实验三、成本法
案例一：某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，
建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。
(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100
万元，之后将保持预计的盈利水平。
(4)该类度假村项目的报酬率为8％。（2007年《房地产估价理论与方法》）
解（1）土地取得费用1000*10000/10000=1000万元
（2）开发成本 2500*20000/10000=5000万元
（3）管理费用 5000*3%=150万元
（4）销售费用 200万元
（5）投资利润
1000*[(1+7.2%)^2.5-1]+(5000+150+200)*{30%*[(1+7.02%)^2-1]+50%*[(1+7.02%) ^1-1]+20%*[(1+7.02%)^0.25-1]}=624.165万元
（6）销售税费设重新构建价格为V,则销售税费为5.53%V
（7）开发利润（1000+5000+150+200）*12%=762万元
（8）重新构建价格 V=1000+5000+150+200+624.185+5.53%V+762
8189.04万元
（9）经济折旧[500/(1+8%)+100/(1+8%)^2]/(1+8%)^1/3=538.24万元
（10）功能折旧 30-90+400+60=400万元
（11）估价对象估价结果总价=8189.04-538.24-400=7250.80万元
单价=7250.80/ 20000=3625.40元/平方米
案例三：某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990
年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获
得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300元/㎡。建
筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下；
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿
命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧
80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安
装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价
格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，
每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，
租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。(2005年《房地产估价理论
与方法》)
解（1）土地价格=0.4×2000×[1-1/（1+8%）30）]/[1-1/（1+8%）40]
=800×0.9006/0.9540=755.26万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用=3万元；
2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；
3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
4）长寿命项目的折旧费=（1300×0.9-3-82.5-250）×1/40×10=208.63
万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/（1+10%）30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元
（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/（1+10%）30]=65.99万元
（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元
（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元
实验四假设开发法
案例一：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2平方公里，适
宜“五通一平”开发后的分块转让；附近类似位置和类型“五通一平”地价为800元/平方米；“五通一平”的开发成本为2.5亿元/平方公里，开发期3年，开发成本在3年内均匀投入，贷款年利率12%，投资利润率20%，土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让地价的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，可转让土地面积
的比率为60%。
试用静态（计息）方式估算该成片荒地的总价和单价？
【解】
设该成片荒地的总价为V
