2016-2022年中国“房地产+金融”跨界投资转型市场分析研究报告
https://www.doczj.com/doc/8015397985.html,
什么是行业研究报告
行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。
行业研究报告的构成
一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：
行业研究的目的及主要任务
行业研究是进行资源整合的前提和基础。
对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。
行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。
行业研究的主要任务：
解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位
分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度
预测并引导行业的未来发展趋势
判断行业投资价值
揭示行业投资风险
为投资者提供依据
2016-2022年中国“房地产+金融”跨界投资转型市场
分析与投资前景咨询报告
【出版日期】2016年
【交付方式】Email电子版/特快专递
【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元
【报告编号】R433846
【报告链接】https://www.doczj.com/doc/8015397985.html,/research/201607/433846.html
报告目录：
近年来，中国房地产行业的天花板隐约可见，新房开发增速和销售增速开始逐年放缓。未来几年，绝大多数中小房地产企业既要面临行业发展空间逐渐变小，又要面临行业龙头凭借优势挤占市场份额，转型成为必要出路;而行业龙头也需要未雨绸缪，凭借其在产业链上的强势地位，对新房开发以外的各个领域进行清晰判别，寻求新的投资机会，并为此积累必要的能力。
鉴于此，房企在产业链的上下游延伸布局、多元跨界，涉足互联网、金融、医疗、社区服务等成为房地产业转型时代的重要投资主题。而地产公司固定资产普遍较少，资产变现相对容易，这也是顺利转型的前提。
智研咨询发布的《2016-2022年中国“房地产+金融”跨界投资转型市场分析与投资前景咨询报告》依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及中心对本行业的实地调研，结合
了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行研究分析。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值！
智研咨询是中国权威的产业研究机构之一，提供各个行业分析，市场分析，市场预测，行业发展趋势，行业发展现状，及各行业产量、进出口，经营状况等统计数据，中国产业研究、中国研究报告，具体产品有行业分析报告，市场分析报告，年鉴，名录等。
第1章：“房地产+金融”跨界投资转型基本概述与时代背景
1.1 “房地产+金融”跨界投资转型基本概述
1.1.1 “房地产+”跨界投资转型的基本概述
（1）“房地产+”跨界投资转型的概念及发展阶段
（2）“房地产+”跨界投资转型的投资结构分析
（3）“房地产+”跨界投资转型与轻资产转型的比较
1.1.2 “房地产+金融”跨界投资转型的概念界定
1.1.3 “房地产+金融”跨界投资转型的发展阶段
1.1.4 “房地产+金融”跨界投资转型的核心特征
1.1.5 本报告的研究范围及相关说明
1.2 “房地产+金融”跨界投资转型时代大背景
1.2.1 ”房地产+金融”跨界投资转型政策背景分析
（1）中国房地产调控政策分析
（2）国企改革政策及对房地产跨界投资转型的影响（3）金融行业政策对房地产跨界投资转型的影响
1.2.2 ”房地产+金融”跨界投资转型宏观经济背景
（1）国际宏观经济运行分析
（2）中国宏观经济运行分析
1.2.3 ”房地产+金融”跨界投资转型社会背景分析
（1）中国城镇化速度及对房地产行业的影响
（2）中国新增人口情况及对房地产行业的影响
（3）中国富裕阶层投资结构及对房地产行业的影响
