律师办理物业管理法律业务操作指引
(2007)
(2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过)
第一章总则
第一节目的、概念
1．1．1 制定目的
本指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草，其目的系为律师提供办理物业管理法律业务操作方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师在代理物业管理法律实际业务中参考。
1．1．2 概念界定
物业管理：物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
物业管理纠纷：物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。
开发商：开发商，又称发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第二十九条规定，房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》
修正，自修正之日起施行）开发商作为物业的投资建设单位，原始取得物业的所有权，在物业管理中，被俗称为“大业主”。
物业服务公司：是依法设立的从事物业服务的企业法人。其根据物业服务合同授受业主（业主大会）或者开发商的委托，对物业进行专业化管理和业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。
业主：是指住宅以及其配套设施的产权所有者，一般拥有房地产行政主管部门签发的房地产权证。
使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。
业主（代表）大会：是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。
业主委员会：是经业主大会选举产生并在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。
前期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业之前这一期间的物业管理。
前期物业服务合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商委托物业服务公司管理物业，并与物业服务公司签订的物业服务合同。
物业服务合同：物业服务合同是指由业主支付费用，物业服务公司受托对指定物业进行维修、养护、利用及相关区域生活秩序管理的合同。物业服务合同广义上包括前期物业服务合同。
临时管理规约：是在销售物业之前，由开发商制订的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项的约定。
管理规约：是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。
业主大会议事规则：业主大会议事规则是小区业主大会与业委会活动的基本要求，是业主大会活动的程序规定，其规定了业主大会和业委会的议事方式、活动程序、职责及任期等。
公共维修基金（资金）：全称为住宅共用部位、共用设施设备维修基金，指由法律规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。
律师办理物业管理法律业务的基本原则
律师在办理物业管理法律业务中，应当遵守以下原则：
第一、应具有一定的专业知识。由于物业管理纠纷有相当的专业性，比如说，维修基金的分摊，公共部位的确定等等，所以律师应注意学习专业的法律知识，熟悉物业管理行业的特点。
第二、应恪尽职责，不受外来因素的干涉。律师接受委托后，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。
第三、依法提供法律服务原则。律师在办理物业管理案件时，要依法执业，遵守国家法律、行政法规、地方性法规、部门规章的规定，遵守司法行政部门与律师行业协会组织制定的规范性文件。
律师办理物业管理纠纷案件的基本要求
律师办理物业管理纠纷案件业务，应依据与委托人签订的委托协议所设定的具体服务内容和要求，在委托权限内依约履行职责，应严格执行市律师协会关于防止利益冲突的有关规定，不得损害委托人的合法权益，应保守当事人的商业秘密与个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情。
1.1.3 本操作指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事物业管理法律业务，主要包括：为物业服务企业、业主、业主委员会提供非诉法律服务，包括但不限于拟定前期物业服务标书、前期物业服务合同、物业服务合同，业主公约；通过协商、仲裁或诉讼方式处理业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主之间的纠纷。
第二节现有立法及相关规定
1．2．1 物业管理行业属于新兴的行业，在这个行业中出现的法律问题立法尚不完善，专门的立法除了全国人民代表大会颁行的〈〈物权法〉〉、国务院《物业管理条例》以外，多为建设部及相关部委的规章和规范性法律文件，另外，上海市也有较多的地方法规和规范性法律文件。
1．2．2 物业管理法律业务所涉法律、法规、规章主要有：
〈〈物权法〉〉2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行
《物业管理条例》2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行
〈〈国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定〉〉，2007年8月26日国务院第504号令公布，自2007年10月1日起施行
《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正，自修正之日起施行
《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自1999年10月1日起施行
《中华人民共和国价格法》1997年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，自1990年1月1日起施行
