学府林居二期
价格建议报告书
前言：
通过本次分析与研究认为，贵司学府林居项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。
本报告主旨在于，为实现该项目的后期有更佳的销售价格水平，结合区域房地产实际情况，从而提出科学合理的价格建议。因而仅就主要内容进行阐述，不过多涉及细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。
祝，贵公司学府林居后期开发，圆满成功！
武汉聚星房地产代理有限公司
2007年3月19日
报告编制思路
基于目标项目的开发条件、武汉市房地产市场状况、中国房地产业发展政策环境、目标项目现阶段所需要的策划服务工作等因素，编制本报告书。
图:研究思路
研究范围：
本次研究以雄楚大道和珞狮南路两条主干道为主轴，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花园城，向东延伸至卓刀泉区域。
本案
研究时点：
本次研究工作调研时点截止2007年3月，所有调研数据截止该时点为准。
第一部分、当期住宅市场调研
一、区域住宅市场概述
1、南湖新城总体规划
目前，南湖新城可以说是武汉市人气最旺，最具投资潜力的版块之一。南湖新城位于洪山区南湖西侧，总面积近2000亩，
为武昌地区居住开发的新热点。根据我市城市总体规划，未来的
南湖新城将是一个规划合理、设施齐全、环境优美、交通便利的
居住新区。市政配套工程的建设，对改善洪山地区投资环境，加
快南湖新城建设进程，完善区域交通路网，促进当地经济发展有
着十分重要的意义。
南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大街，总面积达1310公顷，其中公共绿地面积达140公顷。预计
到2020年，新城居民将达到25万至31万人。届时，南湖新城
将建成一个与街道口繁华相连的“城中之城”，区域内兼有居
住、商贸、文化、娱乐等各种现代化设施，新城内的居民不但能
享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、
商业服务。
区域现状分析
（一）绝佳的自然环境是其最大的优势。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛，6000亩碧波荡样的南湖水、即将建成的600
亩水上主题公园，南湖新城的生态环境真是无与伦比。开发商提
出的“在都市中怀念乡村”、“丰富的交往空间”、“纯步行的
社区”“社区景观应最大化地向城市开放”等理念与南湖新城
总体规划中的“都市村庄”、“串接绿色、亲水公共空间”、“让
人们在步行范围内生活”等理念就是紧紧地抓住了这点。
（二）新“都市村庄”是各楼盘追求的总体目标。而所谓“都市村庄”，就是该区域内的房屋总高度偏低，容积率偏低，同时，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。按规划，南湖新城景观规划是建立一系列“都市村庄”，其中包括串接的绿化和公共空间系统。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。
（三）目前欠发达的交通仍是其发展的最大“瓶颈”。目前困扰南湖片区最大问题仍是对外的交通，长虹立交和晒湖立交仍不足以担负未来重任，该地区居民出行仍不大方便。
区域未来展望
（一）生态环境的优势将发挥得更为淋漓尽致。目前，在新城内外共有三块水面———南湖、新城中心区的一块鱼塘和临湖的一块藕池。未来，中心区的鱼塘将被建成中心公园，而临湖藕池则将被建成一个滨湖公园。不仅如此，这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。
（二）交通困境将得到根本改善。按照规划交通问题将在近几年中得到解决，往东机场二路和三路正在建设，往北是规划的丁字桥南路和石牌岭南路，往西有规划的巡司河改建工程。还有梅家山立交和武昌火车站改造工程都有利于南湖片区的出行。经规划，新城主干道———丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构。规划中的公汽线路及站点分布既便于居民出行，又兼顾公汽对居住区的影响。在丁字桥路、出版城路、石牌岭路、二环路、机场路、机场三路等道路上，公汽站点分布距离将缩短至200米左右，减少居民步行距离。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过