该成片荒地开发完成后的总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）
开发成本和管理费用等的总额=2.5×3=7.5(亿元)
投资利息总额=（V+V×4%）×[(1+12%)3-1]+7.5×[(1+12%)1.5-1]=0.421V+1.390(亿元)
开发利润总额=（V+V×4%）×20%+7.5×20%=0.208V+1.5(亿元)
销售税费=9.6×6%=0.576（亿元）
购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）
根据上述公式，有，
V=9.6-7.5-（0.421V+1.390）-0.576-（0.208V+1.5）-0.04V
求得该荒地的总价：V=1.222（亿元）
荒地的单价=122200000÷2000000=61.1（元/平方米）
长期股权投资成本法和权益法的转换 成本法转权益法——增资 【商誉综合考虑】 【例1】 商誉综合考虑：两次在初始入账时都已经考虑，不需调整。 商誉综合考虑：第二次负商誉冲掉第一次商誉20，还有商誉20，不用调整。 【例3】 商誉综合考虑：本期的负商誉冲掉了上期的40，还要确认20的负商誉，即营业外收入20：借：长期股权投资——成本20 贷：营业外收入20 商誉综合考虑：两次确认初始投资时只应确认本次的营业外收入， 第一次： 借：长期股权投资——成本60 贷：利润分配——未分配利润60 第二次： 借：长期股权投资——成本60 贷：营业外收入60 商誉综合考虑：第二次商誉冲掉第一次负商誉40，即本应确认第一次负商誉20
借：长期股权投资——成本20 贷：利润分配——未分配利润20 商誉综合考虑：第二次商誉冲掉第一次负商誉60，还有180，不需要调整。 【可辨认净资产公允价】——已评估值+商誉 留存收益使可辨认净资产公允价增加60，剩下的180则是这10%的评估增值。 借：长期股权投资——损益调整60 贷：利润分配——未分配利润60 借：长期股权投资——其他权益变动180 贷：资本公积——其他资本公积180 长投的账面价=法一：按账面600+1200+60+180=2040 法二：可辨认净资产公允价份额8000*22%+第一次商誉40+第二次商誉240=2040 【例2】 留存收益使可辨认净资产公允价增加60，但可辨认净资产公允价只增加了20，也就是说10%的评估价下降了40。借：长期股权投资——损益调整60 贷：利润分配——未分配利润60 借：资本公积——其他资本公积40 贷：长期股权投资——其他权益变动40 长投的账面价=法一：按账面600+1200+60-40=1820 法二：可辨认净资产公允价份额5800*22%+第一次商誉40+第二次商誉504=1820 留存收益使可辨认净资产公允价增加60，但可辨认净资产公允价还下降了20，也就是说10%的评估价下降了80。借：长期股权投资——损益调整60 贷：利润分配——未分配利润60 借：资本公积——其他资本公积80 贷：长期股权投资——其他权益变动80
1直接材料成本差异分析 材料价格差异=实际数量X（实际价格-标准价格） II材料数量差异=（实际数量-标准数量）X标准价格 例：本月生产产品400件，使用材料2500千克，材料单价0.55元/千克；直接材料的单位产品标准成本为3元，即每件产品用量标准为6千克/件，标准价格为0.5元/千克。 2、直接人工成本差异分析 I工资率差异=实际工时X（实际工资率一标准工资率） II 人工效率差异=（实际工时—标准工时）X标准工资率 例：本月生产产品400件，实际使用工时890小时，支付工资4539元；直接人工的单位产品标准成本为10元，即每件产品标准工时为2小时，标准工资率为5元/小时。 3、变动制造费用差异分析 变动制造费用耗费差异=实际工时X（变动制造费用实际分配率一变动制造费用标准分配率）I变动制造费用效率差异=（实际工时一标准工时）X变动制造费用标准分配率 例：本月生产产品400件，实际使用工时890小时，实际发生的变动制造费用为1958元；变动制造费用的单位产品标准成本为4元，即每件产品标准工时为2小时，标准分配率为2 元/小时。 4、固定制造费用的差异分析 ①固定制造费用耗费差异=固定制造费用实际数一固定制造费用预算数 ②固定制造费用能量差异=固定制造费用预算数一固定制造费用标准成本=固定制造费用标 准分配率X生产能量-固定制造费用标准分配率X实际产量标准工时 =（生产能量-实际产量 标准工时）X固定制造费用标准分配率 ③固定制造费用闲置能量差异=固定制造费用预算数一实际工时X固定制造费用 标准分配率= （生产能量-实际工时）X固定制造费用标准分配率 I④固定制造费用效率差异=（实际工时一实际产量标准工时）X固定制造费用标准分配率 例：本月生产产品400件，发生固定制造费用1424元，实际工时为890小时，企业设计生产能力为500件即1000小时；每件产品固定制造费用标准成本为3元，即每件产品标准工 时2小时，标准分配率为 1.5元/小时。
