关于农村土地使用权商品化的思考
作者：赵秀玲袁丁
导言
农村土地使用权商品化是建立农村新型生产关系研究的现实课题。
“三农”问题是中国最大的国情，在建立社会主义市场经济体制过程中，“三农”问题已成为农业发展、农村进步、农民增收的历史包袱。
解决“三农”问题，应从探索农村土地使用权商品化入手，改变旧的土地使用关系，建立新的土地使用关系，为我们今后的改革与发展提供新的思路。
农村土地使用权商品化的思考
我国是人口大国，也是农业大国，农村人口在人口总数中占有很大比重，人均耕地比世界平均水平低得多，这是最基本的国情，农业、农村、农民问题对于中国来说具有特殊的重要性。现在，我国农业和农村经济进入了新的发展阶段，农业和农村改革进入了新的历史时期，农业综合生产能力大幅提高，中小企业异军突起，小城镇日新月异，农业和农村经济发展取得了巨大的成就。但是，我们应当清醒地认识到，我国农业、农村经济发展制约因素不少，总体水平不高，还面临许多亟待解决的问题。如何加快农业产业化、农村城镇化和工业化进程、扩大农民增收空间是摆在我们面前的现实性课题。
我国农业和农村经历了两次伟大的变革，第一次是1978年实行的农村家庭承包经营，第二次是2003年开始的税费改革。这两次伟大变革无疑极大地解放了农村生产力，受到了农民广泛欢迎。但是，我国农业、农村改革与发展，需要进行“三级跳”。农村土地使用权商品化是在前两次伟大变革基础上又一次新的跨越。它应当成为完善社会主义市场经济体制的重要组成部分，成为农村城镇化、工业化、现代化的一条有效途径。在坚持土地集体所有制的基础上，允许土地使用权自由买卖，逐步完成“减少农民数量、适度集中土地”的农村改革与发展的两大历史任务。
—坚持农村土地集体所有制，不搞土地私有化。土地集体所有是集体经济组织存在的经济基础，也是社会主义的经济基础，它能有效地防止私人对土地的兼并和垄断，以及由此产生的两极分化。随着农业劳动生产率的提高和农村非农产业的发展，在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，土地使用权商品化促使土地合理流动和适度集中，发展多种形式的土地规模经营，实现土地规模效益和劳动力结构调整。土地使用权商品化，并不是所有权的转让或占有，是以政府名义确权后土地使用的一种流转形式，从而扩大农民生产经营权，它不是改变所有权性质，而是从根本上激活农村生产力并使其作用发挥最大化。仍然具有中国特色社会主义性质的土地所有制形式。
—土地使用权商品化是社会主义市场经济发展的需求。我国农村普遍存在村、组两级集体组织，它们既是农村民主管理组织，也是农村经济的一个经营层次，还是土地的所有者。这种管理体制和经营体制不符合市场经济规律，随着农村生产力的发展和社会分工的细化，集体组织已无法直接管理和直接控制整个农业生产，这种所有权与经营权重合的所有制形式，逐渐与生产力不适应，甚至在某些方面阻滞了生产力的进一步发展。在现行的农村土地集体所有制体制下，集体自主支配土地随意性较大，集体利益与群众利益矛盾增多，集体组织地位受到削弱，由此带来集体组织管理混乱、威信下降、负债累累，农村集体经济早应破产，但仍然艰难地经营着。当然，吃亏的是国家：需要大量纳税人的钱去转移支付，填补“空壳”经济组织欠下的巨额债务；作难的是政府：区域经济发展离不开农业、农村的发展，农业、农村沉重的包袱又使区域经济发展步履维艰，难有作为；受累的是农民：承包土地使用权的不确定性及经营权的不自主性，很难让农民在土地上过多地进行投资，农业发展后劲不足。如果农民享有充分的生产经营自主权，自主地根据市场、气候、环境和农作物生产情况
及时作出决策，自主地安排剩余劳动力和剩余劳动时间，自主地决定土地使用权流转和人口的流动，使农民真正成为生产者、经营者，并确定他们的法人地位，实行土地使用权商品化，就能够有效地解决农户生产经营和社会化、小生产和大市场的矛盾，能够有效减少农业人口，适度集中土地，促进农村生产力的提高。这种生产经营自主权来自于土地的自主使用权，土地的自主使用权则来自于土地使用权的商品化，土地使用权商品化符合市场经济发展要求。
—农村税费改革后，农民“惜地”心理严重，导致农民增收空间有限，这种状况只有用土地使用权商品化来解决。农民的“惜地”心理，既是两千多年封建社会“民以食为天”、离不开或不愿离开土地的一种本能的心理反映，也是对中央一系列惠农政策出台后不能理性对待的一种应激性。认为农民不能离开土地，一旦离开土地心中就没有主见，不务“正业”，通过简单的“公平比较理论”（税费改革前后种粮收入）比较，觉得种地划算，这种“惜地”的小农意识心理，导致某些经济发达地区出现“民工荒”和农村“抢地”现象，减少了农民增收渠道，压缩了增收空间。但是，这种心理随着时间的推移，很可能造成一种无奈和失望。因为我国农业基础比较脆弱，抵御自然灾害能力非常有限，很大程度上仍是“望天收”。风调雨顺时，会有节余；遭遇灾害时，收入锐减，农民增收处在一个摇摆不定的状态中。由此，土地使用权商品化促使一部分有技术、有能力的农民丢掉土地使用权，重新回到城市，成为市民，使人口由农村向城市合理迁移成为自觉；促使第二部分有资金、有技术的种田大户获得比较的规模土地，有利于农业集约化种植，加快对农田基本建设的投入，提高农业现代化程度；第三部分农民守着自己的田地，过着自给自足的温饱型生活，农忙时务农，农闲时打工，能够衣食无忧；第四部分失去土地使用权的农民，作为农业工人受雇于种植大户，从中获取相应报酬，或者享受农村最低生活保障。农村人口结构分化、优化，有利于生产力的提高，有利于扩展农民生存空间和增收空间，为农民彻底转变成自由劳动力提供方便，是社会主义市场经济发展的需要，是农村社会的一种进步。
—城镇化加快了土地使用权商品化的形成步伐。城市化是一个世界性的社会经济运动过程，是人类社会发展的一种普遍规律。我国的城市化道路，最主要是把某个区域内的农业经济、中小企业发展同小城镇建设有机结合起来，广泛发展小城镇，增加其数量，提高覆盖面，扩充容量。农村小城镇建设是我国城市化道路不可逾越的阶梯，既是农村自由劳动力就地消化的场所，又是大中城市生产要素扩散的重要区位。农村土地使用权商品化，让一部分有技术、有能力的农民在比较利益的推动下，不断地从报酬低的农业、农村向报酬高的工业、城镇流动，变成自由劳动力或私营企业主，形成一定数量的非农业人口群，把分散的、小规模的个体生产逐渐转化为集中的、大规模的生产过程，促进社会分工和二、三产业的发展。大量自由劳动力进入城镇，能够缓解人地矛盾，有利于土地流转机制的形成，有利于解决土地规模经营和耕地撂荒问题，使一部分土地集中到种、养能手手中，不仅为集约经营、规模经营、推动农业产业化创造条件，而且有利于促进现代化农业机械的应用和农业先进实用技术的推广，不断提高农业现代化水平，增强农业整体竞争力。
从理论上讲，每位农民虽然是土地集体所有制名义上的所有者一分子，但实际上并无真正意义上自己的土地，农民对这些土地没有任何实感的所有权，而只是抽象的、虚幻的土地主人，经营权不独立，使用权不自主，这与市场经济要求要素流动和本质是相悖的。从农村实践看，税费改革实行后，农村剩余劳动力的转移相对缓慢，土地相对集中进程受阻，相应影响到城镇化、工业化、现代化进程，在这种情况下，土地使用权商品化具有了现实意义，这在我国既是必要的，也是可能的。随着改革的深入和市场经济体制的完善，中央政策的落实，农业发展向深度、广度进军，农村土地使用权体制也应相应进行调整，这也是党的思想路线在新世纪的与时俱进。
