办理土地出让金退款办事指南
事项编码
14162909000
设定审批的法律依据
（1）调整已出让国有土地的退款
1 、《中华人民共和国土地管理法》。
2 、《广州市人民政府批转国土局房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金的请示的通知》，穗府 [1993]58 号、199
3 年 6 月 21 日。
（2）错收、重收、退案的退款
1 、交易登记过程中错记、重记土地出让金以及经审查确认不能办理的案件需要退款的，经交易登记所或区国土房管局审核后办理。
审批决定机关
广州市国土资源和房屋管理局
审批条件
无
申报材料
（1）调整已出让国有土地的退款
1、有土地使用权出让金评估会审意见书（复印件，国有土地使用权出让金评估会审意见书）
2、市国土资源与房屋管理局土地出让金收款通知（数字为红字）（正本，市场处、开发中心提供）
3、单位申请退土地出让金报告（正本，申请单位提供）
4、原合同、变更合同（复印件，2份，申请单位提供）
5、所有本项目土地出让金交款收据（复印件，2份，申请单位提供）
（2）错收、重收、退案的退款
1、申请退款报告（正本交易登记中心、区局等提供）
2、国有土地使用权收款通知书（数字为红字）（正本交易登记中心、区局等提供）
3、国有土地使用权有偿使用出让金返还通知书（正本交易登记中心、区局等提供）
4、收款人申请报告（复印件）
5、土地出让金收据（复印件）
6、评估书（复印件）
7、委托书（复印件）
办理程序
1．受理；2．审核；3．复核；4．审批；5．退款；6．归档。
审批时限
3个工作日内
审批申请受理机关
广州市人民防空办公室
审批收费及依据
不收费
联系方式
83196646
受理地点
广州市政务服务中心国土资源和房屋管理局窗口
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/828661796.html, 土地出让金如何计算 随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。 一、土地出让金如何计算 公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议
的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 二、土地出让的税费计算标准 土地转让需要交纳的税费如下： (一)、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
(三)、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，
土地出让金法详细及计算方法 一、土地使用权出让金的含义 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 二、土地使用权出让金的确定 土地使用权出让金的确定有三个过程： 第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。 第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。 第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。 三、土地使用权出让金的使用 以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。 四、土地使用权出让金的计算 根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使
土地出让金标准详解 我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。 ●首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准， 无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布 的协议出让最低价标准形同虚设。 ●第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致， 二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国 有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。
最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国 作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源| 作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最 高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记 部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合 同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土 地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响
土地使用权转让合同的效力。案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到25％的投资标准，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。最高法院判决驳回上诉，维持原判。败诉原因首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。
一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)
进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的
武汉市人民政府转发市国土房产局 关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知 武政规〔2009〕9号 各区人民政府、市人民政府各部门： 市人民政府同意《市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展的意见》，现转发给你们，请遵照执行。 二〇〇九年八月二十八日市人民政府： 为进一步落实《市人民政府关于优化政府服务促进企业发展的若干意见》（武政〔2008〕72号）精神，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）要求和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）等规定，现就进一步完善我市国有建设用地供应管理政策，规范全市土地市场秩序，促进经济持续快速发展提出如下意见： 一、坚持市场优先，推进土地资源市场化配置 （一）继续落实国有土地招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和工业用地，以及同一宗土地有2个以上意向用地者的其他用地，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。出让国有土地使用权取得的总成交价款中，市国土房产部门按以下情况计算政府土地收益： 1.政府储备地块，按公开成交价款与土地储备整理成本之差计算。 2.委托交易地块，属于工业用地的，按公开成交价款的20%计算；属于经营性用地的，按公开成交价款的50%计算。 （二）不断深化土地有偿使用制度改革。原划拨土地在符合规划，且不改变使用主体、土地用途、使用强度等现状条件的前提下，可以协议方式现状补办出让。市国土房产部门依据土地用途，按以下标准计算政府土地收益：工业用地，按市场价的20%计算；其他用地，按市场价的50%计算。 规范划拨土地现状补办出让管理，禁止通过现状补办出让方式规避执行经营性用地招标拍卖挂牌制度。划拨土地补办出让时，应当在出让合同中明确：出让合同签订后，需要将原用途调整为经营性用途的、住宅类用地增加容积率的、商服类用地增加容积率且超过原批准容积率1倍以上的，应当解除原出让合同，由土地储备机构优先予以储备；土地储备机构不
