目录
1、项目概况 (3)
2、区域房地产宏观市场综述与评价 (3)
3、项目SWOT分析 (4)
4、类比竞争楼盘调研 (6)
5、项目主要买点荟翠及物业强势、弱势
分析对策 (7)
6、项目市场定位 (8)
7、项目营销整体思路与战略思想 (8)
8、目标客户群定位分析 (10)
9、价格定位及策略 (11)
10、入市时机规划 (12)
11、开发节奏建议 (14)
12、广告总体策略及广告的阶段划分 (14)
13、媒介策略 (15)
14、销售策略及销售实战 (16)
15、公关活动策划 (17)
16、现场包装 (17)
恒大·苹果园营销策划方案
一、项目概述
恒大·苹果园是广西恒大集团开发的大型房地产项目，位于南宁市最具发展潜力的凤岭新区青环路段，北侧为琅东客运中心，南临青山国际高尔夫球场和青秀山风景区，具有优越
的生态自然环境和广阔的区域发展前景。项目规划占地约1106亩，总建筑面积约160万平方米，容积率为2.0，绿化率约39.8%，产品形态包括高层、小高层、多层洋房及别墅，具体划分为“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”四大区域。
恒大·苹果园位尊城市形象的最佳代言区域凤岭，周边密集了目前南宁最顶级的自然景观和人文景观：南宁国际会展中心、石门森林公园、青秀山风景区、青山国际高尔夫球场、中国—东盟国际商务区、东南亚美食文化街、广西民族博物馆、南宁新孔庙……园内独家珍藏汇春湖宽广水域。咫尺距离，邕江的秀丽水景蜿蜒而过。一个以恒大·苹果园为景观核心的中央景观区双水景至尚生活领地，即将尊荣呈现。
恒大·苹果园地处凤岭腹地，项目内三山一湖（定名“汇春湖”），宛若三条巨龙盘守碧水。山势低而宽缓，山体的流线弧形一气呵成。青山绿水遥相呼应，灵动韵味浑然天成。正是源于山水的灵感，对本真的追求，设计师在恒大·苹果园创造了规划设计的奇迹，即利用原有的缓坡、山谷、湖泊，不仅标新了项目规划的空间布局，更积淀了建筑的历史文化内涵，营造一种“依山傍水、随遇而安”的惬意境地。
项目充分考虑将国际前沿规划理念与当地居住习惯相结合，汲取东西方建筑艺术精髓，打造邕城一个独一无二的国际住区。其中，极具浓郁东方民族风情的“东方之梦”文化风情商业步行街和富有西方人文特色的“西方之梦”文化风情商业步行街，是苹果园最大的亮点。民族与国际其实并不冲突，东、西文化的差异所带来的新奇感和吸引力，使之成为了相互借鉴的创作动力。东、西方之梦将旅游概念和人居文化进行有机融合，与相邻的青秀山风景区、青山国际高尔夫球场、中国--东盟国际商务区、东南亚美食街、广西民族博物馆、南宁新孔庙等项目形成一个整体，构建南宁环青秀山大旅游圈的全新格局。
随着各项市政配套工程的建设完善，以及社区内东/西方之梦文化风情商业街、苹果学校、大型运动休闲中心、社区商业中心、影剧院、俱乐部等配套的兴建，以国际住区为建设标准的恒大·苹果园能迅速对接国际高品质生活，构建邕城自然、人文品质俱佳的大型国际居住区。现正开发的是第一期的东方诗韵组团和金色阳光组团。
二、区域房地产客观市场和综合与评价
在恒大苹果园周边有澳华·快环时代城、梦之岛花园、和美春天、枫林蓝岸、半岛·康城、莱茵湖畔、怡心园、驰望·骊都、耀凯凤岭1号、云星·香槟时代、领世郡1号、金都·新巢时代、唐山华都、百汇华庭、棕榈印象、江南风情商贸街、隆源国际花园、中都·澳海蓝湾、凯悦国际等楼盘。区域楼盘多，竞争压力大，其中不泛有与之相抗衡的知名企业楼盘。
区域内房地产相对比较集中，有利于楼盘的开发和销售，且项目发展潜力大，随着东盟博览会永久落户南宁，项目本身靠近东盟国际商务区，其潜力可想而知。但由于还处于开发状态，所以优势还不能完全显示出来。
恒大苹果园周边配套有南宁二中、苹果学校、高标准幼儿园、中国—东盟国际商贸城等，周边配套完善。位于凤岭青环路段，向北快速连接民族大道，前往市区或驱车高速都十分方便快捷。占地面积约1100亩，总建筑面积约160万平方米，绿化率35.8% ，容积率2.0，规划设计较为合理。物业类型为多层住宅、小高层住宅和高层住宅，户型多样，可以满足客户的多种需求。
三、项目SWOT分析
（一）优势
1、企业的高知名度和美誉度
广西恒大企业集团有限公司（前身为南宁市恒大有限责任公司）成立于1995年，是恒大集团的核心企业。恒大企业集团是国家房地产开发一级资质企业，是一家以房地产开发为龙头，涉及建筑安装、物业管理、装饰装潢、餐饮旅业、商贸、广告等多领域的综合性企业。恒大集团公司依托全程优质的管理与服务，高效务实的作风以及科学严谨的现代化运作，使
公司自创建以来业绩骄人、信誉卓著，成功开发了北湖安居小区和恒大新城两个大型房地产项目。1995年起开发的北湖安居小区总建筑面积约28万平方米，住户3000多户，成为当时南宁市乃至广西规模最大的住宅小区之一，并被评为“中国房地产成功开发经营模式典范”。继北湖安居小区之后，恒大新城是恒大集团公司又一成功开发的大型住宅小区。小区规划占地约418亩，总建筑面积约56万平方米，住户达5000余户。
2003年底，恒大企业集团第三个大型房地产项目——恒大·苹果园正式启动。恒大·苹果园位于南宁市的规划新区凤岭，规划占地约1150亩，由著名的澳大利亚PTW公司担纲项目的规划设计。建成后的恒大·苹果园不仅是南宁市的又一大型人文生态居住社区，还有望成为南宁市旅游商业的新亮点。
“走多元化道路”是恒大企业集团的重要发展战略。恒大企业集团下属子公司有广西春风物业管理有限责任公司、广西嘉景装饰装潢有限责任公司、广西倾力广告有限责任公司、广西金鹏餐饮旅业有限责任公司。在建的恒大新城高等级宾馆和即将动工的以国际超一流写字楼标准设计的广西国际大厦，总投资5个多亿，是恒大企业集团在多元化发展道路上迈出的又一坚实步伐。
“坚实、负责、共享、发展”，恒大企业集团以这一经营理念使公司在社会上赢得了卓著的信誉。自1997年以来先后摘取“全区房地产行业先进单位”、“全国城市物业管理优秀住宅小区”、“2001年中国房地产成功开发经营模式典范”、“全国青年文明社区”、“南宁市十大明星楼盘”等诸多荣誉。
经济与文化并重，高标准的专业培训、唯才是举的激励机制使公司的综合实力不断提升。集团现有员工500多名，一批年青骨干历经磨炼与企业共同成长，逐步形成员工之间坦诚相待、员工与企业之间和谐共荣的良好氛围。
十年的扎实苦干，十年的稳键发展。广西恒大企业集团以强大的经济实力，优质的服务体系以及良好的企业信誉在广西房地产业独树一帜，创造更优异的佳绩。
2、项目整体规模宏大
恒大·苹果园规划占地1100亩，总建筑面积约160万平米，丘陵地貌，坡地建筑，社区内高层、小高层、多层及别墅错落有致，交相辉映。恒大·苹果园以国际化住区为建设标准，将国际前沿规划理念与当地居住习惯相结合，汲取东、西方建筑艺术精髓，致力为打造凤岭腹地的邕城居住极品。
3、新颖的规划与创新设计