农村改革发展中的1、2、3、4
“三农”问题，既是我国重要的经济问题，也是头等的政治问题。
“三农”问题的解决，需要与时俱进、求实创新的理念。调整与生产力不相适应的生产关系，建立一种新型的土地使用关系。
农村改革发展中“1、2、3、4”，成为我国解决“三农”问题的一条途径。
所谓“1”，是指“一个目标”，农村改革发展的根本目标就是增加农民收入。不论1978年实行的家庭承包经营，还是2003年实行的税费改革，都使农民收入大幅增长，得到实惠的农民生产积极性空前高涨。但是随着科技进步与普及，生产力的发展，农村政策性增收空间越来越小。1984—1986年是实行家庭承包经营后出现的一个增收高峰，随后便徘徊不前；税费改革后，预计2004——2008年是第二个增收高峰，之后容易出现农民增收缓慢、农业发展乏力、农村社会矛盾突出等新的“三农”问题。因此，在农村改革发展中，既要重视农民政策性增收，还要重视农业结构性增收，从而拓展农民增收渠道与增收空间，把农民增收作为农村改革发展的出发点和落脚点。农民富裕、农民增收是“三农”问题的核心，也是“三农”问题的根本目标。
所谓“2”，是指“两大任务”。实现农民增收这个农村改革发展的根本性目标，必须完成“减少农村人口，适度集中土地”两大历史性任务。“减少农村人口”是解决农村剩余劳动力转移问题，随着农业现代化的进程和耕作方法的进步，城镇化步伐加快和中小企业崛起，减少农业人口既成为可能，也成为必然。当然，农村人口的减少，应本着“多种转移方式并存，就地转移为主”的原则，重新安排农村剩余劳动力就业，扩大增收渠道。“适度集中土地”与“减少农村人口”呈因果关系，农村人口减少，相应伴随土地的集中，集约化生产，规模化经营成为可能，有利于科技推广普及和对农业基础设施的投入，农业规模效益凸现，农业效益的提高直接导致农民增收。
所谓“3”，是指农村改革发展中的“三大载体”。农村城镇化、工业化、庄园化是农村改革发展问题的三个方面，是实现“一个目标”、完成“两大任务”的有效途径。城镇化、工业化把分散的、小规模的个体生产逐渐转化为集中的、适当规模的社会生产过程，集中过程就是城镇化、工业化的过程。随着农业技术进步、土地适度集中，农村剩余劳动力逐步转变成自由劳动力，来到城镇和中小企业，为二、三产业提供了充足的劳动力资源，也接纳了发达地区扩散出来的项目和产品。庄园化则为城镇化、工业化提供了丰厚的农产品资源和廉价的自由劳动力，同时也提高了土地的利用率，促进了农民和社会资本对农业的投入，加快了农业科学技术和大型机械在农村的普及。
所谓“4”，是指农村改革发展中的“四个关键”。一是农村土地使用权商品化；二是改变农村现有的管理体制；三是构建新型的农村科技服务体系；四是消减农村债务。
—农村土地使用权商品化，使农村土地流转有序、合理，向种养大户集中，最终形成庄园经济。分化、优化农民结构，促使农民在第一产业中再分工，分工再细化，引导农民在城镇化、工业化进程中从事二、三产业，使能者有其田，或能者离其田。改变现有农村生产关系，把以家庭承包经营为主体、统分结合的双层经营体制逐步发展成为以庄园经济为基础、分散承包为补充、土地定向流转、劳动力自由出入的新型农村生产关系。运用市场经济无形的手，真正确立农民独立的生产经营市场主体地位。农村土地使用权商品化这件事办好了，将是我国农业继家庭承包经营、税费改革后的又一次革命，最终实现农村改革的“三级跳”，为城镇化、工业化发展提供资本积累和廉价的劳动力，为庄园化发展提供土地资源和资金支持，使一、二、三产业互通有无，依附紧密。
—改变农村现有管理体制。随着生产力发展，农村土地关系改变，农村管理体制也应做相应调整。弱化农村经济管理职能，加强农村社会管理职能。因此，裁撤乡政权、村民委员会已是势在必行。在计划经济体制中和前市场经济体制中，他们的经济管理职能大于、优于社会管理职能，管理强调得多，服务做得少。税费改革后，套在农民脖子上最后一道枷锁（农业税赋）去掉了，农民在经济上获得彻底的独立地位，乡、村两级组织在经济管理已基本无
事可做。我们可以把乡辖区域改变成县派出的管理行政区，管理行政区实行一个机构，两块牌子，即：管理行政区党委管理辖区内党务工作，管理行政区具有协调、指导权，没有实际领导权。管理行政区内设“五大所”，即：民政所、公安派出所、财政所、国土资源管理所、司法所。他们属于县政权部门派出机构，对各自管理职能负全责，并在管理行政区协调、指导下工作。村级设立村公所，村党支部与村公所也是一个机构、两块牌子，村长由村民直接选出，其它成员由村长提名，管理行政区党委考核任命。乡、村管理体制的改变，促使县级管理部门做相应的调整，减少领导职数，裁撤有关部门，精减工作人员。县长和县人大代表实行区域内直选。这样有利于处理好基层组织对上负责和对下负责的矛盾问题，能够真正体现权为民所用，情为民所系，利为民所谋的全心全意为人民服务的“三为”精神。
—构建农村新型科技服务体系。一是科研部门和科技推广部门与政府脱钩，自主经营，自负盈亏，这样既调动其积极性和创造性，又减轻政府负担。二是建立形式多样的科技注入农业模式。如“订单农业”、“公司+农户”、“公司+基地+农户”、“协会+农户”等。三是政府建立科技信息平台，实现农户对科技信息无偿共享。
—消减农村债务。农村债务形成原因复杂，数额庞大，足以吞食农村改革发展成果，既是农村社会经济发展的巨大障碍，也是农村社会稳定的重磅炸弹。如何消减农村债务？一方面采用“政策换债务”的办法，政府在宏观经济良性运行与调控的前提下，对拥有债权银行实行特殊的、有期限的优惠政策，换取这些银行对农村债务拥有的债权。另一方面，土地使用权流转费税用于偿还农村管理组织借贷个人的本金，由于这种借贷大部分是高利贷性质，利息不应在偿还范围之内。不管哪种偿还方式，偿还率不应高于国民生产总值的实际增长率，只有这样，才能不影响整体经济发展，有利于社会和谐与稳定。
“三空”现象是加快建立农村新型土地使用关系的客观条件
所谓“三空”，是指我国农业发展潜力“空力”，农村集体经济“空壳”，农民生活状况“空屋”。
农业发展潜力“空力”，指三个方面。首先，政府对农业投入的宏观调控、投资导向、示范作用不明显。例如，政府对农田水利基本建设投资没有起到抛砖引玉作用，投资主体多元化没有形成，只重投资，不重管理，特别是不重效益。缺乏管理，轻视效益，就吸引不了外资和民间资本的投入，导致许多农田水利工程成为半拉子工程、“豆腐渣”工程、形象工程，或者国家投资建设而农民毁渠开荒等恶性循环现象发生，还造成农民的水费和基本水费征收困难或者根本征收不上来。又如，国家粮食直补政策是一项民心政策，很受舆论界和理论界欢迎和好评，农民是受益主体却对此有些不领情，被农民戏称为“撒胡椒粉”，加之农资涨价过快过高，粮食直补只能感其味，不能感其实。以上两个例子表明，国家对农业投资应该逐年增大，应突出重点，抛砖引玉，否则，一分负作用能遮住三分积极因素。其次，民间资本对农业投入不足。税费改革前，一些民间资本转向农业，把一些荒山、荒地或撂荒的土地承包起来。随着税费改革，粮食直补政策实行，承包大户效益显现，农村中其它农民内心封建的“均贫富”思想骤然上升，出现了“红眼病”，要求收回承包田，导致民间资本对农业投资逐渐减少。其三，农民不愿对土地进行投资。农村“面条田”现象，
