海印长城策划案
目录
第一章市场调研
第二章项目分析
第三章项目定位
第四章品牌策略
第五章营销策略
第六章宣传推广策略
第七章开盘方案
长城地产是深圳乃至中国最具历史、规模和竞争力的房地产类上市公司之一,以其本地化(成都刚开始介入)、社区化(白沙岭)和稳健化(无项目失误)的经营作风而深得深圳市民的信赖。由于公司的开发区域过于集中、市场推广低调谨慎。事实上已积累的扎实深厚的公司信誉和品牌资源,而未能产生充分的市场效应。因此本项目作为长城新世纪走出福田、罗湖的开山之作,在市场推广上,应集中大力挖掘和传播长城地产已有的市场信誉和品牌。
第一章市场调研
一、南山区房地产市场分析
(一)南山区概况
1、地理位置:
地处深圳特区西部,东临深圳湾,西濒珠江口,北靠羊台山,南至内伶仃岛,与香港元朗隔海相望。
2、行政区划:
南山区下属七个街道办事处——南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商。
3、总面积:
全区150.79平方公里。其中二线内119.4平方公里, 二线外31.39平方公里(含内伶仃岛和大铲岛), 海岸线长度39.7公里。建成区面积:40平方公里。规划建成区面积102.7平方公里。
4、人口
2000年50.46万人,户籍人口15.66万人,暂住人口34.8万人。2010年规划人口102.8万。
南山区拥有优越的投资环境和优美的生活环境,是深圳的旅游、高新技术产业基地和西部物流中心。
(二)南山区房地产市场分析
相对于罗湖、福田区而言,以南山商业文化中心区及后海片区为代表的南山楼市启动较晚,但发
展速度最快,开发规模逐年增加,在特区楼市占有非常重要的地位,并在规划、设计、营销手法、开发规模、创新度上一度引领风骚。
南山区房地产市场具以下总体特征:
1、供应增量高,且以住宅物业为主。
目前创世纪滨海花园三期、蔚蓝海岸二期、招商海月?晴海洲、星海名城二期、保利城花园、青春家园、西海湾花园、海洋星苑、海洋之心、美庐锦园、世纪村二期、阳光棕榈园等已进入公开发售或内部认购阶段,待售项目有漾日湾畔、佳嘉豪园、海岸明珠、鼎太项目、山海人家、阳光带?海滨城、南山中心花园等。规划中还有不少地块将建住宅,相信今后几年整个南山半岛的住宅供应量将继续呈快步上扬的态势,市场销售也呈现白热化态势,其中不乏商业物业。2000年,南山区全年销售已竣工商品房面积为51.26万平方米,占全市销售已竣工面积的21.66%。2、供应质量高,且供应的区域、时间集中。
经过近几年的开发与建设,南山集中了大批的商务机构,即将成为深圳的商业、贸易、金融信息和交通中心之一。1996年至2000年南山区商品房销售状况如下图所示:
(1)南山区热点区域
南山商业文化中心、后海片区、前海片区、华侨城片区、深圳湾填海区、蛇口
(2)南山区热点区域商品房特征
①主力户型基本上为二房二厅的和三房二厅,建筑面积分别为70-85平方米和100-120平方米,目标客户以南山区工作的人士、福田区和罗湖区首次置业或投资目的占多数。
②自滨海大道开通以来,近两年,南山区的购房均价普遍呈上扬趋势,特别是南山商业文化中心区及后海片区涨幅有2000元/平方米。
③南山区商品房的客户群前几年基本集中在南山区,其次为福田、罗湖区的客户,且所占市场份额呈上升趋势;所占比例较小份额的为外地居民。
3、南山区商品房客户群特征
(1)目标客户群细分
①在南山区有较高收入的高科技企业中的中高层管理人员、技术人员及业务员、金融、证券、教育界人士、私营企业主、南山旧村居民等;
②来自福田、罗湖的首次置业者,其中包括企业中高层管理人员、高新技术人员、公务员、金融、证券、教育界人士及自由职业者等;
③来自外地的各阶层人士以及香港的中低收入阶层。
(2)目标客户群的主要特征
①现无自有住宅,急需自置物业,并要求有良好的居住条件和实惠的价格;
②已有住宅,但更注重居住环境,尤其是房型的经济性、实用性,强调小区配套、教育设施及交通条件;
③长期居住或工作在南山区,对项目所属区域和地段认同度高;
④有投资置业地产的意识和富余资金实力;
⑤外地(非深圳市)客户群。
4、最具竞争性的市场已从本区需求转为本市和少量外销需求,且以消费性需求为主。
5、商业气氛与人口增加的作用相辅相成,彼此带动了众多人群的聚居和商业物业的发展。
沃尔玛、家乐福、海雅百货、人人乐、顺电家居南油店以及即将入驻南山的万佳百货等众多国内外知名商家进驻,使得区内商业氛围愈加浓厚,居家环境也不断迈向成熟与优越。
二、南山商业文化中心区及后海片区房地产市场分析
(一)区域概况
1、交通条件
南山商业文化中心区及后海片区交通体系日益健全。后海路呈直线贯通南山商业文化中心区及后海片区,并与南山区的其它主次干道一起将片区分割成方格网状骨架结构,形成了较为完善的网络化交通体系。
2、发展条件
南山商业文化中心区作为与华侨城、蛇口两大片区相媲美的南山区另一黄金片区,具有高起点、高标准的规划设计和开放性的国际化滨海新城的定位,其深圳西部城市中心的地位也逐渐为世人所认同。加上滨海大道的开通、地铁的修建以及西部通道将于2005年底交付使用,将进一步提升南山特别是南山商业文化中心区在整个深圳房地产市场的地位,改变南山区的人口结构和消费层次,这些都是本片区房地产市场进一步发展的有力条件。
3、区域功能定位
南山商业文化中心区及后海片区北接高新技术产业园,南连蛇口片区,是近年来南山房地产市场发展的重点区域和新兴住宅密集区,是特区西部城市次中心区,是南山区政府第一形象工程,拟建设成为特区西部的商业、金融和文化中心,是南山乃至深圳新一轮房地产投资热点。
4、区域规划
南山商业文化中心区规划占地135.4万平方米,总建筑面积222.3万平方米。商业文化中心区以中央东西向大道为轴线,两侧以大型公共配套设施为核心,渐次展开。规划中主要配套有:步行商业街、金融中心、展览中心、文化娱乐中心、城市广场、幼儿园、小学、中学、派出所、地铁站、变电站、医院、液化气站、邮电局、体育中心等。其中后海路、北环路、后海滨路、环南路包围的地区为南山文化中心的核心区,主要功能为商业、办公、文化用地。
(二)项目建设现状
1、建成启用项目
南山商业文化中心区及相近区域建成启用的商住物业有天悦园、创世纪滨海花园二期、蔚蓝海岸一期、蓝月湾畔、学林雅园以及最近入伙的保利城花园小高层住宅。
2、在建在售项目
在建的商品房项目有招商海月二期?晴海洲、蔚蓝海岸二期(25.9万㎡)、阳光棕榈园一期(14. 5万㎡)、创世纪滨海花园三期(4.2万㎡)、西海湾花园(9.5万㎡)、青春家园(5.18万㎡)、海洋之心(5.2万㎡)、海洋星苑(2.4万㎡)、星海名城二期(20多万㎡)以及保利城花园高层住宅等。
3、拟建项目
正在规划(预计明年上半年开工)的商住项目主要有:阳光带?海滨城(32万㎡)、劲力地产海岸明珠(5.6万㎡)、观海台花园(13万㎡)、漾日湾畔(15万㎡)、鼎太项目(30万㎡)、佳嘉豪苑及本项目(20万㎡)等。
(三)总体分析
南山商业文化中心区的建设现状,总体具有以下特征:
1、本区商业用房供应面积大
南山商业文化中心区规划商品房总建筑面积120万平方米,占本区总建筑面积的54.3%。2、近期开发项目主要集中在西部
南山商业文化中心区以后海路为界分为东西两部分,东部尚未开发。西部开发主要集中在滨海大道以北及南油大道、龙岗路、环西路、创业路包围的本项目所处的地区。本项目紧邻的周边地区相继开发对本项目利好。
3、项目集中开发上市
南山商业文化中心区及后海片区商住项目如蔚蓝海岸三期(20余万㎡)、劲力地产海岸明珠(5. 6万㎡)、观海台花园(13万㎡)、漾日湾畔(15万㎡)、佳嘉豪苑及长城地产项目(20余万㎡)等项目预计2002-2003年陆续上市。
4、物业档次中档偏上
本区域内的物业无论在规划、设计、施工方面均走中偏上路线,具有较高的水平,直接决定本区域的总体中高档形象。
5、商业价值看好
本区域发展商纷纷看好商业裙楼价值,在规划中尽量体现商业优先原则,大力发展商铺裙楼,尤其保利城花园(1.2万㎡)、天悦园(0.93万㎡)、西海湾花园(0.5万㎡)、长城地产本项目(1万㎡)、青春家园(0.78万㎡)、海洋之心(仅出租)以及海岸明珠等中大型的商业规划既利于商业的“成行成市”的培育,又直接构成对本项目的竞争。
6、商业发展潜力巨大
本区域建设作为南山第一形象工程,尤其片区内及后海片区住宅的大幅供应以及本区域商业环境的培育,该区未来商业发展潜力诱人。
三、南山区竞争性楼盘分析
目前,南山房地产市场上于本项目“同类、同质、同区”的楼盘,虽在本项目上市时部分已销售完毕,但消耗本项目的部分目标客户群,故可视为竞争楼盘。
(一)本项目按竞争性可分为三个竞争圈:
第一竞争圈:
第一竞争圈是指以南山商业文化中心为主以及分布于其周围的“同类、同质”楼盘,包括蔚蓝海岸二期、招商海月二期?晴海洲、阳光棕榈园、漾日湾畔、鼎太项目等。其周边生活娱乐配套设施日趋完善,人人乐、沃尔玛、家乐福、海雅百货、顺电南油店、风华剧院、四海公园、南山邮局、东华假日酒店、唐人食街、肯德鸡等分布其中;趋于成熟的生活片区及山、海、林风景是该片区楼盘的房地产主要销售热点。
该类型主要楼盘分析:
项目名称建筑面积
(㎡)总户数主力户型/面积均价
(元/ ㎡)销售
状况发展商性质备注
蔚蓝海岸
二期258906 2167 3房2厅2卫
4房2厅2卫100-126
138-154 6200 50% 卓越
地产小高层及高层纯住宅
招商海月
?晴海洲22余万1227 2房2厅1卫
3房2厅2卫
4房2厅2卫70-86
98-120
140-160 多层:5500
小高层:
5800 ——招商
地产多层及小高层住宅
阳光
棕榈园14.5万1114 3房2厅2卫91-113 5000
(预计)——中海
地产高层预计与长城项目同期上市
漾日湾畔20多万1500左右3房2厅2卫90-120 未定未售国基
地产高层纯住宅
鼎太项目30多万——————————鼎太
地产——
该竞争圈主要为大型住宅高尚小区,其发展商大都注重小区人文景观的营造。主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫,建筑面积分别为90-126平方米、70-86平方米,平面住宅均价5500-6200元/平方米。高层主要为一梯四户和一梯六户,畅销户型为三房二厅二卫,面积基本在110平方米左右。目标客户群大致为在南山区有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客以及来自福田、罗湖的首次置业者。
第二竞争圈:
第二竞争圈是指以后海路为核心,分布于其周围的正在销售或近年内即将开发的楼盘,包括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花园、创世纪滨海花园3期、西海湾花园、青春家园、海洋之心、海洋星苑、星海名城2期以及方兴达地产项目等等。其周边生活娱乐配套设施较完美,如:海王大厦的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海晖食街及海雅百货的美食世界等。
该类型主要楼盘分析:
项目名称建筑面积
(㎡)总户数主力户型/面积均价
(元/ ㎡)销售
状况发展商性质
