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预售商品房抵押若干法律问题

进入公元1998年，种种迹象表明蛰伏多时的房地产市场在千呼万唤之下已渐显跃跃之势。新年伊始，中央银行宣布：今年支持商品住宅消费及配套服务的贷款规模为1000亿人民币，占计划总额的11.11％，到1998年7月1日，延续40多年的福利分房制度也将成为历史。为配合住房制度改革，国家已允许所有商业银行开办个人住房担保贷款。有人断言，我国城市房地产业是继股票之后狂袭城市的一股飚风。随着国外和港、澳、台资本的输入，预售商品房合同大量出现，预售商品房抵押贷款也应运而生。由于预售商品房抵押本身的特殊性，更引起了学术界和实际工作部门的广泛观注，因此对这一问题展开探讨颇具现实意义。

一、预售商品房的担保功能评析

预售商品房，俗称“楼花”，指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货，能否将其作为抵押权的标的物？

抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马共和国末期由裁判官所创制。近现代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐形成。通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。因此，我们对“抵押物必须是完整有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。我国《城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物，赋予其独立财产地位。虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的，但实践中，预售商品房抵押代款早已客观存在，而且一些省、市制定的地方性法规和行业规章中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规定，如《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》等，特别是1997年5月9日，建设部公布的《城市房地产抵押管“购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，理办法》明确规定：

将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”是预购商品房贷款抵押。从国外立法例来看，大陆法系的法国等国家和地区的立法允许以未建成和待建的建筑物、其他附着物作抵押。由此可见，无论是理论还是实践中，我们都可以得出这样的结论：预售商品房可以抵押！而且我国《担保法》列举的不得抵押的财产中，也没有关于预售商品房抵押的禁止性规定。因此在立法上对预售商品房抵押作出系统规范，无疑将是对我国担保法理论与实践的补充与完善。

将预售商品房作为抵押权的标的，既符合现代商品经济发展之潮流，也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，发展商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。预售商品房抵押较其他类型房地产抵押更具灵活性，具有更深一层的社会意义和经济作用。因此，笔者建议国务院和立法机关尽快制定预售商品房抵押的单行法规或者对已有的《担保

法》和《城市房地产管理法》做必要修订，制订与之相关的司法解释，尽快建立和完善我国预售商品房抵押的法规体系，将预售商品房抵押贷款纳入法制轨道，使其健康、有序地发展。

二、预售商品房抵押的法律特征

谈到预售商品房抵押的法律特征，要首先了解商品预售中出现的一种与抵押相类似的方式——按揭：有学者将“抵押”与“按揭”视为同义语。对此，笔者不敢苟同。

“按揭”是金融行业的专业词语，系英文“Mortgage”一词的粤语音译，《新英汉词典》中将其译为“抵押”。但按揭与抵押有本质的区别。

按揭是指置业者先期于受贷银行存入规定的购房款，再由受贷银行贷出足额购房款，由银行购得房屋交由购房人使用，购房人于约定期限还清贷款并偿还利息后，受贷银行即将房屋所有权让渡给购房人的法律行为。其法理依据来自于英美法中的衡平法原则。英美法中对法定产业的所有权有法定产权（LegalTitile）与有效产权（EqutalleT：trle）之分，只有取得法定产权后才真正拥有了所有权，即有效产权与法定产权不同。但有效产权同样受法律保护，银行可以为“楼花”买卖提供贷款，并以“楼花”作为被按揭的房产。由此可见，按揭与抵押虽然都是在不转移标的物的占有的前提下，以购房为目的，向银行贷款的法律行为，但按揭方式中，借款人即按揭人须以转让房产所有权给按揭受益人即银行为代价才能获得银行的贷款，而预售商品房抵押的购房人并不转移房产的所有权给贷款银行，只是当购房人到期不偿还贷款及其利息时，贷款银行有权将抵押物折价或者拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。

预售商品房抵押具有不同于银行按揭和现房抵押的独特的法律特征：

第一，标的物的特定性，预售商品房抵押的标的物是尚未建成的、报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的房屋。抵押物必须是抵押人的合法房产。购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，并按合同规定支付了到期购房款，这是预售商品房抵押的基础。但此时，购房人并不享有对预购房的所有权，而是一种物的期待权，德国学者将其称为“所有权之期待权”纳入物权范畴。传统的担保物权理论排除了以期待性利益作为抵押权标的的可能。预售商品房抵押对抵押权标的范围的扩展，丰富了我国传统抵押权标的理论的内容。

第二，它是一种从物权。预售商品房抵押权随着主债权的发生而发生，随着主绩权的消灭而消灭，不能脱离主债权而单独存在。若商品房预售行为无效，则建立在此基础上的抵押行为必然无效。

第三，它是一种诺成性，要式合同。预售商品房抵押不转移标的物的所有权，并以不转移标的物的占有为特征，并且抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，向县级以上的地方人民政府规定的房管部门和土地管理部门办理抵押登记手续。

三、预售商品房抵押权的设定

预售商品房抵押的设立突破了传统的抵押权设立方式，预售商品房的抵押权不是象一般

抵押权那样通过限制所有权的方式设立，而是以转让业权的方式设立。下面，本文将从预售商品房抵押的主体，及预售商品房抵押合同二方面来谈一下预售商品房抵押权的设定。

（一）预售商品房抵押的当事人

预售商品房抵押的当事人主要有置业者（购房人）、银行和房地产开发商（售房人）。其中银行是抵押权人，购房人是抵押人。

在预售商品房抵押中，抵押人只能是购房人，不能是预售房屋的开发商。（注：赵在春、夏先鹏二先生在《预售商品房抵押的法律效力》一文中认为预售商品房抵押的抵押人是预售房屋的开发商。）房地产开发商“为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，是“在建工程抵押”（注：1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条。），这其中的房地产开发商是抵押人。也就是说，“在建房屋”尚未出售的情况下，房地产开发商可以作为抵押人设定抵押权。对已经预售的在建房屋，预售人不能再设定抵押。在同一幢商品楼中，部分商品房已经预售，部分商品房没有预售，则房地产开发商只能对没有预售的部分商品房设定抵押权。如果允许房地产开发商将已经预售的商品房再用于抵押，势必引起购房人购买权与抵押权相冲突的状态。