习惯性三、五年土地调整等导致农民不愿意对土地进行投资。例如，天气干旱，投资1千—3千元打一“对口抽”小型机井并不困难，但农民也还是愿意靠天等雨或水库放水。综上，农业发展潜力“空力”有政策方面原因，有机制方面原因，更有生产关系方面原因，土地使用权商品化势必能为农业发展提供更大的舞台和强大的动力。
农村集体经济“空壳”。根据《南阳日报》一篇《化解农村债务需要标本兼治》文章中披露，该市231个乡镇直接或间接债务总额达15亿多元，乡均债务670万元，个别乡镇债务高达2000——3000万元；4680个行政村债务也高达11亿多元。此篇文章列出乡村债务形成主要原因有：举债发展经济；借款发工资；超越实力兴办公益事业；村级借款垫交农业税、
统筹等；财务混乱，非正常开支额较大；解决“两会一部”问题，由政府担保向上级财政借款等。农村集体经济“空壳”越来越成为一个政治问题、大局稳定问题、构建和谐社会亟待解决问题和统筹城乡发展的现实问题。农村土地使用权商品化中的地租或承包费或契税征收，将为减少农村债务提供一条可行之路，为“空壳”集体经济打一支“强心针”剂。
农民生活状况“空屋”。大多数农民收入主要来自三个方面：一是秋季经济作物收入；二是雇工收入；三是副业收入。农民支出有三大项：一是起房盖屋；二是婚丧嫁娶；三是农业投入。由于受传统思想和现实条件制约，农民把衣、食、住、行中的“住”放在投入的第一位，农民攒一辈子钱只想盖座楼房，但对于房屋装修、室内摆设、生活质量改善则无力顾及。许多农户白瓷砖楼房里放着破沙发，放着柴草和粮食，更有甚者，为了防盗，把牛拴在住室内。当然，还有一种现象，某些官员“政绩意识”较强，为了所谓“小康村”、“文明村”等验收，强迫农户贷款修建整齐划一的小洋楼，超出了农民承受能力，造成形式主义下的“空屋”现象。归根到底，农民“空屋”现象，一方面是农民生活质量观相对落后，另一方面农民收入不高则是根本原因。农村土地使用权商品化能够激活少数农户先富起来，然后带动大多数农民增加收入。“仓廪实而知礼节”。农民收入增加，为提高农民生活质量、增加对土地投入能起到一定促进作用。
因此，土地使用权商品化的实现，将加快农业、农村、农民的“三空”现象的改变。
实施农村土地使用权商品化的构想
新的土地使用权关系建立，必须在家庭承包经营发展到一定程度后稳妥进行，逐步推进。这既是一种新型的生产关系，同时也代表先进生产力发展的方向。在具体实施过程中，注意把握好以下六方面问题：
一、完善土地承包合同。现行农村土地延包政策是以稳定土地使用关系为前提，一定30年不变，目的使我国农业政策有连续性、稳定性，让农民吃上“定心丸”。但是这种“大稳定、小调整”政策由于限定时间过长，在人地矛盾愈加突出情况下，“小调整”很难维护“大稳定”。加之农民有三、五年土地调整习惯，使原有土地承包合同中确定的土地与农户实际耕种土地往往不相符合，土地承包合同权威性受到严重挑战，政府有必要在农村土地承包合同的基础上进行重新登记注册、确权、颁发土地使用权证书，这是进行土地使用权商品化的基础。
二、农村土地管理形式由集体低级管理向政府高级管理形式转变。农村集体组织作为一个经营层次在市场经济体制下逐渐淡化，其职能转换也使集体对土地管理更加空洞和抽象。在土地使用权商品化过程中，政府对土地管理尤为重要，既表明土地属于公有制范畴，又表明政府对土地使用的认可与监管，特别对农村土地用途的监管将更加有力。当然，土地管理主体的改变，并不意味着农村土地集体所有制转变成国家所有，这将是一个长期探索的理论过程。
三、建立土地使用权自由买卖机制。一是建立土地使用权交易场所，为种、养、加大户和投资农业民间资本提供交易平台。二是建立土地使用权交易的法制环境。用法律形式保证土地使用权交易公平、公正、公开，同时避免土地使用权交易税费流失。三是探索建立地租或承包费征收机制。土地所有权与使用权分离，势必使土地所有者（即集体组织内的群众）有所收益，否则会使集体资产流失。应当对一定规模土地使用者征收一定（或象征意义）数量费用，也是合理合法的。值得说明的是，农民负担问题则是另外一个范畴的问题。
四、建立城乡统一的劳动力市场。使劳动力资源配置更加合理，达到有序流动，为失去土地使用权的农民进城工作、生活打开通道，也为城市资本流向农村提供便利。
五、庄园经济与家庭承包经营将长期并存。庄园经济虽然代表着先进的生产经营模式，但必竟是少数组织或个别人才能做到的，这些组织或个人只是新型土地使用关系建立后催生出来的群众致富带头人，有典型示范意义，没有普遍意义。而其他大部分农民仍然从事家庭
承包经营，他们向土地投入和潜心经营土地的积极性、主动性会更加高涨，在粮食生产上能够自给自足，过着富裕的小康生活。因此，在土地使用权商品化过程中，不要急于推进庄园经济发展，需循序渐进。用市场手段解决发展中的问题，决不能以牺牲大多数人的利益为极少数人谋利益。
六、农村社会保障是维护大局稳定、防止两极分化的最后一道防线。土地使用权商品化促使一部分农民失去土地使用权，他们完全涌向城市并不现实，会出现因丧失土地使用权的返贫户，还有“五保户”、特困户等农村弱势群体需要政府的抚恤和社会保障。失业、医疗、养老保险以及农村最低生活保障等必须完全建立起来，成熟运作起来，才能开始走农村土地使用权商品化的路子，否则，农村稳定和社会公正将遭到破坏。
农村土地使用权商品化的现实意义
一、农民趋向法人资格化
农村土地使用权商品化后，农民已不是传统意义上的土地附属品，也不是名义上土地的主人，而是完全意义上的土地使用者，支配者，生产经营的主体。农民可以自主地根据市场、气候、环境和农作物生长情况及时做出决策，自主地安排剩余劳动力和剩余劳动时间，自主地决定土地使用权流转和人口的流动。在生产经营上，已摆脱现行的以家庭承包经营体制为基础的统分结合的双层经营体制的束缚。
农民的自主性应当受到国家的承认和法律的保障。例如，进城务工农民无论在城市生活多长时间，事业多么成功，对当地贡献有多大，很难融入现代城市社会，从农村中来，最后又回到农村中去，每每提起，仍称之为“农民工”。他们在子女入学、户籍管理、社会保障等方面存在“身份歧视”倾向。另外，作为市场经济主体之一的农民，没有像其它创造社会财富实体那样，被行政许可（如登记注册）和社会保障（如失业保险和养老保险等），这在社会主义法制国家行政司法层面上，应该说是一个空白。
解决这个问题，应从两方面入手：一是放弃土地使用权的农民以自由职业者、个体经营者、私营企业主身份（而不是农民身份，改变身份定终生的弊病）纳入城市管理。二是获得一定规模（法律规定）土地的使用权，常年雇佣工人在一定数量（法律规定），从事种、养、加庄园化经济的农民，给予农民法人资格。而对于占有土地较少，仅为维持生计，或经常受雇于他人的农民，不能获得农民法人资格。这些农民法人资格的取得者，国家应在资金借贷、财政补贴、政策优惠方面给予帮助和支持，使其做大做强，使一部分人先富起来，带动大多数人走上富裕道路。