根据市政府对凤岭新区提出的“建设生态社区，形成新的城市景观形象”城市规划原则，恒大苹果园聘请国际著名规划设计机构——澳大利亚PTW（柏涛）公司担纲社区规划。项目充分考虑将国际前沿规划理念与当地居住习惯相结合，汲取东西方建筑艺术精髓，打造邕城一个独一无二的城市新贵国际住区。
（1）独特的中西方设计规划
苹果园把整个楼盘具体划分为“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”四区。
其中，极具浓郁东方民族风情的“东方之梦”文化风情商业步行街和富有西方人文景观色彩的“西方之梦”文化风情商业步行街，是恒大苹果园最大的亮点，它将旅游概念和人居文化有机融合，与相邻的青秀山风景区、青山高尔夫球场、中国--东盟商贸城以及其他项目形成一个整体，构建南宁环青秀山大旅游区的全新格局。
（2）环境规划与设计
恒大·苹果园保持了原生态自然品质，建筑依山而建，坡谷聚水成湖，精美绝伦的山水园林如画卷值得珍藏一生。
4、开发能力及物业管理优势
恒大集团曾成功的开发了多个楼盘，并拥有较强的知名度。现恒大苹果园由广西中国第四工程局第二建筑集团承建，物业管理由广西春风物业管理有限责任公司全程代理。春风物业管理有限责任公司是南宁市首批申请审查合格的获得物业管理三级资质的企业之一，（现已申报二级），注册资金300百万元人民币，是以经营物业管理服务为主的高度规范化、专业化、高起点的有限责任公司。代理的楼盘曾多次在全国获奖。
5、独特的地理区域优势及周边商业设施配套
恒大·苹果园位于凤岭东南部，东边为仙葫开发区，南面为青山国际高尔夫球场和邕江，西南面为风景秀丽的青秀山旅游风景区，自然环境得天独厚。此外，恒大苹果园周围还有南宁二中、苹果学校、高标准幼儿园、中国—东盟国际商贸城等齐全完善的教育商业设施配套。
6、便利的交通条件
恒大·苹果园距民族大道约1.2公里，北面是琅东客运中心和大型公交车起点站，东北面为桂海高速公路出入口，交通便利，出行方便快捷，603、609路车可直达。
（二）劣势
1、周围楼盘人气不旺
凤岭虽有众多楼盘，但大多数还处于开发预售之中，人气还不够旺。面队这种情形，我们可以加强广告宣传，开张各种活动，以老客户带动新客户，提高楼盘的知名度与美誉度。
2、区域交通状况差
项目虽然有603、609路公交车经过，但候车时间久，对业主有很大的影响，具有一定的缺陷。
（三）机会
1、南宁未来房地产发展的机遇
南宁市作为广西的首府，是广西人口聚集最多，环境优良，经济发展快速的城市。2007年南宁获得了联合国世界人居奖，这大大的提高了南宁的国际知名度，并且也证明了绿城南宁是中国乃至世界最适合人居住的城市。随着东盟博览会永久落户南宁，以及南宁国际民歌艺术节每年都在南宁举办，这又给南宁的发展带来了生机和活力。此外，在2008年初，《北部湾规划》正式获得国务院的批准，并被列入国家的战略日程，这又给南宁的发展增加了强劲的动力，这些都给南宁的房地产的发展带来了巨大的机遇。
2、商品房消费市场正在逐渐扩大
2007年，南宁市GDP总量突破1000亿元，达到1062.99亿元，比2006年增长17.1%，增长速度比全区高2.2个百分点，比全国高5.7个百分点。城市居民人均可支配收入突破12000元，达12597元，比上年增加1659元，增长15.17％。再者2007年南宁市区人口已达249.67万人,主城区人口约160万人，并且根据南宁市城市总体规划,到2020年主城区人口将达到300万人，市区人口将达到500万人。随着南宁市经济的发展和人口的增长，南宁市民对商品房的需求总量将会逐渐增加。
3、南宁市房地产的快速稳定发展
2007年，南宁市全社会固定资产投资规模继续扩大，投资总量突破500亿元，达560.22亿元，比上年增长25.27％。此外，根据统计2007年全南宁市房地产累计完成投资187.46亿元，比2006年增长34.79%，房地产投资增长拉动全市固定资产投资增速上升10.82个分百点，而由此看出南宁的房地产投资强劲增长，而在其快速发展中，政府也采取了积极的政策稳定和保持其发展。
4、项目所处地块具有巨大的发展潜力
恒大·苹果园位于凤岭东南部，东边为仙葫开发区，南面为青山国际高尔夫球场和邕江，西南面为风景秀丽的青秀山旅游风景区，自然环境得天独厚，并且邻近中国东盟商务区，处于未来的琅东商业圈内，交通便利，未来楼房升值具有巨大的潜力。
5、楼盘品牌有着良好的美誉度和知名度
恒大集团是全国知名的房地产企业，在业界内富有盛名，其开发的楼盘不仅设计新颖，而且建设质量一流，其资质为国家一级资质，并且自1997年以来先后摘取“全区房地产行业先进单位”、“全国城市物业管理优秀住宅小区”、“2001年中国房地产成功开发经营模式典范”、“全国青年文明社区”、“南宁市十大明星楼盘”等诸多荣誉。
（四）不利因素
1、降价风潮的影响
2007年底至2008年初，受国家宏观调控的影响,全国商品房降价销售,南宁市房地产深受的影响，一度处于销售的“冬季”，市民长时期处于观望阶段，使得一些楼盘的销售处于零销售。恒大苹果园也不例外，
2、短期市场容量小
2007年，南宁市的GDP虽然突破1000亿元，城市居民人均可支配收入突破12000元，达12597元，比上年增加1659元，增长15.17％，但是居民人均可支配收入的增加速度，与房价增长的速度相比，仍显得较慢，所以在短期内其市场容量不大，且南宁市的用房多为外来人群购买。
3、居民购房能力不高
根据1～9月对南宁市居民的收入和支出的调查显示，1～9月南宁市城市居民家庭人均总收入10690.78元，同比增长15.9%；其中人均可支配收入9699.39元，同比增长16.2%，比上年同期提高9个百分点；剔除物价上涨因素影响，实际增长12.4%。人均消费性支出6996.27元，同比增长12.5%，比上年同期提高9.3个百分点；剔除物价上涨因素影响，实际增长8.8%。此外根据另一个调查显示，居民在肉禽蛋水产品类的消费人均达到117.48元，比去年同期增加32.34元，增长38%，由此可见，南宁市民用于食品消费方面的开支已经占相当大一部分，而能够用于购房的收入也深受影响。
（五）结论
根据对以上情况的分析，恒大苹果园应充分围绕着“充分运用优势，将劣势有机地转化为优势；牢牢地把握机会，有效地解决问题”的核心思路，制定了以下的应对办法：（1）由于深受降价风潮的影响，居民仍处于观望期，对于此种情况可采取打折或者购房送礼以及抽奖的方式来促进居民的购买力。
（2）针对居民的收入水平不同的特点，可采取市场细分的方法来对目标市场进行划分，针对不同的人群设定不同的价格，以促进居民的购买的商品房的销售。
四、类比竞争楼盘调研
在众多的楼盘中，恒大苹果园的主要竞争对手是中房·翡翠园、荣和山水美地、莱茵湖畔等楼盘。且楼盘在南宁市都拥有较高的知名度，在规模以及开发能力、建设质量方面都可与恒大苹果园相比，而楼盘开发商也是广西的知名企业。