作为抵押权人的银行必须是经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，并且必须认真审查申请办理抵押贷款的购房人的主体资格。如抵押人为自然人，应具有完全民事行为能力，并提供合法身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）、有关购房人家庭稳定的经济收入的证明以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同及预付购房款收据等相关资料。若抵押人为企业，则应具备法人资格，并提交营业执照、批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告复印件、公司决策机构同意申请抵押贷款的决议等相关资料。

由于预售商品房抵押时，抵押物尚未形成，作为抵押人的购房人尚未取得抵押物的所有权。要使这种尚未形成的抵押物转化为固定的成屋，主要取决于预售人的精心组织和经营管理等积极行为，通过具体的重产过程建成房屋。只有当房屋竣工、预售人为购房人办理了产权证、土地使用证后，购房人才实现了对所购房屋的所有权，在此之前，购房人所享有的只是一种“所有权的期待权”，抵押权人的抵押权也只有等房屋建成后才能得以实现，因此预售人在预售商品房抵押合同特殊当事人的房地产开发商必须具备以下条件：首先，具有法人资格，领取营业执照；其次，具备开发资格，即要有开发房屋相应的资本证书、土地有偿使用合同，国有土地使用权证、建设许可证、施工许可证；再次，具备商品房销售资格，即要有物业销售权的批准书、预售商品房的批准书。

（二）预售商品房抵押合同

预售商品房抵押合同是从合同，以预售商品房合同的合法，有效为前提。作为抵押权的银行应负责对预售商品房合同的双方当事人即预售人的购房人的主体资格以及抵押物是合法进行审查。购房人虽与预售人签订了《预售商品房合同》，但未按合同约定支付购房款的，不得设定抵押。

预售商品房抵押合同必须采取书面形式订立，主要包括以下条款：1、订立合同当事人的姓名或名称；2、贷款金额、期限、利率与利息；3、还款资金及还款计划；4、抵押物保险及保险费用负担；5、担保人责任；6、抵押期限；7、违约责任；8、争议解决方式；9、当事人约定的其他事项。

预售商品房抵押合同，自登记之日起生效。除法律或合同另有约定外，预售商品房抵押合同的变更和解除须经预售人、购房人和银行三方同意，即抵押合同对三方均有约束力，需预售人、购房人和银行三方签名或盖章。

预售商品房抵押合同的订立必须遵守我国法律、行政法律，不得损害国家利益和社会公共利益，采取欺诈、胁迫手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下所签订的抵押合同无效。

四、预售商品房抵押的法律效力

（一）对抵押权标的物的效力范围

根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。

（二）预售商品房抵押对当事人的效力

预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。

由于预售商品房是一种特殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产开发商所有，购房人只享有“所有权之期待权”，所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的，由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任，但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制，抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。

预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。

在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。

（三）预售商品房抵押的排他性与绝对性

预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。

五、预售商品房抵押权的实现

预售商品房抵押权的实现，指抵押权人（即贷款银行）在其债权已届清偿期而未受清偿时，有权依法以折价或拍卖、变卖及其他方式处分抵押的预售商品房，从而得到优先受偿的法律行为。处分抵押的预售商品房所得的金额依下列顺序分配：“（一）支付处理抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿付抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。”（注：《城市房地产抵押管理办法》第47条，建设部97年5月9日发布。）同一预售商品房设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金额、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

由于预售商品房自身的特殊性，其抵押权的实现方式有和传统抵押权实现方式不同的地方，构成了对传统抵押权实现方式的发展与突破。

第一，物上代位权的行使。当债务人享有对第三人的权利而不行使，致使其财产发生毁损、灭失时，危害债权的实现，债权人可以代位行使属于债务人的权利，以增加债务人的财产，从而保障债权的实现。如预售商品房抵押当事人约定对抵押物保险的，抵押人应当在办理好投保手续后将保单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押物发生毁损，灭失的，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二，通过订立合同，取得抵押人的“所有权之期待权”。在拍卖、变卖抵押的预售商品房时，无人买受，抵押权人可与抵押人订立合同，协议将抵押的预售商品房折价以清偿债权。具体办法是通过房地产评估机构定价后，抵押人与抵押权人办理过户手续，由贷款银行直接取得预购人对在建商品房的所有权益。当抵押的楼花峻工时，房地产开发商直接将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交付抵押权人（即贷款银行）收执，那时贷款银行将直接取得该房屋的所有权。这一做法并不违反担保法中有关抵押权流质契约的禁止性规定。所谓流质契约，是指在抵押权设立时，于抵押合同中约定于债权已届清偿期而未受清偿时，则抵押物的所有权移转于抵押权人所有，又称流押契约、流抵契约或抵押物代偿条款。流质契约在立法中明文予以禁止或于立法中明文规定为无效，就称为流质契约的禁止。（注：孔祥俊主编《担保法例解与适用》，人民法院出版社，1996年9月，第341页。）我国《担保法》第40条即是关于流质契约的禁止性规定。此一立法规定旨在保护债务人的利益，因为债务人负担债务，在许多情况下都是因为一时的经济窘迫，以经济价值较高的抵押物担保债权额较小的债权，若允许抵押权人在其债权未受清偿时，直接取得抵押物的所有权，从而获取超出债权额的非

分利益，则使债务人蒙受不必要的损失。在预售商品房抵押权实现方式中，虽然抵押权人与抵押人协议后取得了抵押物的所有权，但这中间有过户手续，并且是在抵押的预售商品房无法拍卖、变卖的前提下，将其折价，用来清偿债权。折价时由抵押权人与抵押人协商一致，双方意思表示真实，并请有关部门和专门人员进行评估定价，公平合理，不会损害抵押人的利益，而且在楼花尚未竣工时，抵押人（购房人）拥有的也仅是“所有权之期待权”，并不享有真正的所有权。

六、预售商品房抵押权的消灭

预售商品房抵押权的消灭，是指抵押权已经完全实现或抵押合同的义务已全部履行，抵押人与抵押权人所建立的抵押关系宣告解除或结束。通常有以下几种情形：

（一）预售商品房抵押合同到期，抵押人如期清偿债务，抵押权人与抵押人到预售商品房所在地的房管部门和土地管理部门办理抵押登记注销手续，当事人之间因抵押合同所产生的权利义务关系依法终止，抵押权消灭。

