龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容
一、方案设计阶段的前期介入工作：
(一)设备房设计：
1)中控室
1.中控室和消防控制室合二为一。
2.具备自然采光和通风。
3.位置宜设置在小区相对居中位置。
4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，
其他中控室信号联网至总中控室内。
5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数
量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。
2)配电室、发电机室、大型空调机房
1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的
影响。
2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采
用更安全的防洪防水措施。
3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减
震降噪措施。
4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。
5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。
7.强、弱电水井采用通开钥匙。
8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无
机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。
3)设备房墙地面
1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
2.设备房地面均采用普通防滑地砖。
3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
(二)出入口数量确定
1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带
动商业经营。
3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多
个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
4.商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避
免不好找出入口而导致车不入库。
5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
(三)生活、建筑垃圾收集点确定
1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。
2.臭气排放不影响住宅和商业。
3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。
4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。
5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。
6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建
筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。
(四)围墙方式的确定
1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。
3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。
4.实体闱端面层不使用浅色材料。
5.不采用强度较低的围网、栅栏等。
(五)人车交通流线的确定
1.宜采用人车分流。
2.车行宜直接进入车库。
3.楼栋与车库设置相连通道。
(六)配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等
1.项目相对集中位置。
2.独立管理，出入口单独向小区外。
3.面向小区外、水电气单独计量。
4.会所宜办理独立产权，商业性质。
(七)物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定
1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向
小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。
2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下
或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。
3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，
对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。
4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需
要。
5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。
(八)保洁间、公共卫牛间、确定
1)公用卫生间：
1.高层公寓楼在-层设置。
2.每组团设置。
3.社区商业根据服务半径考虑。
4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）
5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。
6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。
2)保洁间：
1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。
2.花园洋房每个组团设置。
3.别墅每组团设置。
4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。
5.社区商业根据服务半径考虑。
6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。
二、施工图设计阶段：
(一)土建部分（只针对清水房）：
1)车库图纸设计部分建议
1.出入口车道
a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与
车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。
b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合
防滑减震材料。
2.车库排水沟
c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。
3.管沟防返水
d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。
4.车库雨污井、提排
e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主
产权范围内）
f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量
不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。
g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。
