前言
一、研究背景及目的
自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012年将有13条线路通车，通车里程将达510公里。届时，一张四通八达的轨道交通网将出现在上海地下。
轨道交通带给人们的不光光是出行的方便，更多的是改变了人们的生活方式和生活规律。地铁对房地产市场的影响，集中体现在对“市区”概念的延伸、放大和稀释上。首先，地铁将缩小市中心和郊区的通勤时间，地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再具有原先明显的地段优势。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域，而地铁开通后，非市中心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位臵太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘逐渐受到关注。
需求概念的转变促使轨道交通建设产生了“一线带活一片”的效应，其沿线区域的房地产迅速升值，本次研究通过分析比较不同轨道交通建设前后住宅价格的变化来揭示轨道交通对房地产价值的影响。希望能为购房者、开发商和其他研究机构提供参考依据。
二、研究说明及对象
为了能准确反映地铁对房价产生的影响，本次研究选定步行15分钟内能到达地铁站的“近地铁房”（包括5分钟范围的“正地铁房”和10分钟范围的“准地铁房”），具体选定板块有以下几个标准：
●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘
●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他
●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多
●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里
●板块内有2001-2007年开工和通车的线路
根据以上限定条件，本次研究的对象为：
本次研究还将对轨交房与非轨交房进行对比分析，因此为了能使研究对象具有可比性，所选的板块需要满足以下几个标准：
●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘
●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他
●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多
●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里
●板块内在2012年之前没有轨道交通建设及规划，也基本不受临近轨道交通的影响
根据以上限定条件，目前能够找到的板块只有南汇周康板块——沪南公路御桥路，距人民广场13公里和普陀长征板块——金沙江路祁连山南路，距人民广场9公里，这两个板块共计14个楼盘。（具体楼盘参见附表一）
目录
一、上海轨道交通概述 (4)
1、总体规划 (4)
2、各线路开工及开通时间 (5)
二、轨道交通对住宅价格影响分析 (5)
1、各线路及样本板块分类分析 (5)
2、各线路及样本板块综合分析 (9)
3、房价与站点距离关系研究 (10)
4、轨交房与非轨交房价格增幅研究 (11)
三、结论与预测 (12)
附录 (13)
上海轨道交通对住宅价格的影响研究
一、上海轨道交通概述
1、总体规划
根据最新出炉的“上海十一五规划概要”，到2010年，上海将建成11条轨道交通线，运营里程超过400公里，形成“四纵三横一环多射线”的运营规模，基本覆盖整个上海城区。（“四纵”即南北走向的3号线、7号线、1号线和8号线；“三横”即东西走向的2号线、9号线和10号线；“一环”即4号线环线；其中除1号线、2号线、3号线、4号线（C字型）已建成外，8号线、9号线一期和4号线环线将在明年底建成通车，9号线二期和10号线也将在2010年建成通车）届时，上海轨道交通将满足每天580万人次的客流需求，同时，承担全市公交客流的比例，将提高到35%左右，上海的轨道交通网络规模也将跻身世界前三。到2010年，全市轨道交通将有近300座车站，二线以上换乘车站将达58个，其中三线或三线以上换乘站11个。轨道交通与其他市内、市外交通实现通达连接，如世纪大道换乘枢纽、虹桥机场换乘枢纽、上海南站换乘枢纽、人民广场换乘枢纽、浦东龙阳路站换乘枢纽等，乘客可以与飞机、火车、磁浮、公交等交通工具换乘，市民出行将更加便利。
