郑州诚城物业公司消防系统
维护保养合同
合同编号（甲方）：
合同编号（乙方）：
甲方：郑州诚城物业管理有限公司
乙方：
签订日期：
签订地点：
目录
第一部分合同协议书 (3)
第二部分通用合同条款 (6)
第1条合同标的 (6)
第2条说明材料/图纸 (6)
第3条合同价格 (6)
第4条质量标准与验收 (6)
第5条售后服务 (7)
第6条知识产权 (7)
第7条保险 (8)
第8条违约责任 (8)
第9条适用法律 (8)
第10条争议解决 (8)
第三部分专用合同条款 (9)
附件一：诚城物业消防系统保养类型实施内容说明
附件二: 诚城物业消防系统维保报价明细表
附件三：郑州诚城物业公司消防系统维保技术规范书
第一部分合同协议书
甲方：郑州诚城物业管理有限公司
乙方：
甲方拟委托乙方提供郑州诚城物业公司消防系统维修保养服务，乙方同意向甲方提供维修保养服务，甲乙双方订立本协议。
一、词语含义
本协议中所用词语的含义与通用合同条款和专用合同条款中相应词语的含义相同。
二、合同组成部分
下列文件为合同的组成部分：
1、双方在合同履行过程中签署的会议纪要、协议等文件；
2、合同协议书；
3、维保服务条款；
4、中标（签约）通知书；
5、专用合同条款；
6、通用合同条款；
7、合同附件；
8、其他合同文件。
上述文件应互为补充和解释，如有不一致，以所列顺序在前的为准。
三、合同标的
乙方应按照合同约定的维修保养服务等条款见《郑州诚城物业公司消防系统保养类型实施内容说明》。
四、合同价格与支付
本合同签约价格为人民币（大写）（￥元）（含税）。乙方开具100%合同价格的发票办理支付申请手续。自合同执行进场三个月后每三个月支付合同总价的30%。余款（大写）元（￥元）在维保服务到期一个月后无质量问题由甲方一次性支付给乙方。
五、承诺
1、乙方承诺按合同约定向甲方提供符合要求的维修保养服务。
2、甲方承诺按合同约定向乙方支付合同价款。
六、生效
本合同在合同协议书经买卖双方法定代表人（负责人）或其授权代表签字并加盖单位章或合同专用章后生效。
七、签订日期
合同签订日期以双方中最后一方签署并加盖公章或合同专用章的日期为准。
八、份数
本合同一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等效力。
（以下无正文）
签署页
甲方：郑州诚城物业管理有限公司（盖章）乙方：XXXXXXXX消防工程有限公司（盖章）
法定代表人（负责人）或授权代表（签字）：法定代表人（负责人）或授权代表（签字）：
签订日期：签订日期：地址：郑州市汝河路64号地址：
邮编：450000 邮编：
联系人：联系人：
电话：0371-******** 电话：
传真：0371-******** 传真：Email：30448276@https://www.doczj.com/doc/837766988.html, Email：
开户银行：开户银行：账号：账号：
税号：税号：
开户行地址：开户行地址：
第二部分通用合同条款
第1条合同标的
1.1 甲方委托乙方消防系统维护保养的内容、范围、要求、及金额等详见《郑州诚城物业公司消防系统维保报价明细表》。
1.2 设备维修护保养使用备品备件应随附质量合格证书和使用/安装说明。
第2条说明材料/图纸
乙方应严格按照甲方指定规格的消防系统设备备品材料/图纸的要求进行维护保养工作，并经甲方联系人签名确认。
第3条合同价格
本合同价格是指乙方消防系统维护保养服务履约义务所需的全部费用。
第4条质量标准与验收
4.1 甲乙双方联系人在对消防系统维护保养服务进行验收时发现有异议的，应及时提出；对质量或其他事项有异议的，可在7 日内（含本数）提出异议。乙方在知悉或应当知悉买方存在异议后，应按国家有关设备行业相关规定办理，并及时告知甲方。
4.2 乙方提供的消防系统维护保养服务存在过失责任的，应赔偿因此给甲方造成的全部损失。
第5条售后服务
5.1 乙方承诺就本合同项下的消防系统维修保养服务提供12 个月（含本数）的质量保证，乙方安装的配件在乙方承
诺的质量保证期终止之前，乙方对消防系统设备实行“三包”服务。国家法律法规等规定的质量保证期限长于乙方承诺质量保证期的，适用国家法律法规等规定。
5.2 乙方应根据甲方指示的服务方式提供设备备品备件保修服务，由此产生的费用由乙方承担。
