目录
前言
第一章总论
1.1项目建设背景 (5)
1.2项目概况 (10)
1.3项目报告编制的依据 (12)
第二章项目商业市场环境分析
2.1沈阳市概况 (14)
2.2大东区概况 (23)
2.3周边楼盘及商业配套设施 (28)
2.4建材家居市场调研 (33)
第三章物流园区发展现状及趋势
3.1物流园区的内涵 (35)
3.2物流园区的功能 (37)
3.3物流园区的发展历程和相关经验 (37)
3.4物流园区的建设发展模式 (39)
3.5物流园区的开发、建设模式分析 (40)
3.6物流园区的发展政策分析 (41)
3.7 2003年发展情况分析 (41)
第四章规划设计条件、原则及设计方案
4.1规划场地环境及周边环境 (44)
4.2总体规划设计原则 (45)
4.3规划布局及业态分布 (45)
4.4交通组织 (46)
4.5景观设计 (46)
4.6环境保护 (46)
4.7规划指标、建筑技术经济指标 (47)
第五章项目组织管理与保障措施
5.1项目管理措施 (48)
5.1.1计划管理 (49)
5.1.2工程管理 (49)
5.1.3资金管理 (49)
5.1.4信息管理 (50)
5.2项目建设的保障措施 (50)
5.2.1资金筹措的措施 (50)
5.2.2施工组织措施 (50)
第六章营销战略体系
6.1 项目定位 (51)
6.2商业组合形态的构想 (52)
6.3走特色化的物流园区发展之路 (53)
6.4项目开发节奏 (54)
第七章投资分析
7.1项目投资估算 (55)
7.2项目盈利分析 (57)
7.3项目损益表及现金流表 (58)
第八章结论
结论 (59)
附件：
附件1：项目前六期地块分布图
前言
东北振兴沈阳先行
“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的轮子”同时运转。
东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后的第四个经济增长极。
沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的发展契机。
如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注……？
东北振兴，沈阳先行！
第一章总论
1.1 项目发展背景
1.2项目概况
1.3项目报告编制的依据
1.1 项目发展背景
1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴”
随着国际经济形势的发展，东北将成为
继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和
“京津冀北”地区之后的“国内经济第四增
长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展
的需要，也是新时期提高我国综合国力的需
要，更是经济发展规律的客观要求。
环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中
心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，
其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。
2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。
1.1.2与时俱进的沈阳
沈阳即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，Array必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出
“全国先进装备制造基地”的城市定位
及发展“大沈阳”的策略，形成全国看东
北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。
发展规划：2002年国务院批准的《沈阳市城市总体规划》，其理想模式为“一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。
关注重点：
浑南新区——建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元
为“三区一城一带”。
铁西新区——现代“工业园区”：目前铁西新区面积已达126平方公
里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、
商贸、居住为一体的现代化工业园区。
金廊工程——核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵
公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包
括“一轴”、“四区”和“九节点”。
关注重点——大东“商机平台”：作为未来城市经济发展的重点，大东
区区域功能规划为“一城两带三区”。
1.1.3无限商机在大东
总体战略规划构想：“一城两带三区”的战略构想搭建商机新平台；
一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一
体的新兴汽车城。
两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。
三区：小东商贸区、八王寺—吉祥—北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：
大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。目前，大东区作为沈阳市最具竞争力的工业区的优势经济地位已确立。
汽车产业：
四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、
金客Ｍ１中华轿车厂、
沈阳金杯通用汽车制造有限公司、
沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；
三大汽车发动机制造厂：沈阳航天三菱发动机有限公司、
沈阳新光华晨发动机有限公司、
沈阳航天新光集团；