在现有法律框架下，农民法人资格也具有一定的法理基础。《民法通则》第36条第1款规定“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”。对什么样的社会组织法律才能赋予其法人主体资格呢？《民法通则》第37条从法人具备的条件回答了这个问题。一是依法成立；二是有必要的财产或经费；三是有自己的名称、组织机构和场所；四是能够独立承担民事责任。在土地使用权商品化条件下，农民也具有了以上条件。
（一）依法成立。法人必须依法定程序设立，依照土地使用权商品化的基本要求，土地的使用权必须由政府确权，这种确权方式，使农民具备了法人依法成立的条件。（二）有必要的财产或经费。农民作为民事主体，必要的财产和对土地的投入资金完全具备，也是农民成为市场经济主体地位确立的物质前提。（三）有自己的名称、组织机构和场所。农民在取得土地使用权后，有权在法律框架下从事种植、养殖、农副产品加工等，土地是农民重要的生产要素，庄园化农村经济新模式使农业生产经营有了更加具体的实感。（四）能够独立承担民事责任。作为农业生产经营的主体，应当能独立承担民事责任。
土地使用权商品化使农民的法人特征显现：农民首先独立于家庭联产承包制中统分结合双层经营体制中的集体经营之外，实现了生产、经营、核算的独立，农民个体与集体之间没
有依附关系和经济依赖关系，是一个完全自由的个体。其次有独立的财产，农民个人财产神圣而不侵犯。土地虽不属于个人所有，但在政府对其使用权确权后，农民个人可以对土地依法占有、使用、收益和处分，成为农民法人拥有的独立经营财产。农民对土地使用权的独立性也就是对土地生产经营权的独立性，也是由生产经营土地产生的财产占有的独立性，而不是拥有土地所有权，并没有与国家经济基础相抵触。土地集体所有制中的集体、基层政府只对土地使用权进行认证和监督，但对土地产生的财产无权侵占、调拨或处分。其三，农民有义务对自己的民事行为或债务独立承担民事责任。
农民法人资格的归类，还应与其它法人类别有所区别。离开土地从事加工、流通、商贸、制造等非土地经营的实体，已不是完全意义上的农民，应当认定为企业法人或其他法人；没有离开土地生产经营的，手持土地使用权证书的农民个人或组织（合伙），在不改变种、养、加用途的情况下，应被确定为农民法人；对于既从事土地种、养、加经营，又从事其它行业经营的农民，以各自产值多少为计，给予相应法人资格。农民法人在经济生活中与其他法人享有同等的权利和义务，任何组织和个人不得歧视和随意剥夺他们应得的权利和义务。
农民法人资格化的现实意义：
（一）承认和充分保障农民的生产经营自主权，更大程度上调动广大农民的积极性，切实保障农民的物质利益，尊重农民的劳动成果。（二）按照市场经济体制要求，解决了集体所有制体制下所有权与经营权分离问题。实现国有经济所有权与经营权分离、集体所有制中所有权与经营权分离的现代产权制度的完全改革，必将极大促进生产力的发展，并最终确定了农民的“国民待遇”，有利于构建和谐社会和统筹城乡发展。（三）与时俱进，体制创新。在家庭承包经营为基础统分结合为经营体制上迈前一大步，以劳动所得为主的按生产要素分配相结合的分配制度更趋合理。（四）合理使用、节约和保护土地资源，提高土地资源利用率，增加农民和民间资本对土地的投入。（五）为发展农业产业化经营提供基础和保障，有利于农产品的生产、加工、销售等环节联系更加紧密，并相互促进。（六）推进科教兴农战略实施，有利于先进农业科学技术推广和应用。
二、庄园经济是农村家庭承包经营的高一级形式
农村土地使用权商品化，导致两种结果：一是农民相对数量减少，二是土地相对集中。这两种结果是实现农业规模化、集约化、现代化的基本条件，其载体是农业生产庄园化，这种经济形式是农民融入市场经济的纽带与桥梁。
庄园化经济是一种深化农村家庭承包经营为基础的更高层次的农村生产关系，它以一定规模土地为前提，存在必要雇佣劳动关系，独立于集体经济经营、具有法人资格的农村生产经营组织（或个人），能够把农产品的生产、加工、销售等环节连为一体，解决千家万户农民进入市场、运用现代科技和扩大经营规模问题，能够带动民间资本更有效地投向农业，特别是基础设施建设。使有资产、有能力从事农业生产经营的人转变成自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的新型农民法人。
当然，从事庄园化经济的经营者绝不同于传统意义上的“地主”或“农业资本家”。（一）经营者不是土地所有者，只是土地使用者，他们只能对自己投资的附属物和地表生产的粮食作物、经济作物、林木等劳动所得拥有所有权。（二）经营者应当向土地所有者交纳地租或承包费或契税。（三）经营者在转让土地使用权时须到当地政府登记注册。
庄园化经济的发展，将体现以抓工业的理念抓农业的思路，使农业生产企业化、农业经营市场化，农村经济更具活力。
三、农村基层组织结构和职能的适当调整
农村土地使用权商品化，促使农村新的生产关系的产生，基层的管理体制也应随之改变。这种改变，由过去的减人、减事、合并机构的行政职能调整扩展到“减少层次”的行政改革上来。目前基层组织形式是“两级政府（县、乡），三级管理（县、乡、村）”，这种体制是
计划经济或前市场经济的产物。在土地使用权商品化后，农民的市场经济主体地位更加明确，农民与基层组织形成新的政治、经济、社会关系，他们在政治上要求民主权利，行政公开透明，减少对人本身的管理和束缚；在经济上要求完全独立与自由，反对在生产经营过程中影响、干扰其主动性、积极性；在社会管理上，要求基层组织在社会治安、社会保障、社会和谐等方面做出成效。
在未来农村社会中，基层组织管理职能转变原因是什么？方向在哪里？改革与探索，设想与试验给我们提供了思路。
（一）弱化基层组织的经济管理职能。原因有三个方面：一是农民经济上的完全独立（没有税赋束缚），使基层组织丧失了农业生产中种什么、管什么、卖什么的“生产队长”角色，与其管不着、管不了，不如什么也不管。二是县、乡、村三级组织管辖区域相对狭小，位置优越性不明显，社会购买力较弱，以及财政政策执行面狭窄，导致区域宏观经济调控余地很小，在经济管理上难有作为。三是市场经济反对地方保护主义，全省、全国都是一个共同市场。在这样一个大环境下，强调一个县、一个乡、一个村的“一枝独秀”，很不客观，也不科学。因此，探索基层组织从烦琐经济事务中解脱出来，也是农业生产力的又一次解放。
（二）加强基层组织社会事务的管理职能。加强社会事务的管理，要正确执行党和政府的方针政策，要把社会管理的细胞工程监控好，公平、公正、诚信，把最广大人民群众利益维护好。为民是基层组织服务的宗旨，特别是民主选举、社会治安、计划生育、土地环境保护、社会保障、社会和谐等方面做好做细，把以前管理“人”转变到管理“事”上，转变到服务群众上来，真正体现立党为公，执政为民思想。