（二）抵押权因实现而消灭。

1、抵押人到期不履行义务，抵押权人（贷款银行）依法将抵押的预售商品房拍卖、变卖，就所得价款优先受偿，权利得以实现，导致抵押权消灭。

2、抵押人到期不履行义务，抵押权人依法折卖、变卖抵押物，但无人买受时，经过评估作价，办理过户手续，抵押权人的债权得到清偿，导致抵押权消灭。

（三）抵押权因预售商品房抵押合同无效而消灭。导致预售商品房抵押合同无效的原因有：

1、不具备《城市房地产管理法》及相关法律法规中规定的条件，而从事商品房预售业务的。

2、预售人与预购人恶意患通，骗取银行订立抵押贷款合同的。

3、未办理抵押登记。

4、其他法律、法规应认定为无效合同的。

凡是具有以上情形之一的，预售商品房抵押合同无效，抵押当事人之间的权利义务关系宣告终结，抵押权随之消灭。

对预售商品房抵押合同无效的处理可参照《民法通则》和《经济合同法》关于无效合同的处理规定。如果抵押人有过错，应承担责任，赔偿给抵押权人造成的损失。如果双方都有过错，则各自在自己的责任范围内赔偿给对方造成的损失。

连带责任基本问题探析

连带责任基本问题探析 [提要]本文从连带责任的来源、性质、内外部关系等基本问题入手较全面地阐释了连带责任的基本法理。同时，作者还分析了相近似的“不真正连带责任”以及共同责任的来源、特征，以及与连带责任的关系等问题，为深入理解并辨析多数人责任中的系列概念提供了借鉴思路。一、连带责任的来源和性质 (一)连带责任的来源民法研究普遍认为，责任是从债务转化而来，即所谓债务是第一性的义务、责任是第二性的义务。因此，连带责任在理论上应是来源于连带债务。所谓连带债务，是指数人负同一债务，依其明示或法律之规定，对于债权人各负全部给付责任之多数人债务形态。据此定义，连带债务的内涵主要体现在三个方面:①连带债务之债的关系为单数，只存在一个债;②连带债务的发生根据是当事人的约定或法律的规定;③连带债务人对债权人承担全部责任。其中，关于连带债务之债的关系为单数的观点，与现实中的连带债务并不完全相符。例如，连带保证是一个债，与其相关联，势必还存在一个主债。两个债既为主从关系，又可相对独立。依笔者之见，连带债务之债的关系可以是单一的，也可以是多个的。单一债关系下的连带，称为共同连

带债务，例如共同侵权之债、合伙之债等;多个债关系下的连带，称为可分连带债务，例如连带保证债务、否认公司法人人格的股东责任等。不论连带债务债的关系是单一的还是复合的，其给付内容均应是同一的，且存在当事人约定的或法律规定的数债务人各负全部给付之前提。给付内容的同一性和连带依据的确定性(意定与法定)是连带债务得以成立的关键。债数是否单一，不是判断连带债务构成与否的关键。除连带债务外，不真正连带债务也被认为是连带责任的另一债源。所谓不真正连带债务，是指“数债务人基于不同之发生原因，对于债权人负以同一之给付为标的之数个债务，依一债务人之完全履行，他债务因目的之达到而消灭之法律关系。”不真正连带债务是数个债务的集合，判定数债务人承担连带责任的依据不是当事人的约定，也没有法律的规定，而是基于民法学说。国外立法虽无明确规定，但不真正连带债务学说已为许多法院判例所接受、肯定。我国大陆地区学者大多赞同这一学说，而且还进一步将由不真正连带债务所产生的民事责任称为“不真正连带责任”。 (二)连带责任的性质连带责任是指当事人按照法律的规定或者合同的约定，连带地向权利人承担责任。在此种责任中，权利人有权要求责任人中的任何一人承担全部或部分责任，责任人也有义务承担全部或部分责任。关于连带责任的性质，概言之，有如

在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时,如何操作

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/8b9743530.html, 在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时，如何操作在建工程和预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时与房地产抵押不同，抵押人还没有房屋权属证书，登记机关也不向抵押权人发《房屋他项权证》。在建工程抵押时，当事人应先签订抵押合同，该合同应载明： 1．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号； 2．已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额；

3．已投人在建工程的工程款(数额)； 4．施工进度及工程竣工日期； 5．已完成的工作量和工程量。抵押当事人在向登记机关申请登记时，应填写登记申请书，交验当事人的身份证件或法人资格证明；并提交必要的登记证明文件。建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定，]以在建工程抵押时，应向权属登记机关提交的登记文件有：抵押合同、土地，使用权证书、其他有权设定抵押权的文件和证明材料(如经与原件核对一致的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件，以证明抵押人为该在建工程的合法所有人及土地使用权人)。在建工程因为还不是房屋，不能进行房屋所有权登记。登记机关应当

在当事人签订的抵押合同上作已登记的记载，但不发《房屋他项权证》。该合同登记机关应保留一份原件，连同其他登记文件一并保管以备查考。抵押的在建工程在抵押期间竣工的，应在抵押当事人进行初始登记时，重新办理房地产抵押登记，此时再向抵押权人发《房屋他项权证》。预购商品房贷款抵押在办理抵押登记时，其登记程序与在建工程基本相同，当事人在登记时应提供商品房预售合同，在核准登记后，登记机关只在当事人签订的抵押合同(不是商品房预售合同)上作已登记的记载，不发《房屋他项权证》。预购商品房贷款抵押与在建工程抵押不同，房屋竣工时，大部分还在抵押期限内，因而，抵押人办理所有权登记时，如还在这一期限内，当事人应同时重新办理房地产抵押登记。