另有汽车改装厂４家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。
大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展环境。
沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。
大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态的条件，有一定环境依托及形象基础。
1.1.4物流业——国家综合国力的重要体现
1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加坡、香港有较强的抗御经济危机的能力。例如，1998年受金融风暴影响较大的马来西亚经济增长为－6．8％，泰国为－8．0 ％，东盟为－9．4％，与之相比较，香港情况较好，为－5．1％，而新加坡则实现了1．5％的正增长。从此，人们意识到物流对于国家的经济发展有着非常重要的意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力的重要体现。
物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20 年内，物流业每增长2．6％，经济总量就增加1％。在美国，物流产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的两倍。经过多年的物流业的发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。
目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企业的发展现代物流是调整我国产业结构的迫切需要，是传统运输业的发展方向，是运输与生产最佳融合的渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益的需要。
巨大的市场需求呼唤东北地区及其它省市的现代化商品流通领域的长足发展。
品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹的物流企业。
1.2项目概况
1.2.1项目概述
1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园三期项目
1.2.1.2.项目基本情况：
项目位臵：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至园区辅助规划路，东
临一期项目，北至园区东西向主规划路，西至园区南北向主规划路。
总占地面积：48100平方米
项目总建筑面积：95520平方米
1.1.1.3.项目规划：
三期项目规划围绕项目整体建成“建材家居家具采购基地”的伟大目标构想展开，是规划中十二个专业城的另一主要组成部分。由三大建材城组成，作为整个园区高档精品橱柜、地板、陶瓷洁具专卖中心，是集零售和批发于一体的具有国际水准的专业建材城。
1.3项目报告编制的依据
1.3.1参照沈阳市人民政府相关招商宣传手册；
1.3.2参照沈阳市人民政府“投资指南”材料；
1.3.3参照沈阳市人民政府及大东区政府规划；
1.3.4参照沈阳市相关官方网站对外公开内容；
＊1.3.5参照东方臵业公司与政府的相关报告。
＊本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供的数据、信息为准。
第二章项目商业市场环境分析
2.1沈阳市概况
2.2大东区概况
2.3周边楼盘及商业配套设施
2.4汽车及建材家居市场调研
2.1沈阳市概况
2.1.1城市概况
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。
沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。
2.1.2位臵与地貌
沈阳位于辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里，其中城区面积185公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部
分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。
2.1.3气候
沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。
2.1.4 经济地理位臵
沈阳背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的铜都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕有的城市群。沟通世界的大连港，正在开发的营口新港和锦州港距沈阳也不超过250公里。
沈阳作为中国东北地区最大的经济中心城市和通往中国长城以南地区的必经之路。长期的经济发展形成了密如蛛丝的航空、铁路、公路运输网络。沈阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条国内国际航线。沈阳也是东北地区最大的铁路枢纽。沈阳的公路也四通八达，开成了少有的高速公路网络。
2.1.5人口概况
沈阳市现有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口的50.5%,女性人口363万人，占总人口的49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口的63.2%，家业人口252.5万人，占总人口的36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口的0.2%。
沈阳居民年龄构成
沈阳居民教育程度构成
2.1.6 行政区域
沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。
2.1.7 交通条件
沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公0200
400
600
万人
130.8551.258
0~14岁15~64岁65岁以上0
100
200