中房·翡翠园位于南宁市民族大道延长线，凤岭新区的中央，西接东盟国际商务区，与青秀山风景区、石门森林公园、南宁国际会展中心、高尔夫球场相邻。紧接城市主干道，临近城市交通枢纽，接近城市之间高速交通网络，交通发达；周边绿化休闲设施齐全，无工业污染，空气清新，环境优美。其周边配套有高级会所、网球场、万花童（新加坡）国际幼儿园、双语学校（中小学）、大型超市、老年公寓、房翡翠园幼儿园、中房翡翠园中小学校、青秀山风景区、石门森林公园、南宁国际会展中心、东盟国际商贸城、青秀山等。在其交通方面有213、45 、25、206、 6、52路公交车，交通极为便利。且房价节节飙升,现均价为5400元/平方米，人气相对比恒大苹果园稍高。开发商是南宁市成立最早、规模较大、专业实力雄厚的国家一级房地产开发企业。再者中房·翡翠园是广西目前唯一一个国家康居示范工程项目——最高居住标准的住宅小区，其优势可
见。
荣和山水美地位于南宁市民族大道155号凤岭中心区的中央,是南宁、广西乃至中国大西南最大规模的超大生态型住宅社区，项目总建筑面积约150多万平方米。其配套有21世纪国际名人俱乐部、北大南宁附属试验学校医院、深圳东方红国际幼教中心、小区内设有大型超市菜市、中国工商银行、广西中医学第一附属医院、山水美地国际名店商业街。交通极为便利，在其交通方面有6、 25、42、45、52、76、87、206、213、609路公车。现均价为5500元/平方米，比恒大苹果园稍高。其住宅由澳洲PT&W（柏涛）、美国GENSLER、加拿大ARCOP和香港ADI等国际知名大师来精心打造。依山傍水而建，外立面为现代海洋风格与传统之欧美、澳洲元素的完美结合。与恒大苹果园形成较强的竞争模式。且楼盘开发以跟恒大苹果园一样组团为主，在绿化方面也比苹果园有较大优势。开发商为广西著名企业——广西荣和企业集团有限责任公司，成功开发了荣和新城、东盟国际等楼盘，实力可想而知。其物业管理公司为荣和集团下属子公司，享有较高的声誉。
莱茵湖畔，占地面积:171998.28平方米，总建筑面积:500000平方米综合型国际大社区，以齐全的生活配套，全面满足生活需求，创造完美、精彩、极具浪漫情调的欧洲人文生活。
其定位为欧式假日风情商业街，通过水景的点缀，特色休闲椅、木车、花盆、园灯的组合，营造出一个假日风情步行街的气氛，尽享欧洲浪漫的休闲式的购物生活。交通便利，乘6路、39路、42路、45路、52路、76路、89路、206路、213路、603路、609路等公交车可达，莱茵湖畔项目内部配套齐全，坐落于中心湖景旁的小区会所功能齐全。内设棋牌室、健身房、乒乓球台等休闲场所；游泳池、网球场体育活动场所。教育配套有：小区幼儿园、毗邻翡翠园学校、新南宁二中等。
五、项目主要买点荟翠及物业强势、弱势分析对策
恒大苹果园位于南宁市青秀区凤岭青环路82号，以国际化住区为建设标准,极具浓郁东方民族风情的“东方之梦”和富有西方人文色彩的“西方之梦”两条商业步行街，是社区最大的点睛之笔。它将旅游概念和人居文化完美融合，与相邻的青秀山风景区、青山国际高尔夫球场、中国—东盟国际商贸城组成一个整体，构建南宁环青秀山大旅游区的全新格局。在楼盘的规划设计方面，恒大·苹果园保持了原生态自然品质，建筑依山而建，坡谷聚水成湖，精美绝伦的山水园林如画卷值得珍藏一生。
在工程建设和物业管理方面，恒大苹果园由广西中国第四工程局第二建筑集团承建，物业管理由恒大集团棋下广西春风物业管理有限责任公司全程代理。恒大苹果园现正进行东方诗韵组团和金色阳光组团的第一期开发，由于项目面积大，开发周期长。设计中的湖水山景一时还难以全部呈现在业主面前，这在一定程度上影响了楼盘的推广及销售，不过这可以用恒大强有力的信誉和影响力做后盾，强势宣传未来精美绝伦的山水园林景色必将呈现在业主面前，使业主享受到未来生活的清新与宁静。
为克服“偏远”、“交通不便”、“配套不全”等项目固有的不利因素。必须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有个飞跃提高。
六、项目市场定位
本项目中物业类型为多层住宅、小高层住宅和高层住宅、别墅。
恒大苹果园的户型多而全，可以满足不同客户的不同需求，这在一定程度上增强了其市场竞争力，且恒大苹果位于琅东经济圈，各种商业配套及教育生活设施齐全完善，这更增添了其楼盘对客户的吸引力。此外，恒大苹果园与青秀山风景区、青山高尔夫球场、中国--东盟商贸城相邻，这在一定程度上又额外增加了其娱乐休闲的功能，更在一定程度上说明其是人们生活的最好的憩息地。其周边幽美宁静的氛围，无不显示出其楼盘的独特地位，而其品牌的美誉度更是吸引广大客户的法宝。
从目标消费者的分析来看，本案目标客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新。
结合市场需求和项目特征，所以将恒大苹果园定位为“南宁首创旅游式山水生态住区”。七、项目营销整体思路与战略思想
（一）针对目前南宁市日益激烈的房地产市场竞争，恒大苹果园应该注重项目营销整体思路与战略思想，具体做法如下：
（1）项目形象设计
根据项目定位，本案将多层、小高层、高层作为各个相互独立的项目进行包装推广，以全新的形象导向消费者，以实现经济利益最大化，保证项目的成功销售。
相关内容如下：
A：对案名的定位：恒大苹果园
在恒大苹果园的推广过程中，当地人已把该名简称苹果园，因此在高层、小高层、多层洋房及别墅的取名上分别用“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”，既是切合市场的认同，也是进一步继承和提升原有案名的形象和内涵，“东方诗韵”体现对浓郁东方民族风情的“东方之梦”的贴近,以突出本项目的最大优势和卖点。
B：项目VI的设计：
主色调采用红色，图案体现出浪漫、珍贵、人文、智慧的深刻内涵，在设计中既包含了湖水山的景观元素和园林生活的浪漫元素，也生动地诠释了人群的价值观，每个人都是上帝，上帝是每一个人。
C：楼盘广告创意、文案设计
既要抓住目标消费者心理特征，又要传达本案的卖点内容。
D：中心广告语：苹果熟了
（2）售控策略
楼盘分期推出，开盘低价入市，营造热销氛围，吸引更多目标客户。中期售价随楼层增高和景观优化而加以提升。销售过程中，根据市场反映度，及时调整价格。后期主要以推广商铺为重。
（3）售楼处设计与布置策略
售楼处应该按照案名进行的特点进行设计和布置，装修之中主色调要采用红色，光线要清新明亮、档次要高雅浪漫，彰现出人文的气息、人群的价值观和人的智慧，树立楼盘的最佳品质，给购房者留下第一印象，促进其买房积极性。
（4）局部规划修改策略
认真检查多层、小高层、高层及别墅外立面设计档次，需要重新设计改进的要抓紧改进，争取做到每一处都彰现出人文的气息、人群的价值观和人的智慧以及不动声色的浪漫，注重对项目街景、夜景以及别墅群景观的搭配映衬，突显出湖水山景的诗情画意。
（5）项目工地形象展示策略
根据项目定位，应利用楼盘周边包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅、彩旗、围墙、广告牌等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