佳嘉豪苑——————————在建佳嘉豪
投资——
海岸明珠————2房2厅1卫
3房2厅2卫75左右
100左右——在建劲力
地产——
西海湾
花园94966.74 582 2房2厅1卫
3房2厅2卫64.24~80.64
94.05~136.58 5100 30% 新海兴/南岛小高层
商住楼
青春家园35163.66 540 2房2厅1卫
3房2厅2卫66.98~75.51
82.1~105.14 5200
(带装修) 60% 福浩铭实业高层
商住楼
保利城花园119800 970 2房2厅1卫
3房2厅2卫81.13~81.54
108.69~109.1 5500 55% 保利城
实业高层
商住楼
创世纪滨海花园3期 4.2万625 2房2厅1卫
3房2厅2卫74.76~83.54
97.3 6000 40% 澎柏
地产小高层
海洋之心52277.54 380 2房2厅1卫
3房2厅2卫60~70
90~120 5200 75% 天源
物产高层
商住
海洋星苑
?蓝色经典23590 198 2房2厅1卫
3房2厅2卫65.66~81.74
102.22~123.9 4500 15% 澳达
实业小高层
星海名城
2期——700左右3房2厅2卫89-102 5200 30% 振业
集团小高层
住宅
未定名6万多————————在建方兴达——
观海台花园13万900左右2房2厅1卫
3房2厅2卫80左右
90-120 5500-5700 内部登记中建
公司小高层
该竞争圈主要为中小型住宅小区、部分较高素质的尾盘以及距本项目较远的大型项目,其楼盘素质参差不齐。园林配套大多以精致典雅为前提,主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫,建筑面积分别为94-136平方米、64-81平方米。平面住宅均价4500-6000元/平方米。畅销户型为二房二厅一卫,面积基本在75平方米左右。目标客户群大致为在南山区且具有“南山情结”的有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客、来自福田、罗湖的首次置业者以及极少量的港销。
第三竞争圈:
第三竞争圈是指分布于深圳湾填海区以及高新园区的大型且有较高质素的楼盘,包括世纪村2期、美庐锦园、阳光带?海滨城等,周边配套设施趋于成熟。发展商大多以自身质素、园林配套、高尔夫球场以及景观等为卖点。
该类型主要楼盘分析:
项目名称建筑面积
(㎡)总户数主力户型/面积(㎡)均价
(元/ ㎡)销售
状况发展商性质
世纪村
2期————3房2厅2卫
4房2厅2卫——6700 登记
阶段沙河
地产高层
美庐锦园66057 382 2房2厅1卫
3房2厅2卫83.85~85.85
111.28~115.35 6200 30% 天蔚
实业高层
住宅
阳光带
?海滨城32万1974 ——————待建招商
地产
该竞争圈主要为距本项目较远的大中型住宅小区,楼盘素质较高,园林配套较完美。以华侨城片区的美庐锦园为例,其主力户型主要为三房二厅二卫(占总套数的30%)、二房二厅一卫(占总套数的30%),建筑面积分别为108.69-115.35平方米、81.13-85.85平方米,平面住宅均价6200元/平方米左右甚至更高。目标客户群大致为在有较高素质的在市区或南山工作的企业中高层管理者、公务员、专业人士、福田和罗湖的高级白领以及香港人。
另外,市政规划高新园区南区住宅用地面积约为30万平方米,住宅总建筑面积80万平方米。政府为该片区规划配套了小学、中学、公交车站以及为居民提供服务的商业设施,规划服务人口3.6万人。该片区有望成为一个配套设施完善、环境优美的滨海高级纯粹住宅区。
(二)南山区各竞争楼盘推广主题抽样调查:
名称推广主题
招商海月二期海上明月共潮生,海风一路吹回家;成熟滨海园林社区
阳光?棕榈园都市闲情+地中海生活情景(日子缓缓、生活散散)
蔚蓝海岸2期国际滨海风情,超级人文社区;深圳湾高尚滨海社区
阳光带?海滨城纯正高尚滨海社区,深圳湾最亮丽的风景线
创世纪滨海三期超前30年的美丽家园
青春家园青春梦想家园
碧海天轻柔海风,宁静家园
保利城花园与海风一起轻盈飞扬,南山商业文化中心区概念
海洋之心海洋之心珍爱一生
蓝月湾畔有故事的房子花心思的家
中山颐景公园旁好安家
蛇口花园城蛇口生活新坐标,Miami缤纷生活新体验
星海名城“一站式”居家概念,名校教育概念
世纪村二期国际文明居住标准
美庐锦园海风轻拂,芳草绿,悠然在我家
四、南山区及南山商业文化中心区商业物业市场分析
(一)南山区商业经济环境综合分析
1、支撑深圳经济的重要辖区
(1)经济总量及增长率
截止2001年第三季度,南山区国内生产总值达到了增长15%的良好势头,且累计完成地方财政预算内财政收入12.7亿元,比上年同期增长34.4%,完成年度预算的100%;人均国内生产总值6.4万元,居民人均可支配收入达到2.1万元。
(2)产业优势
深圳经济的希望,不仅表现在它高出全国一倍的经济增长率,更表现在它的产业优势:即高新技术产业产值的强劲增长,其高新技术产品产值(420亿),已占工业总产值的50%,这是全国其他大中城市所无法比拟的。而全市高新技术产品产值的40%左右(2000年)在南山区。
2、全国闻名的旅游区
深圳的旅游业,主要是集中在南山区华侨城,其旅游产值占全市旅游收入的三分之二。
深圳市未来的教育、科研开发等独特的新兴产业,也将无可避免地要以南山为重镇:大学、产学研基地、大企业的新产品研发基地等,已经处于政府强力推动发展之中。
3、稳定的家庭收入
由于南山区主要由几家大型企业集团为核心机构,就业率较高,居民收入相对稳定,因而家庭消费也较平稳。
4、具前瞻性的城市发展规划
按深圳市的总体规划,南山区将建成深圳市高新技术产业基地、以人文景观为主的旅游基地、培养高素质人才为主的教育基地、以港口和运输为主的特区西部物流中心,把南山建成一个文明、优美的现代化花园海滨城区。
(二)南山区商业供给分析
1、启用和在建商业类型
大中型超市——沃尔玛、人人乐、家乐福等;
中型综合店——海雅百货、友谊城百货等;
主题专业市场——顺电家居南油店、西部电子、佳腾电器城等;
品牌店——麦当劳、肯德基、面点王等;
小型便利店——如许多路边店和住宅小区配套网点。
南山商业文化中心区启用和在建商业物业
项目名称物业位置占在面积(㎡)经营项目
海雅百货南油大道5000 百货
保利城花园南油大道与创业路交汇处12000 友谊城百货进驻,步行商业街
西海湾花园
(裙楼商铺)后海路与创业路交汇处5000 中高档品牌服装、儿童用品、文体用品等(不能做饮食类)
天悦园(裙楼商铺)环西路与环南路交汇处9300 ——
青春家园
(裙楼商铺)南油大道与创业路交汇处7800 ——
本项目(步行街)后海路与环南路交汇处10000 ——
南山商业文化中心区其它启用和在建商业物业
项目名称物业位置占在面积(㎡)经营项目
沃尔玛南油大道与东滨路交汇处40000 百货超市
佳腾电器广场南油大道3000 电脑、音像制品及器材、通讯家电、家具
万豪商业城南油大道30000 洁具、厨具、布匹等
西海岸广场南油大道15000 通讯
都市本色南油大道西3500 ——
人人乐东滨路15000 超市、服装等
顺电家居广场东滨路4500 厨具、家电、布艺等
家乐福常兴路6000 大型超市
万佳百货桃园路与常兴路交汇处50000(预计)大型超市
西部电子学府路16700 通讯、电子类
东方巴黎时装广场内环路与南山大道交汇处14500 时装批发
南贸市场桃园路8300 ——
南景苑裙楼商场桃园路与南新路交汇处10000 ——
2、商场建设档次
大型超市建设档次高,赶上甚至超过深圳市内其他超市的规模、档次、和环境;中型店建设档次虽有提高,但仍然落后于深圳市区内的华强北等地的高档专题店、综合店;便利店的档次同样较低,主要服务于街道、住宅小区。
3、商品品种总量
商品品种的丰富程度有限,比起华强北、东门等地,品种总量尚须进一步增加。
4、商品档次
主流商品属中等甚至偏下等水平,与深圳市的各档商品齐全相比,目前南山区缺乏很高档次的商品等级。
5、商品特色及品位
商品的特色和品位,与深圳市区内相比,不相上下,但特色的“程度”同样需要进一步提高。
(三)南山区商业需求分析
1、购买力
(1)产生需求的基础——人口总量
南山区商业人口超过50万人,且由于华侨城以东与福田的成熟市区距离较远和西边与宝安区有一道铁丝网相隔,因此,南山可以产生较为独立的“区域市场”。
(2)家庭经济素质
人口总量是产生需求的基础,但并不简单等于购买力,必须有社会整体经济能力和家庭经济能力的必要条件,才可能实现这一转变。南山区的经济占到全市经济总量的22%,表明了南山区的总体经济状况,处于全市的平均水平之上。因此,该区居民家庭的经济素质必然也是全市中上游水准。
2、商业购买力
有人口基数的支撑,家庭年收入平均约5万元,其购买力强度,在深圳特区内应属中上水平。
3、消费质量及品位
消费质量和品质,取决于两个方面,经济素质和文化素质。由于南山区是以高科技为主导产业、高教科研机构密集,使得该地区的社会文化总素质,在全市应属最高的。因而,南山地区普通公众的“购买品位”也应该较高。
4、需求趋势
(1)新增人口
由于南山目前的可开发用地有效供应,是特区内最多的(包括正在实施的填海用地),南山的城建强度将是深圳特区内最大的。所以,大量的新住宅区建设、高新技术区的发展、高教科研基地的不断壮大,将使人口产生较大的增长,即不可避免地扩大了“产生需求的基础”。南山经济的发展将为新增人口转化为“商业购买力”起着推动作用。
(2)需求趋势
需求总量不断扩大,需求质量和品位不断提高。
(四)南山区商业物业市场分析
1、从供应总量看:供应总量大,应形成商业特色。
截止上半年南山在建、在售的商业物业逾10多万平方米,截止到2000年底商业物业空置总量达9.25万平方米,二项相加南山近期的商业物业供应量将近30余万平方米。南山区居住人口50万,人均商业用房0.55平方米,此种比例远高于其它地区商业配套比例。但南山商业文化
中心区在未来的发展潜力巨大,但现阶段商业氛围一般,所以,商业应准确定位,形成自身特色。
南山商业文化中心区商业物业简表
楼盘名称物业位置销售面积(㎡) 售价(元/㎡) 租金(元/㎡)商业业态备注
保利城
花园南油大道与创业路交汇处12000 一层:31000
二层:25000(预计)一层:150-200(预计)
二层:——中高档服装、钟表、化装品、珠宝、女性饰品、体育用品、儿童用品及音像制品等友谊城
百货
青春家园南油大道与创业路交汇处7800 一层:36000
二层:————————
西海湾
花园后海路与创业路交汇处5000 一层:28000临创业路;25000临南盐路——品牌服装、儿童文体用品等不能做饮食
天悦园南油大道与创业路交汇处9300 一层:
22000-25000
二层:11000 ——化妆品、首饰、高级服装、皮具、运动休闲用品等——
本项目后海路与环西路交汇处10000 ————————
南山商业文化中心相近区域商业物业简表
楼盘名称物业位置销售面积(㎡) 售价(元/㎡) 租金(元/㎡)商业业态备注
海洋之心创业路与后海路交汇处————————2002年8月始出租
都市本色?