协议出让中土地出让金核定办法 自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理： （1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续； （2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。 不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市商业用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市住宅用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法
《天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法》 【第一章】总则 第一条为贯彻《天津市土地管理条例》，加强国有划拨土地上房屋转让管理，明确政策界限，规范土地出让金收缴工作，依据《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）、《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发〔2003〕51号）和《关于开展规范土地市场秩序治理违法违规用地工作的通知》（津政发〔2006〕67号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称国有划拨土地上房屋，是指在国有划拨土地上建成的房屋等建筑物及构筑物。 按房屋设计用途分为国有划拨土地上住宅房屋、国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅房屋、国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋。 第三条国有划拨土地上房屋转让活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。 第四条市国土资源和房屋管理局统一负责全市国有划拨土地上房屋转让管理和监督工作。 第五条国土资源管理部门对国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金的管理按照以下权限分工：（一）房屋位于外环线以内的，由天津土地交易中心办理有关手续； （二）房屋位于外环线以外的，由房屋所在地的国土资源管理部门办理有关手续。 第六条下列国有划拨土地上房屋禁止转让： （一）无合法的房地产权属证书； （二）房屋、土地权属有争议的； （三）共有房地产，未经共有人书面同意的； （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （五）依法收回土地使用权的； （六）经县级以上人民政府批准列入近期土地收购整理储备范围内的； （七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。 第七条按份共有的国有划拨土地上房屋的共有人转让房屋时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。 第八条国有划拨土地上的房屋抵押期间，抵押人转让房屋时应当通知抵押权人，并告知受让人转让房屋已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，其转让行为无效。 第九条出租人将已出租的国有划拨土地上房屋转让的，应当在转让前的60天内通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 【第二章】住宅房屋转让 第十条国有划拨土地上住宅房屋是指在国有划拨土地上建成的平房以及多层或高层（两层及两层
土地出让金收取标准的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。
其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。
关于进一步加强土地出让收支管理的通知 财综[2009]74号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（局）、监察厅（局）、审计厅（局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，大连、青岛、宁波、厦门、深圳中心支行： 2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）和《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）印发后，各地区认真落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，大力加强土地出让收支管理，取得了积极成效。但是，个别地区土地出让收支管理仍存在一些问题，如，有的地区土地出让收支未全额纳入地方基金预算管理；有的地区已收缴的土地出让收入在非税收入汇缴专户滞留时间过长，未按规定及时缴入地方国库；有的地区存在拖欠土地出让收入问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失；还有的地区未按规定编制土地出让收支预算等。针对上述问题，按照财政资金科学化、精细化管理要求，结合开展工程建设领域突出问题专项治理工作，现就进一步加强土地出让收支管理的有关事宜通知如下： 一、统一思想认识，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理 土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，是全面完整反映地方政府收支活动的一个重要手段，是加强土地调控、促进节约集约用地的一项重要内容，是落实科学发展观的一项重要举措，地方各级财政、国土资源管理部门要从维护中央政策统一性以及促进经济全面协调可持续发展的高度，进一步统一思想，提高认识，严格执行国办发〔2006〕100号和财综〔2006〕68号等文件，不折不扣地落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。 省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要对本地区各市县土地出让收支全额纳入地方基金预算管理情况进行认真排查，对于未按规定将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的市县，要督促其限期整改并落实到位，确保土地出让收支全额纳入地方基金预算管理政策在本地区得到贯彻执行。 二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库 保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。 （一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。 公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下： 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元 土地增值税的计算方法及公式 作者：佚名来源：中顾法律网点击数：20273 更新时间：2010-12-15 14:33:39 免费法律咨询 ==============================专业收集精品文档=============================
土地出让金的征收标准万购整理 土地出让金是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。土地出让金征收标准是什么呢？万购地产网介绍，土地出让金的征收标准如下： 一、原划拨土地使用权使用者经县人民政府批准准予转让，出让金征收标准如下 1、按照原批准用途办理出让手续，非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%；商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的40%；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的45%；工业用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的25%。 2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按现时经营性用地的市场价格（备案评估地价，下同）减去原用途的现时划拨土地使用权，市场价格全额缴纳土地使用权出让金。 3、房改房、经济适用房上市交易，按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金，且不得低于备案评估地价的10%。 4、出让年限按国家规定最高可出让年期办理，即：住宅（含商品住宅）70年；商业、旅游、娱乐用40年；工业、综合用地等其他用地50年。 二、新增建设用地办理出让手续，出让金征收标准如下