〈〈中华人民共和国公司法〉〉2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过，自2006年1月1日起施行
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》建住房＜2003＞130号，自2003年9月1日起施行
《物业服务收费管理办法》国家发展改革委员会、建设部发改价
格＜2003＞1864号，自2003年9月1日起施行
《业主大会规程》建设部建住房＜2003＞131号，自2003年9月1日起施行
《住宅室内装饰装修管理办法》2002年3月5日建设部令第110号，自2002年5月1日起施行
《物业管理企业财务管理规定》财政部财基字（1998）7号发布，1998年1月1日起施行
〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部令（2004）第125号，自2004年5月1日起施行
《上海市实施＜物业管理条例＞的若干意见》沪府发＜2003＞61号，自2003年9月1日起施行
《上海市住宅物业管理规定》上海市人民代表大会常务委员会＜2004＞40号，自2004年11月1日起施行
《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉若干意见的通知》沪府发（2004）38号
《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》沪价商＜2005＞011号，自2005年10月1日起施行
《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》沪房地资物＜2005＞第60号，自2005年1月31日起施行
1．2．3 从目前立法的情况看，有关物业管理的立法变化较快、较多，从事物业管理业务的律师应多关心这方面的立法进展，以便更好地做好这一方面的业务。
第二章物业服务公司、业主大会、业主委员会
第一节物业服务公司
2．1．1 物业服务公司的设立条件，根据《公司法》及有关规定，一般应具备以下条件：
（1）发起人（股东）符合法定人数。
我国《公司法》规定，我国有限责任公司由五十个以下股东出资
设立，同时我国法律允许一人公司的设立。对于外资的物业服务公司，应遵守法律、法规的特殊要求。
（2）股东出资达到法定资本最低限额
虽然根据我国公司法的规定，有限责任公司法定资本最低限额为人民币3万元，其中一人公司的最低出资额不得低于10万元，但由于物业服务公司实行资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》第五条的规定，其三级资质也要求具有５０万元的注册资本。（〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部令（2004）第125号，自2004年5月1日起施行）所以在实际上，物业服务公司的最低注册资本为50万元。
（3）股东共同制定章程
设立物业服务公司，应当具备《公司法》对公司章程的要求。公司章程是规定公司组织及其行为的基本规则的重要文件。公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构以及利益分配原则、债权、债务处理方式、内部管理制度等规范的书面文件。章程在公司成立后，对公司、股东、董事、监事、经理具有约束力。
（4）有公司名称
公司名称是公司组成的一部分，是一个公司与其它公司区别的标志。根据《企业名称登记管理规定》：公司只准使用一个名称；公司名称应当由字号、行业或者经营特点、组织形式，不得损害国家或社会公共利益等。
（5）建立符合《公司法》要求的组织机构。
物业服务公司作为独立的法人，应当有自己的意思机关，独立进行意思表示，享受权利并承担义务。因此应当根据《公司法》规定设立股东会、董事会、监事会。股东会是公司权力机构，董事会是公司的经营决策机构和业务执行机构，监事会是公司的监督机构。
2．1．2 物业服务公司的资质管理
我国政府物业管理部门对物业服务公司实施资质管理制度。根据建设部〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉的规定，物业服务公司应当
按照本规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业服务业务。一级、二级、三级物业服务企业的资质标准如下：
（1）资质一级企业
a.注册资本500万元以上；
b. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅200万平方米；
②高层住宅100万平方米；
③独立式住宅(别墅)15万平方米；
④办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩；
（2）资质二级企业
a.注册资本300万元以上；
b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中等以上职称；
c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅100万平方米；
②高层住宅50万平方米；
③独立式住宅(别墅)8万平方米；
④办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（3）资质三级企业
a.注册资本50万元以上；
b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
d.有委托的物业管理项目；
e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2．1．3 物业服务公司独特的法律地位
物业服务企业作为独立的企业法人，其组织结构和经营管理与一般企业法人并无区别。一般是以公司形式出现。但物业服务企业的业务来源于业主的委托，又通过其自身的服务物业来实施管理，这种关系决定了物业服务企业独特的法律地位。
（1）物业服务企业依合同约定实施物业管理，其管理权源于业主。在物业管理中，业主才是物业管理真正的主人，决策人是业主大会、物业服务企业实际上是其雇员。业主大会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业服务企业来提供服务性管理。