300
万人45.6497.51296.1219.87 3.1537.73
大专以上高中及中专初中小学扫盲班文盲
路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市。
2.1.8沈阳的城市基础设施
——中心城区主要街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达28.2%。
——交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市重点交通工程的建设。
——城市公用设施持续改善，供水、供热、供电、供气等设施功能加强，服务质量不断提高。2003年，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。全年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增长11.7％。煤气供气管道总长度2160公里。
——房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。2003年，全市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4％；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4％。
——城市环境保护和治理城市整体环境进一步改善，环境质量实现历史性突破。全年共完成环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂，完善了原有的北部污水处理厂。整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类标准。城市污水日处理能力达到95万吨，污水
处理率达到70.4％。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾4484吨，生活垃圾无害化处理率达到100％。全年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等措施，烟尘控制区达标覆盖率达到100％，全年环境空气质量优良天数已达到298天，达到创模标准。全市噪声达标区覆盖率达到70％，自然保护区覆盖率达到13.52％，建成生态环保模范住宅小区35个。
城市绿化实施森林城市战略，全面推进城市绿化建设。2003年新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。全年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。全年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到2003年末，全市绿化覆盖率达33.16％，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。
2.1.9 1996—2010年沈阳城市总体规划
沈阳市的城市建设
与发展遵循人口、经济、
社会、环境和资源相协调
的可持续发展战略。城市
功能正由单一工业基地
向多功能经济中心转变。
现正在加速城市产业结构，加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一
步完善城市功能，实现单一工业生产基础城市向现代化经济中心改变。具体如下：沈阳城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积1220平方公里。
城市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。
中心城区东起沈阳与抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现状城市人口401万人。到2010年城市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是沈阳市主体，是政治、经济、文化集中体现区。中心城区规划布局结构为东南组团布局形式，以中部核心区为核心，周围分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市由单一中心结构向松散布局过渡。
中部核心区以三环高速公路以内，重点发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；
东部副城由棋盘山风景区及周围乡、镇组成。副城以中、高档为主，科研、旅游、办公设施为辅；
西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配臵必要的生活区和公共服务设施；
南部副城以苏家屯现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城。
北部副城以虎石台现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城；
道义组团以道义屯为基础重点安排重点乡镇企业和生活区，形成独立的生活和产业组团。
新建居住区主要安排在浑南新区，大力开发浑南地区，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，核心区内，新建居住区主要安排在
一环路以外，重点为浑河产业区，到2001年人均居住面积达到12平方米以上。
东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。
2.1.10沈阳经济概况
沈阳城市发展现状
沈阳是国家“一五”时期重点投资建设的工业基地。经过几十年的发展，沈阳的工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主的新兴产业群，奠定了雄厚的制造业基础，形成了较强的综合配套能力。沈阳具有雄厚的资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省的1/3，国内生产总值占全省的1/4。特别是改革开放以来，沈阳不断加快国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业与高新技术、国际经济接轨的融合。以亚洲国家和地区为主的引资结构正在被多元化引资格局所代替，一批世界500强企业和国际知名跨国公司投巨资驻足沈阳。通过与国外客商合资合作，弥补了建设资金不足问题，引进了国外先进技术和先进管理，加速了产业结构调整的步伐，支柱产业群体不断壮大，骨干企业和主导产品显示出较强的市场竞争力。