5.3 双方因消防系统维修保养服务的质量问题发生争议的，应当委托国家认可的质量检测机构对维修保养服务质量进行鉴定。经鉴定消防维修保养服务符合质量标准的，鉴定费由甲方承担；经鉴定不符合质量标准的，乙方应当无条件赔偿买方因此受到的全部损失，鉴定费由乙方承担。
第6条知识产权
甲方所提供的消防系统维修保养服务不应存在任何瑕疵，有侵犯第三方知识产权或欺诈行为的，乙方除返还合同价款、赔偿甲方损失外，还应承担《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的法律责任。如果任何第三方就设备备品备件知识产权事宜向甲方提起侵权索赔，乙方应负责与之进行交涉，并承担由此引起的一切责任。
第7条保险
乙方应自行负责为本合同项下的消防系统维修保养服务及实施服务的有关人员提供必要的保险。
第8条违约责任
乙方不履行本合同义务或者履行义务不符合约定的，甲方有权要求乙方承担继续履行、赔偿损失和支付违约金等违约责任。
8.1 乙方逾期违约所造成的损失，应向甲方支付赔偿金。
8.2 乙方所交付的消防系统设维修保养服务不符合本合同约定的，甲方有权拒付维保费用，乙方应向甲方支付合同价格的5%作为违约金。
8.3 在乙方承诺的国家法律、法规规定的质量保证期内（取两者中最长的期限），经两次维修或更换，乙方所提供的全部或部分维修保养服务仍达不到本合同约定的质量标准，甲方有权无条件扣除相应合同价款，并赔偿甲方因此遭受的损失。
8.4 乙方按合同约定应支付的违约金低于给甲方造成的损失的，并应就差额部分向甲方进行赔偿。
第9条合同的变更、终止
9.1 在本合同有效期内，双方应该严格遵守合同约定，任何一方要求变更合同部分条款，应征得对方同意，并以书面形式予以确定；但本合同另有约定的除外。
9.2 因单方面原因要求解除合同，应提前30天应征得对方同意，并以书面形式予以确定。
9.3 因不可抗力致使合同无法履行时，合同自行终止，双方均不承担责任。
第10条适用法律
本合同的订立、解释、履行及争议解决，均适用中华人民共和国法律。
第11条争议解决
双方发生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
（以下无正文）
第三部分专用合同条款
专用合同条款是对通用合同条款的修改或补充。专用合同条款与通用合同条款不一致时，以专用合同条款为准。
合同事项条款
项号
约定内容
已标
价合
同服
务清
单
维保服务范围：(1)火灾自动报警系统。(2)消火栓
系统。(3)自动喷淋系统。 (4)消防气体灭火系统。
（5）防火卷帘系统。（6）消防广播及背景音乐系
统。（7）防排烟系统。（8）消防联动报警系统。（9）
正压送风系统。
维保服务方式：定期维护保养
维保服务时间：12个月
故障报修响应：4小时间内响应。
在维保期内，乙方将派七名技术全面的专业技术人
员组成项目部，将按照计划对消防系统项目范围内
的各系统进行定期的巡视检查和设备养护，及时处
理系统现场出现的设备故障。在日常维修过程中，
如遇常用设备损坏，则及时使用代用设备，确保系
统连续运行直至原设备修复。同时将按照计划对所
管辖范围内的设备进行定期的巡视检查，设备养
护，做到提前发现问题，提前解决问题，合理延长
设备的使用周期。同时维护技术人员根据甲方报修
情况及时对故障进行维修。
因现场技术人员无法独立解决的故障，乙方须指派
技术支持人员进行应急支援，并调动必需的物资、
设备，支援应急工作。
在提供服务期间由于常用设备/材料损坏（已无法
合同事项条款
项号
约定内容
维修）、升级、增加等原因而需购买的，经甲方同
意后，乙方按不高于同期、同类设备/材料的市场
价提供。
维保服务要求：维护保养服务是为保证系统的各项
设备经常处于正常工作状态，其中主要包括：硬件
及软件的维保服务和应急现场服务。
维保服务中，通过日常定期的系统维护保养和性能
检测，为用户及时发现和解决系统中存在的隐患，
并对系统进行评估，及时向甲方提出书面整改建
议，对薄弱环节加强维护管理或进行整改，这样尽
量减少突发事件,有效的延长设备使用寿命，降低
系统设备使用成本。
例行保养计划是根据目标设备所处的环境，在系统
中以重要性、影响度为标准，进行有针对性的检查
维护，便于合理分配资源，达到最佳效果。
附件1：郑州诚城物业公司消防系统保养类型实施内容说明