南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。
（三）文化和商业气息将愈加浓厚。南湖周边规划为新兴大学城，几十所高校将迁往南面；位于武昌狮子山与象鼻山之间的南湖大桥业已完工通车，长261米、宽26.5米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。必将为片区带来浓厚的文化和商业气息。
2、区域房地产市场综述
从南湖新城的房地产市场发展来看，南湖新城可细分为二个区域，即南湖花园城和南湖西区珞南片。由于南湖花园城开发比较早，经过了十几年的开发建设后，目前开发用地不多，住宅开发已经基本成型。区域在售楼盘主要为项目的后期延续开发，如东方莱茵三期等，而新盘的推出很少，目前只有“景虹花园”预计5月份开盘。与此同时，随着市政配套工程的建设，南湖新城建设进程的加快，区域交通路网建设更加完善，开发商逐渐将目光东移，其中南湖花园城以东，南湖南路以西的广阔天地——也就是南湖西北岸区域的开发成为热点：其闹中取静的地理位置,得天独厚的自然资源，可供发展的成规模地块，成为南湖新城发展的未来所在，也为大家所看好。再沿出版城路和珞狮南路向前，一直到狮子山沿线，这里的楼市非常活跃,新盘层出不穷，从最早的丽岛花园到南湖山庄，从名都花园到澜花语岸，从明泽丽湾到狮山美庐，这里每推出一个楼盘，都成为武汉楼市醒目的亮点。同时，随着金地、大华这些国内地产巨头将目光投向了这里，并成功开发了金地·格林小城、大华·南湖·公园世家等成规模、上档次的住宅小区，南湖新城在某种意义上成为衡量武汉楼市发展水平的风向标。如今，武汉恒基投资公司在开发了东方莱茵后，把战略地位也放在了南湖西区，深圳泰然集团也挥师入南湖。由恒基投资公司开发的“水域天际”、泰然集团开发的“南湖玫瑰
湾”预计将会今年下半年面市，这两个规模在40万方以上的大
盘将会为该区域开发再添劲旅。
2.1区域供应量不均衡、价格相差较大
南湖新城的楼市供应量根据区域的不同，可以看出很大差别。南湖花园城供应量相对较小，南湖西片供应量较大。从南湖
新城片2006年对外销售商品房楼盘可以看出，整个南湖花园城
主要以东方莱茵、华锦春天320、宝安江南村等几个少数楼盘后
期供应为主，且项目的规模、档次都不高。而南湖西片供应楼盘
较多，主要有金地格林小城、大华南湖公园家、明泽丽湾、南湖
山庄、明泽丽湾、狮山美庐等。
同时也正是由于两个区域的开发背景和区域环境有较大的不同，住房消费需求也大不一样，使得价格也相差较大，目前南
湖花园城商品房平均价格在3600-3800元/平方米，由于供应量
较小，大体量开发的新盘不多，区域在没有较多新盘开发的刺激
下，使其价格上涨空间有限。而南湖西片商品房平均价格已达到
3900-4500元/平方米。预计南湖玫瑰湾、水域天际两个大盘项目
相继入市，将会进一步拉升该区域价格平稳上涨。
2.2、市政提升南湖区域价值
南湖行政区图
南湖新城
根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划已经敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将成为三镇第二条“解放大道”。
根据了解，二环线东段走向基本与珞狮路重合，它南端起于雄楚大街，北端止于东湖路，长约6公里。按照最新规划，该线路按全程立交建设，包括两座立交桥、高架桥，以及两处下穿隧道。自南向北分别长约910米的雄楚大街立交，长509米、下穿理工大学门口的6车道隧道，长逾2.5公里的街道口立交及珞狮北路高架桥，以及一处下穿东湖的跨湖隧道。这样，珞狮路从雄楚大街至东湖路的6公里路段，“上天入地”段超过5公里，珞狮路将成为纵贯武昌的主干道，同时沿线将取消红绿灯，这里将成为武昌南北贯穿的主干道。目前，珞狮路已开始实施改造，立交和隧道工程预计在未来三年内完成。
同时珞狮南路延长线也将于近期通车，该项目可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区域将
成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型。
在横向路网上，横贯武昌东西，与武珞路、珞喻路、雄楚大道平行的南湖南路，起于关山一路，经曙光软件园、民院路至南湖东岸，跨南湖沿狮子山脚接珞狮南路后，穿湖北省农科院向西，止于武纸路。全长近10公里。目前该道路已贯通，路宽30米，为双向4车道，这里是东湖开发区直接趋车至沌口的必经之地，从这里到两开发区之间的车程都缩短在分钟内，有效地缓解了武珞路、雄楚大道等路段的交通压力，随着南湖西区域横向、纵总的交通主干道的形成，武昌重心逐步往东南转移，南湖新城将会应时而兴。