（三）改革行政管理体制。行政管理体制的改革必须减少行政成本，减少因人生事、乱民扰民现象发生。“减少层次”、转变职能是基层组织改革与探索的主攻方向。乡基层政权是改革的对象，变“两级政府（县、乡）”为“一级政府（县）”。其原因：1、乡政权是从计划体制中人民公社转化来的，无论是经济管理职能，还是社会管理职能没有根本性改变。对农村所有事务统包统揽，计划体制色彩浓厚。2、税费改革后，农民经济上独立，使农民民主权利意识增强，以前农村存在宗族势力、宗派势力、封建势力、村霸等把持村、组组织现象，将逐渐被有资产、有能力、威望高、办事公道的人取代，而乡政府负责人非直选性，阻碍了农民民主权利的取得。减少乡级这一“层次”，为县政府负责人直选和农村民主政治铺平道路。3、乡级“靠民”财政将彻底走完自己历史使命。以前，统筹提留和农业税以及其它各种税费是乡级财政的命脉，从农民那里攫取得多，给予得少。税费改革后，乡级运转主要靠上级财政转移支付。乡级政权地位，作用在不断下降，如果存在下去，将会重新出现新的农民负担问题。
目前，全国正在兴起的“强县扩权”、“省直管县”等中国特色的政府层级改革，也必将为下一步县、乡、村层级改革打下基础。在条件成熟后，改乡镇政府为县级单位的派出机构，合理确定乡镇机构的管理幅度，也为解决“三农”问题，提供体制管理保障。
四、农村土地使用权商品化程度决定着城市化发展速度
城市化是工业化、现代化的产物。“城”就是城市的建设，城市化的“躯壳”。高起点规划，高标准建设，高效能管理。“市”就是市场，城市化的“内脏”。既要有充足的劳动力，还要有支柱产业支撑；既要有巨大的消费群体，还要有广阔的消费场所。“化”就是城市“人”的素质，城市的“大脑”。强化“人”的城市意识、环保意识，提高“人”的文明程度。
从世界经济发展的一般规律看，主要发达国家或是新兴工业化国家和地区的实践表明，农村剩余劳动力从农村向城市转移促进了城市化进程。无论是建设城市的“躯壳”，充实城市的“内脏”，还是进城农民向市民的转化，农村剩余劳动力都是功不可没。如果政府在户籍制度、教育培训、社会保障等方面进行改革，建立城乡统一劳动力市场，农村剩余劳动力
进城步伐还将加快。
城市化发展取决于剩余廉价农村劳动力进城的多少，根本取决于农村土地使用权商品化程度。农民对城市生活的向往要高于对农村土地的留恋，所以农村土地使用权商品化程度越高，失去土地使用权的农民就越多，但这绝不同于英国资本主义上升时期的“圈地运动”，这个过程将是长期的、有序的、定向的流动。农村剩余劳动力一旦与资本、技术等要素结合，必然推动工业化进程；剩余劳动力收入的提高，必将增加消费和加快融入城市社会化进程，城市化水平因此而提高。
一方面，农村剩余劳动力流向城市；另一方面，国家通过行政的、经济的、法律的手段调动社会财力，反过来发展农村公共事业和基础设施，这对逐渐缩小城乡差别、促进城乡和谐发展将有重要意义。
五、科技长入农业步伐加快
土地使用权商品化后，经营着集约化、规模化庄园经济的农民对科技的需求更加迫切，科技就是效益，科技就是财富观念深入人心。特别是产前、产中科技含量决定产后的市场价格和农产品成本价值。农民要想获得资本扩张的最大化，必须做好三方面工作：一是提高农民自身素质，培训与学习能够强化农民科技意识。二是大型农业机械推广与普及。特别要探索大型农业机械使用商品化问题，现在农机跨区作业为我们提供了现实的示范，也为农业生产社会化提供了思路，农业生产社会化将是我们研究的另外一个课题。三是加强农民个体与市场化实体（公司、协会、大专院校）的联系。市场化科技实体运用市场手段，采取“公司+农户”、“基地+农户”、“协会+农户”或“订单农业”等形式，帮助农民解决生产过程中的科技问题和市场销售问题。这三方面工作将由现在的政府引导示范逐渐转变成农民的自觉行为，这种自觉行为将有力地促进科技更加广泛地长入农业，科技推广与普及步伐加快。
后记
农村土地使用权商品化是与时俱进、理论创新指导下的观点。
《中华人民共和国物权法（草案）》如果获得全国人大审议通过，将为这一观点提供更有力的法理依据。
作者：赵秀玲（南阳师院经济与管理系主任、教授，南阳市政协副主席）
袁丁（南阳市唐河县张店镇第六初级中学教师）
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-008672 土地使用权转让合同(最新
土地使用权转让合同(最新版) 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方：___________________________（以下简称甲方） 受让方：___________________________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下 1．“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。
2．“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3．“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4．“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于___________________________。（见附件_________地块地理位置图，略）。 第六条第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年；自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目（建设项目）为主的工业区（综合区），亦准许_________％用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。（注：根据具体情况定）。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付
农村土地使用权转让合 同 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
农村土地使用权转让合同出让方（甲方）：身份证号： 受让方（乙方）：身份证号： 经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下： 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为 __________平方米，该土地长___________米，宽__________米， 东邻___________________,西邻___________________，南至 ___________________________________，北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写： ______________________万元（￥：___________元）。 三、合同期限以及付款方式： 该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。
四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用 等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任： 1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。 七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。 甲方(签名)： ________年____月____ 日 乙方(签名)： _______年____月____ 日