抵押权实现过程中应注意的若干问题

抵押权实现过程中应注意的若干问题抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。我国《担保法》第33条规定:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。《担保法》自1995年10月实施以来，我国商业银行为了保全金融债权，对贷款的担保方式，越来越多地开始采用抵押担保的方式。以我市为例，截止2002年12月底，全市金融机构贷款余额本外币合计为578.15亿元，其中抵押贷款的本外币合计为168.14亿元，抵押贷款的比例接近30%。而且随着住房、汽车等个人消费贷款的大幅增加，个人消费贷款也主要采取抵押担保的方式。所以，抵押担保是商业银行保全金融债权，维护金融秩序稳定，最大限度地减少商业银行损失的有力保障措施。从司法实践来看，人民法院执行以商业银行为申请执行人的案件，已越来越多地涉及到商业银行如何实现抵押权的问题。那么，人民法院在处理涉及抵押权的案件、特别是商业银行在实现抵押权过程中，应当注意哪些问题呢？本文试图对这一问题作一些探讨。一、抵押权实现过程中应注意的若干问题（一）土地与房屋分别抵押的问题司法实践中，房屋所有权人作为抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的现象时有发生，这就给抵押权人实现抵押权带来了很大的问题。这种现象的出现，主要原因是因为我国房产管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，他们办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是依据不同的上级行政主管部门所制定的规章或规章以下的规范性文件而进行的。《担保法》第42条第2项在规定抵押登记部门时明确规定:“以城市房地产或者乡

商品房预售要具备什么条件

商品房预售要具备什么条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2、持有建设工程规划许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产开发商在取得了相应的资格后，就可以进行房产的预售，其实也就是卖期房。但此时需要满足规定的条件，才可以进行商品房的预售。那到底商品房预售要具备什么条件呢？律图小编收集了相关资料，将在下文中为您做详细解答。一、商品房预售要具备什么条件按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以，取得土地使用权证书是基础，是第一要件。 2、持有建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害预购人利益的现象。 3、按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这一规定的目的在于防止“炒卖地皮”，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。只有取得商品房预售许可证，商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。二、预售商品房能转让吗

预购商品房抵押合同范本_借款合同

预购商品房抵押合同范本_借款合同预购商品房抵押合同范文一抵押人(购房人)：(甲方) 地址：电话：抵押权人(贷款人)：(乙方) 地址：电话：甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。第一条：为确保借款合同( 年字第号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。第三条:甲方已与公司签订合同编号为的《商品房买第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约归还借款的。

第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到xx市房产管理本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍

合伙企业法诸多问题探析

合伙企业法诸多问题探析《合伙企业法》第92条规定:合伙企业不能清偿到期债务的,债权人可以依法想人民法院提出破产清算申请,也可以要求普通合伙人清偿,合伙企业有依法被宣告破产的,普通合伙人对合伙企业债务仍应承担无限连带责任。《企业破产法》第135条规定:其它法律规定企业法人以外的组织的清算,属于破产清算的,参照使用本法规定的程序。从上述规定可以看出,我国法律已经将合伙企业纳入了破产适用的范围,但对于合伙企业如何具体适用破产法则没有明确规定,合伙企业破产是否意味着合伙人可以适用破产制度等问题,立法者仍然对其保持回避态度,这无疑说明了该问题复杂性和困难性。但无论如何,问题仍需要解决的。本文就从合伙企业破产中其中一个根本性问题着手,普通合伙人承担无限连带责任与破产法免责制度之间产生的冲突问题进行分析,并针对该问题提出完善建议,以期对合伙企业破产的完善提出有益的建议。一、赋予合伙企业破产,普通合伙人不免责的立法背景以及存在的问题 (一)赋予合伙企业破产,普通合伙人不免责的立法背景我国法律已经明确的规定了合伙企业可以适用破产法,

但却仍然强调合伙企业依法被宣告破产的,普通合伙人对合伙企业债务仍应承担无限连带责任。该规定的立法背景体现在:首先,我国信用制度没有完全建立,恶意逃避债务损害债权人的利益的情形时有发生,要求普通合伙人承担最终责任可以保障债权享有追偿权,从而保障债权人的利益。其次,由于合伙企业设立没有出资的最低限,合伙企业财产难以都确定和掌控,特别我国法律已经确定了合伙企业可以适用破产法的规定,则很容易诱发破产债务人以破产作为规避其债务的合法行为,如在合伙企业破产之际,将其财产恶意转移到合伙人,以逃避责任,为了使其合伙企业破产不至于滥用而规定了合伙企业破产清算后,合伙人仍应当承担无限责任。 (二)赋予合伙企业破产,普通合伙人不免责存在的问题诚然,从理论上看,合伙企业破产,普通合伙人仍应承担无限连带责任在一定程度上可以保障债权人的合伙权益,但在现实生活中,合伙企业抽逃资金,欠债不还的的现象却屡见不鲜。笔者有疑问,是否合伙企业承担无限连带责任是否真的能保障其债权的全面实现?通过一定的分析,笔者的答案是否定的。主要理由有: 首先,从实务的角度分析,当合伙企业陷入债务危机时候,出于破产边缘的合伙企业,合伙人仍在市场中运营,由于法律赋予了债权人对普通合伙人享有追索权,因此,债权人基于对

商品房抵押贷款合同范本

编号：_____________ 商品房抵押贷款合同范本甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________

商品房抵押贷款合同范本【1】贷款人（抵押权人）分行法定地址：电话：法定代表：电话：借款人（抵押人）电话：住址：本人有效身份证编号：借款人为购买（以下称“房产商”）的（以下称“房产”），向贷款人申请贷款，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国经济合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，经双方协商同意，订立以下条款，共同遵守。第一条贷款币种、金额和期限 1.1 贷款币种： 1.2 贷款最高额为元（大写元）整。 1.3 贷款期限：贷款期限为年。自一九年月日至一九年月日止。分期等额归还。第二条利率和利息的计算 2.1 贷款利率为“伦敦银行同业拆放利率”加个百分点

