我们是谁？——
第二篇产品分析
第一节项目技术经济指标
结论：项目规模不大、高度不高、车位不多
第二节项目四至及地块分析
结论：项目西面是主要景观面，设计、发展的要点是如何抓住西面并与周边融合，并体现特色。
第三节项目外观及要点
结论：生态的味道很浓、立面局部象住宅
裙楼与塔楼没有明显的分隔，没有很好的表达档次的亮点
平面较传统，单元分隔较凌乱
第四节项目SWOT分析
结论：项目优势不显要，劣势不易规避，机会和威胁都不十分突出的立交桥物业
第五节原有方案突出问题探讨
结论：立面象住宅、没有挖掘人流价值、没有很好规避立交桥
第一节项目技术经济指标
地块面积： 5，917.3 M2
建筑容积率： 12
总建筑面积： 71，008M2
（办公62008 M2，商业9000 M2）
建筑高度： 150米
车位： 400个
覆盖率： 50%
总层数： 35层
分析：本项目规模不大，建筑高度相对其他超高层不算太高，就很难做出气势车位也不算太多
第二节项目四至及地块分析项目四至
项目地块分析
分析：
项目北面是较为成熟的已入住的高档住宅（2003年下半年），临福中三路；
项目南面是待开发用地，地块为4000平方米以下的高层建筑，将项目与伸南大道隔开；
项目西面是市民广场，是项目主要景观面，是将来大量人流的集散地，但项目与市民广场隔着金田立交桥，人流从市民广场过来需从立交桥洞穿过，及为不便；
项目东面为次级道路鹏程五路，与180米高的凤凰卫视大厦隔路相望，景观及视野将大打折扣；
项目东、北、南面行车至本项目比较方便，但从西面达到本项目则较为困难，需从红荔路、深南立交桥洞等才能达到
第三节项目外观及要点
项目外观：
分析：
项目采用简约主义的设计手法，外形简洁大方，建筑机理富于变化，有一定个性项目由两个实体和中间中庭构成，上下贯穿，较好的与室外空间相融，并按不同标高设有空中花园，在生态办公的概念上大力打造
考虑了人车分流
西面设计了金属遮阳架，并采用低辐射通透玻璃，在一定程度上考虑了西晒、景观和自然的矛盾，可以说是大厦设计的亮点之一
平面布局基本呈长方形，首层采用传统的十字中轴对称，并设置三层高室内绿化中庭，部分阳台的设置及空中花园的设置使得局部立面象住宅
外立面采用低反射玻璃、铝板和金属线条充分表达高科技形象。并采用低辐射中空玻璃避免普通反光玻璃冰冷的感觉和对周边环境光污染，也有助于降低空调负荷和室内耗电量
第四节项目SWOT分析
项目优势（S）
S1、位于中心区的CBD，办公环境和配套上佳。
S2、临近市民广场、地铁站，城市主干道，交通异常便捷，容易吸引大量人流量。
项目劣势（W）
W1、项目与市民广场之间被立交桥阻碍，人流无法到达。
W2、周边都将有高层、超高层建筑遮挡，项目昭示性较弱。
W3、本项目投资巨大，建设周期长，资金成本高，项目运作不当，有可能造成项目积压与资金积压。
项目发展机会（O）
O1、位于中心区，本身具备发展潜力。
O2、北区写字楼的用地有限，属不可再生资源。
O3、市民中心办公大楼，将提升本区域商务办公价值。
O4、中国加入WTO，将吸引更多的企业进驻深圳CBD。
O5、甲级写字楼产品升级换代有较大的创新空间
项目竞争威胁（T）
T1、大量写字楼同期推出市场，形成直接竞争压力，特别是中短期内，高端产品供应与高端客户需求出现较为明显结构性失衡。
T2、其他区域写字楼空置率居高不下，对超高层部分价格提升形成压力。
概述：
这是一个优势在中心区并不显要，劣势必须高度重视且不易规避，存在着与中心区写字楼大同小异的机会，也面临着中心区写字楼相同威胁的项目，可以算作立交桥物业类型，产品本身没有特殊的亮点（能够被高端客户认同的价值点，而不是设计上的尝试或创新），所以在操作上有一定难度。
我们将从原设计方案的探讨、客户特征、写字楼的发展历程、物业细部体验点入手对项目发展作出建议，以使项目最大限度的利用优势，抓住机会，同时克服劣势和避开威胁，以期项目操作最大限度的成功。
第五节原有方案突出问题探讨
问题一：立交桥规避问题
本项目将有超过1/2的人流将从市民广场而来。立交桥将人流阻断，人流必须经过金田立交桥底或横跨两条道路才能到达本项目。这是项目非常突出的问题。
问题二：没有充分挖掘市民广场人流价值
大堂入口与人流相背
人流无论从哪个方向找大门都不直接
造成了视线不受阻而行为受足阻的局面
设计方案没有有效吸引人流的方案