住宅开发过程中物业与地产的前期配合流程
近年来，房地产行业的高速发展对物业管理前期介入提出了更高的要求。为加强物业与地产前期的工作配合，共同打造优质品牌，地产公司必须对物业管理的前期介入高度重视，并采取相应措施。
第一部分组织机构与职能
地产客户服务委员会是物业与地产前期配合工作的最高决策组织，地产客户服务中心和物业项目管理部是职能部门，也是地产与物业的接口部门。地产各项目部和物业项目组为具体执行单位。
一、地产客房服务委员会组成
主任：地产公司主管营销和客户服务的副总经理；
副主任：物业公司分管项目副总经理、地产客户服务中心总经理；
常委三名，分别是地产公司财务、策划和工程的负责人；
委员多人，分别是地产公司各项目部的负责人。
二、客户服务委员会职责
客户服务委员会为公司客户服务工作的领导和决策机构，负责：
地产公司客户服务工作的计划、统筹与监控；
客户服务基金使用的审批；
重大客户投诉的分析、决策、监督落实；
公司及物业公司商品类住宅客户服务工作的评价考核等工作。
三、两个会议
1.客户服务委员会会议
时间：每月一次或发生重大事件时召开
参会人员：客户服务委员会
目的：研讨相关议题,形成决议
2.客服月度会议
时间：每月一次
参会人员：客户服务委员会成员、地产客服中心全体人员、各项目部负责
人、物业项目管理部负责人
目的：通报客服情况，检讨工程方面的问题
四、地产客户服务中心主要职责
是客服委的秘书处和执行机构,负责客户服务标准的制定、颁布、实施
工作，并对公司全程客户服务各环节实施有效监控；
负责地产公司商品住宅的客户服务工作；
为地产公司与物业公司在商品住宅开发和服务过程中对对接部门；
负责公司内部客户服务工作的协调、沟通和代表公司对施工单位的后
续管理。
五、物业项目管理部主要职责
与地产公司客户服务中心及各项目部对接；
负责项目的管理方案策划，费用测算；
兼顾公司内部协调，为项目提供前期介入的配套服务。
第二部分配合内容及流程
双方配合工作的内容在《物业管理前期介委托合同》和客户服务委员会会议纪要中规定，简述如下：
一、策划设计阶段
由地产客户服中心组织地产项目部、物业项目管理部召开项目说明会，项
目部提供必要的图纸资料给物业公司；
项目管理部组织专业人员进行现场勘查，研究设计文件，从物业管理和业
主使用角度提出合理化的建议。地产公司项目部对物业公司提出的建议要进行研究和回复，确定建议采纳的情况，如不采纳需说明原因；
根据项目的市场定位和商品定位，物业公司编制管理方案；
物业公司测算管理成本初步确定管理费用收费标准，经地产和物业公司达
到成一致意见后执行；
物业公司配合地产公司起草《前期物业服务协议》和《业主临时规约》，
经双方汇签后执行。
二、施工阶段
一般在入伙前六个月派驻工程人员进住现场；
物业现场工程人员参加项目工程例会；
项目部工程人员，对各项目定期巡视；
记录发现问题并于项目沟通解决。
三、销售阶段
地产在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，将营销思路、规划
设计思路向物业公司做详细介绍，物业公司依此进行物业管理概念及模式研究，纳入项目策划的一部分，同时作为销售卖点进行提炼；
物业公司设管理处对销售中心、样板房等进行管理，主要提供保安、清
洁、服务员服务、配合地产开展各种促销活动。
四、验收
入伙前三个月物业公司组织人员对房屋进行全面检查及预验收，入伙前
一个月物业公司与项目部进行交接验收；
记录发现的问题，交给项目部处理；
项目部对发现的问题进行整改，争取做到零缺陷交房。
五、入伙
物业公司编制《入伙方案》，经项目部、客户服务中心研讨后实施；项
目部负责入伙现场的布置、入伙仪式及活动的策划与开展；
物业公司根据实际情况调派公司人员办理集中入伙手续。
六、售后服务
地产公司、物业公司、施工单位签订《保修协议书》，明确三方的责权
利，《保修协议书》将作为施工合同的附件，具有法律效力；
物业公司派驻专业售后服务人员，负责收集整理《房屋验收表》，交项
目部安排施工单位返修；
入伙后前6个月的售后服务责任单位为项目部，地产客户服务中心和物
业售后服务人员配合工作。6个月后由售后服务人员和客户服务中心负责。1年后由物业公司主要负责。
七、费用结算
前期费用主要包括：前期介入人工成本、前期水电费用、清洁费
用（包括保洁开荒费）、办公费用分摊、物资购置费用、物业
垫付的费用、管理酬金（总成本的10%）等；
前期费用先由物业公司编制总预算，而实际的费用以《费用确认
单》确认的为准；
费用的金额确认，平时发生的费用由物业公司填写《费用确认
单》，说明发生费用的情况，经项目部的指定负责人审核签字
生效；
每季度地产和物业结算一次，物业公司填写费用汇总表，经物业
公司项目管理部、物业公司分管领导、地产公司客户服务中心、
地产公司项目部总经理确认签字后进行结算。
策划设计阶段和施工阶段的配合（案例）
策划设计阶段是物业与地产配合工作的开始，我们都知道，策划设计对一个项目是非常重要的阶段，物业公司在这个阶段的有效介入可以实现以最小的投入达到最佳的效果，起到优化设计方案、完善设计细节、降低运行成本、方便使用管理作用。
物业公司在策划设计阶段前期介入主要由项目管理部统筹完成，主要的工作内容包括：
1)提出工程建议
2)参与研究物业管理模式
3)策划编制物业管理方案
4)编写《前期物业管理协议》
5)编写《临时业主公约》
提出工程建议的配合流程
一般由地产客服中心服或项目部组织召开设计说明会，由项目部向物业公司进行设计方案的说明和交底。参加设计说明会的包括：地产项目部、地产客服中心、物业项目部、物业相关项目组的人员。之后由物业项目部组织研计设计方案，编写《物业设计建议书》提交给项目部。地产项目部研讨《物业设计建议书》的内容并回复物业建议的采纳情况。在这种运行的模式下，物业先后编写项目的设计建议书。很多的物业建议被采纳，取得了很好的效果，例如项目的员工宿舍，管理用房等，下面具体分享两个案例,具体如下：
项目物业建议及被采纳情况
一、建筑方面
1、外立面要不利于攀爬，户与户之间难于攀越。
2、空调室外机的位置要够大并且利于散热和安装。（建议客厅空调
室外机位置设计为1.5米*0.9米、房间空调室外机位置设计为
1.2米*0.6米）
已采纳。尽可能可虑足够位置。
3、考虑空调室外机的噪声不要影响邻居。
已采纳。但小户型不能避免。
4、水电表及煤气表的位置要便于检查及抄表，尽量不要设计在户
内。已采纳。16-18栋水表在户内，项目与设计院协调。
5、充分考虑自行车的出入及停放位置，在自行车的停放位置安装电
源插座，为电动自行车充电提供方便。（现小区设计基本无单车、电单车存放地点的规划）
已采纳。在小区设计集中停放区，并安装充电电源，地下室安装
摄像监控。
6、尽量减少小区内水景水池数量，因深圳是严重缺水城市，小区水