成本法转为权益法的账务处理： 例题1：东方公司07年初投资5000万持股10%，被投资单位可辨认净资产公允价值48000万，07年发放股利1000万，实现净利润4000万，08年初发放股利2000万，之后追加投资8000万，取得15%的股份，被投资单位可辨认净资产公允价值50000万。要求成本法转为权益法核算的调整分录。 如果区分明细科目追溯调整分析如下： 分析：权益法追溯调整对于两次投资之间的公允价值变动的份额=（50000－48000）×10%=200要确认为追溯调整：净损益影响部分=（4000－1000－2000）×10%=1000×10%=100，剩余的部分100万作为“资本公积－其他资本公积”追溯调整。 权益法下对于两次现金股利的处理如下：07年收到的股利100万，属于投资以前年度的股利，所以冲减长期股权投资的投资成本；收到第二年股利200，累计收到股利=300，投资以后到上年度应该享有被投资单位实现的净利润份额=4000×10%=400万，累计股利小于净利润份额，所以第二次收到的股利全部作为损益调整明细冲减。 因此可以得出这样的结论：权益法下到再投资时候“长期股权投资－成本”明细=5000－1000×10%=4900；“长期股权投资－损益调整”明细=（4000－2000）×10%=200；“长期股权投资－其他权益变动”明细=100，调整分录： 借：长期股权投资－成本4900 长期股权投资－损益调整200 长期股权投资－其他权益变动100 贷：长期股权投资5000 利润分配－未分配利润90 盈余公积10 资本公积－其他资本公积100 如果不区分明细科目的情况下，分析如下： 对于应该享有的公允价值变动的份额=（50000－48000）×10%=200中，净损益影响部分成本法和权益法存在共同的地方也存在差异的地方，所以不区分明细科目的追溯调整要针对差异调整； 而对于其他权益变动100的调整，无论区分不区分明细都要全部追溯调整： 借：长期股权投资100 贷：资本公积－其他资本公积100 对于净损益影响部分，中间净利润影响部分=400全部确认投资收益： 借：长期股权投资400 贷：利润分配－未分配利润360 盈余公积40 对于第一次收到股利成本法和权益法全部作为成本冲减，不存在差异；第二次收到股利200后累计股利=300，成本法下冲回之前冲减的成本100，而权益法下全部作为长期股权投资冲减，调整分录： 借：利润分配－未分配利润270 盈余公积30 贷：长期股权投资300 综上所述调整分录后得到完整追溯调整分录： 借：长期股权投资200 贷：资本公积－其他资本公积100 利润分配－未分配利润90
采用成本法评估过程 估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。 （一）土地使用权价格评估： 1、估价对象描述： 估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。 本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。 2、土地估价方法选用： 一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。 技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。 1、地价定义 ①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。 ②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
原材料按计划成本计价方法核算例题： 资料：1.某企业属一般纳税企业，2008年9月份有关会计账户期初余额如下： 原材料账户：168000元；低值易耗品账户；46800元；材料成本差异——原材料成本差异账户：借余8600元；材料成本差异——低值易耗品成本差异账户：借余184元。 2．本月发生采购业务如下： （1）购入原材料一批，买价90000元，增值税15300元；运输费4000元、装卸费80元，共计款项109380元，采用转账支票支付，材料已验收入库。（计划成本92000元）（2）购入低值易耗品一批，买价12800元，增值税2176元；运输费800元，共计款项15776元，采用商业汇票结算，签发并承兑为期3个月的不带息商业汇票一张交供货方。材料已验收入库。（计划成本15600元） 2．根据相关资料计算原材料成本差异率和低值易耗品成本差异率。（列式计算） 3．计算本月发出材料计划成本应分摊差异额；计算本月发出材料实际成本；（将计算结果直接填入“发出材料汇总表”中） 4．根据发出材料汇总表编制会计分录； 材料按计划成本计价核算法例题答案： 1．（1）借：材料采购——原材料93800 [90 000+80+4000×（1—7%）] 应交税费——应交增值税（进项税额）15580（15300+280） 贷：银行存款109380 借：原材料92000 （计划成本） 材料成本差异——原材料成本差异1800 贷；材料采购93800（实际成本） （2）借：材料采购——低耗品13544 [12800+800×（1—7%）] 应交税费——应交增值税（进项税额）2232（2176+56） 贷：应付票据15776 借：低值易耗品15600（计划成本） 贷；材料采购——低耗品13544（实际成本） 材料成本差异——低耗品成本差异2056 2．计算成本差异率： 原材料成本差异率=（8600+1800）÷（168000+92000）×100%=4% 低耗品成本差异率=[184+（—2056）]÷（46800+15600）×100%=—3% 3．计算发出材料计划成本应分摊差异额：