5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。
6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标
示（双行道在卷帘门两边均应设置）。
7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。
8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。
2)设备房平而布置
1.方便维修及日常保养。
2.配电房位置不影响住宅。
3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置
在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。
3)管井及楼层设备间
1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。
2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结
露现象造成的墙面返潮至户内）。
(二)建筑强电部分：
1)光源选择及控制回路：
1.光源选择及控制见附件。
2.楼道灯具安装距地面应低于3米；
3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；
4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离>3米，感应角度115度）
2)发电机电源供电范围：
1.发电机：
h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照
明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电
话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备
用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。
i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性
负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。
2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。
3.应急灯盒：设备房设应急灯。
4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时
3分钟停止。
5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。
(三)建筑弱电部分：
3)户内对讲门机：
1.主干线IP到单元／单元进户为总线。
2.信息发布功能。
3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。
4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。
5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。
6.信号分支器具有隔离保护功能。
7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。
8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。
4)户内报警：
1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。
2.报警时弹出户内相关信息。
3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。
4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声
音提示）。
5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
5)监控设备：
1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。
2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。
3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。
4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。
5.软件支持按时间、通道查询录像信息。
6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。
7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。
8.支持各类报警、实时及录像信息上传。
9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。
10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。
11.中控室监视器选择专业纯平监视器。
6)周界报警：
1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。
2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。
3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。
4.报警时弹出电子地图信息。
5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。
6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音
提示）。
7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
(四)给排水部分
1)保洁取水点设置
1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。
2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。
3.写字楼每层设置。
4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。
5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。
6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中
设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。
7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设
置保洁取水点。
2)绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议
1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜
在2万平米左右。
2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。
3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20
平米以上的绿地应采用喷灌方式。
(五)景观部分
1)水体数量及体量设置
1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。