景会增加物业的运作成本，不利于日后的管理。
7、游泳池要有遮阳的设施，可用遮阳板等。
已采纳。设计有遮荫帆布棚。
8、游泳池内要设有洗手间。
已采纳。
9、车辆能压到的水沟盖板，井盖等要特别加固，防止压坏重量不能
过重及发出噪声。
已采纳。
10、合理设计垃圾中转站的位置，在规划图中应有标明。
已采纳，但在地下室垃圾车下不去，还在商议。
11、外立面尽可能少设计错层、承台、连接窗的平台结构，避免造成
业主使用不便及安全隐患问题。（大阳台无法晒衣服、楼上掉下
的重物砸到了楼下阳台）
12、燃气管道、污水管道上下口地方尽可能设计成不易攀爬形，燃气
检修口及通气口不要设计在业主家。
已考虑，尽可能满足。
13、屋面和地下室顶板防水不能用防水卷帘材料，一但防水卷材破裂
无法修复。（例：花三1#地块地下室顶板防水层有漏水。）
已参考，待研究。
14、电梯机房窗户应具有防水和散热功能，应做双层，一层是玻璃一
层是百叶。
已采纳。
15、2#地块地下室面积过大应多建几条伸缩缝，以免天气冷时导致板
面拉裂。（花园城一期地下室、商铺经常漏水）
已参考，尽可能满足。
16、排烟井应具有很好防雨功能。（花园城一期排烟井下大雨时会进
雨水，导致业主家墙面渗水）
已采纳。
17、入户门安装时门底与地面应有足够距离，以免木地板和地砖不能
安装。（花三1#地块门底边预留≤2.5公分，住户无法安装地板
材料）
已采纳，并在合同中注明高度保留45公分。
18、入户门安装应有保护措施或土建施工完毕安装。防止损坏。（花
三1#地块的门80%损坏严重，施工人员未加保护）
已采纳，并在合同中注明没有甲方认可不得私自拆封。
19、室外电器和通讯管井应有排水装置，防止线路短路。（参照花三
1#地块弱电井排水办法较好）
可考虑建议
20、所有设备房应铺地砖，以免地面起灰尘，缩短设备使用寿命，同
时为参加深圳市绿色社区等评选工作要求。
已采纳，并在施工合同中注明此条款。
二、景观绿化方面
1、适当增加一些小型喷雾的景观。
2、多设置一些室外的石桌石凳，供人们室外休闲时使用。并尽量设计
在乔木下或加设遮阴伞等。
3、增加羽毛球、室外健身器材、室内乒乓球、麻将室等活动设施。
已采纳，增设了羽毛球场
5、小区内设置景观式的垃圾箱。
6、室外尽量不要用原木的材料，寿命短，维护费用高。
7、用户信箱做的大一些并带送奶箱为好。
8、乔木选择中，建议落叶与常绿乔木合理配置，配植一定数目的花木及果
木，如木棉、黄槐、白兰、荔枝、黄皮、芒果等，并尽量减少使用棕榈
科植物（叶片较少，吸收灰尘、废气、噪音等效果不好，且不遮阴）。
9、各类水景旁建议种植叶面积较大的植物，便于清理以避免影响水循环系
统的正常工作。
10、园路交叉点尽量设计有弧度。
11、平台花坛等须设计排水口，并尽量和室外排水口接近，不能排于行人路
面，影响美观及行走。
12、清洁、绿化用水建议安装水表，便于控制成本。
已采纳，绿化可实现，清洁考虑。并在楼层内设有水龙头便于清洁用水。
13、楼道内建议不要设置花坛，可在光照良好处采用悬挂式绿化。
14、建议根据不同的功能区，种植较有特色植物进行分区，如片植粉单竹
（高，可下设简单园椅及运动器械），或片植玫瑰等，形成各有特色的区
域。
15、清洁水管尽可能要安装在沙井或专用水池，即美观也不会因清洁剂污水
流向周边绿化。
已采纳，尽可能设计有形状的水池。
16、在小区燃气管道及行人通道口不要种植绿化尽可能铺草地砖，燃气公
司行业标准出对此有专门要求。
已采纳，铺草地砖。
三．电气方面
1、考虑到高尚住宅已经显现的光污染情况，本着节约用电的原则，建议小区公共道路照明灯采取柔和低瓦数的长明灯的灯光且高度不易太高，楼道照明灯采取感应式灯具，不仅可以避免光污染，而且提高了后期物业对于电的管理的质量。
2、公共用电的所有回路全部要安装电表，便于供电公司抄表到户和对公共用电的管理，降低物业运行成本。（要求对电梯、楼道、商业、小区公共照明、清洁、绿化等回路独立装线并安装电表计量。）
已采纳，在图纸上体现。
3、每户室内总开关要带漏电保护功能，确保用电安全。
4、商铺及大户型要考虑适当增加用电的容量，以满足社会发展的需要，防
止出现二次增容带来的不便。（建议设计为15千瓦三相）
4、配电室及电梯机房要有可以自动运行的通风装置。特别是配电房散热通
风装置不能与消防通风装置共用，消防风机的功率较大，会造成电
能的浪费。
已采纳，在施工合同中注明安装计时器装置。
6、变压器组之间设计联络电缆，便于管理和检修，便于合理的投入变压器，
节能降损。（例：花三1#地块四台变压器是两台两台相连使用，建议四
台全部相连，在使用不大的情况下可手动操作一台。）
7、室外照明应有自动时间控制装置，便于节能。
8、电梯电源应有防雷装置，防止打雷损坏电梯。
四、智能化
1、为满足客户对安全需求，小区实行24小时封闭式管理模
式，小区车辆及行人出入口设门禁和摄像头，要刷卡才能进出。围墙安装红外线对射或感应电缆。外来人员需登记办理临时出入卡方能进入小区。
3、单元门和地下车库门，设有门禁、对讲和摄像头。
4、所有门禁要可以同监控中心对讲，便于及时处理异常情况。
5、摄像头应配套有夜间感应照明装置，防止光线太暗图像看不清。
6、地下停车场的出入口要设置自动道闸，只允许有地下停车场停车卡的人
驶入。防止其它车辆驶入地下停车场。
7、自动道闸要有防误落装置，防止误砸车辆。
8、要有可靠的防雷、散热系统，防止雷电或过热造成的破坏。
9、监控中心值班室要配套有洗手间。
10、单元门要注意开关时的噪声，可考虑选用海月二期的门锁，该种锁
的噪声非常低。
11、可视对讲实用性不强可以考虑不用可视对讲，可节省投资和日后的
维护费用。
已参考建议。
12、智能化系统技术问题不稳定，建议业主家不要多使用，在大门口公共区
域、栋门口、电梯、地下室设置摄像头，小区外围设红外线系统。
13、建立社区网，让业主诉求问题在社区网内解决。
五、给排水方面
1、在高层及公寓的天面可以统一安装太阳能热水器的专用的热水管道给住
户供应热水，（供应时间4—11月，便于进行统一收费同时可节约能源）已考虑，今后可做为一个环保卖点。
2、小区的绿化用水要安装水表，能上锁，位置要方便取用。
已采纳，做小箱上锁。
3、清洁用水源处要有排水设施，能上锁、安装水表，方便排放污水。
4、下地暗埋水管的连接处要留有检修井或在地面上做标识，便于日后的检
修。
5、高层的排污管底部转弯处要采取技术措施（或用铸铁管），防止被坠落
物打破，在立管到地面处安装防臭溢水口，防止管道堵塞。
已采纳，一楼住户管道与二层以上的分开单独走。
6、洗手间的沉降层可不封闭，便于装修时调整排水口的位置。
在标书中考虑。
7、厨房内地面最好设计排水口，方便清洁。
设计是新型环保理念，不予以考虑。
8、建议住户家水管采用钢朔管
地产有统一标准要求，不予以考虑。
9、所有主给水管应从地下室环网，有足够阀门分段控制，便于检修。