（LIBOR+ %）每期计息日的的LIBOR为贷款利率的LIBOR，但每笔放款的第一个计息期的LIBOR为该贷款发放日的LIBOR.LIBOR采用个月浮动。 2.2 贷款利息以贷款的实际发放天数计收，以360天为一年。 2.3 结息方式：第三条贷款条件 3.1 借款人必须向贷款人提供下列资料： a.《房产抵押贷款申请书》和《贷款申请人资料》； b.与房产商签订《预购房屋合同正本》或《购房契约》； c.房产商出具的购房预付款的凭证。 3.2 借款人到贷款人指定银行开立购房专户，今后有关购房费用，均通过该帐户结算。第四条提款借款人不可撤销地授权贷款人，根据“预购房合同”规定，当贷款人收到房产商付款通知书后，主动将贷款划入房产商在贷款人处开立的帐户，并借记借款人帐户。向借款人发出付款通知书。第五条还款 5.1 借款人应遵照本合同1.3条款规定，按时偿还。 5.2 每次还款日前十五天之内，借款人应将本期归还的贷款和支付的利率存入购房专户。由贷款人在还款到期日，主动在购房专户中扣除其款项，无须事先通知借款人。第六条提前还款

现行法中抵押权实现制度的一些缺陷及完善

现行法中抵押权实现制度的一些缺陷及完善 ; 内容提要：现行法上抵押权的实现中存在的各种问题少有人关注。本文就现行法中抵押权实现制度中存在的一些重要缺陷及完善问题做一初步探讨，以期对未来我国抵押权制度的完善有所裨益。; 关键词：物权法抵押权完善 ; 一、以诉讼的方式实现抵押权的高额成本问题 ; 依据《担保法》第53条第1款的规定，当抵押权的条件满足之时，抵押权人可以选择与抵押人协议实现抵押权，或者在协议不成的情况下，通过向人民法院起诉的方式实现抵押权。这样的规定导致实践中抵押权的实现基本上都要以诉讼的方式进行，即属于诉讼事件。从《担保法》颁行近10年的实践来看，现行法的这一规定产生了以下几方面的严重问题。 ; （一）抵押权人实现权利的成本很高 ; 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第128条的规定，当抵押权人要实现抵押权时，首先必须针对债务人与抵押人提起诉讼，此时其要预交案件受理费等各种诉讼费用，并负担高昂的律师费用。在一审诉讼过程中，人民法院不仅要对主合同进行审理，而且要对担保合同进行审理。在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产（《担保法解释》第130条）。无论抵押权人在一审中胜诉还是败诉，多数情况下其极有可能继续参加二审，继续支付律师费用以及上诉费

用。即便抵押权人最终取得了生效的胜诉判决，如果抵押人不履行该判决，抵押权人还要向法院申请强制执行，其必须预交执行费用。[1] 如此复杂的抵押权实现程序导致了实践中抵押权的实现成本非常高昂，据统计，实践中抵押权人实现抵押权的成本占抵押物价值的比例相当高，有的甚至高达30%.[2] 此外，由于《担保法解释》第129条将抵押合同争议的管辖法院确定为主合同的管辖法院，这样不仅人为地增加了异地执行费用以及难度，而且与我国《民事诉讼法》第34条不动产纠纷应由不动产所在地法院专属管辖的规定背道而驰。[3] ; （二）担保债权实现的时间被延长 ; 由于必须经过一审、二审以及强制执行等诸多的程序，因此抵押权等担保物权所担保的债权的实现时间非常长，一项调查显示，担保债权的执行时间为1年以上的，占53%；半年至1年的，占26%；少于3个月的，占17%；而1个月的，仅为6%.[4] 显然，如此长时间的债权实现期限对于任何债权人尤其是银行来说都是非常不利的。从德国等外国以及我国台湾地区的法律规定来看，抵押权等担保物权的实行无须通过诉讼，债权人可以直接申请法院拍卖抵押物，此种申请拍卖的性质属于非讼事件，法院对当事人的申请仅进行形式上的审查，至于抵押权、被担保的债权是否存在等内容属于实体问题，法院则不予审查。[5] 经过审查后，法院就可以作出强制执行的裁定，该裁定就是执行名义。如果债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等实体法律关系有异议，应当提起异议之诉，或者由抵押人对债权人、债务人合并提起抵押权不存在之诉，债务人或抵押人

佛山市购买预售商品房指南

附件1：佛山市购买预售商品房指南（示范样式）一、购房签约流程购房人在销售现场或XX区建设局网站查阅预售商品房信息买卖双方在XX区建设局网上签订《广东省商品房认购书》（示范文本）并签订书面文本 7日内买卖双方在XX区建设局网上签订电子版《广东省商品房买卖合同》（购房人自己设定、保存电子合同密码）买卖双方签订书面《广东省商品房买卖合同》（示范文本），并缴纳住宅专项维修资金开发商30日内到XX区房产交易所办理合同备案（开发商提供一份经备案的合同给购房人）二、签订购房合同前应注意的事项

（一）签订合同前，购房人应认真核实商品房公示信息，并认真了解所购商品房的有关情况。《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可销售的楼房，购房者务必看清所购房屋是否在预售范围内。购房人对公示信息有疑问的，可以向证件颁发机关核实。（二）凡未取得商品房预售许可证的项目，开发商不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。三、合同签订时注意事项（一）购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时，均应认真阅读合同条款；合同一经签定，除合同条款存在违反法律、行政法规强制性规定等情形外，均具有法律效力。（二）售楼人员的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据。四、购房款的支付购房人购买预售商品房必须将购房款存入所购房屋的商品房预售许可证载明的预售款监控账户。五、监督举报凡不在网上签约，不将购房款存入指定预售款监控帐户，未取得商品房预售许可证预售房屋的，购房人可以向XX区住房和城乡建设局投诉，投诉电话：XXXXXXXX。