沈阳做为东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸
纳力、辐射力和带动力。
●经济总体指标概述
回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。
总结2002年整体的经济形势，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1％，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8％。财政收入实现105亿元，同比增长29.9％，连续两年保持30％左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到15亿元，土地出让金已成为城市建设资金的主要来源。
从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。
●社会消费情况概述
沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元，同比增长11.5%；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，分别同比增长19.3%和
19.1%。货币净回笼连续12年居全国之首。
●人民生活水平概述
沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。截至去年12月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达1214亿元，比2002年年初增长156亿元，增幅为14.74％，与2001年同期相比，这一增长率高过了2001年居民储蓄增长率4个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。
郑州市商圈分析
郑州市区商业概况 根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。 郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。 现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。 根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。 形成因素： 一、大型零售商云集，商业街规模 庞大。 “二七商圈”已建成了中原地区 第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的 步行商业街——德化步行商业街，汇 集了世界500强之首——商业零售巨 头沃尔玛公司、金博大购物中心、北 京华联、上海世纪联华、天津家世界 等数十家大型商业企业和百年德化购 物公园、正弘国际名店、国美家电等 大批商家，商业氛围浓厚。涵盖了传统 百货、超市零售、商业步行街、批发等 形态。也是郑州商业业态最为丰富配套 最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个 商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步
机械行业市场分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
本文关注点： 全面分析各产业政策规划导向性，站在未来五年规划的高度，把握机械行业未来发展趋势，深入剖析各子行业明年潜在的投资机会； 认为明后年整体机械行业仍存结构性机会，关注工程机械、重型装备、铁路设备、海洋工程等确定性增长的子行业。 预计“十二五”期间机械行业景气度由高增长逐渐回归常态。随着全社会固定资产投资增速逐步放缓至22%，机械行业整体景气度由超高增长逐渐回归常态，预计未来两年机械工业总产值增速在15％-20%。在“四万亿”刺激方案尘埃落定之际，新兴产业规划有望“接力”继续提振经济平稳增长。未来我国城镇化进程加快，新农村建设的大力推进以及中西部地区逐步崛起的过程中，我国机械行业仍将保持稳健增长。 细分子行业存在结构性增长机会。工程机械受益城镇化及新农村建设进程加快、中西部地区基建投资快速增长以及国际化战略逐渐落实；重型装备中核电投资快速增长、冶金节能需求及煤矿综采率的提升，拉动核电设备、冶金环保设备以及煤炭综采设备的销售；海工装备“十二五”期间投资将超2500亿元，带动海工设备的需求；按照建设进程，今明两年铁路设备将进入集中交付期；装备制造业升级急需中高端数控机床产品，从而有效替代进口。 2011年侧重于五大投资策略。1）遵循“十二·五”规划及七大新兴产业振兴规划发展脉络，投资受益的相关子行业及优质公司。如工程机械、海工装备、重型装备、机床、铁路设备、节能环保设备。2）产品优化升级进程加快，开始实现“进口替代”的行业；3）国际化战略布局较早，逐步将生产基地布局到海外并且获得国外技术优势的公司。4）受益国家相关政策支持，有明确技术优势的行业龙头；5）受益于装备制造业国际化战略转移的标的公司。 目 录 1. 机械行业总体运行状况分析 行业景气度高位逐月回落 2011 年机械行业整体运行回归常态 . 机械行业投资策略 2. 工程机械：国内需求依然亮丽，海外布局成催化剂 .. 工程机械行业走强大市 2011 年工程机械行业投资逻辑 . 国内需求强劲十足，但增速有趋缓忧虑 出口：全球化战略布局“抚平”国内增速放缓担忧 2016 年机械行业分析报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美