六、考虑适当的位置设计管理用房和业委会的办公用房，并进行基本的装修。公寓也应有管理用房设计安排，便于针对公寓的特点进行针对性服务，所以应有管理用房。
已采纳，不给管理用房但可在大堂做前台。
七、考虑设计部分物业公司员工的宿舍
小区内若出现紧急情况，调度人员会比较困难，贻误最佳的
工作时机。按六个人一个房间，每间约18平方米，配套有冲凉房和洗手间。
已采纳，已预留场地、但通风采光问题还待研究。
八、其它
1、地下停车位数量不足，建议幼儿园底下也做地下车库。
不予考虑。
研究物管模式
研究物业管理模式由地产项目部同物业一同，根据项目的产品定位和市场定位，了解项目的市场定位及目标客户群，调查业主的实际需求，进行相关的市场调研，物业公司进行运作成本的测算，经客服委主任审批后确定物业管理的服务模式。如地产开发的高端产品，经过对包括香港在内的同类地产考查研讨，最后确定的礼宾员式服务的管理模式和4.2元的收费标准。目前已成为地产高端产品的物业管理特色品牌。而针对城市主场小户形公寓的具体情况，地产与物业紧密配合，推出了全面体验式酒店化物业管理服务模式，对楼盘的销售起到了很好的促进作用。
策划物业管理方案
策划物业管理方案是物业新项目主要的工作内容之一，根据物业的管理模式进行方案细化。同物业招标文件基本上差不多。
策划物业管理方案的工作要点
1)了解物业基本情况
2)确定物业服务原则、目标、指标
3)机构设置、部门职能、岗位职责及人员编制
4)编写前期介入方案（工程介入、销售配合、现场服务、人员计划、
费用预算）
5)确定管理模式，研究提练特色服务内容
6)研究装修管理的对策
7)测算合本及收入，确定收费标准
编写《前期物业管理协议》和《临时业主公约》的工作要点
1)时间上要确保不能影响销售
2)与销售合同内容一致，不能有冲突
利用范本明确细节规避法律风险
在施工阶段的工作模式
《物业管理前期介入委托合同》中已明确了工作程序：
1)适时派驻工程人员进住现场，一般提前6个月左右
2)现场工程人员参加项目的工程例会
3)项目部工程人员对各项目定期巡视
4)发现问题于现目部沟通解决或上报客服委
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
物业客服工作流程及内容 入住管理 1、入住手续 2、房屋档案的建立（一户一档） 3、空房管理（定期检查制度） 4、空房的使用制度 5、空房钥匙管理 收费管理： 1、物业费的收取包括：缴费通知单的发放，收费期，费用明细，业主费用查询 2、代收代缴费用的收取（水、电、煤气、电视等）缴费通知单的发放；收费期；费用明细；业主费用查询 清洁消杀管理： 1、清洁消杀设备、用料管理 2、清洁消杀操作规程及服务标准 3、检查制度：检查频率、方式（抽查？）检查记录整改 保安管理 1、保安员情况 2、排班制度 3、巡视频次及其记录：公共区域巡视；楼内巡视；保安队员文明服务、着装要求 4、检查制度：检查频率、方式（抽查？）；检查记录；整改； 5、监控中心管理：监控记录；录像带管理； 6、访客管理：出入登记记录 绿化管理 1、小区绿化美化标准
2、花木养护工作计划及实施的管理（新增、补种、更换） 3、检查制度：检查频率、方式（抽查？）；检查记录；整改 业主投诉处理 1、投诉的界定 2、投诉登记制度 3、投诉的处理：及时性；准确性；向业主反馈结果 4、投诉率的统计：及时率；处理率 业主意见调查 1、调查频率、比例、范围、内容 2、《意见调查表》的发放与回收制度 3、意见调查统计：图表统计；调查报告；向全体业主公布调查结果；预防与纠正措施 社区文化管理 1、与业主委员会的定期沟通制度 2、专人负责 3、定期举办社区文化活动 消防制度 1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录 2、消防器材配置的管理：台帐；更新记录；检测记录； 3、定期消防演习制度 4、消防宣传标识的安放 装修管理 1、装修手续的办理：装修备案申请表；装修协议；装修保证金制度 2、施工人员登记制度、出入管理
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
XX管理处物业管理员每日工作流程 一、流程： 8：30—9：00 向值班室了解住户申报、投诉，并作好处理、安排。9：00—10：30巡视、检查责任区内住宅楼宇、公共设施的完好情况，以及住宅装修有无违章，治安巡逻、社区秩序、绿化、卫生等情况是否正常，跟踪其它部门的工作，走访、回访住户，征求住户意见。14；00—15：00室内学习、整理资料，熟悉责任区情况，回答住户咨询、投诉。接受住户来访。 15：30—17：00巡视、检查、走访、回访，所有维修、投诉必须在二十四小时之内回访。 17：00—17：30室内整理，填写工作日记，并将有关事项与值班室联系，做好安排。 二、要求： 1、以上流程为指导性质，如遇突发事件、临时工作安排、住户急事 来访等，必须做相应调整，优先解决和满足突发事件、临时工作和住户要求。 2、巡视和检查必须做到每天两遍，查遍责任区内每一部位，走访必 须做到每季度一遍，要求住户在走访登记簿上签字。 3、发现责任区内有违章违法、不良现象时，通知有关部（队）及时 解决，并负责跟踪监督，直至完成。 《工作日记》管理规程 一、板面设计填写图例如下（2天/页） （一）、正确立项
（二）、一般按下述格式及要求书写： １、格式： 编号 事情情况及结论 安排情况 复查情况 再做安排情况 复查情况 再做安排情况 。。。。。。。。 。。。。。。。。 。。。。。。。。 ２、要求： 编号：前六位为日期，后两位为流水号，共八位。 事件情况及结论：时间、地点齐备，得出初步结论；如事件情况较复杂，须详细记述其经过。 安排情况：注明时间、复查结果。如复查问题未解决，则需填写“再做安排情况”。 再做安排情况：要求同“安排情况”，但在所有解决办法无效时，需重新寻求有效的解决办法并记述。 三、每一工作立项，如在一次决录中未能完成时，需在今后的日记中 特述踪，踪方法即使用相同编号并在编号前加注“１＊”、“２＊”。。。。。。，依次递增；直至此工作立项真正完结时，加注“＊＊”，以示工作完结。 四、《工作日记》作为上级考评、自评及参与其它部门人员考评的重 要依据，需做好必要的有关事件、人员的记录，做到真实、全面。 五、字迹工整，页面清洁。 六、《工作日记》仅供主任、物业助理查阅，并向其它人员提供咨询， 但不得外传。
