土地估价报告的撰写标准
及业务操作流程
1.提纲
报告撰写及评审的标准
业务操作流程与报告规范格式
报告撰写
撰写估价方法应注意的事项
2.报告撰写、评审的标准
报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写
报告的评审者：评审专家主要依据
《城镇土地估价规程》
《土地估价报告评审规则》
《土地估价报告评审要点》
《土地估价报告评审表》
评审:报告形式、技术问题两方面
2.1形式不合格
未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；
缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；
缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。
2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题
字体、字号
规程要求：封面
“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。
内容
擅自增加了委托单位、估价人员
“提交估价报告日期”改为“估价日期”
2.1.2报告形式案例
存在的格式问题
估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。
自然机构负责人也没有签字
2.1.3报告形式案例
存在的格式问题
将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容
2.1.4报告形式案例
存在的格式问题
技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”
2.1.5报告形式案例
存在的格式问题
估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例
低级技术错误
1、成本法将新增费计入成本
2、基础设施配套费和土地开发费同时出现
新增建设用地有偿使用费
“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条）
“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。
从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。
案例
低级技术错误
年期修正=剩余年期/最高出让年期
2.2技术问题不合格
估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；
地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；
估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；
市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；
未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；
会审会认定的其他问题。
评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审
2.3土地估价报告的撰写
基本要求：符合规程、内容全面、注重逻辑性
避免：报告使用者、阅读者“猜”报告
宗地评估的业务操作流程
2.4《规程》要求的宗地估价程序
确定估价基本事项；
拟订估价作业计划；
收集资料实地踏勘；
分析整理相关资料；
运用估价方法试算价格；
确定宗地估价结果；
撰写估价报告书；
整理存档
2.4.1宗地评估的业务操作流程
程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分
2.4.2结合技术报告格式梳理操作流程
第一部分总述
一、估价项目名称
二、委托估价方
三、受托估价方
四、估价目的
五、估价依据
六、估价基准日
七、估价日期
第一部分总述
八、地价定义
九、估价结果
十、需要特殊注意的事项
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构
第二部分
一、估价对象描述
二、地价影响因素分析
第三部分土地估价
一、估价原则
二、估价方法与估价过程
三、地价的确定（第一部分已提及，但是存在区别）
2.4.3估价项目名称
确定估价基本事项
委托方
估价目的
价格类型
**公司（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估
2.4.4委托估价方
确定估价基本事项
委托方（营业执照）
2.4.5估价目的
确定估价基本事项
估价目的
收集资料实地踏勘
收集经济行为依据
2.4.6估价依据
收集资料实地踏勘
相关法律法规
土地房地产市场资料
估价对象资料
*尤其是地价管理的有关资料
2.4.7估价基准日
确定估价基本事项
估价基准日
2.4.8估价日期
确定估价基本事项
估价日期
拟订估价作业计划
安排人员、时间
2.4.9估价结果
确定宗地估价结果
估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。
确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：
简单算术平均法；
加权算术平均法；
中位数法；
综合分析法。
2.4.10估价对象描述
收集资料实地踏勘
宗地自身条件、权利状况和利用状况
1、土地登记状况
2、土地权利状况
3、土地利用状况
2.4.11地价影响因素分析
收集资料实地踏勘
收集
1、一般因素
2、区域因素
3、个别因素
需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。
估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位臵、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况
2.4.12估价方法与估价过程
相关资料分析整理
对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。相关资料的整理方法，与6.3 的规定相同。
选定方法试算价格
估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。
3.1报告撰写之一项目名称
注意名称中要包含估价目的及价格类型等字样
**公司改制上市（目的）作价出资国有建设用地使用权价格（价格类型）评估
**公司**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估
**人民政府/国土资源局拟公开出让（目的）**地块（估价对象）国有建设用地使用权价格（价格类型）评估
*出让底价评估的出让方:储备中心 ?