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
三方协议书 甲方：XXX（住址：XXXXXXXX） 乙方：XXX（住址：XXXXXXXX） 丙方：XXX（住址：XXXXXXXX） 甲方于XXXX年X月XX日将位于XXX乡XX村XXX组XX至XX公里XX——XX公里路段,小地名“XXX”的XX亩土地使用权转让给乙方开发，租赁期20年。并订立了《土地使用权转让协议》。 上述于XXX年X月XX日签订。但是，由于暂时乙方无继续履约能力，为此求助丙方先行垫付租金，丙方为了保障自己的利益，经三方反复协商，达成如下协议： 一、由丙方先借给乙方现金XXX万元整，作为乙方一次性交给甲方的二十年租金；乙方则将XXX亩山地剩余二十年的管理权和开发权抵押给丙方。 二、在XXXX年XX月XX日之前，如果乙方能偿还丙方XX万元本金和利息，则乙方仍拥有该片山地的管理权和开发权；如果乙方在XXXX年XX月XX日之前不能偿还丙方的XX 万元的本金和利息，则该片山地的二十年管理权和开发权自动转为丙方所有，乙方必须在XXXX年XX月XX日前清场交给甲方管理和开发，丙方所借给乙方的XX万元不再收取乙方的利息，自动转为交给甲方的租金。
三、为防止乙方在XXXX年XX月XX日之前不能还清丙方的XX万元的本金和利息，又不将该片山地二十年管理权和开发权自动转交丙方，甲方保留对乙方追究违约金XX万元的权利，同时，丙方也有对乙方诉讼的权利。如果乙方在XXXX年XX月XX日之前能还清丙方的XX万元的本金和利息，或自动将该片山地的管理权和开发权转交丙方，则甲方对乙方追究违约金的权利自动终止。 三、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，合同自签订之日起生效。 甲方： 乙方： 丙方： XXXX年XX月XX日
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement
农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方)：_________ 受让方(以下简称乙方)：_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 8、其他约定：_________。 七、违约责任
转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议： 第一条：甲方将位于，面积为平方米，地上附着物为的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。 第二条：使用权转让期限共年，甲方从年月日起将上述使用权交付乙方使用，至年月日收回。 第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。 第四条：甲方权利义务 1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。 2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。 3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。 4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。 第五条：乙方权利义务 1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。 2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。 3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。 4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。 5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。 6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。 第七条：本合同自双方签字盖章后生效。 甲方：乙方： 年月日年月日
农村非耕地使用权流转（转让）合同 [ ]土让字第号 转让方（以下简称甲方）： 受让方（以下简称乙方）： 甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村非耕地（四荒地）使用权转让事宜协商一致，订立本合同。 一、转让标的 甲方将其位于乡（镇）村组亩非耕地（四荒地）使用权转让给乙方从事。 二、转让期限 转让的非耕地（四荒地）使用权为长期转让。 三、转让价格 转让非耕地（四荒地）使用权的转让金为元人民币。甲方相关非耕地（四荒地）使用地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为元人民币（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为元人民币（大写：）。 四、支付方式和时间 乙方采用现金方式一次支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为年月日。 五、非耕地（四荒地）使用权的交付时间和方式
甲方于年月日将转让非耕地（四荒地）使用权的土地交付乙方，交付方式为实地一次性全部交付。 六、非耕地（四荒地）使用权转让和使用的特别约定 1、转让非耕地（四荒地）使用权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方依约获得非耕地（四荒地）使用权后取得新的承包关系。 4、乙方获得非耕地（四荒地）使用权后，依法享有该土地的使用、收益、转租、自主组织生产经营和产品处置权等权利。 5、甲方在签订合同后应当保证其家庭成员不得干涉双方在合同中约定的任何权利义务，因此给乙方造成损失由甲方和其家庭成员共同承担连带责任。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为转让总价款的20﹪。 2、如果一方违约给对方造成经济损失时，除支付违约金之外还应当加倍支付赔偿金。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按以下方式解决： 1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解。 2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、生效条件