房地产项目策划广告流程 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得 到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品(开发公司广告部) 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息 广告公司出媒体计划 一-确定广告目标 一-主题确定及创意表现 一-广告投放时间的确定 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 准备阶段 1. 拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就 有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规 划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系 列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自 己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通 会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大， 始终从开发公司的角度出发，视野狭小, 具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从 局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发 商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2 .确定预算 (1) 广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项: A. 广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B. 广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C .广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D .其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、 SP 活动、直效营销等费用 (2) 确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广 告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、 企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式 A. 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性 B. 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。 C. 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。 D. 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后 估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。 通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在 楼盘销售总金额的1% —3%之间,而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行， 销售结果一旦不如 ■＞确定预算 寻找广告公司 ■＞媒体选择
全套物业管理公司工作流程图 目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图
意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
工作流程图 编制：物业管理部日期：2XXX年9月日 审核：质量管理部日期：2XXX年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。 2XXX年月日发布 2XXX年月日实施
深圳房地产项目前期策划方案
深圳英联房地产项当前期策划工作内容模板 一、市场调研 (一)城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境(P) 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境(E) 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力(人均GDP) 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境(S) 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积
4．城市发展技术环境(T) 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重( % ) 3)社会劳动生产率(元,人) 4)科技进步贡献率( % ) (二)城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2)城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3)城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析
C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 (三)区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括: 3)规划设计及卖点 4)产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5)项目定位 6)营销综合及策略 7)价格标准及策略 8)媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9)促销措施及效果 10)销售状况
小区物业管理工作流程内容 小区物业管理工作流程及内容 （一）管理构架 1、组织机构图 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员） 2）各部门骨干基本情况 （二）内部管理制度 1、公司管理形式（总经理负责制；总公司与各管理处关系，自负盈亏） 2、行政人事制度 1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点） 2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理 3、档案管理 1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）