（6）物业管理优化策略
物业管理上，根据自身的优势与劣势，可以知名物业公司充当顾问，进行包装，引入先进的管理和人员培训机制，以提升与维护楼盘品质。
由于物管是个较为复杂的管理过程，而业主对较高的物管费可能会难以接受，所以必须保证物管服务的质量，使得业主感到“物有所值”，同时通过电梯费独立收取的方式，以降底整体物管费用的支出。
（7）销售培训策略
对售楼人员的语言、礼仪、着装等细节问题进行指导培训，学会掌握客户心理。此外奖励制度，对业绩突出的售楼人员给予一定的奖励，以提高其工作的积极性。
（二）广告宣传策略及渠道
（1）宣传策略
由于时间充裕，可做“长线”宣传，本案宜采用长期稀疏型投放的广告宣传方式，以求“循序渐进，稳抓稳打”，在预热期和开盘前后一两个月内做强势宣传。后期根据楼盘销售进度，对广告宣传的频率和投放量进行调整。
对多层、小高层、高层及别墅每一幢楼分别命名，以突出楼盘的个性差异，利于推广。（2）媒体选择
1、本案的目标客户为不同多样的群体，他们主要是从事特殊事业单位、教育研究、高层白领、政府部门等行业的人士，所以以居周刊和南国早报等当地强势的杂志报刊作为广告投放的平台为最佳选择。
2、项目位置好，有从外地想到南宁置业的老板，及南宁周边地区青秀区及琅东具有良好的投资前景，针对外地投资客，所以可在在电视娱乐及无线电上投放一定量的广播广告。
3、加大其他广告的投放，如公交车身广告、户外广告、横幅广告、宣传折页、楼书、墙体广告、形象手提袋、单张夹报、街道旗等。
（3）活动安排
在开盘前后，有针对性地举办公关活动，以达到造势目的，配合媒体的宣传推广。
5月1日至3日在南宁国际会展中心举办房博会，可与个参观者一起交流和谈心，并介绍恒大苹果园的情况。通过本活动的举办，开发商在业主们心中可以树立尽心负责的良好形象。并借助业主的人际关系，传播良好口碑，以吸引更多目标客户。
现场摇号抽奖活动，引起客户购买冲动。小奖、大奖、送保险三重抽奖。
（4）宣传监控
密切关注反馈信息，进行合理安排与调整宣传推广计划。因销售不可预测因素，密切关注媒体反映，及时进行总结检讨，客户反馈信息的统计分析相当重要，在总体思路的延续条件之下，及时调整、更新宣传推广的操作。
（三）媒体广告计划
(1).广告发布时间：
四月中下旬开始集中投放。
(2).广告发布步骤：
前盘（4月中旬—5月初）
中盘（5月初—5月中旬）
尾盘（5月中旬—6月底）
前期广告
时间：4月中旬—5月初
A：利用房产公司原已购得的广告版面，在居周刊和南国早报做大副的版面广告宣传。
B：考虑到恒大房产的投资前景，会吸引部分外地投资客的可能，在省交通电台上发布短期少量的广告，介绍恒大房产投资前景和项目概况，发布时间为1个月。
C：发布楼盘墙体广告。
D：公交车身广告及其他各类广告。
E：充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。
中盘广告
时间：（5月初—5月中旬）
A：利用房产公司原已购得的广告版面，在居周刊和南国早报做大副的版面广告宣传。 B：其他各类广告发布。
尾盘广告
时间：（5月中旬—6月底）
A：利用房产公司原已购得的广告版面，在居周刊和南国早报做大副的版面广告宣传。 B：公交车身广告及其他各类广告。
八、目标客户群定位分析
（一）潜在客户来源
南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的聚集效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。
对本项目客户来源的判断，基于如下分析：
1、南宁市在售楼盘的客户情况分析。
2、南宁市城市经济发展所带来的需求分析。
3、外地客源需求的增长预测。
4、依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。
预计本项目的客源主要来自如下几个方面：
(1)由于拆迁补偿产生的买家
(2)第一次置业者（如结婚产生新家庭）
(3)第二置业者
(4)多次置业者
(5)特殊企事业单位，政府官员
(6)城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求
(7)沿海、边贸产生的新客户
(8)南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员、有意愿在南宁购房置业者
（二）核心客户构成
来源二次置业者市内暴发
户、小老板
高收入行业
职业经理
国家公务员
沿海、边贸、
矿业产生的
老板、暴发
户
特殊企事业
单位
外地来南宁
的置业者
比例30% 15% 5% 10% 10% 10% 20%
（三）潜在客户消费心理及消费行为
（1）潜在购房者追求“物超所值”的物业。部分购房者属享受型买家，部分买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。
（2）收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度教弱。
（3）对物业管理服务和生活设施配置要求较高。
（4）购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。（5）对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。
九、价格定位及策略
（一）竞争楼盘定价
竞争楼盘价格情况:
（1）中房翡翠园：2008年1月，蓝青庭、黄青庭、绿青庭、橙青庭上市热销；2008年3月，一楼花园单位、车位、“六庭”林街商铺即将推出；2008年4月，景观多层蓝
青庭、绿青庭、黄青庭销售中，即将推出南区沿街商铺。其定价2005年12月为3550
元/平方米；2007年4月为4200元/平方米；2008年3月为5400元/平方米。（2）荣和山水美地：2007年10月，最后64套房推出；2007年12月，四组团一期1号、5号楼地下车位、商铺将于12月28日交楼；2007年12月，荣和山水美地四组团，
其定价为2007年04月为3800元/平方米；2007年10月为4900～5300元/平方米；
2008年3月均价为5500元/平方米。
（3）莱茵湖畔：2007年10月为3690～3900元/平方米，2007年12月为4000～4300元/平方米，2008年2月20日均价为4700元/平方米，2008年4月首层欧洲景观单位开放，均价为4800元/平方米。
(二）定价指导思想
随着中国东盟商务区的建设以及中国东盟博览会一年一度在南宁国际会展中心的举办，琅东的CBD区域优势骤然发挥出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，预计未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势.