3.2报告撰写之二估价目的
规程要求：
满足委托方的何种需要
估价依据（估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期）
估价结果的应用方向
评审要点：
谁委托估价，为什么估价
估价结果应用方向
*案例
估价目的案例
为确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。（参照《房地产抵押估价指导意见》格式）
×××公司因企业经营需要融资，拟以其使用的位于×××的一
宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托×××评估有限公司对该宗土地进行评估，为贷款双方协商确定贷款额度提供土地使用权价价值参考。
抵押价值与贷款额度
估价目的案例
根据国务院对《财政部关于***改革有关问题的请示》(**建[2010]**号)的批示（经济行为的依据），***获准发起成立股份公司，需要对其所属的划拨土地使用权进行处臵。
《国土资源部关于核准***土地资产处臵总体方案的函(**函[20**]**号)》（估价依据）批准改制涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处臵。本次估价对**公司下属***位**的***用地的国有建设用地使用权（估价对象）进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处臵及确定国有建设用地使用权价格提供参考依据（估价结果的应用方向）。
3.3报告撰写之三估价基准日
通常基准日根据委托书确定
国有资产评估涉及土地时，应依国有资产管理有关规定确定
原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对采取招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。
以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日；
以确定涉讼资产（股权）价值为目的的评估，可以人民法院案件
受理日为评估基准日
3.4报告撰写之四地价定义
地价定义是估价结果的前提，并且对估价结果影响大，是估价行为的关键，因此估价师在执业中应重视这一环节
同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的
地价定义要做到“设定有理有据、表述清晰全面”
规程要求：
实际用途（以证载用途为依据）、规划用途、设定用途
宗地内外实际开发程度、依据估价目的设定的开发程度
土地利用状况或者规划条件
土地使用（剩余）年期
基准日及价格类型
评审要点：
土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项
地价定义中各项地价因素界定应注意的事项
用途：实际用途、登记用途、设定用途、规划用途、评估参照用途
实际用途规程里已经明确要依据登记用途。
设定用途通常也是登记用途，但有时需要按照国标进行规范。
评估参照用途不是设定用途
国有建设用地出让时，关注《城市规划用地分类》和《土地利用现状分类》之间的衔接
土地开发程度：根据宗地自身的实际情况，同时考虑估价目的合理界定
土地利用状况：已开发、未开发；工业用地也应该关注容积率年期：登记终止年期是主要的依据，同时关注记事栏信息
价格类型：承租土地使用权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权等
3.4.1地价定义案例
估价对象是商住混合用地
使用权类型是划拨
年期设定：
商业40年
住宅50年
理由？
3.4.2地价定义案例
估价对象是商住混合用地
容积率指标仅依据了委托方（开发公司）的说明。无有权部门的文件。报告中也没有说明是否核实
“规划容积率”？
3.4.3地价定义案例
商服用地未对基准日、容积率做出说明
地价定义案例
划拨土地有公开的市场？
3.4.4地价定义案例
逐条说明
分段说明
3.5报告撰写之五估价结果
按照规程要求全面、规范的反映估价结论
估价人员本着公平、公正、公开的原则，在对估价对象进行现场查勘，并对区域土地市场价格进行调查的基础上，采用基准地价法和假设开发法对待估宗地进行了评估。测算估价对象在地价定义条件下：
单位面积价格：4356元/平方米
楼面地价：1224元/平方米
土地总面积：51459平方米
总地价：224155404元
大写：贰亿贰仟肆佰壹拾伍万伍仟肆佰零肆元整
货币种类：人民币元详见《土地估价结果一览表》
3.5.1关注报告中多处“估价结果”侧重点的不同
估价报告第一部分第七项（表述结论）
估价报告第三部分第二项第三条
技术报告第一部分第九项（表述结论）
技术报告第三部分第一、二项。
另外两处说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及对不同估价方法结果进行可信度分析
体现：估价报告重表述；技术报告重分析。
3.5.2技术报告“地价确定的方法”撰写
每种方法测算结果的可信度分析
方法的合理性（方法选择已说明）
运用市场数据、参数取值的分析
市场状况的分析
3.5.3估价结果确定案例
“两种方法结果相同”故选用算术平均！
标题不规范
3.5.4估价结果确定案例
前后表述矛盾，分析过于简单
3.5.5估价结果确定案例
对方法的基本情况进行了分析说明，这是一种方式，但从表述上看，应该采用加权平均，最终采用算术平均，没能注意逻辑性
3.5.6估价结果确定案例
两种方法差距达5倍多，不论怎么处理都不合理
问题出在技术路线
3.5.7估价结果确定案例
逻辑没有错误，表述基本清晰
估价结果确定案例
3.6报告撰写之六委托估价方
关注一下：
委托单位及其隶属关系、主营业务范围
委托单位与土地使用者之间的关系
3.7报告撰写之七估价对象概况
这一部分所有依据文件都要在报告附件中提交（土地证、出让合同、规划文件、房产证、宗地照片等），同时注意表述与附件一致。
3.7.1土地登记状况
规程要求：说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等
3.7.2土地登记状况：不要遗漏记事栏和宗地图中的重要信息
记事栏：对登记内容的补充，诸如：分摊、转让信息、抵押登记以及由于登记不规范造成的混合用途补充说明等等重要信息宗地图：分摊、分割的空间位臵标注；四至
宗地来源及历史沿革
3.7.3土地权利状况
规程要求：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权
利、相邻关系权利等要详加说明
注意：不要遗漏他项权利、相邻关系权利，并分析其对地价的影响；同时关注出让合同中对闲臵用地、投资强度等有关约定
3.7.4权利状况案例
估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
估价对象的土地使用权状况：根据编号为**国用（2011）第**号《国有土地使用证》，登记待估宗地的土地使用者为**市邮政局，使用权类型为国有划拨土地使用权。
土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。
相临关系权利：目前相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常生产经营及利用。
3.8报告撰写之七估价对象概况
3.8.1土地利用状况
规程要求：说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具
体规划条件等
关注：规划条件的依据和时效性
3.8.2土地利用状况的撰写（分摊）
待估宗地所在**市邮政局院内有8栋建筑物，主要建筑物为：幢号为1的4层混合结构办公楼、幢号为2的3层混合结构商业楼。楼面外墙贴瓷砖，铝合金门窗，地面贴瓷砖，建筑物维护保养情况一般；其他平房为传达室、车库、仓储等辅助设施用房。
**市邮政局院内总建筑面积为5708.26平方米，总用地面积10032.07 平方米，平均容积率0.57。
幢号1建筑物位于整体用地东南角，东临长山街，南临新城路，西临山东移动通讯有限责任公司**分公司，北临**市邮政局传达室。估价对象所处1号楼1层南部沿新城路部分及1号楼4层东侧沿长山街部分。根据整体利用情况分摊土地面积741.32 平方米，分摊后容积率为1。幢号1建筑物建成于1982年2月，混合结构耐用年限50年，至估价基准日已使用年限28.9年，剩余使用年限21.1年。
房屋具体情况见表2-1
3.9报告撰写之八影响地价的因素说明
重视这一看似“八股文”的部分
在报告评分中占比较大，扣分率高
3.9.1区分估价报告和技术报告对这一部分要求
规程要求：
上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土
地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里（技术报告）则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析