1.2.4 “房地产+金融”跨界投资转型技术背景分析
（1）万物互联时代到来
（2）一切皆为大数据
（3）网络社交媒体技术快速发展
第2章：中国土地供应趋势及房地产行业发展现状与前景2.1 中国土地供应趋势及价格走势
2.1.1 中国土地市场供求分析
（1）批准建设用地规模与结构分析
（2）国有建设用地实际供应分析
（3）国有建设用地成交金额分析
2.1.2 一线城市土地市场供求分析
（1）一线城市土地市场供应分析
（2）一线城市土地市场成交分析
2.1.3 主要二三线城市土地市场供求分析（1）主要二三线城市土地供应分析（2）主要二三线城市土地成交分析
2.1.4 中国土地市场价格走势分析
（1）中国各类土地市场价格总体走势（2）一线城市各类土地价格走势分析（3）主要二三线城市土地价格走势
2.1.5 中国土地市场供应趋势预测
2.2 中国房地产行业投资情况分析
2.2.1 中国房地产行业投资规模分析
2.2.2 中国房地产行业资金来源结构
2.3 中国房地产行业供需平衡分析
2.3.1 中国房地产行业供给状况分析（1）房地产行业新开工面积分析
（2）房地产行业施工面积分析
（3）房地产行业竣工面积分析
2.3.2 中国房地产行业需求情况分析
2.3.3 中国房地产行业供需平衡分析
2.4 中国房地产行业经营效益分析
2.4.1 中国新房及二手房价格走势分析（1）中国新房价格走势分析
（2）中国二手房价格走势分析
2.4.2 投资界地产板块的估值分析
2.4.3 中国房地产行业盈利情况
2.5 中国房地产行业发展趋势及前景
2.5.1 中国房地产行业发展特点分析
2.5.2 中国房地产行业现存问题分析
2.5.3 中国房地产行业发展趋势分析
2.5.4 中国房地产行业发展前景预测
第3章：中国金融行业市场发展现状与发展前景分析3.1 中国金融行业市场发展概述
3.1.1 金融行业相关概念界定
（1）金融的定义及特点
（2）金融行业的定义及分类
（3）传统金融业与互联网金融的比较
3.1.2 金融行业的市场影响因素
3.2 中国金融市场运行情况分析
3.2.1 中国货币投资市场运行分析
3.2.2 中国有价证券市场运行分析
（1）中国有价证券市场特征
（2）中国有价证券市场运行情况
3.2.3 中国外汇市场运行情况分析
3.2.4 中国黄金市场运行情况分析
3.3 中国传统金融行业市场发展状况3.3.1 中国传统金融行业市场结构分析3.3.2 中国商业银行市场发展状况分析（1）中国商业银行市场发展概述（2）中国商业银行市场发展规模（3）中国商业银行经营情况分析（4）中国商业银行竞争情况分析（5）中国商业银行市场发展前景
3.3.3 中国证券行业市场发展状况分析（1）中国证券行业市场发展概述（2）中国证券行业市场发展规模（3）中国证券行业经营情况分析（4）中国证券行业竞争情况分析（5）中国证券行业市场发展前景
3.3.4 中国保险行业市场发展状况分析（1）中国保险行业市场发展概述（2）中国保险行业市场发展规模（3）中国保险行业经营情况分析（4）中国保险行业竞争情况分析（5）中国保险行业市场发展前景
3.3.5 中国信托行业市场发展状况分析
（1）中国信托行业市场发展概述
（2）中国信托行业市场发展规模
（3）中国信托行业经营情况分析
（4）中国信托行业竞争情况分析
（5）中国信托行业市场发展前景
3.3.6 中国金融租赁行业市场发展状况分析（1）中国金融租赁行业市场发展概述（2）中国金融租赁行业市场发展规模（3）中国金融租赁行业经营情况分析（4）中国金融租赁行业竞争情况分析（5）中国金融租赁行业市场发展前景
3.3.7 中国财务公司市场发展状况分析（1）中国财务公司市场发展概述
（2）中国财务公司市场发展规模
（3）中国财务公司经营情况分析
（4）中国财务公司竞争情况分析
（5）中国财务公司市场发展前景
3.3.8 中国担保行业市场发展状况分析（1）中国担保行业市场发展概述
（2）中国担保行业市场发展规模
（3）中国担保行业经营情况分析
（4）中国担保行业竞争情况分析
（5）中国担保行业市场发展前景
3.3.9 中国小额贷款公司市场发展状况分析（1）中国小额贷款公司市场发展概述（2）中国小额贷款公司市场发展规模（3）中国小额贷款公司经营情况分析（4）中国小额贷款公司竞争情况分析（5）中国小额贷款公司市场发展前景
3.4 中国互联网金融行业市场发展状况3.