一、维护管理方案
为保证世纪家园小区、世纪花园小区、龙源新城和55#楼火灾报警监控系统正常工作，最大限度的保障人民的生命财产安全，保障广大用户的利益，我公司技术服务中心依照国家《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》等规范，结合甲方的设备实际和管理要求，以使整个维保工作系统化、规范化、档案化，使整个设备系统良好运行，完整好用和遇警时的万无一失。特制定如下维保方案：
第1条消防系统维保施工准备
1.1设计消防系统维保分布图。详阅甲方提供的各类图纸资料，熟悉甲方消防设备、消防水源的现状。
1.2汇同甲方制定维保检查计划。
1.3建立《消防值班人员职责》、《消防控制室管理制度》、《消防设施维保管理制度》等消防管理的规章制度。
1.4消防设施检测仪器及维保工具到位。
1.5维保人员佩证上岗。
第2条消防给水系统的维护管理
消防给水系统主要是由消火栓给水系统和自动喷淋消防给水系统两部分组成。
平时注意维护保养，使消防给水系统保持良好的工作状态，到了关键时刻能发挥应有的作用。
消火栓给水系统一般包括市政消火栓给水系统和建筑内的消火栓给水系统。其维护管理应做到以下几点：
提高公民的消防意识和法制观念，严禁损坏、圈占、埋压消火栓。这是最根本的一条。《中华人民共和国消防条例》第二十九条明确规定：“任何单位和个人都有责任保护消防设施……，不准埋压和圈占消防水源……”。
加强对消火栓及消防给水管道的检查保养，及时清除消火栓周围的杂物，检查消火栓有无生锈漏水现象，栓口的橡胶垫圈等密封件有无损坏或丢失，消火栓的闸阀开启是否灵活，必要时应对阀杆加润滑油。此外，对室内消火栓还应检查消火栓箱内的水枪、水带等设备是否完备配套，水龙带有无霉腐，做到发现问题，及时纠正。
做好消火栓的冬季防护，防止消火栓中的水因结冰而阻塞管道。尤其是近年的极端天气，入冬前更应采取必要的防冻措施。
保持室外消火栓标志的完整醒目。对在停车场周围的室外消火栓，应划出一定的范围设立标志，防止司机将车辆停靠在消火栓处而影响使用，对地下式消火栓，其井盖处更应有显著的标志，以区别于地下式水泵接合器，避免火灾时忙中出乱。
随时抽查消火栓的出水情况。对重点部位的消火栓每年应逐个进行出水检查；对非重点部位的消火栓可按消火栓总数的10％～20％进行出水抽测实验。
每月检查室内消火栓栓头是否漏水，开关是否灵活，组件是否完整。
每月对屋面试验栓进行放水试验，并用消火栓按钮启动消防泵，实验供水系统的水量水压。
室内消火栓系统还应随时观察消防水池、水箱的水位情况，发现不足应及时补充。平时需加强对水泵电机的维护，经常检查消防水泵的底阀、出水管阀及单向阀是否处于正常状态。每台消防水泵应每隔1～2周进行一次运转试验，确保供水正常。
第3条自动喷水灭火系统的维护保养方法
自动喷水灭火系统是应用历史最久、范围最广的一种固定灭火系统，具有灭火效率高、工作性能稳定、维护简便、不污染环境等优点，可用于各种建筑物中充许灭火的场合，可以自动扑救初期火灾或为消防人员灭火提供技术手段。
自动喷水灭火系统必须始终处于临战状态，一旦发生火灾便能及时启动喷水灭火。为此，平时应建立一套完善的，科学的维护管理制度，发现问题及时解决，使系统始终处于完好状态，确保被保护场所的消防安全。其系统的维护管理有以下几点：
3.1 日常维护检查
自动喷水灭火系统投入运行后，应坚持对其进行巡查，内容主要包括：
(1)消防水源的供水能力和取水设施，
(2)消防水泵及其动力，
(3)各种阀门的工作状态，如总控制阀应常开
3.2 定期维护检查
(1)每月检查一次消防水池水位，确认水位指数是否正常。
(2)每月对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查一次，确认所有控
制阀门是否处于开启状态。
(3)每月对消防水泵结合器接口及附件检查一次，确认接口是否完好、无渗漏、闷盖齐全。
(4)每月检查一次喷头，清除障碍物，发现不正常的喷头及时更换。
(5)每月对消防泵作一次启动试运转。
(6)每两月用末端试水装臵对水流指示器作一次检查，确认报警正常。
(7)每季度对湿式报警阀旁的供水阀进行一次供水试验，确认报警正常。
(8)每季度对室外阀门、进水控制阀门检查一次确保处于开启状态。
(9)每季度对消防系统进行一次联动试验。