四达大厦南油大道西、粤海路北3500 ——————2001年底发售
南景苑桃园路与常兴路交汇处10000 一层:32000
二层:20000
三层:14000
四层:10000 ——以儿童、文体、休闲用品为主题——
常兴广场桃园路与常兴路交汇处————————万佳
百货
顺电家居
广场东滨路4500 ——一层:100-110
二层:80-90
三层:40-50 一楼:厨具、小型家电、洁具
二楼:布艺及灯饰——
万豪
商业城南油大道30000 一层:20000起
二层:15000
三层:12000 一层:200
二层:150
三层:100 洁具、厨具、布匹已售磬
南油佳腾电器城南油大道3000 ——一层:118-138
二层:108
三层:58 电脑、音像制品及器材、通讯家电、家具——
2、从规模看:中小规模商业物业比重大。
南山现有商业物业面积一般在2000平方米到30000 平方米,中小规模比重大。
截止到今年上半年,南山在建和在售的商业物业总建筑面积在1000平方米以上的有保利城花园商场、青春家园裙楼商铺、西海湾花园商铺、海洋之心裙楼商铺、南景苑裙楼商场及星海名城二期商场等十几家,大都定位于主题商场,鲜明界定和划分目标消费群。
3、本区域在深圳市全年的商业物业构成比例看:南山商业物业在深圳商业物业中占重要地位。南山区2000年商业物业施工面积占全市19.3%,新开工面积占全市的22.2%,竣工面积占全市的20.1%,楼花销售面积占全市的17.6%。数据表明南山商业物业已成为深圳商业物业中的重要组成部分,南山商业物业的稳步发展,为南山区商业环境的日臻完善提供了基本条件。
4、从物业分布规律看:南山商业物业呈商圈和沿交通干线分布的特征。
南山区现已形成以人人乐、沃尔玛为中心的蛇口南油商圈;以家乐福、愉康商城为中心的南山商圈,它们是南山区目前发育较为成熟的繁华商业区。其他商业沿交通干线分布。
5、从城市规划的发展看:城市规划带活南山房地产,更带旺南山商业物业。
深圳市中心区的西移、滨海大道的开通、西部跨海大桥的规划,给予南山商业物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商业物业发展的动力。
6、从购物的区域选择看:由市区异地化购物向南山区本地化购物转变。
由于南山商业物业供应量的增加及大量主题商场的开业等,使得南山商业环境显著改变,罗湖的东门现象、福田华强北现象有望再现南山。南山居民购物将发生由市内异地化购物向南山本地化购物的重大区域性改变。
7、从商业辐射范围看:除南山半岛外还辐射科技园、西丽及宝安区。西部通道的开通,将吸引部分港人来南山购物。
南山近几年已形成沃尔玛、家乐福、人人乐等几大商场为龙头的成熟大商圈。而南山半岛周边科技园、西丽、宝安等商业尚不够成熟,缺乏南山半岛商业的规模和档次。加之南山半岛与上述周边地区便利的交通,南山半岛的商业将辐射上述周边地区。
西部通道的建成将吸引港人来南山置业。深港两地的物价差异和南山购物环境的日趋完善,将吸引部分港人来南山购物。
(四)南山、福田、罗湖商业环境对比评价
1、商业物业的供给能力和购买力的比较(2000年)。
区域
项目南山福田罗湖
人口比较50.46万人78.43万人64.09万人
商业用房施工面积44.46万㎡
占全市19.3% 62.6万㎡
占全市27.1% 52.91万㎡
占全市23%
商业用房竣工面积9.9万㎡
占全市20.1% 12.86万㎡
占全市26.2% 8.68万㎡
占全市17.7%
商业用房空置率 1.85万㎡
占全市20.5% 1.52万㎡
占全市16.9% 0.8万㎡
占全市8.9%
商业用房销售率 4.64万㎡
占全市17.6% 3.88万㎡
占全市14.7% 3.21万㎡
占全市12.1%
比较之后说明了南山区的商业供给状况:一是经济发展与罗湖、福田相差不大,但商业发展不足,可从商用房的施工面积、竣工面积所占比例(很小)看出。而商用房的空置率较小、销售率较高,正反映了南山的商业供给需求,比其他两区要强劲。
2、商业供给的竞争
南山商业供给进入较高层次,这可以从沃尔玛、人人乐的营业规模、购物环境、品种数量、商品档次,获得强烈感受,甚至超过罗湖、福田的标准。但其他商业类型的经营,南山仍然落后于罗湖、福田。
3、商业的市场需求
南山商业需求旺盛。由于南山地区的产业代表了深圳地区的先进产业,发展势头很好,新住宅区建设进入新的高潮期。因此,具有良好经济素质的人口正在快速增长,这必然产生新的需求,加之原有未被满足的(到区域外实现消费需要的)购买力,南山的商业需求在近年内将有超过罗湖、福田的势头。
4、消费者的需求品位
由于本地区文化总素质较高,对购物环境要求更高和对商品的风格、样式、流行性等要求更具文化品位、表现最新价值。并随交通环境改善和大批白领家庭入住南山,南山区消费者需求品位会更高。目前南山的消费群体的经济素质与罗湖、福田相比也许不是最高的。
结论:
南山商业市场的“近期供给空隙”表现为:
商品品种:生活功能、中高档次、高品位、特色鲜明的商品。
经营方向:环境好、配套全、功能齐、“一站式”。
第二章项目分析
一、项目概况
(一)项目所在片区概况
自从滨海大道开通以后,大大缩短了南山到市中心的距离,也使沉寂多年的南山商业文化中心区逐渐成为深圳楼市的新热点。南山商业文化中心区位于深圳大学南侧,北以学府路为界,南至创业路与南油片区,西接南油大道,东至后海滨路。如今,随着保利城、天悦园等项目的竣工以及漾日湾畔、嘉佳豪苑项目的动工,南山商业文化中心区的成片建设进入了高潮。
南山商业文化中心占地151万平方米,规划总建筑面积243万平方米,是未来特区西部的核心地带。该区建设以沿东西轴线两侧为大型公共配套设施的布局为核心,主要配置展览中心、文化中心、商业中心和信息中心。因具备较为完善的配套,而使该区极具广阔的发展前景。
(二)项目概述
1、地理概况
本项目地块位于南山商业文化中心区内,滨海大道与后海大道交汇处的西南方,总占地面积为5. 6万平方米,总建筑面积约为20.1万平方米,分两期开发。地块南面为30米宽的环南路,北面为30米宽的龙岗路,西面为20米宽的环西路,而东面则为50米宽的后海路,地理位置极其优越。
2、项目基本指标
占地面积(㎡)建筑面积(㎡)建筑层数楼体
3.3万11万(商铺1万)1—4栋(22层)
5、6栋(17层)
7、8栋(15层)8栋塔楼
3、周边配套
(1)位于本项目的西侧分布着海雅百货和即将进驻保利城花园的友谊城百货。友谊城占地面积达12000平方米,主要经营时尚流行的品牌服装和各种服饰用品。此外,人人乐购物商场、蛇口沃而玛和家乐福南头店等大型商场和超市离本项目所在片区也不远。在项目的南侧,是远近闻名的海珠城酒楼,步行只需三分钟。
(2)西侧正对着本项目的地块是规模宏大的南山书城,建成后的规模(3万㎡)将不亚于福田区的书城。
(3)项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全,构成了南山独有的“四级立体”教育体系。
二、项目SWOT分析
(一)优势
住宅部分
1、长城地产品牌优势
本项目是深圳老牌的地产企业——长城地产进驻南山开发的首个地产项目。
(1)长城地产曾成功开发了长城公寓、长怡花园、长丰苑、长城盛世花园等一系列地产项目,并在楼盘推广阶段较短时间内创造了100%的销售率而产生良好的口碑。
(2)长城地产在工程方面更是有口皆碑,注重产品质量的同时,也在拓展产品品牌。通过与国际级地产专业大师的合作,使长城品牌从资源优势导向、建筑优势导向、产品质量优势导向最终转向品牌创新导向。
(3)长城物业管理是全国首家通过竟标进入首都地区的名牌管家。
(4)此次长城地产挺进南山,为其巩固品牌和向外扩张品牌创造了有利的条件,使长城品牌从本地化最终走向国际化。
2、国际大师作品——品质优势
长城地产首度与国际大师——巴马丹拿强强联合,引入国际先进的设计理念,拟打造国际化的社区品牌。
建筑设计:世界著名的巴马丹拿
建筑施工单位:深圳市金众集团
环境设计:
3、滨海大道门户区域和交通位置优势
本项目位于滨海大道与后海大道交汇处的西南方,是南山商业文化中心区的中心居住区,道路交通极为便利,是滨海大道的门户,可谓“城中之城”。
4、步行商业街优势
小区内步行商业街的设立创意独特,将为居民提供购物、休闲、娱乐为一体的休闲场所,从而使
本项目更增魅力。步行街既是小区业主购物的场所,也是业主休闲运动的场所,是小区配套的延续。
5、规模适中优势
目前深圳小区规模向大型化发展,但小区规模过大,则会带来区内交通、生活等不便,而小区规模过小,则要么配套设施跟不上,要么成本高,导致房价高。本项目20万平方米的小区规模较为适中,既能完善配套,又能保证小区业主的生活便捷、宁静和私密性。
6、环境规划和齐全配套优势
本项目的规划定位是中高档滨海人文社区,加上邀请了国际著名机构参与景观和商业街的规划设计,因此整个项目将体现高水准、国际化的规划特点,着重体现商业与文化共存的生活氛围。鉴于此,项目的配套设施将包括中心庭院、步行商业街、青少年活动中心、幼儿园、人工湖和游泳池。
7、项目的均好性
(1)景观的均好性:
从目标客户的需求出发,长城地产将引进国际先进的设计理念,使本项目能够融合现代城市景观、自然景观和商业文化景观。具体表现在:
①中低层的业主充分享有园林景观、步行街景观;
②高层的业主可以感受现代海洋带来的气息。
(2)户型的均好性
8、高大层高的空间优势
本项目比正常层高(2.8米)高0.2米,即3米层高,顶层更有4.5米层高的豪华客厅,给业主带来更开阔的空间感受。
9、工程形象优势
在工程进度方面,长城下属的金众集团总是领先一步。在保证施工质量的基础上以惊人的速度完成整个工程建设,创造了独一无二的“长城速度”。
10、升值潜力优势
滨海大道的开通、西部跨海大桥的修建以及南山商业文化中心的崛起,使本项目极具升值潜力。
商业部分
1、鲜明的商业功能定位——国际化的购物休闲步行商业街
(1)市政府在南山商业文化中心区规划了唯一的一条“商业步行街”,该步行街由龙岗路至创业路,建成后必然会对本项目产生重大的正面效应。
(2)本项目步行商业街的建立将有利于形成居民购物、休闲、娱乐的一体化建设,从而使本项目更具综合性的魅力。
2、地理位置优势——商业旺区、商业要道
本项目地处南山区乃至深圳新一轮房地产投资热点——南山商业文化中心区的西部。滨海大道的开通、地铁的铺设和跨海大桥的修建将给本项目带来无限商机。
(1)步行街位于南山商业文化中心区东西向中轴线上;
(2)步行街是南山商业文化中心区东部核心商业区与西部商业区的桥梁、要道;
(3)步行街是南油大道商业街通往后海路的核心通道。
3、商业的升值潜力
本区域现为南山以至深圳重点发展区域,小区周边大量的高尚住区,为商业提供了无限的需求。(二)劣势
住宅部分
1、噪音劣势
项目四周道路交通顺畅,在给本项目带来了便利交通的同时,也不可避免地带来了噪音和污染。本项目的步行商业街建成后,由于临街布置,势必会造成人流的增加,导致噪音的形成,交通的混乱,甚至会引发治安问题。
2、近期公交便利度不够
本项目目前附近只有南油大道和创业路有公交车到达,新片区尚未形成公交网,短期内对居民到达本片区有一定的影响。
商业部分
1、项目周边目前商业氛围不足
2、目前商业文化中心区在社会上的影响力不够,导致潜在投资者的热情度不高,对将来项目上市造成一定的影响,需要宣传引导。
(三)机会点
住宅部分
1、南山区被视为“城市新中心”
随着罗湖、福田开发用地的减少,深圳市中心的战略转移,使南山区越来越得到置业者的青睐。加之后海片区已推出一大批明星楼盘,且其辐射效果显著,发展空间巨大,被人们视为“城市新中心”。
2、潜在投资者看好南山后海前景