2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）3）档案借阅制度 4）业主资料的管理（保密性） 5、财务制度 1）收费标准的制定、申报、审批 2）押金的处理 3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理 5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1）采购内容的制定和审批 2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 4）库房安全管理制度 7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记 4）通告管理制度
8、工程管理制度 1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等） 2）签订合同 3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度 5）整改制度 9、办公设备的管理 1）台帐 2）领用 3）报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设 （三）公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定
5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
小区物业管理处工作流程及内容 瑞赢物业管理公司项目管理部 一、内部管理部分 （一）管理构架 1、组织机构图 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1）员工构成，其中管理人员占？；学历构成（特别是管理人员） 2）各部门骨干基本情况 （二）内部管理制度 1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？） 2、行政人事制度 1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点） 2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理 3、档案管理 1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案） 2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件） 3）档案借阅制度 4）业主资料的管理（保密性） 5、财务制度 1）收费标准的制定、申报、审批 2）押金的处理 3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理 5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1）采购内容的制定和审批 2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 4）库房安全管理制度 7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记 4）通告管理制度 8、工程管理制度 1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等） 2）签订合同 3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度
5）整改制度 9、办公设备的管理 1）台帐 2）领用 3）报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设 （三）公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定 5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定 二、小区基本概况（组织小区接管验收工作） （一）概况 1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等 2、设备设施情况 1）消防设施 2）配电设备 3）电梯设备 4）给排水设备 5）计量设备 6）人防设施 7）有无智能化设施 3、竣工验收情况（有无影响物业服务质量的设计问题） （二）物业管理方式 （三）业主委员会概况 1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系 2、业主委员会曾行使过的权利（是否能有效的行使其权力） 3、业主委员会的建立、换届、选举制度 4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限 （四）小区内部环境 1、绿化率 2、停车场位情况及其管理 3、公共设施的养护、维修情况 4、业主对小区环境的满意度 5、管理用房的使用情况 6、经营用房的使用情况 1）合同 2）月租
物业管理工作流程与工 作标准 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