摘要 龙湖地产择址大学城，继东桥郡、睿城、花千树之后，2010年再著鸿篇——龙湖U城，汇就龙湖16年开发精髓，再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求，以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法，选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域，调查的方式采用不定点拦截发放问卷，共发放100份问卷，回收100份，其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示，大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的，其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多，他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数，其中一年内购买住房的消费者居多，根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多，出行工具大多以私家车与公交车为主，地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。
目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) （一）调研对象 (1) （二）数据来源 (2) （三）调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) （四）数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) （一）企业市场现状 (2) （二）市场环境分析 (3) （三）产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5) （四）竞争者分析 (6) 1、金科廊桥水乡 (6) 2、宝嘉花与山 (6) （五） swot分析 (7) 1、优势 (7) 2、劣势 (7) 3、机会 (7) 4、威胁 (7) 五、结论与建议 (7) （一）调研结论 (7) （二）总结 (11) 六、调研的不足 (11) 七、附件 (13)
商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一：产业基本概括 国内美容行业从20世纪八十年代中期起步发展至今已经二十多个年头，这一时期以来，美容行业经历了从初级阶段的摸索性成长到中级阶段的思考性发展。市场规模从小到大，从业人员由少到多，生产企业和专业美容化妆品品牌已经一大批地涌现。中国美容产业实际上已经形成包括美容、美发、化妆品、美容器械、教育培训、专业媒体、专业会展和市场营销等八大领域的综合服务流通产业。 80年代初，我国化妆品消费是人均1元，90年代初上升到人均5元钱，到2000年底已达到人均25元，可以说我国的化妆品人均消费水平的上升是很快的。广东、上海和北京三个地区人均消费水平已达到80-100元，大大高于全国平均水平，而发达国家的化妆品人均消费为35-70美元。从中可以看出我国的化妆品的消费市场有很大的上升空间。从化妆品的分类看，护肤类的占35%，护发类的占28%，美容类的占24%，香水类的占8%，护肤类的仍是化妆品消费的主流。 我国化妆品的销售额1982年为2亿元，1985年为10亿元，1990年为40亿元，1995年为190亿元，2000年为335亿元，比前一年增长%。前十五年化妆品的销售额平均以%的速度递增，最高年份达到4 1%。 2003年，我国化妆品行业全年销售额达到517 亿元左右，与前年相比，同比增长15％左右。到2007年，全国约有200万家各类美容美发机构，3200余家化妆品生产企业，其中2100家在广东省，600余
家美容美发培训机构，形成了约2600亿元人民币的美容美发服务产值和约960亿元人民币的化妆品产值。行业年发展速度平均呈30%以上的增长态势，而上游企业的销售每年以50%以上的增长率迅猛发展。 2008年，金融危机给全球美容业带来了彻骨的寒冷，导致大多数主要依赖欧美市场的化妆品公司销售业绩下滑。不过，中国市场却“风景这边独好”。2008年中国美容市场以%的速度高歌猛进，实现工业总产值近3200亿元，行业利润以%的速度增长，在各行业中保持了最高的增长率，市场容量逐年放大。 有人说上世纪80年代谈美容是“赶时髦”，90年代是“随大流”，到了21世纪，美容成了青年女性的“生活必需”。美容业在改革开放后发展势头非常强劲，绝对可以称得上是搭上了飞速发展的快车。 2004年，由何帆等四位经济学家推出的《中国美容经济年度报告》就指出：中国的“美容经济”正在成为继房地产、汽车、电子通信、旅游之后的中国居民“第五大消费热点”。 据《中国美容时尚报》社长张晓梅透露，2005年中国涉足美容消费的人数已达3亿，城镇人口平均每月消费达元。中国行业咨询网的《2009－2012年中国美容市场预测与产业投资咨询研究报告》则指出，2007年美容服务业实现产值就达到3000亿元左右，行业从业人
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
房地产行业风险点分析 一、房地产行业相关概念和发展情况 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的
50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策； 2、加快物业税征收； 3、收紧房地产信贷。
大十字商业街市场营运 及招商建议案 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