南山后海是一个新兴的市场,发展速度快,而且环境优美,是高科技人才的聚集地,被作为深圳房地产市场的一个新兴热点区域。
3、“国际城市村”的诞生
国际城市村是澳大利亚布里斯班城市设计院为南山商业文化中心区度身设计的。南山区区委力求把国际城市村建设成“国际标准的现代化城区”。它的诞生,将揭开深圳西部崭新的一页,成为21世纪深圳城市滨海住区的新典范,即滨海与城市、城市与自然、人与自然完美结合的典范。商业部分
1、南山商业处于新的竞争起点
滨海大道通车、深圳中心区西移,给南山的商业发展带来了极大的发展机会,使南山商业处于新的竞争起点。
2、南山商业物业价值有望提升
深圳市政府已确定将南山商业文化中心建成为特区西部的商业中心、金融中心和文化中心,以及西部跨海大桥的建成都将提升南山区的商业物业价值。
3、南山地区的商业需求增长快
南山区产业发展快,城市规模不断扩大,许多新住宅区不断建成,使具有商业购买力的人口不断增加。
(四)威胁点
住宅部分:
1、竞争楼盘供应量大
目前,本项目周边的现有楼盘供应量较大,其中不乏中高档的明星楼盘,特别是在建同期入市项目的供应量大,如漾日湾畔和蔚蓝海岸二期、三期等。
2、南山商业文化中心区热度不够
南山商业文化中心区虽在市场上有一定的认知度,但多限于业内人士,而面对广大的消费者,其市场认知度不够,市场炒作热度不够,影响业主的购房信心。
商业部分
1、南山商业文化中心区开发进入高潮期,周边尚有青春家园、天悦园的商业物业待售。
2、南山区其它地区的商业物业上市将对本项目造成一定的影响。
三、项目卖点升华
(一)住宅部分
1、“中国家,长城造”(长城地产“大哥大”)——长城品牌深入人心
长城地产务实、稳健的良好形象对于提升本项目的整体形象具有积极的意义。而本项目开发的重要意义就在于:它启动了长城地产在新世纪的品牌战略,将进一步提升长城地产在深圳的知名度和社会形象,让长城品牌更加深入人心。
2、国际级大师作品
国际大师巴马丹拿亲自为本项目执笔,竭力打造一个具有国际风范的高品质的人文示范社区;加之品牌施工单位——金众集团的全力参与,提升了本项目的品牌价值。
3、蛇口的门户,南山的地标
本项目位于南山商业文化中心区的核心位置,尽管目前南山商业文化中心的市场认知度不够,但却是深圳市政府投资、规划的重点项目,未来必定加大宣传力度,逐步完善公共交通、环境等市政设施。本小区完善的配套、国际大师的设计长城地产的开发,将成为南山区标志性小区。4、“城中之城”,本项目是南山商业文化中心区的中心居住区,“国际城市村”中的“新城”,即“城中之城”。
5、异国风情的购物、休闲步行街
步行商业街的出现,最大程度地反映了目标市场的需要。长城人在对市场进行充分论证的基础上,从互补的角度,做好本项目的功能分区,促使本区域、甚至是南山片区的商业市场氛围尽快成熟起来。
6、海景、园景、街景,户户有景
本项目不同朝向、不同高度均有景观:高层观海景,中低层看街景、园景等。
7、“经济型的大户”、“居家头等舱”、“户户头等舱,国际生活港”
本项目普通住宅3米层高,可谓用“经济舱”的价格享受“头等舱”的舒适豪华。顶层4.5米层高的客厅可谓“经济型的大户”。
本项目在建筑设计方面,从人性化的角度出发,打破常规的理念,在不增加客户成本的前提下,营造一个开阔的舒适的视觉空间和居住空间,以满足现代人对高品质生活的追求与向往。
(二)商业部分
1、“商业中枢、街中之王”、“城中之街、街中极品”、“商业旺区、商业要道”
地处南山商业文化中心区的中轴线上,东部、西部的要道,南油大道与后海路的核心通道,可谓“商业中枢,街中之王”。
2、深圳市首条步行商业街
3、异国风情
4、旅游、休闲、购物一条街----赋予生命的商业街
5、首创室内主题商业街
6、为名商制造的的大雅店堂——一层4.5米层高
四、竞争物业比较
住宅部分
1、在售楼盘分析
目前该片区的在售楼盘大约有8个,其中从各楼盘的定位与档次来看,本项目主要竞争楼盘为蔚蓝海岸二期、招商海月二期?晴海洲及阳光棕榈园。
其基本情况如下:
项目名称建筑面积
(㎡)总户数主力户型/面积均价
(元/ ㎡)销售
状况发展商性质
蔚蓝海岸
二期258906 2167 3房2厅2卫
4房2厅2卫100-126
138-154 6200 50% 卓越
地产小高层及高层纯住宅
招商海月
?晴海洲22余万1227 2房2厅1卫
3房2厅2卫
4房2厅2卫70-86
98-120
140-160 多层:5500
小高层:
5800 ——招商
地产多层及小高层住宅
阳光
棕榈园14.5万1114 3房2厅2卫91-113 5000
(预计)——中海
地产高层
从上表可以看出:
1、南山商业文化中心区及周边区域大型楼盘的户型供应主要为三房二厅二卫,辅之以二房二厅二卫、三房二厅一卫、四房二厅二卫。其中三房二厅二卫面积主要以98-126平方米为主,在本区域供应量比例在55%以上。
2、各楼盘均价在5800---6000元/平方米。
3、均由品牌地产商投资开发,如卓越、招商和中海,无形之中增强了购房者的置业信心。
4、宣传中以人文、生态、海洋为宣传主题,形成高档住宅形象。
5、蔚蓝海岸和招商海月已参加“最适宜深圳人居住的十大示范小区及楼盘”的评选活动,不仅提高了物业自身的知名度,而且对开发商的品牌宣传也起到一定的加强作用。
在上述项目中,蔚蓝海岸二期和招商海月二期?晴海洲在物业类型、物业规模、户型及面积方面均与本项目有相似之处,因此在一定时期内会消耗本项目所属片区的部分目标客户,对本项目明年的上市造成一定的影响。
(二)在建楼盘分析
项目名称建筑面积(㎡)总户数主力户型性质发展商
漾日湾畔15万1500户3房2厅2卫3栋高层(34层)国基地产
阳光?棕榈园14.5万1114户3房2厅2卫
4房2厅2卫高层中海地产
阳光带?海滨城32万1974户不详——招商地产
鼎太花园30余万————鼎太地产
佳嘉豪苑10余万————高层佳嘉豪投资
海岸明珠 5.6万——2房2厅1卫
3房2厅2卫——劲力地产
观海台花园13万多900户2房2厅1卫
3房2厅2卫小高层中建地产
以上在建项目预计与本项目同期上市,因此会对本项目构成直接的威胁,列为主要竞争对象。商业部分
目前该片区对本项目有影响的商业物业主要有5个,各物业的基本情况如下表所示:
楼盘名称物业位置销售面积(㎡) 售价
(元/㎡) 租金(元/㎡?月商业
业态备注
保利城
花园南油大道与创业路交汇处12000 一层:31000
二层:25000(预计)一层:150-200(预计)
二层:——一层:男装、钟表、化装品、珠宝/二层:女装、饰品、男女休闲服及内衣系列/三层:体育用品、儿童用品、图书及音像制品友谊城
百货
青春家园南油大道与创业路交汇处7800 一层:36000
二层:————————
海洋之心创业路与后海路交汇处————只租不售,租金待定——2002年8月入伙后商铺出租
西海湾
花园后海路、创业路交汇处5000 一层:28000临创业路;25000临南盐路——品牌服装、儿童文体用品等不能做饮食
天悦园南油大道与创业路交汇处9279.19 未定——待售
从上表可以看出:
1、各商业物业的销售面积均不超过12000平方米,且大多以出售为主,少部分只租不售。
2、物业的性质均以高层商住楼的底层裙楼为主。如青春家园是三座大厦的连体商业裙楼,海岸明珠是一层商铺,保利城的西南和西北是大厦的商业裙楼,南面是小高层住宅下的商铺。
3、物业的经营主题:均以品牌服装、服饰为主,其它文体用品为辅。
4、与本项目相邻的海岸明珠、嘉佳豪苑预计与本项目同期上市,存在一定的影响。
四、项目综合评价
该物业地处迅速崛起的南山商业文化中心区,居住、商业及人口规划的发展空间大,地段优势潜力大,颇具投资价值。未来国际城市村的建成,将使南山商业文化中心区不仅仅是最适宜人居住的滨海新城,更是高科技、金融证券云集、人文旅游荟萃的、国际开放式的滨海新城。尽管目前南山还存在短期内商业客流、总体商业气氛不足的劣势,以及南山商业文化中心区的整体规划实施及周边项目可能发展滞后的威胁。但如果正确定位项目的市场方向、价格策略及入市时机,该项目会顺利实现销售。
第三章项目定位
一、项目名称及阐述
(一)社区命名
SEAMARK GREATCITY
——海印长城——
1、“SEAMARK”鲜明独特而不张扬的突出了本项目新都市区海滨特征,以国际化、贵族化的手法为本项目方方面面刻下了耐人寻味的深圳湾烙印。
2、“GREATCITY”——名牌发展商和国际级大师缔造的至善名城,从内在品质和气势上超越“花城、海滨城、蓝色海岸”等目前的大型社区的大众色调,导入“贵族品质”的生活气息,成为南山仅有的文化贵族城。
3、中文名字明显不同于深圳传统地产策划手法,别致、响亮,有极大的想象空间。一重含义是“长城地产”开发的系列项目,另一重含义是长城地产在建一座“城”。
4、中英文名称一同出现,强烈突出项目的国际品质。
5、宣传导向上并非强调金钱上的贵族,而突出客户群体文化和精神的富有。
(二)项目商业街命名为
海印长廊——SEAMARK GALLERY
海印长街——SEAMARK LONGSTREET
海印长滩——SEAMARK LONGBEACH
海印假日——SEMARK HOLIDAY
诠释:
1、和住宅名称有紧密的内在联系,两者相辅相成,展示了无所不在的海的气息。
2、彰显出一种海滨休闲小城悠闲购物的氛围。与各街区经营主题融合,营造国际性、都市化的人文空间。
二、项目整体定位
(一)住宅定位
1、整体定位
城市次(新)中心、中高薪阶层、高品质、文化休闲住区
2、居住理念定位
——深圳首个可持续发展国际住区——
“可持续发展国际住区”小区开发理念,其总体特征包括:
(1)规划形态的可持续发展
可持续发展的规划形态,既要满足当今业主的居家生活之需,又要充分考虑和预测未来的小区发展之需。在规划设计时,就要事先考虑到某些空间和局部形态的可更改性和多功能性,以及在总体格局和基本格调保持不变的情况下,充分留有简便易行的改、扩建的余地。如规划要满足家庭的整个生命周期,儿童、年青人、老年人的需要。
(2)住宅功能的可持续发展
住宅功能的可持续发展主要体现在房型功能区隔的可变性和楼宇设施配置的可扩容性、可升级换代性。以此满足业主未来家庭生活的变化发展之需,信息时代的居家生活之需。
(3)环境效益的可持续发展
环境效益的可持续发展主要是指小区环境所构筑建造的良好的生态系统,以及各项环保措施。从
而使环境质量能保持长效性,持续性,形成不断更新的良性循环。
(4)人文特色的可持续发展
人的居住空间,不仅涉及到有形的物质形态,也涉及到无形的精神意识形态。这种人文因素的导入,使房产开发更上了一个台阶。可持续发展的观念,首先是通过市场细分确定产品的市场区隔和相应的目标群体,以使小区形成“物以类聚,人以群分”的社会阶层特色。然后再通过规划设计和今后的组织管理来促进邻里交往,沟通,创建社区文化,强化小区空间环境的归属感,领域感,以形成具有某一地域文化色彩或传统民族色彩的小区人文特色。如异国风情的商业步行街、国际精英社区等。
可持续发展的居住形态,符合人性更高层次的发展需求,也符合社会发展的时代要求。
3、宣传定位
(1)海印长城——一个充满记忆的滨海新城
大海退去了,一座充满记忆的滨海新城浮现在海岸。忽若“天上的市街”将永远印刻着对大海的记忆、对城市历史的记忆和对新生活的憧憬。
赋予文化、哲理性语言:填海造地,形成新的居住带
让深圳这样一座新城印留下一个永久记忆:这是对城市的记忆,对历史的记忆,对大海的记忆、对21世纪新生活的记忆,对一座居住新城的记忆,对移民文化的记忆……
这是对长城地产开发历史印留的里程碑式的记忆。长城地产将彻底摆脱过去,形成新的长城形象、企业形象、品牌形象。