上海中心城区轨道交通基本网络示意图
注：该图仅做参考，以最终通车为准
2、各线路开工及开通时间
二、轨道交通对住宅价格影响分析
1、各线路及样本板块分类分析
一号线北延伸段及宝山庙行板块分析
作为上海第一条轨道交通，对整个上海有着革命性的影响。当1997年通往莘庄的列车驶进莘庄时，就注定了“莘庄”神话的开始。为了能更好的解决一号线北延伸段居民的出行问题，促进当地房地产市场快速发展，2001年1月一号线北延伸段正式动工，途径闸北和宝山两区，共计9站，总里程达12.43公里。由于一号线途径上海火车站、人民广场以及上海南站等，因此成为上海最为重要的一条线路。
庙行通河板块是指宝山区沪太路以东、江杨南路以西、外环线以南的区域。板块包涵庙行、共康、通河、泗塘等多个街道，轨道交通1号线北延伸段贯穿整个板块在外环线设立终点站。该地区的配套较好，生活环境宜居。板块内的共康、通河、泗塘等地区都是较早的生活聚居区，多年以来聚集了一定的人气和社区氛围，也形成了较为完善的生活配套。目前庙行通河地区是宝山区现阶段房源供应最多的板块，如宝业馨康苑、三湘盛世花园、谷园等楼盘都位于该板块，因此各楼盘之间的竞争相当激烈。虽然受到多条新政策的影响，在售楼盘的销售速度都有所放缓，但板块内各楼盘的销售均价并没有出现明显的下跌迹象。
通过对该板块2001年以来采样楼盘价格（参见附表二）分析后发现：一号线北延伸段（庙行通河板块）价格增幅波动曲线与全市一致，只是波动幅度要大于全市，涨跌差值达54个百分点。在不受宏观调控影响的2004年之前，价格增长率呈逐年递增，并于2004年增长率到达最高点，要高于全市26个百分点；而宏观调控后，增长率明显急剧回落，05、06两年的跌幅均超过20%，说明前期价格涨幅过快，宏观调控能迅速挤掉水分；2007年房价增幅开始回升。
由于一号线北延伸段开工时间较早，未能统计到足够多的样本数据，而且通车之时又正当宏观调控最为严厉之时，因此其在开工与开通时对房价增长率的影响未能很好显现，宏观调控对房价的影响掩盖了轨道交通对其的影响。
资料来源：上海中原研究咨询部
二号线西延伸段及天山板块
二号线作为第一条连通浦西与浦东的线路，大大缩短了人们来往浦江两岸的时间，为浦东的大开发奠定了坚实的基础，从而也带动了周边商业的繁荣。为了能使二号线直达虹桥机场，规划修建西延伸段，截至到2006年底，以开通中山公园后4站，延伸里程达6公里，大大缓解了天山，北新泾地区居民的出行。
天山板块位于中环线与内环线交接处，东起中山西路、西至北虹路、北依苏州河、南至延安西路。整个区域内以住宅为主，楼盘主要集中在长宁路、天山路两条东西横向轴线附近。该板块依托虹桥开发区的先天优势，吸引了大量的港澳台及日韩人士在此臵业和居住，因此该板块向来以中高档楼盘居多。在02、03年旧城改造及轨道交通动拆迁工程实施的过程中，新上市楼盘量较多，据不完全统计，这两年该板块的上市量分别为19万平方米和27万平方米，而在05年之后，该板块新盘上市量明显减少，价格主要体现在二手房的成交中，呈不断攀升势态。
通过对该板块2001年以来采样楼盘价格（参见附表三）分析后发现：二号线西延伸段的价格增长曲线虽然整体与全市一致，但在04年下降后又有回升，使得在研究年限内出现了两个波峰，前一个波峰出现在2003年间，此时正是二号线西延伸段开工前期，在整体市场上涨的情况下，该板块的轨交房上涨幅度更大，
超过全市36个百分点；第二个波峰出现在2005年间，此时是宏观调控正当时，又处于轨交建设的中间时期，价格增长率还会出现增长，主要是因为03、04年低价房的售罄和04、05年高价房的入市导致，如：“天山河畔花园”、“仁恒河滨花园”等。至2006年底通车时，虽然整个市场仍受到宏观调控的影响，但自住客的需求正大量释放，价格增长率开始有所回升。
通过对二号线西延伸段开工与开通对房价增长率的比较发现，在排除全市平均增长率后，开工前后的平均增长率为12.27%1，而开通前后的平均增长率为4.46%2，开工前后增幅要明显高于开通前后的增幅。
资料来源：上海中原研究咨询部
三号线北延伸段及宝山淞南高境板块
三号线的顺利开通，极大的缓解了虹口、闸北等区居民的出行，使得以往属于偏远地区的“江湾镇”也变得不再那么遥远。为了能更大的限度的利用轨道交通带来的便利，缩小郊区与市区的时间距离，三号线北延伸段的开通为广大沿线居民提供了出行便利。