4.1 中国互联网金融行业市场结构分析3.4.2 中国网络银行市场发展状况分析（1）中国网络银行市场发展特点
（2）中国网络银行市场发展规模
（3）中国网络银行经营状况分析
（4）中国网络银行竞争状况分析
（5）中国网络银行市场发展前景
3.4.3 中国互联网保险市场发展状况分析（1）中国互联网保险市场发展特点
（2）中国互联网保险场发展规模
（3）中国互联网保险经营状况分析
（4）中国互联网保险竞争状况分析
（5）中国互联网保险市场发展前景
3.4.4 中国互联网证券市场发展状况分析
（1）中国互联网证券市场发展特点（2）中国互联网证券市场发展规模（3）中国互联网证券经营状况分析（4）中国互联网证券竞争状况分析（5）中国互联网证券市场发展前景
3.4.5 中国互联网基金市场发展状况分析（1）中国互联网基金市场发展特点（2）中国互联网基金市场发展规模（3）中国互联网基金经营状况分析（4）中国互联网基金竞争状况分析（5）中国互联网基金市场发展前景
3.4.6 中国P2P网贷市场发展状况分析（1）中国P2P网贷市场发展特点
（2）中国P2P网贷市场发展规模
（3）中国P2P网贷经营状况分析
（4）中国P2P网贷竞争状况分析
（5）中国P2P网贷市场发展前景
3.4.7 中国众筹行业市场发展状况分析（1）中国众筹行业市场发展特点
（2）中国众筹行业市场发展规模
（3）中国众筹行业经营状况分析
（4）中国众筹行业竞争状况分析
（5）中国众筹行业市场发展前景
第4章：中国“房地产+金融”跨界投资现状及发展模式4.1 中国“房地产+金融”跨界投资转型发展现状
4.1.1 中国“房地产+金融”跨界投资规模分析
4.1.2 中国“房地产+金融”跨界投资的业务结构
4.1.3 中国“房地产+金融”跨界投资经营状况分析
（1）中国“房地产+金融”跨界投资收入规模分析
（2）中国“房地产+金融”跨界投资盈利情况分析
4.2 中国“房地产+金融”跨界投资商业模式分析
4.2.1 “房地产+金融”跨界投资转型的价值链逻辑
（1）房地产公司传统价值链分析
（2）新时期房地产价值链的变革
（3）房地产行业与金融行业的适应性
（4）“房地产+金融”跨界投资的市场风险
4.2.2 中国“房地产+金融”的主要投资方式分析
4.2.3 “房地产+金融”跨界投资转型的运营模式分析
4.2.4 “房地产+金融”跨界投资转型的盈利模式分析
4.2.5 “房地产+金融”跨界投资转型的主要合作伙伴
4.2.6 中国房地产企业切入金融领域的核心竞争力分析4.3 中国“房地产+金融”跨界投资转型发展前景
4.3.1 中国“房地产+金融”跨界投资转型的优势分析4.3.2 中国“房地产+金融”跨界投资转型面临的问题4.3.3 中国“房地产+金融”跨界投资转型发展趋势分析4.3.4 中国“房地产+金融”跨界投资转型发展前景预测第5章：中国“房地产+金融”跨界投资转型规划与建议
5.1 中国金融行业投融资现状与发展趋势分析
5.1.1 中国传统金融行业投融资现状与发展趋势
（1）中国传统金融行业投资特性分析
（2）中国传统金融行业投资现状与趋势分析
（3）中国传统金融行业融资现状与趋势分析
5.1.2 中国互联网金融行业投融资现状与发展趋势（1）中国互联网金融行业投资特性分析
（2）中国互联网金融行业投资现状与趋势分析
（3）中国互联网金融行业融资现状与趋势分析
5.2 “房地产+金融”跨界投资现状与趋势
5.2.1 中国“房地产+金融”跨界投资的主要方式
5.2.2 中国“房地产+金融“跨界投资的投资规模
5.2.3 中国“房地产+金融”跨界投资转型重点事件
5.2.4 中国“房地产+金融”跨界投资发展前景分析
5.3 “房地产+金融”跨界投资的机会与建议
5.3.1 中国“房地产+金融”跨界投资转型的市场机会分析
5.3.2中国“房地产+金融”跨界投资的投资建议
第6章：中国“房地产+金融”跨界投资领先企业分析
6.1 “房地产+金融”跨界投资转型领先企业总体分析
6.2 “房地产+金融”跨界投资转型领先企业个案分析
6.2.1 深圳世联行地产顾问股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析
（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
6.2.2 新湖中宝股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析
（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
6.2.3 泛海控股股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
6.2.4 泰禾集团股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
6.2.5 中天城投集团股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析
（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