（2）物业服务企业是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。物业服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政隶属关系。物业服务公司与广大业主之间的服务标准、收费标准，完全是一种平等主体间的市场交易行为。
（3）物业服务企业与业主委员会必须进行合作，实施对物业的管理，双方体现出合作的关系。在物业管理过程中，物业服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时
常要和物业服务企业打交道，由此而产生了它们之间的合作关系。
2．1．4 物业服务公司的权利
根据法律、法规的有关规定，物业服务公司享有以下权利：
（1）根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法。如管理公约、住户手册等各方面的管理规定，这些规定在业主大会成立后必须经业主大会承认；
（2）依照物业服务合同和管理办法对物业实施管理；
（3）依照物业服务合同和有关规定收取管理费；
（4）有权制止业主违反规章制度的行为。物业服务企业虽不是行政执法机构，但为了保证业主和使用人的合法权益，业主大会可通过管理规约和物业服务合同，授权物业服务企业享有制止业主和违反规章制度行为的权利。
（5）有权要求业主委员会协助管理，比如说对业主拖欠物业管理费的行为；
（6）有权选聘专业的企业承担专项管理业务。物业服务企业可对些专项管理和服务选聘专业性的企业负责，如清洁、绿化、维修、保安等工作。但不能将整个管理责任及利益转让给他人。
2．1．5 物业服务企业的义务
根据法律、法规的有关规定，物业服务公司履行以下义务：
（1）履行物业服务合同，依法经营；
（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；
（3）重大管理措施应提交业主委员会或业主大会审议批准；
（4）接受行政主管部门监督指导；
（5）定期向全体业主公布管理费用收支账目；
（6）物业服务合同终止时，须向业主委员会移交全部物业管理用房、物业管理档案、本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。
第二节业主、业主大会及业主委员会
2．2．1 业主的权利
根据法律、法规的有关规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
2．2．2 业主的义务
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修基金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法规规定的其他义务。
2．2．3 业主大会的召开
（1）首次业主大会的召开
a.首次业主大会或业主代表大会召开的条件
国务院颁布的《物业管理条例》第十条提及了首次业主大会，但
没有规定首次业主大会召开的条件，也没有规定前期物业服务合同的期限，这样建设单位及其聘请的前期物业企业有可能签订期限很长的前期物业服务合同，损害业主的利益。《上海市住宅物业管理规定》对首次业主大会召开的条件作了明确的规定：一个特定管理区域内，房屋出售并交付使用的面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
b.首次业主大会及业主代表大会的筹备工作
根据上海市房地局的有关规定，住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，开发商应按《上海市住宅物业管理规定》的规定，提交有关资料。区（县）房地产管理部门应当及时和街道办事处依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位未提供资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由开发商承担。
在开发商报送有关资料后，区（县）房地产管理部门和街道办事处组织业主推荐产生业主代表，组成业主大会筹备组。筹备组成员应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。
筹备组在区（县）房地产管理部门和街道办事处指导下，做好下列各项筹备工作：
①确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方法、人数，并组织业主推荐产生业主代表。
②确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数。
③确定召开业主大会会议的时间、地点和内容。
④确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会候选人。
⑤参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）。
⑥做好召开业主大会会议的其他各项工作。
业主的投票权以套为计算单位。单个业主在首次业主大会会议上
所持投票权不应超过全部投票权的30%。
c.首次业主大会的一般程序
①由大会筹备组介绍大会筹备情况；
②由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可以作自我介绍；
③审议通过业主委员会章程和管理规约；
④由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员；
⑤审议决定其他物业管理的重大事项。
在首次业主大会上产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，报物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府进行备案，从上海市目前的实际情况看，业主大会与业主委员会同时备案，房地产行政主管部门发放《业主大会、业主委员会备案证》。
（2）业主大会例会及临时业主大会的召开
业主委员会成立后，负责召集以后的业主大会，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般应每年召开一次会议。
经持有一定比例投票权的业主提议，业主委员会就其提议须召开业主大会，称为业主大会的临时会议或特别会议。《物业管理条例》规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。