2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3，设置水泵房、净化设备；回
水管应设阀门。
3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利
用。
4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分
钟。
5.泵坑不设在水体内。
6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。
2)景观给水设计
1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。
2.给水管分级控制。
3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地
区均采用自动喷灌。
3)园区排水设计
1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。
2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟
或地漏形式排放。
3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。
4)游泳池及配套用房布置
1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木
植物。
2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。
3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
4.泳池四周设置痰槽。
5.采用系统吸污。
6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。
三、工程建设阶段：
(一)土建部分（只针对清水房）：
1)商业及住宅烟道
1.竖向烟道不能直角转弯。
2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。
3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。
4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。
5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向
截面大的烟道汇集排放。
6.洋房、别墅均设置排烟道。
2)空调机安装位置
1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。
2.装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）
3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），
空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。
4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。
5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为
可开启的活动门，方便安装和维修）
6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。
7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。
8.连接内外机的冷媒管长度控制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必须控
制在3米内）
9.户式中央空调：
a)室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构
设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。
b)室外机位必须设置排水接口。
c)预留主机安装时的运输通道。
d)交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。
(二)建筑强电部分：
1)维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量
1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座；
主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。
2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不
宜设置在围墙外。
3.公用电缆井不能面向商铺内开门。
4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。
2)建筑光彩照明
1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议
2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。
(三)建筑弱电部分：
1)安保人员巡更系统安装：
1.软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。
2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。
3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正
常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。
4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。
5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
2)车管系统安装：
1.软件实时显示车辆进出信息及图片。
2.住宅临时卡由人工收／发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。
3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、
出口自动吞卡。
4.系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。
5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。
6.出入口有防砸车装置。
7.道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。
8.一卡一车，防重入功能。
9.终端机支持信息处理功能。
10.商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张
／户，别墅2张／户。
3)门禁系统安装：
1.车管门禁一卡通。
2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。
3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人
的相关资料。
4.卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张／户，别墅3张／
户（可采用10CM近距离卡）。
4)背景音乐系统安装：
1.能播放CD、MP3等格式的音乐。
2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。