6.2.6 南京高科股份有限公司经营状况及跨界投资转型分析（1）企业基本信息概述
（2）企业股本结构分析
（3）企业经营状况分析
（4）企业收入来源结构分析
（5）企业金融领域跨界投资布局
（6）企业金融领域产品结构分析
（7）企业金融领域经营状况分析
（8）企业跨界投资转型最新发展动向
第7章电商行业发展分析
7.1 电子商务发展分析
7.1.1 电子商务定义及发展模式分析
7.1.2 中国电子商务行业政策现状
7.1.3 2013-2015年中国电子商务行业发展现状
7.2 “互联网+”的相关概述
7.2.1 “互联网+”的提出
7.2.2 “互联网+”的内涵
7.2.3 “互联网+”的发展
7.2.4 “互联网+”的评价
7.2.5 “互联网+”的趋势
7.3 电商市场现状及建设情况
7.3.1 电商总体开展情况
7.3.2 电商案例分析
7.3.3 电商平台分析（自建和第三方网购平台）
7.4电商行业未来前景及趋势预测
7.4.1 电商市场规模预测分析
7.4.2 电商发展前景分析
图表目录：
图表1：2014-2015年主要经济体宏观经济金融指标（单位：%）图表2：2015-2016年国际宏观经济预测（单位：%）
图表3：2010-2015年中国GDP及增速（单位：亿元，%）
图表4：2010-2015年中国城镇化率发展趋势图（单位：%）
图表5：近年来中国新增人口发展趋势图（单位：万人，%）
图表6：2010-2015年批准国有建设用地走势图（单位：万公顷）
图表7：2015年中国批准国有建设用地结构（单位：%）
图表8：2010-2015年各类国有建设用地供应规模（单位：万公顷）图表9：2015年各类国有建设用地供应结构（单位：%）
图表10：2010-2015年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，%，亿元）
图表11：2008-2015年一线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%）
图表12：2015年中国土地出让金TOP10（单位：万平方米，亿元，%）图表13：2008-2015年一线城市土地推出土地结构（单位：%）
图表14：2008-2015年一线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%）
图表15：2008-2015年一线城市土地成交结构变化（单位：%）
图表16：2009-2015年一线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）图表17：2009-2015年25个二三线城市土地供应面积总量增加变化情况（单位：万平方米，%）
图表18：2009-2015年25个二三线城市土地供应面积均值（单位：万平方米）
图表19：2015年二三线城市推出土地规模前十位城市的集中度（单位：%）
图表20：2009-2015年25个二三线城市土地推出各类型面积变化（单位：万平方米）
图表21：2009-2015年25个二三线城市土地成交土地建设用地面积
增减变化（单位：万平方米，%）
图表22：2009-2015年25个二三线城市土地成交面积均值（单位：万平方米）
图表23：2009-2015年25个二三线城市土地成交各类型面积变化（单位：万平方米）
图表24：2009-2015年25个二三线城市土地成交结构变化（单位：%）图表25：2009-2015年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）图表26：2010-2015年主要城市各类型土地成交均价同比增速（单位：%）
图表27：三大重点区域各类型土地成交均价（单位：元/平方米）
图表28：2009-2015年一线城市土地成交价格走势（单位：元/平方米）
图表29：2009-2015年一线城市商业用途土地成交价格对比（单位：元/平方米）
图表30：2009-2015年一线城市居住用途土地成交价格对比（单位：元/平方米）
图表31：2009-2015年一线城市工业用途土地成交价格对比（单位：元/平方米）
图表32：2009-2015年二三线城市土地成交价格走势（单位：元/平方米，%）
图表33：2010-2015年中国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷，%）
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