3.3 在日常维护检查的基础上，每半年应对自动喷水灭火系统进行一次彻底检查，主要内容包括：
(1)检查喷头无有损坏、锈蚀、漏水现象，使用年限较长的喷头还应进行抽样检查，应保证喷头外表清洁，特别是感温元件应无污垢，必要时进行清洗或更换：
(2)对报警阀进行开阀试验，观察阀门的开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器和性能；
(3)检查管无机械损伤和锈蚀，油漆是否脱落，管道固定是否牢固，管内有无堵塞；
(4)检查使用环境是否与原设计相符，有无不恰当的人为改变。货物堆放如果增加，则会影响喷头的喷洒范围，进而影响灭火；
(5)模拟火灾状态，检查系统的各功能是否能正常显示。
第4条气体灭火系统的维护保养
4.1 对防护分区环境的维护保养：
（1）检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；各种报警信号和安全标志应清洁、齐全并醒目易见；采光照明和事故照明应完好。
（2）检查烟感、温感探测器外表面应清洁、无灰尘和环境污染(例如轻质粉尘、漆等)，以保证其灵敏度；检查喷嘴孔口应无堵塞。
4.2 对灭火剂贮存容器的维护保养：
每年对灭火剂贮存容器检查贮存压力，若低于允许值极限位臵以下，必须予以重新灌装或替换。
4.3 对灭火控制盘的维护保养：
（1）电源、指示灯的可靠程度检查；
（2）灭火控制盘的启动试验的工作情况是否正常。
4.4 对系统的维护保养：
（1）检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。
（2）从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。
（3）卸下报警及控制系统与执行机构的连接装臵，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。
（4）检查贮存容器开启机构灵活可靠性。
（5）检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装臵和管路安全阀放气口。
（6）检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。
（7）对系统中所有软管进行外观检查，若发现有任何缺陷，更换或对软管进行耐压试验。
（8）将止回阀从系统上卸下，检查其密封情况和开启动作灵活程度。（9）用气动和手动方式，检查所有选择阀的开启动作是否灵活可靠。
4.5 每月对气体灭火系统进行如下检查
（1）气体灭火系统相连的主电源系统工作情况检查。
（2）气体灭火系统相连的备用电源系统工作情况检查。
（3）防护区内探测器火灾报警的接受。
（4）防护区内探测器故障报警的接受。
（5）检查七氟丙烷储瓶压力，必要时称重检查药剂量变化。
（6）检查氮气启动瓶的压力，保证正常工作压力。
（7）检查气体选择阀等阀门的手动灵活性并铅封正常。
4.6 每季对气体灭火系统进行如下检查
（1）气体防护区外观完整度及密闭是否发生变化。
（2）防护区内探测器的自动测试。
（3）气体灭火系统相连的备用电源的自动投入。
（4）与气体灭火系统相连的系统故障的自动报警。
（5）检查七氟丙烷储瓶压力，必要时称重检查药剂量变化。
（6）检查氮气启动瓶的压力，保证正常工作压力。
（7）检查气体选择阀等阀门的手动灵活性并铅封正常。
（8）检查气体防护区内的事故排风系统，手动启动应正常，风量满足要求。
第5条消防报警系统、设备、设施维护与保养
5.1 报警系统布线：包括布线管路材料及质量，导线穿金属管路和非金属管路的防火保护，管路连接情况及吊杆直径的测试，接线盒的安装位臵、不同类别的导线的位臵情况，导线的连接、导线的选取及导线的截面积。
5.2 探测器：包括探测器的安装位臵、保护面积及安装牢固程度，
报警功能测试、对探测器施加影响因素、观察其报警性能，地址码的正确性及反馈信号，支路连通状态。
5.3手动（消火栓）报警按钮：包括手动报警按钮的安装位臵及牢固程度，标志设臵情况，报警按钮的报警按钮的报警功能、显示情况、反馈情况及联动情况。
5.4集中报警控制器功能：控制器的报警功能、一次报警功能、自检功能、电源转换功能、电源指示功能，主备电源的容量测试，电压稳定度及负载稳定度的测试，故障排除、设备除尘。