广告画面以大海为背景,以海印长廊国际步行商业街景和小区局部立面为近景,可采用黑白画面,以增强历史感和艺术感染力。
(2)海印长城——21世纪深圳国际生活港
生活港
项目地处南山后海填海区,也是南山半岛的大门。故从地形上从一个海港变成一座现代生活港。人们的居住追求从闹市区转向海滨、风景区,“家在蛇口”吸引了大批置业者,但是,南山商业文化中心区和蛇口相比,有更多的居住题材和更超前的硬件设施,随着深圳湾滨海区高尚住宅带的形成,深圳最时尚的居住口号是住在“国际城市村”。
国际化
产品特征国际化即推出“可持续发展国际化住区”开发理念,以整合国际合作、国际规划和标准即规划、户型、环境、智能、社区商业及服务等优势特征。
居住业主国际化即成为吸引深圳精英家庭——接受现代教育、追求西方居住理念人士的新生活港湾。
广告画面将整个社区模型照放在一个虚拟的停泊在海港边的航空母舰上,“航母”命名为“长城国际号”,形成构图。推广语:为21世纪的精英家庭打造的新生活港湾。
(二)商业整体定位
1、商业整体定位
城市次(新)中心并辐射深圳市、以满足居民日常需求的、中高档国际品牌、休闲购物步行街2、商业理念定位
深圳市首条异国风情的、开放式、休闲购物步行街
3、商业宣传定位
海印长街—深圳新外滩
海印长街—天上的街市海滨的故事
海印长街—深圳的欧洲街开放的动感城
阐述:
长城汽车市场营销环 境分析
河南理工大学万方科技学院 课程考查论文 学生姓名:寇高岭 学号:1316F01201219 专业班级:人力1302 学年学期:2015--2016学年第一学期课程名称:市场营销学
长城汽车市场营销环境分析 (4) 第一篇长城汽车市场营销微观环境分析 (4) 一.长城汽车概况 (4) 二. 长城汽车供应商 (6) 三竞争者 (7) 四.顾客分析: (8) 五、公众 (8) 第二篇长城汽车市场营销宏观环境分析 (9) 一.经济环境: (9) 二、社会文化环境 (10) 三、人口环境 (10) 四、政治法律环境 (11) 五、自然环境: (12) 结后语:综上所述目前长城汽车的营销环境机遇与挑战并存,能不能在国内这个竞争激烈汽车市场中脱颖而出,让长城品牌成为自主品牌的骄傲,就要看长城汽车怎么去运营和管理! (12)
长城汽车市场营销环境分析 第一篇长城汽车市场营销微观环境分析 一.长城汽车概况 风化百代,雨润万物,水不争而莫之能胜,这是自然的力量。国民之魂,文以化之;国家之神,文以铸之。这是文化的力量。之于企业,文化是根,是灵魂,是凝聚力和创造力的源头,是基业长青的原动力,是企业在经营管理活动中形成的具有本企业特色的价值观念、经营理念、思维模式以及共同信念和员工行为规范的总和。 长城汽车以制造“全球经济型SUV第一、全球经济型皮卡第一。中国SUV、中国皮卡全国销量第一,打造中国轿车品质第一。到2020年产能达到180万辆,销量150万辆,实现营业额过千亿,利润过百亿。长城汽车的定位是:保持中国SUV、中国皮卡销量第一,经
策划人:学号:班级:完成日期:成绩:
目录 前言 (3) 1.概述 (4) 2.市场现状分析 (5) 2.1当前市场状况及市场前景分析 (5) 2.2对产品市场影响因素进行分析 (6) 3. 竞争分析 (6) 4.消费者分析 (11) 5. SWOT分析 (13) 6.营销目标 (15) 7.营销战略及行动方案 (15) 7.1营销战略应用 (15) 7.1.1 产品策略 (16) 7.1.2 价格策略 (17) 7.1.3 分销策略 (17) 7.1.4促销策略 (18) 7.1.5广告宣传 (18) 7.2 营销行动方案 (18) 2016,炫车时代! (18) 8.营销成本控制 (22) 9.营销过程控制和评价 (22) 9.1 公关策划 (22) 9.2 过程控制 (22) 9.3 评价 (23) 10. 附录 (23) A. 问卷调查表 (23)
前言 随着居民收入水平的不断提高,生活水平和质量的水涨船高,私车也作为家庭生活一个不可或缺的部分进入到百姓的生活中来。汽车产业的迅猛发展使企业之间的竞争日益加剧,在经历了价格战和产品质量竞争阶段后,服务成为竞争的有利武器。为此各种类型的汽车营销服务业在世界各地迅猛发展开来。人们对汽车的要求也从之前的经济适用到如今的奢侈。现在人们更多的是注重汽车的外观,色泽,舒适度等等。为此企业做出了相应的策略来满足客户的需要。作为我国自主汽车产业的领军人物,长城汽车在秉承了传统汽车优势的同时,还不断追求技术上的革新,为国产汽车增添了活力。而哈弗H6就是这样一款具有代表性的SUV。 因此我们的哈弗H6也就因此而应运而生,2011年8月25日,“定位都市智能SUV”的哈弗H6在长城汽车天津新工厂隆重上市。这款车目前可提供三菱2.0L汽油动力车型,及绿静2.0T柴油车型,分为都市型、精英型、尊贵型三种版本,因此哈弗H6将带给我们一场不一样的汽车的时代。 通过在南宁市安吉大道都南高速路口斜对面的汽车展厅A栋2号4S店的实地考察,我进行了四个阶段的调查和分析。 第一阶段:确定方案主题 第二阶段:搜集整理资料,进行市场调研 第三阶段:确定方案内容,制定word方案 第四阶段:修改完善方案内容
第三章广告组织与经营 第一节广告组织的历史沿革 狭义上说,广告组织主要是指专业广告公司、大众传播媒体和企业所属的广告部门。这三中广告组织就是我们这章学习的重点。从广义上说,广告组织还包括与广告行业上下游的机构和单位,如广告调查机构、公共关系机构、影视作品制作单位等,以及一些广告团体。 一、广告代理业的出现 广告组织是随着广告活动的发展逐步建立起来的。它的雏形,是广告代理业。广告代理业是随着近代报刊广告经营活动的需要发展起来的。 公元1141年,法国卜莱州出现了一个由12人组成的叫卖组织,可谓世界上最早出现的广告组织。但这种组织形式只是在特定条件下的产物,从严格意义上说,与后来从事广告经营活动的组织机构没有太大的联系。到了公元17世纪以后,随着工业革命的兴起,近代报纸迅速在欧洲和美洲大陆发展起来,报纸广告经营才被重视,出现了以经营报纸版面为生计的“报纸掮客”,这即是早期的广告代理业。 最早的广告代理店,据说是由英国的詹姆斯一世授命两个骑士在1610年建立的。1612年,法国巴黎出现了名为“科可·多伦”公司的广告代理机构,特征是为报刊招揽广告。 1786年,英国人威廉·泰勒为《梅德斯通》杂志揽到一则广告,被称为英国广告代理商第一人。1800年,詹姆斯·怀特建立了第一个广告公司。1812年,劳森暨巴克广告公司成立,这是现在欧洲十大广告公司集团之一的查尔斯巴克公司的前身。1841年,帕默在美国费城出现,他被认为是美国第一位的广告经纪人。他建立代办处,自称是“全国的报纸代理商”,既为报纸推销版面,也充当广告客户的代理人,吸引他们购买报纸的版面,然后从报社抽取25%的佣金,后降至15%。这种收取代理费的做法为后来所沿袭。这些“报纸掮客”一般与报社有着密切的联系。有些代理业甚至就是报社的下属组织。这些机构和人员大部分除了倒卖版面,不提供其他业务和服务,处于“掮客”的经营水平上。 随着广告市场的扩大和业务量的增加,广告代理业逐渐从媒体中分离出来。 1865年,美国出现了由乔治·P.罗威尔创建的“广告批发代理”。他预先购买下100家报纸的广告版面,然后再将广告版面以略高价格分售给不同的广告主,从中赚取差价。实际上,也就是从罗威尔开始,广告代理业出现转化,成为名副其实的媒体和广告主之间的“中间批发商”。罗威尔的这种经营方式,逐渐成为广告代理经营共同遵守的一项原则。罗威尔还创办了广告专业杂志《印刷者墨汁》和《美国报纸导读》。这份导读开列了美国五千多种报纸的名称,尽量评估出这些报纸的发行量的确切数字和版面的公平价位,促进了报纸的正当经营,加大了对广告客户的服务。 1869年,美国艾耶父子(N.W.Ayer&Son)广告公司在费城创立。这家广告公司不仅扮
互联网创新创业策划书 【互联网+创新创业策划书一】 1. 摘要 1.1 项目描述 在当前社会,互联网已成为人类生活中“不可或缺”的生活伴侣,电子商务正在逐步成为中国人的最时尚的消费方式。许多人认为电子商务仅仅是网上购物,这是不全面的认知,在不久的将来一切消费活动都可借助互联网平台完成。当前电子商务主要模式为网上零售,随着离线商务模式的广泛应用给了传统服务行业搭乘电子商务的快车机会。 离线商务模式又称Online to Offline.简称O2O模式,是指把传统的服务业企业的经营活动带动到线上,利用互联网平台展开营销推广,让线上成为商户的服务前台。O2O模式的益处在于,订单在线上产生,每笔交易可追踪,展开推广效果透明度高。让消费者在线上选择心仪的服务再到线下享受服务。我们的经营项目为垂直领域的中间业务,具体为餐饮企业的宴会预订服务,经营目标有以下二点: a) 为消费者提供方便快捷的宴会预订服务。 b) 为餐饮企业提供互联网营销平台,帮助餐饮企业扩大品牌知名度,让其获得更大的发展空间。 1.2 产品描述 我们将通过旗下网站“***(www.****.cn)”[正在建设]来实现O2O模式宴会预订的业务。易家肴定位生活类电子商务服务平台,用快捷的宴会预订服务和一定量得折扣吸引消
费者。 l 餐饮企业在“***”拥有自己的主题页面,页面中标有宴会套餐价格,还具备宴席数量、宴会日期和时段的选择的功能。 l “***”会建立和餐饮企业联网的后台系统,当消费者在网站生成订单后,订单会同步发送给餐饮企业。 l 鉴于宴会属于大额服务交易,预订需要消费者提供真实有效的身份信息和联络方式。 l 为防止恶意行为,消费者在预订成功后需在36小时内到店确认。消费者到店确认后餐饮企业会把确认后的订单反馈回未能在规定时间内到店确认的客户,系统会自动取消该订单。 l 同时为了保证餐饮企业有充裕的准备时间,网站只接受当日一周以后的订单。在消费者享受完订单中的服务后,“***”会根据订单中的金额按合作协议让餐饮企业进行返利。 1.3 市场分析 “***”属于将传统的酒店餐饮业电子商务化,宴会作为日常生活中常见的喜庆方式(如:婚宴、寿宴、状元宴、生日宴等)有着庞大的市场规模和良好的消费习惯。以武汉市为例,有调查显示2019年全年在餐饮方面的消费达到300亿,其中各类宴会的消费占到了21%,如此优厚的市场条件为“***”创造了广阔的成长发展空间。 1.4 竞争分析
长城汽车自主品牌营销策划书汽车品牌营销策划书 【--策划书范文】 作为xx年上半年关注度最高车型之一的别克新君威,是目前国内同级车的新标杆。2.0T更是大幅度提高发动机的功率和扭矩,有着强劲驾驶的动力。此款车采用涡轮增压汽油缸内直喷技术,搭载2.0 Turbo DI发动机,是当今世界最顶尖的SIDI汽油缸内双模直喷技术。在B级车技术方面,新君威2.0T可谓傲然群雄。 20XX年上半年,上海通用为推广其新产品别克新君威2.0T,在全国20个城市公开选拔试驾S弯高手,个赛点优胜者齐聚云南挑战“天下第一弯”。别克新君威不仅担负着本来的品牌使命,更要通过新品推出,最大程度的展现通用优越的汽车性能,树立新君威的品牌形象,提升中国老百姓对通用公司的信心。 一)SWOT分析 优势(S) 作为在中级车市场里面横行多年的老牌健将,君威无疑在消费者心目中占有举足轻重的地位,加上上海通用这个金字招牌,其竞争力也不容小窥,新君威外型时尚,价格合理,性价比高,很具竞争力。
劣势(W) 中国汽车市场与国外不太一样,中级车消费群体主要还是以公务和商务人士为主,他们看中的是大气的外形以及舒适的配置,像动力以及操控性则不是他们关注的重点。新君威的定位则是和新马6、迈腾、致胜这样的偏运动车型,而我们不难发现迈腾、致胜的销量始终难以跻身第一集团,由此可见强调私人动感座驾的定位就已经注定新君威不会有新雅阁、凯美瑞、新天籁三大日系商务车的万辆销售业绩。 机会(O) 与新君威同样主打运动路线的致胜与迈腾在销售上面都没有取得传统商务用车的高销量,说明这个细分市场还处于一个正在培养的过程,所以新君威最大的突破就是与致胜、迈腾抢夺更大市场份额。不过从别克遍及全国的经销商网络和较好的售后服务来看新君威的 销量很可能超过迈腾和致胜。 威胁(T)