B0300113 房地产金融与投资 2016-2017 学年第二学期 Homework 2 1. 南湖时尚城某套公寓面积 46.23 平方米，单价 10368.46 元/平方米。开发商采用的主要销售手 段包括： 电商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万 售后包租：售后公寓由某公寓式酒店统一经营12年，每年返租，1-3年返租率6%（即电商优惠后总价的6%，下同），4-7年返租率6.5%，8-10年返租率7%，11-12年返租率7.5%。 前两年租金抵扣总价根据以上信息，试按以下步骤分析该公寓是否值得投资。 1）计算该公寓优惠前总价； 10368.46×46.23=479333.906 2）计算参加电商优惠后该公寓总价：商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万479333.906-20000+5000=464333.906元 3）假设投资者根据售后返租经营12年这一约定，设投资期为12年，在不考虑其税费的情况下，按售后包租协议计算1-12年的NOI； 1-3年每年返租：464333.906×6%=27860.03元 4-7年每年返租：464333.906×6.5%=30181.70元 8-10年每年返租：464333.906×7%=32503.37元 11-12年每年返租：464333.906×7.5%=34825.04元 （4）计算前两年租金抵扣总价后的公寓总价； 总价为：464333.906-27860.03×2=408613.846元 （5）假设投资者向银行贷款20万元，剩余为自有资金，计算投资者为该公寓投资付出的自有资金总额；前两年租金抵扣总价：408613.846-200000=208613.846元 （6）假设贷款期限跟投资期限一致，为12年，贷款年利率为4.9%，采用等额本息法还款，计算月还款额和年还款额； 根据月还款额公式:每月还款额为： [200000×(4.9%/12) ×[1+(4.9%/12)^144]]/[[1+(4.9%/12)^144]-1]=1839.76 每年还款额为：200000×4.9%×(1+4.9%)^12/[(1+4.9%)^12-1]=22438.00元。 （7）假设投资期结束后（第13年），投资者将公寓转售，转售时对增值部分需缴纳5%的增值税。对于转售收入，投资者分析了5种可能情况计算转售收入，即： a)假设房价在当前价格的基础上年均增长2%； b)假设12年后单价为15000元/平方米； c)假设12年后价格不变； d)假设12年后价格跌10%；
2018年杭州房地产行业分析报告 2018年11月
目录 一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5) 1、中签率上行，购房者更为理性 (7) 2、主城区楼市优于外围区域 (8) 二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9) 1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9) 2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10) 三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12) 1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12) 2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12) 3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13) 四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14) 1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14) 2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15) 3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17) 4、开发商加大开工，加快周转 (18) 五、主要楼盘调研情况 (19) 1、中城汇MIDTOWN (19) 2、金地玖峯汇 (20) 3、金地滨江万科悦虹湾 (21) 4、时代滨江.翡翠之星 (22)
楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。 房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。 二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。 土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