(四)给排水部分
1)消防末端试水装置、阀门位置
1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。
2.信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。
2)下沉式花园的排水方式建议
1.设置有组织排水。
2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。
(五)暖通部分
1)户式中央空调室外机安装位置
1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。
2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。
2)天然气管网安装及预留预埋
1.餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。
2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。
3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。
3)管道保温材料
1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。
2.屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。
3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温
后用镀锌板做外防护。
(六)景观部分
1)景观围墙样式（高度及防攀爬）
1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。
3.铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3mm，顶部有矛尖。
4.实体围墙面层不使用浅色材料。
2)康体娱乐设施
1.独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。
2.设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业
主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。
3)硬景铺装
1.石材选择：耐脏、防滑
2.花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料
3.车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。
4.软景内有人员经过的位置：设汀步石。
4)公区设施设备
1.位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配
电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。
四、项目检查及验收阶段：
(一)土建部分验收（只针对清水房）：
1)房间几何尺寸检查
1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。
2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。
3.地面水平度检查是否符合规范要求。
2)墙面空鼓裂纹检查
1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。
2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。
3)门窗安装及成品保护情况检查
1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。
2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。
3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。
(二)强电安装部分验收
1)强电配电箱安装情况检查
1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。
2.配电箱开关排布是否美观，整齐。
2)各房间强电安装检查
1.各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范。
2.插座是否安装美观，电路是否通畅。
(三)弱电安装部分验收
1)弱电配电箱情况检查
1.弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。
2.弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。
2)户内对讲和安防设备情况检查
1.户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常，有无破损。
2.红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。
3.紧急报警按钮是否配置到位。
(四)给排水部分验收
1)蓄水试验及防水测试
1.卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。
2.厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。
3.外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。
2)给水管道安装情况
1.给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。
2.管道接头是否整齐，有无渗漏。
3.入户总阀安装情况检查管道压力测试，有无渗漏等。
3)落水管道安装情况
1.地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。
2.落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。
3.空调预留冷凝水管安装是否合适。
(五)暖通部分验收
1)天然气管道安装情况
1.天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。
2.燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。
2)采暖设备安装情况（如有）
1.暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。
2.地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。
(六)景观部分验收
1)硬景部分验收
1.小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。
2.石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。
2)软景部分验收
1.植物种植有无遮挡户内光线。
2.植物保活措施是否到位。
3.绿植搭配和优化建议。
3)景观水体部分验收
1.水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。
2.水体防水施工是否到位，有无渗水情况。
3.水体有无返碱情况。
4)导示系统检查
1.导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。
2.导示牌安装是否到位，有无损坏等。