大十字商业街市场营运及招商建议案 大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和城市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积45000平米，总投资亿，采用双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体，是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所，对提升哈密城市形象，促进商业功能提升发挥了巨大的作用。 项目现已经完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的影响，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。 一、市场分析 1. 1商业概况 1、商圈构成 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 2、竞争状况 近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街（统计的经营面积高达15万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。 过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果。因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对。 1．2、市场消费状况
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
市场分析 市场是商品经济的范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。对于企业来说，市场是其营销活动的出发点和归宿。能否正确地认识其特征和作用、了解市场购买者的行为，关系到企业能否制定正确的营销方案，进而关系到企业的兴衰存亡。市场营销学是从卖者的角度来认识和理解市场的含义，它要研究的是如何采取有效的措施，来满足消费者需求，其中包括现实的需求和潜在需求。可以说，在市场营销学的范畴里，“市场”即等同于“需求”。市场从不同的角度，可以划分为各种具体的类型。其中，按商品的属性市场可分为一般商品市场和特殊商品市场。“特殊商品市场”是指为满足人们对资金及各种服务的需要而提供的市场，包括金融市场( 或称资本市场)、劳动力市场和技术信息市场等。“一般商品市场”指的是狭义的商品市场，又称货物市场，即消费品市场和工业品市场，这两大市场是市场营销所要着力研究的市场，对它们的分析我们将在后面进行。 一、消费品市场 消费品市场又称最终消费品市场、消费者市场或生活资料市场，是指个人或家庭为满足生活需求而购买或租用商品的市场，它是市场体系的基础，是起决定作用的市场。 （一）消费品市场的特征 与市场相比，消费品市场具有以下特征：从交易的商品看，由于它是供人们最终消费的产品，而购买者是个人或家庭，因而它更多地受到消费者个人人为因素诸如文化修养、欣赏习惯、收入水平等方面的影响；产品的花色多样、品种复杂，产品的生命周期短；商品的专业技术性不强，替代品较多，因而商品的价格需求弹性较大，即价格变动对需求量的影响较大。从交易的规模和方式看，消费品市场购买者众多，市场分散，成交次数频繁，但交易数量零星。因此绝大部分商品都是通过中间商销售产品，以方便消费者购买。从购买行为看，消费者的购买行为具有很大程度的可诱导性。这是因为消费者在决定采取购买行为时，不像生产者市场的购买决策那样，常常受到生产特征的限制及国家政策和计划的影响，而是具有自发性、感情冲动性；二是消费品市场的购买者大多缺乏相应的商品知识和市场知识，其购买行为属非专业性购买，他们对产品的选择受广告、宣传的影响较大。由于消费者购买行为的可诱导性，生产和经营部门应注意做好商品的宣传广告，指导消费，一方面当好消费者的参谋，另一方面也能有效地引导消费者的购买行为。从市场动态看，由于消费者的需求复杂，
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
商业街市场调研报 告 1 2020年4月19日
风陵渡商业街市场调研报告 前言鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、区域市场状况该地处三省交界的”金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口35万,城镇人口5万多,人均年经济收入在5000多元,商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: (1) 由专业房地产公司开发; (2) 有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积多㎡,地上两层)生意较好; (3) 现有品牌较少,全部为国内品牌(如红豆、古士旗、 2 2020年4月19日
虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼),进货渠道均在西安; (4) 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; (5) 临街门面面积一般在20㎡－80㎡,以50㎡居多; (6) 租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间; (7) 出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围2、定向市场状况风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发区,距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里,现有人口8万多,城镇人口1万多,主要分布在道北,人均经济生活水平较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时,市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。当前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。当前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想,一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主,呈以下特点: (1) 主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈 3 2020年4月19日
可口可乐公司市场分析报告
可口可乐公司市场分析报告 可口可乐公司产品占全世界软饮料市场比例