二十六房地产抵押权注销登记办理指引涂销抵押

（二十六）房地产抵押权注销登记办理指引（涂销抵押）适用情形：已办理抵押登记的不动产，他项权利终止的，申办抵押权注销登记，即涂销抵押。一、缴交资料 1.广州市不动产登记申请表（原件1份） 2.身份证明（详见《不动产登记中对身份证明、委托书资料的具体要求》） 3.不动产权属证明（原件）（1）持《房地产权证》或《不动产权证书》或《房地产权属证明书》涂销抵押的：《房地产权证》、《共有权证》或《房地产权属证明书》、或《不动产权证书》+《他项权证》或《不动产登记证明》（2）属在建工程涂销抵押的：《国有土地使用证》或《不动产权证书》+《在建工程抵押登记证明》或《他项权证》或《不动产登记证明》（3）属国有土地涂销抵押的：《国有土地使用证》或《不动产权证书》+《他项权证》或《不动产登记证明》（4）属预购商品房涂销抵押的：《广州市预购商品房预告登记证明书》或《不动产登记证明》或《广东省房地产预告登记证明》+《抵押权预告登记证明》或《抵押登记证明书》或《不动产登记证明》 4.不动产附图（复印件1份）；房地产权证非2008版的（除不动产权证）提交附图（原件，数量：申请人数+1份） 5.涂销抵押证明（原件1份）以下情形之一，还需要提交资料如下： 6.委托办理的：委托书（原件1份） 7.持生效法律文书办理的：或人民法院的生效判决书、或裁定书、或调解书、或协助执行通知书、或仲裁机构的生效裁决书、或行政机关具有强制执行力的行政处理决定等（原件1份）二、办理期限自领取《受理回执》次日起计算： 1.持《房地产权证》或《不动产权证书》或《房地产权属证明书》涂销抵押的、预购商品房涂销抵押的：1个工作日。 2.在建工程涂销抵押的、国有土地涂销抵押的：3个工作日。三、收费标准免收不动产登记费。

2018最新重庆市预购商品房抵押贷款合同协议范本模板

登记号：（）按揭第预购商品房抵押合同甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年____ 月_____ 日注意事项 1 ?预购商品房抵押，抵押人、抵押权人和担保方应依法签订书面合同。 2 ?当事人应当遵循平等自愿，诚实信用的原则。 3?当事人必须于抵押合同签订之日起30日内申请抵押登记。 4?抵押合同发生变更，当事人应在变更之日起10日内申请变更登记。 5?抵押关系终止，当事人应在终止之日起10日内办理注销登记。 6 ?本合同附件张贴在附件栏内。

甲方：代款方（抵押权人）：_____________________________________________________ 乙方：借款方（抵押人）：_______________________________________________________ 丙方：担保方（开发商）：_______________________________________________________ —、总则甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。二、代款金额、期限、利率及还款方式。 1 ?代款金额（人民）币大写：________ 仟_____ 佰____ 拾___ 万_仟元整小写：____________________________________ 元整 2 ?甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存_____________________ （转）入丙方在 ____________________________ 行的存款帐户上。 3 ?贷款期限：从_______ 年_月_日至________________ 年_月_日。 4?贷款利率为年息 _%，起息按贷款实际发生日起计息；计息按贷款余额计算。 5?还款（1）乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息。（2）首期还款日：__________ 年______ 月_________ 日，计____________ 元。剩余款期分期并于每月__________ 日前偿还。

抵押权确定问题与认定探讨论文(共5篇)

抵押权确定问题与认定探讨论文（共5篇）第1篇：论农村私有财产抵押权的问题私有房产是农民非常重要的私有财产，私有房产的抵押和流通，有利于促进城乡统筹建设，有利于拓宽农村融资渠道，有利于促进农民创业增收，对于促进农村经济发展有非常重要的意义。目前，由于农民房产所有权的私有和宅基地集体所有的冲突，导致农民房产的抵押遇到了一系列的问题。从立法层面来看，房屋抵押的房地一体原则与农民房产私有和宅基地集体所有现实冲突；由于农村经济和农村土地的特点，在目前农村私有房抵押实践中，也存在社会保障制度不健全，流转市场体系建设缓慢，风险保障机制缺失等问题。为此，为了促进农村私有房产抵押的发展，拓宽农村金融渠道，就应该通过加快立法建设，明确农村私有房产的抵押范畴，强化农业保障和风险防范机制，促进农村私有房抵押市场化，以及建立健全农村社会保障制度等方法来促进农村私有房产抵押的发展。农村私有房宅基地抵押制度

农村私有房产抵押权保护的现状（1）相关立法的规定我國关于农村私有房产抵押与城市房屋抵押有所区别，所以导致了不同的发展状况以及经济状态。区别在于一个允许并且鼓励，而另一个虽然处于空白状态。虽然是处于空白，但确切来说是不允许抵押的，这是在于农村宅基地与土地使用权的矛盾。具体来讲，根据我国《宪法》、《物权法》等法律规定，宅基地上房产为农民有权处分的私有财产。《物权法》规定可以抵押的财产有“建筑物和其他地上附着物”，并且包括“正在建造的建筑物……”；“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。对于宅基地使用权流转进行调整的规范性文件还有行政法规和部门规章。全国人大及常务委员会制定的法律对宅基地使用权流转是基础性、普遍性规定，而行政法规与部门规章对农村宅基地使用权问题规定相对明确、细致，具有较强的可操作性。