本案与中房翡翠园、荣和山水美地、莱茵湖畔等构成竞争楼盘，项目可比性较大，消费者在购房时也首先会进行比较衡量，由于本案是多层、小高层、高层及别墅项目，可与其他楼盘进行价格竞争，故在定价上应与竞争楼盘的均价相近。但因为区域交通情况不如上述楼盘，其定价还是有一定的距离。
（三）定价方案
（1）定价原则
以市场测试和资金回流为定价原则在恒大苹果园的定价上应用是当前房地产市场上较为普遍的做法,所以这期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据,带有市场试探性质,建议执行安全价格策略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。
稀缺性定价原则
别墅是目前房地产市场较为稀缺的房地产物业类型,虽然项目所处的位置与琅东CBD相距一定路程,但是它作为市场上越来越少有的资源，同时由于此类资源在市场上处于一种供不应求的局面.所以,稀缺性也是定价的一个重要原则。
（2）定价策略
A:定价策略
目前主要是实行＂谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的.采取＂低开高走”的定价策略,并实行有效的销控。
B:基本定价依据
本楼盘定价的主要是依据周边其他同类楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边其他楼盘的价格在当地的发展趋势所制定。
C：定价办法
在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格，反映出项目的合理价格，做精确定价。
十、入市时机规划
（一）新盘推出日期安排：
四月份是清明时节，人们大多是在拜祭扫墓，所以此时正是销售的淡季。而在五月一日正是国家规定的法定节假日，此时也正是房博会的举办日，而在此时推出新盘正是最佳时机。
在四月中下旬，要做好新盘推出的各种准备，在此时可以在居周刊和南国早报等报纸杂志进行新盘推出的宣传，同时要在房博会的展厅中占据最佳位置，以利于当日的宣传。在宣传中可以摇奖、走秀等方式来吸引参观者，同时在参观着来观看时尽量留下其个人信息，从而建立起客户联系，进而为后面的楼盘销售做好预期准备。
四月中下旬新盘推出安排如下：
4月27日欢乐大家庭招募中
5月新品上市，二房、三房、四房登场，提倡休闲地产概念。
多层中央景观单位5月1日预约，户型为76-82平米两房，110-120平米三房
（二）开盘活动策划如下：
时间：2008-4-27——5-08
地点：1、南宁市国际会展中心
2、现场售楼处
活动目的：
聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打好五一开盘销售第一战。
活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾
活动安排：
（1）前期广告宣传
4.15-4.30着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题：恒大苹果园4月27日欢乐大家庭招募中。
未来城都市居住典范，恒大苹果园5月新品上市，二房、三房、四房登场。
引领新生活方式，展现最佳人聚居地。
苹果园苹果熟了，欢迎您到来采摘。
（2）摇号现场布置
A、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
（确定小高层二房、三房、四房购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%）B、地点选定：南宁市国际会展中心
（a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）C、软环境布置：
高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；
楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份
周遍跨街横幅、灯箱20 套
D、员工统一着装
（3）活动进程（5月1日）
A、上午10：00正式开始（9：50——10：00礼炮、奖品展示）
B、10：00——10：30
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
C、摇号开始（10：30——11：00）同时登记汇总
D、摇号抽奖（11：00——12：00）
奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）
E、现场答谢演出、小娱乐活动（12：00——13：00）工作人员休息
F、公布摇号和抽奖结果（13：10——14：30）
G、获奖群众领奖（14：30——14：50）
（4）摇号办法
A、此期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。
B、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。
C、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
D、摇号登记时间自2008.5.01—5.03，为期3天
E、登记地点：恒大房地产公司售楼处
F、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。（中号比例为5：1）
G、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入下期开盘购房档案
（5）工作人员分工
南宁永益房产代理公司职员做礼仪、保安等维护性工作；翼虎顾问做活动监测和媒体联络工作。
（6）媒体发布
邀请当地知名各大媒体具体：居周刊、南国早报、南宁电视台、搜房网、房产街等记者参加活动，并给予现场报道。
十一、开发草案建议
（1）本项目的首期规模必须足够大，才能形成规模效应和良性循环。建议“苹果园”首期开发规模为建筑面积30万平方米。
（2）建议“苹果园”的开发周期为8年。
（3）由于本项目位处偏远，配套设施的建设要提前，并要加强。会所既要服务于本区，也可定位为区域服务，娱乐中心、运动中心，提高项目的吸引力。建议首期会所建设不少于1万平方米。
（4）“苹果园”定位为：南宁旅游式山水生态住区“，必须根据开发主题的要求，先建造园林景观，打造环境，再强势出击，造成强大声势，形成销售动力。
（5）宣传引导与形象推广，对本项目有重要促进作用，必须强化。
（6）在交通设施不完备的情况下，本项目从第一期销售开始，必须安排专线交通车往市区各地，方便住户，才能赢得市场。
十二、广告总体策略及广告的阶段计划
(一）广告宣传目标
恒大苹果园在现今的南宁房地产市场当中，竞争异常激烈：从各种优惠条件、风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。恒大苹果园所在的领馆，其市场竞争早已开始。主要竞争对手有荣和山水美地、中房翡翠园等，上述楼盘的宣传力度均优本案，在市场上已占优势，对本项目构成压力。
本次广告宣传策略将表现我们对恒大苹果园的理解和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，进一步树立本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。
（二）广告创意及诉求
以往大量的房地产广告在信息传达中缺乏统领性，宣传重点相雷同，主题模糊，文字多以感性的华丽词语堆砌。恒大苹果园要以通俗贴实之信息文字独辟信息传达之新径，以独特的广告主题统领整个广告活动，使以“苹果里的城市”为总标题的口号成为一种理念深入消费者。“苹果里的城市”的意境如下：
1）城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。
2）大城?大势
3）中央居住区、至佳生活带
4）我与城市保持的距离，莫过如此恰当
5）风景区居住
6）项目周边无污染源，空气负离子含量高，上风上水，福萌之地。
7）别人眼中的奢侈，在苹果园，却只是生活的基本。
8）文化居住，树立南宁人居新标杆！
9）寻根怀旧东方之梦文化风情商业步行街——打开一幅繁荣盛世的东方画卷
10）异域猎奇西方之梦文化风情商业步行街——一切的浪漫与瑰丽，都在想象之外。
11）触动心灵的，不只是音乐
12）汇春湖水泽风情，宁静私享领地
落霞与白鹭齐飞，秋水共长天一色，梦中的江南水乡……
13）坡地建筑灵动生活——给生活多一点想象
14）空间，别有意趣
15）恒大，建筑未来
广告创意可以“苹果里的城市”的诉求入手，使宣传理念有别于其他房地产业，给人们一个惊奇与振奋，树立起"领馆区东大城生活"的形象，将购置物业与消费者的学习、工作、生活和事业联系起来，增加亲和力。
广告诉求在前期以理性、感性相结合，中期加重理性诉求，后期侧重于感性。
（三）广告口号
广告标题：“苹果里的城市”，副标题：“中国南宁凤岭南领事馆东”。此口号强调了恒大苹果园的与众不同之处，希望一下子能引起消费者的注意，以“短、平、快”的方式深入人心。
（四）创作策略
1．电视广告
采用理性、感性相结合的诉求策略，以“苹果里的城市”“中国南宁凤岭南领事馆东”为
主副标题，配合生活气息浓郁的颇具情调的优美画面，以情感打动消费者，激起他们对品牌的注意和记忆。
2．平面广告
以报纸软文、DM（Direct Mail）单张等的使用设计为主。这些平面广告的内容均应以统一设计的形象出现。所谓统一设计是指一系列围绕广告主题，在色彩、构图、标题、内容上一致的系列广告，给受众一个统一完整、明确的品牌形象。
3．礼品广告
适合于促销上散发的售楼礼品。
（五）广告实施阶段
1．本策划案拟将广告活动分为引入期、生长期和结尾期三大期。
2．引入期广告活动
这一期段3个月，依据前述分析，提出“苹果里的城市”的总销售宣传命题，副标题为“中国南宁凤岭南领事馆东”，以全面强烈的广告诉求，通过“广告信息密集轰炸”的方式，引起社会关注，挤入市场。
3．生长期广告活动
这一阶段为6个月，为广告缓冲持平期，主题不变，调整广告信息，减少广告数量，缓和高密度信息量带给受众的压抑心理。这一期要策划几次出色的公共关系活动，巩固市场占有率，提高渗透率。
4．结尾期
找出前期宣传的薄弱环节，以补充性方案最终全面占领市场，并进一步提高楼盘的良好形象。十三、媒体策略