成本法转权益法的会计处理 一、因股份上升，由成本法—权益法，会计分录包括三部份，一是新投资入帐， 二是新旧投资初始确认金额的调整，三是原投资在两个时点间的可辨认净资产公允价值变动的帐务处理。 （一）、新投资入帐 借：长期股权投资—成本（按付出对价） 贷：银行存款等 （二）、调整新、旧投资的初始确认金额 1、计算原投资的商誉=原付出对价—按当时公允价值计算的份额 2、计算新投资的商誉=新增投资付出对价—按新增投资时公允价值计算的份额 3、总商誉=原投资商誉+新投资商誉 4、如果总商誉>0,原投资初始确认不作调整，新投资初始确认金额不再调整，就 按付出对价入帐，即使新投资付出对价小于被投资企业公允价值相应比例份额，也不再记营业外收入。 5、如果总商誉<0,需分三种情况： （1）、原商誉<0，调整原投资的初始确认金额 （2）、新商誉<0，调整新投资的初始确认金额 （3）、原商誉<0，新商誉<0，分别调整新旧投资的初始确认金额。注意：谁是负数就调谁，调整的金额为总商誉的绝对值。是原商誉为负的，如果是以前年
度就投资了的，则调整“利润分配—未分配利润”和“盈余公积”，因为正常的投资权益法下是这样作会计分录的： 借：长期股权投资—成本 贷：银行存款等 营业外收入（差额） 由于现在是要调整以前年度，以前年度的营业外收入都早已结转损益，成为累积的留存收益了，所以就调整留存收益，就是： 借：长期股权投资—成本 贷：利润分配—未分配利润 盈余公积 注意，这个调整仅是调整负商誉，即是差额部分（营业外收入）如果是本年度投资的，则直接调整营业外收入，即是： 借：长期股权投资—成本 贷：营业外收入（差额） 新商誉为负的，调整新投资初始确认金额的分录如下： 借：长期股权投资—成本 贷：营业外收入（差额） （三）、调整原投资在两时点间的可辨认净资产公允价值变动 1、原投资比例按新投资时点计算的公允价值=原投资比例×新投资时点公允价值 2、原投资比例按原投资点时计算的公允价值=原投资比例×原投资时点公允价值 3、权益变动=原投资比例按新投资时点计算的公允价值—原投资比例按原投资点时计算的公允价值
综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费
表 5-3 产品、劳务供应情况表 供应对象供水数量（立方米）供电数量（千瓦小时）基本生产 ------丙产品103000 基本生产车间205000 80000 辅助生产车间供电车间100000 供水车间30000 行政管理部门80000 12000 专设销售机构28000 5000 合计413000 230000 直接分配法： 供水车间费用分配率=20650÷(413000-100000) =0.066 基本生产车间应承担水费205000 × 0.066=13530(元) 行政管理部门应承担水费= 80000 × 0.066=5280(元) 专设销售机构应承担水费= 28000 × 0.066=1840(元)
供电车间费用分配率= 47400 ÷ (230000-30000）=0.237 基本生产丙产品= 103000 × 0.237=24411（元） 基本生产车间应承担电费= 80000 × 0.237=18960（元） 行政管理部门应承担电费= 12000 × 0.237=2844（元） 专设销售机构应承担电费= 5000 × 0.237=1185(元) 实际工作中，辅助生产费用分配是通过编制辅助生产费用分配表进行的 ,本例辅助生产费用分配表如表5-4。 表 5-4 辅助生产费用分配表(直接分配法) 2010年×月 根据表 5—4，应编制下列会计分录： 借：基本生产成本 ------丙产品 24411 制造费用——基本生产车间 32490
管理费用 8124 销售费用 3025 贷：辅助生产成本——供水 20650 ——供电 47400 顺序分配法： 本例企业只有供电和供水两个辅助生产车间，供电车间耗水 100000立方米，供水车间耗电30000千瓦小时，从耗用数量看，似乎供电车间受益多，供水车间受益少。但是水和电的计量单位不同，不能比。由于水的单位成本大大低于电的单位成本，因而实际上供电车间受益少，供水车间受益多。供电车间应排列在前先分配，供水车间排列在后分配。 〖会计处理〗 供电车间分配率=47400÷230000=0.21 供水车间分配率 =（20650+6300）÷（41300-10000） =0.086 实际工作中，辅助生产费用分配是通过编制辅助生产费用分配表进行的 ,本例辅助生产费用分配表如表5-5。 根据表 5—5，应编制下列会计分录：
一.增资由权益法转为成本法（30%-60%） 因追加投资原因导致原持有的对联营企业或合营企业的投资转变为对子公司投资的,要追溯调整，将有关长期股权投资的账面余额调整至最初取得成本，追溯调账时，资产负债表科目正常些，利润表的科目要换成“利润分配——未分配利润”。 继后期间，自被投资单位分得的现金股利或利润未超过转换时被投资单位账面留存收益中本企业享有份额的，分得的现金股利或利润应冲减长期股权投资的成本，不作为投资收益（按权益法的思路处理，由于无损益调整明细，所以冲减长期股权投资成本）。自被投资单位取得的现金股利或利润超过转换时被投资单位账面留存收益中本企业享有份额的部分，确认为当期损益。 【例题3·计算及会计处理题】2007年1月1日，甲公司以1500万元取得C 公司30%的股权，款项以银行存款支付， C公司2007年1月1日可辨认净资产公允价值总额为5000万元（假定其公允价值等于账面价值），因对C公司具有重大影响，甲公司对该项投资采用权益法核算。甲公司每年均按10%提取盈余公积。 2007年C公司实现净利润1000万元，未分派现金股利。 2008年1月1日，甲公司又以1800万元取得C公司30%的股权，款项以银行存款支付，当日C公司可辨认净资产公允价值总额为6000万元，取得该部分股权后，甲公司能够对C公司实施控制，因此甲公司将对C公司的股权投资转为成本法核算。 要求：编制甲公司股权投资的有关会计分录。 【答案】 （1）2007年1月1日 借：长期股权投资1500 贷：银行存款1500 （2）2007年末： 借：长期股权投资——C公司（损益调整） 300 贷：投资收益300 （3）2008年1月1日