在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾
地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述
3.9.2避免“多而无用”，注重“针对性”，实现“现场感”
一般因素：宏观的，说明影响土地价格一般、普遍、共同因素。
区域因素：所在城镇内部区域条件对地价的影响，这个区域范围在规程 p68 有明确的说明，“区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定”
个别因素：就是宗地自身的些微观，具体的因素。
3.10报告撰写之八影响地价的因素说明
3.10.1关于“现场感”
在报告中，可以使用图文并茂的形式，采用宏观地图和宗地周边及自身的照片附注。可以在报告中相应的位臵，也可以作为附件。
实现“现场感”，使估价过程中选取的有关参数有说服力，提高报告结论的可信度。一定程度上也避免了“猜”报告的现象。
3.11报告撰写之九估价依据及原则
3.11.1估价依据：
规程要求：说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定；采用的技术规程；委托方提供的有关资料；受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
规程要求：上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出（也可以在方法过程中明确这些文件）审查要点：（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了最新政策调整；（3）估价依据是否具有针对性。
针对性能体现估价师的业务素养
3.12.2依据的层级
法律：人大制定，包括人大常委
法规：国务院制定
行政规章：国务院各部委
地方性法规：地方人大
地方性规章：地方政府
行业标准与规范
委托方提供的估价对象权属、利用、宗地基本情况和经济批文等
文件
估价调查收集的市场资料
3.11.3报告撰写之九估价依据及原则
估价原则：根据估价目的、技术路线有针对性地选择估价原则
1．替代原则（所有方法适宜）
2．变动原则（所有方法适宜）
3．需求与供给原则（所有方法适宜）
4．预期收益原则（收益法）
5．最有效利用原则（剩余法、收益法）
6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）
7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法）
3.12报告撰写之十特殊说明
3.12.1估价报告、技术报告在这一部分要求不同
3.12.1.1估价的前提条件和假设条件：（估价报告）
前提条件：估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等
假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定。
3.12.1.2估价的前提条件和假设条件
规程要求的地价内涵和有关设定，不要怕重复
本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵（一笔带过）
浅谈土地估价报告中估价对象界定的撰写【摘要】针对土地估价报告中估价对象界定的撰写，分别从委托估价方、估价对象、估价对象描述、地价影响因素等方面进行了论述。 土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也直接关系到有关各方的利益。因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。 估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。 一、委托估价方 说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。 二、估价对象
此部分要说明估价对象的具体位置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。描述时内容应全面而不繁琐，并前后一致，专业术语规范。 三、估价对象描述 估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。 （一）、土地登记状况 说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。 描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。 （二）、土地权利状况 土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用 权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。
固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目 节能评估文件编制费用支付标准的通知 各区（县）发展改革委及相关项目审批部门、财政局，有关开发区管委会：为贯彻落实《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的有关规定，规范节能评审和节能评估文件编制中财政性资金列支行为，保障评审和编制服务质量，现对本市固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的有关支付标准通知如下，请按照执行。 一、关于节能评审费用和节能评估文件编制费用的支付基准 参照国家和本市相关费用标准规定，以项目工程费用（主要包括建设安装工程费用和设备购置费等，不含土地费用）为计费基数，按照项目投产后年能源消费量进行分档，根据项目不同行业能耗复杂程度设定相应的行业调整系数来计算，制定相关费用支付基准如下： 1、固定资产投资项目节能评审费用支付基准
2、政府投资项目节能评估文件编制费用支付基准 在上述基准费用的基础上，节能评审费用和节能评估文件编制费用结合行业调整系数实行累进计算，公式为：评审或编制费用＝[本档最低评审或编制费用基准+（工程费用-本档最低工程费用）×费率]×行业调整系数。其中，行业调整系数根据固定资产投资项目的行业能耗复杂程度确定如下：
固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的支付标准，不应超出本通知所规定的相应费用上限。非政府投资项目，其节能评估文件编制费用由委托方与编制机构按照市场服务价格自行确定。 四、政府投资项目节能评估文件编制费用计算 按照《固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知》实行累进计算。? 1.??1亿元以下（含1亿元）? 1）节能评估报告书：?6万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?4万元×行业调整系数?＝? 2.??1亿元—5亿元（含5亿元）? 1）节能评估报告书：[6﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×0.000175]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[4﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×?0.0001]?×行业调整系数?＝? 3.??5亿元—10亿元（含10亿）? 1）节能评估报告书：[13﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×0.00014]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[8﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×?0.00008]?×行业调整系数?＝? 4.???10亿元?以上? 1）节能评估报告书：?20万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?12万元×行业调整系数?＝
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/8d4758143.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/8d4758143.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/8d4758143.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/8d4758143.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地估价报告撰写中的几个关键问题 ---兼谈如何写好土地估价报告 丛明珠 中国土地估价师协会 2007-04-18 一、对估价报告标准的认识 ?总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 ?具体内容上：10条标准 1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)