互联网创业项目策划书 互联网创业项目策划书 前言 随着生活的信息化,电脑的普及及运用,网上购物已经取代了传统的购物模式,网上购物不受时间和空间的限制以及产品多样化给予消费者更多的便利与选择,吸引了越来越多的消费者,是现今流行的购物模式,因此网上开店成为了一种潮流,并且越来越多的人选择网上创业。网上创业成本低效益高,通过对市场的调查和分析,选择了网上创业,针对市场的需求选择了虚拟充值的市场,开了一家专卖游戏点卡的网店。 1.项目背景分析 1.1电子商务产业背景及地位 在我国至1998年开始发展电子商务以来,他也惊人的速度蓬勃发展,几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平的13%,而且正在以高速的增长速度发展。 1.2 XXX发展现状分析 我从事的是网络游戏点卡方向的研究,主要经营腾讯QQ的几大热面游戏的虚拟点卡、官方CDK等等。众所周知现在网络游戏已经是一个人们生活休闲娱乐当中的必须品,他可以在人们工作累的时候给人们一种放松,而且可以给人一种在现实生活当中无法体现的成就感、满足感。让人们在紧张的工作生活中得到放松,从而更好地工作生活。
中国现在的游戏市场很大而且相关的配套设施比较完善,针对有游戏的法律法规已经相当的健全,这也使得中国的游戏市场得到了良性的发展,并且游戏的发展速度是在电子商务领域当中发展最快的,也是盈利性最强的。 我研究的是现在网络上最热门的几款游戏,也是游戏玩家人数最多的热门游戏。而且这些游戏玩家大多数为了在游戏当中更好地展示自己的本领和霸权主义,多数都愿意花人民币来装备自己的游戏角色,让他们变得更加的强大,从而显示出自己的英雄气概。这当中就有了市场,商家就有了实现盈利的手段,而且这些潜在的用户会源源不断的充值来装备自己的游戏角色,让游戏当中的领主的地位得到稳固, 1.3 C2C电子商务平台现状分析 我主要对淘宝网进行的研究,它是一个综合性的平台,里面有各种各样的商家,和庞大的消费用户群体。也是目前中国电子商务领域中的领头羊、主力军。淘宝网是更开始起步网络创业者最好的选择之一,淘宝去年一年的消费金额是一万亿。这是一个多么大的数字,而且这些交易金额都是由成千上万的CtoC商家来独立完成的。可见淘宝网的价值所在,并且淘宝网是中国电子商务领域的一个里程碑式的标榜,他最先实现了网络交易的可行性,安全性、便捷性、等等。 淘宝网创始人马云先生在去年的网商大会上说,今年淘宝网要创造十万亿的交易金额,而在这么多的交易金额背后是有着强大的技术支持、法律法规的逐步完善来配套的共同结果。淘宝网的未来发展是光明的、是有着无限潜力的一个电子商务平台。也是千千万万中小创业者渴望成功的摇篮。
汽车市场活动方案 1
汽车市场活动方案 【篇一:汽车营销策划方案】 课程实训指导书 汽车营销基础与实务 汽车营销策划方案编写 史婷编 武汉交通职业学院汽车工程学院 二〇一四年六月 在学习《汽车营销基础与实务》课程后,为了巩固同学们所学的基础知识和基础知识的应用,将理论知识和岗位需求相关联,提高实际操作能力,特针对《汽车营销基础与实务》课程,编写了这本《汽车营销策划方案编写》实训指导书。其目的是经过逐项完成汽车营销策划的各个部分,最终形成一份完整的汽车营销策划方案,帮助同学们掌握汽车营销方案的策划工作,打好工作基础,以胜任汽车营销企业当中市场策划岗位的工作。一、实习目的 1、熟悉汽车市场调查相关内容,掌握市场调查方法和市场分析方法; 2、熟悉汽车市场环境,掌握汽车市场环境分析方法;
3、熟悉汽车市场营销战略内容,能分析企业当前的市场细分、目标市场以及市场定位的具体情况; 4、熟悉汽车企业的营销组合策略,能分析企业的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。 5、熟悉汽车营销策划方案的内容,完成一份具有可执行性的营销策划方案。二、实习内容 1、市场调查 本部分主要针对目标车型,及其所属的汽车企业,进行以下四方面的调查:(1)市场状况调查分析;(2)竞争状况调查分析;(3)购车者调查分析;(4)企业资源能力分析。完成附件1。 2、环境分析 本部分主要采用swot分析方法,针对目标车型进行以下四方面的分析:(1)产品优势;(2)产品劣势;(3)环境机会;(4)环境威胁。完成附件2。 3、营销战略分析 本部分主要针对目标车型,及其所属的汽车企业,分析以下三方面内容:(1)市场细分;(2)目标市场选择;(3)市场定位。完成附件3。 4、营销组合策略 本部分主要针对目标车型,及其所属的汽车企业,对以下四个策略进行分析:(1)产品策略;(2)价格策略;(3)渠道策略;(4)促销策略。
第一讲 广告策划是什么意思? 大约是在84-85年左右,当时有部分学者撰文呼吁,要把现代广告策划引入中国的广告实践中,树立"以调查为先导,以策划为基础,以创意为灵魂"的现代广告运作观念。在1989年的4月,上海的唐仁承出版了大陆第一本的《广告策划》专著,其后,北京的杨荣刚也出版了《现代广告策划》。关于"广告策划"的概念,两位作者均有明确的界定。 广告策划就是对广告的整体战略与策略的运筹规划。广告策划就是对于提出广告决策、实施广告决策、检验广告决策全过程作预先的考虑与设想。广告策划不是具体的广告业务,而是广告决策的形成过程。 关于广告策划--三板斧 广告策划是为了用较低的广告费用取得较好的促销效果。广告策划工作,包括分析广告机会、确定广告目标、形成广告内容、选择广告媒体以及确定广告预算等内容。 (一)分析广告机会 进行广告促销,首先要通过广告机会分析解决针对哪些消费者做广告以及在什么样的时机做广告等问题。为此就必须搜集并分析有关方面的情况,如消费者情况、竞争者情况、市场需求发展趋势、环境发
展动态等,然后根据企业的营销目标和产品特点,找出广告的最佳切入时机,做好广告的群体定位,为开展有效的广告促销活动奠定基础。(二)确定广告目标 确定广告目标,就是根据促销的总体目的,依据现实需要,明确广告宣传要解决的具体问题,以指导广告促销活动的时行。广告促销的具体目标,可以使消费者了解企业的新产品、促进购买增进销售或提高产品与企业的知名度以便形成品牌偏好群等。 (三)形成广告内容 广告的具体内容应根据广告目标、媒体的信息可容量来加以确定。一般来说应包括以下三个方面: 1 .产品信息 产品信息,主要包括产品名称、技术指标、销售地点、销售价格、销售方式以及国家规定必须说明的情况等。 2 .企业信息 企业信息,主要包括企业名称、发展历史、企业声誉、生产经营能力以及联系方式等。 3 .服务信息 服务信息,主要包括产品保证、技术咨询、结款方式、零配件供应、保修网点分布以及其他服务信息。 关于广告策划--三性合一 企业在安排广告内容时应注意以下问题: (1)真实性,即传播的信息必须真实可信,不可有夸大不实之词,
互联网+创新创业策划书 随着互联的普及,民数量剧增,互联创业已经成为国民自主创业的一种途径。下面小编为大家精心整理的互联+创新创业策划书,希望可以帮到大家! 【互联+创新创业策划书一】 1. 摘要 项目描述 在当前社会,互联已成为人类生活中“不可或缺”的生活伴侣,电子商务正在逐步成为人的最时尚的消费方式。许多人认为电子商务仅仅是上购物,这是不全面的认知,在不久的将来一切消费活动都可借助互联平台完成。当前电子商务主要模式为上零售,随着离线商务模式的广泛应用给了传统服务行业搭乘电子商务快车的机会。 离线商务模式又称Online to Offline.简称O2O模式,是指把传统的服务业企业的经营活动带动到线上,利用互联平台展开营销推广,让线上成为商户的服务前台。O2O模式的益处在于,订单在线上产生,每笔交易可追踪,展开推广效果透明度高。让消费者在线上选择心仪的服务再到线下享受服务。我们的经营项目为垂直领域的中间业务,具体为餐饮企业的宴会预订服务,经营目标有以下二点: a) 为消费者提供方便快捷的宴会预订服务。 b) 为餐饮企业提供互联营销平台,帮助餐饮企业扩大品牌知名度,让其获得更大的发展空间。
产品描述 我们将通过旗下站“***(www.****.cn)”[正在建设]来实现O2O模式宴会预订的业务。易家肴定位生活类电子商务服务平台,用快捷的宴会预订服务和一定量得折扣吸引消费者。 l 餐饮企业在“***”拥有自己的主题页面,页面中标有宴会套餐价格,还具备宴席数量、宴会日期和时段的选择的功能。 l “***”会建立和餐饮企业联的后台系统,当消费者在站生成订单后,订单会同步发送给餐饮企业。 l 鉴于宴会属于大额服务交易,预订需要消费者提供真实有效的身份信息和联络方式。 l 为防止恶意行为,消费者在预订成功后需在36小时内到店确认。消费者到店确认后餐饮企业会把确认后的订单反馈回未能在规定时间内到店确认的客户,系统会自动取消该订单。 l 同时为了保证餐饮企业有充裕的准备时间,站只接受当日一周以后的订单。在消费者享受完订单中的服务后,“***”会根据订单中的金额按合作协议让餐饮企业进行返利。 市场分析 “***”属于将传统的酒店餐饮业电子商务化,宴会作
辽宁工业大学《汽车营销与策划》课程设计(论文) 题目:哈弗H6营销方案设计 院(系):汽车与交通工程学院 专业班级:汽车142 学号:141205025 学生姓名:曹植 指导教师:郑利民
教师职称:讲师 起止时间:2017.6.26-2015.7.7
课程设计(论文)任务及评语 院(系):汽车与交通工程教研室:汽车服务工程 学号141205025学生姓名曹植专业班级汽服141课程设计 (论文) 题目 哈弗H6营销方案设计 课程设计(论文)任务 本课程设计的主要任务是进行哈弗H6营销方案设计,具体任务如下: 1.查找相关资料阐述哈弗H6的营销状况; 2.对哈弗H6消费者或潜在消费者进行市场调查。(包括制定调查计划,拟定调查表或调查问卷,采取计划进行实地调查); 3.对哈弗H6进行SWOT分析; 4.对调查的实际数据和文献资料进行统计分析,对未来几个月或一年内哈弗H6的销售状况选择恰当的市场预测方法进行预测(季节指数法,回归分析法,指数平滑法,灰色预测法,马尔科夫法等); 5.对哈弗H6的未来市场营销方案进行设计,同组者的设计方案应从不同的角度进行设计,不得雷同。设计方案需进行可行性分析(方案的经济可行性,操作可行性等),同时,应该具有可操作性和实际应用价值 并要有自己的观点和创新。
指导教师评语及成绩成绩:指导教师签字: 学生签字: 2017年7 月7 日
目录 第1章哈弗H6背景概况 (1) 1.1哈弗H6背景简介 (1) 1.2 哈弗H6相关参数介绍 (1) 第2章哈弗H6的营销现状分析 (3) 2.1 哈弗H6部分销量数据 (3) 2.2 哈弗H6营销现状 (4) 第3章哈弗H6实地调查资料分析 (6) 3.1 调查问卷设计及调查方法 (6) 3.2 调查方法及实施 (6) 3.3 调查问卷的数据分析 (6) 3.3.1 消费者对哈弗H6的印象 (6) 3.3.2 消费者购车最看重的因素 (7) 3.3.3 消费者不购买哈弗H6的原因 (9) 第4章SWOT分析和需求预测 (10) 4.1 SWOT分析 (10) 4.1.1 Strengths(优势) (10) 4.1.2 Weakness(劣势) (11) 4.1.3 Opportunities(机遇) (12) 4.1.4 Threats(威胁) (12) 4.2 哈弗H6的销量预测 (13) 第5章汽车营销组合方案 (17) 5.1 策划的目标 (17) 5.2 哈弗H6的营销组合方案 (17) 5.3 哈弗H6的营销策划方案 (17) 5.4营销方案的评价 (20) 5.5 可行性分析 (20) 结论 (22)