《物业管理工作流程与工作标准》根据物业公司的管理流程，讲解了物业公司的投标、招标管理，质量管理体系，接管、验收管理，环境与绿化管理，设备维护与修缮管理，物品采购、物品使用及报废管理，租赁业务管理，安全服务管理，客户服务管理，人力资源管理，财务管理及综合事务管理等内容。 每章都采用“流程图＋工作标准”的形式展现了物业公司各项工作管理的流程和标准，体现了标准化、规范化、制度化、工具化、流程化、实务化的特点，旨在从最基础、最简单、最实用的层面，为相关的工作人员提供相应的操作实务，为物业公司规范化与标准化管理提供参照范本和工具书。 编辑推荐 《物业管理工作流程与工作标准》以科学缜密的态度，根据物业管理经营规律，围绕物业公司的组织结构，分别对物业公司市场发展部、客服中心、工程管理部、环境管理部、质量管理部、行政部门、人事部以及财务部等各部门的工作事项给出了详细的工作流程和工作标准，细化了物业公司各部门、各岗位的职责、制度，还附有部分实用表格。《物业管理工作流程与工作标准》除了能满足物业公司管理人员、物业公司相关工作人员工作的需要外，还可供企业培训及各院校相关专业的师生参考使用。 规范、细化的管理方案 简练、务实的工作指导 目录 第1章物业管理概述 物业管理的概念及其特征、功能 我国物业管理的产生和发展 物业标准化管理的重要意义 第2章物业公司招标、投标管理 物业公司招标、投标的组织机构 物业招标工作程序与工作标准 物业投标工作程序与工作标准 第3章物业公司质量管理体系 建立质量管理体系的工作程序与工作标准 质量管理手册的编写程序与编写标准 质量管理评审控制程序与工作标准 物业质量记录的工作程序与工作标准 第4章物业公司接管、验收管理 物业接管、验收工作程序与工作标准 居住小区接管、验收工作程序与工作标准 第5章物业公司环境与绿化管理 文化娱乐设施管理工作程序与工作标准 环境绿化管理工作程序与工作标准 清洁卫生管理工作程序与工作标准 消杀服务管理工作程序与工作标准 清洁药品使用、保管工作程序与工作标准 第6章物业公司设备维护与修缮管理 电梯运行管理工作程序与工作标准 设备保养管理工作程序与工作标准 房屋修理管理工作程序与工作标准 室内装修验收申请工作程序与工作标准 空调运行管理工作程序与工作标准
小区物业管理处工作流程 及内容 The latest revision on November 22, 2020
小区物业管理处工作流程及内容 瑞赢物业管理公司项目管理部 一、内部管理部分 （一）管理构架 1、组织机构图 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员） 2）各部门骨干基本情况 （二）内部管理制度 1、公司管理形式（总经理负责制；总公司与各管理处关系，自负盈亏） 2、行政人事制度 1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点） 2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理 3、档案管理 1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案） 2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件） 3）档案借阅制度 4）业主资料的管理（保密性） 5、财务制度 1）收费标准的制定、申报、审批 2）押金的处理 3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理 5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1）采购内容的制定和审批 2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 4）库房安全管理制度 7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记 4）通告管理制度 8、工程管理制度 1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等） 2）签订合同
3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度 5）整改制度 9、办公设备的管理 1）台帐 2）领用 3）报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设 （三）公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定 5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定 二、小区基本概况（组织小区接管验收工作） （一）概况 1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等 2、设备设施情况 1）消防设施 2）配电设备 3）电梯设备 4）给排水设备 5）计量设备 6）人防设施 7）有无智能化设施 3、竣工验收情况（有无影响物业服务质量的设计问题） （二）物业管理方式 （三）业主委员会概况 1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系 2、业主委员会曾行使过的权利（是否能有效的行使其权力） 3、业主委员会的建立、换届、选举制度 4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限
物业管理岗位职责及工作流程 物业管理需要处理客户投诉，及时处理突发性事件，并将处理情况及时上报相关领导;以下是小编精心收集整理的物业管理岗位职责及工作流程，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。 物业管理岗位职责及工作流程1 1、负责小区迎宾、接待等服务工作 2、负责责任区内业主沟通工作，做好业主档案的管理、更新工作 3、完成上级主管交办的其他各项工作任务 物业管理岗位职责及工作流程2 1、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力; 2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系; 3、制定项目年度物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况; 4、妥善处理一切紧急及突发事件;
5、负责厂房、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作; 6、负责监管项目资产(如物业中心、车位、房屋等)的运行情况; 7、负责协调和管理绿化、保安等相关工作; 8、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序。 物业管理岗位职责及工作流程3 1、负责园区消防、安全管理工作; 2、负责园区保安、保洁、工程、保绿的日常管理工作; 3、负责园区企业客户的沟通、维护，保证园区客户满意率达95%以上; 4、为园区企业提供增值服务方案，全方位助力园区企业成长; 5、与地方政府及职能部门保持良好工作联系; 物业管理岗位职责及工作流程4 1、主持设施的日常运bai行操作、维修和保du养的技术管理工zhi作;dao