一、公司简介 ?可口可乐公司诞生于1886年，总部在美国 的亚特兰大，是世界软饮料销售的领袖和先锋。 ?可口可乐是全球最有价值的品牌。 ?在中国，可口可乐是最著名的国际品牌之 一，是中国软饮料市场的领导企业。 ?可口可乐积极推进本地进程。 ?目前中国每年人均饮用可口可乐公司产品 数量为24瓶（每瓶8盎司或237毫升）。 ?可口可乐中国系统在中国已经捐资超过6， 000万人民币，支持了众多全国性和地区性社会公益事业。 二、企业使命 ?可口可乐公司的愿景是在回报股东的同时 不忘履行我们的企业公民责任，激励员工发挥自身潜能，提供推陈出新的产品，不断满足市场及消费者，建立双赢的合作模式坚定
合作伙伴关系，成为全球企业公民典范。 可口可乐公司的使命是令全球人们的身体思想及精神更怡神畅快，让我们的品牌与行动不断激励人们保持乐观向上，让我们所触及的一切更具价值。 三、外部环境分析 （一）一般环境分析 1、政治环境 2、经济环境 3. 技术环境 4、社会文化环境 5、自然环境 （二）产业环境分析——波特五力模型 1、现有企业之间的竞争强度分析 2、新进入企业的潜在进入者分析 3、供应商分析 4、买方分析 5、替代品分析 （一）一般环境分析
政治环境 中国饮料业的迅速发展及其前景广阔的消费市场吸引了众多国际知名品牌饮料厂商，许多跨国公司凭借雄厚的财力和丰富的市场运作经验，通过收购国内著名品牌或合资、独资经营挤占国内市场。当前我国饮料行业的多元化格局已经初步显现。 同时发展并规范功能性饮料的生产，鼓励通过兼并、重组、融资等手段，培育大型饮料企业集团，实现产业升级。 功能饮料比例上升，碳酸饮料比例下降。 经济环境 2007年的GDP为246619亿，增长11.4%；全年居民消费价格指数（CPI）上涨了 4.8%。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。2007年至2010年，整个食品行业面临着较好的发展际遇。
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
{市场分析}东新商业街市场分析
运盛·东新商业街开发建设性报告 一、昆山核心城区商业分析报告 1）、报告要旨与目的： 1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策； 2、通过归纳分析，引申出关于项目的有利面和不利面的思考，以及如何转化不利面为有利的行动方向； 3、经由本报告，建议开发者在取得市场分析数据的同时，进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究，以得到本土市民经济能力、购买需求、消费 行为和消 费心理的详尽情报； 4、从专业市场顾问的立场出发，我们所给予贵司的企划建议，在后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据，另一方面，之前提出的假设或观点，也能够在实 地调研 后，获得实证性的判断以作出准确之决策； 2）昆山市区商业及周边环境描述 1、昆山市人口经济状况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实在2004年，昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们，截至2005年度11月份，昆山市GDP以达到万元（同比增长高达25.6%），而人均可支配支出金额也超过万元，昆山也将在江苏省内率先建成全面小康社会，率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口管理办公室所得到的可靠消息来看，截止7月底，全市外来人口登记数64.47万，为去年同期的137.4%，超过全市63.4万常住人口数，比去年年末外来人口登记数62.5万增加了1.97万人。全市总人口合计达127.87万人，外来人口占总人口的比量已达50.42%。而昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测，昆山白天的人口约为100万人，晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中，相当一部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择在昆山从业，而依然居住在上海。 2、区位交通：本案所在区位本属于市中心，交通便利，市内多条主要交通线路都从本案所在区内通过，但该案所在的娄江南段地区，即柏芦路至长江路段，这一狭长地
××集团公司市场营销案例分析报告-------对××科（局）级专用红旗轿车的分析 班级：MBA0F2班组别：第四组组员：孙润华、李红兵、李明踊、石敏、辛英华、仇强胜执笔：孙润华
在2000年6月6日-12日第六届北京国际汽车工业展览会期间，××不但在北京国际展览中心布展，还在亚运村汽车交易市场门口拉了一条横幅，上写“中国××隆重推出科（局）级专用红旗轿车，××全国208家红旗轿车服务站为用户提供24小时全天候服务”，此举当时引起了业内的关注和诸多争议。据了解，在亚运村展卖的当天，此种售价18、5万元的红旗就卖出了好几辆。 怎样认识××的此种营销行为？其市场背景如何？此行为对企业的发展究竟是利是弊？我们谈一下自己的一些看法。 一、××推出科局级专用红旗轿车的背景分析 自1987年恢复生产以来，××生产的红旗轿车，已拓宽为发动机排量从1、8升到4、6升的系列产品，既有基本型，又有豪华型、普及型，还有各种各样的变型加长车，品种多达58种，是继奥迪之后我国公务车的又一主力车型。可以说，红旗轿车是一直被定位在中高档的，那么，为何××此次推出18、5万元的低档红旗轿车呢？我们认为，主要是缘于以下几方面因素： 1、红旗在国内中高档轿车市场的主导地位受到竞争者推出的本田雅阁、上海别克和桑塔那时代超人的强烈冲击。 1993年以来，××集团公司利用引进的奥迪技术和克莱斯勒488发动机生产小“红旗”轿车系列，产量逐年递增，1997年达到18000辆，在国内中高档轿车市场的占有份额超过75%，小红旗与奥迪构成当时中高档轿车的主导产品；但是，××奥迪在1994年达到2万辆的顶峰后一路滑落，1997年仅为9424辆，其时，小红旗便成为××重点发展的中高档轿车产品，后来，××在奥迪基础上又开发出自己的红旗品牌，而且批量生产以后销量大幅攀升。可以说，1998年以前国内的中高档轿车集中在××生产。为抢占中高档轿车市场份额，1997年上海