业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹建和使用专项维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2．2．4 业主大会的职权
业主大会履行下列职责：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）筹集和使用专项维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
2．2．5 业主委员会会议及工作制度
（1）业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定召开业主大会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（2）委员会会议召开前的准备工作。如会议召开的通知、会议材料应在会议前多长时间送达各委员；委员因故不能参加会议时的委托工作、手续等。
（3）委员会召开会议的主持工作。一般委员会召开会议都应由主任主持，主任因故缺席不能履行职责的，可由副主任主持。
（4）在业主委员会召开会议时，一般采取少数服从多数的原则，进行表决时，每一位委员有一票表决权。
（5）业主委员会的会议记录是物业管理区域内的业主对业主委员会的工作进行监督的一个途径，也是业主委员会承担相应责任的有效依据，在业主委员会的章程中应规定好会议记录的工作，以及会议档案的保存等。
2．2．6 业主委员会的职权
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
2．2．7 业主委员会的法律地位
业主委员会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和全体业主监督。
由业主组成的业主团体业主委员会，是否具备独立的民事主体资格问题，《物业管理条例》没有给出明确的规定。但根据最高院的相关批复（2002民立他字第46号）和上海高院有关解释（沪高法民一<2002>6号），基本上承认业主委员会独立的民事主体资格和民事诉讼主体资格。这些规定或解释的基本要旨为：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主大会，由大会以多数表决的方式通过业主大会决议，对诉讼与否作出决定。
第三章物业服务合同、临时管理规约及业主大会议事规则
第一节前期物业服务合同
3．1．1 前期物业服务合同的签订
前期物业服务合同是由开发商与物业服务公司签订，一般情况下，物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因，尚未成立业主委员会之前，已经产生进行物业管理服务的必要，只能由开发商委托物业服务公司进行管理。
3．1．2 前期物业服务合同的特点
（1）前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同。
从前期物业服务合同的订立可知，前期物业服务合同是开发商与物业服务公司签订的，但合同的主要权利与义务人是物业服务公司和广大业主，即物业服务公司进行物业管理服务，业主进行交费并遵守《临时管理规约》之义务。所以前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同。从目前的情况看，前期物业服务合同作为购
房合同的附件，在购房者签订购房合同时一并签署生效。
（2）前期物业服务合同受制于行政主管部门较多干预。
这种行政干预体现在两个方面：一是国家对前期物业服务合同实行强制的招投标制度。根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。同时规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市、市、县政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。二是国家对普通住宅物业管理费的收费标准实行审核制度。对于普通住宅的前期物业收费标准是属于政府指导价的范畴，物业服务企业的的收费标准应当报物价行政主管部门审批后实行。
（3）前期物业服务合同期限较短。
前期物业服务合同的期限不长，如果在前期物业服务期间，业主委员会成立，并与物业服务公司签订正式的物业服务合同，前期物业服务合同自然终止。
3．1．3 前期物业服务合同的主要内容
（1）物业的接管验收
物业接管验收是前期物业服务协议的重要内容，也是物业管理开始运作的第一道程序。物业接管验收，是指物业服务企业接受物业管理委托后，对指定物业根据建设单位的提请，进行以主体结构安全和满足使用的再检验，同时接受图纸、说明书移交，从而着手实施物业管理。根据前期物业服务协议，开发商负有义务将物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给物业服务公司，验收范围内的设施、设备、建设物及其附着物为物业服务公司行使管理权的范围。
（2）开发商的权利和义务
a.应当在销售物业之前，制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规
约应当承担的责任等事项依法作出约定。
b.应当在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并要求物业买受人在订立物业买卖合同时，做出遵守《临时管理规约》的书面承诺。
c.在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。
d.审定物业服务公司拟定的物业管理方案并对物业服务公司提交上述物业管理方案出具书面审定意见。
e.检查监督物业服务公司管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案。
f.审定物业服务公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在物业管理公司提交上述材料之日起__日内出具书面审定意见。
g.保证委托物业服务公司管理的房屋、设施、设备达到国家验收标准及要求。
h.向物业服务公司提供经营性商业用房（指非住宅房屋）。
i.向物业服务公司提供法律规定的平方米建筑面积的物业管理用房。根据上海市规定，物业管理用房不低于物业管理区域房屋总面积的0.2%,最低不少于100平方米.