间接侵权行为责任承担的几个基本问题探析_林超融

第11卷第1期漳州职业技术学院学报Vol.11 No.1 2009年1月 Journal of Zhangzhou Technical Institute Jan. 2009 间接侵权行为责任承担的几个基本问题探析林超融（漳州职业技术学院成人教育学院，福建漳州 363000）摘要：间接侵权行为，是侵权行为并未直接涉及到知识产权保护的客体，而是为该直接侵权行为提供了便利条件，或者造成了直接侵权行为的扩大或者有教唆的行为，行为人自觉或不自觉地参与了侵权行为从而对权利人的合法权益造成了侵害，间接侵权行为是直接侵权行为的继续或实现条件。知识产权间接侵权应当类型化，脱离共同侵权制度，间接侵权具有相对的独立性，对间接侵权实行过错和过错推定相结合的双重归责原则，在间接侵权的责任承担上，依照间接侵权与和其相对的直接侵权的关系，分类处理。关键词：间接侵权；归责原则；责任形式中图分类号：D920.5 文献标识码： A 文章编号：1673-1417（2008）03-0055-05 传统的侵权行为一般是指行为人由于过错侵害他人的人身和财产并造成损害，违反法定的义务，依法承担的民事责任。它要求侵权行为人直接侵犯他人的合法权益，并为此承担的民法上的法律责任。但是随着社会的发展，逐渐出现了一种新型的侵权行为，这种行为的特点是行为并没有直接侵犯权益人的利益，而是间接的通过对第三人的教唆、帮助等行为，使第三人作为直接侵权行为人实施直接侵权行为。这就是间接侵权行为，而此类侵权行为中第三人往往是不特定的，为一比较散乱的群体，当我们通过法律对此类行为人，予以追究法律责任时，往往发觉，这是一件极为困难的事，要么无法找到侵权行为人，要么即使找到的也只能部分侵权行为人，难以对受害者给予比较周全的保护、补偿。为此笔者试着就间接侵权行为的责任承担方面的几个基本问题作一简要分析：一、间接侵权行为的归责原则一定的归责原则决定着侵权行为的分类也决定着责任构成要件、举证责任的承担和、免责条件、损害赔偿的原则和方法、减轻责任的根据等等，归责原则是整个侵权法中居于核心地位。但是，间接侵权行为的归责原则，我国相关法律未作明确规定，学术界也探讨不多。笔者认为既然间接侵权行为其客体为知识产权，因此在很大程度上间接侵权行为的归责原则可以参考侵犯知识产权方面的归责原则。 1.过错责任原则过错责任原则是指以过错作为判断标准来确定行为人对其造成的损害应否和如何承担侵权责任的原则。“无过错即无责任”，即便客观上造成了损害，行为人的行为与损害有因果关系，也是如此。《民法通则》规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”可见，我国民事立法把过错责任原则作为一般的归责原则。根据这一原则，行为人只有在主观方面有过错时才承担民事责任。过错责任原则的确立是侵权法历史发展的一大进步，它对于确定侵权责任，提高社会的道德风尚，预防损害的发生，保护自由竞争，促进经济发展，确立人们正确的行为准则，协调利益冲突。一般认为，侵害知识产权不属于法律规定的特别情形，因此应适用过错责任原则，同时在侵犯知识产权领域，适用过错责任原则有着其国内法与国际法依据。《知识产权协议》第45条第1款规定：“司法机构应有权命令侵权者向权利所有人支付足够的损害赔偿，来补偿由侵权者侵犯其知识产权行为所造成的损失，且侵权者知道或有充足理由知道他正在从事收稿日期：2008－12－25 作者简介：林超融（1956－），男，成人教育学院院长，讲师

商品房购买流程

商品房购买流程购买商品房流程第一步：签订认购书商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）房价。包括单价；总价。（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。（3）房款支付方式。（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。匚:购买商品房流程第二步：签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：（1）土地使用证号及使用年限（2）商品房销售许可证号（3）房产名称及购房人购买房产的类型（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期（5）房价款。包括单价和总价（6）付款方式（7）双方违约条款（8）保修条款（9）买方接受物业管理公司管理条款（10 ）预售登记（11 ）房屋转让（12 ）房屋过户（13）纠纷、争议的解决方式（14）附件一：房屋户型图（15 ）附件二：装修设备标准（16 ）附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。购买商品房流程第三步：预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记, 在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

预售商品房抵押有效吗

预售商品房抵押有效吗一、房地产开发企业对预售商品房设立的抵押。商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况，必须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。二、购买方对顶售商品房设立的抵押。购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾，况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此，预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。三、双方重复抵押。

实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应该认定无效。

对设定房地产抵押应注意的问题之我见

对设定房地产抵押应注意的问题之我见对设定房地产抵押应注意的问题之我见房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。设定房地产抵押以解决贷款或担保债务是《民法通则》关于抵押的原则在房地产领域内的具体应用，我国《城市房地产管理法》及《上海房地产抵押办法》对房地产抵押的性质、范围、凭证、要式均作了规定。房地产抵押的广泛开展为律师的法律服务拓展了新的领域也提出了新的课题，笔者认为律师在为房地产抵押提供法律服务中，除了要根据律师工作的特点和操作规程外，还有重要的一个方面，就要是认真研究房地产抵押的设定时应注意的法律问题，笔者拟就对不同性质的房地产在设定时应注意的问题及办理房地产抵押登记中的问题发表如下浅见，以求教于大家。一、对几种特殊的房地产设定抵押时应注意的问题由于房地产的情况复杂，拟设定抵押的房地产的产权性质土地使用权的取得方式等具体情况不同，在设定抵押时应注意的问题也各有侧重。（一）以划拨方式取得土地使用权设定抵押问题划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式无偿取得土地使用权，这是国家根据一定条件和需要对特定单位的一种优惠，如允许土地使用权者将划拨的土地使用权未经开发建设就设定抵

押，不仅会造成房地产抵押上的混乱，而且还可能造成国有资产的流失。《上海房地产抵押办法》明文规定：“通过行政划拨方式获得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。”笔者在执业中也曾遇到过某些单位欲以划拨的土地使用权进行抵押贷款而遭银行拒绝的实例，因此律师如遇到这种单以划拨的土地使用权设定抵押时应解释政策法规的规定而予以拒绝。如抵押人设定抵押的房产的土地使用权系划拨取得的，在设定抵押时，也应注意这种抵押虽符合《国有土地使用权出让暂行条例》中关于“地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”的原则，但是这种抵押的抵押权人的“优先受偿”权则是受到限制的，《城市房地产管理法》第50条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿”。这一规定明确要求抵押权人在获得优先受偿之前，须从拍卖抵押的房地产所得中缴纳与土地出让金相当数额的款项，这就要求在设定抵押贷款的数额及拍卖时必须充分考虑土地出让金的因素，若只注重房产价而忽视了土地出让金的因素，抵押权人就难以全额受偿，优先受偿也就形同虚设。律师在办理此类业务时若发现设定抵押的土地使用权系划拨取得的，必须向双方讲明道理，以免留下后患。

