土地使用权抵押，房产证无法办理该怎么办？
问：我想在市里买套房子,经中介机构推荐,与某房地产开发公司进行了接触,该公司在一邻街地域开发了两栋商品楼,虽说没有形成社区规模,但处在闹市区,交通便利,价格不高,户型设计也可以。我很满意,就与商品房开发公司签订了《商品房预售合同》,约定交房日期为2000年10月8日,办理房产权证期限为交房之日起三个月,如不能办理产权证，买受人可以退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将房款退回,并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失;买受人不退房的,出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。
房地产开发公司依约交付了房屋,并收取了近万元的“办证费用”,然而至今,房产证仍没有办理下来。我数十次找到房地产开发公司,开发公司一直坚称:正在办理之中,让消费者不要着急。我向律师进行咨询,经律师调查后得知,在我买楼前,该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行,开发商收取了预售款后,贷款却尚未还清,这是办不了房产证的根本原因。这时我才想起,签合同时,售楼小姐给我看的是土地使用权证的复印件。显然,房地产公司在提供复印的土地使用权证时,隐瞒了已将该处土地的使用权抵押给银行的事实。现在我如果提出退房,根据合同规定只能得到200元的赔偿；不退房,住着没房产证的房子,我感觉被骗。请问律师我该怎么办？
答：很明显，你与商品房开发公司所签合同中的违约金条款对你不利，其赔偿数额远远不能弥补你所受到的损失。《合同法》第一百一十四条的规定：当事人双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。因此，你可以据此向人民法院或仲裁机构请求增加违约金数额，至于具体数额就得根据具体情况来计算了。
目前，对于土地使用权抵押后能否预售国家没有禁止性规定。有的房地产开发商资金不足，就拿土地使用权进行抵押后向银行贷款。因此，如果购房者在办理房产证时，开发商还没有还清贷款、解除抵押，就无法办理房产证。
抵押要在《国有土地使用权证》上进行记载，所以了解土地使用权是否已被抵押最省力的办法就是查看原件。开发商利用购房者缺少订立合同的常识及缺乏法律知识的弱点,没有对《国有土地使用证》出具原件文本而是以复印件代之，有意掩盖、隐瞒真实情况，存在着明显的主观故意，是严重侵害消费者知情权的行为，违反了法律的公平、诚实信用的原则。这种行为必然导致消费者得到房屋却无法取得合法的物权证明，还要冒所购房屋可能被拍卖的风险。开发商明知其存在违约的风险，却利用其地位，把办不了房产证的违约金强制性地规定为0.1%，在消费者长时间办不了证的情况下，仅赔偿其损失200元，明显不公平、不合理。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法。买受人取得房屋所有权必须经过登记。开发商有意隐瞒抵押事实，必须依法承担民事赔偿责任。
相关法条：
《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。
《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定
数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。
《消费者权益保护法》第八条规定“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
第十六条规定“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定”。
第十九条规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。
《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。……”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”（
无法办理房产证的情况及对策
一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
1．开发企业已经破产或被取消天分，无法继续办理楼盘的大产权；
2．开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
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4．开发商没有完成竣工备案工作；
5．开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
6．楼盘被法院查封；
7．开发商没有取得建筑面积实测数据；
8．商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；
9．开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
10．开发商不及时办理“大产权”；
11．开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
12．开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
13．房屋契税尚未缴纳；
14．公共维修基金尚未交付；
15．提交办理房产证的文件不合格；
16．个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
17．房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
18．代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
造成这些情况产生的原因有四种：
第一种是由开发商造成的，这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种，如上面所列的第1—12种。
第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第12一16种。
第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17种。
第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第18种。
二、应对方法
（一）开发商原因造成的
勤于查询
购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。
签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x 日之前办理《国有土地使用证》”。
签好《购房合同》
《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。
1．关于初始登记
（1）建议范本
“出售人应当在＿年＿月＿日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出售人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。
买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。
买受人不退房的，合同继续履行，自出售人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之＿的违约金，并于出售人实际取得权属证明之日起＿日内向买受人支付。”
（2）日期的确定
对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。(ri _)
（3）退房违约金的确定
不超过100%即可。
2．关于转移登记
（1）建议范本
“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式办理转移登记：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人自行办理房屋权属转移登记。）
（3）买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用芫人民币（大写）。
土地抵押房产证
2．如因出售人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＿日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。
买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起＿日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的＿％向买受人支付违约金。
买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起＿日内由出售人支付。”
（2）日期的确定
对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算120日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算120日。
（3）退房违约金的确定
不超过100%即可。
不签不合理的委托书
很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议，委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。
这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办，自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证
房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。解约与索赔。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重 ...
，房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。
解约与索赔
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。
1．商品房买卖合同订立后，出售人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2．商品房买卖合同订立后，出售人又将该房屋出售给第三人；
3．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
4．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
5．故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
6．出售人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。
（二）购房者本身原因造成的
对于开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房产证不发的，应及时沟通，及时解决矛盾，避免长期拖延。并可以主张开发商扣发房产证的行为已经构成违约，要求开发商改正。
对于房屋契税、公共维修基金尚未缴纳的，应及时缴纳，因为缴纳上述税费是法律规定的取得房产证的必经程序。为了及时取得房产证，购房者应及时缴纳，并及时将缴纳收据或发票交给开发商或代办机构（人员）。
对于提交办理房产证的文件不合格的，应及时改正，可以向工作人员询问，以免跑“冤枉路”。
对于个别购房者购房人住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证的，应及时拆除违章搭建的非法建筑，保障房产证办理。
（三）房产证办理部门原因造成的
可以向上一级行症机关申请行症复议，或者向法院提起行症诉讼。
（四）代办人员原因造成的
可以解除委托合同，并向代办人员或机构要求赔偿。