j.在物业管理交接验收时，负责向物业服务公司移交物业服务公司所需要的资料。
k.为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、物业使用人按规定缴纳外，不足部分由开发商承担。
l.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
m.协助物业服务公司做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
n.及时缴纳空置房屋的物业管理服务费；依法提供物业维修专项资金。
o.开发商有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理服务费用收支状况进行审计。
（3）物业服务公司的权利和义务
a.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。
b.对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议。
c.配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接。
d.对业主和物业使用人违反法律、法规、规章的行为，提请有关部门处理。
e.按本合同的约定，对业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。
f.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。物业服务公司将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的，相关的物业管理责任仍由物业服务公司向开发商、业主及物业使用人承担。
g.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议定后由物业服务公司组织实施。
h.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约定，并负责监督。
i.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，向开发商提出上述计划和报告；经开发商审定后组织实施。
j.负责每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。
k.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与开发商协商经开发商同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途。
l.不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主及物业使用人的合法权益。
m.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
n.本合同终止时，向开发商移交开发商提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。
o.接受业主、物业使用人、开发商和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务，定期以书面方式向开发商报告本合同履行情况。
3．1．4 前期物业服务合同的费用负担
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由开发商承担。
3．1．5 签订前期物业服务合同应注意的法律问题
根据前期物业服务合同的特点，律师在协助开发商或物业公司签订前期物业服务合同时应注意以下问题：
（1）根据上海市的有关规定，前期物业服务合同应作为房屋出售合同的附件
（2）凡是普通住宅的，所拟定的物业管理服务收费标准应报物价管理部门审批，非普通住宅或商用物业的，应报有关部门备案。
（3）属于上海市物业管理收费等级收费调整范围的物业，超过最高标准收费的，应报物业管理行业协会，经协会组织有关专家论证后实施。
（4）对于住宅物业，且面积超过5万平方米的，聘请物业管理公司要经过招标。非住宅物业，没有这一规定限制。
（5）前期物业服务合同的期限，一般为两年，且业委会成立后并与新的物业服务公司签订物业服务合同（或与前期物业服务公司续签物业管理服务合同）后失效。
第二节物业服务合同
3．2．1 物业服务合同的签订
物业服务合同是由业主委员会代表物业管理区域内的全体业主与物业管理公司签订的。在合同签订前，业主委员会要经过业主大会或业主代表大会的授权。根据《物业管理条例》和上海市地方法规的规定，物业服务合同应当采用书面形式，并报房地产行政主管部门备案。
3．2．2 物业服务合同的特点
（1）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。
物业服务合同促成物业所有权与管理权的的分离，成为现代物业管理得以进行的重要前提。根据物业服务合同的委托授权，物业服务企业成为业主的“管家”，不仅负责对物业的管理，即物业的维修、养护、利用、处分；而且负责对人的管理服务，即对业主和使用人日常行为的约束或不当行为的制止。
（2）物业服务合同不以某个业主的意志为转移。
物业服务合同是业主委员会代表业主与物业管理公司签订的，但并不是说物业服务合同代表了每一个业主的意志。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只须经过管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主的同意，就可以与物业服务公司签订物业服务合同，所有的业主均应受物业服务合同的约束。
（3）物业服务合同受一定的国家干预。
物业管理活动涉及到百姓日常生活、城市正常秩序，因此受到一定的国家干预。主要体现在：一是行政机关，如公安、消防、环保部门，基于行政权要对物业管理行为进行指导监督，因此合同中所涉的治安管理、消防管理、环境管理、车辆管理应受到有关部门的指导监督。二是物业服务合同的收费和合同本身要报有关部门进行备案。在上海市实行等级收费的情况下，物业服务公司提供的服务和收费应遵守等级收费的有关规定。
3．2．3 物业服务合同的主要内容
（1）物业服务合同的基本内容
物业服务合同应具备以下主要条款：
a.双方当事人的姓名或名称、住所。一方一般为业主委员会或业主大会，另一方为物业服务公司；
b.管理项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。
c.管理内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。
d.管理费用。即物业服务公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费，有的收费项目是同物业管理委员会协商决定的，如停车场的停车费。
e.双方的权利与义务。
f.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。
g.其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、争议解决、合同的变更、补充、终止等。
（2）业委会或业主大会的权利与义务
a.代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给物业服务公司。
b.监督业主遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理公共服务费用。
c.审定物业服务公司拟定的物业管理方案。
d.检查监督物业服务公司管理工作的实施及制度的执行情况。
e.审定物业服务公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在物业管理公司提交上述材料之日起__日内出具书面审定意见。
f.审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业管理公司提供
停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有
权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于