注意运用各种媒介进行组合，在引入期采用密集型信息传播造成强大的攻势，给人留下强烈深刻的印象，启发那些最先购买的用户。
（一）媒介的组合策略
以报纸、电视、DM（Direct Mail）单张为主，楼盘工地周边及围墙广告、路牌、巴士车身广告、公交车站的灯箱广
告和礼品广告为辅。重大活动和节假日，配合广告宣传在新闻媒介上作适当报道，同时在售楼现场采用招贴、模型等广告形式。
（二）媒介的选择
（1）南国早报
南宁乃至广西最为畅销的报纸之一，销售网点密布，拥有固定的读者群，是南宁首选的地产广告媒体。还有与之一同的南国晨报及晚报等一系列的新闻媒介。
（2）居周刊
南宁市的独家房地产杂志，读者稳定，以现实和潜在购房读者为主，和南国早报的配合可以形成极佳的广告效果。
（3）南宁电视台综合频道、都市生活频道及各类信息频道
这些是目标消费群集中的电视频道。
（4）广西交通电台
价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。
（5）户外广告和指示路牌
利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。
①在楼盘工地周边做围墙广告
②在楼盘附近做指示路牌
③巴士车身广告
④公交车站的灯箱广告
（6）搜房网、房产街等网站的宣传
（7）售楼接待中心
接待中心是一种综合性的房地产广告媒介。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并有专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是散发DM（Direct Mail）入户单张广告的理想场所。其四，有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑虑。接待中心的布置要舒适、气派，提供的信息丰富，接待热情大方，使客户感到得到尊重，这将对说服顾客购买起很大作用。（三）媒介费用预算（包括设计、制作、发布费用）
十四、销售策划及销售实施
本案销售主要采用低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升的价格策略。
通过我们对南宁各大区域开发项目的仔细调研和深入研究分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值。
根据市场问卷调查结果及市场调研的一系列经济指标，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售策略，既考虑项目开发成本又考虑项目市场接受能力，拟定“低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升的销售定价策略。
（一）入市价格方案
“苹果园”第一年建议开发量为30万平方米，容积率控制在1.8，建筑类型为多层不带电梯（6层以下）和小高层，公共配套为10000平方米，住宅装修标准为毛坯房。
多层住宅户型，面积比较分配表：
户型二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅面积（m2）60-79 80-100 101-120 121-150 比例15% 40% 35% 10%
购房总价（万）18-23.7 24-30 30.3-36 36.3-45 （说明：表中购房总价按均价3000元/平方米计算）
建议多层住宅在内部认购时的入市均价顶在每平方米3000元（一次性付清）考虑到楼层、定位的因素，在实际销售中，最高可达每平方米4000元，最低在每平方米3500元。（二）基本价格方案
“苹果园”的开发周期为8年，则售价以每年提价5%的幅度增长，在每年之初提升价格为宜。
项目运营期均价为3500元（一次性付清）；
项目启动年度（2005年）均价定价每平方米3000元（一次性付清）。
计划前三年售价以每年提升8%的幅度增长，后5年售价以每年提升5%的幅度增长，在每年之初提升价格为宜。
十五、公关活动策划
公共关系活动的目的是让消费者更深入地了解楼盘及发展商的情况，传达即时信息，并且加深公众对广告宣传的理解，增强记忆。最好配合新闻媒介塑造自身形象，为楼盘创造一个“天时、地利、人和”的最佳经营环境，有利于今后长远的销售目标。本方案在执行过程中根据具体情况拟定后执行。
十六、现场包装
（一）工程环境包装设计
将整个工地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行包装，包装强调项目的特色，对项目有一个整体良好的视觉效果。
一部分的内容为工地围墙包装、工地立柱广告制作、工地公共标牌制作、挂旗、路灯安装等。另一部分为绿化和其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房路线以及绿化工程施工，要求严格按照VI设计内容制作完成，绿化工程按照营销进度要求按时完成。（二）营销接待中心包装设计
营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其他包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估，因此，营销接待中心的包装设计尤为重要。
建议在公开发售前完成营销接待中心的建设，面积约1000平方米（会所首层），与项目会所合二为一。明快的色调、经典的造型、优良的品质，先声夺人地树立起良好的口碑。
营销接待中心的装饰应给人亲切、清新的感觉，从坐椅围台、展板、喷画墙、沙盘模型、大屏幕彩电、触摸屏系统，到接待台资料摆放处，处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象，激发看楼者的购买欲望。
营销接待中心的主要组成部分有：
形象墙：这是营销接待中心的形象标志，主要突出项目的名称、标志。形象墙的前面是接待台和资料台，是销售人员主要接待客户和派送资料的场所。
展板及场地布置：展板编排为展销会的重要组成部分。他可以系统地介绍本项目的基本情况及销售情况，最重要的内容之一是了解项目优点。设计统一的艺术形式加以布置，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解项目的时间，甚至可以使其作出迅速的购买决定。展板内容有：各户型透视图、主要交通及建筑照片，地理规划图，住宅单位平面图，室内布置图，价目表及付款方式等等。
大屏幕彩电及触摸显示屏：大屏幕彩电主要播放项目的基本情况，播放高质素录影带，以及发展商、合作商背景情况等，使买家对项目所在地有更深入的了解和认识。同时，也增加营销中心热闹气氛，加快销售人员的讲解速度。
透视图及项目模型：模型和透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识，令买家身置其中，领略各楼层的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真实的感觉，令买家倍增信心。本项目是南宁市最大规模的楼盘之一，模型一定要作得精美、有气势。透视图在展厅的适当位置，以灯箱形式展示，给人一副美景如画的家园感觉，激发美好的遐想。
（三）营销接待中心的安排及专线看楼巴士的设置
本项目面对的目标市场层次多，客源范围辐射广，因此，建议在市中心区增加两个销售中心，一个位于南宁百货大楼附近，另一个位于“梦之岛”附近。
由于本项目地块位于郊区，交通距离非常不利，即使设有公交汽车，行车时间过长更加不利；因此，必须设置专线看楼巴士，每半个小时发车，统一由销售中心出发。通过快捷的直线巴士，形成买家的心理距离较短，而有尊贵、享受、舒适的感觉，营造项目的非凡品位。（四）样板房的包装设计
样板房的装饰有着较强的示范作用，能潜移默化引导小区居民的生活方式。建议样板房选择二房二厅、三房两厅及楼中楼三种，专门聘请有名的室内设计师对样板房进行设计，风格确定以清新明快的后现代主义为主。
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日
目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结
一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
海润·水晶城 整体营销策略 2009年10 月
第一篇：价格策略与执行 定价流程图示： 一、定价目标 1、目标利润 定价时在建筑成本的基础上，保证一定投资效益； 2、追求利润更大化 由于项目体量小，以“中开高走”的策略入市，避免低价入市被抢购一空的情况，从而实现利润更大化； 3、应付竞争、避免竞争 为了防止和应付竞争楼盘，定价之前需仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格； 二、竞争楼盘的市场调查
四、成本估算 地价成本+建筑成本+营业成本+税费 五、定价方法 以玉林可比性实际成交价作为入市的基本价格体系基础，集合项目营销实际效果进行溢价能力的客观评估，再确定入市均价，这样既能保证项目的收益，又保留了项目的价格提升空间； 六、均价确定 1) 市场比较确定参考均价（市调深入） 2) 市场结构分析确定定价区间（市场供给研究的深入） 3) 产品策划提升的溢价能力（准确实效的包装推广） 4) 均价确定（认购前确定具体分区均价） 根据玉林目前市场销售均价以及消费者心理接受能力判断参考均价在： 小高层：2500—2800元 ◇市场供给属于普通产品形态，鉴于区位优势突出，产品溢价能力在2%左右；◇通过产品策划与包装，溢价能力在2%左右； ◇通过营销活动的优惠措施，假象溢价为3%左右； ●如果按最高值计算，项目最高可实现的核心价格应在： 小高层：2800X（1+2%+2%+3%）=2996元 多层：3000X（1+2%+2%+3%）=3210元 ●如果按最低值计算，项目最高可实现的核心价格应在： 小高层：2500X（1+2%+2%+3%）=2675元 多层：2800X（1+2%+2%+3%）=2996元 七、单元价格调整 1、单元调价原则 1）水平价差原则，即楼层之间的价格差，一般为：0.5%--1.5%； 2）垂直价差原则，即楼宇之间的价格差，一般为：5%--15%；决定楼宇间