龙湖物业十五周年 全国首发物业标准白皮书 2012年8月31日下午17点，龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。 中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国 各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动，以“龙湖式幸福” 贯穿始终，传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意 +惊喜”的服务模式。而物业标准的发布，则标志 着龙湖物业在成立 15周年之际，向着新的高度与征程迈进。据了解，这也是国内首家向社会公开发布管 理和服务标准的物业企业。 新增、升级、细化标准 250条【项】 此次《龙湖物业标准白皮书 （2012版）》共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、 园区环境等七个专业领域的 2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订，早在 整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时，龙湖已经开始关注服务细节，将自己定位于“物业服务” 香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了 相比之前的标准，2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善，其中新增 57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内，而今 年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间；而之前仅在龙湖别墅园区中 实行的部分标准，今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中，另外对于部分商业物业管理的标准也进行了 升级；今年，龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化，例如对于园区大堂石材的清洁标准, 之前仅仅规定每天清洁两次，每年打蜡两次，而在今年的标准中，不仅规定了清洁和打蜡的周期，而且更 加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。 不为人知的内部标准首次曝光 在此次答谢会上，之前并不为人知的龙湖物业管理流程和标准也首次曝光。其中大部分管理流程和标 准均为行业首创，具有指导意义。 据悉，龙湖物业是行业中少有的从项目拿地开始就介入的物业公司，龙湖物业的前期介入组全程介入 房地产开发前期拿地、中期施工到后期交付的开发环节。 在拿地规划阶段给与地产公司来自物业管理和业主使用方面的意见和建议; 在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地督促施工进度、监督施工质量，被誉为龙湖业主专属 “工程监理”； 在房屋交付前，龙湖物业和龙湖地产 （龙湖?时代天街 龙湖?香醍溪岸）又要对房屋进行七轮验收和整 安全防护、 1998年，在 而不是“物业管理”，并在那时就已经开始营造社区文化，举办大型社区文化活动。 1998 年, 龙湖通过了 8次修订，从而形成了今日的龙湖标准。
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 ２０１6年
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、
撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又
XX 物业管理制度表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本 25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本 28．停车票使用情况月统计表范本 29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本
32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本
值得学习的龙湖物业服务细节 龙湖 听说过龙湖的许多楼盘，也参加了龙湖的招聘会，但是一直没有深深地去了解他，虽然知道公司的文化氛围发理念相当不错，但是一直认为公司和老一辈的革命家有联系的缘故，才能发展到这个水平。今天，我仔细看了许多资料后，我不得不承认我观念上的巨大错误，龙湖，没有象保利一样，靠着高端的产品，谋取暴利，而是执著得用“善待你一生”的经营理念，成为我心目中最值得敬佩的企业！ 房产界的名人，一个极具智慧的企业家，同样是中国第一的房地产企业BOSS的王石能用“可怕”来形容这个企业的原因，有以下10条： 1，我的鞋被人动了！ 江湖相传：当年王石率一行人造访龙湖的样板间，脱下皮鞋放置门口。当王石一行人行色匆匆参观完毕回到门口，发现那双皮鞋已经调转方向，鞋头朝外正好适宜穿着。显然鞋子是有人刻意动过了，王石顿时心生寒意，遂感到龙湖这家企业在细节上的可怕之处。 2，水晶郦城里的“挡风墙” 2005年新周刊重庆特刊《第N城》，大篇幅提及龙湖及龙民，更将龙湖誉为重庆“居住生活的时尚导师”。而当《地产商》记者亲身来到水晶郦城之时，也感叹新周刊所言的确不虚。且不说现代极简主义的高层低密度建筑，草多树少、层次分明景观过渡，单说中庭花园一排环状的玻璃幕墙。起初记者以为是装饰小品，但事后得知，这是在冬季专为老年人设置的“挡风墙”。在龙湖，如此细腻的人文意识已经深入了景观细节。 3，软环境——鞋套、耳麦、路灯 在高档小区内夜晚是宁静的，通常情况下最大的干扰不是汽车发动机，也不是孩子的啼哭，而是保安巡逻的脚步声和对讲机的嚣叫声，甚至是社区内过于明亮的路灯。在龙湖的别墅区，你绝对不会因为诸如此类的干扰而无法入眠，因为他们的保安深夜巡逻必须穿上鞋套，而对讲机也换成耳麦对讲系统，晚11点以后路灯一率调暗30%。 4，最好的物业管理是看不见的 曾有一位龙民发问龙湖物管，为什么从来感觉不到物业服务的痕迹，既看不到清洁工打扫小区的身影，也听不到清洁工扫地的声音。而龙湖的物管这样回答业主：“最好的物业服务，就是您看
龙湖〃紫都城”物业管理方案 西安龙湖物业管理有限公司
目录 第一章：管理服务理念与目标 一、总体管理服务理念和目标 第二章：物业管理机构运作方式 一、管理处运行方式及各部门职责 第三章：与物业管理有关的制度 一、住户房屋、设备设施报修（保修）,管理处处理流程图 二、住户投诉,管理处处理流程图 三、住宅装修管理办法及装修管理流程图 第四章：管理服务人员配备 一、管理处各岗位员工的任职要求 二、管理处新员工的培训方案及计划 第五章：物业管理服务承诺 第六章：物业管理区域内保安职责描述 一、物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责 任描述 二、小区公共秩序维护管理设想 三、小区交通管理和车辆停放管理设想 四、小区消防安全宣传和防范设想 第七章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章：管理服务理念与目标 一、总体管理服务理念和目标 立志于创造高品味的优美环境，通过规范化的管理，运用现代管理科学和先 进技术，为业户提供专业化的服务，倡导新型的生活方式。努力方向是管理 无盲点、服务无挑剔、业户无怨言。质量方针是“以人为本，管理科学、服 务真诚、业户满意”。 管理目标：希望良好的管理，使“龙湖紫都城”住宅物业成为西安市物业管 理优秀小区。 1）树立服务理念，提出“以人为本——您的物业是我们的事业”的管理思想，从而达到一流管理、一流形象、一流效益。 2）维护业主的合法权益，对业主、租户、使用人提供管家式服务。 3）创造良好的生活、办公环境，实行社会化、专业化、一体化管理，维护业主的整体利益。 4）结合住宅和公建配套设施的管理，体现出管理的规模效应，达到双赢的目的。 5）通过对物业整体的管理和养护，创建一个“安全、整洁、方便、舒适”的生活环境，使业主的物业能保值、增值。 6）整个项目正式投入使用后二年，达到市优秀物业标准；三年内达到建设部优秀物业标准。 7）《行业规范》执行率达到95%以上；有效业主投诉率0.5‰/年以下。