编号：_________________ 集体土地使用权转让合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。
六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： 年月日
土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法
没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 农村土地使用权转让合同 正式版
农村土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 转让人：_____(以下简称甲方) 受让人：_____(以下简称乙方) 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权;本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。 1.总则 1.1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房
地产转让管理规定》、《_____》及其它有关规定，参照国内和_____市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_____号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_____。 1.2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_____与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”(以下简称“出让合同”)。 2.双方法律地位及有关文件 2.1 甲方系经国家批准成立，负责 _____土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。 2.2 乙方系经_____国政府批准成立，从事生产经营_____的经济实体，具有
集体土地使用权证明书 篇一：集体土地使用证明 证明 图号：，地号：，用地面积，建筑占地：，现提供给 特此证明 年月日 篇二：土地使用权属证明 土地使用权属证明乡(镇) 村 申请人性别出生年月婚否 现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位现有住宅(处) 占地面积(平方米) 申请 理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点 (村内外) 旧宅基地新划 宅基地 申请面积 (平方米) 东西长米耕地平方米 折合平方米其中：
南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至 平面图比例尺：1：500 村民代表意见年月日 村委会意见 (盖章) 年月日乡镇政府意见 (盖章) 年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见 (盖章) 年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府 批示 (盖章) 年月日 批准文号：沧政农宅字[200 ] 号 农村建房宅基地 申 请 书 县人民政府制 说明 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村
民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格。 申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。 农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡(镇)政府。 申请书封面批准文号，由批准机关填写。 此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。 申请 沧县国土局： 土地所： 我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。 附：现有宅基地情况一览表 内容 处数持证人(现居住者) 审批文(证)号面积(平方米) 第一处
为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标
为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确
金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。本文为Word格式，可直接使用、编辑或修改 国有土地使用权转让协议书 出让方(甲方)： 地址：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 受让方(乙方)： 地址：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 第一条、根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。 第二条、甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条、甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条、本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。
第六条、本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第七条、本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第八条、乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。 第九条、该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等)，总额为____元人民币(美元或港元等)。 第十条、本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。 乙方应在签订本合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。 第十一条、乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十二条、乙方用意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。 第十三条、乙方同意以人民币向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注：根据具体情况定)。 第十四条、除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称：________银行________分行，账户号________. 甲方银行账户如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。