物业管理法律法规测试题（二） 出题人：李门隆答题时间：120分钟阅卷人： 姓名：时间：地点： 一、单项选择题：（共10分） 1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。 A.物业管理条例 B.物权法 C. 民法通则 D.合同法 2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A.业主 B. 物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业 3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。 A.平等的法律主体关系 B. 领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系 4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。 A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政 5、业主是指（） A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人 6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。 A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D. 居民委员会
7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会 8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。 A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同 9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。 A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业 10、业主委员会的权利来源于（）。 A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权 二、多项选择题：（共20分） 1、物业管理法律法规调整的对象是（）。 A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系 2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。 A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权 3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。 A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设
施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂。 一、业主定义、权利、义务 （一）业主定义 业主是指房屋的所有权人在实际生活中分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主是指拥有房屋的个人，非自然人业主是指拥有房屋所有权的主体是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织，如公司、工厂、企事业单位等。 （二）业主在物业管理活动中享有的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4.参加业主大会会议，行使投票权； 5.选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6.监督业主委员会的工作； 7.监督物业服务企业履行物业服务合同； 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10.法律、法规规定的其他权利。 （三）业主在物业管理活动中履行的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5.按时交纳物业服务费用； 6.法律、法规规定的其他义务。 二、如何正确处理业主之间矛盾与纠纷 （一）产生矛盾纠纷的原因 业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。 1.业主缺乏自律管理意识
物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为
物业管理法律制度体系的构建策略 随着我国城市化建设的不断推进,我国的建筑业发展势头强劲.为了更好的发挥建筑的使用功能,管理建筑物周围的基础设施以及优化建筑物周围的环境,物业服务业迎来了发展的春天. 为了更好的规范物业服务企业,提升物业服务企业的服务水平,及时解决和处理物业服务纠纷,开展物业管理法律制度体系建设研究具有重要意义. 一、物业管理法律制度体系建设的重要意义 (一)加强对物业管理法律制度体系建设是为了更好的适应当前社会发展形势的需要 当前,随着我国依法治国理念的不断深入,我国的各项法律制度建设都已经趋于完善.物业管理由于是近些年才兴起的产业,是随着我国房地产业的发展而产生的一项新兴产业、朝阳产业,因此,我国的物业管理法律制度体系建设还不完备,还没有形成有效的法律制度监督体系,对于因为物业管理产生的纠纷我们处理起来还有很大的压力.为了更好的适应依法治国的社会发展趋势,加强对物业管理法律制度体系建设具有重要意义. (二)加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物业管理水平的提升 物业管理在我国可以称作是一项朝阳产业、新兴产业.物业管
理水平直接关系到城市的现代化建设以及居民的生活质量. 市场经济条件下,随着竞争的不断增强,物业管理水平也需要不断的提升.但是由于物业管理所涉及的问题较多,所管理的区域也越来越大,物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂,需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系,没有健全的法律制度体系是不行的.建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依,避免物业管理纠纷的产生,为构建和谐社会起到一定的作用. (三)加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害 当前,因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增,究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全,我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大.建立健全物业管理法律制度体系,对于有效的维护各方的合法权益是很必要的.也可以为我国的司法实践提供必要的帮助.所以说,我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究. 二、物业管理法律制度体系建设研究 (一)物业管理法律制度的概述 1.物业管理法律制度的含义 所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为,并逐渐形成物业管理法律制度体系. 2.物业管理法律关系中的主体与客体 制定和完善相应的物业管理法律体系,我们首先要明确物业
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