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
物业管理制度全套表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本
16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本
35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本53．员工月度处罚登记表范本
备件采购制度 1、应有所有设备的维护、操作、使用说明书。 2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合广场所配备的设备的数量，提出至少应保证1年所需的备品备件清单。 3、每月20号应提交下月维修备件采购计划，25号由经理室核准后报总经理批准采购。 4、采购人员应在每月1日持总经理签复的采购单，在一星期内采购完毕。 5、可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，可在本地加工处理 6、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。 7、考虑到配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。
护卫员岗位职责 直接上级：安全领班 直接下级：无 职责范围： 负责门岗的安全保卫及服务工作树立物业标岗形象 工作内容： 1、提前10分钟着装打卡上班； 2、开班前会，认真听取班长当日工作安排。领取工作报表及工作用品； 3、在班长带领下。统一列队换岗，并认真阅读交接班记录，清点交接的物品； 4、保持良好的精神面貌，维护小区整体形象； 5、负责门岗的安全保障和服务： 1)检查进入广场的物品是否符合要求，防危险物品进入广场； 2)维持出口（入口）次序，严禁出口（入口）停放自行车或机动车辆； 3)做好进出客人的迎送工作注意礼节礼貌； 4)坚守岗位，在无人顶替的情况不得擅离职守； 5) 非本小区业主无正当理由严禁进入小区，严禁推销人员或小贩等进入小区；
6) 严守客户及公司秘密，不得窥视和传播客户隐私； 7) 严格按照护卫制定的〈门岗队员工作程序〉中的要求进行； 8）完成领导交派的其它各项工作； 6、发生突发事件时能迅速到位，并按照突发事件预案进行处理； 7、完成上一班交接下来的工作和其它上级下达的任务； 8、认真填写执勤记录及交接班记录； 9、同前来接班的员工做交接班，物品交接清楚后，经班长批准方可离岗，换下制服打卡下班
龙城·金帝园物业运营管理方案 山西华岳物业管理有限公司 2015年12月编制
目录 （一）服务理念及发展目标 （二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收 附件： 业主临时规约
（一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5．员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接
多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。 （二）人员编制及薪资 人员配置 人员薪资体系
（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。
龙湖物业十五周年全国首发物业标准白皮书2012年8月31日下午17点，龙湖物业十五周年答谢晚宴暨龙湖物业标准白皮书发布会在重庆举行。中国物业管理协会副会长徐俊达以及龙湖集团董事长吴亚军等嘉宾出席了本次发布会。来自龙湖集团全国各地的业主代表一同见证了龙湖物业标准白皮书发布的历史瞬间。龙湖此次答谢活动，以“龙湖式幸福”贯穿始终，传递了龙湖善待你一生的企业理念和“满意+惊喜”的服务模式。而物业标准的发布，则标志着龙湖物业在成立15周年之际，向着新的高度与征程迈进。据了解，这也是国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。 新增、升级、细化标准250条【项】 此次《龙湖物业标准白皮书（2012版）》共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。此次龙湖物业标准是龙湖历史上第八次修订，早在1998年，在整个物业行业还停留在“看楼护院”的标准时，龙湖已经开始关注服务细节，将自己定位于“物业服务”而不是“物业管理”，并在那时就已经开始营造社区文化，举办大型社区文化活动。1998年，龙湖通过了香港品质保证局标准认证。在这之后龙湖物业对标准进行了8次修订，从而形成了今日的龙湖标准。 相比之前的标准，2012年龙湖物业从“新增、升级、细化”三个方面对标准进行了完善，其中新增57条、升级43条、细化150条。例如之前龙湖物业每年所举办的社区活动并没有固化在标准之内，而今年龙湖物业在标准中详细规定了每年举办的三类社区活动的数量和大体时间；而之前仅在龙湖别墅园区中实行的部分标准，今年也将其纳入到了洋房和高层的社区中，另
外对于部分商业物业管理的标准也进行了升级；今年，龙湖物业对部分标准中已有的条款进行了进一步细化，例如对于园区大堂石材的清洁标准，之前仅仅规定每天清洁两次，每年打蜡两次，而在今年的标准中，不仅规定了清洁和打蜡的周期，而且更加详细的规定了石材的清洁度、光泽度等验收标准。不为人知的内部标准首次曝光 在此次答谢会上，之前并不为人知的龙湖物业管理流程和标准也首次曝光。其中大部分管理流程和标准均为行业首创，具有指导意义。 据悉，龙湖物业是行业中少有的从项目拿地开始就介入的物业公司，龙湖物业的前期介入组全程介入房地产开发前期拿地、中期施工到后期交付的开发环节。 在拿地规划阶段给与地产公司来自物业管理和业主使用方面的意见和建议； 在施工阶段，物业前期介入组的工程师会在工地督促施工进度、监督施工质量，被誉为龙湖业主专属“工程监理”； 在房屋交付前，龙湖物业和龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)又要对房屋进行七轮验收和整改，最终才交付给业主。 据介绍，龙湖物业的前期介入组，在业主接房之前，已经代表业主向地产公司提出6000多条的调整和整改意见。为此，龙湖集团总工程师坦言龙湖物业工程师是龙湖地产工程师的老师。 除此之外，为保障全国服务品质如一，龙湖物业成立了专家“飞行团”，成员由各个地区公司各个专业的专家组成，他们有些是项目经理，有些是普通的保安、保洁。每个月，这些专家根据集团要求的专项检查课题，飞遍全
物业事业部运营管理、拓展方案
一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。 第一种物业管理费是物业公司小区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收
员工行为准则 （一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性。 （三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。（四）提供各项服务时，服务用语要规得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （六）不得有损坏公司利益的行为。 （七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责赔偿。 （八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 保安队岗位职责 一遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。 二必须明了和掌握物业管理区各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能，熟记报警及公司值班。 三应熟悉物业管理区业主、物业使用人的、年龄、家庭成员职业。此等资料必须，不得泄露。 四应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者