【例题1】（追加投资，成本法转为权益法，再追加投资，又改为成本法）江海公司2006年～2010年有关投资业务如下： （1）2006年1月1日，江海公司以610万元（含已宣告但尚未领取的现金股利10万元，支付的相关费用0.6万元）购入A公司10%的股权（A公司为非上市公司，其股权不存在活跃市场），A公司当日可辨认净资产公允价值为6 000万元，投资时有一项固定资产为一栋办公楼，账面价值200万元，公允价值300万元，预计剩余使用年限为10年、净残值为零，采用年限平均法计提折旧。江海公司对A公司没有重大影响，江海公司采用成本法核算此项投资。 （2）2006年5月10日，江海公司收到A公司支付的现金股利10万元。 （3）2006年A公司实现净利润410万元，A公司因可供出售金融资产公允价值变动增加资本公积100万元。 （4）2007年3月20日A公司宣告发放现金股利200万元。 （5）2007年A公司实现净利润910万元。 （6）2008年1月1日，江海公司又从A公司的另一投资者处取得A公司20%的股份，实际支付价款1 800万元。此次购买完成后，持股比例达到30%，对A公司有重大影响，改用权益法核算此项投资。2008年1月1日可辨认净资产公允价值为7 200万元。 （7）2008年A公司实现净利润1 010万元。 （8）2009年4月20日，A公司宣告分派现金股利400万元。 （9）2009年A公司实现净利润610万元。 （10）2010年1月1日，江海公司又从A公司的另一投资者处取得A公司30%的股份，实际支付价款3 500万元。此次购买完成后，持股比例达到60%，对A公司能够控制，改用成本法核算此项投资。 要求： 根据上述资料，编制江海公司与投资业务有关的会计分录。 【答案】 （1）2006年1月1日 借：长期股权投资600 应收股利10 贷：银行存款610 （2）2006年5月10日 借：银行存款10 贷：应收股利10 （3）成本法下不作处理 （4）借：应收股利20 贷：投资收益20 （5）成本法下不作处理 （6）2008年1月1日 ①购入20%股权时： 借：长期股权投资——成本 1 800 贷：银行存款 1 800 2008年1月1日可辨认净资产公允价值为7 200万元，成本1 800万元﹥7 200×20%＝1 440（万元），首次投资时投资成本600＝6000*10%，既不形成商誉又不形成营业外收入，综合考虑不需调整。 ②调整长期股权投资的账面价值
假设开发法测验题 一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分） 1 假设开发法的理论依据是（C） A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理 2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D） A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费. B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。 C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。 D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。 A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法 4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ） A.选择最佳用途 B.选择土地的位置 C.选择该块土地的规模 D.选择该块土地的档次 5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。 A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费 6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C） A. 已投入的费用 B. 毛地的拆迁安置补偿费 C. 投资利息 D. 销售税费 7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）
