使保安队伍的管理走向规范化和制度化，真正成为公司对外窗口的“第一形象”外，在人员的招聘上，应该选聘道德品质良好、身体健康、没有犯罪记录的人员担任保安，并定期对保安人员开展教育培训。如果物业管理公司严格按照上述要求操作，个别保安人员的犯罪行为，则由其个人承担；反之，如果物业管理公司对保安队伍疏于管理，给个别人员可乘之机，并造成业主用户人身财产损失，物业管理公司就有不可推卸的责任，理应进行赔偿。 [解决方法] 物业管理公司应主动找到业主，介绍案件过程，并向业主道歉。但同时应向业主说明原保安人员的犯罪行为，依法应由其本人承担。如果业主仍不表示理解，要求赔偿，物业管理公司就应向业主介绍本公司保安部门的管理制度，已证明本公司不存在对保安人员管理上的漏洞，故不存在责任上连带关系，求得业主的理解。当然如果物业管理公司在人员选聘和管理上确实存在问题，那就要承担责任，并积极与业主沟通，求得谅解。在公司内部还要开展整顿，加强管理，防范此类事件的再次发生。 [相关法规政策] 1．《保安人员职业道德》 1．忠于职守、勇于奉献保安服务职业的特殊性要求保安人员在任何时候、任何情况下都必须忠于职守，严守工作纪律，对工作极端负责，认真履行保安人员的义务，在工作中要以国家利益、人民利益、服务单位的利益为重，关键时刻能够挺身而出，同扰乱社会秩序，侵害国家和人民利益的行为进行斗争。 2．热爱本职工作，精益求精高尚的职业道德和良好的职业修养既来自保安人员对自身职业的深刻理解和执着热爱，也来自于对专业知识的认真钻研和刻苦学习，它要求保安人员在工作发扬敬业精神，认真学习和钻研业务，对工作精益求精。 3．热心服务，礼貌待人全心全意为人民服务，为用户服务，是保安服务业的宗旨，也是保安服务业在市场经济条件下能够赢得信誉，占领市场的主要保证。 4．清政廉洁，奉公守法保安人员作为协助公安机关维护社会治安的一支辅助力量，应具有较强的遵纪守法意识和清政廉洁的高尚品质，要求别人遵守的规章制度首先自身要严格遵守，不属于自己职权范围内的事情，绝不越权去做，监守自盗，以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿等行为是国家法律所不允许的。 中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业
就物业管理公司和小区业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。然而，随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，许多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。在物业管理快速发展进步的同时，我们发现一些城市的物业管理领域处于一种特殊的紧张关系之中。近几年，《物业管理条例》具有突破性地表述了物业管理所涉及的各方权利义务关系，《物权法》激发了广大业主维权的内在热情和潜能，二者先后发挥作用，使得原本较为模糊而平静的物业管理领域成为矛盾的激发地段。 一小区业主与物业公司之间利益纠纷的主要类型 近年来，涉及小区物业管理的纠纷案件频发且呈现急剧上升势头。这类纠纷主要有以下几种情形： （一）物业管理费纠纷 1．业主以各种理由拖欠物业管理费用 业主因种种原因，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权。 2．因物业管理收费标准不规范而引发诉讼 此类案件是因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致的纠纷。
3．业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费 因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。 （二）因物业管理服务不到位引起的各种纠纷 因物业管理服务不到位或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿纠纷；业主财产损失赔偿纠纷；小区公共设施伤人的赔偿纠纷；小区公用部位侵权的纠纷；小区公用部位的出租经营问题；小区停车场收费纠纷；业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。 （三）开发建设遗留问题引起业主与物业公司纠纷 主要表现在：规划变更导致业主权益受损；业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设备质量差；配套项目缺项甩项；个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；建筑权属不清；公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题引起的纠纷。 二小区业主与物业公司之间利益纠纷的典型案例分析 （一）房屋质量有问题，业主能否拒交管理费 现在的小区在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要
居委会选聘的物业服务公司是否有效？ 原告：某业主 被告：某物业服务公司 某住宅小区是旧楼区，几年来，一直没有成立业主委员会，因此也就一直没有聘请物业服务公司对小区进行管理服务，小区的管理也就非常不到位，楼房破落，楼道肮脏，地面不平，给小区的业主造成了很大的不便。居委会处于方便自身管理工作的需要，就联系了一家物业服务公司，并与该物业服务公司签订了物业服务委托合同。在合同中约定了由物业服务公司对房屋建筑的公用部位、共有设施与设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施进行统一维修、管理和养护，并明确列出了具体委托物业事项及服务质量标准。由于小区7号2楼的楼梯扶手被损坏，上下楼的老人和小孩多有不便，居委会于是要求物业服务企业进行维修，物业服务公司认为这项维修费用很高，除非业主增加交纳维修费，否则将不予维修。居委会认为物业服务公司的要求不合理，没有动员业主交纳维修费，物业服务公司也就一直没有对被损坏的楼梯进行维修。一天，一个5岁的小孩在下楼时，经过没有扶手的楼梯，身体不稳，突然从损坏的扶手处跌下来，伤势严重，住院花去近8000元。现小孩的父母以物业服务公司违约为由把物业服务公司告上了法庭。请运用相关的法律知识对本案例进行简单的分析。
1、物业管理费何时收取？一次能收多少年？（99） 我是一名购房者，所买的房子已于今年8月初完工并通过验收，我也早已将全部房款付清，根据合同规定，应于8月底拿钥匙。在办理入住手续时，开发商告知，须向指定的物业管理公司交齐两年的物业管理费才能入住，我发现物业管理费是从贷款公正日期起计算的，我感到很困惑，请问： （1）物业管理费是从贷款公正日期起计算的吗？ （2）物业管理费能一次收取两年吗？ 2、房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？（103） 王小姐两年前在郊区买了一套房子，1年前开发商通知王小姐入住，王小姐考虑自己不常去住，自己又一直忙，所以就一直没有去办理手续。最近，开发商聘请的物业管理公司多次通知王小姐，要求王小姐补交1年的物业管理费、利息和违约金。王小姐不明白，这房子她一天都没有住，也没有办理手续，为什么要交1年的物业管理费、利息和违约金？ 3、无绿地，是否还交绿化费？（123） 北京的一位业主入住自己买下的一处新商品房后，发现自入住后周边的道路就没有清理干净，而且根本没有绿化，可物业管理公司仍按全款向业主收取物业管理费，该业主问物业管理公司没有绿地为什么收取绿化费？物业管理公司解释说，收取绿化费正是为了建设绿地，请问，物业管理公司的说法对吗？ 4、业主不交物业管理费，开发商能拒办产权吗？（127） 某业主购买了一处商品房，入住后对小区的物业管理有意见，便采取了不交物业管理费的办法进行反抗；没想到这样一来却惹怒了开发商，开发商声明：不交物业管理费就别想办产权证。请问，开发商这样做符合法律规定吗？