2、安排客户报修的zhuan接待、报修工作; 3、管理物业的保安、消防、保安、清洁、绿化等工作; 4、检查与指导维修人员工作; 5、核算及监督房屋、大厦的水电费和管理费。 物业管理岗位职责及工作流程5 1根据物业管理服务合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养、护、消杀、清掏清运、设施设备维护保养等服务; 2、拟定年度工作(含财务预算)计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本; 3、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业部处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练; 4、对物业部发生的各类安全事故和隐患认真核实、区分责任，提出处理建议; 5、指导检查物业部的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程;
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。 （3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。 五、环境影响、风险分析及防范措施 1、环境影响 符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。 2、风险分析 （1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。 （2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。 （3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。 （4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。 3、防范措施 （1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。 （2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。 （3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。 （4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。 六、建设成本、销售、税金、利润估算 1、建设成本估算： （3）、车库、物业等1100元/㎡：车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：9013×1100元/㎡=9914300元。 单位建筑面积地成本：132.5元/㎡。 （5）、前期费：规划设计费：3元/㎡（含外网竖向）， 审图费：2元/㎡，防雷检测费：1元/㎡， 测绘费：2.72元/㎡，质量监督费：1元/㎡， 环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/㎡，
物业小区保洁工作程序 一、目的： 保持物业小区环境整洁、清新、幽雅。 二、范围： 适用于物业小区的保洁工作。 三、职责： 1、环境事务组保洁专业经理负责物业小区整体保洁工作的统筹、布署、及督查。 2、保洁班长负责物业小区保洁工作的组织实施及日常巡查。 3、保洁员负责物业小区清洁的具体工作。 四、程序： （一）、楼道的清洁 1、每日依从高层到底层的顺序，用扫帚将楼道内的脏物打扫干净，打扫时动作要轻，以免起尘土。 2、打扫完后，用半湿拖布按由上至下的顺序拖擦楼梯，拖布用清水冲洗干净后方可再次用来拖地。 3、用拧干的湿抹布将楼梯栏杆擦拭一遍，应无污迹、无尘土。 4、清洁楼道时要注意避让客户，以免将污水溅到客户身上。 5、做到墙面无污迹、无蜘蛛网，楼道窗台无尘土，玻璃明亮，保持楼道灯罩及开关面板的清洁。 6、在清扫楼道的同时，对楼道照明灯进行检查，发现损坏或不亮及时报修。
7、每日擦拭消防箱、灭火器，保持箱内外干净无尘土。（二）、道路的清洁 1、保洁员每日清晨须将所辖区域内的道路路面进行一次彻底清扫。 2、清扫时力度要适当，以免暴起尘土并注意避让行人，巡查时捡拾石子和脏弃物。 3、路面应随时保持干净，做到无烟头、纸屑、杂物、垃圾及痰印污迹。 4、路面有积水或积雪时要及时清理 物业保洁操作规程（一） 一、小区地面清洁操作规程 1、配备人员：地面每3000平方米面积配备一位清洁工人。 2、保洁地点范围：住宅小区红线范围内（含绿化带、汽车道、人行道、消防通道）保洁时间：早上7：00-17：30。 3、每天早上7：00-8：30对地面彻底清扫一遍，清扫垃圾中转站。 4、每日7：30--17：30每隔一小时巡回清扫一次。 5、保洁时用铲刀清除地面上的污渍、香口胶等杂物。 6、每日将地面的警语牌、指示牌每天擦抹一次（雨过之后立即擦干表面水份）。
东平县城市建设综合开发公司下属各物业管理公司 《物业管理规章制度及操作流程》 为加强各物业公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《部规章制度》，各公司员工应根据本公司工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 本规章制度连同《公司管理规定》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各物业公司应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。 不尽之处，公司将适时予以补充。 本规章制度从下发之日起执行。 第一部分岗位职责 物业公司经理岗位职责 1、严格执行、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属公司职工履行岗位职
责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用人员，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向工公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 各物业公司副经理岗位职责 1、在经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向经理汇报管理工作情况，以各种方式听取业主的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。 6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 7、经常与上级公司和相关部门理顺关系，创造良好的外部环境。 各物业管理处主任职责 1、在公司的领导下，全面实施本部门的各项工作。 2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。 3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。 4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。