金融市场投资品种分析 我国金融市场的投资品种 1、债券。债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的承诺，按一定利率定期支付利息，并到期偿还本金的债权债务凭证。 ２、股票。股票是指股份公司发给投资者的入股和兑取红利的凭证，是一种有价证券，可进入交易市场交易。 3、外汇。提到个人外汇投资就不能不说“外汇宝”，“外汇宝”又称个人实盘外汇买卖，是拥有外汇现汇或外币现钞的国居民在可自由兑换的外币之间进行不可透支的兑换。 ４、期货。期货是有期货交易所统一制定的规定在未来某一特定时间特定地点交割一定数量和质量的标的物的标准化合约。 ５、基金。从广义上说，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。从狭义上说，基金是指具有特定目的和用途的资金。 ６、个人保险。从经济的角度来说，保险(insurance)是一种财务调节制度，从法律的角度来讲，保险是一种协议。 ７、信托投资。是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。 ８、其他投资品种。房地产、储蓄、黄金、、银行理财、现货等金融理财产品：投资品种的特点 1．、债券的特点 1、偿还性：即必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息，偿还本金。 2、收益性：一方面投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入；另一方面可在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入。
3、流动性：即变现力，指的是在偿还期届满前能在市场上转变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款。 4、安全性：债券与其他有价证券相比，投资风险较小。 2、股票的特点 1、不可偿还性：股票是一种无偿还期限的有价证券，投资者认购了股票后， 就不能再要求退股，只能到二级市场卖给第三者。 2、参与性：股票持有者的投资意志和享有的经济利益，通常是通过行使股东参与权来实现的。股东参与公司决策的权利大小，取决于其所持有的股份的多少. 3、收益性：股东凭其持有的股票，有权从公司领取股息或红利，获取投资的收益。股息或红利的大小，主要取决于公司的盈利水平和公司的盈利分配政策。股票的收益性，还表现在股票投资者可以获得价差收入或实现资产保值增值。通过低价买人和高价卖出股票，投资者可以赚取价差利润。 4、流通性：股票的流通性是指股票在不同投资者之间的可交易性。流通性通常以可流通的股票数量、股票成交量以及股价对交易量的敏感程度来衡量。可流通股数越多，成交量越大，价格对成交量越不敏感（价格不会随着成交量一同变化），股票的流通性就越好，反之就越差 5、价格波动性和风险性：股票在交易市场上作为交易对象，有自己的市场行 情和市场价格。由于股票价格要受到诸如公司经营状况、供求关系、银行利率、大众心理等多种因素的影响，其波动有很大的不确定性。正是这种不确定性，有可能使股票投资者遭受损失。价格波动的不确定性越大，投资风险也越大。因此，股票是一种高风险的金融产品。 6、永久性：股票所载有的权利的有效性是始终不变的，因为它是一种无限期的法律凭证。股票的有效期与股份公司的存续期间相联系，两者是并存的关系。 3、外汇的特点 1、可以利用高达400倍甚至更高的杠杆比例来操作,即最低的保证金要0.25%，充分利用了以小博大的杠杆效用。 2、外汇，每天的交易量高达一点九兆美元，使得外汇市场成为全世界最大、资本流动性最高的金融市场。
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
市场投资分析 采用ROLLCO PACKING公司由市场研究协会分析模式 1、决策总结 在对计划中Rollco packinging公司进行经济可行性分析时，存在四个主要的考虑因素。 三个市县的市场是否存在对牛肉和猪肉的足够需求使得兴建一个新的屠宰场可行？ 将三个市县的现有屠宰场的产量和该地区的人口及消费模式进行比较后表明，该地区还存在一部分消费需求未被满足。对未来市场需求的预测也表明该地区对牛肉和猪肉存在上升的趋势。因此，可以断定在新的屠宰场投入生产以后会又很大的市场需求。新屠宰场可以达到每年屠宰93750头猪和93750头牛的产量水平。 在该地区是否有足够的猪和牛的供应以满足屠宰场的生产需求？ 尽管目前这三个州的猪和牛的存栏数很大，但能达到屠宰场要求的却不很多。屠宰场需求量的20%要从外地进口，即有约15000头质量等级较高的牛要进口。该地区目前的猪、牛市场状况与哥伦比亚的销售状况表明在相邻州存在大约75000头等级较低的牛市场需求。而该地区的猪存栏数可以满足屠宰场的需求。 拟建的屠宰场可否在目前的市场价格、计划生产量和计划投资水平上获利？ 年销售额预计为46997888美元，年销售费用为45038237美元。这样拟建的屠宰场每年可获税后净利润为1028817美元。这些数字是按1985年的猪、牛购入和售出的价格计算得出的。 经营所得的收益能否补偿总投资额？ 总投资额为5784282美元时，投资收益率只能达到17.77％。采用净现值法将整个项目存续期间内获得的收益的折现值与初始投资额进行比较，得出结论是拟建的屠宰场在经济上是可行的。年现金流量包含15％以上的收益。 2、引言
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