A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分 B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售 C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确 D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润 8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A） A. 开发完成时的房地产状况的价值 B. 在购买待开发房地产时的价值 C. 开发期间的某个时间的价值 D. 房地产全部租售出去时的价值 9 一般来说，开发经营期的起点（D） A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合 C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合 10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合 C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合 11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ） A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少 C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道 12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ） A．6% B．3% C．6.09% D．8% 二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分） 1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主
第二章变动成本法练习题 一、单选 1、混合成本的分解方法中，主观性最强的方法是（A） A、账户分析法 B、高低点法 C、散布图法 D、回归直线法 2、下列费用中属于酌量性固定成本的是（B） A、房屋及设备租金 B、技术开发费 C、行政管理人员的薪金 D、不动产税 3、下列费用中属于约束性固定成本的是（A） A、照明费 B、广告费 C、职工教育培训费 D、业务招待费 4、下列各种混合成本可以用模型y＝a＋bx表示的是（C） A、半固定成本B延伸变动成本C半变动成本D阶梯式变动成本 5、采用散布图法分解混合成本时，通过目测在各成本点之间画出一条反映成本变动趋势的直线，这条直线与纵轴的交点就是固定成本，斜率则是变动成本。理论上这条直线距各成本点之间的（C）最小。 A距离之和B离差之和C离差平方和D标准差 6、（B）是分解混合成本诸方法中最为简便的一种，同时也是相关决策分析中应用比较广泛的一种。 A高低点法B账户分析法C回归直线法D工程分析法 7、管理会计将成本区分为固定成本、变动成本和混合成本三大类，这种分类的标志是（C） A成本的可辨认性B成本的可盘存性C成本的性态D成本的时态 8、（B）成本在决策中属于无关成本 A边际B沉没C专属D机会 9、造成“某期按变动成本法与按完全成本法确定的营业净利润不相等”的根本原因是（A） A两种方法对固定性制造费用的处理方式不同 B两种方法计入当期损益表的固定生产成本的水平不同 C两种方法计算销售收入的方法不同 D两种方法将营业费用计入当期损益表的方式不同 10、造成某期按变动成本法与完全成本法确定的营业净利润不相等的根本原因是（B） A、两法对固定性制造费用的处理方式不同。 B、两法计入当期损益表的固定生产成本的水平不同。 C、两法即使销售收入和生产成本之间的水平不同 D、两法对期间成本和生产成本之间的区分不同 11、在变动成本法下，构成产品成本的是（A） A、单位变动成本 B、生产成本 C、变动成本总额 D、变动成本与固定成本之和 12、某企业只生产一种产品，本月份生产并销售产品100件，单位产品售价1000元；发生的变动成本30000元，变动管理费用和变动销售费用2080元，固定性制造费用10000元，固定成本40000元。则按变动成本计算，该企业实现的总利润为（A）元。 A、17920 B、70000 C、67920 D、18000 13、某企业只生产一种产品，2009年初的存货是40000元，期末存货是0元。
长期股权投资成本法和权益法的转换 长期股权投资在持有期间，可能因持股比例下降或上升而由成本法改为权益法或由权益法改为成本法。 一、成本法转换为权益法 1.增资由成本法转为权益法 原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，因追加投资导致持股比例上升，能够对被投资单位施加重大影响或是实施共同控制的，在自成本法转为权益法时，应区分原持有的长期股权投资以及新增长期股权投资两部分分别处理：（1）原持有长期股权投资的处理 原持有长期股权投资的账面余额与按照原持股比例计算确定应享有原取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额： ①属于通过投资作价体现的商誉部分(即原取得投资时投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的部分)，不调整长期股权投资的账面价值； ②属于原取得投资时因长期股权投资的账面余额小于应享有原取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，一方面应调整长期股权投资的账面价值，另一方面应同时调整留存收益（追溯调整）。 借：长期股权投资 贷：盈余公积 利润分配——未分配利润 如下图所示： （2）新增长期股权投资的处理 对于新取得的股权部分，应比较新增投资的成本与取得该部分投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，其中投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的账面价值；对于投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应调整增加长期股权投资的成本，同时计入取得当期的营业外收入。 注意：两次投资形成的商誉或计入留存收益（或当期损益）的金额应综合考虑，以确定与整体投资相关的商誉或应计入留存收益（或当期损益）的金额。 (3)对于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产的公允价值变动相对于原持股比例的部分 ①属于在此之间被投资单位实现净损益中应享有份额的，一方面应调整长期