互联网创业项目策划书 互联网可以说已经成为了新生代的一种资源,下面我整理了互联网创业项目策划书,欢迎阅读! 互联网创业项目策划书【一】 前言 随着生活的信息化,电脑的普及及运用,网上购物已经取代了传统的购物模式,网上购物不受时间和空间的限制以及产品多样化给予消费者更多的便利与选择,吸引了越来越多的消费者,是现今流行的购物模式,因此网上开店成为了一种潮流,并且越来越多的人选择网上创业。网上创业成本低效益高,通过对市场的调查和分析,选择了网上创业,针对市场的需求选择了虚拟充值的市场,开了一家专卖游戏点卡的网店。 1.项目背景分析 1.1电子商务产业背景及地位 在我国至1998年开始发展电子商务以来,他也惊人的速度蓬勃发展,几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平的13%,而且正在以高速的增长速度发展。 1.2 XXX(你选择的商品类型)发展现状分析 我从事的是网络游戏点卡方向的研究,主要经营腾讯QQ的几大
热面游戏的虚拟点卡、官方CDK等等。众所周知现在网络游戏已经是一个人们生活休闲娱乐当中的必须品,他可以在人们工作累的时候给人们一种放松,而且可以给人一种在现实生活当中无法体现的成就感、满足感。让人们在紧张的工作生活中得到放松,从而更好地工作生活。 中国现在的游戏市场很大而且相关的配套设施比较完善,针对有游戏的法律法规已经相当的健全,这也使得中国的游戏市场得到了良性的发展,并且游戏的发展速度是在电子商务领域当中发展最快的,也是盈利性最强的。 我研究的是现在网络上最热门的几款游戏,也是游戏玩家人数最多的热门游戏。而且这些游戏玩家大多数为了在游戏当中更好地展示自己的本领和霸权主义,多数都愿意花人民币来装备自己的游戏角色,让他们变得更加的强大,从而显示出自己的英雄气概。这当中就有了市场,商家就有了实现盈利的手段,而且这些潜在的用户会源源不断的充值来装备自己的游戏角色,让游戏当中的领主的地位得到稳固, 1.3 C2C电子商务平台现状分析 我主要对淘宝网进行的研究,它是一个综合性的平台,里面有各种各样的商家,和庞大的消费用户群体。也是目前中国电子商务领域中的领头羊、主力军。淘宝网是更开始起步网络创业者最好的选择之一,淘宝去年一年的消费金额是一万亿。这是一个多么大的数字,而且这些交易金额都是由成千上万的CtoC商家来独立完成的。可见淘
一、具有神奇色彩的哈佛大学 哈佛大学是美国历史最悠久的大学。300多年来,美国有6位总统,32位诺贝尔奖金获得者,美国500家大财团中三分之二的决策经理们,都是从这里走出来的。 哈佛大学是美国历史最悠久的大学。300多年来,美国有6位总统,32位诺贝尔奖金获得者,美国500家大财团中三分之二的决策经理们,都是从这里走出来的。 美国最古老的高等学府就是哈佛大学,它也是美国和世界最享有盛名的名牌大学之一。它建于1636年。当时,马萨诸塞海湾殖民地成立才6年,移民组织为了保存欧洲的传统文化,决定建立一所以培养牧师为宗旨的学校。在英国剑桥大学受过教育的70人组成建校委员,所以就把这所学校取名“剑桥”。而它的所在地的地名,称作坎布里奇了。两年后,一位名叫约翰·哈佛的建校委员捐给学校一个图书馆和他拥有财产的一半。哈佛学院便由此而来。至今,在哈佛校园内,仍端坐着手捧书本的约翰·哈佛铜像。 一座拥有10万多人口的坎布里奇小城,座落在查尔斯河畔,与马萨诸塞州的首府波士顿隔河相望,就像一个城市一样。本来人们讲起哈佛大学,都说是在波士顿,因为坎布里奇是属于大波士顿区的。坎布里奇比起波士顿来,更显得古老苍翠,幽静典雅。它与美国独立革命的历史紧密相连,1775年7月3日,在这里就任大陆革命军总司令的就是乔治·华盛顿将军,他发动了美国独立战争的第一个战役。在市内的民众公园里,还保留有当年作战的大炮,高耸着和平纪念碑。停泊在查尔斯河畔的“宪法号”军舰,现已成为博物馆,陈设着52门大炮及各种文物和资料,舰上挂着15颗星的美国旗,象征着当时组成美国的15个州。 坎布里奇市,是一座学术气氛极为浓厚的小城。这里除了哈佛大学之外,还有另一所名牌大学——麻省理工学院,这两所大学使它形成了一个大学王国。坎布里奇由此颇有名气,成为无人不知,无人不晓的城市。市内的商场、餐馆、书店等,几乎都是为大学而存在的。美国的大学,自己一般不办服务,而让社会自愿地为它服务。不是“大学办社会”,而是“社会办大学”。 哈佛校园里的教学楼、宿舍、图书馆、博物馆等建筑物,命名大多是用捐献者的名字。一幢幢红砖建筑,墙上爬满了常春藤。茂密的林木,如茵的草坪,整洁的林荫路,衬托出一幅古老高等学府的图画。从而又显示出哈佛大学的典雅幽静,给人以美的享受。美国著名的“常春藤联盟大学”的首领是哈佛大学。常春藤联盟,是美国东北部8所历史最悠久的名牌大学。因校园内建筑物的墙上爬满了常春藤,名称便由此产生。这8所大学分别是:哈佛、耶鲁、普林斯顿、哥伦比亚、布朗、达特默思、宾法尼亚、康乃尔。它们举行的校际体育联赛,也叫做“常春藤联盟大学”联赛。 哈佛学院改名为哈佛大学是在1780年。自1865年起,学校逐步脱离了教会和政府的控制,在行政和财政上实行独立自主。学校的领导机构,是校友大会选出的由6名成员组成的董事会。哈佛像美国私立大学一样,不仅是一个学府,也是一个企业,它的财产和基金达14亿美元,经营投资和股票生意。它成了一个自主经营,自负盈亏的企业单位。它的年度报告,首先是讲财政收入,其次才讲教学和科研情况。近几年的年度预算总额,平均在5亿多美元。其中经营和利息收入约占21%,学费收入约占29%,捐赠约占14%,举办体育比赛和出版物的收入约占12%,联邦政府资助的奖学金和研究费约占24%。
竭诚为您提供优质文档/双击可除互联网营销策划书范文 篇一:网络营销策划书范文 昂椤营销策划范围 一、前言 (一)本案策划目的 (二)整体计划概念 二、网络营销环境分析 (一)市场环境分析 (二)企业形象分析 (三)产品分析 (四)竞争分析 (五)消费者分析 三、swoT分析 (一)营销目标和战略重点 (二)产品和价格策略 (三)渠道和促销策略 1、门户网站的建立
2、网站推广方案 (四)客户关系管理策略 四、网络营销方案 五、实施计划 六、费用预算 七、方案调整 一、前言 全球现正陷入Internet的淘金热中,如何从Internet 找到商机?各行各业都使出浑身解数、Yahoo与Amazon的成 功可以证明Internet商机无限、虽然本业还未赚钱。但大 量的到访人潮及具创意的行销方式,颠覆了传统营销渠道。小而美的企业也可能当主角了。也许你已经来不及成为现存产业的重要品牌、但是你绝对有机会成为网络上的知名品牌. (一)本案策划目的 互联网已经越来越多的改变我们的生活,人们对电子商务的注意力已经转变到如何将这些电子业务变成更便捷、模块化、个性化、更紧密集成的电子化服务,流程定制上来,即要实现“你在web上工作”到“web为你工作”这一重大 转变。网络资源的利用程度已经可以很大地决定一个企业的生存与发展,高赛尔公司虽已有自己的门户网站,但企业的网络营销才刚刚起步,尚未形成一套完整的网络营销战略和方案,因而需要根据网络市场的特点和企业资源,策划出一
套行之有效的网络行销计划,以期能使传统销售和网络销售有机地集合。 (二)整体计划概念 二、网络营销环境分析 营销环境,是指对企业的生存和发展产生影响的各种外部条件。营销环境是企业营销管理过程中不可控制的因素,企业经营的优劣成败,在于营销管理者能否顺应不断变化的营销环境。公司的市场营销环境是指在营销活动之外,能够影响营销部门发展并保持与目标顾客良好关系的能力的各 种因素和力量。营销环境既能提供机遇,也可能造成威胁。成功的公司必须持续不断地观察与适应变化着的环境。 (一)市场环境分析 我国的黄金销售量从1982年的0.7吨增长到目前的大约140吨,从而使中国成为世界第三大黄金消费国,照此速度增长的话我国的黄金市场规模会发展得令人吃惊.据有关部门统计,世界上大约7,000人就拥有一家金店,而我国目前仅有8,000多家金店,即使仅以发达地区的2亿消费者计算,也才达到25,000人才有一家金店,在大城市仅有55%的居民拥有珠宝首饰,中小城市这一比例仅为23%,而东部的农村更少,仅达到17%.目前以及将来黄金礼品市场的增长动力主要来自婚庆需求,境外游客需求,还有赠品等.中国人由于受传统的影响,对黄金特别钟爱,除了购买项链,戒指,耳环,
长城哈弗汽车销售市场调查方案 学生姓名 专业班级 学号
一:前言 随着社会生产力的发展,汽车产量不断增加,我国汽车市场自2005年开始进入爆发式增长阶段。到2009年,中国的汽车产量超过了日本和美国的总和,随着中国取代美国成为世界上最大的汽车销售市场开始,由日本汽车工业保持的世界第一的位置,在当年也被中国取代。目前,中国汽车市场不仅发展快,而且汽车消费需求变化也快,我国现有人口数也已超过143亿,增长速度较快。目前,尽管我国资源的绝对数在世界上位于前列,但人均占有量却低于世界平均水平,并使我国人均资源消费水平偏低,给企业的生产经营带来了一定困难;同时,众多的人口又使我国成为世界上最大的潜在市场。随着人们收入水平的提高,消费需求的增长,市场潜力巨大。如何更好的满足消费者的需求就等于抓住市场,关系企业的命运。因此,市场调查贴近消费者,体现消费者的需求,一份合格的市场调查对企业的销售生产具有导向作用,意义非凡。 二、调查目的 1、全面了解目前郑州市范围内的主要竞争品牌销售状况 2、全面了解郑州市主要竞争者品牌的价格、广告、促销等营销策略。 3、了解各个不同年龄段对汽车的消费观点、习惯。 三、调查内容 (一)行业市场环境分析 1) 了解该群体对长城哈弗的熟知度,特别是对k2这款车型的熟知度 2) 了解该群体对长城哈弗竞争企业的了解 3) 了解该群体购买汽车关注的因素有哪些 4) 了解该群体购买汽车的心理价位 5) 了解该群体购买汽车的用途 (二)消费者调查 1、消费者对汽车的购消费形态(地点、标准、品牌)和消费心理。 2、消费者对长城哈弗的了解程度(特点、服务、价格) 3、消费者对品牌的意识、观念及忠诚度。 4、消费者平均开支、消费比例。 (三)竞争者调查 1、主要竞争者的产品与品牌优、劣势。 2、主要竞争的营销方式与营销策略 3、主要竞争者市场情况 四、调查对象及抽样 由于各个年龄段生活收入以及消费能力的不同,导致消费购买习惯的差异性。因此在选择汽车的价格、品牌、档次有所不同。为了准确、快速的得出调查结果,此次调查决定采用分类随即抽样的方式取得调查资料。具体的调查方法是文案法、询问法和观察法。 具体情况如下: 消费者:100名(18周岁以上群体)
弄巧成拙!盘点那些失败的广告营销策划案 例 成功的广告有各种各样,出其不意型、时事热点型、幽默搞笑型......它们总是用自身的亮点抓住受众的眼球,对品牌的成长和发展起着至关重要的作用。那失败的广告呢?如果细细总结一下,就会发现它们失败的原因不过那么几样,但总有些品牌,兜兜转转就是绕不出这个圈子.... 丰田的“霸道”营销 崎岖的山路上,一辆行驶在路上的丰田“霸道”引来路旁一只石狮的垂首侧目,另一只石狮还抬起右爪敬礼,文案为“霸道,你不得不尊敬”。另外一张广告是一辆丰田“陆地巡洋舰”迎坡而上,后面的铁链上拉着一辆看起来笨重的中国产“东风”大卡车; 当年丰田这两则广告刚一露面,就在读者中引起了轩然大波。
“这是明显的辱华广告!” “石狮子有象征中国的意味,这则广告却让它们向一辆日本品牌的汽车鞠躬敬礼!”