2.3、客户来源较广，以中等收入群体为主
南湖新城商品化楼盘消费者来源比较广，既有中等收入的工薪阶层，也有高校教师、科研机购等中高收入群体。
南湖花园城由于历史原因，从最早的经济适用房开发起，后续开发的楼盘始终都是以中低档楼盘开发为主，致使该区域的购房者主要以中等收入的工薪阶层为主，武昌老城区的拆迁户也是区域内主要购房群体。
而南湖西片所在板块周边，高校、科研院所、政府机关及事业性单位较多，对中高档楼盘的需求度较高，而且对总价有较强的承受能力。高层次的客户来源为该区域项目的销售业绩提供了重要的因素。
从对区域的价格分析来看，在南湖西片的楼盘销售主力总价在45-55万的范围内。该总价已接近于武昌区域内的中高档住宅的总价水平。而从板块内楼盘的销售情况来看，板块内楼盘销售情况良好，反映出该区域的客户群体对总价承受能力强，经济水平
较高。该类型客户群体主要表现为：在板块周边高校、科研机构、事业性单位集中，高校教师、科研技术人员、政府公务员及私营业主收入水平高且稳定，对今后收入也较高预期，对生活质量要求高，对中高档楼盘需求较高。该类型群体是板块内主要购买群体。
2.4、南湖新城商品房未来供应仍然很大
南湖新城未来供应列表
从上图已知供应量上来看，区域未来总供应量为120万方左右，如果在加上金地格林小城、大华南湖公园世家、名都花园等规模在70万方左右的项目后期供应量以及区域内一些中小项目的开发，区域未来供应量将达到240万方左右，市场供应量非常大。
以上分析是对整个区域的未来已知供应量的总体分析，由于这240万方的供应量不会一次性推出市场，同时每个项目推出时间也有所不同，因此240万方左右的供应量将会分解到不同的时间段，在各个时间段都会有所增加或减少。
从开盘时间上看，区域未来几个项目开盘时间大多定于07年中旬，也就是5—9月份之间。那么，可以预测该区域这个时间段的供应量将会比其它时间要大。
2.5、南湖新城片房地产市场未来发展前景较好
★南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资源，
居住环境好，十分利于住宅项目开发。
★南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府
规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值，将南湖区
域成为武汉楼市开发的热点区域。
★在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带
来高品质的产品，将提升整个板块的开发水平，改善板块的配套
及周边环境，形成一个高尚住宅区。
★在南湖居住新城中心板块由于大型超大规模项目的入驻，产
品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已
成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。
二、区域住宅市场分析
表：主要在售样本的基本情况统计一览
1、供需总量分析
1.1 供需总量分析
目前整个南湖新城区域开发量比较大，在2006年，即有金地格林小城、大华南公园世家、明泽丽湾、澜花语岸等项目在推
出，在2007年又将推出南湖玫瑰湾、水域天际、景虹花园等项
目要推出，届时，南湖新城市场上推出的商品房将会有十几个项
目。
该区域内的项目一般都珞狮南路和雄楚大街分布，东向卓刀泉延伸，北向中南、街道口发展。
根据对区域市场在售项目的调查统计，在售住宅建筑形态都是以小高层和高层为主，多层为辅，其中小高层住宅占绝大部分
比例。
1.2 价格分析
南湖片区住宅价格指数表
从上表可以看出，从2006年1月到2006年10月，南湖片的住
宅销售均价是沿续着一个比较平稳走势，升降幅度都不是很大，
其主要原因是因为在这个阶段，受到国家对房地产市场宏观调控
的影响较大，市场比较低迷，很多楼盘出现了较大的折扣，价格
很难上涨，另一方面由于区域供应量较大，个别中高端物业价格
对区域平均价格的拉升作用不大。2006年半末，市场逐渐开始回
暖，区域价格开始有所上涨，但涨幅也不是很大，2006年全年区
域价格涨幅为3%。
2、户型面积配比
3、消化速度分析
根据区域内现在在售的商品房住宅的消化速度表现如下
