2015年新疆房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因
素考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
2、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
3、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
4、契税实行的是__税率。
A．比例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
5、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。
A：最低出价者
B：最高出价者
C：正常出价者
D：最高条件出价者
E：执行层的组织协调
6、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。
A：3300
B：33000
C：1000
D：10000
E：执行层的组织协调
7、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。
A：房地产开发经营业
B：房地产咨询业
C：房地产估价业
D：房地产经纪业
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
9、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。
A：房地产平均价格
B：房地产中位数价格
C：房地产价格指数
D：房地产众数价格
E：借款合同
11、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
E：工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385
B：2393
C：2955
D：2964
E：工业用地的监测点评估价格
13、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。
A．2011年7月1日
B．2011年8月1日
C．2011年9月1日
D．2011年10月1日
14、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
E：工业用地的监测点评估价格
15、已知一年期国债利率为3．31％，贷款利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，所得税抵扣的好处为0．5％，则报酬率为．【2006年考题】
A：7．78％
B：8．28％
C：13．21％
D：14．21％
E：工业用地的监测点评估价格
16、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的__是第一步。
A．需求影响因素分析
B．吸纳率分析
C．需求预测分析
D．市场购买者的产品功能需求
17、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。
A：1％
B：3％
C：5％
D：7％
E：执行层的组织协调
18、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。
A：368
B：552
C：561
D：920
E：工业用地的监测点评估价格
19、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。
A：给水、排水、电力、通信
B：给水、排水、燃气、热力
C：排水、电力、通信、燃气
D：排水、电力、通信、热力
E：工业用地的监测点评估价格
20、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发
公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
21、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
22、下列关于预备费的说法不正确的是__。
A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用
B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和
C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用
D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元
23、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
24、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。
A：75％
B：65％
C：55％
D：45％
E：工业用地的监测点评估价格
25、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。
A．5
B．15
C．10
D．30
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣
金最高为__万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
2、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
3、下列属于农民集体土地范围的包括。
A：村农民集体的土地
B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地
C：乡(镇)农民集体的土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
4、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。
A．空置率指标
B．供给指标
C．需求指标
D．市场交易指标
E．存量指标
5、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
6、不属于确定城市规模的意义是__。
A．综合平衡法
B．区域分配法
C．环境容量法
D．线性阶段法
7、以下交易属于非正常交易的情况有。
A：土地使用权出让拍卖
B：相邻房地产的合并
C：房地产涉案拍卖
D：卖方负责补交土地使用权出让金
E：买方不负责缴纳契税
8、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．资金来源与运用表
9、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。A．62.5
B．2500
C．137.5
D．200
10、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A：60
B：45
C：30
D：15
E：执行层的组织协调
11、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)
A：投资房地产信托基金
B：购买住房抵押支持证券
C：购买房地产企业债券
D：购买物业用于出租经营
E：购买土地进行开发
12、职工以标准价购买住房，拥有__。
A．全部产权
B．完全产权
C．部分产权
D．标准产权
13、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。
A：挑战定价法
B：领导定价法
C：目标定价法
D：随行就市定价法
E：借款合同
14、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。
A：100％
B：200％
C：300％
D：400％
E：执行层的组织协调
15、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（）。
A．成本导向定价法
B．收益导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
E．产品导向定价法
16、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
17、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是__。
A．还本付息比率
B．抵押收益率
C．投资回报率
D．项目收益率
18、征收土地由用地单位支付。
A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：最低生活费
E：青苗补偿费
19、现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。
A．6774.31
B．7045.56
C．6974.58
D．7034.52
20、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。
A：经营利润
B：利润总额
C：税后利润
D：可分配利润
E：未分配利润
21、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
23、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。A：作为拆迁人，接受拆迁委托
B：房屋拆迁许可证的审批
C：拆迁委托合同的备案管理
D：受理强制拆迁的申请
E：拆迁补偿安置资金使用的监督
24、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
25、选聘、解聘物业管理企业是的职责。
A：业主大会
B：业主代表大会
C：业主委员会
D：居民委员会
E：执行层的组织协调