“考虑到卢沟桥、石狮子、抗日三者之间的关系,更加让人愤恨”。而另一则广告中,卡车是国产东风汽车,绿色的东风卡车与我国的军车非常相像,很多人有污辱中国军车之嫌。 在舆论的强大压力下,丰田公司和负责制作此广告的盛世长城广告公司先后公开向中国读者致歉。 美国维珍移动 2012年美国维珍移动投放了一个在线网络广告,广告中中年男子用手蒙住了女子的眼睛,而另一只手拿着一个包好的礼物,看起来很欢乐和谐,但是当你一看到广告语,便会惊掉下巴,“充满惊喜的圣诞礼物,是项链还是迷药?” 不要告诉我这只是个飞机稿...... necklace: n.项链;
chloroform: n.迷药; 虽然不知道是哪只幼稚混球能想出的,但维珍的用户急不可耐地表达了他们的愤慨,就连集团的创始人理查德.布兰森都指责了此条广告,简直是猪一样的队友。 索尼白色版PSP 说起公司无谓地激起种族分歧,索尼白色版的PSP广告真实失误得很搞笑。这个投放在荷兰的广告牌,上面是一个白衣白人模特,凶狠地抓住一个畏缩的黑人模特的脸。
真正通过“互联网+”来改变传统餐饮 在互联网深水区,不但市场扩大了十倍以上,更重要的是互联网已突破了工具属性,在云计算、大数据等技术支持下,带着明显的互联网价值观(所谓的情怀)主动去改造传统行业。比如分享经济的代表Uber,Airbnb,微商,去中心化的比特币,以及民营占主导地位的第三方支付行业。 这时创新的主体不再限于大公司,而是一些中小企业,譬如美国的Uber和中国的滴滴打车。互联网不再是虚拟经济、流量为王,而是从比特回归原子,回归到现实世界,改造传统产业。实体经济成为互联网的主流。 此时的互联网不再是简单的眼球经济,而是商业全流程改造,尤其是中后台的改造,以及组织本身彻底以用户为中心的再造。譬如,互联网怎么帮助传统行业提升管理的透明度和服务效率?怎样将数据挖掘出来,留住用户,并为用户提供个性化的服务? 用互联网改造厨房 传统的餐馆,其组织结构是金字塔式的链条服务。从面向顾客的服务员、领班,到传菜、洗菜、厨师、餐厅老板,顾客的反馈很难有效到达厨师等中后台岗位。顾客之声就算到达了厨师,也没有用,因为厨师的老板并不知情,顾客的评价影响不了厨师的业绩。所以,就算菜式不好,菜的味道是咸了或者淡了,厨师也没有动力去改进。 怎么办呢?唯有改变组织。通过互联网的技术,让组织从垂直化的链条服务变成以用户为中心的同心圆服务,让厨师和顾客真正地对接、互动起来。 讲到互联网餐厅,北京城里并不鲜见。从红极一时的雕爷牛腩到黄太吉、西少爷肉夹馍、伏牛堂米粉。正所谓“吃个煎饼(就能)思考人生”、“十万(就能)开店”、“三年开一百家店”,让你不得不开始怀疑自己的智商和奋斗:这样赚钱也太容易了吧?!为什么不是我呢? “雕爷牛腩”传言用500万元从香港某个食神手里获得了神秘配方,而后再在娱乐圈和媒体圈搞了一把神秘试吃,有媒体圈和娱乐圈的助阵,想不火都不行。 “黄太吉”早期以产品口感为主,宣称“史上最好吃的煎饼果子”,而后开着宝马送煎饼。这其实不难理解。毕竟比起高昂的广告费用,宝马还是非常廉价的。 西少爷肉夹馍,用一封《我为什么辞职卖肉夹馍》,诉说了一种高位低就、怀才不遇的怜悯和悲伤。仿佛吃进去的不是肉夹馍,而直接升华成一种精神。 传统餐饮行业三大问题 物料浪费。不知道今天会有多少客人光顾,也不知道他们几时光顾。若要保证菜品,则在经验的基础上多备食材。只是多备食材之后,容易引起浪费。一般的餐馆,如要保证质量和供应量,原材料的浪费比率在30%左右。 管理无法闭环。比如用户的反馈信息,到了服务员这一层基本就停止,很少再传递至厨师。那些传递至厨师的信息,多半也走样了。就算不变样,厨师也不在乎。因为厨师的老板并不知情。他工作的好与坏,跟他的奖金、绩效并不挂钩。怎样通过互联网让信息自由流通,让厨师不得不改进他的工作? 用户管理和个性化服务。怎么将用户留下来,而不仅仅是流水。传统餐馆只见流水不见人。今天,客人消费了100元,贡献了流水。一个月之后,客人再来,没有人记得他是谁。客人对餐馆而言,唯一意义就在于流水。
哈弗H6汽车广告策划书 前言 随着国家经济的发展,人们生活水平的不断提高。汽车已成为家庭生活不可或缺的一部分。近两年,SUV车型以其格外抢眼的销量表现领跑中国车市,令其他车型望其项背。SUV 这一细分市场的消费群体还在不断扩大,而汽车厂家也都纷纷应势推出各色车型,无论是城市型还是越野型,SUV已经成为一种流行趋势,在SUV市场中,哈弗占据了主导地位。自正式上市销售以来,取得了骄人的业绩。而哈弗H6则是哈弗汽车当前的绝对王牌。自上市以来,哈弗H6的销量一直持续攀升,在2016年更是爆发了洪荒之力,跻身全球SUV排行榜前四,堪称业界奇迹。通过本次广告策划的实施,相信可以拉近哈弗与目标消费者的距离,让消费者更加了解哈弗,全面提高哈弗在消费者中的认知度和美誉度,进而扩大哈弗汽车在全国各地的市场份额。 市场分析 一、总体汽车市场分析 (一)中国汽车市场发展 2017年1月12日,中汽协公布了2016年12月及全年的销量。2016年作为中国“十三五”开局之年,全年累计销量突破2800万辆,同比增长13.65%,汽车产销规模连续八年蝉联第一,受益于小排量车购置税减半优惠刺激,以及 2015 年股灾后消费需求差和自主 SUV 强供给的叠加影响,2016年,中国汽车市场产销分别为2811.88万辆和2802.82万辆,同比增长14.46%和13.65%,增幅比上年提升11.21个百分点和8.97个百分点。 图1 2001-2016年中国汽车销量及增长率 数据来源:《汽车预言家》 (二)自主品牌的崛起 数据显示,2016年汽车产销突破2800万辆,其中,自主品牌产销量超过1400万辆,占总产销量一半。如今,我国汽车市场已逐渐形成自主品牌主流阵营,自主品牌必将成为政府未来大力扶持的对象。随着近期整车及汽车零部件支持政策的陆续颁布,未来行业的发展重点着重体现在加强自主品牌企业技术开发力度;鼓励提高研发能力和技术创新能力;积极开发具有自主知识产权的产品和实施品牌经营战略。未来自主品牌汽车产品所占的市场份额
长城汽车营销推广活动策划方案 一、活动目的 1、邯郸盛昌长城汽车4S店一直倡导“以客户为中心,以服务为先导”的经营理念。利用本次的营销活动最大限度的吸引目标客户,使得邯郸盛昌长城汽车4S店的良好形象成功根植于社会公众心目中,并用实际行动架起了一座座心灵相通的桥梁。 2、事实上,活动营销最主要的作用不仅在于促销,而是成为“公司对外宣传的一个新窗口”,通过这个窗口,车型宣传得到了有力推广,品牌宣传得到进一步延伸。 3、搞活动并不可能在销售上立竿见影,明智的目标定位应该是让参与了活动的这些人,“有朝一日想要买车时,第一个想到的就会是我们。” 4、目前,同一价位车型在性能、配置等方面非常接近,单纯从性能等各项指标来比较同一价位车型孰优孰劣,难度较大。因此要在销售上占据优势,除了汽车品牌的知名度、美誉度外,经销商提供的服务和汽车文化认同度也成了消费者重点考察的指标。 5、通过邯郸盛昌长城汽车4S店的文化、优惠活动,真正有利于民,达到红火、热烈、吸引人,造成较大的声势。 二、活动总策略 1、围绕长城汽车的文化、优惠活动突出“轻松购车在新丹兰”,并以此为中心开展一系列的汽车品牌活动,引起重大强烈的反响。 2、本次活动具有针对性、延续性,通过有趣、有利的的活动形式的开展把汽车爱好者、购车意向者等聚集于此,营造出火红热烈的良好氛围。 三、活动特点 1、每周定期推选1-2个长城汽车品牌在新丹兰广场举行活动。 2、活动形式多样,精彩丰富,包括比赛、新款汽车上市仪式、讲座、免费检测等,形成一周一个主题,引起社会公众的兴趣并使行销直抵目标消费群。 3、文化与优惠的结合,容易产生兴趣与参与愿望。 4、三个主协办单位的强强联合,能使邯郸盛昌长城汽车4S店的活动动态得到及时、准确地报道与宣传,在提升了邯郸盛昌商企业形象的同时,也提高了长城汽车汽车的实际销售量。 四、主题周活动策划思路与内容 第一周:长城凌傲
“互联网+”创业项目计划书 指导教师: 申报日期:2017年6月 (各项目团队在编写项目计划书时,可以在此模板内容的基础上增添相关内容,但本模板所有项内容必须填写,不得空缺)
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一、项目概述(800字以内) 2.1公司概述(包括公司logo 的介绍以及公司的经营理念等) 2.2公司现状 2.3发展规划 三、产品与研发 3.1产品/服务介绍 3.1.13.1.2行业领域 3.1.3市场定位 3.1.4客户价值 3.2产品/服务特色优势(新颖性、先进性和独特性,竞争优势) 3.2.1新颖性(先进性、独特性) 3.2.2竞争优势 3.3.技术研发水平
3.3.1项目研究内容,已有技术成果(或实施背景、基础)及指标 3.3.2 项目实施的技术方案(包括技术路线、工艺的合理性及成熟性)3.3.3项目的关键技术、创新点 3.4知识产权情况 四、产业化程度(已注册企业填写) 4.1目前产业化进展(阶段性成果描述) 4.2 已具备的产业化条件(设备、技术、场地、人才、合作等) 4.3未来产业化进程(分年度目标及前景分析) 五、市场营销 5.1 市场分析(行业背景、现有市场规模及增长趋势等) 5.2 市场定位(地域、产业链、市场占有率等分析) 5.3SWOT分析 5.3.1 优势(Strengths) 5.3.2 劣势(Weakness) 5.3.3 机会(Opportunity) 5.3.4 威胁(Threats)