根据上表数据显示以及我部工作人员现场市场调查得知，该区域的项目一经推出，都可以取得较好的销售情况，特别是中等面积的户型很容易得到购房者的亲睐，中等面积户型的销售率都比较高。金地格林小城开发时间较早，A地块已售罄,目前主要在售B地块，而南湖山庄一、二期也已售罄，目前主要在推三期水岸半岛，澜花语岸主要在推二期。
根据上面的月均消化率也看出，该区域内现在在售项目的销售周期在9-23月之间。
同时也表现出单位总价越低，销售速度越快，项目的规模大小、开发商的品牌、产品自身的环境规划都是很关键的决定性因素。
三、在售典型样本分析
1 、当期研究样本分析
从目前整个区域的市场情况来看，该区域当前市场主要在售
项目有四个：1、金地格林小城2、大华南湖公园世家3、南
湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵。其中小高层、高层已成
为市场主流产品，但是每个项目都有自己的特色以区别于其
他项目。从在售项目的档次、定位、价格、市场需求量等因
素来考虑，再结合目标项目的实际情况综合考虑，我们选取四个楼盘进行一个基本情况的分析介绍。
样本区域分布图
以上为南湖片区主要在售楼盘共五个，1、金地格林小城2、大华
南湖公园世家3、南湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵
1、金地格林小城
大华南湖公园世家 均价4200
金地格林小城 均价4400
南湖山庄 均价4200
澜花语岸 均价3800
东方莱茵 均价3800
学府林居一期南 湖 花 园 城
均价3500
金地格林小城位于洪山区出版城路与武梁路的交汇处，在洪山区政府斜对面，定位于“享有现代城市文明和精神自由的、开放的、生态‘的(赋予自然生机的)、恬静的”纯德国风情水岸小城，东临南湖6000亩碧波，北对武汉理工大2000亩新校区，一条75米宽的绿化带穿城而过。
基本信息
金地格林小城位于南湖新城中心地段，位于珞狮南路以西，雄楚大道以南，紧邻南湖水上公园，拥有南湖、狮子山等绝佳的自然景观资源，其独特的德国风情给该区域带来一股新风，各项目物业配套设施较为齐全，是南湖片区目前最大的房地产项目之一。
项目效果图：
户型图
面积为138㎡ 面积为150㎡
金地·格林小城A 地块、 B 地块及C 地块推出为总建面的大约五分之三，共3000户左右。
主要为少部分B 地块和C 地块，17栋6层，14栋11层，4栋层，2栋28层
其主要户型：
周边配套：
商贸：群光广场、亚贸中心、中百仓储、中商平价、
武商量贩店
教育：理工大、武汉大学、华中师范大学、华中农业
大学
医院：陆军总医院、省妇幼保健院、武大口腔医院
其他：各大银行、休闲运动会所、露天泳池等
项目的优、劣势：
优势：1、地段优势：位于南湖区域中心地带，景观资源
丰富；
2、总规模较大，内部配套非常齐全，有社区感，容
易积累人气；
3、建筑形态覆盖面广，可以吸引多层次购房群体；
4、区域升值潜力比较大。
劣势：1、交通相对不便；
2、价格偏高，导至整体总体相对较高；
3、周边生活配套不完善。
畅销户型、面积及原因：两房和小面积的三房，总价低
滞销户型、面积及原因：顶层以及大面积户型和复式，总价高
客户来源区域：区政府公务员、高校教师、军区军官、医院干部
等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来
自南湖本区域内，其它来至卓南片和武昌区域
客户及家庭背景：周边高校教师、区政府公务员、军区军官以及
医院干部等。
置业动机：自住/投资
购买原因：开发商知名度较高、产品品质不错、配套设施齐全，。
总体分析：金地·格林小城，是深圳金地集团投资武汉的第一个项
目，总投资额15亿元，占地面积49.79万平方米，总
建筑面积约70万平方米，包括多层、花园洋房、联排
别墅和小高层等多种物业类型以及10000平米的商业
步行街、6000平米的运动休闲会所，金融、医疗、幼
教设施齐备，规模大配套全；项目凭着独一无二的文
化氛围、优越的自然条件、区域行政中心以及生态科
技中心等诸多优势，加上金地集团以十年地产经验进
行的精心规划、设计与施工，金地?格林小城以较高的
住宅品质成为该区域最具代表性的物业。
2、大华南湖公园世家
大华·南湖·公园世家位于武汉市洪山区，东临南湖，南侧为规
划中的景观河，北侧为规划中的水体公园。社区总建筑面积约73
万平方米，其中居住用地面积约46万平方米，城市规划道路面
积约7.1万平方米，中学用地约1.6万平方米，公共停车场面积
约5600平方米。项目建筑风格为注重形式美感却不过度装饰的
新古典主义，强调营造“新海派主义”文化气质，丰富而精致。成
为南湖片区典型的人与环境的和谐共生居住方式。
基本信息
一期规划图：