成本法转换为权益法 1.因持股比例上升由成本法改为权益法 因持股比例上升由成本法改为权益法的会计处理如下所示： (1)计算商誉、留存收益和营业外收入 商誉、留存收益和营业外收入的确定应与投资整体相关。假定再次投资交易日和原投资交易日不属于一个会计年度，按净利润的10%提取盈余公积。 ①若综合结果为正商誉，则无需对其进行会计处理; ②若两次交易分别为正商誉和负商誉，但综合结果为负商誉 ③若两次投资均为负商誉 (2)原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产的公允价值变动相对于原持股比例的部分长期股权投资的调整 关键点：为使全部投资按再次投资交易日被投资单位可辨认净资产公允价值持续计算，则应将原投资持股比例部分调整到再次投资交易日享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额。 调整分录如下：
借：长期股权投资(被投资单位可辨认净资产的公允价值变动×原持股比例) 贷：留存收益(盈余公积、利润分配)(原取得投资时至新增投资当期期初被投资单位留存收益的变动×原持股比例) 投资收益(新增投资当期期初至新增投资交易日之间被投资单位的净损益×原持股比例) 资本公积——其他资本公积(差额) 2.因持股比例下降由成本法改为权益法 (1)个别财务报表 关键点：剩余持股比例部分应从取得投资时点采用权益法核算，即对剩余持股比例投资追溯调整，将其调整到权益法核算的结果。 ①处置部分 借：银行存款 贷：长期股权投资 投资收益(差额) ②剩余部分追溯调整 1>投资时点商誉的追溯 剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资作价中体现的商誉部分，不调整长期股权投资的账面价值;属于投资成本小于原投资时应享有被投资单位可辨认
长期股权投资成本法和权益法基本核算对照表
一、因股份上升，由成本法—权益法，会计分录包括三部份，一是新投资入帐，二是新旧投资初始确认金额的调整，三是原投资在两 个时点间的可辨认净资产公允价值变动的帐务处理。 （一）、新投资入帐 借：长期股权投资—成本（按付出对价） 贷：银行存款等 （二）、调整新、旧投资的初始确认金额 1、计算原投资的商誉=原付出对价—按当时公允价值计算的份额 2、计算新投资的商誉=新增投资付出对价—按新增投资时公允价值计算的份额 3、总商誉=原投资商誉+新投资商誉 4、如果总商誉>0,原投资初始确认不作调整，新投资初始确认金额不再调整，就按付出对价入帐，即使新投资付出对价小于被投 资企业公允价值相应比例份额，也不再记营业外收入。 5、如果总商誉<0,需分三种情况： （1）、原商誉<0，调整原投资的初始确认金额 （2）、新商誉<0，调整新投资的初始确认金额 （3）、原商誉<0，新商誉<0，分别调整新旧投资的初始确认金额。 注意：谁是负数就调谁，调整的金额为总商誉的绝对值。是原商誉为负的，如果是以前年度就投资了的，则调整“利润分配—未分配利润”和“盈余公积”，因为正常的投资权益法下是这样作会计分录的： 借：长期股权投资—成本 贷：银行存款等 营业外收入（差额） 由于现在是要调整以前年度，以前年度的营业外收入都早已结转损益，成为累积的留存收益了，所以就调整留存收益，就是：借：长期股权投资—成本 贷：利润分配—未分配利润 盈余公积 注意，这个调整仅是调整负商誉，即是差额部分（营业外收入） 如果是本年度投资的，则直接调整营业外收入，即是： 借：长期股权投资—成本 贷：营业外收入（差额） 新商誉为负的，调整新投资初始确认金额的分录如下： 借：长期股权投资—成本
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
实际成本法例题 【例题1】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。原材料采用实际成本核算，原材料发出采用月末一次加权平均法计价。运输费不考虑增值税。 2015年4月，与A材料相关的资料如下： （1）1日，“原材料—A材料”科目余额20 000元（共2 000公斤，其中含3月末验收入库但因发票账单未到而以2 000元暂估入账的A材料200公斤）。 4/1 借：应付账款 2000 贷：原材料 2000 （2）5日，收到3月末以暂估价入库A材料的发票账单，货款1 800元，增值税额306元，对方代垫运输费400元，全部款项已用转账支票付讫。 4/5借：原材料 1800+400=2200 应缴税费——应交增值税（进）306 贷：银行存款 2506 （3）8日，以汇兑结算方式购入A材料3 000公斤，发票账单已收到，货款36 000元，增值税额6 120元，运杂费用1 000元。材料尚未到达，款项已由银行存款支付。 借：在途物资——A材料 36000 应交税费——应交增值税 6120 销售费用 1000 贷：银行存款 42220 （4）11日，收到8日采购的A材料，验收时发现只有2 950公斤。经检查，短缺的50公斤确定为运输途中的合理损耗，A材料验收入库。 借：原材料37 000 贷：在途物资37 000 （5）18日，持银行汇票80 000元购入A材料5 000公斤，增值税专用发票上注明的货款为49 500元，增值税额为8 415元，另支付运输费用2 000元，材料已验收入库，剩余票款退回并存入银行。 借：原材料 49 500+2 000=51 500 应交税费——应交增值税（进项税额） 8 415