目录 前言 -----------------------------------------------2 第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3 第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3 第二章该市房地产市场概况---------------------------3 第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9 第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9 第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13 第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15 第四篇整合营销策划方案------------------------------19 第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19 第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20 第三章营销氛围形成--------------------------------23 第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25 第五章宣传推广策略--------------------------------32 第六章媒体组合策略--------------------------------39 第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）----------39
前言 本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。 本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。 由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。
营销策划全案项目清单明细案例一、品牌规划 超越产品层面迈向高层次竞争——品牌竞争的第一步 1、品牌诊断 2、品牌中英文命名 3、品牌标志设计 4、品牌愿景 5、品牌战略定位 6、品牌核心价值提炼 7、品牌传播核心文案 8、品牌文化（品牌故事） 9、品牌slogan（品牌广告语） 10、品牌VI视觉识别系统（共十大系统，具体细目见附件） 11、品牌架构 12、品牌延伸 13、品牌主画面创意设计 14、品牌画册策划设计 15、品牌宣传物料（单页、易拉宝、吊旗、海报等）策划设计 16、品牌网站策划制作
二、企业CIS导入 企业的统一化系统，已演化为协助企业长期拓展市场的利器 1、企业理念识别（对企业发展过程中形成的独特的思想、精神、文化、价值观等，我们将进行精准的提炼与加工，便于生动化传播，有利于提升员工的凝聚力及培养对企业的忠诚度。） 2、企业行为识别（分对内与对外两个部分：对内包括员工培训、工作环境、废弃物处理等；对外包括公益活动、文化性活动等。） 3、企业视觉识别（同品牌VI视觉识别系统，品牌可感知价值中最为核心的部分，消费者认知品牌的第一扇窗口，以及评判品牌实力的第一个标准，此系统最大化呈现出视觉的力量与价值。） 三、产品策划 您可以生产和别人一样的产品，但一定要卖给消费者不一样的东西 1、市场调研 2、产品诊断 3、竞品研究 4、消费者研究 5、品类命名 6、产品定位 7、产品USP提炼（竞争对手不具备或短时间内无法赶超的独特的产品卖点或产品诉求。） 核心文案USP、产品8． 9、产品slogan（针对产品卖点提炼的琅琅上口、易于传播的广告语） 10、产品结构
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
策划三部分。 鉴于双方的合作关系及目前的市场压力，本案旨在对“赛格车 圣”作全年营销战略的规划指导。如认可本案，我方将进入深层操 作实施阶段。
营销分析篇 (1) 营销规划篇 (10) 营销分析篇 (36) 析
·营销环境总结 ▲“赛格车圣”整合营销策划案 一、企业产品及营销现状分析： 1、赛格圣颖公司是赛格集团下属企业，所开发的“赛格车圣”系 列产品系政府重点扶植的高科技项目，拥 有雄厚的技术和资金实力。 2、“赛格车圣”是国内GPS车用产品中的佼佼者，其技术水平、应用及营销经验均处于行业领先地位，但 产品目前所拥有的防盗反劫及通信功能尚不足以支撑其市场策略的全面展开。 3、产品在前期宣传活动中形象定位较模糊。发散性的多点定位，不能突出其最主要的卖点，与其它同类及 相似产品无明确区隔。 4、销售策略不明确，缺乏合理的销售政策及计划。虽然“赛格车圣”销售的方式多样化，销售通路覆盖广 泛，但仍无法组织起有效的销售活动。首先是对代理商的支持和沟通不足，造成了经销商热情不高，效 率低下；其次由于缺少高素质的销售队伍，导致人员直销的推
新导向广告 新导向广告 广成效差。 2 ▲ “赛格车圣”整合营销策划案 二、消费者分析 1、集团用户 A 、集团客、货运车辆因传统车辆管理方式的局限性，导致了管理调度透明度不高，运行效率低下，成本 难以控制等问题，使其产生了采用新的车辆管理调度体系的潜在需求。 B 、现行的客、货运车辆的车辆管理调度主要通过手机通讯，自建基站和集群呼叫系统来实现。 C 、集团车辆最担心的问题既包括车辆安全，又涉及运行效率的高低及成本控制问题。 D 、集团用户对车辆管理体系设计的要求不尽相同，因此须根据其具体需求提供针对性的解决方案。 E 、集团用户对车辆管理调度产品最重视的方面是耐用性及稳定性，因为这关系到企业的成本核算（费用 分摊年限）等敏感问题。 3 ▲ “赛格车圣”整合营销策划案
为了便于企业及时准确地把握市场脉搏和动向，快速应对瞬息万变的市场，实现房地产销售业务的科学化、规范化、网络化已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。 房地产策划全部提纲 住宅设计的八大新趋势 随着住宅消费市场化进程的加快，无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。 外立面日趋简洁 外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人
与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造：圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。 室内布局注重实用 室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域，大大提高了空间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个2．4米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4．8米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型，在层高2．5—3．0米阁楼上开设威卢克斯天窗，既保证通风、采光，又能增添浪漫的气氛，让居住者有一个想象和发挥的空间。 横厅设计开始替代直厅 以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了诸如上海春天花园8．4米宽的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。 绿化率开始具体化 前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，好像是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。实际上，这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培，并结合整体园林景观设计，绿化区域更加具体，环境质量明显提升。 准一梯一户 清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目标靠拢。上海莱茵半岛的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，形成一梯一户的感觉；东方名园也有类似的设计，它是通过电梯东、西向的安置及电梯厅的分割，造成准一梯一户的形式。 电梯大堂宾馆化 楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。 共享空间逐渐增多 现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。 主题景观代替普通园林 如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范，其小区中的园林设计别具一格，雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题，具有较强的示范效应。 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 永恒发表于2005-3-25 14:09:10 阅读全文(3977) | 回复(7) | 引用(0)
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
项目全案策划 第一部分项目开发 第一讲项目最优开发策略 大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 第1操作环节：洞察大型项目出现的深层原因 洞察A：界定大规模社区 何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。 洞察B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。