进入物业管理区域。 五在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。 六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即通知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七保安实行24小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止事故的发生。 八若发生罪案，应采取下列步骤协助破案： （一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。 （三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。 九服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。 保洁班岗位职责 一依据操作规程依时清洁物业管理区域道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。 二告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点，请勿置于走廊、楼梯等公共部位，以免影响卫生。 三发现任何影响卫生的行为都有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。
物业公司多种经营管理办法实施细则-制度大全 物业公司多种经营管理办法实施细则之相关制度和职责，物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行)第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施... 物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行) 第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施细则(下称"本细则")。 第二条:本细则由公司财务部、品质培训部负责管理、解释。 合同的申报、审核、审批 第三条:合同总金额在500元(含500元)以下,期限在3个月以内,管理中心(处)可以根据实际情况与合作方进行约定,约定可以选用口头或书面形式。在执行前5天向公司品质培训部、财务部报备。每月底以书面形式报备财务部及品质培训部。 第四条:合同总金额超过500元,管理中心(处)在与合作方确定意向后,草拟合同报公司审核,总经理审批。 第五条:报审的合同由行政与人力资源部负责签程,合同的审核审批应在接到合同后7个工作日(含周六、周日)内完成,遇相关负责人出差,审核审批时间自动顺延,行政与人力资源部向管理中心(处)反馈。 第六条:行政与人力资源部负责合同在审核审批过程中意见的反馈。 第七条:修改后合同由管理中心(处)再次报公司审核审批,执行本细则第五条、第六条,直至盖章签约; 第八条:合同签字盖章生效后,我方原件由行政与人力资源部备份,管理中心(处)留存复印件,并由行政与人力资源部将复印件送至财务部备份; 第九条:管理中心(处)负责合同的执行,严格履行合同内容,接受公司品质培训部、财务部对合同执行情况的监督、检查。 其它 第十条:其它未涉及的事项按照《多种经营管理办法》执行。 第十一条:本细则为《多种经营管理办法》的组成部分,经公司经营班子、部门会签后生效。水电工岗位职责测量员岗位职责施工员岗位职责 欢迎下载使用，分享让人快乐
万科物业管理全套流程文件 表格40 目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明
02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知
第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单
龙湖物业特色管理和服务 1、完善的小区安全保障体系 龙湖物业一直将安全工作放在首位，实行军事化管理，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理，所有入职队员均通过公安机关信息系统进行犯罪记录查询审核，以造就一支思想健康、素质过硬、纪律严明的保安队伍。 小区实行全封闭式管理，建立了围墙周界、园区电视监控、单元门禁的三级技术防范和外围、园区、楼层巡逻和门岗核实四级人力防范，实行24小时值班及巡逻制度，小区配备了先进的有线电子巡更系统，确保巡逻的及时性和有效性。 公司秉承“善待你一生”的理念，始终把服务工作与安全放在同等重要的位置，在保证小区安全的基础上，培养保安员的服务意识，改变原来保安员单一的秩序维护职能，在做好小区安全防范管理的同时为业主提供人性化服务。 2、服务品质保障体系 龙湖物业1997年开始导入ISO9000质量管理体系，1998年10月，成为重庆乃至西南地区首家通过境外第三方（HKQAA香港品质保证局）ISO9002质量体系认证的物业管理公司， 2002年2月通过了香港品质保证局ISO14001环境管理体系认证；2003年通过香港品质保证局的ISO9001：2000版的转版认证审核。 2007年成立龙湖专业培训学校，负责龙湖物业内部培训的策划、实施和管理工作，开设保安、保洁、工程、绿化和客户服务等专业入职、技能、知识和态度等培训课程。每一名物业人员正式上岗前均通过5-15天脱产封闭式培训，学习龙湖企业文化、礼仪礼节、工作标准和岗位规范。每年各部门还需制定不低于40课时的在岗培训计划。通过多
层次高频次的持续培训，不断强化龙湖“善待你一生”的服务理念，每个流程的工作标准和作业规范，保障服务工作保持在一个较高的水准。 物业服务产品的生产过程和结果是同时呈现给客户的，控制好每个服务过程细节是龙湖物业，连续三届获得全国客户满意度第一，保持行业领先客户高满意的有利保障。通过建立片区责任人、区域值班经理、神秘客户、公司监督检查、第三方客户满意度调查为核心的五级客户服务现场监督体制。有效提高龙湖物业过程管理和持续改进的能力。 3、内容丰富、形式多样的社区活动 逃离纷繁芜杂的现代都市，摆脱城市的喧嚣和拥挤，除了建筑本身的恬静、舒展之外，营造特属于龙湖大社区文化氛围也是新龙湖物业另一个工作重点。以生动有趣的社区活动为载体，展现传统文化的韵味与现代文化的友好融合。 龙湖物业倡导“回家就是度假的开始”的文化理念，通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业人与业主之间以及业主与业主之间的沟通了解。通过设计和开展“暑期童子军”、“空巢老人关爱”、“元宵闹春”、“红酒品赏会”、“酷车展”、“趣味运动会”“啤酒节”、“社区文明小天使”、“换换吧”等针对不同的社会背景、不同年龄层次、不同生活阶段举办一系列的社区活动。丰富了社区居民业余生活、营造了高尚健康的文化氛围，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，“远亲不如近邻”的温情将替代“老死不相往来”的遗憾，远离“水泥森林”和“人际的局促”。 4、围绕客户需求提供增值服务 a、资产管理 b、车保姆服务 c、中介服务 你生活的地方，只有你知道它与众不同的好，
【物业管理】物业承接查 验表格汇总