高境、淞南板块由高境、淞南两镇组成，位于宝山区东南角，指的是江杨南路以东，外环线-蕴藻浜以南的区域，与闸北、杨浦、虹口三区相邻，是宝山区未来重点发展的居住区之一。
高境、淞南板块的地产发展可以追溯到上世纪90年代初期，当时为迁移的市民建设了不少安居民宅，是市政主要的住宅基地，所以在这里的居民大部分是原住地人群以及相当一部分周边市政、大型工程动迁的居民。随着城市化建设的不断发展，这里的楼市大致可分为两大类型，一部分是建于上世纪90年代以动迁户为主的动迁房；另一部分为近年来开发的商品房住宅。
通过对该板块2002年以来采样楼盘价格（参见附表四）分析后发现：三号线北延伸段的价格增长率整体
1
开工前后平均增长率=[（轨交房2004年均价-全市2004年均价）-（轨交房2003年均价-全市2003年均价）]/ （轨交房2003
年均价-全市2003年均价） 2
开通前后平均增长率=[（轨交房2007年均价-全市2007年均价）-（轨交房2006年均价-全市2006年均价）]/ （轨交房2006
走势与全市基本吻合，同样涨幅要比全市大的多，在2004年以前一直处于增长率上涨，至2004年升至最高点，比同期全市最高点高出39个百分点，一是由于该时间段处于大市偏好时期，价格全部上扬，二是由于三号线北延伸段同期开工，更是加速了增长率的上升；然而仅仅过了一年，至2005年，宏观调控使该板块的价格增长率回落至7%，该值甚至低于全市平均涨幅，显然之前的价格增幅有虚高成分存在；至2007年，以刚性为主导的新一轮需求逐渐增多，从而价格也随之攀升，至此，该板块轨交房房价增长率与全市平均增长率基本持平。
通过对三号线北延伸段开工与开通对房价增长率的比较发现，在排除全市平均增长率后，开工前后的平均增长率为26%3，而开通前后的平均增长率为16.6%4，开工前后增幅要明显高于开通前后的增幅。
资料来源：上海中原研究咨询部
五号线及闵行颛桥板块
作为纯郊区的一条线路，可以说五号线在开通之初并没有带来多大的惊喜，主要原因是其未能与一号线形成零换乘，阻碍了出行的方便程度。随着闵行的逐步开发，五号线也与一号线形成了零换乘，但由于地域性原因，五号线始终未能被很多人所认知，该条线区域性较强，市场带动力不大。
传统的颛桥板块范围是指银都路以南、剑川路以北、莲花路以西、中春路以东的区域，横跨4个轨道交通站点（银都路站、颛桥站、北桥站、剑川路站），面积相当于古美、莘庄和春申三个板块的总和。该板块向来以别墅聚集，普通公寓价格始终偏低，但随着市区人口的外移，颛桥板块的公寓房从03、04年开始逐渐增多起来，据粗略统计，02年公寓房的供应量仅为16万平方米，而到03年，则升至26万平方米，上涨10万平方米，之后年均上市量均保持在25万平方米左右。该板块目前平均单价在5500-7000元/平米之间，与老闵行相近，比莘庄及春申要便宜将近1500元/平米。
3
开工前后平均增长率=[（轨交房2005年均价-全市2005年均价）-（轨交房2004年均价-全市2004年均价）]/ （轨交房2004年均价-全市2004年均价） 4
开工前后平均增长率=[（轨交房2007年均价-全市2007年均价）-（轨交房2006年均价-全市2006年均价）]/ （轨交房2006
通过对该板块2001年以来采样楼盘价格（参见附表五）分析后发现：作为研究的唯一一条全线在郊区的轨道交通，其周边房价增长率的变化也与全市基本相同，在2004年涨幅到达最高点之前，是基本不受调控影响的时期，增长率理应节节攀升，而03年却出现价格增幅下跌的现象，原因在于03年较02年供应量有了明显的提升，但板块认知度不高，开发商为了取得较好的销售速度，不得不降低房价增幅；至2004年，该板块居住氛围逐渐被认同，价格涨幅再次攀升，至最高点时，要高于全市26个百分点；此后在宏观调控的影响下，价格增幅出现了较大的回落；至2007年，该板块价格增幅与全市基本持平。
由于五号线开工与开通时间较早，未能统计到足够多的样本数据，且已统计到的数据也存一定偏差，因此不好判断开工与开通哪个对五号线周边楼盘影响严重。
资料来源：上海中原研究咨询部
2、各线路及样本板块综合分析
●二号线西延伸段与三号线北延伸段开工前后比较
由于二号线西延伸段与三号线北延伸段在开工时间上比较接近，因此研究这两条线路较有意义。在03年底04年初时，三号线北延伸段周边楼盘价格增幅呈上升趋势，而此时二号线西延伸段价格增幅却呈下降趋势，主要原因是三号线北延伸段通过的区域出行不便，对轨道交通的依赖性很强，而二号线西延伸段位于天山虹桥地区，该地段交通原本就比较发达，对轨道交通的敏感度没有三号线强。