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集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 转让方（以下称甲方） 负责人： 受让方（以下称乙方） 甲乙双方根据我国有关法律规定，本着平等互利，协商一致的原则，就土地使用权转让事宜达成如下协议，以资双方共同遵守： 一，甲方转让给已方的土地位于至，总面积平方米/亩。（以下称该土地） 二，甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三，乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四，双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。 五，在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民
币一次性支付给甲方。 六，甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。 七，土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九，本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。 甲方： （公章） 乙方： xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念 所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使
用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件： （1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 （3）发改委立项批复
土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； □要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
一、农村土地使用权转让的期限 集体土地承包转让年限最长为30年。 《农村土地承包法》第二十条规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 二、农村土地转让与转包有何区别 农村土地不能转让，我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权；也不能随意改变所属耕地的用途，因特殊情况确需征占自己所有耕地时，也必须经国家有关部门批准。既然不能转让，那土地转让和土地承包的区别也就无从说起。 至于土地转包法律是允许的。土地承包法》第十条规定，“国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。”《土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案；对于转让行为，需经双方签定书面合同，并经发包方同意。 三、国有土地使用权出让的最初年限为多久 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1、第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 2、第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 3、第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 4、第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 5、第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
集体土地使用权租赁注意事项 随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。 一、集体土地使用权租赁的程序 1、与土管部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。 2、在合同签署后，15日内由承租人到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。 3、登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 二、土地使用权租赁不需要政府批准 土地使用权出租，不涉及土地所有权、使用权的变更（土地的产权不变）。因此，土地使用权出租不需报人民政府批准，土管部门批准后可直接进行注册登记。 三、须符合政府规划布局 通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。 四、使用权的限制
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（用于建厂房、住房等）；但是，经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移的除外。 五、对外出租限制条件 集体土地对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的（比如：学校、影院、农机站、供销社、福利院等。）或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。 六、无效合同的情形和后果 【无效合同的情形】 除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权（经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移）的行为外，其他租赁行为均无效，双方签订的合同也无效。 【无效合同的后果】 1、擅自将集体土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 2、未通过合法方式取得集体土地使用权的企业和个人，一旦合同被认定无效，兴建的厂房等设施也会被认定为违章建筑而得不到补偿。 七、充分利用现有的法律规则防范风险 对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险： 1、租赁集体土地上已有的房屋建筑