目录 1. 工程资料交接登记表 2. 工程欠缺资料登记表 3. 土建工程室内、外观感质量验收表 4. 屋面工程细部构造观感质量验收表 5. 变压器、箱式变电所验收表 6. 配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收表 7. 低压电动机、电加热器及电动执行机构验收表 8. 不间断电源质量验收表 9. 裸母线、封闭母线、插接式母线验收表 10. 电线、电缆穿管和线槽敷线验收表 11. 开关、插座、风扇验收表 12. 建筑物照明通电试运行验收表 13. 接闪器验收表 14. 室内消火栓系统验收表 15. 给水设备验收表 16. 室内热水管道及配件验收表 17. 卫生器具及给水配件验收表 18. 卫生器具及排水管道验收表 19. 消防水泵接合器及消火栓验收表 20. 管沟及管井验收表 21. 室外排水管道验收表
22. 排水管沟及井池验收表 23. 锅炉辅助设备验收表 24. 管道验收表 25. 换热器验收表 26. 室内采暖管道系统验收表 27. 散热器和金属辐射板验收表 28. 低温热水地板辐射采暖系统验收表 29. 室外供热管网验收表 30. 通风机验收表 31. 通风系统设备验收表 32. 送/排风、防/排烟及除尘系统风管验收表 33. 电梯验收项目表 34. 火灾报警控制系统验收表 35. 火灾报警控制器及探测器技术性能验收表 36. 自动消防水系统验收表 37. 安全防范系统设备验收表 38. 智能停车场（库）管理系统验收表 39. 绿化工程竣工验收备案表
工程资料交接登记表
工程欠缺资料登记表
荣罡物业管理制度表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本
16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本
35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本53．员工月度处罚登记表范本
案场物业接待流程 一、接待流程 (一)接待模式 接待动线服务岗位设置说明: L1:门岗礼宾 L2:停车场礼宾 G1:大客户管家 Y1:大门迎宾 Y2:大门迎宾(巡场礼宾) X1:大客户经理 S1:水吧服务员 ●客户来访接待流程: L1岗 L1岗礼宾标准姿势拦停车辆并敬礼, L1:“先生/小姐您好,请问您就是来参观展示中心的不？” 客户:“就是的” L1:“**先生/小姐,欢迎光临,这边请。”(标准姿势指引客户去L2岗,然后对讲机告知整个案场预约客户**先生/小姐到访,共几人,请各岗位做好接待工作,并简单描述体貌特征) L2岗 L2岗礼宾标准姿势引导客户停车(从东往西停)。 L2岗礼宾为客户开车门,(如果1车多人,L1、L2一同为客户开门) 待客户下车后,L2指引客户展示中心方向。(如雨天,客户没带伞,则由礼宾为客户打伞) 客户至Y1岗: Y1、Y2同时向客户问好:“**先生/小姐,欢迎光临”。 (如雨天,客户自带伞的,迎宾向客户问好后,接过客户手中的雨伞并放置雨伞筒) X1上前一小步:“**先生/小姐您好,我就是您的大客户经理***,今天由我为您讲解楼盘信息,请这边请。”(站在客户左前方一臂距离,标准姿势引导去接待区域,如经过模型区时X1再次说“请这边走”)(巡场主管适当的补位至沙盘前,遮挡沙盘并指引客户
前往VIP室) 客户进入接待区域: X1引导客户就坐,关门,并呼叫S1送水。 S1敲门,进入VIP室 S1:“对不起,打扰一下,**先生/小姐您好,(送上柠檬水),请慢用。” X1与客户聊天、介绍流程并让客户填写《加州1885VIP资料卡》 模型区讲解: X1为客户讲解,(客户抽烟G1安排烟缸)待模型讲解结束后, X1:“**先生/小姐,模型讲解就到这,下面我们去VIP室休息一下,进一步沟通。” 同时X1询问管家:“****先生/小姐要去VIP室,请做好接待准备” G1:“VIP几,已经做好接待准备” X1陪同客户去指定VIP室。 电梯内: X1为客户按电梯键。 电梯门打开后,X1按开电梯门, 客户先出,X1马上跟上客户引导客户去指定VIP室。 (三)对讲机统一说辞 1、呼叫对方时,先报自己岗位,再呼对方,并在最后讲“收到请回答”。 比如: 呼叫管家:我就是大客户经理××,呼叫大客户管家,收到请回答。 呼叫水吧:我就是大客户经理××,呼叫水吧,收到请回答。 呼叫其她岗位也就是如此。 2、接收方回话后,呼方要简明扼要地将情况讲清楚,接收方收到情况或信号后,应回 答“收到”。 3、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语,严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工 作无关的事情。 4、实际应用 (1)L1岗呼叫销售中心:
物业管理公司运营管理实施方案 近年来随着我县城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，许多平房现已改建成楼房，形成住宅小区。但是小区内无物业管理，使全县小区内环境脏、乱、差等现象，伴随着人们的生活逐渐突现，使住宅小区居民的居住和生活环境质量下降。为了改善人民群众的居住条件，提高人民群众居住质量，维护社区的安定团结和扩大再就业工程，县黄玉农场抓住刚察县“十二五”规划目标、县经济工作会议、县关于城镇规划和“措温波”藏城建设等有机遇，将玉馨苑物业有限责任公司扩大。我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针, 对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准, 都经过大量的培训, 足以达到省时、高效的服务准则. 我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、小区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 第一章管理服务理念及管理思路 一、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 小区文化是物业管理人与小区成员共同创造的、具有小区特色的精神财富和物质形态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为纽带，建立崭新的小区文化。 二、我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划小区活动，努力把原有小区“金发花园、沙柳河”小区创建为精神文明建设的窗口。 三、塑造“朴实，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身 心、亲近自然的居住需要。保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的绿化设施及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文明小区”。 第二章组织结构及经营范围 一、组织结构 县玉馨苑物业有限责任公司为黄玉农场下属独立核算企业，物业人员由黄玉农场任命物业经理1名，财务人员2名（会计、出纳），为缓解政府就业压力，农场拟定从刚察县城待业人员中雇佣保洁员7名，维修工2名，保安2名，门卫值班员3名。合计用人17名. 二、经营范围 县玉馨苑物业有限责任公司主要为辖区内的业主提供环境保洁、小区治安保卫、绿化养护、设施设备维护养护、车辆停放管理等服务。 1. 环境保洁。辖区内各业主单位和小区内楼道、楼梯和院子每天进行清扫，单元内的垃圾及时处理，始终保持打扫区域内清净无菌为标准。 2. 小区治安保卫。保安工作按片区划分管理。保安员进行巡逻、监控等24小时轮流值班，保证小区的安全。 3. 绿化养护。对辖区内各小区的绿化带进行浇灌、施肥、除杂草和更换枯萎的树木，做到绿化带保持干净、清新与美观。 4. 设施设备维护养护。基建维修是有偿服务，如业主需要基础维修或改造，先向公司书面申请后由经理批准方可实施。收费标准按有关规定执行，如无规定，业主和维修人员协商解决。