消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅是一套房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。 在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C：市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来发展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产规模化经营的做法，开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅成本提高。而振业集团的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势，是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力的房地产商只有把握住了这个方向，才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。 第2操作环节：开发大型项目常见战略难题剖析
项目营销策划方案 【篇一：项目营销方案】 项目营销方案 1.项目概况 1.1 项目名称 风尚国际 1.2 项目宗地位置 风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕 郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府 1.3 项目经济技术指标 2. 项目市场分析 2.1 项目投资环境 2.1.1 项目投资环境宏观分析 燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊 与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近， 是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京 得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优 美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内 尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。 1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。 1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批 准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级 海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居 第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开 发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民 趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个 比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平
2020{营销策划}整体营销 策划方案
市场营销模拟实训报告 飞腾科技公司整体营销策划方案 班级：B11090 1 学号：B11090118 姓名：庞许辉 组别：04 公司：B 实习性质：生产实习 实习时间：2020.6.20——2020.6.23 实习地点：工商管理实验室 指导老师：邵安兆张建军 目录 第一部分：建立组织，明确观念 1.1飞腾科技公司概况 1.2公司标志以及标识说明 1.3公司组织机构及其职能分工 第二部分：市场探查分析 2.1、市场地域分析 2.2、销售量分析 2.3、价格分析 2.4、数据预测 第三部分：市场战略规划 3.1、SWOT分析 3.2、市场细分 3.3 、目标市场选择策略及市场定位策略
第四部分：产品决策策略 4.1、确定产品组合 4.2、研发投资 4.3、分区发货量 第五部分：分销决策策略 5.1、分销渠道 5.2、人员调配方案 第六部分：价格决策策略 6.1、各产品价格策略 6.2、各产品价格需求弹性 第七部分：促销决策策略 一、建立组织明确观念 1.1飞腾科技公司概况 公司名称：飞腾科技公司 公司简介:我们公司作为五家大规模电子公司之一，是为数不多的大型国有企业，在最初的电子行业中独领风骚，但由于公司的机制不灵活，环境适应能力不强，导致公司在近几年效益滑坡，然“百足之虫，死而不僵”，公司在近两年中平均销售总额在200亿左右！其中电脑的销售额在91亿人民币左右！VCD 产品的销售总额在90—100之间，移动通信器材的销售额在5亿人民币左右！ 公司宗旨：以人为本、质量为上、服务第一、追求卓越。 公司目标：以优质的产品，完善的服务体系进一步扩大在国内
东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源
铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气
（营销策划）项目策划书
目录 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况 2、项目合同主要条款 3、主要分部分项工程量 4、工程特点、难点及重点分析（二）责任目标及主要保证措施 1、责任目标一览表 2、目标保证措施 （三）施工组织策划 1、项目组织机构及管理制度 2、项目主要管理人员名单 3、施工部署 4、施工平面布置 5、施工进度计划 6、施工准备工作计划 7、节点考核计划 （四）主要资源保障计划 （五）主要技术保障计划 （六）质量管理 （七）安全生产管理 （八）成本管理 （九）资金组织及管理 （十）项目CI策划及品牌建设 （十一）项目风险控制 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况
本工程位于****区，***路，西临福海路，南***街，北临***街，为烟台旧城改造项目，属于国计民生项目，鉴于本工程的重要性和影响力，我们项目策划的指导思想是以现场安全文明施工和质量为中心，建立工程质量保证体系，编制项目质量计划，选配高素质项目领导班子及专业工程技术管理人员，按国际惯例实施项目管理，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。本工程三面紧邻居民区，对安全和文明施工要求非常高，务必要求我们严格遵守各项操作规程和法律法规对该工程实施严格、科学、有效地施工总承包管理。并按业主的部署，在监理公司的管理及政府质检部门的监督下，充分发挥施工总承包职能，协调、管理好施工现场各分包单位，全面认真地履行施工合同，优质、高速、低耗地把本工程建设成一流水平的建筑精品。 1.1项目建设、设计概况表建筑概况
结构设计概况一览表
电气、给排水、暖通设计概况一览表 1.2项目施工环境 本工程地处烟台市福山区，东临明丰路，西临福海路，南临汇福街，北临盐场街，交通便利。大部分临设均布置于规划用地之外（利用原有旧房），水源距项目
全网营销整体方案 摘要： 随着互联网的发展，全网营销已经不仅仅是传统意义上的“淘宝平台+其他平台+分销+独立b2c”。全网营销应该是全网整合营销，旨在实现所有网站后台的打通，将各种PC互联网、移动互联网的营销方式以及当今新媒体营销的工具有机整合在一起，形成一个庞大的营销体系。全网营销通过产品规划、产品开发、网站建设、网站运营、品牌推广、产品分销一系列的手段来达到提升品牌形象、规范销售市场、促进整体销量、解决线下销售瓶颈、完善客服体系、梳理分销渠道的效果。 一、全网营销内容 品牌整体解决方案+电商平台搭建和营销服务+企业智慧运营解决方案 1、品牌整体解决方案：（根据品牌、产品不同，方案有改变）·品牌战略规划 （我们现在在哪里？→我们目标在哪，该往何处？） ·市场环境分析 a.环境分析 b.产品分析 c.消费者分析 d.竞争分析 e.SWOT分析
·定位 a.市场细分 b.市场选择 c.市场定位 ·营销策略 a.产品策略 b.定价策略 c.促销策略 2、电商平台搭建和营销服务 ·帮助客户建立官方商城、官网微官网 ·帮助客户推广运营这些平台 3、企业智慧运营解决方案 ·企业文化塑造 ·企业团队建设与训练 二、全网营销涵盖范围 1、搜索引擎（百度、搜狗、360、搜搜、谷歌、有道等） 根据行业、品牌、区域等特点整体规划关键词，研究关键词的流行程度和相关性，在主流搜索引擎的结果页面获取较高的排名次序，增加企业网站在主流搜索引擎的收录量和展示量，当客户通过关键词搜索时，能够方便找到企业、产品的相关信息，提高曝光率与转化率。
2、社交网络（微博、微信、空间、论坛等） 社交网络已经成为覆盖用户最广、传播影响最大、商业价值最高的方式，随着社交网络的不短增长，其盈利模式逐渐形成，为企业带来无限商机。 例如企业可以建立微信号，定期发送与品牌或产品相关的文章以及客户感兴趣的热点和信息，来积累一定的粉丝量，成为企业的潜在消费者。 也可利用论坛或贴吧这种网络交流平台，通过文字、图片、视频等方式发布企业的产品和服务信息，从而让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务。最终达到企业宣传、加深市场认知度的目的。 3、电子商务平台（自有平台和第三方平台） 据商务部监测，2014年电子商务交易额(包括B2B和网络零售)达到约13万亿元，同比增长25%。而2015年电子商务仍在迅猛发展，将企业和产品信息发布在这些网站平台上，客户可以通过这些网站平台搜索到您的企业和产品信息 4、信息平台（分类信息、黄页、百科、文库等） 互联网的高速发展，使各类分类信息网站如雨后春笋般发展起来，而这些网站广告的总营收也在不在提高。 5、门户媒体（新浪、腾讯、搜狐、网易等） 新闻营销指企业在真实、不损害公众利益的前提下，利用具有新闻价值的事件，或者有计划的策划、组织各种形式的活动，借此制“新
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司