武汉市房地产金融现状分析 房地产业是一个资金高度密集型的行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其关于融资的依靠程度明显高于一般的工商企业。因此,房地产业的形成与进展过程，与金融业的关系始终是密不可分的，房地产业假如没有强有力的金融作为支撑，其进展速度和前进步伐会受到制约。金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济进展到一定程度的必定。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了进展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,
商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地进展。 武汉市房地产业迅速进展的同时，房地产金融业务也不断进展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分不为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分不比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分不为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分不为7.81%、9%、13%和17%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特不是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
3.1中小型房地产企业当前地融资特点 3.2中小型房地产企业当前地融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现地问题 3.4常用地融资渠道 3.5中小型企业融资难地原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面地因素 3 我国中小型企业融资问题地分析 3.1中小型房地产企业当前地融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地
金融行业市场分析报告2020年2月
正文目录 1. 引言 (4) 2. VIX 及SKEW 的构建 (5) 2.1. 波动率指数VIX 计算方法 (5) 2.2. 偏度指数SKEW 计算方法 (7) 3. 50ETF 期权2019 年表现回顾 (8) 3.1. 标的行情回顾 (8) 3.1.1. 国内外主要指数 (8) 3.1.2. 50ETF (10) 3.2. 期权市场行情回顾 (13) 4. 50ETF 期权VIX 与SKEW 分析 (16) 4.1. VIX 与SKEW 的分布情况 (16) 4.2. VIX 与SKEW 的预警功能 (18) 4.3. VIX 的长记忆性特征 (21) 5. VIX 多空策略 (24) 6. 策略展望 (26) 图表目录 图1 (上证指数近1 年走势) (9) 图2 (A 股各主要指数近1 年走势对比) (9) 图3 (标普500 近1 年走势) (10) 图4 (美股各主要指数近1 年走势对比) (10) 图5 (上证50ETF 近1 年走势) (11) 图6 (上证50 行业构成) (11) 图7 (上证50 成分股当前权重及近1 年涨跌幅) (12) 图8 (近1 年上证50 成分股涨跌贡献) (12) 图9 (上证50ETF 移动Hurst 指数) (13) 图10 (近2 年上证50ETF 期权月成交量统计) (14) 图11 (近2 年上证50ETF 期权月持仓量统计) (14) 图12 (近1 年上证50ETF 期权成交量与持仓量P/C 比) (15) 图13 (近1 年上证50ETF 历史波动率) (15) 图14 (近1 年上证50ETF 平值期权隐含波动率) (16) 图15 (上证50ETF 期权VIX 指数) (17) 图16 (上证50ETF 期权SKEW 指数) (17) 图17 (VIX 分布) (18) 图18 (SKEW 分布) (18) 图19 (VIX 与50ETF 当日涨跌幅) (19) 图20 (SKEW 与50ETF 当日涨跌幅) (19) 图21 (VIX 与50ETF 过去20 日涨跌幅) (19) 图22 (VIX 与50ETF 过去20 日涨跌幅绝对值) (19) 图23 (SKEW 与50ETF 过去20 日涨跌幅) (20) 图24 (VIX 与SKEW) (20) 图25 (VIX 与50ETF 未来5 日波动幅度) (20) 图26 (SKEW 与50ETF 未来5 日波动幅度) (20) 图27 (上证50ETF 期权VIX 指数与隐含波动率、历史波动率对比) (20) 图28 (VIX 现值与VIX 未来20 日涨跌幅) (21)
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