●2005年宏观调控出台后四条线路比较
在2005年宏观调控政策出台后，我们可以看到，这四条线路增长率下跌最快和最大的是三号线延伸段，而影响最小的是二号线延伸段。在调控前增长率增长最快的线路，在调控后增长率下跌也是最快的，反之增长率下跌也慢。
资料来源：上海中原研究咨询部
3、房价与站点距离关系研究
为了能研究出同样为轨道房，但离轨道交通距离不同到底能造成怎样的影响，本次研究特意以2006年5为采样年，以上4个板块共计39个楼盘为样本进行研究（具体楼盘见附表六），通过比较发现：
●车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘价格。就某一个站点而言，在不考虑其他因素情况下，轨交房价格是以站点为圆心向外逐渐降低，位于两站点间的楼盘，如果离站点较远，价格也不会很高
●越是离站点近的楼盘，价格的增长越快，尤其是当楼盘离站点在500米至1000米时，价格差异比较明显。（如一号线北延伸段1000米较1500米上涨108元/平方米，而500米较1000米要上涨317元/平方米；同样三号线北延伸段1000米较1500米上涨318元/平方米，而500米较1000米要上涨588元；五号线也类似）
●二号线西延伸段周边楼盘档次普遍较高，尤其是仁恒河滨花园，虽然离轨道交通站点有一定距离，但价格仍能居该板块之首，可见高端楼盘价格受轨道交通距离的影响要小。
资料来源：上海中原研究咨询部
52006年在宏观调控的影响下，自住需求成为主流，一来这年的数据能比较好的反映真实需求的价格情况，二来宏观调控将在
4、轨交房与非轨交房价格增幅研究
由图可以看出，无论是有轨道交通的楼盘还是无轨道交通的楼盘，其周边房价的增长率走势大致相同；只是在最高点处，有轨道交通楼盘的平均增长率为47.5%6，而无轨道交通楼盘的平均增长率为38.7%，前者要比后者高出近10个百分点，也就是说凭借轨道交通优势，可以使楼盘价格进一步提高十个百分点（在其他因素相同的前提下）；当价格增长率下跌时，轨交房能表现出更强的抗跌性，在最低点处，有轨道交通楼盘的平均跌幅为1.7%左右，而无轨道交通楼盘的平均跌幅为5%。
资料来源：上海中原研究咨询部
6此处轨道交通房价格增幅以四条轨道交通四个板块年平均价格为基准计算，非轨道交通房价格增幅以两个非轨道交通板块年
三、结论与预测
通过本次研究，可以得出以下一些结论：
轨道交通在开工时对周边房价的影响要大于开通时。
轨道交通对房价增长率的影响大小，要看区域对轨道交通的依赖程度的大小，依赖程度越高的，价格增长率增长越快；反之价格增长率增长则越慢，两者成正比
越是经过郊区或外围区域的轨道交通，受宏观调控影响越严重，价格增长率变动幅度也越大
对于购房者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是楼盘与站点的距离
离轨道交通站点越近，价格涨幅越明显
对于地段好且品质高的楼盘，受轨道交通的影响不大
房价的增长不取决于是否有轨道交通，轨道交通所起的作用表现在价格增长率的变化上
在价格上涨时，轨交房能比非轨交房在增长率上多出十个百分点；在价格下降时，轨交房能比非轨交房抗跌四个百分点
随着上海市轨道交通的不断增多，人们对轨道交通的理解开始出现了分化，下一个“莘庄”的区域热点不会那么轻易的出现，原因有二，一是上海购买力已经得到了有效释放，很难再会出现“井喷”排队购房现象，上海购买力会以较温和的形式展开；二是随着越来越多的地铁投入使用，其对周边房价的影响将成温和递减趋势（边际效用递减）。人们对居住地的选择开始变得理性和谨慎。
今年年底将要通车的6、8、9号线（一期），其开工时间均在2005年宏观调控之前，当时周边楼盘出现过短暂的价格猛涨现象，但紧随着调控政策的陆续出台和竣工时间的一改再改，使得如今人们对轨道交通的追捧没有当年那么火热，又由于前期价格的透支和宏观调控的滞后效应逐渐显现，相信在通车前后的一段时间内，价格增长率的增长幅度将会放缓，轨道交通对房价的影响力将逐渐减弱。
附录
附表一：非轨交房采样楼盘价格（元/平方米）
附表二：一号线北延伸段庙行板块采样楼盘价格（元/平方米）
附表三：二号线西延伸段天山板块采样楼盘价格（元/平方米）
附表四：三号线北延伸段淞南板块采样楼盘价格（元/平方米）
附表六：2006年研究板块样本楼盘价格（元/平方米）