预防和化解物业管理纠纷 物业服务纠纷产生的原因 （一）物业公司及开发商方面 1、物业公司服务不到位 物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，物业公司不及时解决或不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付物业费以自保。同时大部分物业服务合同的内容简单模糊，物业公司操作空间大，而业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。 2、物业公司与开发商的互相推诿 开发商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房的喜悦中通常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会注意到物业合同这类小事情。并且交房手续是在开发商处办理，而交钥匙往往是在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业公司单独拟定的不容业主选择。业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物业服务达不到开发商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定的服务标准，开发商的承诺与其无关，物业公司与开发商的互相推诿，使得业主的利益无人保护。 3、开发商建房遗留问题得不到有效解决 房地产开发商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开发商招聘的物业公司。在这两种关系中房地产开发商的地位总是能指导物业公司，房地产开发商利用其优势地位把设计规划和建筑质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进
物业管理纠纷起诉书 原告：委托人： 委托人电话： 被告： 地址： 电话： 法定代表人： 上诉请求： 1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。 2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。 3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取1.5元/平米/月的物业费。 3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下： （一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。 （二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。 (三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。 （四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。 二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下： （一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。 （二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。 三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下： （一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。但是，刷卡制度只能刷自己家的那层电梯，如若出现事故，自救方法完全失效。所以，我们不同意安装刷卡器。 此致。 抚顺市区人民法院 原告： 年12月8 日
物业管理法律法规知识题库 第一部分<物业管理条例> 1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。 2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（第二条） 3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。（第三条） 4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（第五条） 5.业主是房屋的所有权人。（第六条） 6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。（第六 条第8款） 7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。（第 七条第4、5款） 8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体 业主在物业管理活动中的合法权益。（第八条） 9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。（第九条第1款） 10.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（第十条） 11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数 过半数的业主参加。（第十二条第1款）。 12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。（第十二条第2款） 13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施， 应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（第十二条第3款） 14.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。（第十二条第4款） 15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民 法院予以撤销。（第十二条第5款） 16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则 的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（第十三条） 17.召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。（第十四条第1款） 18.业主委员会是业主大会的执行机构。（第十五条） 19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（第十六条第1款） 20.管理规约对全体业主具有约束力。（第十七条第3款） 21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任 期等事项作出约定。(第十八条)
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名 时间：2008-8-10 浏览量： 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理
服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/8918194102.html, 物业管理九大典型纠纷 关注一：公共设施的主人究竟是谁? 近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。 解读： 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。
解决方法： 这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 关注二：签物业委托合同还是服务合同? 据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。 解读： 这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管
物业管理条例 《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。 中文名：《物业管理条例》 颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝 类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日 实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日 目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读 物业管理条例制定原因 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 物业管理条例修订内容 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。 第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。 第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。 第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