(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。 ②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。 ③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在： ①全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。 ③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在 ①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。 ②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系
房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析
的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
江苏房地产估价报告评审标准(暂行)
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江苏省房地产估价报告评审标准(暂行) 报告序号评审人 评审依据1.国家法律法规政策 2.房地产估价规范 3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见 4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见 不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告： 1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、 价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之 一的； 2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、 市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、 估价测算过程之一的； 3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设 与限制条件及附件之一的； 4.估价对象用途与产权界定出现错误的； 5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、 计算公式选用、计算结果出现严重错误的； 6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观 实际的； 7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级 执业范围的； 8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告 中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册 估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或 冒用其他注册房地产估价师签字的。 本报告不合格理由： 序号评审 项目 扣分项目分值及说明 标 准 分 扣 分 得 分 扣分说明 1 封面 目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委 托人、估价机构、注册房地产估价师、估价 作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述 不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣 完。 2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完： 2.1没有标明“目录”二字； 2.2结果报告缺一级标题； 2.3技术报告缺一级标题； 2.4组成内容名称前后不一致； 2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致 的。 2 2 致估 价委 托人 函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估 价时点、估价结果大写、币种、法人签字、 单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每 项扣0.5分，直至扣完； 2表述不准确，扣0.5分。 4
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号 提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格； 2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定； 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为： 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
房地产报告评审标准 （一般房地产估价报告） 一、不合格房地产报告的判定原则 根据《房地产估价规范》及《成都市房地产估价报告评审标准》，我公司出具的房地产价报告中存在下列情况的，可判定为不合格报告： （一）估价报告关键和重要内容缺失 1、关键内容缺失 估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失： （1）致估价委托人函； （2）注册房地产估价师声明； （3）估价假设和限制条件； （4）估价结果报告； （5）估价技术报告； （6）附件。 2、重要内容缺失 （1）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失： ●估价委托人； ●估价机构； ●估价目的； ●估价对象； ●估价时点；
●价值定义（价值类型、价值内涵）； ●估价依据； ●估价原则； ●估价方法； ●估价结果； ●估价人员； ●估价作业日期； ●估价报告应用的有效期。 （2）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：●个别因素分析； ●区域因素分析； ●市场背景描述与分析； ●估价对象最高最佳利用分析； ●估价方法选用分析； ●估价测算过程； ●估价结果确定。 （3）特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失： A、抵押报告缺失 ●变现能力分析； ●风险提示； ●谨慎原则； ●估价结果中未说明优先受偿款。
B、分类拆迁报告缺失 ●明确的分类； ●适宜的样本点。 （二）估价报告重大错误 房地产估价报告的分析测算过程中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误： （1）估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）； （2）估价对象范围或者状况界定存在严重错误； （3）估价时点错误； （4）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误； （5）估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理； （6）估价案例与估价对象用途不一致； （7）估价案例成交价明显偏离市场情况； （8）参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误； （9）测算公式错误； （10）计算过程错误。 （三）估价报告严重质量缺陷 房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷： 1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致； 2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；