1、非经营性用地协议出让土地使用权的，熟地不得低于备案评估地价的70%；毛地不得低于备案评估地价的50%。 2、经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按成交价缴纳出让金。缴交标准为：熟地不得低于成交价的70%；毛地不得低于成交价的50%。 三、土地使用者经取得规划部门和出让方同意，改变出让合同约定的土地用途的，必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议，并按下列标准调整土地使用权出让金 1、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行，并按现时经营性用地的市场价格，减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整，改变为商业、旅游、娱乐用地的，不得低于差额的45%；改变为商品住宅和综合经营性用地的，不得低于差额的40%。 2、原批准用途为非经营性用地的，按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整，并不得低于差额的35%。 3、原批准用途为经营性用地的，按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整。 4、改变用途后出让年限按新用途最高可出让年期核算，出让时间起点为第一次签订出让合同之日。 四、土地使用者改变出让合同约定的出让年限、容积率等土地利用条件但不改变土地用途的，必须经原批准机关同意，并签订土地使用权出让合同变更协议，补交土地使用权出让金。但工业用地不补交出让金。
土地出让金征用监管办法 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 第一条为进一步规范我市土地出让金管理，提高资金使用效益，加快项目建设步伐，根据《财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理暂行办法》、《省预算外资金管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，特制定本办法。土地出让金的征收管理第二条土地出让金是指政府出让国有土地使用权而向土地受让人收取的国有土地有偿使用费（即地价款）。土地出让金是国家财政性资金，必须全额上缴市财政，实行收支两条线管理。第三条市财政局是土地出让金管理的主管机关，市国土资源局是土地出让金的代征机关。第四条市国土资源局必须按出让合同约定的缴款时间和金额向土地受让人开具省财政厅
印制的“省行政事业性收费专用缴款书”，土地受让人直接将资金缴入市级财政专户。市国土资源局依法负责土地出让金的催缴工作，保证土地出让金按时足额缴入市级财政专户。第五条市国土资源局应及时向市财政局报送每宗出让土地的出让收入、征地成本、应提税费和出让收益的分解清单。市财政局对出让清单审核后，及时确认出让土地收益并将有关征地成本拨付到相关账户。第六条市财政局可按缴入金库土地出让金总额的2%提取土地出让业务费，作为土地出让专项资金，列入国土资源部门预算收入，由财政监管使用。第七条市财政可在收储土地的出让收益中提取8%的土地储备资金，专项用于政府对土地收储资金的积聚和运作，任何部门和单位不得移作他用。土地出让收益的使用管理第八条土地出让收益是指土地出让收入扣除征地成本、应提税费后的余额。土地出让收益分市级收益和乡镇收益。第九条镇乡（街道）财政根据市政府有
土地出让金收取标准的计算 根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的， 按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。
其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。
广东省农业土地开发土地出让金收入和使用管 理办法 广东省农业土地开发土地出让金收入和使用管理办法完整版全文 广东省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法第一条根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[20xx]8号)和财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知(财综[20xx]49号)和《关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》(财建[20xx]174号)的规定，从20xx年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。为规范用于农业土地开发的土地出让金的收入和使用管理，加强对各地用于农业土地开发的土地出让金情况进行检查、监督和考核等工作，特制定本办法。 第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县(区)、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。 第三条根据广东省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(粤府[20xx]59号)规定，我省从各市、县(市、区)土地出让金平均纯收益中划出20%用
于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。 从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(20%)。 第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合发布，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。 第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。 第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中划入的用于
县国有土地出让金征收管 理办法 县国有土地出让金征收管理办法 一、为了加强国有土地使用权有偿出让收入征收管理，根据《中华人民共和国土地管理法》，财政部、国家土地局《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》和《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》，结合我县实际，制定本办法。 二、本办法适用于依法在我县境内有偿出让土地使用权的部门、企业、其他组织和个人。 三、国有土地使用权出让金是指： (一)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，包括补偿性支出、开发性支出、土地出让业务费和净收益；
(二)土地使用期满，土地使用者需要继续使用土地而向土地管理部门缴纳的续期土地使用权出让价款； (三)土地使用权受让人经批准改变土地使用权出让合同指定的土地用途时，按规定补交的价款；原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，如将土地使用权转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 四、土地出让金征收机关 县财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和单位一律不得代为征收。 五、土地出让金征收程序 国有土地使用权有偿出让合同签订后，土地管理部门根据土地出让合同，负责填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”。土地受让方应根据交款通知单规定的金额、开户银行和帐号，按规定时间将土地出让金直接缴入“土地出让金财政专户”。 土地受让方按合同规定全部付清地价款后，财政部门应为土地受让方开具“土地出让金专用票据”。土地管理部门根据土地受让方所执土地出让金专用票据及有关规定，办理土地登记手续，填发土地使用证。
土地出让金收取标准的计算方式与相关问题 根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X 号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米× 10%=8505元。