物业管理的法律责任构成有哪些 一、物业管理法律责任的构成和归责原则涵义 物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件 .法律责任中的归责，是指因违法行为所导致的事实后果是否应当由违法行为关系当事人承担的判断过程，它根据事先确定的标准和规则判断当事人是否应当承担法律责任，回答各种法律责任如何认定问题。所谓归责条件，是指为确定法律责任的有无、种类及其大小而由法定的判别要素组成的依据。归责条件是归责和认定物业管理法律责任的关键所在，因而也是物业管理法律责任问题中最重要的核心内容。 归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则，它反映了一国评价违法行为的特定社会物质生活条件和社会基本价值观念。在归责原则中，归责事由居于核心地位。所谓归责事由，是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况和社会生活力的发展要求，根据其立法指导思想，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的惟一和核心的责任原因。归责事由决定着归责原则的变化和发展。在古代法中盛行的是结果责任原则，它以损害结果为其惟一归责事由。近代以来，受个人自治、意思自由的社会价值观影响，盛行过错责任原则，使人承担责任的不是行为或行为结果，而是过错。20世纪形成的现代法，基于科技突飞猛进和社会的急剧变迁，使社会中危险因素激增，为合理分配风险，现代法在某些法律事实引起的法律责任确定方面规定了无过错责任，这是对古代法的结果责任的扬弃，是一个“正—反—合”的辩证运动过程的成果。 归责原则的基础性作用主要有三：①决定法律责任的构成要件。例如，如果合同法采取过错责任原则，违约责任的构成要件应包括违约行为和违约方的过错。违约方只有能证明自己违约无过错的，才不构成违约责任;若是采取无过错责任原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，违约方没有必要证明自己是否有过错。②决定违法赔偿的范围。③决定法律责任的承担方式。例如，在结果责任原则下，赔偿损失是违约责任的主要方式;在过错责任原则下，违约金是违约责任的主要形式。 由于物业管理中违法行为具体种类很多，涉及诸如民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任，其具体的构成要件也各有一定差异。因此，本节只能从各种法律责任构成的一般规律和归责类型角度作出一般性的说明。 二、物业管理法律责任的一般构成在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：
一、名词解释 1、物业管理法规： 2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。 3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系 4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。 5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。 6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部
门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。 二、简答： 1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规 1、《宪法》 2、《民法通则》 3、《物权法》 4、《物业管理条例》 5、《城市新建住宅小区管理办法》 6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》 7、《物业服务收费明码标价规定》 8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。 （1）假定——物业管理法律规范适用的前提。 （2）处理——物业管理法律规范的核心。 ( 3 ) 制裁——物业管理法律规范的保证。 9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？ 物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。 （1）业主（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？ （1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）
物业管理纠纷的处理 摘要：本文针对我国物业管理纠纷存在的问题和矛盾，分析我国物业管理现实状况。在迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位的前提下，分析了物业管理纠纷产生的原因，对物业管理纠纷进行全面透析，以寻求解决对策，从根本上减少和消除物业管理过程中的各种纠纷，使业主和开发商和物业管理企业的关系步入良性发展，促进湖省物业管理市场的完善和快速发展。 关键词：物业管理纠纷处理 近年来，随着物业管理业的迅猛发展，物业管理企业的规模和夜盖面也迅速扩增，而在不断加速法制化建设进程的大环境下，广大业主的权利意识也渐渐觉醒，物业管理纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。 物业管理纠纷除少数是行政管理纠纷之外，大多数都属于合同纠纷和财产权益纠纷。比如:拖欠物业管理费纠纷、维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等等。这类纠纷严重影响了物管企业和业主的良好合作关系。 一、物业管理纠纷的类型 我国规范物业管理的法律不仅有私法上的《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等主要法律规范，还有公法上的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》以及众多关于城市房屋和住宅小区的行政规章。在近几年内，尤以自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称“司法解释”)最具指导意义。该司法解释结合了目前物业管理的实际情况，对增强法律规定的针对性，为审判提供明确、统一的判断标准川以及实现物业方而的公平正义有着积极的作用。 物业管理纠纷的类型有许多划分方法，本文将其分为前期物业管理中的纠纷、物业管理过程中的纠纷和物业的使用与维护中的纠纷。 1.前期物业管理中的纠纷。根据“司法解释”，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。然而，建设单位与物业服务企业的关系并非只是简单的委托法律关系，事实上物业服务企业常常受制于建设单位，致使在建设单位有问题的物业交付使用并损害到业主的合法权益后，将建设单位与业主的纠纷转变为物业服务企业与业主之间的纠纷。此外，新老物业服务企业交接时，原物业服务企业为了争取既得利益与可实现利益而不愿退出物业服务区域和移交相关事项，使新企业无法正常工作，导致纠纷的产生。 2.物业管理过程中的纠纷。最突出的是物业管理收费方而的纠纷;一方而，物业服务企业存在着乱收费、擅自提高收费标准等问题，另一方而，业主自身也抱有少交费而享受优质服务的侥幸心理。同时，物业日常安全管理、业主装修工程等也是纠纷较常发生的领域。 3.物业的使用与维护中的纠纷。如物业服务企业擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，甚至损毁房屋及配套设施，或者擅自挪用维修资金从而与业主产生的纠纷。 二、物业管理纠纷产生的原因 物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多。归纳起来，主要有以下四个方面的原因。 （一）房地产项目开发时留下隐患。在现有的物业纠纷中，有很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成业主与物业服务企业之间的矛盾。业主往往因为房子质量或其他在购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。