权益法转换为成本法 《企业会计准则第2号——长期股权投资》第十四条第一款规定：“投资企业因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本”。具体情形包括： （一）企业由于减少投资而对被投资单位不再具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的。 （二）被投资单位已宣告破产或依法律程序进行清理整顿。 （三）原采用权益法核算时被投资单位的资金转移能力等并未受到限制，但其后由于各种原因而使被投资单位处于严格的各种限制性条件下经营，从而导致被投资单位向投资企业转移资金的能力受到限制。 在具体实务中，企业是否对被投资单位具有控制、共同控制或能否对被投资单位施加重大影响，应根据公司章程、合同或协议约定、被投资单位所在国家有关外汇政策等进行判断。 企业不得随意将其仍持有股权并具有重大影响、但已发生亏损的被投资单位，或将尚未满足股权转让条件（即未满足股权转让收益确认条件）仍对被投资单位具有重大影响的股权投资中止采用权益法核算。 长期股权投资自权益法转换为成本法核算的，除构成企业合并的以外，应按中止采用权益法时长期股权投资的账面价值作为成本法核算的初始投资成本。以转换时长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的基础。 继后期间，自被投资单位分得的现金股利或利润未超过转换时被投资单位账面留存收益中本企业享有份额的，分得的现金股利或利润应冲减长期股权投资的成本，不作为投资
收益。自被投资单位取得的现金股利或利润超过转换时被投资单位账面留存收益中本企业享有份额的部分，确认为当期损益。 （四）因追加投资原因导致原持有的对联营企业或合营企业的投资转变为对子公司投资的，从而形成企业合并的，长期股权投资应从权益法转换为成本法，并进行追溯调整。 1.对于同一控制下的合并，首先要求对原采用权益法核算的结果按照成本法进行追溯调整，以调整后长期股权投资的账面价值作为合并对价的账面价值。长期股权投资初始投资成本与被投资企业所有者权益的账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 2.对于非同一控制下的合并，首先要求对原采用权益法核算的结果按照成本法进行追溯调整，以调整后长期股权投资的账面价值作为合并对价的账面价值，账面价值与其公允价值有差额的计入当期损益。 ［例3］A、B两公司为非同一控制下的两个企业，A公司于2007年2月取得B公司20%的股权，成本为1000万元，当日B公司可辨认净资产的公允价值为4000万元，取得投资后A公司向B公司派出董事1名。2007年A公司确认投资收益100万元。在此期间，B 公司未宣告发放现金股利或利润。2008年3月，A公司以3000万的价格再购入B公司50%的股份，并能够控制B公司的财务和经营。购买日B公司可辨认的净资产的公允价值为5200万元。 （1）2008年3月，对已确认的投资收益100万元进行追溯调整（假定A公司10%提取盈余公积）（权益法变为成本法） 借：盈余公积10 利润分配——未分配利润90 贷：长期股权投资100 （2）再投资成本的确认 借：长期股权投资3000
一、单选题 1.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B．开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C．开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 2．某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。 A．70.00% B．83.33% C．84.00% D．86.67% 3．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 4对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 5．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。 A．35年B．45年C．48年D．50年 6.某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年．重置价格为800 元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物 的现值为（）。 A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元7.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出