抵押期间与抵押权期间的区分及相关问题

抵押期间与抵押权期间的区分及相关问题发表时间：2018-11-15T21:38:24.540Z 来源：《基层建设》2018年第30期作者：孟博 [导读] 摘要：不动产抵押登记工作中，抵押权人与抵押人经常因为对抵押期间与抵押权期间的概念混淆而发生纠纷，也给抵押登记工作带来隐患，结合实际工作中的问题，探讨两者的不同和联系，从根本上理清，应对纠纷的解决。淄博市不动产登记中心山东淄博 255000 摘要：不动产抵押登记工作中，抵押权人与抵押人经常因为对抵押期间与抵押权期间的概念混淆而发生纠纷，也给抵押登记工作带来隐患，结合实际工作中的问题，探讨两者的不同和联系，从根本上理清，应对纠纷的解决。关键词：抵押登记；抵押期间；抵押权期间在房屋登记实务中，经常会收到这样的询问：“抵押合同已签订，是否就已经生效了？”；“是否只要未办理抵押注销，抵押权就不会消失，抵押权人的权利就会得到保障？”这些问题看似不同，实则都包含一个相同的内核，那就是对于抵押期间与抵押权期间的混淆，只有搞清楚两者的不同和联系，方能从根本上理清这些问题。抵押登记办理过程中，都会对抵押期间进行登记，这是基于建设部第56号令《城市房地产抵押管理办法》相关规定进行的，登记的目的旨在保护双方当事人的合法权益，敦促债务人如期履行债务，以及提醒抵押权人债务到期如未得到清偿，及时行使抵押权。因此这里的抵押期间明显指的是合同中债务存续期间，但因为登记过程中明确要求抵押人和抵押权人提出申请时写明，这往往会给人一种暗示，此期间就是抵押权存续的期间，因而有人会提出以上相关疑问就不难理解了。抵押期间与抵押权期间的区分实则，抵押期间与抵押权期间有着明显的区别，首先，就起始日而言，抵押期间起始于自设立抵押登记之日，《担保法》41条已有明文规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”另外建设部房地产业司95年《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第一条规定：“《房屋他项权证》中，抵押期限应当为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”故而，抵押期间应等同于债务履行期间，但实务中同日签合同同日登记的情形较少，甚至有些抵押合同在数年后方办理抵押登记，因房屋土地等不动产是法定登记生效，如此一来，抵押合同始终处于未生效状态，抵押期限起止日便一拖再拖，直至办理抵押登记，抵押期间方才最终确定，所以，原则上抵押期间与债务履行期间等同，但亦有不吻合的可能。但之于抵押权期间，对于它的起始日却有两种观点，一种看法认为，抵押权期间与抵押期间起始日一致，都始于抵押登记之日；另一种看法则认为抵押权期间起始日应为自能够行驶抵押权之日。笔者认为抵押权作为一种债的担保物权，依附于主债权而存在，在债务履行期间内，如债务人并未表示不能清偿债务，抵押权人亦没有证据证明债务人到期不能清偿，抵押权人在此期间内便不能行使抵押权，只是一种期望权，只有当债务履行期满，发生了引起抵押权行使的情形方能引发抵押权期间的启动，所以，抵押权登记之日应为抵押权创设之日，但并非其行使的起始之日，而抵押权设立的初衷便在于保障抵押权人的利益，抵押权的行使是其核心。担保法司法解释12条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”可以看出，抵押权的真正意义还在于债务履行不能时的行使，其存续对于该期间的意义显然过轻。因此笔者认为将抵押权期间与抵押权的行使期间等同起来，更为妥当。抵押权期间的名称，学界的称谓可谓五花八门，有称“抵押权的存续期间”的，有称“抵押权的时效”的，有称“抵押权的实行期间”的，还有称“抵押权的司法保护期”的①，显然如前所述，行使期间可谓其内核，其起点自然为抵押权能够行使之日，既债务人到期不履行债务以及其他存在可以提前行使抵押权的情形之日。其次，两者终期亦有区别。抵押期间为债务履行期间，其终止自然以债务履行期满为止。而抵押权期间却有所不同，抵押权期间的终止《担保法》以及《物权法》均有规定，这就涉及抵押权期间的性质定性问题，下文还将阐述，此处将《担保法》和《物权法》规定援引：《担保法》第12条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。” 《物权法》202条规定：“抵押权人必须在主债权的诉讼时效内行使抵押权，否则将丧失行使抵押权的权利。” 介于两法的冲突，适用“新法优于旧法”的原则，以《物权法》规定为依据，那么抵押权期间的终止很明显的为主债权诉讼时效届满之日。抵押权期间的定性《物权法》202条将抵押权的行使期间以条文形式加以明晰，但针对此段期间的性质问题却争论不休，自然观点分两派，诉讼时效说和除斥期间说，笔者认为，抵押权期间本身并不存在性质的问题，不一定非要将其定性为除斥期间或者诉讼时效。一方面诉讼时效过后，消灭的是当事人的胜诉权，而条文中规定抵押权人丧失的是行使抵押权的权利；另一方面除斥期间过后，当事人实体权利灭世，而抵押权依照物权法定的原则，并不会因为诉讼时效过后而消灭。因此，对于《物权法》规定的这一期间，可以作为一个参照，敦促当事人积极行使权利，避免抵押权长期存续，导致抵押物的不稳定状态存在。抵押权期间过后抵押权人的权利救济基于上文的阐述，抵押权期间届满后，及主债权诉讼时效过后，抵押权人如何才能保障自己的权益？通过法院已经不能得到支持，而唯一的救济途径便是与抵押人达成抵押权实现的协议，此种协议的效力曾有质疑的言论，但抵押权在诉讼时效届满后并未灭失，自然也就为抵押人和抵押权人达成协议创造了条件，这可以视为抵押人放弃了对抵押权人时效已过的抗辩，自然，协议是有效并合法的。实务中，即使抵押期间和抵押权期间都已届满，但是抵押权注销登记为依申请而发动，所以倘若当事人双方未到登记部门提出注销抵押权登记申请，抵押权登记仍旧在登记簿中有所体现，抵押人一方便不能随意对相关不动产进行处分，抵押权人亦可利用这点，在未与抵押人达成协议之前，不提供相关协助以注销抵押权登记，在一定程度上同样可以起到权利救济的作用。同时作为登记部门，针对超期注销的情形，亦应当认真审查当事人双方资料和身份证件，确保为双方真实意思表示，避免一方虚假申请而损害他方利益。综上所述，抵押期间和抵押权期间有着本质区别，对其含义的正确把握是解决一些问题的关键，诸如前文提及的问题，房屋抵押合同签订后不会立即生效，而是需要登记生效；不办理抵押权注销登记，抵押权亦不会灭失，但是会因超过抵押权行使的期间而丧失其本能行

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