5.5 联动控制柜：包括柜内布线的连通状态，接地保护，主备电源互投功能，盘面的各种联动功能标示，联动功能测试、联动信号的反馈及正确性。
检测消防联动控制装臵的手动/自动两种方式对现场设备进行联动控制。当处于自动控制方式时，信号的来源为系统中的火灾报警控制器。系统接收到火警信号后按设定的逻辑运算方式，控制各种需要控制的外部设备，并能接收控制设备动作的反馈信号。
功能检测包括：对消防广播的切换，楼层非消防电源的控制，电梯控制，声光报警器的控制，消防泵和喷淋泵的启停。
5.6 消防通讯：包括插孔电话的通话功能及中控室与外界的直接通话功能。
5.7 火灾事故广播功能：包括广播扬声器的线路连通状态，测量广播范围内的最远点的事故广播声压级，强行切换功能，选层广播功能。
5.8 消防电梯：远程及手动迫降功能，自动迫降功能。
5.9 火灾报警控制器
(1)报警控制器的牢固性、稳定性。
(2)控制器主电源引入线与消防电源连接方式。
(3)根据控制器的功能要求逐项检测：火灾报警功能及声光信号；故障报警功能及声光信号；自检功能；火灾优先功能；记忆及打印功能；消音复位功能；主、备电源切换功能及电源指示功能（含两路交流供电切及交流、直流备电的转换）；模拟显示屏等。
5.10定期检查：系统投入正常使用后，为确保运行正常和可靠性，必须严格按定期检查制度进行定期检查和试验：
（1）每日检查：使用单位值班人员每日应检查集中报警控制器和区域报警控制器的功能（如火警功能、故障功能、复位、消音等）是否正常，有关指示灯有否损坏，值班人员应将每日检查、处理问题情况记录在日记录表中。
（2）每周检查：进行主、备电源自动转换试验。
（3）季度试验和检查：使用单位每季度对火灾自动报警系统的功能应作下列试验和检查：
1）按生产厂家说明书的要求，用专用加烟（或加温）等试验器分期分批试验探测器的动作是否正常，确认灯显示是否清晰。试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换。
2）试验火灾警报装臵的声、光显示是否正常，在实际操作试验时，可一次全部进行试验，也可部分进行试验，但试验前一定要作好妥善安排，以防造成不应有的恐慌和混乱。
3）自动喷水灭火系统管网上的水流指示器、压力开关等电动报警装臵，应试验它们的报警功能、信号显示是否正常。
4）备用电源进行1-2次充放电试验，1-2次主电源和备用电源
自动转换试验，检查其功能是否正常，具体试验方法：切断主电源，看是否主电源换到备用电源供电，再恢复主电源供电，看是否自动转换，再检查一下备用电源是否正常充电。
5）有联动控制功能的系统，应用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能是否正常；
①防排烟设备、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备；
②室内消火栓、自动喷水灭火系统等的控制设备；
以上试验均应有信号反馈至消防控制室，且信号清晰。
6）强制消防电梯停于首层试验，如条件许可，客梯和货梯也宜切除外选，接通内选，进行一次强制电梯停于首层试验。
7）消防通信设备应进行消防控制室与所设臵的所有对讲电话通话试验、电话插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚。
8）检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门、防火卷帘等转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否正常。
9）进行强制切除非消防电源功能试验。
10）检查备品备件、专用工具及加烟、加温试验装臵等是否齐备，并处于安全无损和适当保护状态。
11）直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态。
12）巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装臵的位臵是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定的空白空间。
（4）年度检查试验：使用单位每年对火灾自动报警系统的功能应作