目录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图
6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图10．消防应急方案出来流程图11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图16．车库（场）收缴费管理流程图17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图7．低压变配电设备维修保养流程图8．新接楼宇入伙管理流程图
9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图11．物业接管验收流程图12．业主看房收楼流程图 工作流程图
编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 文件受控章 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
物业管理之环境部每日工作流程 1、负责跟进保洁各项工作开展情况。 2、负责入户保洁情况跟进。 3、每日对小区内保洁各岗位进行卫生巡查。 4、负责每日入户保洁情况汇总。 5、将每日巡查结果汇总，确定整改方法及整改时间。 6、临时工作的安排（如：突发性事件的处理等） 7、安排次日保洁各项工作。 环境组内部管理制度 严格按照管理部及公司各项规章制度开展环境组各项工作。 1、不迟到、不早退，不代打卡。 2、节约办公用品。 3、认真填写保洁巡查记录表及各项质量表格记录及相关记录。 4、对业主的问题、要求用专业知识，耐心解答。 5、上班时间不看与工作无关的书报及其他刊物。 6、接听电话时首先称：“您好！环境组” 7、按公司要求着工装及佩带工牌，搞好个人卫生。
8、办公桌保持整洁，物品摆放整齐，无其他与工作无关的物品。 9、发现小区内公共设施损坏及时报告指挥中心，并做好巡查记录。 10、对于业主投诉的问题争取在10分钟之内赶到现场核实，并将实际情况及解决方式及时反馈给指挥中心。 11、对小区内的突发性事件积极配合。 12、积极参加管理部及公司组织的各项活动。 燃油燃气锅炉房制度 一岗位责任制 按锅炉人员配备，分别规定班组长、司炉工、维修工、油料入库检查人员、水质化验人员等岗位职责范围内的任务和要求。 1. 司炉工岗位责任制 ①严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录； ②严格遵守劳动纪律，监守岗位（不脱岗、不串岗），上班前四个小时之内和当班时不能饮酒，不做与生产无关的事； ③发现锅炉油气管道阀门，各种报警设施有异常现象危及安全时，应采取紧急措施并及时报告负责人； ④对任何危害锅炉安全运行的违章指挥应拒绝运行； ⑤配合锅炉设备的维修工作。经常保持锅炉设备和锅炉房内外清洁，做到文明生产；； ⑥努力学习业务知识，不断提高操作水平。
物业管理员工作流程 各项物业服务管理流程： (一)入住管理 1、入住手续 2、房屋档案的建立(一户一档) 3、空房管理(定期检查制度) 4、空房的使用制度 5、空房钥匙管理 (二)收费管理 1、物业费的收取 1)缴费通知单的发放 2)通讯设备的催缴 3)收费期 4)费用明细 5)业主费用查询 2、代收代缴费用的收取(水、电、煤气、电视等) 1)缴费通知单的发放 2)收费期 3)费用明细 4)业主费用查询 (三)清洁消杀管理 1、清洁消杀设备、用料管理
2、清洁消杀操作规程及服务标准 3、检查制度 1)检查频率、方式(抽查?) 2)检查记录 3)整改 (四)保安管理 1、保安员情况 2、排班制度 3、巡视频次及其记录 1)公共区域巡视 2)楼内巡视 4、保安队员文明服务、着装要求 5、检查制度 1)检查频率、方式(抽查?) 2)检查记录 3)整改 6、监控中心管理 1)监控记录 2)录像带管理 7、访客管理 1) 出入登记记录 (五)绿化管理
1、小区绿化美化标准 2、花木养护工作计划及实施的管理(新增、补种、更换) 3、检查制度 1)检查频率、方式(抽查?) 2)检查记录 2) 整改 (六)业主投诉处理 1、投诉的界定 2、投诉登记制度 3、投诉的处理 1)及时性 2)准确性 3)向业主反馈结果 4、投诉率的统计(对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果) 1)及时率 2)处理率 (七)业主意见调查 1、调查频率、比例、范围、内容 2、《意见调查表》的发放与回收制度 3、意见调查统计 1)图表统计
2)调查报告 3)向全体业主公布调查结果 4)预防与纠正措施 (八)社区文化管理 1、与业主委员会的定期沟通制度 2、专人负责 3、定期举办社区文化活动 (九)消防制度 1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录 2、消防器材配置的管理 1)台帐 2)更新记录 3)检测记录 3、定期消防演习制度 4、消防宣传标识的安放 (十)装修管理 1、装修手续的办理 1)装修备案申请表 2)装修协议 3)装修保证金制度 2、施工人员登记制度、出入管理 3、装修的巡视检查及其记录
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议
（二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最 高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零 售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入 提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最 新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价 重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、 对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车